Asia Hotel Magazine First Edition

2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

创刊号 Inaugural Issue 粤工商固印广登字（2012）01013

2013 酒 店 行 业 免 费 定 向 直 投 DM 杂 志 20 12 年 1 2 月

LEADING IN THE NEW

· 创刊 号 ·

CYCLE 领跑酒店新周期

2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY DIALOGUE 高峰对话 DATA 权威发布 PERSPECTIVES 视角 INFORMATION 资讯 FOCUS 聚焦 VIEWS 观点 RECOMMENDED 推荐

1 国际标准刊号：ISSN 2306-6231

2012 年 12 月 28 日出版

VOL.1 NO.1

亚洲酒店论坛中心

八周年钜献 领跑新周期——当旅游遇见地产

亚洲及中国酒店行业经营业绩分析与展望 曹炳森：高端酒店式公寓领军人物 情系亚洲，傲视全球 —— 银河娱乐副主席吕耀东访谈

龙藏资本：海南国际度假酒店 年度业绩报告及分析

2

走遍世界酒店系列 迪拜·阿布扎比

创刊辞

Inaugural Statement 2005 年 , 亚洲酒店论坛中心应运而生。 凝聚多方资源，伴随行业成长。 今天，《Asia Hotel》成功创刊，致力于成为业内思想 领航者，传播酒店投资经营理念，共同打造顶尖行业品牌。

广告 01

28 位行业领袖寄来贺辞， 38 位嘉宾学者慷慨分享其洞见与思考。 期望本杂志能坚守创办之原则， 展示酒店形象，助力产业发展，

贺 辞 CONGRATULATORY MESSAGES

为酒店经营者、投资者、服务商搭建高端智力平台， 呈献深度观点和前沿资讯。

有智者，事竟成。携手业界精英协力并进，

2013 领跑酒店新周期！

陈 恒 Henry Chen

《亚洲酒店》杂志 出版人 亚洲酒店论坛中心 秘书长 凤凰酒店顾问 首席执行官

根据题词嘉宾姓氏首字母排序，排名不分先后

4

叶海华 Edmond Ip

何国祥 Stephen Ho

Kevin Wallace

曹炳森 Choe Peng Sum

希尔顿全球 Hilton Worldwide

喜达屋酒店及度假村国际集团 Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Inc.

JA Restorts And Hotels

辉盛国际管理有限公司 Frasers Hospitality Pte Ltd

大中华和蒙古区主席 Chairman, Greater China & Mongolia

亚太区总裁 President of Asia Pacific

凯文·华莱士

总裁 & 首席执行官 President & CEO

总裁 CEO

辉盛国际管理有限公司谨此恭贺 亚洲酒店杂志创刊成功！

夏 农 Nong Xia

李志勤 Lee Chee Koon

关铭煊 David Kwan

凯悦国际酒店集团 Hyatt Hotels Corporation

雅诗阁全球 The Ascott Limited

朗廷酒店集团 Langham Hotels International

首席副总裁 - 地产及发展 Senior Vice President-Real Estate & Development

全球副首席执行官兼北亚区董事总经理 Vice Chairman & Managing Director,North Asia

业务拓展部（中国） 副总裁 Vice President – Development (China)

Mohd K.Rafin 盛旷领

百乐酒店集团 Park Hotel Group 高级副总裁 Senior Vice President

金阳 Golden Sun

汤家骥 Raymond Tong

林 聪 Colin Lin

Bernold O. Schroeder

法国雅高国际酒店集团 ACCOR

万豪国际集团 Marriott International, Inc.

锦江国际酒店管理有限公司 Jin Jiang International Hotel Management Co., Ltd

深圳华侨城国际酒店管理公司 OCT International Hotel Management Co., Ltd

大中华区执行董事兼业务发展副总裁 Excutive Director & Vice President Develpoment Greater China

中国地区酒店业务发展高级副总裁 Senior Vice President-Development China

首席执行官 CEO

董事长 Chairman

宋 翔 Steven Song

孙 武 Elton Sun

陈雪明 Xueming Chen

孙 坚 David Sun

海航酒店（集团）有限公司 HNA Hotels & Resorts 执行董事长兼总裁 Executive Chairman and President

港中旅酒店有限公司 HK CTS Hotels Co., Ltd. 总经理 General Manager

金陵酒店管理公司 Jinling Hotels & Resorts

如家酒店连锁集团 Home Inns

总裁 President

首席执行官 CEO

施乐德

宁奇峰 Jeff Ning

朱晓東 Lily Zhu

叶燕民 Raymond Yap

大连万达商业地产股份有限公司 Dalian Wanda Commercial Properties Co.,Ltd

北京银泰置业有限公司 Beijing Yintai Property Co., Ltd

银河娱乐集团 Galaxy Entertainment Group

总经理 General Manager

尊尚市场发展高级副总裁 Senior Vice President, International Premium Market Development

李思源 Peter Li

孙 军 Still Sun

Kamal Naamani

Bahram Sepahi

康墨尔·纳马尼

柏润

富力（北京）地产开发有限公司

杭州旅游投资发展有限公司

R&F Properties(Beijing) Co., Ltd

Hangzhou Tourism Investment Co., Ltd

费尔蒙和平饭店 Fairmont Peace Hotel

广州四季酒店 Four Seasons,Guangzhou

酒店管理公司 总经理

总经理 General Manager

总经理 General Manager

区域副总裁及总经理 Regional Vice President and General Manager

副总裁 Vice President

Hotel Company General Manager

康墨尔·纳马尼

Timur Senturk 辛兆和 上海中心大厦 J 酒店筹建办公室 J Hotel Pre-opening Office Shanghai Tower 董事总经理 Managing Director

魏小安 Xiaoan Wei

戴 斌 Bin Dai

中国旅游研究院 Chinese Tourism Academy CNTA

国家旅游局 中国旅游研究院 Chinese Tourism Academy CNTA

学术委员会主任 Doctoral Supervisor

院长 President

贺亚洲酒店杂志： 酒店生活是超越日常的形态，亚洲是超越欧 美主流的地区，东方文化是超越一般的文化， 因此亚洲酒店一定会超越一般酒店，而《亚 洲酒店》杂志则是弄潮儿在涛头立，从一般 中寻求特殊，从特殊中做到个别。就世界范 围来看，酒店行业是欧洲文化，美国制度， 亚洲人情，祝愿《亚洲酒店》杂志集大成， 开出一个新生面。

张祖望 Zuwang Zhang

吕尚怀 James Lu

瑞士洛桑酒店管理学校 Ecole hôtelière de Lausanne 荣誉顾问 Honorary Advisor

香港酒店业协会 Hong Kong Hotels Association 执行总干事 Executive Director

Contents 目录 004 创刊辞 Inaugural Statement 005 贺辞 Congratulatory Messages

COVER STORY 封面文章 024 领跑新周期——当旅游遇见地产 032 亚洲及中国酒店行业经营业绩分析与展望 036 精耕细作——中国酒店发展趋势

INFORMATION 资讯 DIALOGUE 高峰对话 046 曹炳森：高端酒店式公寓领军人物 048 情系亚洲，傲视全球——银河娱乐副主席吕耀东访谈 050 群雄逐鹿 抢占中国酒店市场 054 对话杜宏新 打造一流“智慧酒店” 056 赵霞：美标的风格不仅是设计 更是一种生活方式

DATA 权威发布 058 海南国际度假酒店年度业绩报告及分析

PERSPECTIVES 视角 066 探寻三至五星级酒店空间比率测量的可操作性 070 从两个酒店的设计谈起

Index 广告目录 Accor ASCOTT China Beijing Yintai Centre Docomo interTouch Eadry Royal Garden Hotel Haikou Ecole Hoteliere Lausanne FTchinese.com Grand Hotel Management Group Grand Skylight International Hyatt Hotels and Resorts ifeng.com InterContinental Hong Kong International Travel Expo Hong Kong JA Resorts and Hotels L'hotel élan Park Hotel Group PR Newswire Sheraton Guangzhou Hotel STR Global Sofitel Xian Samsung (China) The Travel Channel

074 谈判“管理合同”策略——寻求零和博弈外的最佳合作

雅高国际酒店集团 雅诗阁中国 北京银泰中心 英达特信息技术 海口鸿洲埃德瑞皇家园林酒店 Ecole Hoteliere Lausanne FT 中文网 嘉逸酒店管理集团 格兰云天国际酒店 凯悦酒店集团 凤凰网 香港洲际酒店 香港旅游展 JA Resorts and Hotels 如心艾朗酒店 百乐酒店集团 美通社 粤海喜来登酒店 STR Global 西安索菲特酒店 三星（中国） 旅游卫视

INNOVATION 创新专栏 076 美国空调系统 Commissioning 技术在国内某酒店应用分析 082 酒店变废为宝的革命

FOCUS 聚焦 086 亚洲酒店论坛中心旗下品牌活动简介 088 亚洲酒店论坛中心发展里程碑

VIEWS 观点 090 会议服务产业应有别于传统旅游业 092 国际酒店集团之忠诚客户计划

RECOMMENDED 推荐 094 走遍世界酒店系列——迪拜·阿布扎比 098 走遍世界酒店系列——巴厘岛 102 悦读

You can get our magazine in the following Hotels (Order randomly) 您可以在以下酒店集团下属部分五星级酒店及其它高级酒店免费阅读本刊（排名不分先后 ) 国际标准刊号 ISSN 2306-6261 粤工商固印广登字（2012）01013 Authority in Charge 主办单位 : The Centre of Asia Hotel Forum 亚洲酒店论坛中心 Publication & Distribution 主办出版 : Asia Hotel Magazine Company 亚洲酒店杂志社 Guidance Counselors 指导顾问 : Henry Chen 陈 恒 / Sunny Sun 孙铤哲 / William Zhao 赵祥龙 Editorial Team 编辑团队 Senior Editor 责任主编 : Jeff Zhang 张 勇 / Sophia Huang 黄霏菲

2013 STARS

Executive Editor 执行编辑 : Faye Yeung 杨 菲 / Tasha Yang 杨 婧 / Rae Zheng 郑 韵 Supervising Art Director 美术总监 : Zara Fan 范倩瑜 / Adams Lai 赖正楚 Senior Designer 资深美术设计 : Haomin Ye 叶昊旻 Translator ( Proofreader ) 翻译校对 : Rae Zhang 郑 韵 / Faye Yeung 杨 菲 Interns 实习生 : Cindy Wang 王荣洁

Advertising sales and marketing 广告销售及市场推广 Sales and Marketing Director ( Greater China ) 销售及市场总监（大中华区）: Mars Yuan 袁仲志 Sales and Marketing Executive ( Overseas ) 销售及市场总监 （海外）: Kevin Choi 蔡陈胜 Sales and Marketing Director ( Beijing ) 销售及市场总监（北京）: Wendy Wang 王雯荻 Associate Director of Sales and Marketing ( Hotel Groups ) 销售及市场副总监（国际酒店集团）: Cola Yeung 杨雅芝 Account Manager ( Hotel Investors ) 客户经理 ( 酒店投资方）: Jessie Zhong 钟凤萍 Account Manager ( International Hotel Suppliers ) 客户经理（品牌供应商）: Sam Lin 林婉渝 Account Manager ( Northern China ) 客户经理（华北区）: Rex Ye 叶智豪 Account Executive ( Eastern China ) 客户主任 （华东区）: Amanda Chen 陈少萍 Account Executive ( Southern China ) 客户主任（华南区）: Wendy Chen 陈婉仪 Account Executive ( Central China ) 客户主任（华中区）: Xavier Yu 余子曦 Account Executive ( Hong Kong, Macau & Taiwan ) 客户经理 ( 港澳台）: Martin Yu 余秋劲

Circulation 发行 Asia Hotel Magazine Company 亚洲酒店杂志社： Guangzhou Office 广州总公司 : Rm.1317, South Tower, R&F Stanley International Plaza, No.3 Huaqiang Rd., Zhujiang New Town, Guangzhou, China. 广州市珠江新城华强路 3 号富力盈力大厦南塔 1317 室 Hong Kong Office 香港分公司 : Rm. 1702, No. 1, Peking Road, Tsimshatsui, Kowloon, Hong Kong 香港九龙尖沙咀北京道 1 号 1702 室 CRM（China）客户关系管理（中国）: Kenny Chen 陈自强

Technical 印刷 Guangzhou QuickPrinting CO.,LTD 广州市快美印务有限公司 广州市恒福路横枝岗 64 号自编 9 号 1-5 楼

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Editorial Submissions 投稿 Manuscripts and photographs should be sent to：edit@asiahotelmagazine.com

广告及发行代理 ( 中国 )：星盟文化传播有限公司 Advertising and Distribution Agent（China） Xingmeng Culture Communication Co.,Ltd 广告及发行代理 ( 海外 )：星光传媒有限公司 Advertising and Distribution Agent（Overseas） Starlight Media Limited

版权所有，如有转载请与本刊联系。本刊作者文责自负，对于侵犯他人版权或其他权益的文字、图片稿件，本刊概不承担任何连带责任。 本刊署名文章乃个人观点，不代表本刊立场。本刊某些版面刊登了部分资料或图片，敬请相关作者及时与本刊联系，领取稿酬 All rights reserved. The authors' views do not necessarily represent the views of Asia Hotel magazine. The trademark and content should not be used or reproduced without the permission of Asia Hotel magazine.

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Pioneers with Creativity 行业创新开拓者

Thinkers in The Lead

酒店领航思想家

IN

星汇亚洲 多年来亚洲酒店业蓬勃发展，得益于一群行业领航者、思想家们孜孜 不倦的耕耘，衷心感谢其对业界的贡献，面对新挑战，让我们携手并 进，助力行业发展！ There is a group of people who spare no effort on the prosperity of Asia hotel industry. Thanks to their hard works and let us hand in hand to contribute to the future.

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COVER STORY 封面文章

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Leading in The New Cycle

新时代旅游地产剖析（上）

领跑新周期：当旅游遇见地产

“旅游 + 地产”：中国经 济与房地产转型发展的重 要途径

When Tourism Meet The Real Estate Industry 大众旅游成为内需拉动引擎 口述：黎振伟 深圳世联地产顾问有限公司 首席技术官 撰文：杨婧

As a new kind of development mode at the era of

用相见恨晚来形容旅游和地产的融合，是最贴切不过了。近年来 , 随着人均 GDP 的不断增长，国人的旅游形

mass tourism with huge domestic demand, tourism

态和地产行业的逐渐转型，导致区域运营背景下的旅游地产开发成为投资新趋势。过去，旅游地产曾经以不同的面

real estate is drawing attention from the investors and developers. In the ever changing market, they are seeking a reform to survive. It is very important

孔出现在国人面前，包括分时度假、产权酒店、时权公寓……人们曾单纯地认为旅游地产就等于在旅游区开发房地产， 只注重硬件的开发，却忽视了软件的配套，导致很多旅游资源的浪费。而今，面对国外旅游区建设旅游地产逐渐成熟，

for them to thoroughly understand what the modes

进而成为备受热捧的旅游点，作为国内的旅游地产开放商、投资商又该如何转变思维，调整投资开发策略，在这个

and ways to begin and run a tourism project. Through

新兴的市场分一杯羹？

the market.

地产界在大环境的转变中，土地成交出现结构性

方位融合各产业从而拉动经济的综合产业。截止 2009

变化，成交量总体下降，产业、商业、用地成交量的

年，中国人均 GDP 已经接近 4000 美元，而重点消费

增幅却很明显。全国 50 个主要城市，土地成交面积同

所有依托周边丰富的旅游资源（包括

力提供城市，如北京、上海、广州等，人均 GDP 已经

比减少 3%。一线城市土地成交量减少 13%，二、三

自然旅游资源、人文旅游资源和人造旅游

超过 10000 美元。这个时候（尤其是超过 5000 美元

线城市却分别增加 10% 和 11%；其中商办用地成交同

资源），借助旅游度假为目的的开发营销

人均 GDP 的重点城市）民众的旅游形态已经从休闲需

比增幅明显。另外，地产开发的专门化和专业化趋势

模式，以求全部或部分实现度假休闲旅游

求迅速增长上升为成熟阶段的“休闲 + 体验”。

明显。随着传统住宅开发模式受阻，产业链分工趋势

不断变化的市场环境中谋变，透彻了解旅游地产的开发模 式和运营模式，借鉴国内外的旅游地产案例进行科学理性 的分析 , 走出误区，才能在这个新周期内实现转型与领跑 市场。

旅游地产概念：

功能而开发建设及经营运作的房地产项目。

加强，全国 50 个主要城市，土地成交面积同比减少 3%。

——《城界消失·旅游地产》

产业转型、消费升级相关的服务类型需求增长快速，

市场背景 : 传统房地产业的新周期

城市综合体、集中商业、旅游地产、旧城（园）改造、

国内经济环境与产业转型的预判

经济与房地产发展的环境已经发生变化，那么房地产

更为广泛地来讲，直接服务于旅游业或在空间上

开发与营销的方式也必须改变。而“地产 + 旅游”的

与旅游区有高度密切关联的房地产开发都属于旅游房

产业融合，恰恰是传统房地产业谋变的明灯。

地产。旅游地产是旅游业和房地产业的无缝嫁接，是

文化创意产业等。服务需求专门化细分，服务难度加大。

摘要：旅游地产，作为大众旅游时代与内需动力时代的新 型发展模式，受到越来越多房地产投资开发者的关注。在

何为旅游地产？

在以内需为导向的今天，旅游恰恰是一个能够全

rational studying and learning from cases at home and abroad, they can achieve the transition and lead

传统地产谋变：旅游经济对房地产 开发与营销方式的启示

2008 年至 2010 年，对中国来说，是一个新时代

品质的生活，追求宁静的田园环境。大城市人口向具

的开始：中国经济在更大程度上开始依靠内需拉动，

有一定规模的城镇扩散。人口和产业活动越来越多地

服务供应制造业依靠内部市场需求的模式成为主要的

向中等规模或处于中间层次上的城镇集中，城市化的

经济发展模式，预计到 2020 年中国城市化的比率将

推动和对内生产消费力的拉动。

城界的消失，内需时代的来临，成为旅游地产的 图二 人均 GDP 与旅游需求发展阶段

价值诉求。

国际旅游度假形态从原本的本地置业、独立观光

会达到 60%。在这个大背景下，重点经济发展区域从

式的分离产业形态，到购买休闲度假产品的多元产业

原来的东南部沿海开放城市扩张到中部沿铁路公路等

形态再到如今度假地投资、置业的一体化产业形态发

基础设施发散的区域，地区差异逐步缩小。而财富布

展。换言之，旅游度假形态已由观光旅游向休闲体验，

局也从制造业、对外贸易领域向服务业转移。经济引擎、

在度假地置业转变，并从娱乐体验走向文化精神的享

发展模式、城市化率、重点发展区域和财富分布规律

受，形成以生命体验为形态的旅游度假模式。

的转变，宣告着中国内需时代的开始。

（详见图二）

如图一所示，内需的扩张推进了城市群与城乡一

以旅游为前提条件的房地产开发与经营。

传统旅游地产观念

新时代旅游地产观念

开发模式

“房地产 + 旅游概念” 的简单模式，以住 宅销售为主要目的

旅游和地产互融 的开发模式

对自然或人文资源 的依赖程度

以占有资源为核心

回归优良的生态环境， 注重休闲的场所价值

对客户需求的关注

对客户旅游休闲的本质 目的关注不够，主要是 满足客户居住需求

满足客户的叠加需求， 关注客户的本质旅游 需求

体，旧城镇、旧厂房和旧村居的改造项目增加，轨道 交通发展刺激轨道沿线物业开发，房地产向商业地产、 旅游地产、园区地产、休闲养老地产等方向多元发展， 低碳经济在房地产业普及应用。当城市化进入高级阶 段，“逆城市化”现象出现，人们渴望享受追求更高

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图一

城市化进程和消费化时代下的机遇

表一 传统旅游地产与新时代旅游地产概念对比

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COVER STORY 封面文章

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国内外案例比较分析 前进一步是山水，退后一步是服 务 --- 泰国清迈四季酒店 清迈四季酒店旅游地产项目简介： Residences at Four Seasons Resort Chiang Mai 项目是依傍于泰国清迈四季酒店（Four Seasons Resort Chiang Mai）的奢华旅游地产项目。这个宏伟 的项目由泰国最大的酒店度假公司之一的 Sribhathana Garden Co., Ltd（ 由 Sribhatana Company 与 Minor International PCL., 共同合资建立）开发。四季旅游 地产项目以四季酒店度假村项目为依托，于有泰国“北 方玫瑰”之称的清迈省。 坐享 30 英亩迷人湄林谷山林景色，由项目平面 图 可 以 看 到（ 图 三），Residences at Four Seasons Resort Chiang Mai 项目由东南面的 5 座奢华的可售 别墅群（Villa Residences）和北面的 9 栋别致的共有 产权式公寓群（Condominium Residences）组成，而 四季酒店本身的度假村则位于中央。如此一来，其服 务与管理便可辐射至这两个地产项目。

图六 图五

旅游与居家概念性融合

清迈四季酒店度假村及地产项目平面图

积约为 350 万平方米至 550 万平方米。每一个公寓单

别墅及公寓业主在以这个奢华而静谧的物业为居家的同时，亦享有一切四季度假村的设施与服务。这种特权式

Villa Residences 的每座别墅均为两层结构，包

元，都享有大面积的休闲空间带花园露台的为一卧室

含三至四个卧室、由世界级园林设计师 Bill Bensley

单元，带山景露台的为两卧室单元，而带阁楼的则为

亲自操刀设计的私家园林花园、温水游泳池和按摩浴

三卧室的顶层单元。花园露台单位设有私密的按摩池

缸、约 1,600-3,200 平方米的室外起居空间、佣人房

和室外跳水池。而顶层阁楼公寓占据每栋公寓的最高

间、约式（下沉式）用餐凉亭、设备齐全的厨房和洗

两层，配套一个私人图书馆及一个可以享受 360 度山

四季酒店旅游地产项目提供永久业权和租赁所有

业主可以选择把自己的别墅加入到这个项目的租

衣房。全部别墅配备了豪华的现代技术，包括最先进

景的顶楼露台。这 9 栋公寓由世界著名的泰国建筑师

权两种的产权模式，这取决于买方的资格。根据泰国

赁方案里。租赁方案是指一个为期一年的可续约出租

的娱乐和通信系统，还有 24 小时候命的四季酒店管家

Lek Bunnag 设计，每个公寓单元占据一整层楼，处

现行法例，永久业权所有权必须是泰国的国民或泰国

合同，委托物业管理方对外出租自己的物业。在签订

服务。每座的售价为约四百万美元，目前已售出 2 座。

处彰显着泰国独有的 Lanna（兰纳）时代的风情。目

注册的公司。对于非泰国居民，开发商提供了 90 年的

租赁合同时，业主被要求提供一个时间表，在未来的

前这个公寓项目已售出 7 栋。

租赁所有权，其中包括 3 个连续的 30 年合同期。通过

十二个月里，按照业主的喜好，可以随时住回自己的

租赁所有权的方式，非泰国居民无需设立一家泰国公

别墅。业主可以随时提前 90 天以书面通知的形式终止

司，便能够获得别墅的 90 年所有权（非泰国籍居民创

租赁方案。但终止方案前必须对事先的出租预定作出

立公司，只能拥有 49％的股权，其余的股权须由泰国

保留。另外，为了最大程度方便业主，别墅随时配套

国籍居民拥有）。在国土部门登记的租赁协议后，买

齐全，确保任何使用别墅的人都能享受最高的品质和

方将拥有不受约束的土地使用和改建权，而租赁权可

独特设计的家具及固定配置。

Condominium Residences 的 9 栋 公 寓 楼， 总 面

清迈四季酒店外景图

的生活方式，具体体现为设施享用：泰国最先进的健身中心与 2 个网球场、图书馆和阅览室、游泳池、屡获殊荣的温泉、

物业产权模式

以转让给第三方。

旅游收益共享

对外租赁所得的收入，扣除别墅产生的杂费及营 销推广后，拥有者占 60％的收益，而度假村经营者占 40％。

5 分钟车程距离的 18 洞高尔夫球场、特色餐厅、山地自行车、泰拳教学、泰国语言课程、瑜伽班、泰式烹饪课程； 服务享用：24 小时客房服务、行李员服务、24 小时保安、保姆服务、礼宾服务、停车场服务、每日清洁服务和紧 急呼叫服务。身处居家，却时刻感受着酒店的礼遇与尊重。 别墅区外部和公共区域设施由清迈四季酒店通过专职培训和监督的管理团队管理，以确保业主可以享用与度假 村同样高标准的服务。管理范畴包括园林绿化维护、日常和预防性的维修，园林及房屋病虫害防治、垃圾收集、水 池清洗、24 小时保安等。业主负责支付维修费和管理费。业主也负责别墅产生的其他费用，如电力，水和杂物。 该项目还与湄林谷丰富的旅游资源相互依存，带动着四季度假村与地产项目品牌的推广与融合：山涧水库、瀑 布公园、兰花园、老虎园、昆虫博物馆运动公园。业主还能在度假村体会最地道的泰式农家乐，穿上泰国传统的农 夫耕衣，体验一把牛耕种稻。一边深度发掘泰国民俗民风，一边居家放松，是清迈四季酒店旅游地产项目的最大人 文亮点。 “生态自然传承回归；艺术创意，特色差异；系统互动，养生健康”。清迈四季酒店旅游地产项目在迎合市场 需求的同时，更以环保、生态、可持续的理念，把整片度假区建设成美丽宜人的休闲旅游胜地。 小结： 无论是物业产权模式的可选择性，租赁收益的共享性，还是与自然人文旅游融合的玩乐性，清迈四季酒店的旅 游地产项目无处不体现着“旅游”与“地产”最人性又创新的融合。“硬件设施让地产项目奢华极致，软件服

务的永续配套又让业主或租赁者流连忘返，亦保证了房产出售后长久的旅游吸引力。”地产以旅游资源为 依托，同时又成为驱动旅游区发展的动力与引擎。这种“1+1>2”的开发模式，非常值得中国房地产投资与开发方 图三 别墅公寓 Villa Residences

24

图四

共管公寓 Condominium Residences

的借鉴。

（上述部分图文资料来源于：www.residences-chiangmai.com）

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COVER STORY 封面文章

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亚洲酒店论坛中心活动支持媒体

核心解读——国内开发商 对旅游地产认识存在误区

国内案例：千年古镇入口旅游地产 项目的滞销 成都周边某千年古镇，始于晋代。国家 4A 级景区，省历史文化名镇，成都十大古镇之一，毗邻都江堰世界双 遗产，为龙门山国际旅游景区重要配套服务中心。规划之初，期望突破规划边界条件，结合凤栖山、古寺与味江沿

对比国内外两个旅游地产的例子，可以发现国内 旅游地产的开发存在不少误区：

岸山水田园景观，突出颐养主题，将古镇打造为颐养休闲度假区。随着众多旅游地产项目的进驻，定位为集体旅游、

旅游目的地与房地产的简单相加。打着“旅

休闲、度假、养生为一体的古镇，希望这单纯的川西民居古镇能借此实现到国际旅游小镇的全面蝶变。在其地区规

游地产”的名号卖资源、卖概念，并不能做到旅

划范围内，投入 3000 余万元从山下通达山顶千年古刹光严禅院的游山步行走道已经完成建设。集冲浪、餐饮、娱乐、

游与地产的高度融合。

旅游接待于一体的圣灯广场和酒吧一条街即将落成；3000 多亩休闲体育公园计划近期动工，修建两个标准 18 洞高 尔夫体育公园；三郎马术公园、川西文化博物馆等项目也在紧张有序地进行中。依靠着这一系列的原生及计划旅游 资源，应围绕佛禅文化，突出养生文化，从而形成产业主线，优化空间结构，建立核心产品，从而形成产业链发展。 可现实是，在古镇周边，不少房地产商在 2008 年地震后扎堆投资，打造所谓的“旅游地产”。举例其中某项目， 选址在古镇入口，项目户型多为四层带电梯的建筑楼房，配以各种古典的装饰元素，以吸引以养老为主要目的客户。 但是到目前，物业建成超过一年半，出售情况却不尽人意，其销售量未能达到总量的 50%。从图七与图八的对比可见，

轻旅游，重地产，以占有资源为目的，破坏 生态环境的地产开发，不注重客户颐养度假又休 闲娱乐的叠加需求。本末倒置，偏离了旅游地产 的根本定义的发展路线。 只注重硬件、形象和口号，缺乏服务、管理 和维护观念，没有深入系统地挖掘旅游区的文化

