Herontwikkeling Anklaar bijna voltooid

Een tijdsprong, maar dan wel als hordenloop. De eerste plannen voor de herontwikkeling van winkelcentrum Anklaar in Apeldoorn dateren uit 2003 en het voortraject kostte meerdere jaren, mede vanwege de complexe meereigenarensituatie. En toen kwam de crisis voorbij en ontstond er een nieuwe werkelijkheid.

De plannen kwamen na de crisis in de vertraging om een jaar of vijf geleden weer op snelheid gebracht te worden. In juli interviewde SCN voor het verhaal achter deze herontwikkeling Simone Kramers (verhuurmanager retail) en Henri Schimmel (senior ontwikkelingsmanager), beiden in dienst van BPD. Vanuit de bouwkeet zien we het inmiddels bijna gerede project er zonnig bij liggen. De eerste winkelunits zullen deze week aan de huurders voor de afbouw opgeleverd worden. Hoe is het plan waar we nu naar kijken uiteindelijk tot stand gekomen?

Allereerst de aanleiding van deze herontwikkeling. Schimmel: ‘Winkelcentrum Anklaar ligt in de wijk Zevenhuizen in het noordoosten van Apeldoorn. Het verzorgingsgebied wordt straks uitgebreid met de nieuwe wijk Zuidbroek. In deze wijk FOTO: SCN

Simone Kramers en Henri Schimmel

komen beperkte winkelvoorzieningen omdat Anklaar als centraal winkelcentrum moet functioneren. Verder speelde een rol dat het winkelcentrum inmiddels sterk aan het verouderen was. Het was gewoon niet meer van deze tijd.’

INGRIJPENDE GEVOLGEN

Twee belangrijke veranderingen die dus aan de grondslag van het nieuwe plan lagen, maar dat was niet het enige. Kramers: ‘Na de crisis waren we in een totaal andere wereld terecht gekomen. De retail was niet alleen door die crisis veranderd, maar ook door online retail en het veranderde consumenten koopgedrag. Diverse winkelketens die we voorheen bijna blindelings op de plattegrond hadden kunnen intekenen waren er niet meer. De retailers die er nog wel zijn kijken op een andere manier naar de markt, naar locaties en naar winkelruimte. Oorspronkelijk zou winkelcentrum Anklaar vergroot worden van 9.000 m 2 bvo naar ruim 17.000 m 2 . Door de genoemde veranderingen in de markt werd uiteindelijk gekozen voor een iets kleinere variant van ruim 14.000 m 2 .’ Het nieuwe stadsdeelcentrum beslaat niet alleen de winkels, maar ook woningen en een woonzorgcomplex van Habion/ Atlant. Schimmel: ‘Vanwege de groei van het stadsdeel moest ook deze functie meegroeien. Als eerste is in dit plan het oude verzorgingstehuis gesloopt en het nieuwe gebouwd. Qua woningen gingen de oorspronkelijke plannen uit van driehonderd appartementen, inclusief de woningen van Habion/ Atlant. In totaal worden nu 156 appartementen gerealiseerd, waarvan 60 appartementen boven de winkels . De helft hier van is verkocht en de andere helft is door een nieuw corefund van BPD in eigen belegging genomen. Dat kleinere aantal woningen en de afname van het aantal winkelmeters had wel gevolgen voor de afmeting van het onder het plan gelegen parkeergarage en deze is naar rato aangepast.’

‘De huidige retailers kijken op een andere manier naar de markt en de locatie’

Kramers legt uit dat de toename van de winkelmeters vooral veroorzaakt wordt door de grotere supermarkten. ‘Dat we het geheel iets kleiner hebben gemaakt, zie je vooral terug in het openbaar gebied. Dat is nu ruimtelijker en daarmee kwalitatief hoogwaardiger dan in het eerdere plan.’

