Jorine de Soet over Utrecht: 'Een verdraaid goed eindresultaat van al dat gepolder'

Jorine de Soet (KIR Kordaat in Ruimte)

foto: SCN

Jorine de Soet was een van de sprekers op de ULI/NRW-bijeenkomst van 12 september. Zij heeft als procesmanager een uitgebreid track-record ten aanzien van werken voor de binnenstad van Utrecht en Hoog Catharijne. En de lezers van SCN kennen haar natuurlijk ook van haar artikelreeks Darwins vinken, waarin ‘aanpassen of uitsterven’ centraal staat.

Als eerste centrummanager (2009–2012) van Utrecht schreef De Soet samen met het centrummanagementbestuur een visie op de gemeenschappelijke ambities van alle partners in het centrummanagement. Ofschoon zij toen niet bekend waren met het bestaan van dit uit 2005 daterende ULI-advies, zag Jorine veel overeenkomsten met de later door haar geschreven visie. ‘Met name het aspect ‘verbinding’: dat staat ook in de visie van het centrummanagement centraal. Dat was toen niet best. Neem bijvoorbeeld die weinig fraaie overgang van het Vredenburg naar Hoog Catharijne. Of aan de andere kant de overgang van de Mariastraat en Zadelstraat naar het deel van Hoog Catharijne waar Albert Heijn zit.’

De Soet is altijd voorstander geweest van het ‘durven kiezen’. Want ‘wie kiest, wordt gekozen!’‘Dit dan in termen van branding, waarbij je duidelijk maakt wat je als stad nu eigenlijk bent. In het ULI-rapport worden New York (the big apple) en Parijs (city of light) als voorbeeld genoemd, maar Utrecht heeft helaas (nog) geen keuze gemaakt, ofschoon ik begrepen heb dat men daar nu hard mee bezig is. In 2017-2018 heb ik in opdracht van het bestuur van de VCOV een tweede integrale centrumvisie samengesteld: De stip op de horizon en daarin stellen we voor dat Utrecht kiest voor ‘Utrecht, kloppend hart van Nederland’. Zo’n slogan is goed te laden.’

AMBITIES VOOR DE BINNENSTAD

Toen De Soet centrummanager was maakte zij zich zorgen over de herontwikkelingsplannen van Hoog Catharijne. ‘Wat als HC straks een prachtig nieuw winkelcentrum zou zijn en de binnenstad er nog steeds zo bij lag als altijd het geval was? Er waren namelijk geen echte ambities voor de binnenstad vastgesteld. Op mijn prioriteitenlijst stond de herinrichting van de openbare ruimte bovenaan, ook om daarmee een vloeiende overgang naar Hoog Catharijne te bereiken. De politiek heeft heel lang geroepen dat hier geen budget voor was, maar na een presentatie van een fotoreportage van de openbare ruimte aan het college van B en W, het ambtelijk apparaat en het centrummanagement, gingen de ogen open. Uiteindelijk is besloten om geld beschikbaar te stellen voor de verbetering van de openbare ruimte en op een aantal plekken is dit nu al doorgevoerd. Maar ik vind dat de openbare ruimte in het hele historische deel van het centrum aangepakt moet worden. Ga voor de grap eens kijken bij de hoek Steenweg-Choorstraat.’ Waarmee nu de verbinding geoptimaliseerd is? ‘Dat ook, maar die verbinding is vooral door de gebouwde omgeving gerealiseerd. Het Vredenburg is nu een veel mooier plein geworden, ofschoon ik hierbij twijfel of de ambitie qua uitstraling wel helemaal gerealiseerd is. Wat ook opvalt is het effect van de markt op de verbinding. Als de kleine markt er is, is die verbinding er heel duidelijk. Er is dan een soort van boulevard van en naar Hoog Catharijne. Maar de zaterdagmarkt

is veel omvangrijker en daardoor is die verbinding minder goed aanwezig. En als er geen markt is, dan is het Vredenburg gewoon een mooi groot plein, ofschoon er op pandniveau nog wel wat op af te dingen valt. Zo is het Douglaspand geweldig mooi, maar die van Perry Sport en Cool Cat zijn niet geweldig en ik hoop dat deze nog aangepakt gaan worden. Want ook dat levert een bijdrage aan de kwaliteit van de verbinding. Verder had ik het mooi gevonden als er meer bomen zouden staan, maar dat gaat niet vanwege de markt. Dat is dus een functionele discussie.’