规划预期与实际落成的效果存在较大程度的落差。 从表象上看，是园区内只有硬件的投入与建设，而没有完善配套的软件，如负责任的物业管理、酒店式服务、 颐养概念所需的配套设施，如医疗、娱乐等休闲度假设施，从而导致其销售率及入住率远不如人意。深究其原因， 对旅游地产的认识与其根本定义和发展规律存在偏差，以为“旅游地产”即是“在旅游区建房地产”，付出短线投 资以期获得立竿见影之效益，缺乏长期的具有竞争力的系统规划，缺乏先进的旅游服务意识，缺乏对旅游资源区域 一体的长线规划与可持续性发展的监管，导致了开放的项目远远达不到市场的要求，从而直接造成不可再生资源的 浪费和大量资本的亏损。

内涵，缺乏旅游与居住的互动和参与，教育和旅 游文化境界有待提升。 开发商缺乏持续投资的观念，虚构一次性投 资就高回报的幻想，只能满足客户基本的居住需 求，而忽略了用户的概念性需求与购买初衷—— 旅游。 旅游项目一般地处郊区，没有完备的配套设 施，例如交通、医疗、食宿、购物等等，缺乏统 一而长线的规划概念。但这也与政府的支持力度 与政策的配合密切相关。

图七

26

古镇入口某房产项目设计图

图八

古镇入口某房产项目毛坯房实图

27

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旅游地产稳健发展：转变观念，重新出发 以上种种都说明国内地产开发商对于“旅游地产”

总结

打造旅游地产项目圆环

的概念并没有深入地研究与实践。旅游产业与房地产 的结合应该是相辅相成，期待的效果应该“1+1〉2”：

拉动的背景下，旅游区域的开发热潮应该受到理性和 针对旅游地产的全新概念，可总结出旅游地产开

天生的资质：旅游地产多在旅游风景区或运

——Allegheny 社区发展会议宣言

动度假的胜地，为项目提供先天优势。 良好的题材：旅游地产需要做主题性的吸引

想要成功地开发旅游地产，必须对旅游地产有全 新的认识与理解。首先，旅游地产能统一整合周边旅 游资源并为其提升价值，提高区域的可进入性、居住 舒适性、生活便利性。以基础设施及旅游区建设带动 城镇发展，加速城乡融合，拉动区域地块的升值溢价。 其次，旅游地产有利于促进旅游度假形态的进一步升

严谨的对待。无论是对房产购买者还是投资开发商， 或者是规划者来说，旅游地产都不应该被当作投机性

发的条件与基础，包括：

“区域就是一种产品”

在城市化扩张合城界消失，国家政策调控和内需

因素，旅游地产中的文化内涵要做得既具系统性 又轻松吸引。

的短周期、高回报的投资项目，或金融商品，因为除 了策划建造之外，旅游地产更需要的是长期的后续服 务、维护作为招徕，才能保证土地的有效利用，保持 旅游地的吸引力和区域的持续发展。在区域和产业的 联动下，实现整个板块的飞跃性发展。 旅游地产是中国经济与房地产转型发展的重要途

完善的规划：旅游地产的开发区域应具备较 为完善的基础设施与区域配套。 永续的投资：旅游地产从投资建设到得收益

级，缓解大众观光式旅游地的巨大压力。在内需的强

的过程会相对较长，因此需持续的资金来支撑。

力拉动下，旅游地产不仅仅是一个单一的居家概念或

完备的营销网络：旅游地产要有一个已建立

旅游概念，而是大众的一种精神层面的价值诉求和消

好的完备的营销网络，多方位宣传推广工程，为

费需求。在销售“地产”这个实物的同时，开发商也

区域打造品牌影响力与凝聚力。

径，而正确与合理的发展方式是旅游地产可持续发展 的必由之路。当旅游遇见地产，两者最优组合配置， 定必能在新的经济周期和内需时代里领跑市场。

有责任销售“旅游”这个无形的服务与相应的实物体验。 最后，旅游地产项目成为新的获地途径，有效帮助房 地产商通过带动当地经济、就业，更高效地利用土地， 更加符合国家合理使用土地的方针。因此，在开发项 目时，需要有可持续性建设与维护的社会责任感，并 以更加长远的目光投放每一笔建设资金。

旅游地产规划五要素 天生的资质 好的题材 完善的规划 永续的投资 完备的营销网络 28

表二 旅游地产开发的条件和基础

29

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2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

中国以及主要酒店市场表现概览

Performance and Outlook for

下面我们针对中国市场进行微观层次的分析。我

The Hotels in Asia and China 亚洲及中国酒店行业 经营业绩分析与展望

们先对统计样本作总览。

给量从 08 年到现在相对来说比较稳定，进入到 2012 年供给量的增幅为 5%。

中国样本酒店概况

图 7 是在有数据统计的城市中选取了 15 个主要 的城市，中国区在入住率上出现了 0.39% 的下跌， 平均房价上升了 1.95%。在平均房价带动下，每间可 售房收入与去年相比有一个 1.56% 的上升。在入住率

内容节选自第五届亚洲酒店论坛国际酒店投资峰会数据分享环节 主讲：于思聪 STR Global 中国区经理

上，即橘色柱状呈现出增长趋势，只有武汉、天津、 北京、苏州、香港、上海和青岛，其他的城市入住率 都出现了不同情况的下跌。从绿色柱状即平均房价的 数据可以看到，只有苏州、上海、青岛和西安有下跌。

从 2007 年美国的次债危机到 2008 年的金融危机，再到随后 2009 年开始的欧债危机，全球经济大环境表现低迷。酒店业作为经济

从这 15 个城市可见，武汉市场在平均房价和入住率的

的晴雨表，其发展趋势亦备受业界关注。STR Global 针对亚太地区酒店市场总体表现及中国样本酒店的数据统计后，对中国市场整

双重作用下，出现了每间可售房收入 13.7% 的上涨，

体表现、中国主要市场发展趋势作出分析。另外，对中国及亚太未来的酒店计划，包括新增供给量、开业项目和区域分布作出统计分析。

西安市场非常遗憾，平均入住率和房价的同比下跌 18.2%。

亚太酒店市场概览 2012 年的 7 月份为例，这一点的数据实际上表现了

的趋势，特别是进入到 2012 年。可喜的是，虽然入

店市场的收入情况。

2011 年的 8 月到 2012 年 7 月的平均值。当做这样的

住率有一个同比的下降，但是房价还是同比上升。

2012 年上半年每间可售房收入同比变化

纬度分析的时候，会刨除月或季度对酒店趋势的影响，

图 4 是中国样本酒店的情况，截至 2012 年的 7

同时可以得到一个相对平滑的曲线，来看到未来的趋

月份，中国 1,352 家酒店有 362,362 间客房。超高端

势发展。图 2 中蓝色的曲线表现是滚动 12 个月每间客

酒店占总酒店数的 24%，占中国酒店市场最大份额。

房收入的情况，截至 2012 年 7 月份，亚太的房间收

奢华和高端酒店分别占到了 20 和 21%，中档偏上酒

入达到了 23.3 美金，它达到了 2008 年 8 月的一个水平。

店占到了 17%，中档酒店和经济酒店则分别占到了 8

亚太区酒店市场情况

和 9%。

首先，我们先宏观地看看 2012 年上半年全球酒

（图 6 2008 年至 2012 年 7 月 中国酒店市场整体表现 来源：STR Global）

中国主要市场发展趋势

（图 4 中国样本酒店概况 来源：STR Global）

图 6 展示了中国酒店市场滚动 12 个月每间可售

中国酒店市场整体表现

房收入、入住率和房价的变化，同样蓝色曲线代表滚 动 12 个月可售房收入的情况。截至 2012 年的 7 月份， 滚动 12 个月可售房收入基本上达到了 2009 年 1 月份 的水平，相较于 2009 年的最低值有 30% 的增长。图 中橘色和绿色的柱状代表了滚动 12 个月的入住率和房 价的变化率，可以看到它跟上面是相似的。2010 年走 出了金融危机的影响，入住率和房价上有一个提高， 特别是入住率很大。进入到 2012 年入住率和平均房 价的增长都面临着很大的压力，特别是入住率方面， 截至 2012 年的 7 月份，滚动 12 个月入住率的增长，

（图 3 亚太区主要酒店市场 2012 年 1 至 7 月 平均房价 / 入住率与去年同期比率

其实它数值是零，跟去年同期相比是持平的。但是平

变化 来源：STR Global） （图 1 2012 年上半年每间可售房收入同比变化 来源：STR Global）

均房价比去年同期相比还是有一定的增幅，但这个增

图 3 表现的是亚太区主要酒店市场 2012 年 1 月

幅逐渐减少，表明面临的压力较大。

（图 8 2008 年至 2012 年中国主要市场发展趋势 主要来源：STR Global）

图 8 反映的是中国主要市场发展趋势，选取样本 有北京、上海、广州、深圳四个一线城市以及香港、

图 1 反映了 2012 年上半年全球四个大酒店市场，

到 7 月平均房价入住率较去年同期的变化。中国市场

三亚、重庆、天津。将这 8 个城市滚动 12 个月每间可

北美、欧洲、中东、亚太的状况。蓝色和绿色的箭头

跟去年同期相比出现了 0.39% 的下降，平均房价来说，

售房收入分别表现在这个图表中。图中蓝色最上面的

是每间可收房的收入的变化：蓝色是 2012 和 2011 年

跟去年同期相比上升 1.95%。在平均房价和入住率的

曲线是香港市场的表现，增幅相对来说还是比较大的。

的变化，绿色表示了 2011 和 2010 年的变化。整个亚

双重作用下，整个中国市场的每间可售房收入出现了

同样引起我们关注的是中间这条深蓝色的曲线，它代

4.1% 的上升。也就是，针对整个亚太市场，入住率比

表了三亚市场滚动 12 个月的可售房收入状况。首先，

太地区有一个 5.7% 的增长，在这四大酒店市场中，只 有欧洲是由于欧债危机影响出现了 5.0% 的下降。观

（图 2 亚太区酒店市场 2007 年 1 月至 2012 年 7 月每间可售房收入 / 平均房价 / 入住率滚动 12 个月的变化 来源：STR Global）

去年同期相比增长了 1.6%，平均房价比去年同期相比

这个曲线并没有像其他的曲线一样平滑。尖点说明在 （图 5 2012 中国酒店市场整体需求量及供给量的变化 来源：STR Global）

察这个增长率的时候会发现，北美和中东在今年的上

而图 2 中绿色和橙色的直线是一个变化率，以零

增长了 2.4% 而每间房间出现了 4.1% 的增长。东京每

半年都呈现了 7% 以上的增长，而亚太区的增长仅在

为原点的坐标轴为例，从图中可以看到亚太地区在金

间可售房呈现了 28.82% 的增长，新德里的房价和入

图 5 展现中国酒店市场滚动 12 个月需求量供给

5.7%，跟去年相比还有很大的差距。图 2 表现了 2007

融危机时受到的影响。而 2011 年之后，呈现了一个

住率则下跌了 10.39%。可以发现，这里面只有中国、

量的比例变化情况。橘色代表滚动率需求量，绿色是

到 2012 年 7 月份每间房价入住率滚动的情况，值得

同比的上涨。需要注意的是，当数据进入到 2012 年，

巴厘岛、悉尼，包括新德里在入住率上出现了下降，

供给量。从图中可以看出，中国市场 09 年同样受到金

注意的事，图 2 每一个点都并不代表当月的数据，它

特别是从滚动 12 个月入住率的变化率来看，入住率面

其他的城市则同比上升。平均房价方面，只有上海和

融危机的影响，但是进入 2010 年中国逐渐摆脱金融

代表的是包括当月在内往前数 12 个月的平均值。以

临着比较大的压力，整个变化率也是呈现了一个下降

新德里与去年同期相比下降。

危机的影响，需求量大幅上升。进入 2012 年，需求

30

量同比大幅下降。从滚动 12 个月供给量的情况看，供

春节期间，仅一个月，三亚市场滚动 12 个月的可售房 收入受到了比较大的冲击。整条 12 个月的滚动可售房 收入，三亚市场到了 2012 年之后每间可售房收入出 现了下跌的趋势。其他的几个城市相对来说基本上是 和去年持平或是一个小幅增长的趋势。 （图 7 2012 中国 15 个主要城市平均房价 / 入住率比率变化 来源：STR Global）

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亚太地区及中国酒店新增供给量 历史数据与计划数据对未来市场动向的把握是十

图 10 是把奢华酒店连锁、超高端酒店连锁，高

项目。在这些筹建项目中，2012 年，如果说这些酒店

分必要的。我们来看看亚太地区及中国的酒店新增供

端酒店和中档偏上酒店连锁分出来，超高端酒店连锁、

在 2012 年全部开业的话，整个亚太区将新增 79,082

给量特点对我们未来的市场会有何影响。

高端酒店占中国未来新增供给量的 35%，而高端酒店连

间客房，2013 年新增的扩放是 110,756 间，2014 年

亚太区未来新增供给情况

锁占 27%，奢华酒店连锁占 26%，而中档偏上酒店连锁

这 个 数 字 是 106,663 间，2015 年 是 59,771 间。 亚

则占 12%。中国未来新增供给与现有供给量的对比图标

太去未来三到五年新增的供给量占到现有供给量的

中可以看到，绿色的柱状表现的是各个酒店现有供给量

14.5%。

的情况，这当中包含了单体酒店的数据，因为单体酒店 开业之后我们对它的等级有一个明确的定义。

（图 9 亚太地区未来新增供给情况 来源：STR Global）

图 9 是亚太区以及中国新增供给量的状况。整个 （图 13 中国主要城市新增供给情况 来源：STR Global）

亚太区在未来三到五年增加 436,074 间客房，其中中 国占到了 56%，而印度市场占到新增供给量的 16%。 整个中国市场在未来三到五年新增供给量增加 17%，

（图 11 中国未来新增供给与现有供给量对比 来源：STR Global）

图 13 是中国主要城市新增供给量的情况，上海 排名第一，将新增 14,240 间；三亚排名第二，其次

也就是说，这 245,654 间客房占到了整个的 17%，印

图 11 中紫红色的部分是新增供给量的部分，从

度市场将占到了 39%。中国未来新增供给量的 24 万

这个图标可以看出来，奢华酒店的供给量占到现有供

多的客房当中，酒店连锁占到了 223,674 间，从这里

给量的 23.35 %。超高级酒店占到了 19.42%，高端酒

可以看到，新增供给量当中不同等级的酒店占的比例。

店占现有供给量 10.02%，中档片上酒店占 4.10%。

是 成 都， 客 房 数 量 上 排 名 第 五 是 北 京，7,083 间 客 房，当考虑新增供给量的同时，毫无疑问是要考虑它 现有供给量的情况。图中可以看到新增供给量的变 化，排名前面的是三亚市场 45.42%，天津 32.69%，

因为对于中国的单体酒店来讲我们没有办法在他开业

成 都 29.11%， 重 庆 26.12%， 青 岛 市 场 20.70% 的 增

之前就了解到它平均房价的情况，从而确定它的酒店

幅。排名靠后的 5 个市场分别是厦门 10.95%，广州

等级。这里的等级仅仅是指连锁酒店的分类等级。

10.91%，上海 7.85%，深圳 7.54%，排名最后的是北

中国未来新增供给情况

京只有 3.85%。 根据对亚太地区及中国的酒店市场分析及新增供 给量的统计，我们可以看到，行业的业绩与上年基本 持平，保持小幅增长，在新增供给量的压力下，市场 仍然面临压力，整体稳健发展。

（图 12 亚太区计划开业项目情况 来源：STR Global）

如图 12 整个亚太区有 1642 家筹建中的酒店和 297 家前期筹划项目。前期筹划项目是指没有选定设 计师的项目，筹建中的酒店包括了施工计划已确定， （图 10 中国未来新增供给情况 来源：STR Global）

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项目开始投标，投标已结束以及项目已经开始动工的

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“精耕细作”中国酒店市场发展趋势

Division of Labor & Market Segment: Future Trend of China Hotel Market 魏小安 中国旅游研究院 学术委员主任

The hotel market trend in China has been influenced by the downturn of real estate industry, the investment of private capitals and some downsides of international hotel groups, coupled with the uneven development of the tourism market. The market will remain oversupply and keep chasing luxury constantly and continue cut-throat competitions. A hard time seems to be coming. Only if a system of labor division and segment market be built and achieve business intelligence, e-business transformation of tourism industry and the cloud-travel can we ensure a benign development of hotel market. 中国酒店市场发展态势受到房地产业的联动、民营资本的进入、国际品牌的下沉这三个因素的影响，加上旅游市场不均衡发展开始突出显现，市场 饱和的阵痛将会来临。这样的阵痛可能会导致酒店市场长期处于供过于求的格局，维持行业内求高、求奢的状态，持续市场恶性竞争。只有通过精 耕细作式的分工与细化系统建立：建立分工体系，进一步细化市场，实现智能化、旅联网、云旅游，才能实现酒店市场的良性发展。

毫无疑问，中国国内的旅游需求将持续增长，但是绝

造成了浮夸、奢华的中空形态。三是市场恶性竞争将

受设计细节，构造了新型的服务，体现了时尚、浪漫、

不可能永远保持每年 20% 的增速，因为这并不符合经

长期持续。这就意味着要对此要有足够的认识，才能

前卫的元素。

济规律。

采取相应措施。

第三类，主题文化酒店。现在全国的主题文化酒

3、四商合一

店已经有 200 多家，有明确的主题文化理念，有明确

二、发展判断

酒店业主的很多做法导致酒店自身长期经营的被

的文化培育过程，最后形成了较好的效果。实际上，

动状态，比较好的方式应该是开发商、运营商、品牌商、

现在包括投资商、运营商与渠道商在内，对未来

渠道商四商合一。而目前许多酒店业主的操作方式往

培育主题、创造文化、全面贯通，形成品牌， 是良好的市场导向和必然趋势。

的发展并没有十分清醒的判断。当今的酒店行业处于

往是割裂的，投资就管投资，运营管运营，所以在新

第四类，度假酒店。度假酒店的兴起在一定程度

相对宽松的环境。供给已经形成了一种发展惯性，目

酒店开业当天就已经形成了一些内在的矛盾。

1、保持清醒

上是“逆城市化”的表现，城市越追求的奢华在度假

前需求在下滑，虽然只是需求的增长率在下滑。但是

酒店里反而越不强调。反其道而行之，推崇“全景观、

也就意味着在呈现上扬形势之前，市场饱和的阵痛会

系列化、新生活”。 第五类，会议酒店。会议酒店的基本要求是强化

先来临。居安思危应该是一个正常的经营理念，也应

开发商

一、中国酒店现状分析

营业收入 3628 万元，固定资产 7672 万元。以上数据

星级饭店毕竟集中了中国住宿业的主体，而且形

1、视野过大

中需要引起注意的是，四星级饭店的出租率比五星饭

成了具有社会影响力的品牌。以上的统计结果简要分

酒店行业实际上属于住宿业的一个组成部分，从

店大概多 1.5%，说明四星级饭店的经营情况实际上略

析，可以得到以下三个结论：第一，2010 年中国的星

从宏观的发展态势来看，市场受到三个方面的影

宏观的角度来看，住宿业包括不同的住宿单位、机构

胜于五星级。三星级饭店有 5384 家，占全国饭店总

级饭店全行业亏损。第二，从表面上看，随星级往下

响（见图二）：房地产业的联动、民营资本的进入、

和企业来满足不同的需求。就目前市场而言，星级饭

量的 45.7%，可以说现在三星级饭店基本上抢占了星

走，各项指标递减。一星级的出租率最低，基本无法

国际品牌的下沉。很多国际管理公司包括顶级的管理

店满足旅游需求和商务需求；公寓、写字楼满足常驻

级酒店的半壁江山，平均客房数为 114 间，出租率是

盈利，所以过几年很可能被市场淘汰。但是一星级酒

公司都在加快下沉，迅速从一线城市、二线城市甚至

商务需求；经济型酒店满足一般商务需求；度假村满

60.16%，营业收入为 1135 万元，固定资产达到 2260

店彻底退出市场，剩下的星级如何分配将是个问题。

到三线城市发展。同时受到其它变化因素影响，一是

足新兴旅游需求；培训中心满足会议需求和单位需求；

万元。二星级饭店有 3636 家，占 31%，平均客房数

第三，深入地看一个方程式：酒店的固定资产收入率

旅游市场的变化，不均衡开始突出显现。二是房地产

招待所满足一般公务需求；办事处满足特定需求。不

68 间，可见其规模相对更高星级的饭店要小，出租率

= 总收入 / 固定资产，可以得出（见图一）：五星级

变化，直接决定了酒店市场的变化。三是发展的变化，

同旅馆，根据社会层次变化，可满足不同的社会需求。

仅为 58.35%，营业收入 425 万元，固定资产只有 827

饭店的指标是 41.7，就是 100 块钱的固定资产只能形

里面存在大量的隐忧，需要有相应的对策。

但是一般就星级酒店，甚至一个城市而言，这样的视

万元。一星级饭店有 212 家（平均客房 47 间，出租率

成 41.7 块钱的收入，四星级 47.2，三星级 50.2，二星

野显然不足。这一系列的住宿机构混杂在一起，可以

50.06%，营业收入 174 万元，固定资产 376 万元），

级 51.3。这几个数据组成了一个反向的指标递增，只

相互替代，相互影响。总体而言，中国的住宿业数量

只占到总量的 1.8%，意味着一星级酒店在中国正在被

有到了一星级固定资产收入率是 39.1。实际上这个反

大约是 35 万家，但是这样的概念和国际通用标准无法

淘汰。

向的指标递增显示，并不是星级越高越好，最终酒店

该是常备不懈的经营方式。

运营商

四商合一 弱化矛盾 强化经营

2、三个持续 渠道商

品牌商

主体功能，形成系列服务，创造衍生消费。 第六类，民俗酒店。是这几年新产生的一类，尤 其建造在古镇、古城、古村，构造了独特的文化环境、 民居风格，但本质上是酒店的运营，使大家形成从容 的享受。 一些细分化的酒店类别的不断产生，意味着这个

图三 酒店市场四大板块合一强化

三、未来趋势：分工与细化 1、调模式

市场日渐成熟。

3、智能化 智能化是细分化的技术基础，市场细分化正在产 生、成熟，但是很多酒店的智能化程度还不够。将来

分工是一个产业成熟的标志，而旅游行业总体而

的酒店发展有三个层面：首先整体呈现信息化、数字

言分工并不明确，意味着产业仍未处于成熟阶段。所

化、智能化；第二，跟踪服务的方式向互联网、物联网、

以现在需要升级换代，建立体系。从行业来说要建立

旅联网靠拢；第三是广泛使用云计算、云基础、云旅游。

体系，达到系统分工、区域分工；从单体酒店来说就

最终实现智能化、旅联网、云旅游，构造有效的经营

运营还是以营利为目的。从目前数据来看，至少在五

是一个产品分工和市场分工，这才能达到内涵式的要

工具和有力的扩张手段。这就要求酒店 提高技术含

所以统计出来的数字在国际行业内没有得到统一的认

星到二星之间，二星的固定资产收入率最高，也就意

求。下一步应大力呼吁分工体系，推动分工体系。

定。

味着在市场上适度投资，追求较好回报必定成为将来

2、细分化 酒店的细分化包括主体功能的细分、主题文化的

量，促进产业进步，通过系统性技术手段的 应用，通过集团性的扩张，来达到国际化和 网络化。

细分，进一步就是产品的细分、市场的细分，就是注

在当前这个大视野、大结构、高速度发展的旅游

重细节、服务细致。抓住这个“细”字，才可能使这

酒店行业，投资商、运营商需要对市场态势和自身特

个产业真正地成熟起来。走在这一步前面，才能打稳

点有准确的把握，向着分工与细化的方向引领市场进

了自己的根基。

入模式化、细分化和智能化的新阶段。

相提并论。我国对酒店的定义与国际标准没有接轨，

的方向。 但是目前市场导向求高、求豪、求奢，

2、结构失衡

并不是一条健康发展之路。

产业的核心在于结构。全国持牌的五星级饭店有

房地产 业联动

民营资 本进入

酒店市场发展态势： 供过于求 求高求奢

国际品 牌下沉

545 家，占持牌星级酒店的 4.6%。平均客房 367 间，

3、泡沫危机

出租率达 60.40%，营业收入为 11506 万。这个营业

到目前为止，酒店行业有很好的发展基础，包括

收入比较理想，但是由于固定资产比较大，平均收入 是 27587 万。可以说全国 545 家五星级饭店，平均下来，

41.7% 47.2% 50.2% 51.3% 39.1%

几乎每一家五星级饭店都要靠 3 个亿的投资来支撑，

五星级 四星级 三星级 二星级 一星级

才能达到 1 亿多的收入。四星级酒店有 2202 家，占 了总数的 17%。平均客房为 202 间，出租率 61.79%，

图一 全国持牌星级酒店固定资产收入率（总收入 / 固定资产）比较

图二 酒店市场发展态势影响因素

一系列的经济发展、社会发展、文化发展、生活发展、

最终判断可以归结为三个持续：一是供过于求的

国际化发展。但是在高速发展之下，要警惕和防范，

格局长期持续。这还不仅仅是酒店市场自身，而是市

第一类，精品酒店。目前在市场已经占有相当的

包括市场、政府、投资、工作等泡沫的存在。一旦遇

场外面一个庞大的后备军，只要市场消息稍有利好就

份额。他们的理念是以人为本，导向是强化功能，在

到经济形势及其他方面的变化，需求可能随即下滑。

会有源源不绝的投资进内，而且门槛不高。二是行业

建设上减少奢侈，追求的是高性价比。

内求高、求奢的状态仍然持续。政府和投资商都要面子，

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从细分的角度来说，大致分类如下：

第二类，设计酒店。处处显现设计理念，时时感

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INFORMATION 资讯

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行业新闻 国务院明确旅游业发展四大重点 2012 年 12 月 17 日，中华人民共和国国务院发布《服务 业发展“十二五”规划》。《规划》明确乡村旅游发展、旅 游精品建设、红色旅游发展和海南国际旅游岛建设为“十二五” 期间旅游业发展的 4 大重点。 《规划》明确了旅游业发展目标，提出要大力发展国内 旅游，积极发展入境旅游，有序发展出境旅游，走内涵式发

《2012 中国旅游业发展报告》发布 中国旅游研究院武汉分院 12 月 18 日在京举办《2012 中国旅游业发展报告》成果发布会暨新书首发式。 该报告对 2011 年度国内外旅游产业发展概况、中国旅游业发展热点、旅游产业运行态势、旅游业竞争力评价和产业对策五 个方面进行了全面深入的分析。此外，报告还特别针对中国旅游人力资源现状、旅游标准化及信息化发展进行了专题研究。 课题组借助专业地理空间分析平台 ArcGIS，建构起一个“中国旅游业发展空间信息数据库”，对中国旅游业发展的 30 多万 个基础信息数据进行深度挖掘和分析，客观反映和刻画中国旅游业发展状况，并将分析结果进行空间可视化表达；由此得出了一 批既能够反映中国旅游业发展实际，又对未来旅游业发展具有启发性的研究结论。