TIJDELIJKE HUISVESTING

Voor het nieuwe plan kon geen gebruik gemaakt worden van het oude casco. ‘Dat leende zich niet voor hergebruik’ legt Kramers uit. ‘Daarbij was het een overdekt winkelcentrum met een passage en dat paste ook niet bij de nieuwe plannen. Verder was besloten om een ondergrondse parkeergarage te realiseren en dat kon niet zonder eerst de oude gebouwen te slopen.’

De sloop van het oude Anklaar maakte het noodzakelijk om een tijdelijke huisvesting voor de winkels te zoeken. Een paar straten verderop werd die oplossing – houten keten – begin 2015 geopend. Kramers: ‘De oplossing met het tijdelijke winkelcentrum heeft ervoor gezorgd dat de inwoners van de wijk konden blijven winkelen. Vanwege de beperkte ruimte konden echter niet alle winkels daar naartoe verhuizen. Een groot aantal gelukkig wel en vrijwel allemaal komen ze ook terug in het nieuwe winkelcentrum Anklaar, plus nog diverse nieuwe winkels.’

BIJZONDERHEDEN VAN DE HERONTWIKKELING

Anklaar was oorspronkelijk ontwikkeld door ING Vastgoed en kenmerkend voor de aanpak van deze ontwikkelaar was de koop-leaseconstructie waarmee de ondernemers eigenaar van hun winkelpand werden. De gedachte hierachter was dat deze daarmee een ‘appeltje voor de dorst’ hadden. Voor later, bijvoorbeeld als pensioen. Maar een belangrijk nadeel van deze constructie was – zo bleek jaren later – dat deze bijvoorbeeld

een herontwikkeling flink kon bemoeilijken. Het winkelcentrum had immers heel veel eigenaren.

Schimmel: ‘Het bleek een complexe exercitie om alle indi viduele eigendommen aan te kopen. Ook moesten er met alle ondernemers afspraken gemaakt worden over de tijdelijke huisvesting en de nieuwe situatie. Als ontwikkelaar moesten wij met alle stappen meedenken met de ondernemers/eige naren. Het betekende ook dat het investeringsniveau aan de ‘voorkant’ bij dit project relatief hoog was. Daarbij heeft het natuurlijk heel veel tijd gekost.’

‘Waar je tevens mee te maken hebt, is dat je afspraken maakt in een volstrekt andere tijd. Aan het begin van het project waren de marktomstandigheden anders en we hebben later zoals gezegd de plannen moeten bijstellen. Daar krijg je natuurlijk vragen over en er zijn ook juridische procedures geweest, met name over de grootte van de parkeergarage. Dat is uit eindelijk allemaal opgelost, maar die zaken maken het wel tot een heel complex project.’

De forse parkeergarage is bij het ontwerp van het plan natuurlijk wel een factor om rekening mee te houden. En omdat verwacht wordt dat het winkelend publiek overwegend vanuit de garage het winkelgebied betreedt, zijn de stijgpunten (ook met tapis roulants) georiënteerd op de twee grote supermarkten, Albert Heijn en LIDL. Op het straatniveau is tussen deze winkels een sterke route gemaakt met trekkers als Hema, Blokker en Kruidvat.

Kramers: ‘We hebben het versaanbod zoveel mogelijk geconcentreerd, net als mode en dagelijkse producten. Flankerend vind je bijvoorbeeld de opticiens. Naast het feit dat veel consumenten met de auto naar Anklaar zullen komen, is ook de fiets belangrijk. Daarom is er veel aandacht besteed aan de fietsroute en ook het fietsparkeren.’

HOE ZIET HET NIEUWE ANKLAAR ERUIT?

Oogde het oude Anklaar flink gedateerd, het nieuwe daarentegen is fris, open en licht. Het ontwerp van De Nijl Architecten uit Rotterdam doet qua stijl wat mediterraan, maar ook

‘We hebben hier beslist in kwaliteit geïnvesteerd’

indeling modern en tijdloos aan. De gebouwen passen harmonisch bij de straten en pleinen en de inrichting van het openbaar gebied. Kramers: ‘Ik ben er echt enthousiast over, maar de ondernemers zo mogelijk nog meer. En daar doen we het toch voor, want die ondernemer moet hier straks z’n boterham gaan verdienen.’