‘Utrecht, kloppend hart van Nederland. Zo’n slogan is goed te laden’

‘De stationspassages vormen een aangename route. Er hangt bijvoorbeeld een digitaal bord met elke dag een ander weetje over de natuur. Heel leuk.’

Wat vond je eigenlijk van het ULI-rapport? ‘Ik vond het een sterk rapport, met conclusies waar ik helemaal achter kon staan. Dat ze dat tóen al gezien hebben vind ik heel knap. Wat ik met name heel sterk vind, is de opmerking ‘zie het niet als een infrastructurele ingreep: het gaat om mensen’. En dat is heel raak opgemerkt, want vóór 2005 lag de nadruk wel op de infrastructuur. Dat is in de loop der tijd gelukkig wel veranderd. Ook de visie op het businessdistrict vond ik sterk. Maar het is dan ook samengesteld door mensen met zoveel ervaring en zoveel complementariteit ten opzichte van elkaar, dat je hele goede conclusies krijgt in een toch wel compact rapport.’

EINDRESULTAAT

In het ULI-rapport wordt onder meer gesproken over de stepping stones. In Utrecht zijn dat in de visie van ULI het Jaarbeursplein, de Jaarbeurs, het station, het Vredenburgplein en Hoog Catharijne. Deze onderdelen hebben een relatie met elkaar en zorgen voor de verbindingen binnen het grote geheel

‘Hier staat iets wat nog niet elders in Nederland is geëvenaard’

van de binnenstad. Ofschoon nog niet helemaal klaar, kan de bezoeker nu toch al een vrij aardig beeld krijgen van hoe het geworden is c.q. nog gaat worden. Wat vindt De Soet hiervan? ‘Als dit het resultaat is van al ons gepolder, dan vind ik dat we dat verdraaid goed gedaan hebben. Het Jaarbeursterrein is natuurlijk nog lang niet klaar. Wel is het Jaarbeursplein aangepakt, is er een bioscoop gekomen en het casino verhuisd naar een andere omgeving. Een goede ontwikkeling vind ik ook de passages door en langs het station. Een leuke route die ik graag loop. Er hangt bijvoorbeeld een digitaal bord met elke dag een ander weetje over de natuur. ‘Vandaag vliegen de bijen uit’. Zoiets. Heel leuk!

‘Het Utrecht Centraal Station vind ik prachtig geworden: hoog, wijd, heel druk, maar er is op dit moment altijd genoeg ruimte om je te verplaatsen. De check in/check out voor de kaartjes, daar is natuurlijk veel discussie over geweest, maar je kunt er ook voor kiezen om buitenlangs te lopen. Die buitenpassage vind ik goed bezet, met ook een goede invulling.’

Het Stationsplein is heel bijzonder geworden met dat bollendak dat communiceert met de entree van Hoog Catharijne. Ik weet nog dat ik hier met Albert

Hutschemaekers liep en hij mij vertelde dat er in het verleden betrokkenen waren die tegen heb zeiden: ‘Albert dat plein lukt je nooit.’ En nu ligt het er maar mooi wel!

DYNAMISCHE ONTWIKKELING

‘Hoog Catharijne vind ik een winkelcentrum geworden van internationale allure. Met name de combinatie van vormgeving en omvang maakt dat er iets staat dat (nog) niet elders in Nederland geëvenaard wordt. Het is echt een geweldig project.’ ‘Verder wordt in het centrum van Utrecht de Post natuurlijk > nog opgeleverd. En dan De Bijenkorf. Die vind ik echt geweldig. Deze Utrechtse vestiging is als één geheel ontwikkeld en dat zie je ook. Dan komt binnenkort ook nog de vestiging van Decathlon. Dit alles brengt met zich mee dat het accent in het centrum wel op het westelijk deel komt te liggen. De Choorstraat heeft zich de afgelopen jaren goed ontwikkeld en ook de Zadelstraat ontwikkelt zich dynamisch, mede als gevolg van de herinrichting van de openbare ruimte en omdat deze straat straks heel fraai verbonden wordt met Hoog Catharijne., Het Oudkerkhof is inmiddels al van kleur verschoten en we verwachten dat de Lijnmarkt in de loop van de tijd meer het karakter van een aanloop- en woonstraat zal krijgen.’