展道路，实现速度、结构、质量、效益相统一。科学利用资源，

《发展报告》表明，2011 年中国旅游业国际地位显著提升，旅游大国特征日益凸显。国内旅游人数高达 26.4 亿人次，同比

坚持旅游资源保护与开发并重，加强旅游基础设施建设。提

增长 12%；国内旅游收入 1.93 万亿元，同比增长 21%；成为世界上数量最大、潜力最强的国内旅游市场。2011 年中国大陆共接

高观光旅游质量，大力发展休闲度假旅游和生态、文化、红色、

待国际游客 1.35 亿，国际入境游客规模从 1990 年的第 12 位跃升至全球第 3 位，成为继法国、美国之后世界第三大旅游目的地国家。

乡村、森林、湿地、草原、海洋等专项旅游，提升旅游业发

2011 年中国出境规模已经达 7025 万人次之众。出境旅游消费国际旅游支出总额高达 726 亿美元，跃居全球第三位。报告也指出，

展的科技化、信息化水平。

中国旅游产业属性正在转型中不断升级，产业体系培育日趋多元，旅游市场开拓逐渐有序深化。

南水北调中线生态文化旅游产业带规划纲要公布 12 月 21 日，国务院南水北调办公布了《南水北调中线生态文化旅游产业带规划纲要》。根据这份纲要，将在确保水质和工程运行安全的前提下，依托丹江口大坝、陶岔渠首、穿黄工程、团城 湖等 12 处工程景观，融合周边丰富的生态文化旅游资源，把一千多公里的山水、古迹、工程景观串联成一条生态旅游带。 南水北调是世界上最大的调水工程。中线工程从长江支流汉江引水，跨伏牛山，穿黄河底，沿太行山东麓一路北上，全长 1432 公里，成为了一条由水库、高坝、渡槽、隧洞、倒虹吸、明渠等多 种建筑物构成的新时代人工大运河。据介绍，选定的 12 个工程景观节点将同步建设观景平台、公园、纪念碑、展览馆等，让游客饱览工程的宏伟壮观。 此外，南水北调中线工程还流经了华夏文明的核心地带，库区和沿线富集了荆楚、汉魏、商周、燕赵、元明清等不同朝代的历史古迹和文化遗存。国家旅游局规划财务司规划与资源处处长潘肖澎介绍， 中线工程库区和沿线有 12 处世界遗产，占全国世界遗产总数的 28%；全国 5A 级景区 16 处，占全国的 11%；全国重点文物保护单位 467 处，占全国总数的 20%。 国务院南水北调办副主任于幼军认为，随着中国经济社会的快速发展和人民生活水平的进一步提高，旅游业将呈现更加强劲的发展势头。南水北调中线沿线城市集中，人口密集，交通便利，初 步估算仅沿线城市就拥有近 1 亿旅游人次的市场需求，旅游市场潜力巨大。

天津市制定旅游业发展三年行动计划

为使旅游业在“十二五”时期服务质量明显提高， 市场

《发展报告》对 2011 年度住宿接待业、旅游景区（点）、旅行社三大行业的数量规模、质量等级、结构特征、空间分布及

秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，初步发展成为国

其经济运行情况进行了全面梳理与分析。报告研究发现，中国旅游的三大行业运行态势总体平稳，但其地区差异仍十分明显。其

12 月 26 日，天津市制定天津旅游业发展三年行动计划，实施“33651”工程，即到 2015 年，新建 30 个旅游大项目，旅游总收入达到 3000 亿元，打造 6 大旅游品牌，五星级标准酒店达到 50

民经济的战略性支柱产业，《规划》要求加快建设一批国家

中，酒店业整体发展态势较好，空间发展不均衡；景区等级呈现“钟型”格局，空间分布不均，景区经营效益发展存在空间性差异；

家，培育 10 个旅游企业集团。近年来，天津市旅游业作为现代服务业的龙头，呈现出持续、快速、健康发展的良好态势，各项经济指标连年创历史最高水平。旅游业增加值占 GDP 的比重达到 5.8%。

级旅游目的地和精品旅游线路，推进全国特色名镇（村）建设，

旅行社产业向东集聚态势明显，区内差异显著。

2012 年前 11 个月，全市共接待入境游客 219.35 万人次，同比增长 18%；旅游外汇收入 19.8 亿美元，同比增长 21%。预计全年接待海外游客 234 万人次，旅游外汇收入达到 21 亿美元；国内旅游人

规范发展主题公园。加快旅游公共服务体系建设，鼓励旅游

为了清晰地展现各省旅游业发展情况，并为推动各地旅游业更好更快发展提供参考和借鉴，《发展报告》探索制定了一套省

公共服务主体多元化。培育一批有竞争力的大型旅游企业集

域旅游业综合竞争力评价体系，并通过量化计算，得出全国 31 个省（区、市）的旅游业综合竞争力排序。该评价体系在思路较以

团，支持民营和中小旅游企业发展。加快中西部地区和民族

往的评价更加全面、系统、客观，更能体现时代要求。将过去排序主要关注旅游人次、收入的多少，拓展到关注发展质量，发展效益，

地区旅游业发展。实施人才兴旅工程，推进实施国民旅游休

发展环境，关注发展中的重要因素“人”。在选取指标时，不仅充分考虑了各地旅游业发展的现实综合性，而且考虑了发展的可

闲纲要。加快旅游立法和标准化体系建设，加强旅游诚信体

成长性和可持续性，既注重努力展现区域旅游业发展的硬实力，也注重充分彰显区域旅游业发展的软实力。

系建设，规范旅游市场秩序，提高旅游服务质量。

《发展报告》评价结果显示，旅游业综合竞争力排名前十五位省市（区）分别是广东、北京、上海、江苏、浙江、山东、辽宁、

《规划》还明确了“十二五”期间旅游业发展重点。其中，

湖南、湖北、河南、重庆、福建、安徽、四川、天津。其中：现实旅游竞争力前十五位省市（区）是广东、江苏、上海、浙江、北京、

为加快乡村旅游发展，要推进实施《全国乡村旅游业发展纲

山东、辽宁、河南、安徽、湖北、湖南、贵州、四川、云南、重庆；潜在旅游竞争力前十五位省市（区）是北京、广东、上海、山东、

要》，建设一批乡村旅游及休闲农业示范村和示范县，加大

辽宁、浙江、江苏、重庆、湖南、四川、河北、海南、湖北、天津、山西；旅游发展环境竞争力前十五位省市（区）依次是广东、

对乡村旅游基础设施建设扶持。为加快旅游精品建设，要推

北京、江苏、浙江、上海、天津、山东、福建、陕西、辽宁、重庆、河南、湖北、海南、云南。

进实施《“十二五”全国旅游基础设施建设规划》，加强旅

数达到 1.2 亿人次，国内旅游收入达到 1660 亿元。据介绍，通过实施“33651”工程，到 2015 年将实现旅游业成为国民经济的支柱产业，基本建成旅游强市、国际旅游目的地、集散地和旅游装备产 业基地的目标。到 2021 年，把天津建成国际旅游城市和中国北方旅游中心。

京港澳高铁沿线旅游市场推广联盟正式成立 12 月 24 日，京津冀豫鄂湘粤 7 省（市）和 31 城市代表相聚石家庄，成立“京港澳高铁沿 线（7+31）旅游市场推广联盟”，商讨整合包装旅游产品，整合编排旅游线路，打造国内一流、 国际知名的“京港澳高铁旅游休闲产业带”。 据悉，京广高铁北京至郑州段 12 月 26 日将正式开通运营，实现北京至广州高速铁路的全 线贯通，未来还将连接到香港、澳门。京港澳高铁沿线地区经济发展水平较高，城市集中，旅 游需求旺盛，高铁将为沿线旅游发展带来重要变革。

游公共服务设施建设，提升打造一批国家级城市旅游目的地、 国家级精品景区，推出一批文化旅游演艺精品和精品旅游线 路及文物、森林、海洋、温泉、草原、工业、科技、会展、 修学等专项精品旅游景区。为加快红色旅游发展，要推进实

琼湛携手打造琼州海峡国际旅游经济圈

施《2011—2015 年全国红色旅游发展规划纲要》，继续加

2012 年 12 月 20 日，由广东省湛江市人民政府与海南省海口市人民政府联合主办的湛江市滨海旅游推介会在海口举行。

大红色旅游基础设施投入，深化红色旅游经典景区、精品线

湛江与海口有着多年的良好合作基础，于 2007 年结盟琼北湛江区域旅游合作组织。多年来，两地携手策划开发琼州海峡旅

路、重点旅游区建设，加强红色旅游与其他旅游产品的结合，

游线路，捆绑申报雷琼世界地质公园、共同策划旅游宣传促销，着力扩大海南国际旅游岛的辐射带动效应。

完善配套服务，提高红色旅游经典景区和精品线路的吸引力

会上，湛江市政府与海口市政府共同签订《湛江海口旅游港航业合作框架协议》。根据协议，将以旅游为平台和纽带，加强

和影响力。为加快海南国际旅游岛建设，要推进实施《国务

湛江市与海口市在旅游、航运、港口等方面的交流合作，完善对接海南国际旅游岛海陆空主通道，主动对接海南国际旅游岛，携

院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（国发〔

手打造琼州海峡国际旅游经济圈，促进湛江海口两地旅游经济繁荣发展。

2009〕44 号），加快体制机制创新，推进旅游要素转型升级，

其中，将开展琼州海峡两岸精华旅游景点的整合包装，打造“黄金海峡旅游线路”，以“一程多站，分工合作”的方式引导

完善旅游基础设施和服务设施，开发特色旅游产品，规范旅

两地到访客源参观游览海峡联线旅游；加强集装箱航线合作。支持湛江港大力开拓国际班轮航线，并与海口港进行航线优势互补，

游市场秩序，全面提升海南旅游业管理、营销、服务和产品

在两港之间开辟精品航线，以湛江港为母港中转国际货物，降低海口港的物流运输成本，共同构建国际物流平台；推动邮轮码头建设，

开发的市场化、国际化水平。

吸引国际邮轮在湛江、海口停靠，共同开发建设海口、湛江作为母港或者停靠港的国际邮轮旅游航线，打造精品旅游线路。

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保利首个海南旅游地产项目落户三亚 12 月 21 日，保利地产第四个旅游地产项目落户三亚，作为“财经国际论坛”永久会址， 并于近日奠基。该项目名为保利海棠湾“三亚财经论坛中心”，采用以规模化论坛 + 会展的模式， 总投资额达到 40 亿元。 保利海棠湾“三亚财经论坛中心”项目用地面积约 250 亩，建筑面积约 13 万平方米，规划 功能包括高端会议及多功能中心、可租售的产权酒店、高端商务酒店和滨海度假别墅等，项目 主楼高度超过 200 米。建设周期 3-5 年。 三亚项目是保利的第四个旅游地产项目。此前，保利已有广东的保利银滩、东莞的保利生 态城和成都的石象湖三个大型旅游地产项目，单个项目规模均超过 100 万平方米。 信息来源：中国旅业参考电子周刊

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INFORMATION 资讯

2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

集团动态 法国雅高 在亚太地区 30 年的迅速扩张 在 2012 年，法国雅高酒店集团在亚太地区新签订了 100 个合同。从豪 华型到经济型，法国雅高酒店集团合计将在亚太地区开设 550 家酒店。如今， 雅高目标是在印度从 18 家扩张到 90 家，在大中国区从 126 家增加到 200 家， 在印度尼西亚的酒店数量增加近一倍。预计到 2015 年，雅高在亚太地区经 营的酒店将达 700 家。2012 年 11 月初，雅高集团旗下的诺富特酒店进驻了 在亚太地区的第 17 个市场 - 孟加拉国国的达卡和吉大港。

学院资讯 希尔顿全球与三所知名高校签署合作协议 致力培养更多中国酒店业人才 2012 年 11 月 15 日， 希 尔 顿 全 球

锦江酒店副董事长兼首席执行官 杨卫民先生荣膺第一财经 2012 中国最佳商业领袖奖项

唯港荟 (Hotel ICON) 主办，现诚邀提供酒店设计、科技及舒泰

以及上海复旦大学三所优秀大学正式签

用品、设备及服务的供应商，于二零一三年一月七日至十八日

署合作协议，旨在共同为迅速发展的中

期间报名参加。

国酒店业培养更多人才。随着与这三所

计划。前身为丽悦酒店，帝盛酒店集团将包括三个独特的品牌，满足不同类 型的旅客，也将推出新的品牌架构。 帝盛酒店集团总部设在香港，目前经营 17 家酒店，8 个在亚洲主要城市， 如新加坡（计划于 2012 年年底）、中山、成都、诸暨市，吉隆坡和香港等。 帝盛酒店集团还表示，于 2014 年第一季度推出他们第一个英国的酒店—— 帝豪伦敦，这是他们在亚洲以外的扩展计划。该集团最近还获得了第二个伦 敦的物业，预计在未来 3 年之内开业。

打造理论与实践相结合的全面培养计划，

110 家新酒店正在筹备中。此次与这三所知名高校的合作，对我们在中国地区的快速扩张至关重要。同时， 这亦印证了我们致力于培养青年才俊、提升国内酒店业水准的坚定承诺。”希尔顿全球大中华及蒙古区主 席叶海华先生说道。 根据最新合作协议，每年希尔顿全球都将与这三所大学共同挑选约 100 名学业顶尖的学生，对其进行 严格的实地职业培训。在整个课程学习中，这些学生将获得在希尔顿全球旗下产业全职实习的机会，从而 积累为期 12 个月的工作经验，并对其理论知识学习进行补充和巩固。 此外，希尔顿全球还为学员提供了专门设置的课程，以帮助他们在未来酒店行业的工作中取得成功， 如客座讲座和实地考察等。表现优异的学生毕业后还有机会获得在希尔顿全球工作的机会。 “一个酒店集团的成功与否取决于其员工的素质。” 希尔顿全球人力资源运营及发展资深副总裁 David Osborne 先生表示。“作为全球领先的酒店集团，希尔顿全球持续致力于培养年轻的人才并留住顶

坐落于历史街区的五星级都市绿洲 喜达屋豪华精选酒店品牌在中国及 亚太地区 2012 年拓展计划又一里程碑 2012 年 12 月 12 日，喜达屋酒店与度假村国际集团旗下的豪华精选酒 店及度假村宣布，上海衡山路十二号豪华精选酒店隆重开业。

尖的专业人士，从而在发展迅猛的中国酒店业中始终保持竞争优势。” 希尔顿全球大中华及蒙古区人力资 源副总裁李平海先生补充道。 “很高兴我们能够与这三所知名高校签署合作协议，之前我们已经与三所学校展开了类似的合作。与 此同时，我们仍在积极探寻与中国其他酒店及旅游高校的合作机会，培养更多的人才以促进中国酒店行业 的发展。”希尔顿全球亚太区资深招聘总监苏一展表示。 希尔顿全球对人才发展非常重视，公司亦斥重金为其在中国的 12,000 名员工提供培训机会。资质卓

豪华精选酒店、瑞吉酒店及度假村与 W 酒店全球品牌领导人罗健（Paul

越的人才还将获得国际职业发展、专业培训及跨部门发展的机会。此外，公司还设有一套体系完善的继任

James）表示：“衡山路十二号酒店的全新登场对豪华精选酒店意义重大，

者培养方案，以更快更多地培养高级管理人才。而所有基层工作人员也会得到全面的培训，从而确保始终

标志着品牌 2012 年在亚太地区新开酒店及度假酒店数量再创新高。”喜达

如一的高品质服务。

屋酒店与度假村国际集团大中华区总裁钱进补充道：“能在中国最时尚都市

希尔顿全球在员工培训与发展上的持续付出与重视，为其作为酒店业雇主赢得了良好的声誉。在由中

的心脏地带开辟别致的都市绿洲，我们倍感欣喜。衡山路十二号豪华精选酒

华英才网（ChinaHR.com）针对大学生发起的调查中，希尔顿全球更蝉联了 2011 年和 2012 年 “中国大

店作为豪华精选酒店的全新成员，提供令人眼前一亮的入住体验，为来自全

学生最佳雇主”称号。

球各地见多识广的游客呈献独特丰富的下榻享受。”

九年刊登的研究报告，学院在发表研究文献数量方面全球排 名第二。 此外，学院拥有来自十九个国家和地区的六十五位学 者，提供由高级文凭至博士程度的优质课程。最近，学院更

“McCool 突破奖”，藉此表扬学院以教研酒店唯港荟为核心，

多，我们愈能从中选出最出色和最具创意的产品和服务。”

在酒店及旅游教育领域取得突破丶实现创新。学院是联合国 世界旅游组织 (UNWTO) 知识网络成员之一。 详情查询：酒店及旅游业管理学院助理教授兼「明日客 房」比赛统筹丁碧晞博士 电话：(852) 3400 2173

上海锦江国际酒店 ( 集团 ) 股份有限公司副董事长兼首

在理大酒店及旅游业管理学院倡议下设立的三间专用客

席执行官杨卫民先生于日前举行的“第一财经 2012 中国最

房，为业界提供创新平台，用以革新、开发与展示酒店管理领

电邮：basak.denizci@polyu.edu.hk

佳商业领袖奖”评选中荣膺“受众心目中的年度最佳 CEO 奖”。

域中的崭新科技、新式酒店设计及新商务概念。三间专用客房

酒店及旅游业管理学院高级市场推广经理颜宝莲女士

均有独特的主题，分别为“设计”、“科技”与“舒泰”：

电话：(852) 3400 2634

“中国最佳商业领袖奖”由第一财经于 2005 年创办，

电邮：pauline.ngan@polyu.edu.hk

迄今已举办了八届。本届的主题为“领导力·定”。“定” 是企业长远发展中非常重要的元素，市场环境瞬息万变，一 个企业不能随波逐流，应蓄定力、练内功、谋转型，“在不 确定的环境中坚定走自己的路”。 在颁奖典礼上，杨总发表了获奖感言：“这个奖不仅是 颁给我个人，更是颁给锦江整个管理团队，是对锦江品牌的

客房 -“设计” 客房之室内装潢及设备均为设合未来旅客的需要而设。 此客房及其他两间专用客房的设计均有机会被业界采用。

客房 -“科技” 客房让酒店用品及设备供应商得以实现最新的系统丶知

认可。”多年以来，伴随着中国旅游业的快速发展，锦江酒

识及技术，为顾客提供「非一般创新」的体验。

店集团坚定地推进国际化战略，努力打造锦江民族品牌，由

客房 -“舒泰”

传统服务业向现代服务业转型。作为一家公众公司，锦江酒 店的“定”是股东期望的“定”，是在董事会领导、董事长 带领下坚定不移推进战略的“定”。 凭借这份定，锦江传承历史，由上世纪二、三十年代著 名的和平饭店、锦江饭店，发展到如今全球最高的上海中心

客房推广健康及生活平衡的讯息，藉此优化顾客入住的 体验，推广环保及可持续发展。 有意参与塑造明日客房的酒店用品丶设备及服务供应 商，可把握是次参赛机会，通过这独特的平台分享其产品和 知识。

J 酒店；凭借这份定，锦江开创了国内首家经济型连锁酒店——

酒店及旅游业管理学院院长兼讲座教授田桂成教授表

锦江之星，引领行业快速发展；凭借这份定，锦江成功收购

示：“要预测未来，最好就是创造未来。学院正透过这三间

了全球最大的独立酒店管理公司——美国州际酒店集团，将

专用客房创造‘创新馆’，除了有利于推动教学和研究，亦

酒店布局拓展至国际市场。凭借这份定，锦江酒店网络已发

将促进整个酒店行业的发展。”

展到 1400 家，客房规模名列全球第 9 位。 展望未来，锦江酒店将坚定不移地深化改革、发展与创 新，致力于实现全球布局，跨国经营，将“锦江”打造为世 界知名品牌，为中国企业在国际舞台的发展，贡献更多力量！”

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育学府，根据国际权威刊物《酒店及旅游研究学刊》二零零

们对于参赛者没有设定特定的条件规限。参赛的产品和服务愈

试及研究。

成就。

理大酒店及旅游业管理学院是世界顶尖的酒店与旅游教

获国际酒店餐饮及学术教育委员会 (I-CHRIE) 颁发本年度

和服务将以唯港荟的三间专用客房为试点，作为期六个月的测

的基础，使他们在职业生涯中取得卓越

关于酒店及旅游业管理学院

学院助理教授兼“明日客房”比赛统筹丁碧晞博士说：“我

参赛作品将由专家组成的评审团进行评审。优胜的产品

为有志于酒店管理的青年才俊打下扎实

“中国是希尔顿全球除美国外的又一重要市场，目前已运营酒店 29 家（大中华区 31 家），另有超过

下月举办一项全球性比赛─塑造酒店“明日客房”，为未来的

“明日客房”比赛由酒店及旅游业管理学院与其教研酒店

学院银杏酒店管理学院、重庆工商大学

与六所高校展开了人才培养计划，共同

近期，帝盛酒店集团总裁兼执行董事透露亚太及其他地区新品牌的推出

香港理工大学（理大）酒店及旅游业管理学院宣布，将于

酒店客房订立新标准。

(Hilton Worldwide) 宣布与成都信息工程

高校的正式签约，如今希尔顿全球已经

帝盛酒店集团在 2012 年 正式推出新的品牌架构与时间轴

理大举办全球比赛 塑造明日酒店客房

“明日客房”比赛将于二零一三年一月七日至十八日期 间接受报名。 详情及报名方法请浏览网站：http://hotelschool.shtm. polyu.edu.hk/tgr

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INFORMATION 资讯

2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

开业动态 兰州皇冠假日强势进驻 将成为甘肃首家国际品牌五星级

品牌活动 雅诗阁馨乐庭品牌服务公寓 登陆成都

华美达品牌即将入驻三亚 三亚丽思华美达广场酒店即将盛大开业！三亚丽思华美

卓美亚集团进军印度市场 2017 年孟买开设豪华酒店

2012 年 11 月 15 日，雅诗阁有限公司（以下简称“雅

达广场酒店是 Wyndham Worldwide 子公司、全球规模最大

迪拜控股成员之一的全球奢华酒店管理企业卓美亚集团

诗阁”）宣布新增一份管理合同，新物业名为成都“馨乐庭”

（以酒店数量统计）的酒店集团 Wyndham Hotel Group——

（Jumeirah Group）12 月签署了一份管理协议，将负责经营一

城南服务公寓，拥有 177 间客房，计划于 2014 年开业。至此，

温德姆酒店集团旗下在中国开立的又一家自主管理的酒店。

雅诗阁在中国的 17 个城市，拥有或管理着 43 家服务公寓，

国际品牌进驻三亚市区，必将成为三亚城市旅游的新坐标。

约 8000 套服务公寓单位。新物业是雅诗阁在成都的首家“馨

毗邻景色秀丽的临春河，著名景区鹿回头及碧蓝辽阔的

乐庭”品牌服务公寓，目前，雅诗阁在成都已经运营有 1 家“盛

南中国海近在咫尺。酒店不仅为休闲旅客提供多元化的住宿、

捷”品牌服务公寓，并在未来两年里即将开业 2 家“雅诗阁”

餐饮、娱乐服务，同时也为商务贵宾提供私密的会晤空间，

品牌服务公寓。随着新项目的顺利签约，成都将成为继上海、

以及能满足各种类型的商务会议、婚宴和重要接待服务。

苏州之后，雅诗阁在中国第三个同时拥有三大品牌的城市之 一。

上海浦东四季酒店盛大开业 上海第二家四季酒店举办盛大开业活动正式投入运营。

酒店拥有 495 间极具现代感的设计的豪华舒适客房。同

家位于印度孟买市中心的豪华酒店。该酒店是孟买市的下帕雷 尔（Lower Parel）区全新大型开发项目的一部分，有望于 2017 年开业。酒店完工后将拥有 470 间宽敞客房、套房以及服务式 公寓、多种风格的餐厅和酒吧、丰富的会务设施，以及举办各 类婚礼、宴会和会议的场所，同时还设有泰丽丝水疗中心。 该协议的签署意味着卓美亚集团已经迈出了进军印度市 场的第一步。目前，卓美亚集团还在进一步洽谈其他潜在的 酒店和度假酒店项目，涉及印度多座重要城市。

Far East Hospitality 选择使用国际信托的酒店 CRS 解决方案

华侨城酒店成为 壹基金山地马拉松唯一指定酒店

远东酒店物业（Far East Hospitality）于 2012 年 11 月 21 日宣布 Trust International（以下简称“Trust”）成为 其全球分销合作伙伴，双方签署了新的协议。远东酒店物业 是远东机构（Far East Organization）旗下的上市公司远东 乌节（Far East Orchard）的酒店管理分支，其资产包括新 加坡多家酒店和住宿服务公寓，物业单位的库存总量达 3,400 多个，该公司还经营着位于马来西亚吉隆坡的酒店物业。 远东酒店物业可以使用 Voyager CRS 系统来提升和最

时配有 6 个餐厅及酒吧，开启您的美食之旅——6 个可自然

大限度地利用各种综合性的分销渠道，包括国内外 OTA、酒

近日，2012 为爱奔跑·壹基金深圳（盐田）山地马拉松

采光的会议室，总面积超过 1,200 平方米，是举办高端私人

店网站的自有在线预订引擎以及 GDS。Trust 的中央佣金支

组委会在深圳举行新闻发布会，就本届壹基金山地马拉松筹

会议、婚宴及宴会的绝佳场所。户外泳池、健身中心、温德

付平台代表酒店和住宿供应商在全球范围内进行佣金支付，

备情况进行介绍，华侨城酒店作为本次马拉松赛唯一“指定

这一服务将成为技术解决方案中必不可少的一部分。

酒店”参加授牌仪式。

姆 Blue Harmony Spa ( 澜意水疗中心 ) 等娱乐休闲设施一应 俱全。酒店计划于 2013 年开业。

上海浦东四季酒店位于陆家嘴黄金地段二十一世纪大厦，毗

州逸欣然宣布签署第十家酒店 预期在 2013 年开业

按照赛事安排，壹基金深圳山地马拉松于 12 月 16 日在 深圳盐田举行。华侨城酒店不仅组织百余员工报名参加，而

邻环球金融中心、国金中心商场、中央绿地、上海证券交易

州逸酒店与度假村管理有限公司 ( 简称“州逸”)，近日

且在东部华侨城瀑布酒店给予参赛选手住宿优惠。作为本次

兰州皇冠假日酒店开业在即，所有筹备工作都紧锣密鼓

所及各大银行大厦。酒店共设 187 间客房和套房，大厦除酒

欣然宣布最近州逸已签署了酒店管理协议将管理拥有 396 间

马拉松赛唯一“指定酒店”，华侨城酒店还将参加为 2012

地进行，它将成为甘肃省首家国际高端品牌酒店。北依风景

店外，还包含法拉利马莎拉蒂展厅、四季汇豪华公寓以及高

客房的嘉兴湘家荡国际会议中心，该酒店预期 2013 年开业，

为爱奔跑·壹基金深圳（盐田）山地马拉松贵宾提供接待服务，

是州逸在中国管理的第六家锦江品牌酒店。

包括李连杰、周笔畅在内的嘉宾将在活动期间入住华侨城酒

秀丽的国家森林公园，南临九曲弯延的黄河之滨，毗邻甘肃

英迪格中国第三家酒店正式开幕

级商务办公区。

大剧院、甘肃国际会展中心。酒店拥有 440 间客房及套房，

酒店内部的色彩搭配丰富且协调，具有传统上海韵味的

临窗均可饱览兰州黄河美景；别具特色的餐厅和酒吧包括河

红、黑、灰三种色系与烟色玻璃、望加锡乌木、珍珠鱼皮、

畔咖啡厅、中国城中餐厅、波斯城穆斯林餐厅以及东经 103

抛光镜面以及高档大理石相映成彩，搭配宽阔的落地大窗不

酒吧等，令您品味中外美食佳酿之精粹。酒店还特设高端会所，

仅通透了室内自然采光。酒店设有私密尊享的 FLARE 水疗

配备有会议室、红酒廊、雪茄屋、茶艺吧等，以管家式服务

中心，每间双人豪华贵宾水疗室都有按摩池及独立淋浴间。

为宾客提供定制化的尊荣服务。

另有四间贵宾芳疗室，均配备蒸汽浴和花洒淋浴间。

如今，州逸在北京、武汉和上海管理着多家五星级酒店，

管理坐落于上海中心的计划于 2015 年开业的超豪华 J 品牌酒店。

喜达屋酒店与度假村国际集团 11 月 30 日宣布漯河建业 洲际酒店集团旗下精品酒店品牌英迪格 9 月中旬正式进 观澜湖集团近日宣布将与美国 Hard Rock 集团合作，为 中国大陆地区首次引入该世界知名酒店品牌，分别在深圳观 澜湖和海口观澜湖各兴建一间 Hard Rock 酒店。 即将面世的两间酒店将折射出 Hard Rock 品牌根深蒂固 的摇滚音乐文化，与此同时，也将融合观澜湖品牌形象及酒 店所在地周围环境风貌的特色。 此外，观澜湖集团旗下的海口观澜湖度假区宣布了一系 列品牌合作意向，将海口观澜湖打造成海南国际旅游岛首屈 一指的休闲胜地和国际名片。