Schimmel: ‘We hebben hier beslist in kwaliteit geïnvesteerd. Dat kwaliteitsniveau is ook nooit een issue geweest. Dat vereist een modern winkelcentrum. Maar zeker ook de ondernemers die in een heel vroeg stadium getekend hebben in het vertrouwen dat hier iets moois zou komen, mochten een state-of-the-art stadsdeelcentrum verwachten.’

BRANCHERING

De branchering en verhuur van nu is toch wat anders dan dat die tien tot vijftien jaar geleden was. Er zijn winkelketens verdwenen en bepaalde branches zullen niet zo snel meer in een wijk- of stadsdeelcentrum gaan zitten. De horeca is daar entegen in opkomst. Hoe is daarmee omgegaan?

Kramers: ‘Deze tijd kent zeker z’n uitdagingen. Maar als je kijkt naar de invulling van Anklaar zoals het nu wordt, is er eigenlijk niet zo heel veel veranderd. Met uitzondering dan van mode: dat zie je toch minder in dit soort winkelcentra, al hebben modeketens wel voor Anklaar gekozen. De dagelijkse functie echter is qua productaanbod nog steeds heel sterk in dit soort centra, dus ook in Anklaar.’

Schimmel: ‘Wat in deze tijd sterk speelt, is dat de super markten om grotere oppervlakten vragen. Je ziet ook meer en meer dat supermarkten ruimte nodig hebben voor het toevoegen van beleving en horeca. Maar ook de bakker wil tegenwoordig een zitje waar de klant wat kan gebruiken. In die zin groeien de winkels qua aanbod ook meer naar elkaar toe. Voor de ondernemers is het de kunst om daarin onder scheidend genoeg te blijven, zodat de winkel bestaansrecht blijft houden.’

De ondernemers van Anklaar mogen zich verheugen in soepele regels ten aanzien van terrassen en productuitstallingen. Zonder dat daarvoor precario verschuldigd is, mag men tot twee meter buiten de gevel uitstallingen doen. Kramers vindt dat dit – mits niet overdreven – ten goede komt aan de levendigheid. Wel worden uitingen op elkaar afgestemd middels specifieke regels om geen kakofonie te laten ontstaan. ‘Het geheel wordt compleet gemaakt met brede winkelstraten en pleinen met prachtige plantenbakken en een speeltoestel voor kinderen. En niet te vergeten de weekmarkt die ook weer terugkomt.’

Het nieuwe Anklaar opent op 9 oktober 2019 met een groots openingsfeest. ←

FACTS & FIGURES WINKELCENTRUM ANKLAAR

• Oorspronkelijk openingsjaar: 1970 • Oorspronkelijke omvang: 9.000 m 2 • Oorspronkelijk eigendom: verdeeld eigendom • Bovengronds parkeren

Na herontwikkeling:

• Omvang: >14.000 m 2 • Parkeergarage ondergronds, 535 plaatsen, eerste 2 uur gratis parkeren • Gecontracteerde winkels: Albert Heijn, LIDL, HEMA, Blokker, Etos, Kwalitaria, Shoeby, Zeeman, Mekelenkamp (noten, kaas, Indische producten), terStal Mode, Bakkerij Frentz, Groente en Fruit Kros, Kruidvat, Garant Optiek, Hans Anders, Bruna, Gall&Gall, Coffee Fellows, Cafetaria Anklaar, Ami Kappers Verhuur: • Vrijwel alle grote units zijn nu ingevuld. Voor enkele kleinere units (100-200 m 2 ) wordt nog naar invulling gezocht. Te denken valt aan: fietsen, poelier, viswinkel, slager, bloemen, aanvullende horeca en mode.

Verhuurinformatie: Simone Kramers, s.kramers@bpd.nl of 020-3049752