‘Ik heb wel zorgen bij de leegstandsontwikkeling, bijvoorbeeld aan de Steenweg, de Bakkerstraat en ook de Vinkenburgstraat. De stad moet een nieuw evenwicht gaan vinden. De verruiming van Hoog Catharijne heeft hierbij zeker niet geholpen, maar we zien ook landelijk leegstand ontstaan op A1 locaties, zoals bijvoorbeeld in de Kalverstraat. Daar is geen Hoog Catharijne uitgebreid. Blijkbaar is er nog wel meer aan de hand in retailland.

WE KUNNEN HET NIET MEER OVERZIEN

Hoe ziet De Soet de veranderingen in steden in het algemeen en retail in het bijzonder? Voor het antwoord kijkt zij naar het verleden, het heden en –voor zover mogelijk – de toekomst. ‘Honderdvijftig jaar geleden hadden we een industriële revolutie, en nu zitten we weer in een tijdsgewricht waarin de veranderingen vergelijkbaar van omvang zijn en de gevolgen kunnen navenant zijn. Het zou mij niet verbazen als winkelen in het dagelijks leven van mensen een andere positie gaat innemen. Daarin spelen dingen als het milieubewustzijn en internetretail (zeker het effect op impulsaankopen bij de stenen winkel). Het lastige is dat we het intussen niet meer kunnen overzien. Niet meer voorspellen ook. De veranderingen gaan zó snel, dat we niet weten wat er over vijf jaar mogelijk is en wat dat gaat doen met ons gedrag. Neem bijvoorbeeld de komst van supersnelle 5G dataverbindingen, internet of things

‘Werk je met omzethuur, dan werk je samen op basis van gelijkwaardigheid’

en kunstmatige intelligentie. Wat dat voor ons gedrag gaat betekenen, we weten het niet. Op basis van onzekerheid willen we echter in het algemeen niet graag investeren. ‘Niet weten, leidt tot profeten’.

We gaan met elkaar mogelijke ontwikkelingen verzinnen. Dat zijn eigenlijk schijnzekerheden, zodat we iets hebben om op te vertrouwen. En op basis daarvan nemen we dan investeringsbeslissingen. Was dat vertrouwen dan juist of is het een self fullfilling profecy? Wie het weet mag het zeggen.

Het nieuwe Hoog Catharijne

foto: SCN

Wij mensen kunnen er eigenlijk maar heel slecht mee omgaan, dat ‘niet-weten’. Dat ervaren we als heel bedreigend. Zelf vind ik het vooral heel spannend. Maar beleggers vinden het vooral heel tricky, al was het alleen maar om de kortere looptijd van huurcontracten en breaks.

Wat mij betreft mag er veel meer met omzethuur gewerkt worden. Dan ben je écht partners. Dan werk je écht samen. Werk je met omzethuur, dan werk je ook samen op basis van gelijkwaardigheid. Daarbij moeten we leren om samen naar de dingen te kijken vanuit gelijkwaardigheid en niet vanuit hiërarchie. Dat is moeilijk, want de vastgoedwereld is in het algemeen behoorlijk macht georiënteerd.’

Tot slot de vraag of bijna twintig jaar na dato een oefening als het ULI-rapport van 2005 wellicht nog een keer gedaan moet worden. De Soet: ‘Als er mensen zijn die dat denken te kunnen, graag. Want we hebben sterk behoefte aan een kader waarbinnen we kunnen opereren. Een kader dat mede gevormd wordt door deskundige buitenstaanders. Nu creëren wij zelf ons eigen kader door ons vertrouwen te geven aan grote steden, en ook ik denk dat dat de juiste weg is. Maar is dat zo? Wie het weet mag het zeggen.’ We zullen het zien in 2040. ←