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冻高寒地区儿童和孤儿购买温暖包，帮助孩子们过冬。

长安大酒店、以及武汉锦江国际大酒店。同时，州逸还被任命

福朋酒店进驻河南漯河市 成当地首家国际品牌酒店 观澜湖联手美国 Hard Rock 打造音乐主题酒店

店。今年比赛报名人数已破万人，筹集善款将为 21300 名凝

包括上海锦沧文华大酒店、上海东锦江希尔顿逸林酒店、北京

福朋酒店盛大开业。酒店由建业地产股份有限公司投资，是 漯河市首家国际品牌酒店，也是河南省首家福朋酒店。漯河

微博互动 中 国 旅 游 研 究 院 V ： 中国旅游研究院发布

亚洲酒店论坛中心 V：# 他山之石 # 良好的酒

2012 年前三季度旅游经济运行分析和全年趋势预测报告。旅

店声誉不仅使酒店具备更高的定价能力，以促进在线销售业

游经济总体保持平稳较快发展势头，全年形势维持“谨慎乐观”

务，它还能拉升团体预订的价格以及企业协议价。对此酒店

判断，全年指标总体可以完成。国内、入境和出境三大市场

可以采取以下行之有效的做法：1. 对酒店以及其它竞争对手

的“两高一平”态势将成定局，贸易逆差进一步扩大。

的声誉进行追踪；2. 投入资源进行体验设计和提供更好的服 务；3. 为自己的团队制定提升酒店声誉的目标。

古镇位于河南省中心，传承了千年的悠久历史。现今它已成

浙江省饭店业协会 V：【高端酒店迎来发展黄

为一座繁华都市，以食品生产业著称。漯河建业福朋酒店位

金期 人才缺口成难题】据统计，未来几年舟山高星级酒店将

于漯河市松江新区嵩山西支路，与该市的科教艺术文化中心

达 30 多家。而与之不相称的是，高素质的酒店从业人员短缺。

隔街相望。酒店距市中心和漯河火车站仅数分钟之遥，90 分

如何引进和培养人才成为新区高星级酒店业亟待解决的问题。

钟的车程即可抵达郑州新郑国际机场 (CGO)。 “首次将福朋这一迅速发展的品牌引入河南省，对此我们

酒 店 研 究：# 行 业 分 析 #【2012 年 1-10 月 酒 店 员

也是中国唯一在市中心提供别墅式住宿体验的酒店。为宾客

十分激动。”喜达屋酒店与度假村国际集团大中华区总裁钱进

工流失率变化趋势】10 月份员工平均流失率为 3.5%，同比

期约 846.3 亿。尤其是保利，在分析师的测算中，“它 12

提供私密的独特空间，这“自成一区”的概念在城市酒店中

说道：“漯河建业福朋酒店的闪亮登场丰富了漯河市的酒店选

2011 年 10 月的 4.36% 下降了 0.86%，环比 2012 年 9 月

月份不用加快推盘也能达到千亿。”

择，并倾尽全力为旅客打造舒适与风格并存的迷人空间。”

的 3.71% 下降了 0.21%。员工平均月薪为 2479 元。

驻天津，这是英迪格品牌继上海及厦门之后，在中国开设的 第三家酒店。 天津海河英迪格酒店以精品酒店的定位进入天津市场， 主要锁定商务及高端休闲旅客，为竞争激烈的天津酒店市场 注入新风貌。 据介绍，天津海河英迪格酒店是当地唯一的尚精品酒店，

并不多见。

新地产 V：【中国地产格局动态：4 大千亿贵族俱乐 部紧逼万科】今年开始，千亿俱乐部将迎来新成员。保利地 产前 11 个月销售了 920.32 亿，最接近千亿；绿地集团同期 约 900 亿；中海地产同期销售了 848.36 亿元；恒大地产同

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INFORMATION 资讯

2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

个股走势

港股（9.17-12.24 日 K 线，单位：港元）

编者精心挑选 2012 年第四季度部分酒店个股走势， 助您直击酒店板块行情，把握业内动态。

富豪产业信托集团

深沪股（9.13-12.24 日 K 线，单位：人民币） 香格里拉集团

00069.HK

华侨城 A

000069.SZ

华侨城（亚洲）

信和酒店集团

01221.HK

金陵饭店

601007.SH

锦江酒店

银河娱乐

锦江股份

600754.SH

首旅股份

600258.SH

01881.HK

美股（9.14-12.21 日 K 线，单位：美元） 洲际国际

NYSE: IHG

凯悦酒店

NYSE: H

汉庭连锁酒店

42

万豪国际

温德姆国际酒店集团

NYSE: HTHT

喜达屋集团

NYSE: MAR

如家快捷酒店

NYSE: HMIN

NYSE: WYN

NYSE: HOT

03366.HK

希尔顿国际管理

HOST 酒店

NYSE: HIL

02006.HK

00027.HK

NYSE: HST

美丽华酒店

000071.HK

美高梅中国

02282.HK

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DIALOGUE 高峰对话

2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

曹炳森：

Choe Peng Sum:

高端酒店式公寓 领军人物

Leader

of Luxury Serviced Apartment

记者 : 杨 菲

Under Choe's leadership, his team has become the best management group for serviced apartment and the well-known service standards could be found all around the world. Recently, this legendary man told us about the recent development of Frasers Hospitality. He believes that what serviced apartments can provide is a sense of feeling home with more privacy, rather than just luxury. Compared with some high-star category hotels, the accurate marketing positioning and distinctive features make them superior.

在曹炳森的带领下，他的团队成就了全球最佳的服务公寓管理公司，其金质标准服务公寓遍及世界各地。 最近，这位酒店业传奇人物为我们讲述了辉盛国际的发展近况。他认为，酒店式公寓可提供更多的私人空间， 给客人一个“家”的感觉，而不仅仅是豪华。明确的市场定位和鲜明的风格是他们对于高星级酒店的优势。

酒店式公寓营造家的感觉

独特的“知名武器”

辉盛国际将进军中国三线城市

看好城市综合体

继续强化品牌

谈及酒店式服务公寓的发展，曹炳森深有感触。

现在酒店式公寓不断发展，在面临多方竞争与压

曹炳森表示，公司旗下的酒店式公寓目前已经在

随着近年来中国住宅市场调控加剧，越来越多大

在第七届中国酒店星光奖的评选活动中，辉盛国

他认为，酒店式公寓提供给住客更大的私人空间，无

力下，辉盛国际始终保有自己独特的“知名武器”。

内地，如北京、上海、深圳、广州、成都、南京、天津、

型开发商加大商业地产的开发力度，比如在珠三角，

际在众多竞争者中脱颖而出，喜获两个大奖，曹炳森

论舒适度、服务等各方面都更加好。总的来讲就是给

曹炳森介绍，他们的房源出租给三类客户，分别是长期、

常州、宁波、无锡、武汉及苏州等一二线城市安营扎寨，

包括深圳在内的许多城市都大搞城市综合体，有业界

对此颇感欣慰，他说：“荣获‘中国最佳服务式公寓

住客一个“家”的感觉，而不仅仅是豪华。

中期和短期。长期出租是酒店最基本的收入来源，而

接下来还会进军发展较快的三线城市。因为中国的城

人士担忧会酝酿新一轮的泡沫时，对此曹炳森也提出

品牌’奖与‘中国酒店业杰出总裁’奖是业界给予辉

曹炳森还表示，与五星级酒店相比，他们的客户

且也不会受到旺季淡季的影响，大多住客都把它当成

市化发展速度很快，部分三线城市在经济发展上有机

了自己的看法：“城市综合体对一个城市的经济发展

盛国际管理有限公司的信任与肯定。非常感谢第七届

大多来自世界 500 强企业，旗下的三大产品都是针对

自己的“第 2 个家”，相对于酒店，它给人更多是私

会达到二线城市的水平。

来讲刺激性是非常大的，它能够满足办公 - 购物 - 住

中国酒店星光奖致予本公司这份荣耀。中国酒店星光

曹炳森 辉盛国际管理有限公司总裁

高端市场设置的。明确的市场和强烈的酒店式公寓风

密的空间和温馨的感觉。中期住客是酒店的主力客源，

曹炳森此前曾表示，辉盛国际以一个先驱者的姿

宅等所有功能，给城市带来活力。但至于大量建设会

奖是业界最具影响力的年度酒店大奖，受此殊荣反映

新加坡籍华人，美国康纳尔大学理学学士。在大学期

格让他们在四星、五星级酒店的竞争中脱颖而出，成

能为酒店带来更好的收入。而利润率最高的就是短期

态进入中国二线城市，这在未来的长远发展中会是一

不会产生泡沫得看具体城市的供需关系而定。”

了辉盛国际管理有限公司在中国业务提供的服务水准

间他荣获了“全美院长名单奖”和 Phi kappa phi 荣

为他们不可超越的优势。

住客，辉盛国际也为他们提供了开放式户型、1 房、2

个很大的优势，而随着中国城市化发展步伐的加快，

曹炳森还提出，在上海，城市综合体也是非常多，

房、3 房等各种各样的房间，适应不同客户人群的需要，

部分发展速度较快的三线城市也开始纳入到辉盛国际

供应量非常大。但上海是个国际化大都市，所以它对

为了在竞争激烈的中国市场强化辉盛品牌的名

相对于星级酒店来讲有更多的选择。

的规划布局之中。曹炳森认为，随着市场的发展，中

综合体的需求量也是非常大的，目前的供给仍然没有

号，辉盛国际管理有限公司将持续在中国的各大城市

国的部分三线城市也在转型，有些城市的经济水平已

需求高，所以情况很良好。但同时曹炳森也指出，对

扩展业务，并预计在分布全球的 41 座城市，将达到

公司全球连锁酒店公寓的市场拓展和业绩管理。10

经接近或者超过二线城市了，三线城市将会是另一个

于一些二三线城市来讲，是否需要建那么多的城市综

76 处地产，总数超过 12,300 间公寓。

多年来带领辉盛国际也把它黄金标准的产品和服务推

广阔的市场。

合体，预测 3-5 年内的供给和需求是否平衡等，还需

誉协会“学术荣誉奖”。1981 年获得香格里拉酒店 集团奖学金进入该集团工作，自此便开始了他的酒店 职业生涯。他曾分别在香格里拉酒店集团的新加坡和 中国分部任职。1996 年加入新加坡星狮集团，负责

向了国际化，逐步从新加坡扩展到各大门户城市。曾

要开发商在建设前进行认真细致的调研，如果供给和

荣获“新加坡酒店年度青年主管第二名”。

需求脱节，那么就不应该进入这个地方。

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卓越。”

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DIALOGUE 高峰对话

2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

Asia Heart Great Ambition

情系亚洲 傲视全球

Talk to Francis Lui, Vice Chairman of Galaxy Entertainment Group

银娱主席吕志和博士﹝中﹞、副主席吕耀东先生﹝左二﹞与万豪国际集团亚太地区国际酒店 发展执行副总裁方波先生﹝左一﹞均希望两间集团能合力为旅客打造更优越的休闲度假体验。

银河娱乐副主席吕耀东访谈 成报记者：裘孜尹

Macau, named and built as ‘World-class Travel and Leisure Center’, was listed in the pipeline of the 12th Five-year Plan by the Chinese government.

Moreover, for closer economic cooperation among Guangdong, Hong Kong and Macau, a new model of tourism called Multi-destinations is jointly promoted.

Francis Lui believes that Macau is facing both opportunities and challenges. To explore more tourists is no longer limited to the entertainment business in the next five years. Instead, high-quality services and tourism products with more leisure and cuisine should be provided. He also believes that with favorable policy from the government, blending diverse leisure and entertainment elements in the development, we will see great potential in Macau.

国家在十二五规划中提出要将澳门打造成为“世界旅游休闲中心”，粤港澳三地经济合作更加密切，共同推广“一程多站”旅游。银河娱乐集团副主席 吕耀东认为，澳门既面临机遇又遭遇挑战，要开拓更多客源，未来五年不可再局限于娱乐业务。要更多地从休闲度假和美食方面，为客人提供优质顾客服务 和旅游产品。他相信，只要做好本分，令多元化的休闲娱乐融入澳门的发展中，加上政府利好政策，澳门具有无限发展空间。 吕耀东先生用心打造“澳门银河”，摆脱美国拉斯韦加斯的模式，建立自家品牌，把东南亚风情带进澳门。

空中冲浪热带风情

畅谈集团的发展策略及动向

不宜局限于娱乐业务

记者：自开幕以来，“澳门银河”吸引了大批旅客到访，

记者： “澳门银河”的“红伶”也是很有特色的一个地方，

记者：你眼中的澳门特色和优势有哪些？尤其是澳门

记者：对于国家十二五规划中把澳门作为“世界旅游

记者：银河娱乐集团是否亦有意进入其他地区发展？

访客和网民的评价甚高，请向一些未曾到访的读者介

当初为什么有这样的一个构想？

旅游市场与别不同的有哪些？

休闲”的发展定位，你怎么解读这个目标的可行性？

答：我相信现在澳门各间企业都有自己的定位和市场

绍“澳门银河”的特色。

答：“红伶”是一个高端的会所。对“红伶”的打造

答：澳门从地理位置上看，与广东省和香港相连，故

答：国家在十二五规划中提出澳门成为“世界旅游休

目标，而银娱现在十分重视澳门的长远发展，并将继

答：“澳门银河”度假城提供三间各具特色的酒店，

我们也探索了很久，我们想要打造一个给高端客户聚

此若要分析澳门的旅游市场，亦适宜从区域性的宏观

闲中心”，可以说是澳门未来五年发展的领航灯，我

续按市场变化和需要，集中发展旗下在澳门的业务。

分别是五星级的“银河酒店”、日本著名的“澳门大

集、交流的地方。后来我们想到了上海，我们觉得用“30

角度去看。广东省地域辽阔，旅游资源丰富，是我国

们应该专心在“旅游”、“休闲”这两个重点上多做

至于澳门及横琴以外其他地区的投资，我们对任

仓酒店”及屡获殊荣的“澳门悦榕庄”。于 2012 年

年代的夜上海”的这个概念将它重新包装，重新演绎，

旅游大省之一。而香港是国际旅游中心，有“购物天堂”、

功夫。若要开拓这方面的客源，澳门不可再局限于娱

何投资机会均持开放态度，亦经常收到邀请去考察澳

首两季度，“银河酒店”入住率达 94%。

会是一个很好的卖点。我觉得人看是要看新潮的、时

“美食之都”和“动感之都”的美誉。澳门则是一个

乐业务。

门以外的地区。若日后在其他地区出现合适的发展商

尚的，听是听怀旧的、古典的。

国际旅游娱乐城市，有悠久而浓厚的中西文化荟萃特

对于“目标可行性”，我个人认为现在不是看可

色，更在国家十二五规划中定位为“世界旅游休闲中

行性，而是现在澳门已经逐步实现这个目标。以我们“澳

心”。

门银河”为例，自从去年 5 月开业后吸引了大批内地

我们最瞩目的休闲度假设施是“天浪淘园”，这

吕耀东 银河娱乐集团副主席

“澳门银河”提供多元化的休闲度假設施，包括全世界最大的空中冲浪池。

里有澳门独有、全球最大规模的、波浪可高逾 1.5 米、

“红伶”也是一个艺术博物馆，里面很多艺术品都

占地 4,000 平方米的空中冲浪池，让客人真切地享

是世上独一无二的。我们根据四大名著做了一些产品，

受到于东南亚度假的滋味。客人更可在天浪淘园享受

将《三国演义》、《西游记》、《红楼梦》等用不同

由 350 吨白沙打造的、长达 150 米的沙滩上享受日光

的材料，用艺术的眼光表现出来。

澳门自身的旅游点已有相当的吸引力，若从区域

新兴的中产阶层客户群，现在“澳门银河”每日的客

性角度去看，粤港澳三地融合推广“一程多站”旅游，

流量达到数万人。他们游澳不单只是娱乐，更多为休

浴，这里还有充满热带风情的花园及日式庭园、雅致

另一方面，我们配合很好的音乐和歌舞表演，鸡

就更加惹人注目。特别是港澳回归之后，这一旅游区

闲度假和美食，这些客人更注重优质顾客服务和旅游

的日式茶艺馆以及私人池畔别墅等等。除此之外，悦

尾酒和小吃。我们推出时也有犹豫，但开业后还是得

成为世界上唯一跨越不同社会制度和不同经济生活方

产品的质素。

榕 Spa 更为旅客提供多种放松身心灵的水疗服务，这

到了很多的肯定。

式的综合性旅游区。

些设施都能为客人带来不同层次的享受，有助于提升 澳门的度假氛围。

机，我们将根据其价值以及对集团在澳门发展的长远 利益，按个别情况作出考虑和研究。

将来的发展要视乎自己怎样创造出来，目前市场

值得注意的是，推广“一程多站”的同时可以透

很大，十二五规划中提到内需市场要加大。我相信只

过区域合作以确保通关交流等的顺畅运作，共同建立

要做好本分，令多元化的休闲娱乐融入澳门的长远发

旅游市场监管和投诉处理协调机制，并共用旅客中心

展中，令行业健康多元地发展，加上政府允许市场不

等旅游咨询平台，为旅客提供多站旅游资料。

断扩大，我认为银娱以至整个澳门都具有无限发展空 间。

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DIALOGUE 高峰对话

2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

群雄逐鹿

Rushing to Seize the China Hotel Market

抢占中国酒店市场 Nowadays, well-known hotel groups are gradually rushing into mainland China, aspiring to boost their market shares out of the huge pie and competing with domestic hotel groups. With the increasingly fierce

面对市场的激烈竞争，经营模式 的优化创新，目前酒店竞争已进入白 炙化阶段。《最美旅游地产》带您一 起探讨酒店投资现状分析和展望业界 关注的话题。

market competition, it has been a general issue for hoteliers to grasp and remain customers' interests.

北京银泰置业有限公司

法国雅高酒店集团

酒店是国际性、高端性的完美融合，成为城市中功能

有更多的空间，并具备烹饪区、储藏区、洗衣区等功

下降了 21.27%，从接待人次来看，三亚基本上占到度

成的团队，建立起具有强烈责任感和充盈创新精神的

独特，环境宜人的建筑性地标。高端酒店的开发建设

能区，还提供相应的管家式的服务。

假酒店接待人数的 50%，并且保持了两位数的增长，

企业文化，制定并严格贯彻具有独创精神的战略，形

明显高于其它市县，带动了整个海南旅游业的发展。

成科学高效的运营管理机制，从而跻身中国地产公司

和使用在相当程度上提高了城市的价值，同时带动了 周边产业的升值，两者间不断相互渗透快速发展。

在亚洲酒店论坛国际酒店投资峰会上，北京银泰 置业有限公司总经理朱晓東女士说道：“以中国的经

9 月 6 至 7 日，由亚洲酒店论坛中心和凤凰酒店

济形势来看，虽然现在目前感觉到这个调整和压力，

顾问联合主办的第五届亚洲酒店论坛国际酒店投资峰

但是大的趋势还是在往前走。那么我想就是这个旅游

作为中国内地企业的佼佼者，中 国银泰集团在这些年一直稳步进行星 级酒店的开发与运营，从中走出了自 己的酒店经营之道。

会在上海隆重举行。此次峰会不仅就酒店行业的现状

店业寸土必争的重要战场，也成为酒店巨头们未来最

分析与展望业界关注的话题展开讨论，更着重就亚洲

重要的目标市场。今天，世界各地的知名酒店业巨头

的酒店行业发展新趋势作了详尽分析。对酒店业如何

齐聚中国，与国内酒店品牌群雄逐鹿，以期在中原市

应对当下金融市场环境的挑战，开发商和投资者如何

“我们现在其实在做综合体的时候，酒店的那个

场上问鼎。随着市场竞争的日益加剧，如何吸引与留

寻求更多市场机遇进行了深入探讨。投资峰会对亚太

部分，我们要做，但是我们基本上会把这个投资控制

住客人已成为摆在酒店管理者面前的难题。

地区酒店市场概况、中国及主要城市酒店市场概况和

到最合理的一个度。并不贪图大，并不贪图高。一定

亚太区及中国酒店新增供给情况三个方面的数据进行

是做到就是很好的一个投资回报。然后就是跟写字楼、

权威发布，并就未来酒店业的发展前景作了展望。

商业要有一个非常好的融合。我们每一个项目都基本

提高，带动了旅游业发展，从单一观光旅游向休闲度 假为主的转变，高端星级酒店建设有效满足了消费者

权威数据显示，相对于欧洲酒店业数据的下降，

旅游和休闲度假，推动了旅游业进一步发展。根据预测，

亚太地区酒店业同比增长 5.7%。亚太地区主要的酒店

中国酒店业的发展将在 2025 年超过美国。到 2039 年，

市场，如中国内地及香港，韩国等平均入住率与往年

酒店房间的数量将达到 900 亿晚间，约为现在的 4 倍。

香港隆堡国际酒店集团

的前列。

作为世界上人口最多的国家，中国一直是世界酒

近年来，随着国家经济实际增长和居民收入首先

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内容节选自旅游卫视 《2012 亚洲酒店论坛国际投资峰会》专题

随着国内地产业与酒店业的不断融合与发展，更 多涉外酒店集团也相继加入中国酒店业的队伍。

作为欧洲第一大的法国雅高酒店 集团，旗下酒店遍布五大洲 140 个 国家，是酒店业、餐饮业的领导企业， 也是世界最大的饭店和服务集团之 一。雅高酒店集团从经济型到豪华酒 店，提供了全系列不同档次的酒店服 务，满足了不同需求层次顾客的需要。

上是要这么去考虑。我们一般选择一个项目可能是要

大中华区执行董事兼业务发展副总裁汤家骥说：

花半年到一年的时间，如果到真正签约可能要一年以

“雅高的论调在中国区，在我代表公司在发展这个大

的人数，我们商务的机会还是存在的，这个市场还是

上。一个酒店项目出来以后，我会找四到五家管理公司，

中华区的框架的时候，永远都是平衡发展所有不同档

同期都有所增长。预计在中国未来 3 至 5 年内，中国

存在的。就是怎么能够更好地匹配到供应量和供给关

在这个管理公司再去选择一个合适的品牌。我们会反

次的品牌。这对市场有好处，对消费者有好处，对业

近年来国内入境旅游逐渐增加，对酒店业起到了重要

酒店业将增加 17%，占亚太地区增长总量的 56%。目前，

系。怎么能够保持一个很好的、相互的增长。另外就

复掂量，这个品牌是不是适合当地的定位，还有这家

主都有好处。那么就是需要不同的产品，走进不同的

的促进作用，高端酒店的建设同时极大地推动当地旅

亚太地区共有近 2000 家酒店正在筹建，其中中国占

是一定要形成差异化，就是比如说级别上要差异化。”

公司提供给我们的商务条件。这家公司在中国的业绩，

市场里面，运用不同的资本的渠道。我们的行业有一

游业发展，通过旅游业带动关联产业的崛起。

近 30%。随着酒店集团的扩张与演变，酒店业面临着

作为旅游大省，海南的酒店业发展受到了投资峰

我们也非常看重。很多国际管理公司，它在国际上的

个健康的平衡发展，否则每个人都得拿我的五星牌出

高端酒店商业的价值提高了区域的就业率板块。

更多的机遇及潜在危机。其中，服务式公寓这种业态

会的关注。峰会针对海南酒店的发展做了海南国际度

排名或者知名度非常好，但它不一定在中国做得很成

来，那么其他的怎么样，是否怎样运用资本，在某个

同时又有效带动了区域内的协同发展，驱动城市核心

在中国发展的非常迅速，很多公司进入到这个领域，

假酒店年度业绩报告，报告指出，海南酒店平均开房

功。所以这几个因素我们都会考虑，然后最终来选择

低点好好地运用它。我不排除在二三线城市，我要放

板块全面发展，促进城市的功能升级，创造城市新的

服务式公寓的运营商，例如莎玛等公司也不断地在中

率 2012 年的 6 月同比下降 4.1%，由于很多酒店还处

酒店品牌”，朱晓東总经理说。

我的主打五星牌进去。”

功能价值点，提高当地居民的生活水平。对于企业而言，

国开疆扩土。对跨国公司和当地公司而言，都是一个

在建设期，除了海口和三亚，其它主要几个市县城市

中国银泰一直以来以“为不同的社会群体分别提

雅高酒店集团在中国有着众多酒店品牌。其中在

这三个板块打造成地标，树立品牌效应的价值。高端

非常特别的发展层面，因为大概 45 平米的服务式公寓

的旅游接待情况，增速下降了 8.3%，外国游客入境游

供使其满意的上乘物业”为宗旨，集结起卓越人才组

度假休闲为主导的海南三亚，雅高旗下的铂尔曼度假

朱晓東 北京银泰置业有限公司总经理

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DIALOGUE 高峰对话

2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

至是 4 比 1，而一般星级酒店通常是 1 比 1，最多是 2 比 1。在管理上，专业的酒店管理团队，带给每一位 旅居者高品质的服务享受。

汤家骥 法国雅高国际酒店集团 大中华区执行董事兼业务发展副总裁

型酒店，以其独特的设计风格，创新的理念，赢得很 多游客的赞誉。 国内外酒店企业的不断融合与发展，出现了更多

精品酒店的宗旨在于让客人感受 到不一样的体验，从预订房间到住宿 期间，都为客人提供贴心周到的服务。 总体的设计感观与当代艺术品的融 合，让客人耳目一新的感觉，让艺术 启发思考，与室内设计相辅相承，将 现代生活一一得以展现。独具匠心的 设计融合着所在城市的情怀与特色， 让每一位客人体验最周到的服务。

的特色、精品酒店，从而吸引更多旅居者，让他们有

优雅品味，精彩演绎迷你豪华精品酒店的精髓。让客 人足不出户就能感受其方便快捷。价格相对实惠的中 档连锁酒店 , 对于消费者来说具有很大的吸引力。这 些酒店既沿袭了高档连锁酒店干净舒适的特点，在装 修上又显得精致和时尚。高性价比的房间，大大节省

更多选择空间。在酒店业发展的今天，奢华星级酒店

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陈 淋 隆堡国际酒店集团运营总监

不再是酒店业内占据半壁江山的领导者。更多的精品

香港作为内地购物与旅游的首选地，在铜锣湾商

特色酒店以独特的设计风格，主题的加入，让酒店业

圈能够选择到既温馨舒适，又毗邻繁华购物区的精品

增添了新的元素与亮点。

酒店，是难能可贵的事情。隆堡国际酒店集团运营总

在繁华的大都会香港，寸土寸金，是炙手可热的

监陈淋在接受记者采访时说：“我们隆堡集团在不断

旅游与商业宝地。更多的精品型商务酒店与传统型星

地探讨与实践更好的客户服务。比如我们有 VK( 客户

级酒店一同冲击这繁荣的市场。精品酒店来源于设计，

接待），住店客人无需打电话去礼宾部或预订部预定

而设计来源于生活，最终的目标是创造出具有自由行、

客房或机票，他们可以直接打电话给 VK，VK 中心便

趣味性和可变性的可持续发展的新空间。香港的精品

会安排一条龙的服务，例如餐厅座位预定、机票预定，

酒店，在装饰上以“小而精致”为前提，房间数量上

和其他附加的服务。”

可以不多，但装修一定要别具特色。在服务方面，采

香港隆堡雅逸酒店毗邻铜锣湾商圈，设计风格时

用管家式服务，服务人员与客房的比例是 3 比 1，甚

尚新颖。以安逸、舒适及贴心的服务，配合欧陆式的

了商旅人群的开销，受到越来越多消费者的青睐。

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DIALOGUE 高峰对话

对话杜宏新

2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

TO BULID THE BEST SMART HOTEL

“智慧酒店”

打造一流

实习记者：王荣洁

在杭州黄龙饭店的改造中，总经理杜宏新终于实现自己打造智慧科技酒店的想法。杭州 的黄龙饭店是全球第一家智慧酒店，杜宏新认为，他们的创新来源于用心与主动思考，来源 于不断完善提升客人体验的定位。 黄龙饭店龙吟阁

记：杜先生为什么如此钟情于酒店行业？

记：您接触酒店行业那么久，请问您心目中理想的酒

内的互动电视系统可以自动获取住客入住信息 , 主动

客房的互动电视系统与萧山国际机场计算机联

杜：最初对酒店的了解，让我觉得这个行业是比较令

店应该是怎么样的呢？

欢迎客人入住，系统的背景画面和音乐随季节、节日、

机，可显示当日班机起飞降落状况。商务中心还可提

题，您觉得应该怎么解决呢？

我向往的。后来，在酒店行业工作时间久了以后，发

杜：我心中的理想酒店要有自己独特的视角和定位，

客人生日及特殊场合自动更换。当门铃响起时客人不

供路线图和直接的机票登机牌打印服务，避免了排队

杜：我想解决这些问题，首先要有合理的薪酬待遇。

现酒店管理是一个非机械的、精彩的、有人情味、富

具备“现代”、“奢华”、“艺术”三个元素。酒店

必走到门前才能知道是谁来访，访客的图像会主动跳

办理手续等琐碎事务，也减少了在机场逗留的时间。

合理的薪酬待遇是基层员工最关心的问题，还有相应

有挑战的行业，所以就越来越喜欢和钟情。

是个社会大客厅，行旅、商旅的落脚点；“奢华”能

转到电视屏幕上，给客人带来最大化的便捷体验。

杜宏新 黄龙饭店总经理 第七届中国酒店星光奖“中国酒店业最佳总经理” 酒店信息化建设领军人物奖 年度中国（浙商）酒店业领军人物奖 “IT 经理世界”年度中国优秀 CIO 杭州 2011 年度影响力人物

