La importancia de escriturar

Comprar un inmueble es un momento importante en la vida de las personas. Y escriturar esa propiedad, es tan o más significativo. Conocer las razones por las que es importante escriturar, saber qué implica, sus beneficios y quiénes pueden realizar este trámite, es fundamental para saber cómo moverse tras la adquisición de un inmueble.

La escribana MARÍA SILVANA FIORENTINO, en diálogo con Bien del Sur respondió estos interrogantes.

¿Qué es una escritura? De acuerdo a nuestra legislación vigente una escritura es un instrumento público que se formaliza ante un notario o escribano cuyo contenido radica en uno o más actos jurídicos, como por ejemplo, un contrato de compraventa, una constitución de hipoteca o el otorgamiento de un poder. La diferencia con las actas notariales es que estas últimas tienen por objeto la comprobación o fijación de determinados hechos que por su trascendencia económica y/o judicial los interesados desean perpetuar. Cabe aclarar que ambos documentos son extendidos en el protocolo correspondiente al Registro en que actúa el notario y que a raíz de una delegación del Estado Provincial los mismos revisten de fe pública, con el objetivo de dotarlos de un amplio valor probatorio frente a toda la sociedad. Es por ello que sólo pueden ser impugnados por la vía judicial a través de una redargución de falsedad.

¿Por qué es importante escriturar un inmueble? Si bien es común que una vez aceptada una oferta de compra de un inmueble (ya se trate de un lote baldío o construido, departamento, local, etc.) los interesados suscriban un boleto de compraventa, a veces formalizado sin el debido asesoramiento, legalidad o fecha cierta, resulta útil aclarar que como se trata de un instrumento privado ellos sólo tendrán a su favor derechos de carácter personal.

El Código Civil y Comercial de la Nación establece que para adquirir un derecho real de dominio a fin de ser el propietario de un inmueble se requiere del título suficiente representado por la escritura pública, y del modo o tradición, ejercitado por medio de la posesión real y efectiva de la cosa. Además, dispone que a efectos de hacer valer ese derecho frente a los terceros la escritura pública deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente.

LOS BENEFICIOS ¿Qué beneficios tiene la escritura para el comprador?

Justamente, a partir de la registración de la escritura pública el comprador estará garantizado de que su inmueble ya no podrá ser atacado por eventuales acreedores del anterior dueño, pues ahora es de su propia titularidad, evitando de esta forma trabas registrales no generadas por su actuar, como por ejemplo un embargo. En caso de acontecer este supuesto se verá obligado a discutir su levantamiento en los estrados judiciales a través de una tercería de mejor derecho, con la consecuente peligrosidad acechando su patrimonio. Asimismo, a partir de dicho momento estará en condiciones de ejercer en forma amplia todos sus derechos.

¿Quién realiza la escritura de compraventa?

El que realiza la escritura y se constituye en el autor del documento público es el escribano; él es quien realiza una serie de verificaciones o pasos: identifica a las partes, investiga y asesora acerca del encuadre jurídico apropiado, controla la legalidad de los actos y la facultad de los titulares para disponer de los bienes, redacta el documento protocolar, retiene los impuestos adeudados o propios de la operación, percibe los hechos y dichos de las partes, todo ello para culminar con la autorización del mismo mediante la inserción de su firma y sello, a fin de producir los efectos que la ley le confiere. Cabe destacar que el escribano asume todo tipo de responsabilidades durante el ejercicio de su función, ya sean de índole civil, penal, tributaria y/o disciplinaria. En pocas palabras es el notario quien brinda a las partes seguridad jurídica, y con su actuar imparcial protege a sus patrimonios.

Escriturar, ¿es un derecho o una obligación?

Al firmar un boleto de compraventa las partes se comprometen a cumplir con una serie de convenciones y, generalmente, una de las últimas es el otorgamiento de la escritura pública a favor del comprador. A tal efecto deberán concurrir a la notaria a fin

de suscribirla en la fecha y hora pactadas, con lo cual no quedan dudas de que resulta ser una obligación; pero también configura un derecho que le asiste al comprador a efectos de ser reconocido como el nuevo dueño. Se podría decir que el interés en escriturar es mutuo: para el vendedor porque deja de ser el titular dominial de un inmueble que ya ha salido de su patrimonio, evitando que el mismo sea incluido en el Impuesto Complementario y/o refleje situaciones fácticas erróneas ante la AFIP; y para el comprador ya que a partir de la registración a su nombre podrá disponer del inmueble a su libre albedrío. Resulta útil aclarar que el escribano no es parte en el negocio jurídico instrumentado, y por ello, en principio, el obligado para citar a escriturar es el vendedor.

¿Qué documentación se requiere para escriturar?

Una vez concertado el momento de escriturar o aceptada la oferta, lo primero que debe hacer el vendedor es suministrar al notario su escritura pública a fin de iniciar los trámites pre escriturarios que acrediten especialmente la titularidad del inmueble y la libre disponibilidad de sus bienes. También se le solicitará el boleto de compraventa, y sus posteriores cesiones en caso de existir, el estado parcelario o cédula del agrimensor, la identificación de las cuentas de las tasas de la Municipalidad o ABL y de OSSE, Partida Inmobiliaria de Arba, datos del Administrador para solicitar el certificado de expensas; el COTI y/o el Certificado de no retención del ITI, ambos tramitados ante la AFIP, en caso de corresponder. Además, si existieren representaciones de tipo legal (menores de edad), voluntaria (apoderado) u orgánica (sociedades) el escribano procederá a calificar su legitimación y legalidad. Cabe destacar que en el supuesto de que el vendedor haya contraído nupcias bajo el régimen patrimonial de ganancialidad se requerirá, al momento de la firma, el correspondiente asentimiento conyugal, así como también si el inmueble constituye su vivienda familiar. Generalmente los gastos relacionados con una escritura corresponden en un 7 0%, aproximadamente, a impuestos y tasas que el escribano debe retener. Por ello, a fin de disminuir los costos impositivos con relación al Impuesto de Sellos que grava a la compraventa en la Provincia de Buenos Aires resulta de interés verificar, antes de escriturar, si es posible obtener de ARBA la resolución acerca de la DESGRAVACIÓN DE LAS MEJORAS incorporadas en el inmueble con posterioridad a la compra del terreno baldío. TIPS PARA ESCRITURAR

Con tal objetivo se deberá iniciar el trámite ante dicha repartición adjuntando al menos la siguiente documentación: 1.- DNI del comprador. 2.- Formulario línea 9 00 (cédula catastral) 3.- Plano municipal de obra aprobado. 4.- Facturas de materiales y/o locacion de servicios. 5.- Solicitud de instalación o facturas de suministros de luz y/o gas. 6.- Boleto de compraventa y acta de posesión. 7.- Cesión del lote baldío (eventualmente). 8.- Otros. Esta documentación avalará y formará la decisión del Organismo Provincial. Este beneficio podrá solicitarse por intermedio del escribano o bien personalmente presentando los originales y sus copias autenticadas. Previamente se deberá tramitar la vinculación de la partida inmobiliaria a nombre del comprador por boleto a fin de constituirse en responsable tributario del impuesto inmobliario, y en consecuencia evitar el impuesto complementario a nombre del vendedor.