的福利设施。比如，提供宽敞的员工宿舍、员工食堂，

够保证酒店的吸引力和竞争力、社会发展迅速，体验

黄龙饭店里每个房间的电话分机都具备手机系统

记：您是第一个在中国酒店业实行用 iPad 点餐的，不

保证大家的基本生活。第二个就是企业文化的建设。

记：黄龙饭店对您来讲意味着什么？

式经济决定了酒店要具有“现代”气息，最后酒店要

的特性，客人不但可以手持移动分机终端在酒店内使

过现在这个趋势也越来越流行，竞争优势相对就没之

企业文化建设对于员工来说也是一个很重要的方面。

杜：我在杭州黄龙饭店任职已有 10 年。这里可以说是

有时尚感、人文感、“艺术”性。

用，甚至漫游到杭州市区其它地方也照样能享受与外

前那么明显，那您觉得同样在用 iPad 点餐上，黄龙会

像我们首先在硬件设施上为员工提供一个优异的环境。

界畅通无阻的沟通体验。而且这些费用会直接记录到

有怎么样的创新呢？

我们建有员工阅览室、员工网吧、员工篮球场、乒乓球。

我职业经理人生涯的一座里程碑。在这里，我有机会 在杭州黄龙饭店的改造中，实现了自己打造智慧科技

记：黄龙饭店被冠以全球第一家智慧酒店，请问您觉

客人的客房账单上，不会占用客人时间办理各种复杂

杜：杭州黄龙饭店的定位是“智慧的酒店”，“智慧

组织各种比赛，丰富员工的生活。另外，我们还组织

酒店的想法。这对我来说，意义非凡。我在国外学习

得黄龙饭店的智慧体现在哪些方面呢？

的手续。

的酒店”来自用户对智慧的体验。我们对酒店 IT 的投

篮球队、摄影社团、歌唱团等。这样大家可以在工作

过酒店管理和 IT 技术，一直希望有机会将智能科技整

杜：杭州黄龙饭店是全球第一家智慧酒店。打造时，

在传统模式下，客人有需求时必须查找和拨打不

入绝不仅仅是资金，还有我们的集体智慧。iPad 点菜

之余，有丰富的活动可以参加，把酒店建成一个大家庭。

体运用到酒店中，打造一个聪明的酒店，现在变为了

我们就希望给客人带来不一样的住店体验。智慧能够

同的部门服务电话。现在黄龙饭店成立了服务中心的

是我们最先提出来的，也是我们最先使用的。我们使

其次就是员工激励机制，对于员工做出的贡献给与应

现实。杭州黄龙饭店对我来说更像是一个大家庭。这

提高客人的满意度，提高管理效率，提高员工工作效率，

概念，客人有任何需要，只要拨打服务中心的电话，

用后得到了众多酒店的认同，现在 iPad 点菜已经完全

有的激励。合理的员工激励会使员工有归属感。最后

里每个员工都是大家庭的成员，我们目标一致，打造

具体体现在如下方面：

就能轻松搞定。

改变了餐饮行业的原有的概念认知，甚至催生了一个

要帮助员工进行完整的职业生涯规划。为员工进行职

新的行业。

业生涯规划，建立完整的晋升制度，提供有效的培训，

成为本土高端酒店的代表；我们齐心协力，共同创造 酒店的美好未来。

四种形式的入住登记系统，细分客流，缩短入住 登记时间。VIP 客人可以凭黄龙饭店的智能卡，一进 入酒店即可被系统自动识别，无需办理任何手续即可

Under the recent renovation of the Dragon Hangzhou Hotel, Eric Du,

完成入住过程。或者使用手持终端系统进行远程登记，

General Manager of the hotel, realized his dream of building a smart

在房内或是车内完成登记，身份辨识及信用卡付款手

hotel which has become the first one in the world. Eric believes that it

续 , 享受高度隐私。针对计算机操作熟练的商务人士，

is the constantly concerns and reflections on improving customers’

黄龙饭店特别在大堂内设置自助入住机，客人可自行

experience that makes their innovation different.

完成登记手续。 当客人走出电梯后，楼层的门牌指示系统会自动 闪烁，指引客人直至其所属的房间。进入客房后，房

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记：目前各大酒店普遍存在的基层招工难跟留人难问

在龙吟阁中餐厅，服务员会递给你一台 iPad，上 面显示着色彩鲜活的菜肴照片，让客人告别冰冷抽象

iMenu 点菜系统上线之后，我们不断地从客人的

的纯文字菜肴目录。只要在 iPad 上手指轻触，就可以

体验中去找问题，总结经验。后续还推出了服务员的

完成订餐。

iPod Touch 与 iPad 对接的点菜，让服务员可以协助

当客人在黄龙饭店的会议中心参加会议时，配戴

客人完成点菜过程，甚至我们还在尝试让客人的手机

内置 FRID 卡的胸卡进入会议中心大堂后，会场导航

能够直接进行点菜。我们对 iPad 的使用不仅仅限于餐

显示屏会立即显示客人的姓名、照片和身份等资料，

饮，不远的将来，在客房、前厅、办公等场合我们都

并统计已到和未到的人数，指引出座位区域。分析各

将推出基于 iPad 的应用，让客人无缝地体验黄龙的智

类数据，并能将参会人员的具体信息汇总成报告，让

慧系统。创新来源于用心，来源于主动思考，来源于

每次会议的结果均可见可查。

黄龙不断完善提升客人体验的定位。

提升员工的职业素质和职业技能，不断完善提升客人 的体验。

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DIALOGUE 高峰对话

赵霞

2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

美标的风格不仅是设计 更是一种生活方式

Zhao Xia: American Standard Much More Than Standard

American Standard could easily be found around airports, hotels and apartments. As an international bathroom product brand first entering China, it shares twenty percent of the domestic high-end bathroom product market. Being ahead of trends and turns, investigating the market and keep digging out customer demands, these are American Standard's conviction. 无论在机场、酒店还是公寓，American Standard 美标的名字一路随行。作为第一家进入中国市场的国际卫浴品牌，美标占据着中国中高档卫浴产 品市场的 20%。记者采访了美标中国区的市场总监赵霞女士（下面简称“赵”），她说走在变化的前端，把握市场的脉搏，了解消费者的需求，正是美 标一直坚持的信念。

赵 霞 美标中国区市场总监 负责领导中国市场营销团队继续推动产品和 品类发展，管理产品利润，改善零售执行。 在市场营销管理方面拥有 20 多年的丰富经 验 , 为美标品牌建设 , 新产品推广及对中国

记：赵霞女士，您好，感谢您接受我们的专访。美标

记： 美标的品牌主张是“风格，因你而现”，请问您

记：上次五月厨卫展的时候，美标向大家展示了一系

记：刚刚您提到美标的新产品很注重节能环保。的确，

记：美标是否考虑除酒店以外的其他合作领域？在接

作为最早进入中国市场的领先卫浴品牌，一直受到广

所理解的美标的“风格”是什么呢？

列新品，最近，你们又研发了哪些新产品和新技术？

现在环保是酒店业的一大趋势，酒店在选择产品时也

下来的有哪些计划？

大消费者的追捧和好评，请问美标在中国市场的成功

赵： 美 标 一 直 坚 持 以“ 风 格， 因 你 而 现”（Your

赵：继五月份推出 Neo Modern 新摩登系列的部分新

将其在环保节能的特性作为选择标准之一，请问美标

赵：美标除了酒店渠道之外，我们还将继续致力于与

秘诀是什么？

Style, Your Way）表达自己的品牌主张。而这里的“风

品之后，包括广受消费者欢迎的连体座厕等全系列新

在这个方面有没有心得要跟消费者分享一下？

包括地标性建筑、大型体育场馆、机场、学校、医院

赵：消费者的需求、市场的需求是美标最关注的部分。

格”不仅仅指的是“设计风格”，更讲求的是一种生

品也隆重亮相，这将成为美标全系列卫浴解决方案的

赵： 作为全球领先的卫浴品牌，美标始终致力于将“绿

等在内的各大公共设施的紧密合作，使美标的产品走

中国是一个变化非常快的市场，每一个国际品牌都会

活方式 , 一种对实用美学主义的追求。同时，我们还

又一力作。整个系列线条简约流畅，配置诸多功能性

色环保融入生活”。凭借自己雄厚的技术研发实力和

进更多消费者的生活。目前一些一、二线城市的卫浴

看见中国市场这块大蛋糕。走在变化的前端，了解这

一直保持和世界顶尖的设计师们的交流合作，通过设

的细节设置 , 每个简单中都有不简单的思考！该系列

绿色环保理念，为消费者展现了绿色环保和科技美学

市场已近饱和，下半年，我们将继续积极大力开拓三、

种变化，把握市场的脉搏，了解消费者的需求，这是

计师们各自独特的领悟，把最前端的国际潮流趋势，

拥有座厕、面盆、龙头、浴室柜等全线产品，可根据

的魅力。美标拥有众多符合 LEED 绿色建筑认证体系

四线城市的公共设施项目，把更多风格、舒适并环保

美标一直坚持的信念。只有全面了解消费者的需求，

融入到我们的产品设计中，让中国消费者也能接触到

全家需求和个性喜好随意组合，形成生动多彩的卫浴

评估要求的产品，从而能够帮助建筑获得 LEED 绿色

的美标产品以及优质的服务带给更多的消费者，希望

那么市场如何变化，相信美标都可以游刃有余。作为

更多风格产品，也让他们第一时间领略到美标所带来

空间。真正体现美标所一贯坚持的实用美学主义，将

认证。如今，水资源的缺乏，人们环保意识的增强，

能在这方面有更多的突破。

卫浴产品制造业的世界领军者，我们美标始终秉持“顾

的最前沿的风格设计，这正是我们的品牌主张所在！

便利的使用体验和优越的价值融入其中，着力为您和

都使得节水和环保成为酒店选择产品时需要考量的重

客至上”的原则。以人性化的设计理念，运用领先科技，

您的家人缔造舒适而现代的卫浴空间。此次全新推出

要 指 标。 正 如 刚 才 我 们 所 提 到 的 Neo Modern 系 列

将独特的设计完美融合于身心舒适的康体理念和绿色

的新摩登 4.8L 喷射虹吸连体座厕，拥有“360°极致

4.8L 升喷射虹吸连体连体座厕，拥有我们今年主推的

环保中，创造和谐完美的卫浴环境。同时倡导自由混搭，

效能”高效冲水技术，全方位强劲冲水不仅冲尽重污，

“360°极致效能”高效冲水技术。而专为酒店等工程

注重产品细节和浴室整体设计效果，力求缔造符合消

更可以一次性冲净包括难以冲洗的轻漂粘污物（如烟

项目所全新推出的优能通用阀芯（入墙式淋浴控制盒），

费者及家人生活方式的卫浴空间，带给他们“身心合一，

蒂、厕纸等）在内的所有污物。仅用一次冲洗量即可

可与近 40 种美标现有的面板和淋浴 / 浴缸控制阀匹配，

无限愉悦”的极致舒适体验和享受。我相信这些都是

做到全净，无需反复冲洗，更加省水。

不仅可以避免由于装修的疏忽而造成的控制阀等外部

美标公司能保持领军位置的重要因素。

组件刮花的现象，更可避免卫浴翻新时，砸墙更新入 墙五金组件，真正做到节约环保。

区市场的发展 , 做出了卓越的贡献。

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2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

Annual Report and Analysis of 2011-2012 年度海南国际度假酒店 International Hotels and Resorts in Hainan

年度业绩报告及分析 海南尤其是三亚，以其得天独厚的海岛自然风光成为我国五星级酒 店数量最多，入驻品牌最多，经营业绩最好的区域之一。然而仅 2012

海南区域旅游经济分析 龙藏资产管理专栏

海南旅游经济概况，2012 年

主讲： 赵祥龙 北京龙藏天下投资管理有限公司 董事长

数据来源：《中国饭店业务统计》

平均每间房人力成本，特指平均每间房均摊总体工资及相关费用。

年上半年，海南最成熟的旅游目的地 --- 三亚 , 上半年接待过夜游客、

2011 年五星级酒店平均每间房人力成本创近年来新高，总体人力成本占到了总

旅游总收入的增速分别同比下降 11.3% 和 8.3%, 入境游市场呈现负增

收入的 24.8%。 平均每间房配比员工数整体呈现下降趋势。尽管如此，因平均每间

长。国庆后的传统旅游旺季，也暂未能实现突破。

房配比员工数下降而获得的效益已被员工工资水平的上涨所抵消。

在本报告中，我们试图从三亚湾沿着海岸线向北，直至博鳌，详细 分解各个湾区豪华酒店资产管理情况。树立海南区域高星级酒店的业绩 标杆，为酒店业主和管理者全面了解海南度假酒店市场提供一个参考。

全国五星级酒店平均每间房人力成本，2007-2011 年

全国五星级酒店平均每间房总费用开支，2007-2011 年

中国五星级酒店市场业绩，2004-2012 年

数据来源：海南省旅游发展委员会

上半年，海南省接待旅游过夜人数 1558.23 万人次，同比增长 8.1%。其中，接

中国酒店市场概述

待国内旅游者 1518.95 万人次，增长 8.2%；接待入境旅游者 39.28 万人次，增长 2.3%。 全省旅游收入 180.87 亿元，同比增长 18.0%。客房开房率 57.7%，同比下降 4.1 个 百分点。

中国旅游经济分析，2012 年

虽然海南省上半年旅游市场依然呈现增长态势，但增速明显放缓。主要原因是：

数据来源：《中国饭店业务统计》 数据来源：《中国饭店业务统计》

五星级酒店的业绩表现在 2005-2007 年比较稳定，平均房价于 2008 年达到一 个高峰。而平均房价及平均每房收益随后在 2009 年降到低谷，近两年有所恢复回升。 2011 年，中国五星级酒店的业绩表现延续 2010 年的增长态势，但增幅收窄。

部门开支含客房、餐饮、通信、康乐及小型运营部门等支出；未分配经营开支 含行政部门、销售部门、能源、物业运营及保养等支出。 平均每间房总费用开支 = 平均每间房部门开支 + 平均每间房未分配经营开支

海南作为度假目的地的内部产业整合以及目的地管理需要提升增速，比如海南旅游 消费中的宰客问题，更重要的是：海南旅游产业升级过程需要进一步完善。

海南各省市县旅游酒店接待过夜人数情况，2012 年

2011 年五星级酒店平均每间房总费用开支同比上涨了 10.6%，增速高于平均每 数据来源：《中国饭店业务统计》

全国五星级酒店平均每房毛利水平，2007-2011 年

近年来，我国旅游经济取得又好又快的发展，国内游、入境游、出境游三大市

综上所述，目前中国酒店市场发展特征如下： 1. 旅游市场持续健康发展为高星级酒店，尤其是度假酒店市场提供 了良好的产业基础。国内市场主体地位进一步突出；受到经济危机及汇 率机制影响，入境旅游市场出现分化。

场全面增长，旅游市场格局稳中有变，国内市场主体地位进一步突出；受到经济危 机及汇率机制影响，入境旅游市场出现分化。 近年来，国内旅游收入和旅游外汇收入增幅均高于国内旅游人数和入境过夜旅 游人数增速，说明旅游者消费力增加，大大带动酒店住宿和餐饮收入增加。

2. 中国五星级酒店市场在 RevPAR、平均每间房收益水平方面保 持增长态势，但增幅回落。中国高通胀环境及人力成本不断增加对酒店 总体费用开支水平产生了影响。

旅游业“十二五”规划中，旅游业总收入预计年均增长 10%，高于 GDP 预计 7% 的增速。近年来，旅游业总收入年均增长高于 GDP 增速。这说明旅游行业将处于发 展黄金期，对于酒店业的发展也将是一个重大利好。

数据来源：《中国饭店业务统计》

五星级酒店的毛利水平在 2007 年达到高点，随后迎来毛利水平的下降，2010 年和 2011 年这两年有所增长，但仍未恢复到 2007 年的水平。2011 年，全国五星级 酒店实现平均每间房经营毛利为 118,208 元，11 年比 10 年略微增长 0.6%。

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间房收益水平的增长。其中员工工资总额及相关费用上涨尤其明显。

3. 供给过剩仍然困扰着中国五星级酒店市场发展。展望未来，中短 期内预期的新增酒店项目很可能将继续影响 2012 年及以后中国酒店市 场的入住率水平。 4. 受制于地区经济发展的不平衡，不同地区酒店市场将面临分化。 新型旅游目的地可能会给未来度假酒店市场带来新的机会。

数据来源：海南省旅游发展委员会

三亚上半年接待过夜游客 534.51 万人次，同比增长 4.4%，增速比去年全年下 降 11.29 个百分点，旅游总收入 100.3 亿元，同比增长 6.8%，增速比去年全年下降 8.3 个百分点。 三亚上半年接待国内游客 511.49 万人次，同比增长 5.1%; 入境游客 23.02 万人 次，同比下降 8.98%。国内旅游收入 92.25 亿元，同比增长 10.18%; 旅游外汇收入

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2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

12389.96 万美元，同比下降 21.27%。

过夜游客和国内游客占海南省比重近年也较为稳定，约 34% 左右。从接待国际游客

由于海南国际旅游岛自南向北的开发过程，以及项目地可进入性等因素，万宁

上来看，三亚经历了 2008、2009 的下滑后，近两年国际游客市场迅速升温，无论

在接待过夜游客人数上排列海南各市县第三位，但从接待过夜人数的绝对数量来看 ，

绝对量还是占海南全省比重，均有明显提升。从旅游总收入来看，三亚近三年来均

距离三亚和海口还有不小的差距。值得关注的是，从各市县接待人数的同比增速上

保持两位数增幅，比重占海南全省约 50% 左右。

来看，万宁市远远落后与其他四个城市。

万宁旅游经济概况，2008-2011 年 海南国际旅游岛建设区域规划

数据来源：万宁市旅游局、海南旅游发展委员会

由于海南国际旅游岛自南向北的开发过程，以及项目地可进入性等因素，万宁 在接待过夜游客人数上排列海南各市县第三位。但从接待过夜人数的绝对数量来看， 距离三亚和海口还有不小的差距。 值得关注的是，从接待过夜游客上来看，万宁与海南省均保持同步增长，尤其 数据来源：海南旅游发展局

是 2011 年，万宁市实现同比增长近 30%。其中国内游客贡献较大，2011 年万宁接

海南整个的区域建设规划，是从西南往沿海方向发展，供给速度也是通过这个

待国内游客同比实现 28% 的增幅。万宁接待过夜游客和国内游客占海南省比重近年

方向来发展的。本次报告的调研调查对象主要为海南的酒店，包括大中海，三亚湾、

也较为稳定，约 11% 左右。 从接待国际游客上来看，万宁经历了 2009 的下滑后，

博鳌等地的高星级品牌酒店。

近两年国际游客市场迅速升温，无论绝对量还是占海南全省比重，均有明显提升。 从旅游总收入来看，万宁近三年来均保持两位数增幅，占海南全省比重相对稳定，

三亚旅游经济概况，2008-2011 年

但基数较低。从各市县接待人数的同比增速上来看，万宁市远远落后于其他四个城市。

总结海南区域旅游经济概况，其主要呈现以下三大特征： 1. 海南省上半年旅游市场依然呈现增长态势，但增速明显放缓。海南 最成熟的旅游目的地三亚上半年接待过夜游客、旅游总收入的增速同比分 别下降 11.29 % 及 8.3%，入境游市场呈现负增长。 2. 三亚和海口占据海南旅游市场绝大多数份额，万宁旅游经济排列海 南各市县第三位。但从接待人数绝对数量和同比增速来看，距离三亚和海 数据来源：三亚市统计局、海南旅游发展委员会

从接待过夜游客上来看，三亚与海南省均保持同步的增长。尤其是 2010 年， 三亚市实现同比增长逾 30%，国内市场和国际市场均实现同比大幅增长。三亚接待

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口还有不小的差距。 3. 宏观经济和旅游价格、航空可通达性、旅游市场秩序和服务质量、 旅游宣传广告投放力度等四大因素制约海南旅游经济的快速增长。

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2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

海南国际酒店资产管理分析

海南品牌度假酒店分布：海棠湾

目前，宏观经济中油价、航空、市场秩序以及旅游市场服务质量四大因素制约 着旅游近来的快速增长，当地酒店业也正式进入结构转型阶段。下面，我们将分析 海南各区域市场高端品牌酒店的分布及客房供给情况。

海南品牌度假酒店分布：三亚湾、大东海

数据来源：龙藏资本

海南品牌度假酒店分布：清水湾、万宁、博鳌

数据来源：龙藏资本

海南品牌度假酒店分布：亚龙湾

数据来源：龙藏资本

据龙藏统计，三亚湾和大东海共有 3932 间客房，新建的有 1370 间。而在亚龙 湾，目前已建成 4459 间客房。海棠湾计划建造 4950 间客房，现已建成 1571 间客房。 万宁、博鳌作为一个整体区域来看，它的总供应量是 2276 间，加上清水湾的 2000 间， 意味着将有 4000 间左右的客房会投入未来的三到五年内使用。

数据来源：龙藏资本

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2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

三亚市国际度假酒店市场分析：三亚酒店市场地位，2011 年 三亚市国际度假酒店市场分析： 每销售间夜经营业绩回顾，2011-2012 年

数据来源：STR Global、龙藏资本

2011 年五星级酒店的业绩延续了 2010 年的增长态势，但是上升幅度较小。北 上广深四个一线城市酒店市场表现各异：北京基本持平；由于房价和入住率的下跌， 上海下跌了接近 20%；广州和深圳基本和 2010 年持平；三亚小幅上涨。

数据来源：龙藏资本

受制三亚 2012 年上半年五星级酒店市场入住率的下降，每间夜经营总收入较

三亚已经成功跃升为中国业绩表现最为出色的市场之一，平均房价为全国第一，

去年基本持平，但客房收入下降明显，逾 10%。加之同期成本增长，毛利水平出现

入住率和每间客房收益也均位列全国前茅。由于供给量带来的持续压力，二线城市

近 40% 的下沉。由于我们选取的样本酒店中，新近开业的酒店较多，故能源开支较大，

酒店市场业绩不及一线市场突出，难以在短期内出现业绩飞跃。

同比 2011 年全年间夜，能源成本涨幅较大。同时，随着市场人力成本的不断增加， 2012 年上半年每间夜人力成本较去年上涨幅度超过 8%。

三亚市国际度假酒店市场分析： 品牌酒店市场经营业绩回顾，2004-2012 年

三亚市国际度假酒店市场分析： 每间可供出租客房经营业绩回顾，2011-2012 年

数据来源：《中国饭店业务统计》、龙藏资本

数据来源：龙藏资本

三亚依然是中国领先型酒店市场，其 ADR 和 RevPAR 水平好于全国其他城市，

受制整体业绩下滑及新增供给增加，2012 年上半年每间夜经营总收入同比降

呈现出良好的房价深度。 受旅游业增速放缓的影响，近两年来三亚市五星级酒店的入住率有明显下降趋 势。值得关注的是在 2012 年上半年，三亚酒店市场面临近年来较为严峻的挑战。 据三亚上半年旅游工作总结会透露：三亚旅游饭店（含五星及非五星）平均开

16%，部门收入及毛利水平随之下降。 由于新增供给增加及酒店每间客房员工配比的下降，均摊到每间可供出租客房 的人力成本出现下降。但这对于酒店经营的意义相对较小，因为每间夜人力成本同 比出现增长。

房率为 58.3%，比去年全年平均水平下降了 6.21 个百分点。据龙藏资本的调研结果， 三亚国际五星级酒店 2012 年上半年的入住率仅为 45%。

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区域酒店市场业绩分析： 三亚湾酒店每间夜经营效率分析，2011-2012 年

发旅游资源，逐步完善它的商业配套设施还需要深思，因为这里缺乏的就是目的地

区域酒店市场业绩分析： 亚龙湾酒店每间夜经营效率分析，2011-2012 年

资源的整合和文化角色体验。

区域酒店市场业绩分析： 万宁、博鳌酒店每间夜经营效率分析，2011-2012 年

旅游度假目的地的价值模式

数据来源：龙藏资本

上图显示的是基于体验理论及目的地产业系统理论，在这个意义上结合旅游产

数据来源：龙藏资本 数据来源：龙藏资本

三亚湾 2011 年每间夜经营效率和三亚 2011 年市场对比可以看出，三亚湾国际 度假酒店受制于同比较低的 RevPAR 水平，所以在酒店部门收入和毛利水平上与市 场平均水平有较大差距。而该区域酒店成本控制较为理想，能源和人力成本均优于

亚龙湾作为三亚最成熟的酒店市场，2012 年间夜经营收入均超市场去年及今年 同期平均水平约 18%。客房收入和餐饮收入均好于市场水平。

从三亚湾 2012 年上半年每间夜经营效率和三亚 2012 年上半年市场对比可以看 出， 三亚湾较市场水平的部门收入差距在快速缩小，而同期能源和人力成本控制也

能耗和人力水平相比，有所增加。但相比较 2012 年三亚间夜市场水平，亚龙湾酒店 在成本控制优势较为明显。

家酒店新开业等因素，万宁和博鳌酒店市场 2012 年间夜收入和毛利水平远逊于三亚

假目的地产业整合上发现新的商业价值。

近 80%。

国际旅游岛建设为海南度假酒店市场提供了前所未有的机遇，但同时新增酒店 供给、基础设施、商业配套等现实存在的因素也给海南度假酒店市场带来较大的挑战。

市场。 除了博鳌亚洲论坛大酒店开业时间较长外，该区域酒店均为新近开业酒店，整

作为经营业绩最好的酒店市场，亚龙湾 2012 年间夜毛利水平超同期酒店市场

高于市场水平，毛利差距在急剧缩小。

数据来源：龙藏资本

由于海南国际旅游岛自南向北的开发过程，项目地可进入性，加之神州半岛两

亚龙湾 2012 年新开业美高梅度假酒店，因此能源和人力水平与三亚去年间夜

市场水平。

业特点，海南度假酒店的成功已经不仅仅依靠国际酒店品牌的支撑，还应在旅游度

体市场尚处于培育期。其收入小于三亚成熟市场，成本高于三亚成熟市场是一个典

在包括海南在内的诸多地区，旅游地产方兴未艾。度假酒店在旅游地产中的导 向作用愈发明显，而旅游资源本身又对度假酒店起着至关重要的作用。 度假酒店在发展过程中遇到的挑战，除了未能充分挖掘和开发旅游资源外，还

型的标准。

面临商业短缺、主题不鲜明、游乐设施不足等问题，未来需要走差异化竞争。

区域酒店市场业绩分析： 大东海酒店每间夜经营效率分析，2011-2012 年

区域酒店市场业绩分析： 海棠湾酒店每间夜经营效率分析，2011-2012 年

海南品牌度假酒店市场展望

海南品牌度假酒店资产管理趋势分析

旅游目的地接待产业体系模型

从宏观的走势上来看：第一，我们目前房产宏观调控不明确，也就是我们面临 投资的管制；第二，房地产调整之下，我们面临的融资管制可能会带来实际和名义 利益的差距，这可能会对酒店投资的财务成本产生很大的冲击；第三，国际市场和 海外市场相对比较疲软。在三个因素刺激之下，行业面临很大的压力，将加大海南 国际酒店的业绩压力。 从海南度假酒店整个产业上来看，未来市场压力主要来自于：1、新增供应量和 市场客源增长之间的错配将加大海南品牌度假酒店的业绩压力； 2、国际酒店集团的 营销系统能力将面临巨大的竞争压力；3、酒店营运管理的成本压力。 十大管理酒店集团 47 个品牌都进入到了海南国际旅游岛，这几个品牌当中，给 业主或是给自己旗下的酒店带来更多的客源，是一个最大的挑战。也就是说，业主 数据来源：龙藏资本

数据来源：龙藏资本 数据来源：龙藏资本

大东海区域品牌度假酒店均属于奢华级别，平均房价水平高于三亚酒店市场平 均水平。 相对于三亚酒店市场平均水平，大东海品牌度假酒店客房收入和餐饮收入 优势明显，能耗及人力成本相对较高。今年上半年大东海区域品牌度假酒店经营毛 利相对较高。 数据显示：大东海的高端品牌度假酒店开始显示品牌竞争优势。

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受益于“国家海岸”规划定位，海棠湾将成为亚龙湾之后豪华酒店最为密集的 区域之一。但由于基础设施及相关配套尚未完善，加之新开业酒店较多，海棠湾酒 店 2012 年间夜收入低于市场水平，且尚未能实现正的经营毛利。 预计在免税购物中心建设完成，以及新增酒店客房形成规模后，该地区将出现 先抑后扬的增长态势。

按照整个体系，任何一个环节的缺失和不足将导致整个地区旅游业的停滞。在 这些设施基本齐备的背景下，旅游目的地的旅游吸引物将成为该目的地最主要的竞 争优势所在。 海南度假酒店的成功不应该仅仅依靠国际酒店品牌。海南未来应该怎样深度开

在选择酒店品牌的时候，应该最注重管理公司在市场营销方面的竞争能力，及其在 招揽客源的能力上的再平衡，而不是一味地追求品牌的高端。而酒店管理面临运营 的成本压力，不仅仅是人力资源的压力，还有来自能源方面的压力。 所以我们预计整个酒店管理面临的最大挑战，就是到底应该做资产管理还是业 绩管理。业主在这个当中采取什么样的态度，酒店合理回报的界定在哪里，业主审 核管理公司提交年度计划的时候，哪个业绩可以实现，哪个业绩体现这个资产回报 水平等，都是解决压力所必须思考的问题。

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PERSPECTIVES 视角

2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY Schematic design of the futur W Verbier dramatic staircase

探寻 三至五星级酒 店空间比率测 量的可操作性 老生常谈却不可或缺

How many guest rooms can I fit in my space and how big should my restaurant be? Is it realistic to have a SPA of 450 m2 when my lobby is only 30m2?

Discover the Practicality of Measuring Space Ratios of 3-star, 4-star and 5-star Hotels It's not new, it's not cool, but it is necessary and it has been looked over.

André MACK Director, Lausanne Hospitality Consulting SA 文：André MACK 译：郑韵 王雯荻

洛桑酒店管理需要酒店咨询顾问公司 总监

guestrooms, lobby, administrational areas, employee

analyzing mass data, whiles visiting hotels allowed

of triple rooms, junior suites and suites are found

of the traveler were evident in other areas as well.

Hotelière de Lausanne (EHL), through its subsidiary,

areas, function areas, food and beverage outlets, food

us to view how hotels manage the space allocated

in hotels. This can be attributed to the location and

The 4-star category hotels have the largest rooms

Lausanne Hospitality Consulting (LHC) has managed to

preparation areas, recreational areas, laundry and

to them. A few of our findings are discussed in this

the availability of the land when constructing or

as the combination of business with leisure is rising

dip its hands into any and all hospitality related scenarios.

housekeeping, mechanical and storage areas, and

article. Moreover, space ratios were created in order

renovating the hotel, but in turn, may also reflect the

in demand and the usage of the room and its USP’s,

From small, independently owned hotels to multi-national

parking.

to show the proportional relationship between the

interests of the traveler using these services, namely

(Unique Selling Point) such as desks and work

different spaces within the hotel.

families or groups traveling together. Likewise, it

space in the room, to sell to today’s laptop-carrying business traveler.

brands, from fast food counters to Michelin star restaurants,

The research conducted produced both expected

LHC has had its share of unique demands and unlikely

and unexpected results. Results came in two forms,

The predefined variables brought to light

was determined that the average of the 3-star hotels

circumstances. As trends in the industry change and more

when ratios were formed from the data collected, and

concrete and measurable differences between

single rooms in all the different categories exceeds

and more projects are in the pipeline, LHC recognizes the

by visiting more than a hundred hotels. Ratios drew

varying ratios and practicality of space usage. For

the minimum requirement.

need of a measurable and consistent resource to be one step

our attention to results that could only be reached by

example, for 3-star category hotels, the majority

Similar finds tying hotels and the type of needs

瑞士洛桑酒店管理学院（EHL）- 酒店管理咨询公司（LHC）成功地为

间比率的结论是经过拜访了超过一百多间酒店收集而

在其他星级级别的酒店中，类似的调查发现也同

全球客户提供了酒店及与酒店相关的解决方案。从规模较小、独立产权的单

成的数据得出的。其中比较吸引眼球的空间比率结果，

样明显地体现出酒店房型的布局是与游客需求密切相

分析结果表明，所有受调查的酒店中，酒店大堂、

体酒店到大型跨国品牌酒店，从快餐店至米其林星级餐厅，LHC 不仅能满足

是通过拜访允许我们察看他们是如何管理分配空间的

关的。随着商务与休闲相结合的客房的需求量与使用

行政区、会议区与客房数之间都有直接的相关性。但

酒店的个性化需求，甚至还完成看似不可能的任务。随着行业趋势不断变化

酒店，并分析海量数据后所得的。在这篇文章里，我

量在不断攀升，四星级的酒店拥有最大面积的客房。

奇怪的是，酒店前台的大小与客房数之间的直接相关

发展，越来越多的酒店项目正在计划筹建，LHC 意识到在酒店项目筹建的初期，

们会对一些研究发现进行讨论。此外，空间比率实质

酒店把这些房间的使用权及其独特之处，比如在房间

性甚小，这会让人们相信，比起只等待办理入住手续，

投入具有估价价值的、可持续发展的资源就越发必要。针对上述问题，我们

上是为了说明酒店不同区域布局的合理性的。

里配备书桌及办公区域，卖给习惯携带电脑的商务旅

旅客更愿意多花时间逛逛周围的地方。或者说，仅仅

客。

开个玩笑，酒店会以此为借口来减少前台员工数量吗？

ahead of the game.

The hotels were categorized into 9 different variables depending on location, type of targeted customers, and star rating. Location variables are city, mountain and countryside, customers and the research was made for 3-star and above hotels. The measurements were defined through primary search, however were adjudged according to what we came across the most in the industry. Finally there were 11 main areas to consult with each area segmented into its relevant parts.

The 11 main areas studied included:

66

韦尔比耶 未来 W 酒店别致的楼梯设计图（瑞士，韦尔比耶）

Dealing with clients from around the world, Ecole

are segmented into business or leisure,

一家酒店应该配套多少间客 房？应该配备多大的餐厅？一 个只有 30 平方米的大堂配套 一个 450 平方米的水疗俱乐 部是否现实？

The Author 作者：

特地就一批酒店展开了一系列研究。

预定义变量揭示了具体和可衡量的变化率和实际

给承包商。

启示：别盲目地追求时髦……

这一批酒店，根据不同的地理位置位置、目标客户群、星级标准，被分

使用空间的差异。譬如，对于三星级酒店而言，最常

根据不同的地里位置和经营定位，从餐厅座位数

成 9 种不同的类型。按照地理位置的不同，酒店可被分为城市、山区和郊区

见的客房类型就是三人间、小型套房及标准套房。这

与客房数的比例关系就可以看出，五星级酒店拥有一

以上所述的空间与空间比率说明了在酒店布局的

型，根据客源的不同，可被分为商务型与休闲型酒店，此次的研究对象均为

种布局主要取决于，在建造或改造酒店时，酒店所在

个相对恒定的空间比率。处于此等级的酒店，厨房所

什么趋势呢？答案可能远远超乎你的想象！分析表明，

三星级及以上的酒店。测量值一般是通过基本的调查研究化取证的，但根据

地理位置及其土地的可利用性。但反过来说，这同时

占据的空间比率相对于其他星级的酒店要高。这主要

例如，特别是在五星级酒店里，随着高科技淋浴装置

酒店业实际运营情况，最终确定了 11 个酒店里主要的功能区域作为研究对象。

也能反映出游客在使用服务过程中的偏好，尤其是对

归因于此类星级的餐厅的主要客户群与服务类型。此

的普及，更换浴缸的频率会增加，这对于在乎卫浴空

这 11 个研究对象包括：客房、大堂、行政区、员工活动区、多功能宴会区、

家庭旅游者和团队旅游者。与之类似，我们能够确定

外，三四星级酒店关于客房与洗衣区的面积的大小成

间大小的人们来说很是鼓舞。

餐饮区、备餐区、娱乐区、洗衣房与房务区、机电设备及储存区和泊车区。

一点，那就是对一般的三星级酒店而言，相比较于其

直接的正比关系。与此相反的是，五星级酒店呈现较

通过研究产生了预期和非预期的结果。研究结果主要表现为两种形式，其空

他房间类型，单人间的客房数都超过了最低需求量。

弱的相关性，因为酒店运营方通常会把洗衣部门外包

对于旅客们来说，好的一面是，泊车位与酒店客

67

PERSPECTIVES 视角

2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

Hotel Fasano Rio de Janeiro, Deluxe Suite

5-star category hotels have a relative constant

hotels have a weak correlation for this ratio due to

ratio of one for the different locations and purpose

the management’s decision to outsource the laundry

of the business when looking at the relation between

departments.

in the bathroom.

And the bright side for hotel-goers is a strong direct parallel between the number of parking spaces

number of restaurant seats and guestrooms. In

The analysis reveals that within all examined

and the number of guestrooms for all hotel categories

this category of hotels, the percentage of space

star category hotels there is a direct relationship

considered. Further analysis on the global front will

allocated to the kitchen is greater than in the other

between the entrance and lobby area, administration

most likely weaken this relationship, but for now,

star categories. This can be attributed mainly to the

(back of house) area, conference area and the number

we will rest assured that we won’t have to spend

clientele and the type of services that are targeted in

of guestrooms. But strangely enough, the lack of a

valuable vacation time looking for a parking space at

restaurants of this star category. What is more, the

direct correlation between the size of the reception

the risk of being un-eco-friendly.

trend line for the 3-star and 4-star category hotels

and the number of guestrooms leads one to believe

Until now, 5-star hotels boast the largest

shows a direct correlation between hotel guestrooms

that guests may be doing a little more waiting around

lobbies, adding to the grandiose feel of the

and the laundry area. Contrary to this, 5-star category

than may be necessary to check in. Or maybe, just

luxury life—show off and stiff. But as we are all

maybe, hotels are looking for an excuse

terrifyingly aware: trends are ever-changing! With

to skimp on front office employees?

the introduction of boutique hotels in the market,

And what I wouldn't do to be trendy…

constraints imposed by expensive urban real estate

房数之间成强烈的正比关系，这普遍存在于所有的星级酒店中。即便 以全球酒店为研究对象可能削弱这种关系，但就目前而言，我们大可 放心，我们不必浪费宝贵的休假时间来寻找一个停车位，也无需承担 破坏环境的风险。 到现在为止，五星级酒店一直都配备最宽敞的大堂，彰显并炫 耀着其奢华的生活态度。但同时我们也应严正地意识到：世界恒久不 变的就是变化。随着精品酒店进入市场，昂贵的地价使城市房地产发 展受限，典型的五星级酒店目标市场的价值转移，新建成的酒店将淡 化对大堂传统奢华概念，而更关注一些旅客感兴趣的区域空间，例如 水疗会所及健身中心等。

68

What do these spaces and ratios say about trends in hospitality? More than could be imagined! The analysis shows, for examples, that the increasing trend of

and a shift in the values of the typical 5-star target market, new establishments are toning down the traditional sense of glamour in the lobby to focus on areas more interesting to the guest such as SPAs and health centers.

replacing bathtubs, especially in 5-star category hotels, with new technologically advanced showers. This is encouraging for those who are concerned about space 69

2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

从两个酒店的设计谈起

文：盛开

The Design of Two Hotels Kai Sheng, CEO of Archilier Architecture, talks about two high profile 5-star hospitality projects he led in China, one resort property on Yalong Bay in Sanya and one urban mixed-use hotel development in Hangzhou. Mr. Sheng specializes in creating unique and luxurious branded hotels tailored specifically to the region and culture of the site. Here, he shares his vision on the two most important ingredients in realizing a successful project creating a strong design concept and building a collaborative relationship with the owner, development team, operator and all consultants on the project.

70

71

2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

高端酒店的设计过程因地域、品牌、客户会有很大不同。设计师对品牌精神的理解，对项目人文地理环境的融汇， 对使用者的了解，对甲方要求的深刻体会及随时的密切沟通，方能确保设计出既有地域特色又有自身风格的高端 品牌酒店。笔者在此与大家分享两个高端五星级酒店项目的设计历程：三亚亚龙湾瑞吉酒店及杭州卓越城市综合体。

杭州卓越铂尔曼酒店及服务式公寓

我团队相信，一个项目的成功实现，离不开两个重要因素：创造独特的设计理念，并与客户、酒店管理公司及各 Archilier Architecture(AA) 设计的杭州卓越的铂

顾问公司的设计团队保持密切的的合作关系。

盛开 Archilier Architecture 董事长（CEO，Managing Principal） 纽约州注册建筑师、美国建筑师协会会员和美国 LEED 绿色设 计师。拥有天津大学建筑学学士学位和纽约市立大学建筑学学 士及城市规划硕士学位。拥有 20 多年中美建筑设计专业经验。 曾作为美国著名酒店设计公司 BBG 建筑师事务所的合伙人， 盛开主持了中国和美国多个重要项目，其中包括上海半岛五星 级酒店、北京中关村科技园多功能楼群（包括北京新凯宾斯基 酒店）、纽约文华东方酒店。他领导的设计团队亦设计了中国 海南亚龙湾已经落成开业的喜达屋顶级超豪华品牌瑞吉度假酒 店及别墅项目。

Lagoon Room

三亚亚龙湾瑞吉酒店

尔曼 240 米高的双塔，是一个很典型的内含五星酒店， 由高档的五星品牌提升可售物业价值的综合体项目。

完全不一样。我们同时做了许多剖面上的优化，增强 了客户的体验，设计了屋顶花园等等。 在塔楼的立面设计上我们提炼出几个要素，本着 简洁、现代、豪华，少花钱多办事，来着手。这是一

城市综合体中的酒店与单体的酒店相比有其独特

个很难的命题。复杂工程技术问题是一方面，设计问

的复杂性，在酒店管理公司的设计标准及品牌要求之

题更复杂。怎么把路子找对了，把命题想清楚了是关键。

三亚亚龙湾瑞吉度假酒店的设计始于 2008 年初

起伏错落的屋顶就像是水中跃起的巨龙，展现从水中

外，甲方对其综合体中所持物业有很多其他诉求。这

最后我们的设计理念是用了体现江南文化的折扇隐喻

的国际设计竞赛，当时作为 BBG 的合伙人，受邀带领

向上跃起的气势，隐含着作为龙头的瑞吉将带领亚龙

个项目中除了雅高（Accor）的铂尔曼（Pullman）之外，

做出的设计。立面中没有追求时下流行的扭曲的线条，

设计团队参加了投标，并最终赢得竞赛。酒店的开发

湾腾空崛起，进入全新时代的寓意，也表达了中国之

还有住宅、办公、商业及高档会所及相连的直升机平台。

立面很简单，但对纹理做了一点修饰，感觉有一点“气

商是中粮集团亚龙湾开发股份有限公司。项目地块位

龙腾飞的愿景。

首先，我们对各种物业进行了分析，在有限的地

质”在里头。塔楼的立面设计，一次通过了甲方的评审。

于通达亚龙湾所有滨海度假景区的沿海公路的尽头，

这个项目与众不同的一个亮点就是它的游艇码

块里对各自功能进行了梳理，使各自的入口各得其所。

通过是通过了，但是如何体现这些立面上的斜线，如

十分私密，是亚龙湾首屈一指的风水宝地。整体呈背

头。这个世界一流水准的游艇码头傍河而建，既降低

在相对狭小的地块中确保了酒店客人的到达体验，这

何最终将这个 240 米高的两栋综合体落地就成为我们

山面海，溪流环抱之势。项目的自然环境得天独厚，

了对湿地保护区的影响，也大大减少了耗时耗资巨大

在酒店设计中是至关重要的。在设计过程中与管理公

设计师下一步的工作重点。建筑设计师毕竟不是画师，

加上高端酒店品牌瑞吉，可谓是建筑师梦寐以求的项

的挖掘工作。码头与酒店的入口坡道形成了直穿酒店

司及甲方进行了多次深入沟通。当地甲方要求我们可

要落地实现你的设计，我们的 DD( 初步设计 ) 做得很

目。

迎宾区域的中轴线。码头提供了约 140 个游艇泊位，

售物业最大化，很多不同的东西都要去满足。修改了

细，各种关键节点在初设的图中必须交代得很清楚，

人们可在此扬帆出海，或探寻湿地保护区。

设计过程中，管理公司喜达屋直接介入任务书要

六轮酒店及公共空间的平面，过程中要求的重点经常

这样才能将设计理念得以贯彻到实施。不论是停机坪、

求，并对设计团队进行了瑞吉品牌的渗透与理解分享。

在充分利用这个码头的同时，设计创造了另一个

在做一些变化。平面中我们把食品的粗加工区和厨房

屋顶花园、还是幕墙节点。（见右下图）

经过多次论证、比选，最终确定以 28 栋海边可售别墅、

新的亮点——利用地块后面的河道，提出了从水路进

直接联系，集中设置洗房服务区，而把入口简单化；

酒店的设计是一个复杂的过程，无论是单纯的度

373 间主楼客房的袋装条形来布局。酒店主体和套房

入大堂的理念。试想客人来三亚度假，先乘上一叶扁舟，

把商业连成一块，会议空间与专属的双层高的宴会厅

假酒店还是多功能的复杂的城市综合体中的酒店，需

别墅正对大海，可以获得最佳景观。而私人别墅则通

看着青山、绿水，由水路进入大堂会是怎样的感觉！

比邻；全日餐和酒吧享有好的景观的；提供了很多私

要我们充分理解甲方的述求，管理公司的品牌要求及

过一条专用通道进入，与酒店区以人工河分开，配以

酒店客房的设计尽可能强化宽敞、便利和舒适的

人餐厅包房，提高了营业额；把游泳池从五楼放到了

定位才能有满意的产品。

感受。80m2 的标准客房面积基本已是套房的尺度。设

22 楼和 23 楼双层高，空中泳池的体验与裙房顶上的

美丽的山水景观。 建筑外形以“龙腾大海”的形象为主题。亚龙湾

计将其一分为二，客人可以在临窗沐浴时一览无敌海

当时被称为是中国第一湾 , 而瑞吉所处地块又是亚龙

景。客房内的石材地面一直延伸到阳台，宽大的推拉

湾最具价值的龙头位置，水元素整体贯穿于项目之中，

门在天气宜人的时候可以打开，使住客感受海风的清

从而充分体现“龙腾大海”、“龙施雨沛”的寓意。

凉。现在很多度假酒店千篇一律，都像是在东南亚，

Archilier Pullman Hangzhou

Archilier Pullman Hangzhou

就是缺少与当地人文环境的融合。而在三亚瑞吉酒店， 你可以在迎宾区一览青山、驳船码头和广阔的大海， Porte Cochere

可以在大堂俯视花园式瀑布。

73 笔者总图设计手绘草图

（在此感谢甲方中粮亚龙湾股份有限公司提供的有关图纸及照片）

PERSPECTIVES 视角

2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

Strategy of Management

Contract Negotiation

Seeking the Best Partnership beyond The Zero-Sum Game 过程控制：在管理公司使用运营资金的运营阶段，

ideas in the process of management contract

是酒店物业资产（含土地）的合法所有权（或使用权）

——寻求零和博弈外的最佳合作

理合同中的设计，是否涉及到控制管理权，业主的立

以上是业主在争取管理合同利益中，应当考虑的

人，这会涉及到酒店管理权委托来源的合法性和正当

意是很重要的。对于酒店资金的支付，项目和种类相

两大方面的内容。但同时，业主也应当注意到，管理

性。因此，以下的一些条款，是需要业主正确理解的：

当繁杂。因此，我们赞成建立一种合理的监管体制，

合同在得到许可使用其品牌后，也会从自身核心利益

1. 管理合同会强调业主在签约前获得酒店物业资

而不是去束缚管理公司经营酒店，更不是为日常的经

出发，对业主的酒店建设提出以下要求：

管理合同，作为大型、跨国酒店管理公司主要扩

探讨之处。

产的所有权（或承租权），以及在合同期内，全面有

第一，系统标准的遵守义务。一般地，国际性

效地履行这些所有权的承诺（约定的业主转让，所产

结果控制：在酒店运营结束后，建议业主与管理

的酒店管理集团，其核心商业诉求在于：酒店产品的

生的物权流转除外）。并且，如果酒店在签约时处于

公司共同聘请有资格的会计师事务所或审计师事务所，

市场份额最大化所带来丰厚的管理酬金，从而实现连

未建或在建状态，管理公司还会关注整个酒店物业的

对酒店运营进行年度最终审计，对管理公司的运营，

锁品牌的价值和集团利益的提升，因此，品牌和系统

建设投资，是否有一个合理满意的融资方案。基于此，

提供一个公允的财务评估。

标准，是这些管理公司得以生存的核心价值，而在管

管理合同所需要业主自行承担的费用就有：持有物业

理合同谈判中会涉及到以下条款：

相关的税赋，为物业资产购买财产类保险，预提设施

显然，无论当初对品牌的选择参考了什么样的因

There always been varied perspectives and

新选择。

实现业主对资金支付的合理监管制度。这个制度在管

撰文：张剑 北京市大成（广州）律师事务所

业主与管理公司在谈判并缔结 管理合同的过程中，一直存在不同 的思路和方向，在管理合同中的关 注点和合同诉求也不尽相同。管理 合同的真正价值在，由双方最佳合 作创造出的长期市场份额。要达成 最佳合作，需要缔结双方满意的管 理合同，这当中的谈判策略就显得 尤为重要。

通常而言，管理合同中管理公司锁定的缔约对象，只

谈判“管理合同”策略

营管理去设置不必要的障碍。

摘要：

定的退出机制，让管理公司和业主，均有机会重

素，当酒店真正运营起来时，任何一个业主均不可能

1. 业主会被要求对“品牌标准” （也称“系统标准”）

设备准备金并用于各项资本性支出等等。而这些附随

容忍酒店运营长期亏损。然而，作为管理人，业主需

遵守其相应的义务。基于此，“技术服务”将是国外

产生的各项税费，在管理合同的框架中，是不进入经

张经营模式，从改革开放初期进入中国，至今已被广

首先，我们从管理合同期限开始着眼业主的关切。

要其承诺酒店业绩的回报量又是不现实的。因为，酒

管理公司需要业主“强制性”购买的，其目的在于敦

营性成本的，这也是管理合同这种契约模式的特点之

泛适用，且颇具规模。而伴随着业主与管理公司长期

正因为管理合同期限跨度长，一般是在十五到二十五

店业绩并不完全取决于管理公司，而是取决于未来的

促业主在酒店建造时，就遵守品牌的建造标准。这里

一。

地履行，加深了业主对这种合同模式的理解，也在帮

年之间，个别高端奢侈品牌的管理期限会在三十年左

市场，而这个市场特有的敏感和脆弱又给业绩带来某

面业主要考虑的重大因素有：① .“品牌 / 系统标准”，

2. 业主出让自己的股份或实际控制权，以及业主

助管理公司慢慢接受业主的合理合同诉求。显而易见

右。如此巨额的酒店物业资产，长期交由管理公司运营，

种不确定性。那么，在业绩为王的商业社会中，业主

与业主建造成本密切相关，要匹配它们与业主投资成

出让酒店物业资产所受到的合理限制。这里会涉及到

的是，业主越来越多的话语权，改变着管理合同权利

业主的顾虑和担忧是理所当然的。那么，如何在尊重

总是需要有一个客观的评价手段，来衡量管理公司的

本的预算。② . 技术服务所遵循的“品牌 / 系统标准”

的关键问题是，与管理公司产生合同关系的相对人发

与义务的平衡。

经营管理权向管理公司委托的情况下，从安全运营的

运营水平和勤勉程度。

需要稳定和持续，避免业主投资与该标准不一致所造

生变化，导致管理公司对未来的管理权稳定产生顾虑。

我们认为，问题的关键在于评价系统是否公平和

成的重置损失。③ . 技术服务的重要节点的确立，技

因此，需要在管理合同中加以约定，业主在考量这些

具有可操作性。因此，在管理合同中，有两个内容需

术服务团队的服务方式，要满足业主所聘请的各设计

条款时，应当对未来的公司发展战略有一个预期。同时，

要业主去关注的：

师、建筑师、装修师、景观师等的要求。

着重审核管理合同中对业主转让条款的条件，是否与

不过，在业主与管理公司谈判并缔结管理合同的 过程中，一直存在不同的思路和方向。比如：基于“参

角度去考虑风险控制体系的建立？有以下几点需要考 量：

与度越深越安全”的理念，在谈判中不断试图与管理

第一，业主从处理人事管理的方面入手，即考虑

公司更深入地分享管理权；用承包或租赁合同的权利

总经理的任命批准，提出符合自身需要的任职资格要

第一，我们应当注意到，管理公司所收取的管

2. 设施设备准备金（通常称为“FF&E”）的提

义务来理解管理合同等等。

求，便于管理公司的人事安排。同时，业主应当根据

理费有两个部分：一是基本管理费，二是奖励管理费。

取与使用：在一定的程度上，FF&E 的提取和使用，

综上所述，管理合同交易的本质，决定了交易双

这样的预期相抵触，并在管理合同中叙明。

negotiations and conclusions between hotel

而无论怎样，管理合同，作为一种非股权式的契

自身的要求，考虑业主代表的派驻。这个制度的建立，

那么， 让奖励管理费更加体现出它合同设置的本

也是为“品牌 / 系统标准”的维护而服务的。我们在

方存在零和博弈，但从合同价值上讲，双方在这个部

owners and operators, and their concerns and

约安排，它不仅包含了委托代理，还与商标许可、集

需要业主考虑两个因素：一是任职的专业资格，二是

意，它应当与酒店经营毛利的高低更加紧密地挂

获得品牌给物业带来溢价的同时，需要考量物业标准

分的比重都不大。而合同真正价值，则在基于双方

requirements towards the contracts are also

团利益服务、技术服务等相互有效地形成一系列民事

权利边界的划分。

钩；

的维持成本问题。

最佳合作所创造出来的长期市场份额。 因此，我

different. The true value of a management

法律关系。尽管看似复杂，但其核心的法律基础在于：

contract lies in creating a long-term market

经营权与所有权的“两权”分离后，经营权基于所有

share by their best cooperation. To achieve this and meet a mutually satisfaction, negotiation strategy is particularly significant.

74

第二，从运营的动态过程建立 风险控制制度， 我们可以将其分为：

第二，尽管我们都知道，酒店的经营业绩主要

3. 业主对流动资金的补充义务，维持着一个酒店

们一直主张，业主在与管理公司的合同履行过程中，

是取决于市场。但是，除了市场的因素，就管理合同

的运营标准。即在酒店收入不足以维持正常运营或达

应当是“有所为，有所不为”。要控制好酒店运营安全，

权人的委托而产生。立足于此，业主与管理公司风险

事前控制：在管理公司制定业务计划阶段，融入

的权利义务而言，管理公司在获得酒店经营管理权之

不到一个酒店品牌标准时，合同会赋予业务补充投入

并建立合理促使其高效运营的机制。因此，在管理合

分布的不同，决定了双方在管理合同中的关注点和合

业主的合理关注及建议，即我们通常主张的协商认可

后，理应对酒店运营承担起责任。这个责任主要体现

流动资金的义务。

同缔结过程中大可以更多地视管理公司为盟友而不是

同诉求是不同的。那么，在这种格局下，如何寻找

管理公司的业务计划制度，约定业务计划的内容和提

在业绩的测评上面，但是，我们需要建立一个科学、

第二，不动产权属的获得并有效维持义务。

对手。所以，反观当初，如果抛弃那些炫目的光荣与

业主的核心合同利益，尊重管理合同的交易模式，

交时间，并在业主与管理公司对业务计划产生争议后，

合理的测评机制。

在过往的谈判中，关于“业主”、“酒店”的概念，

梦想，量身寻找一个“门当户对”品牌和管理公司，

为双方的长期合作找到最佳的方式，是本文重点

适时引入专家仲裁机制；

这个制度的最终意义在于，还应建立合同约

有多个不同的理解，事实上，我们需要明确的一点是，

似乎更符合酒店投资的商业之道。

75

INNOVATION 创新专栏

2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

A Case Study on The Application of Commissioning

美国空调系统

Commissioning 技术 在国内某酒店应用分析

魏峥 宋业辉 张时聪 （中国建筑科学研究院，北京 100013）

Commissioning 技术概况 摘要：随着建筑行业蓬勃发展，随之而来的是，高 端建筑如酒店、大型办公写字楼等高需求建筑的能 源浪费。因此，需要有规范的第三方建筑调试体系， 从而保障建筑高效而节能的运行、延长建筑和设备 的使用寿命，提高建筑环境品质等。 With the vigorous development of construction industry, high demands for high-end buildings such as hotels and large office buildings lead to enormous waste of energy. Therefore, there is a need for a standardized system of building commissioning from third-party, ensuring an efficient and energy-saving operation environment, extending the service life of buildings and equipment, and improving the quality of the built environment. 关键词：Commissioning 建筑 节能 五星级酒店 Key Words: Commisioning Construction Energy-saving Five-star Hotels

1.Commissioning 技术综述

2.Commissioning 历史由来

4.Commissioning 国内现状

Commissioning 技术的概念起源于欧洲，其

“Commissioning”原意为“试运转，试车”，

在 美 国，Commissioning 已 经 得 到 了 充 分 的 重 视 与 肯

随着我国经济高速发展，每年新建大量的公共建筑，

目的是通过监管建筑的设计、施工、平衡、验收和

最早是指海军舰艇完工后，为确保值班时不会出现任

定，成为了建筑节能的重要手段之一。美国暖通工程师协会

但是由于我国对机电系统优化调试的重要性尚未足够重

运行阶段全过程，来保障建筑能够按照设计和用户

何操作错误而进行的一系列调试活动。

ASHARE、美国环境平衡局 NEBB、波特兰节能研究所和美

视，大部分建筑都存在运行能耗高、维护费用大、建筑 寿命短的特点。

的要求，实现安全、高效的运行和控制。避免由于

而于建筑来说，Commissioning 的概念可以追溯

国建筑系统调试协会都对此开展了十多年的研究工作，通过

空调系统设计缺陷、设备安装不正确、施工质量不

到二十世纪五六十年代能源危机的欧洲。与空调系统

大量的研究实践，制定了相对完善的标准与规范，包括主要

我国的建筑调试仅由施工单位在项目竣工时进行竣

达标等导致的建筑非正常运转，能源浪费及建筑环

的测试与平衡（TAB）含义相同，Commissioning 是

设备如制冷机、锅炉、冷却塔、水泵、空调机组的调试流程

工调试，竣工调试无论从调试项目还是步骤上已经无法

境差等问题。

作为质量控制和检查出现的。

和空调水系统、风系统、生活热水、自控系统等子系统的调

满足建筑的使用需求，无法指导实际运行时的设备工作，

试流程。

因此，大量的能源浪费依然存在于我国现有建筑之中。

随着星级酒店、高档写字楼、大型医院等建

二十世纪八九十年代，建筑的 Commissioning 在

筑用户对功能的要求越来越高，内部建筑机电系统

美 国 呈 现 发 展 势 头， 第 一 个 主 要 Commissioning 的

在 美 国，Commissioning 正 呈 指 数 型 增 长，

从规范体系建立方面，我国现行的体系是建立在施

日益复杂化，运行也越来越依靠自动控制系统，

项目是于 1981 迪尼斯位于佛罗里达州的 15Epcot 工

Commissioning 已 经 成 为 建 筑 管 理 体 系 的 重 要 环 节， 也 是

工质量的验收体系基础上，缺乏必要和规范的第三方调

Commissioning 已经成为满足高端建筑用户的使用

厂，Commissioning 开 始 发 展， 于 1984 年， 美 国 的

LEED 认证的必要条件。美国总务管理局（GSA）规定，从

试体系，从而导致机电系统的运行效果无法保证，造成

需求的必要手段，同时，也是建筑机电系统在其全

威斯康星大学麦迪逊分校开始设立有关调试的课程。

2006 年开始，所有新建建筑和主要的改造项目都要采用一定

机电系统能耗较高，建筑运行能源浪费严重等现象。

生命周期内实现最佳经济运行的重要环节。

1989 年，美国暖通学会出版了有关暖通空调系统调试

形式的总建筑调试作为工程质量的保证工具。美国国家航空

然而目前我国对暖通空调系统的优化调试尚

的第一本指南，并于九十年代中期开始召开为期两天

航天局（NASA）也采用总建筑调试方法改善和提高建筑的

未足够重视，只有在施工完成后由施工单位进行竣

的 Commissioning 专业发展年会。同年，在马里兰州

性能。

工调试，这可能造成建筑能耗高、能源浪费等现象。

蒙哥马利郡当地政府将美国暖通学会的调试指导方针

各个州的相关部门也开始重视并运用 Commissioning：

如酒店、大型办公写字楼等高需求建筑的能源浪费。因

因缺乏必要而规范的第三方调试体系，从而导致暖

整合到一个被称为建设质量控制的全面质量计划中。

美国的乔治亚州经济和投资委员会与 2002 年 9 月出版了临

此，需要有规范的第三方建筑调试体系，从而保障建筑

通空调系统无法高效节能运行。在技术规范上面，

高 等 教 育 设 施 人 员 协 会 是 早 期 开 展

时的推荐性的建筑 Commissioning 指南。美国的加利福尼亚

高效而节能的运行、延长建筑和设备的使用寿命，提高

目前只有 GB50243-2002《通风与空调工程施工

Commissioning 研 究 工 作 的 单 位 之 一， 在 二 十 世 纪

州于 2006 年推出了新建建筑和既有建筑 Commissioning 指

建筑环境品质等。

质量验收规范》指导施工验收，而没有能够指导系

九十年代早期召开了为期 2 天的建筑 Commissioning

南，在全州进行应用。美国德克萨斯州农机大学在持续性调

统优化调试、保障空调系统正确运行的规范。

学 术 研 讨 会， 并 于 1996 年 出 版 了 第 一 版 的

试 Ongoing Commissioning 基础上提出了建筑暖通空调系统

Commissioning 著作。九十年代后期，建筑调试协会

调试的 Continuous Commissioning 概念，并进行了商标注册。

为了促进行业的发展，开设了一门为期 5 天的建筑

同时，大型企业与高档酒店也运用了 Commissioning 技

Commissioning 服务培训课程。

76

3.Commissioning 国外发展

在行业的技术规范方面，也缺乏能够指导机电系统 优化调试、保证系统效果和节能运行的规范。 随着建筑行业蓬勃发展，随之而来的是，高端建筑

术，目前美国的零售业巨头沃尔玛，正在它所有的新设施中

随着建筑行业蓬勃发展 ，建筑调试在美国得到越

执行建筑调试。总部设于加拿大多伦多四季酒店集团（Four

来越广泛的重视和使用，其在很大范围的设施调试中

Seasons Hotel）也将 Commissioning 应用在它全球的酒店建

迅速发展，进而成为一种标准的做法。

设与管理中。

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2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

Commissioning 技术分类与适用范围 Commissioning 目前主要类型有： 1. Commissioning Commissioning 是最常见的调试类型。在这个调试过程中，一个特殊的建筑系统（如常见的机电系统）会通过 Commissioning 过程记 录设备及其所有子系统和配件的方案、设计、安装、测试、执行以及维护是否能达到用户要求。

2. Retro-Commissioning（既有建筑调试） Retro-Commissioning 是对没有进行过 Commissioning 的既有建筑进行的调试的过程。在这个过程中，对目前建筑各个系统进行完善 的诊断和修改，降低建筑能耗，整体提升建筑运行状况。Retro-Commissioning 主要是关注运行维护（O&M）中的问题，并通过简单有效 的措施来解决问题。

3. Re-Commissioning（周期性调试） Re-Commissioning 指对已经做过调试的工程进行周期性调试。在这个过程中，对目前的建筑问题进行详细的诊断。这一诊断结果将会 被用来修改和完善建筑系统而且提高整个建筑运行状况。它与 Retro-Commissioning 的区别在于既有建筑是否进行有计划的周期性调试。

4．Continuous Commissioning（连续调试）

C

M

Continuous Commissioning 指对系统在使用和运行阶段进行性能验证，以保持系统达到目前和不断发展的 OPR 的连续调试过程。持续 Y

性调试是一个持续过程，可以解决运行中存在的问题，改善热舒适，节约能耗。Continuous Commissioning 主要关注点在于现有设备的使用

CM

状况，并致力于改善和优化建筑中所有的系统所存在的运行和控制。通过科学的测试并结合工程学的分析，从而给出了新的运行解决方案。

MY

并对方案进行整合，从而保证这些措施即适用于系统的各部分也适用于系统的整体优化，并且可以得到持续而高效的运行。

CY

5. Total Building Commissioning（整体建筑调试） Total Building Commissioning 指整体建筑调试，其过程设计建筑调试新的定义，主要是关注整体建筑的运行状况，而不是关注某个系

CMY

K

统或者某台设备。如建筑外围护结构、HVAC 系统、变配电系统、火警消防系统，安保系统、通讯系统、管道系统等。一般 Total Building Commissioning 在建筑早期阶段（如起草设计阶段）开始，一直持续到建筑完工并至少持续到移交使用一年后。

6. 几种调试间的差别与适用范围 通过这几种调试的定义可以看出 Commissioning、Total Building Commissioning 是针对新建建筑的，而剩余 3 种则针对于既有建筑。 目前主导的调试类型是 Retro-Commissioning（既有建筑调试）、Re-Commissioning（周期性调试）和 Continuous Commissioning（持续 调试）。 Retro-Commissioning 是对既有建筑进行调试的过程，在过程中可对既有建筑目前的现状和问题进行分析诊断，其优点是可针对建筑现 有的问题及存在状况找出解决问题的方法，并寻求解决方法，并最终解决建筑问题，调试时间段、投资也较 Re-Commissioning（周期性调试） 和 Continuous Commissioning（持续调试）少。其缺点是由于调试时间短，在建筑存在问题较多时可能会忽略一些次要因素，因此从节能方 面考虑则比 Re-Commissioning（周期性调试）和 Continuous Commissioning（持续调试）要差一些。 Re-Commissioning 是指对已经做过调试的工程进行周期性调试。其优点为调试时间较长，诊断问题较为全面，调试时间为周期性，投 资介于 Re-Commissioning（周期性调试）和 Continuous Commissioning（持续调试）之间。其缺点为不能对楼宇各个系统分开进行调试检测。 Continuous Commissioning 指的是对系统在使用和运行阶段进行性能验证，以保持系统达到目前和不断发展的 OPR 的连续调试过程。 其优点为持续的对建筑进行调试和检测，全面准确的解决建筑问题，改善建筑热环境，节约能耗等。缺点为投资大，时间长。

78

79

Commissioning 案例分析

1. 工程简介

4. 调试结果

房间内设有风机盘管对室内温湿度进行调节，新

功能厅厨房风管开口欲安装散流器，但散流器取消安

（1）酒店概况

风由新风机组夏季降温除湿、冬季升温后送入各个房

装后未将开口封闭，因此存在漏风现象；个别机组新

经过长达 5 个多月的调试，以上大部分问题得到了改进。其主要有：

杭州某酒店位于杭州市。酒店为组合式建筑，地

间。客房、办公室等小空间主要采用风机盘管加新风

风口未接至室外； 五区中餐厅个别机组冷热水管接反；

（1）酒店在施工质量方面存在客房新风机组减震未做完全，部分空调

系统。

个别机组未安装温度计和压力表，如 KX-4-D-1；

机组冷热水管反接，部分散流器与送风支管连接不紧密等问题，现在问题已

大空间采用全空气系统，区域由组合式空调机组

个别机组风管软连接处有破损 , 如 KX-K-R； K-S-1

基本上整改完毕。

对空气进行处理后集中送风，采用全空气系统的区域

机组外壳有较大的裂缝，有漏风现象；机组回风口处

有：大堂、JAZZ 吧、西餐厅、游泳池等。

有异物造成堵塞现象。

调机组等主要设备基本运转正常，可以满足酒店的使用要求，但仍然存在以

（2）酒店水系统进行水平衡调试时发 现如下问题：

下问题： 酒店部分空调机组无专用空调机房，后期维护比较困难；部分空

下一层，地上二层，总建筑高度为 8.7 米，总建筑面 积为 3 万平方米，共由五个区域组成。 一区地上两层，为五星级酒店客房，其中一层有 客房 21 间，二层客房 19 间；地下部分，主要为停车场； 二区地上一层，主要为迎宾大堂和西餐厅；地下部分

会议室、多功能厅、KTV 为 VAV 系统。

主要为员工办公后勤区，以及冷水机房； 三区地上两 层，为五星级酒店客房，其中一层有客房 20 间，二层

2. 工作内容

水系统的平衡调试主要包括酒店区域内的空调冷

有客房 18 间；地下部分为公共休闲娱乐场所，设有理

（1）测试并检查风系统和末端设备，具体包括：

冻水系统以及空调热水系统，分别对其进行水量平衡

疗区、SPA 和室内游泳池； 四区地上一层，为多功能厅、

组合式空调机组（AHU）和新风机组（PAU）、机械

调试，使各个区域的水量分配能够达到设计要求，满

会议室等商务场所；地下部分为员工后勤区，设有洗

通风系统 、风机盘管 。

足使用需要。

衣房、仓库、员工餐厅等； 五区地上一层，为中餐厅，

（2）测试并检查冷源系统和水系统主要设备，

由于酒店内水系统有两管制区域和四管制区域，

设有 11 间 VIP 包厢；地下部分为后勤区，设有冷库、

具体包括：冷水机组、冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔、

四管制区域可同时供应空调冷水和空调热水，而两管

食品制作室、餐具洗涤室等。

热水一次泵、热水二次泵。

制区域设有冷热水切换阀门，根据季节以及室内负荷，

（2）能源类型 冷源：冷水机房位于二区地下一层，设有三台额

进行供冷和供热切换。在调试过程中发现，由于存在

3. 发现问题

（2）空调设备方面，经过调试后，空调系统的冷热源、风机盘管、空

调机组冷热水电动阀选型偏小，水流量达不到设计要求，大部分电动阀进行 了更换，由于现场条件限制，个别电动阀未更换。 （3）对全空气和新风系统的风量进行了平衡调试，部分系统的风口风 量未达到平衡，原因在于室内精装修已完成，送风支管无法加装调节阀。 （4）空调冷、热水系统经过平衡调试后，除四、五区冷水支路设计管 径偏小，水量不能达到设计要求外，其余空调系统冷热水支路水量基本能满 足设计要求。 （5）由于空调控制系统施工调试进度滞后，空调机组控制逻辑验证未 全部完成。

冷热水管接反的现象，导致水系统冷热水混水。经过

定制冷量 1418.7kW 水冷式螺杆机组，提供 7/12℃空

中国建筑科学研究院调试小组于 2010 年 3 月对

仔细排查，已解决此问题；由于设计选型不当，造成

调冷水，并配有 4 台冷冻水泵和 4 台冷却水泵以及 3

杭州该酒店进行空调系统调试，截至 8 月，发现并解

部分空调机组电动阀选型偏小，导致机组水流量不能

台冷却塔。

决了大量空调系统中存在的问题（包括设备安装以及

满足额定流量，已建议业主进行更换。有更换条件的

空调系统运行中存在的问题），在每周提交给建设方，

电动阀现场已更换； 部分区域空调水管路冲洗不干净，

空调及生活用水。锅炉热水 85/65℃，锅炉房旁边设

并督促其进行修护，使问题能够更好更快的解决。

导致空调机组和风机盘管水过滤器堵塞，严重影响机

有热水泵房，经过两台板式换热器换热后，为酒店空

（1）酒店的设备安装运行中的问题：

组换热效果，已督促施工方进行清洗；四、五区距冷

调提供 60/50℃的空调热水。设有 3 台热水一次泵和

通过对酒店的空调机组的外观、安装及运行情况

水机房相对较远，为空调冷冻水最不利环路，沿程阻

进行了检查。检查中主要发现的问题：因为机组大多

力损失较大，设计水流量最大，但四、五区冷冻水主

发源于美国、应用广泛的 Commissioning 技术体系，是以调试为核心

（3）系统形式

安装在吊顶内，所以空间狭小，这给检测与维修带来

供水管路管径与另外两个近端支路相同，导致该支路

的建筑全寿命周期的技术体系。该体系强调全过程第三方独立调试机构的重

空调水系统为一次泵变水量系统，除了爵士吧、

很大的难题；机组由于长时间未加清洗，大量落灰，

冷冻水实际流量偏小，空调冷水总流量偏小，无法满

要作用，要求调试机构必须从业主的角度出发，考虑到如何避免在建筑实际

大堂以及二区和四区地下的员工办公、后勤区的空调

导致风口过滤器堵塞；由于长久失修，很多机组管道

足设计要求。在冷水系统实际运行中，需要加开水泵

使用中存在的种种问题，有效解决了各建设参与方之间、与业主之间信息传

系统为两管制系统外，酒店其他区域均为四管制空调

保温材料破损，导致能耗增多；封口安装粗糙，有较

满足四、五区冷冻水量的需求，例如，在负荷较低仅

递的断裂，避免了国内很多建筑“投入使用时，即是改造开始时”的现状。

系统。 采用两管制的区域，设有冷热转换阀门，夏季

大缝隙，漏风严重；客房新风机组送风支管未安装调

需运行一台冷水机组时，仍需运行两台水泵并打开一

本文中案例的介绍，证明了 Commissioning 技术体系在我国应用的可能性，

制冷时需关闭热水阀门，开启冷水阀门；冬季供热时

节阀，后督促施工方安装；个别机组变频器功率选型

台冷水机组旁通水阀来保证四、五区流量，不利于空

特别是在保证高端酒店项目的如期竣工、空调系统良好的运行和充分保证客

则开启热水阀门，关闭冷水阀门。

偏小，无法满足酒店要求，已督促厂家进行更换，如

调系统节能运行。

人入住舒适性等方面，具有极其重要的意义。

热源：酒店三区地下设有锅炉房，四台锅炉提供

3 台热水二次泵。

风系统主要分为三种形式：风机盘管加新风系统、 全空气系统、VAV 系统。负责区域如下：

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二区地下供爵士吧的机组；个别机组变频器无法启动， 已督促厂家进行更换，如二区地下供员工厨房的机组；

结论

INNOVATION 创新专栏

2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

系统原理

酒店变废为宝的革命 A Revolution to Turn Wastes into Treasures in Hotels

制冷机组冷凝热回收系统（MDE）

传统的冷凝热回收方法，需在冷媒回路中加装热

热水循环水泵启动，制冷机组冷却水经冷凝热回收系

回收器，需对主机进行较大的改动和调整，从设备性

统后再到冷却塔。当热水温度达到 65℃时，冷凝热回

能和安全性考虑，很多酒店业主对这种热回收方法很

收系统和热水循环水泵停止运行。下表 -1 为冷凝热

是担心。

回收系统的性能参数表。

针对以上问题，本着节能的理念及科技创新的精 神，从日本引进的新一代冷凝热回收系统（MDE）， 可与现有中央空调系统进行完美配搭，无需对制冷机 Abstract: Plenty of condensation heat is let off

摘要：酒店业的制冷机组，要通过冷却塔向周围环境排放大量的冷凝热，其排热量约为机组本身制冷量的 1.3 倍。

组进行改动，便可提供大量低成本热水，并提高现有

into the surrounding environment through the

为帮助酒店降低营运成本，以某酒店为例详细讲述制冷机组冷凝热回收系统在酒店业的应用。结果表明：其节能效

制冷机组的能效比，充分利用被排放的废热为热源制

cooling tower as for refrigeration unit of the

果显著，每年可节约运行费用约 105 万港币，三年内收回成本。通过分析发现，制冷机组冷凝热回收系统的应用，

造热水，在一定条件下可停开热水锅炉。下图为该系

不但可降低酒店的运营成本，减少对周围环境的热影响，而且可改善制冷机组的运行效率，特别适合我国南方地区

统与空调冷水机组配套使用的工作示意图：

hospitality industry, the exhaust heat of which is about 1.3 times of refrigerating output of unit itself. In order to help the hotel reduce operating

冷负荷大、供冷时间长和有较大热水需求的酒店业，是一种高效环保的节能措施。

工程应用实例 项目工程概况 香 港 某 星 级 酒 店，2007 年 开 业 楼 高 42 层 客 房

原有 350KW 热水锅炉

324 间，平均入住率都在 98% 以上，冷负荷和同热水 的需求量都比较大。经调查发现，原有制冷机组冷凝

costs, certain hotel is taken as an example for detail description of application of refrigeration

关键词：冷凝热回收；热水；制冷机组；酒店业

热通过冷却塔排放，可通过增加冷凝热回收系统，制

unit condensing heat recovery system in the

Keywords: condensing heat recovery; hot water; Refrigeration unit; hospitality industry

造生活热水，节约能源。

hospitality industry. The results show that the energy saving effect is remarkable and it can save about 1.05 million for running cost, make cost recovery within three years. By analysis, it is found that the application of condensing heat recovery system of refrigeration unit not only can reduce the operation cost, reduce thermal

前言 酒店作为能源消耗大户 , 很多时候需要耗能巨大

部分被热回收系统的循环水带走，剩余热量仍由冷却

also can improve the operation efficiency of

的中央空调制冷机组 , 而人们普遍认为中央空调制冷

水送至冷却塔排入大气。随着热回收器循环水水温的

refrigerating units, especially suitable for the

机组只能用来制冷，为人们提供清凉舒适的生活环

升高，可回收的冷凝潜热会减少，只能利用制冷压缩

hospitality industry in southern China region that

境。从而忽视了冷却塔排放到大气中的热量，使得大

机的排气显热对循环水作进一步加热，直至加热到

needs large cooling load, long cooling time and

量的冷凝热向大气排放未能有效利用，形成资源浪费

50℃。

more demand of large hot water, it is a kind of

和环境热污染。有时还会因制冷机组冷却水水温偏

这种热回收方式回收量约为冷凝热的 30% 左右，

高，增加主机电耗而头痛。而然 , 这些废热与废水却

在循环水水温≤ 30℃时，可降低制冷机组冷却水进水

可能成为一笔为数不少的财富。

温度，有利于提高制冷机组的能效比。当循环水水温

effects on the surrounding environment, but

energy saving measures with advantages of high efficiency and environmental protection.

如果将制冷机组制冷过程中，往大气排放的冷凝

≥ 45℃时，制冷机组的冷凝压力会升高，会对制冷机

热进行间接回收，排入一个保温水箱中，制成热水供

组的能效比产生较大影响。大家都知道，制冷机组的

各种使用，对制冷机组向大气中排放的冷凝热进行部

排气温度和压力与冷却水的进水温度有很大关系，当

分回收，变成有用的资源。既可节省其它热水设备的

炎热季节或高负荷时段，排气温度和压力会随冷却水

投资与能源费用，又可减少温室气体排放，有利于环

的进水温度变化而变化，也就导致主机的能效发生了

境保护。

变化。

传统对制冷机组进行冷凝热回收的做法是在制 冷机组的冷媒回路中加入热回收器（或换热器），将 一定量的循环水送至热回收器，利用压缩机排气的显 热和部分冷凝潜热对热水进行加热。通过热回收器的 冷媒再进入冷凝器进一步降温，压缩机产生的冷凝热

82

制冷机组标准的设计工况为冷却水出水温度为 35℃，冷却水进水温度为 30℃，属于低品位热能，不

原有 350RT 的制冷机组

能直接有效的利用。在上图的系统中通过加装冷凝热 回收系统（MDE），就能把制冷机组排放的冷凝热进 行有效的回收，转化成高品位热能，并有效降低冷却 水的进水温度。 通过在原有空调系统冷却水管路上设置连接管路 和旁通阀，将冷凝热回收系统同原有制冷机组冷却水 系统进行并列连接。从制冷机组出来的冷却水先通过 旁通管路进入冷凝热回收系统的吸热端，放热后再通 过管路送至冷却塔进一步降温（如配合温度传感器和 变频器，在保证冷却水温的情况下，亦可实现冷却塔 风机的有效节能），最后再返回制冷机组完成一个循环； 热循环水则通过循环水泵在冷凝热回收系统和保温水 箱之间循环，不断地吸收冷凝热回收系统放热端的热 量，并使热水温度达到设定的温度值（最高 90℃）。 酒店客房用热水一般设定在 50℃～ 65℃之间， 考虑管路有一定的热损失，当热水箱中热水的温度低 于 55℃，系统旁通阀动作，冷凝热回收系统开始运行，

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INNOVATION 创新专栏

2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

项目工程设计分析

经济运行分析

酒店位于中心区城区，邻近多个大型商业区和购

香港地区夏季自来水温度按 20℃计算。

物中心，有客房 324 间，全年的入住率都非常高（98%

按 照 标 准， 每 人 每 天 热 水 供 应 量 为 60 ℃ 热 水

以上），作为酒店业，热水是必不可小的，且使用量较大。

250L，客房入住率按 95% 计算，每天需供应的热水量 为:

由于香港政府对废气排放实行严格控制，全港范围内，

V=250×324 × 2 × 0.95=153.9m3/ 天

最多为电热水锅炉和燃气热水锅炉（基本无重油和燃 煤锅炉）。热泵的使用率也非常小，空气源热泵的占 地相对较大，使用受地方限制，因香港多数建筑单层

加热生活热水所消耗的热量为 :

项目方案设计

Q0== 153.9 × 103 ×(60-20) × 4.18=25732 × 103 kJ/ 天

建筑面积不大，层数高，且设备多设置在建筑物的中

增 加 一 台 制 热 量 为 545KW 的 冷 凝 热 回 收 系 统

根据酒店的实际情况进行分析计算，选用制热量

间楼层或天台；水源热泵也同样受多方条件的限制，

（MDE），同现有制冷机组配搭使用，热源水侧接制

为 545kW 的冷凝热回收系统一套，主机额定输人功

在香港除了海水没有可利用的天然水资源，就连中央

冷机组的冷却水系统，热水侧接原有热水系统，且无

率 136kW，热循环水泵流量 48m3 /h，从空调系统分

空调也是风冷式冷水机组居多，这主要是前些年香港

需再增加热水箱和其它管路，较少的占地面积和工程

流冷却水流量 70m3 /h。

政府和业界认为，水冷制冷机组冷却塔的循环水存在

量，在不影响酒店正常营运的情况下实现能源的有效

严重的卫生安全隐患而限制安装使用，近几年出于对

利用，大幅降低酒店的营运成本。通过 MDE 对冷凝

建筑物的能源效益政策才放宽对水冷式制冷机组的安

热予以回收利用，MDE 同中央空调冷水主机日运行

装限制，允许有条件并可采取有效防患措施的大楼使

13 小时，便能完全满足酒店的热水需求。不仅减小了

Q2= 350×3600×0.9=1134×103 kJ/h

用带冷却塔的水冷制冷机组。燃油、燃气锅炉的能效

环境的热污染，而且是一种有效的节能措施。对于此

把 153m3 自来水从 20℃加热到 60℃，冷凝热回

通常在 0.7~0.9 之间，属传统的低能效供热设备，而

种设有集中式空调系统又需要 24 小时提供热水供应的

热泵却受到多方面的限制。

酒店，应用此种回收技术会有显著的经济效益。特别

T1= Q0 /Q1=25732×103/1962×103=13h

适用于夏季冷负荷大，供冷时间长，又需要生活热水

把 153m3 自来水从 20℃加热到 60℃，单台电热

酒店热水设备为 3 台 350KW 电热水器，客房全 年 24 小时热水供应，日用水量在 120T~180T 之间，

的南方地区。

最高单月热水费用达 20 万元港币。而为酒店提供冷量 的制冷机组，运行时却要通过冷却塔向大气环境排放

冷凝热回收系统每小时所提供热量为 : Q1= 545×3600=1962×103 kJ/h 单台电热水锅炉每小时所提供热量为 :（0.9 为电 锅炉热效率）

收系统的运行时间为：

水锅炉的运行时间为： T2= Q0 /Q2=25732×103/1134×103=22.7h 冷凝热回收系统能效比按最保守的 4. 5 计。冷凝 热回收系统每天耗电量为：

大量的冷凝热，通常冷凝热约为制冷量的 1.3 倍左右。

W1=（545/4.5）×13=1574KW·h

大量的冷凝热向大气排放，这部分热量未有效的利用，

用电热锅炉加热 153.9m3 热水，每天耗电量为：

浪费了大量的能源，这些热量又使周围的环境温度升 高，造成严重的环境污染。其运行状况如下图所示：

W2=350×22.7=7945KW·h 本项目总投资 285 万港元。香港地区为全年供冷 供热方式，每年可节约运行费用约 105 万港元，三年 内收回成本，节能经济效益明显，值得大力推广。

结论 制冷机组冷凝热回收系统（MDE）为日本引进的 先进技术，对现有建筑能耗水平和绿色建筑等级有重 要影响。上述案例酒店根据自身的特点和优势采用了 冷凝热回收技术，此技术回收热量大、效率高，可与 原有制冷机组进行完美配搭，并有利于改善原有制冷 机组冷却水的降温效果，使得原有制冷机组在节能和 节约运行费用方面得到了很大的帮助，减少了供热系 统的电能消耗，缓解了城市局部区域的“热岛”效应。 亚洲酒店论坛中心一直积极助力节能减排发展，倡导酒店业的可持续发展及保护环境绿色生态平衡。 本中心提供酒店节能减排改造顾问服务，欢迎垂询。

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采用冷凝热回收系统替换原有燃油、燃气锅炉制热水， 可以在三年左右收回成本，是一种值得大力推广的节 能新技术。

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2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

FOCUS 聚焦

昂首阔步 迈向八周年 亚洲酒店论坛作为亚洲酒店业的行业盛会，以推动酒 店行业的繁荣、和谐和长远发展为宗旨，致力于打造一 个权威信息发布、最新资源共享、企业品牌与项目展示 的高端平台。论坛经过七年的历练，累计超过 10,000 人参与，已发展成亚洲酒店业规模大、规格高、覆盖面广、 影响深远的行业论坛。 论坛同期举行有“中国酒店业奥斯卡奖之称”的中国 酒店星光奖颁奖盛典，中国乃至亚洲顶级酒店阵容会集 中亮相，目的在于展示亚洲酒店业在快速发展过程当中 取得的非凡成绩。 编者为您总结了本中心的主要品牌活动，并梳理了亚 洲酒店论坛中心年会 2005 年至今的发展历程。让我们 一同感恩回顾，聚焦辉煌！

亚洲酒店论坛 www.asiahotelforum.org

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PROJECTS OF ASIA HOTEL FORUM

MILESTONE

亚洲酒店论坛中心发展里程碑

亚洲酒店论坛中心品牌活动简介

旗下唯一官方杂志，

3月 亚洲酒店论坛年会于广州举办首次活动。同期，推出第

发布业内权威研究数据及最新资讯， 分享领袖精英观点，探讨业界关注焦点话题。

一届中国酒店星光奖评选活动，面向全国优质的五星酒店进行 推选，区域高端酒店悉数参加。

3月 年会首次按酒店投资及经营管理细分，特设三大分论坛， 亚洲酒店业达沃斯峰会

中国酒店业奥斯卡盛典

最具品牌价值的酒店业

评选及颁发全国消费者和行业公

年度聚会

认最有影响力的年度酒店业大奖

并隆重设立荣誉顾问团，推出酒店科技展览。全国近60家主流 媒体对活动进行了持续深入的报道，被誉为“中国酒店业奥斯 卡盛典”。

现 代酒 店业 综 合 服 务 商 迪拜 巴厘岛 美国

运营管理

三大分论坛

投资发展

各地品牌酒店参观与考察 TOP 50 GM 圆桌会议

7月 酒店投资及运营高级课程系列正式启动。广邀来自国际

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知名酒店管理集团、一流酒店业主、著名专业院校等专家授课， 以大量实战案例分析，与酒店投资开发商及业主方第一时间分 享投资资讯和管理技巧。

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中国首个酒店精英专属

9月 AHF国际酒店投资峰会首次举办，着重建立酒店投资高

夏威夷

的高端酒店考察系列，

北欧&冰岛

端平台。通过每年下半年的行业最新资讯发布，旨为酒店投资 者更好地把握投资的正确方向。

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团及游学培训。

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项目和品牌展示，实现推广业内新技术，展示品牌的目的。

300家，媒体覆盖达100多家。星光奖参选单位全面覆盖中国大 陆及港澳台地区。

酒店投资业主 组成的区域性 酒店俱乐部

资讯，分享投资经验。

亚洲国际酒店展

11月 AHF国际酒店投资峰会新增企业展位服务，通过产品、 3月 论坛年会的出席嘉宾累计超过6000人次，参与酒店超过

AHF 国际酒店投资峰会 中国最具品牌价值的国际酒

进行系统地回顾、梳理及展望，出席人数多达350余人。星光奖 评选制作特别专题，对酒店人致以颂扬和敬意。

毛里求斯 南非

酒店业全方位/一站式的咨询服务顾问

3月 以中国改革开放30年为背景，论坛对中国酒店业的发展历程

研讨座谈会

提供内训及专家咨询。

业主沙龙 高端酒店考察

中国酒店业主（业主代表）培训高级课程 国际酒店设计及工程管理课程 国际酒店投资管理高级课程 酒店收益管理、财务管理及资产证券化课程

迹遍布迪拜、巴厘岛、美国、印度及新加坡等20多个国家与地 区，考察超过150间世界顶级酒店。亚洲酒店论坛中心成为中国 首家专业的酒店考察组织机构，可为企业定制世界各地专属的 高端考察及培训计划。

3月 论坛的发展不断壮大，规模保持每年约30%的增长。同期， 凤凰酒店业主俱乐部正式成立，为中国酒店业主和投资者提供 专属的平台，通过沙龙研讨等形式，促进决策层的深入接触与 交流。 12月 《Asia Hotel》杂志创刊，成为亚洲酒店论坛中心旗下唯 一官方杂志，为宣传品牌活动，分享行业信息，展示酒店形象提供 了更大的平台。

VIEWS 观点

“在过去五到十年间，媒体也将旅游及 会展行业之间区分的更加清楚，旅游及 会展行业必须相互合作。”

Distinguish MICE from The Conventional Tourism Industry

欧洲自行车协会全球自行车城市论坛活动总监 莱蒙德﹒斯塔卜（Raimund Stabauer）

会议服务产业 应有别于传统旅游业 业有何不同？政府在中国会议产业中的角色为何？如何促使

“一场好的会议需要有几个优秀的讲演 嘉宾在会上通过深入的探讨引领整个技 术行业对会议的发展，自然而然就会吸 引很多人主动注册参加。”

政府导向支持会议有更加广泛的发展空间？在会议产业链上

国旅（北京）国际会议展览有限公司副总经理姚红

行业支持是国际会议举办的一个关键因素，本文将从宏 观及微观视角来谈行业如何支持会议的举办。旅游与会展行

的各个供应商如何尽力创造高品质的会议？如何打造及完善 会议产业链，才能使我国的会议产业跟上国际的步伐？

撰文：刘欣怡

国际上对旅游及会展的概念区别的相当清楚，这是产业发展逐渐细分的结果，旅游及会展 行业在目的、形式、运作等各方面还是各有其特点，但这两个行业之间相互关连。

MCI 集团总裁 罗杰﹒汤得（Roger Tondeur）表示，MICE 这个词

“在中国，许多会展局都是隶属于旅 游局旗下的部门，按目前欧美等国家 的趋势，会展局及旅游局彼此应该是 完全独立的两个单位，两者的管理者 也不能互为兼职。” MCI 集团总裁 罗杰﹒汤得（Roger Tondeur）

4、 此外，还有最实在的奖励政策，比如杭州每年对旅行社有总额 5,000 万 的扶持基金，对十大特色扶持产业每年也同样有 5,000 万的扶持基金，目前杭州

汇在国际上已经不常被使用，中文翻译则为高端会奖旅游产业。在中国，许多会展局都是隶属

也正在研究出台会展方面的扶持政策。

于旅游局旗下的部门，按目前欧美等国家的趋势，会展局及旅游局彼此应该是完全独立的两个

再者，大多数人不了解奖励旅游与会议旅游的意义， 统归为旅游形式的一种，但其实不然。 国旅（北京）国际会议展览有限公司副总经理姚红指出，

单位，两者的管理者也不能互为兼职。 旅游局仅为休闲旅游发展，而会展局则涉及商业及业务面，是关乎于如何创造价值、创造 利润，而不是仅仅投入金钱举办会议。会议及会展公司也必须清楚地了解自己职能所在，会展 的目标是要帮助客户获得更多人力资源、商业机会。

欧洲自行车协会全球自行车城市论坛活动总监 莱蒙德﹒斯塔卜 （Raimund Stabauer）则指出，媒体行业与旅游局的宣传推广工作紧密合作，在

国际上准确地将其定义为公司的会展活动，也是会议的一种形式，是一种现代化的 公司管理手段，将公司内的各项培训、高层会议、团队训练、激励讲座、市场推广、 新产品发布、品牌体验及公关活动等有机得结合起来，通过激励活动达到商业发展， 所以这是企业会议的一种表现方式，是企业品牌体验和企业公关活动的综合解决方

过去五到十年间，媒体也将旅游及会展行业之间区分的更加清楚，旅游及会展行业必须相互合作，

案。这类型活动类型基本上都是公司内部自行支付，不需要政府买单，也是我们产

但是从国家层面来看必须对这两大行业发展的趋势及战略有所定位。

业应大力支持的。

上海旅游会议推广中心副主任郑建明介绍，目前上海市旅游局旗下有一事业单位——上海

姚红另补充道，以目前中国会议行业市场现况来说，举办大型会议并未真正获

旅游会议推广中心，顾名思义就是政府职能的延伸，主要工作为协助上海市旅游局固定推广及

得应有的收入，形成一个良好的商业运营模式，主要是因为各类型会议没有一个能

招揽更多国际协会会议、国际公司会议及奖励旅游吸引到上海。而上海市旅游局还有另一单位

够吸引力的探讨主题，也因此不易邀请到重量级的讲演者，而在国外有专门机构为

国际旅游促进处，与旅游会议推广中心可达到相辅相成，在会议组织方面紧密连结。

各种会议寻求好的讲演者，这对会议行业支持相当大。

政府于去年及今年分别出台了规范国内会议市场的政策，包括在华举办国际会议、在华举

一场好的会议需要有几个优秀的讲演嘉宾在会上通过深入的探讨引领整个技术

办国际会议费用开支标准和财务管理办法，杭州市旅游形象推广中心主任陈斌举杭州为例，国

行业对会议的发展，自然而然就会吸引很多人主动注册参加。

家出台的此两文件主要希望规范的是由政府买单的各项会议活动，而以杭州为例，杭州主导推

此外，如果一场会议邀请到好的讲演者，行业内相关 公司也愿意作为赞助商，同时也能吸引更多的参与者前来 参会。如何提升专业会议当中的赞助质量，并且思考如何 给予赞助商更好的回馈，让整个产业链能更好地商业化运 营，是非常重要的关键；不要一味地要求政府买单。

行的是商业性会议，近两年更聚焦于引进市场化运作的国际性会议及活动，会议旅游是作为现 在商务旅游的一部分。 陈斌表示，杭州队整体会议旅游的支持从几方面着手： 1、 优化硬件环境，比如增加地面交通及国际航班、增加会展方面各项设施； 2、 满足软件提升，会展在中国属于新兴产业，杭州引进师资对从业人员进行培训，同时 也组织行业人员到国外进行培训，以提升整体服务水平；

90

3、 从政府层面要包装当地会展品牌形象，把当地鲜明的会展形象推介到国外。

转载自 TTG 企业旅游报 2012 第 58 期

VIEWS 观点

国际酒店 集团之

2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

留客计划

Rewards Loyalty Programs of International Hotel Groups

研究表明：争取一个新顾客的成本是保留 老顾客成本的 5 倍，维护好顾客关系已成 为生意场上竞争优势的重要源泉。本文从 雅高及洲际国际酒店集团的“顾客忠诚计 划”为例，分析其如何通过人消费额度制 定不同等级的优惠和奖励以提高客人满意 度，从而实现酒店效益的持续提高。内容 分析详尽，例子生动有力，无论对高尔夫 球场的经营，还是酒店管理都有借鉴作用。

留客比拓展新客更重要 随着市场竞争日益激烈，顾客关系管理已成为现代企业成功的关键因素，是其保持竞争优势的重要保障。研究表 明企业争取一个新顾客的成本是保留老顾客成本的 5 倍。一个公司如果将其顾客流失率降低 5%，其利润就能增加 2585%；一个满意的顾客会带来 8 笔潜在的生意，一个不满意的顾客则可能影响 25 个人购买意愿；如果忽略对老顾客的关注， 大多数企业会在 5 年内流失一半的顾客。由此可见保留老顾客比争取新顾客更具重要性。由于不同的顾客对企业的贡献 各异（更具二八定律），因此对不同价值顾客的投入和管理也就成为企业营销管理的一个重要课题。

雅高 A|Club

洲际优悦会

A | Club 是雅高集团完全免费的客户忠诚计划，据统计，2009 年雅高全

据洲际酒店集团忠诚计划及客户关系副总裁 Don Berg 介绍 2010 年

球共有 2000 家酒店参与该计划，其中亚太地区有 250 家。宾客中需要通过

全球平均每个月有 60 万名新会员加入优悦会，如今全球的会员人数已超过

入住雅高酒店进行登记，或者登录网站注册，即可成为 A | Club 会员。会员

5600 万。他指出，优悦会是洲际酒店集团的一项重大投资，旨在提高酒店的

在雅高旗下的酒店入住即能获得相关积分，可将积分用于兑换有效期为一年的

竞争力。2011 年，洲际在全球范围开展了一项针对旅游行业的忠诚调查，受

礼品券，在所有雅高酒店均可使用。亦能在如 Club Méditerranée 地中海

访对象为洲际酒店集团及其他主要酒店集团，在北美、欧洲、亚洲和中东等地

俱乐部和 Europecar 汽车租赁公司等合作商家使用。此外 A | Club 会员还可

区的忠诚客户奖励计划会员。通过会员的深入分析，洲际对优悦会又进行了定

以选择在法航、荷航、英国航空、美国达美航空、德国汉莎航空、新加坡航空、

位的升级。Don Berg 指出研究结果表明会员期待更灵活的积分兑换方式，并

泰国航空、美国航空以及澳洲航空等主要国际航空公司将积分兑换成航空里程。

能自如掌控积分使用。

积分达到 2000 点可以换 40 欧元的折价券，如餐费房费（需搭配住房使用）。

除了常规的兑换礼券、里程外，优悦会会员可参与季度促销、目标促销、

会员只需每年在 A | Club 计划参与酒店度过至少一晚，其累积的积分将永久

报价促销等优惠多元的活动。此外推出信用卡也是客户忠诚计划的一大举措。

有效。

优悦会在美国，英国开通了优悦会的联名信用卡，而中国也成为其在世界范围

A | Club 在 2008 年推出，至 2010 年就吸引了全球月 500 万人加入。

内第三个拥有优悦会联名卡的国家。

除了覆盖面广、使用方便、网站优势（支持 9 种语言）外，客服中心的优质 服务亦功不可没。

维护好顾客关系的意义包括： 从现有顾客中获取更多顾客份额 忠诚的顾客愿意更多地购买企业的产品和服 务，忠诚顾客的消费，其支出是随意消费支 出的两到四倍。而且，随着忠诚顾客年龄的 增长、经济收入的提高或顾客单位本身业务 的增长，其需求量也将进一步增长。

对于企业提供的某些较为复杂的产品或服务， 新顾客在做决策时会感觉有较大的风险，这 时他们会咨询企业的现有顾客。而具有较高 满意度和忠诚度的老顾客的建议往往具有决 定作用，他们的有力推荐往往比各种形式的 广告更为奏效。这样，企业既节省了吸引新 顾客的销售成本，又增加了销售收入，也增 加了利润。

宣传口碑

12 34

降低销售成本 企业吸引新顾客需要大量的费用，如各种广 告投入、促销费用以及了解顾客的时间成本 等等，但维护与现有顾客长期关系的成本却 是逐年递减的。虽然在建立关系的早期，顾 客可能会对企业提供的产品或服务有较多问 题，需要企业进行一定的投入。但随着双方 关系的进展，顾客对企业的产品或服务越来 越熟悉，企业也十分清楚顾客的特殊需求， 所需的关系维护费用就变得十分有限了。

而影响客户关系维护的因素除了如商品或服务的质量和价格等 明显原因外，一个重要的因素就是客户希望得到尊重的感觉。客户 忠诚计划始于 1981 年，首次亮相在美国航空业。当时美国航空业面 临激烈竞争，一些航空公司开始引入利用客户忠诚计划。随着上世 客户计划，在汽车租赁、百货店、信用卡和旅店业等建立在反复消 费基础上的行业中大放异彩。而对于酒店业的领先品牌来说，和银 维持消费者对品牌的新鲜感。酒店客户忠诚计划可以大体分为基于 积分和以提供优惠为主的两种客户忠诚计划。基于积分的客户忠诚 计划与里程累计类似，是根据入住的次数或消费的金额获取积分，

企业深刻了解客户的需求并进行客户导向的投资，双方对竞争对手形成了很高的进入壁垒。客户将这一 关系视为垂直整合的关系，客户企业里的成员承认两个企业之间的特殊关系，他们认识到企业的产品和服务 对他们的意义，有着很强的忠诚度。在次关系水平上，价值由双方共同创造，共同分享，企业对客户成功地 区别于其竞争对手、赢得竞争优势发挥重要作用。双方对客户信息的利用表现在战略层面，关系的核心由价 值的分配转变为新价值的创造。

合作关系

积分可用来兑换奖励，如在参加计划的酒店换取免费的房间或其他 商品和服务。基于优惠的客户忠诚计划则提供增值优惠，如客房升级、 提前入住和延迟退房以及保证客房供应等。积分奖励计划已经成为

员工忠诚度的提高

战略联盟关系

纪 90 年代计算机得到普及，强大的计算机数据可催生出更多的忠诚

行业、航空业中同样优秀的品牌企业合作，可提高消费者忠诚度、

这是顾客关系营销的间接效果。如果一个企 业拥有相当数量的稳定顾客群，会使企业与 员工形成长期和谐的关系。在为那些满意和 忠诚的顾客提供服务的过程中，员工体会到 自身价值的实现，而员工满意度的提高必然 会带动企业服务质量的提升，使顾客满意度 不断增加，形成一个良性循环。

双方的近期目标和愿景高度一致，双方可能有相互的股权关系或成立合资企业。两个企业通过共 同安排争取更大的市场份额与利润，竞争对手进入这一领域存在极大的难度。现代企业的竞争不再是 企业与企业之间的竞争，而是一个供应链体系与另一个供应链体系之间的竞争，供应商与客户之间的 关系是“内部关系外部化”的体现。

提高酒店收益有效的措施，如顾客关注积分，对酒店房价的敏感性 降低，从而能有效提高酒店平均房价。顾客直接向酒店预订，酒店 减少促销和销售的费用。如此一来，酒店较容易掌握旅客的需求，

销售团队与客户企业中的许多关键人物都有良好的关系，企业可以获得许多优先的甚至独占的机会，与客户之 间信息的共享得到扩大，在同等条件下乃至竞争对手有一定优势的情况下，客户对企业仍有偏爱。在此关系水平上， 企业需要投入较多的资源维护客户关系，主要包括给予重点客户销售优惠政策、优先考虑其交付需求，建立团队加 强双方人员交流等。此阶段关系价值的创造主要局限于双方接触障碍的消除、交易成本的下降等“降成本”方面， 企业对客户信息的利用主要表现在战术层面，企业通过对客户让渡部分价值来达到交易长期化之目的。

优先供应关系

从而能有效提高顾客的满意度，得到顾客的口头宣传，服务成本也 相应降低。根据洲际集团的统计数据显示，洲际所有品牌酒店的平 均房价因为客户忠诚计划的实施提高 7%。

客户将企业作为一个普通的卖主，销售被认为仅仅是一次公平交易，交易目的简单。企业与客户之间只有低层次的人 员接触，企业在客户企业中知名度低，双方较少进行交易以外的沟通，客户信息极为有限。

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买卖关系 93

节选自《高尔夫周刊》第 449 期

RECOMMENDED 推荐

2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

2010-2012 年，亚洲酒店论坛累计已出行 16 个酒店考察团， 超过 300 位业界精英参与，足迹遍布迪拜、巴厘岛、美国、印度及 新加坡各地，考察超过 150 间世界顶级酒店，品味顶尖设计师的匠 心之作，分享宝贵的酒店开发及运营经验。

AHF 每一次考察旅程，均会邀请酒店集团、业主投资方、设计公司、 政府协会等参加，与您的企业慷慨分享他们的宝贵经验与真知灼见。

7大亮点

2013.6.15

Mauritius

毛里求斯 精品度假酒店 7 天

职业生涯整体规划，为您打造最全面的酒店考察计划

America

汇聚全球顶级特色酒店精选，考察与入住双重体验

2013.6.28

酒店管理高层陪同参观，考究酒店运营的各项细节

美国东西海岸 顶级酒店 12 天

特邀知名设计公司，现场解读酒店设计的前沿理念

2013.6.29

不同国籍投资专家的经验座谈，细数酒店筹备不同环节

Hawaii

夏威夷 滨海度假酒店 8 天

酒店投资趋势探讨，团友们带来的各地开发案例分享 分析不同类型酒店投资技巧，制定合适企业的开发战略

2013.7.19

Nordic Countries 北欧四国 设计环保酒店 10 天 2013.8.2

Switzerland 瑞士 精品养生酒店 8 天

2013.11.13

Singapore + Maldives 新加坡 + 马尔代夫 休闲度假酒店 7 天 2013.11.28

Dubai

迪拜—阿布扎比 现代奢华酒店 7 天 2013.12.13

Bali

巴厘岛 - 乌布 顶级度假酒店 6 天

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Dubai - Abu Dhabi 梦想之巅 RECOMMENDED 推荐

迪拜—阿布扎比：

设计思路

2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

说起迪拜和阿布扎比，人们最先想到的是“奢华”二字，但是 那个神奇的国度远不止如此。 他们真正吸引人的，是挑战极限的酒店设计，充满视觉冲击的 建筑群，还有独特的中东风情。他们利用丰厚的资金和多元的沙漠海 洋旅游资源，建造了各种独一无二的奢华酒店群。从纯金制造的帆船 酒店、运河酒店，到六国城门；从沙漠上的滑雪场、海底酒店餐厅， 到棕榈岛、世界岛……这一切目不暇接的奢华，唯有亚洲酒店论坛中 心能带您深入考察这些炫目耀眼的酒店，享受量身定制的高端服务与 专人接待，与您分享奢华背后的建造故事。

独家特色 专业的领队导游 一般的旅行团都是地接导游带队，千篇一律地介 绍是否已经让你觉得烦闷？我们为您邀请知名建筑事 务所的设计师、酒店业主投资方、资深酒店投资运营 顾问等随团考察，让您随时能与他们交流宝贵的经验，

阿联酋 , 像是一条千年文化长廊，展示着充满活力的城市，又有兼容并蓄的伊斯兰文化传 统。迪拜与阿布扎比正如她两颗璀璨的明珠，坐落在这沙漠绿洲之上。迪拜——建筑设计师的 天堂，在这里，设计师可以无所顾忌，天马行空。跟随我们，您将一一体验世界顶级奢华的酒店， 游历伊斯兰文化圣地，品味让人惊叹的建筑神话。相比迪拜，阿布扎比更像是古老的阿拉伯王国。 随处可见白色的街道、圆顶的阿拉伯房子、身披长袍头裹长巾休闲散步的阿拉伯族人们。在阿 布扎比，您不仅能入住酋长皇宫酒店，一尝“一天酋长”的滋味，还能参观神秘的白色圣殿 --清真寺和震撼视觉的法拉利主题公园。当落日的余辉照在古老的清真寺顶尖，洒满整个阿布扎

让他们为您解析迪拜建筑设计、酒店运营的成功案例。

每家酒店都不容错过 不同于走马观花的行程，我们每个行程点都有酒 店工作人员接待，为您进行专业解说甚至举办座谈。 当您离开这个酒店的时候，不再需要努力回忆才想起 分析咀嚼，引人思考，供您借鉴。 帆船酒店 —— 世界上唯一一家七星级酒店 --- 帆船酒 店。由世界顶级设计公司 ATKINS 设计，这座闻名遐迩 的七星级酒店内部装修金碧辉煌，细致入微，更突出的 是别具一格的帆船外形。 酋长皇宫酒店 ——酒店拥有专属的 1.3 公里海滩，随团 参观酒店奢华的皇宫套房以及 12 家不同风格的餐厅

迪拜

早餐后前往卓美亚运河酒店 Jumeirah Madinat 参观，前往御花园中 餐厅享用午餐。随后驱车前往首都阿布扎比，沿海滨路进入市区，沿 途参观讲解阿布扎比城市规划。晚上入住八星级阿布扎比酋长皇宫酒 店 Emirates Palace Abu Dhabi，并参观酒店奢华的皇宫套房以及 12 家不同风格的餐厅。于阿布扎比高级中华餐厅 Novetel Hotel Chinese Restaurant 享用晚餐。

早餐后参观亚特兰蒂斯酒店的整体设计包括水族馆和 水上乐园，之后参观卓美亚集团下的豪华皇家赛马场 酒 店 Jumeirah The Meydan、 古 堡 酒 店 Old Town Palace 并 于 酒 店 内 享 用 午 餐。 晚 上 入 住 阿 玛 尼 酒 店 Giorgio Armani Hotel 并于酒店内进行考察和酒店管理 层座谈。

亚特兰蒂斯酒店 —— 耗资 15 亿美金建造，酒店内拥有 巨型水族缸和海豚池。不仅可以欣赏海天一色的美景， 其“海王星与波塞冬”水下套房还能直望礁湖大使水族 馆的水下海底世界。 迪拜运河酒店 —— 雍容华贵的运河饭店参照阿拉伯古 城设计而成，将现代奢华与厚重的阿拉伯传统文化融为 一体。

DAY 1/2

香港 - 迪拜 乘坐阿联酋航空豪华客机（A380）飞往迪拜。抵达迪拜后， 于代拉莫凡彼酒店 Moevenpick Hotel Deira 休息。第二天， 在代拉莫凡彼酒店 Moevenpick Hotel Deira 内享用早餐。中 午前往著名的当地特色料理餐厅沙漠皇宫酒店 Jumeirah Bab Al Shams 享用午餐。随后由酒店市场总监陪同并讲解，深 度考察迪拜地标 - 帆船酒店 BURJ AL ARAB。于帆船酒店 内自由活动，并在其 JUN SUI Restaurant 亚洲餐厅内用膳。 96

DAY 3

DAY 4

阿布扎比 - 迪拜 早餐后前往参观谢赫扎伊德清真寺 Sheikh Zayed Mosque 以及阿布 扎比雅斯酒店 The Yas Hotel 和法拉利主题公园 Ferrari World。随 后前往六国城门酒店 IBN BATTUTA GATE，享用自助午餐并参 观考察。还会带您搭乘观光轻轨前往世界第八大奇景 --- 未来水世 界 The World 及棕榈岛 The Palm。晚上入住六星级亚特兰蒂斯酒店 Atlantis The Palm 并享用晚餐。

DAY 5

DAY 6/7

迪拜 - 香港 早上参观考察全球奢华的城市综合房地产项目—迪拜明珠 Dubai Pearl 建筑工地，于鼎秀轩中餐厅 Al Khaleej Palace Hotel Chinese Restaurant 享用午餐。随后前往 Dubai Mall 迪拜购物商场自由购物。晚餐后登上“世界第一高楼”—— Khalifa Tower 哈利法塔，瞭瞰迪拜全景。搭乘阿联酋航空 公司返航之前，下榻机场附近罗塔纳酒店 Al Bustan Rotana 稍作休息。第 7 天抵达香港，结束您顶级酒店考察之旅。

附赠特别考察项目 迪拜明珠 ——全球奢华的城市综合体开发项目 棕榈岛——世界第八大奇迹，世界最大的人工岛，面积 达 4200 万平方米 法拉利主题公园（GT 跑车造型）——世界最大的室内 主题公园，把全球娱乐空间设计推向极致。在场馆内， 除了可以看到法拉利各个时期的跑车，赛车外。娱乐设 施更是应有尽有，其中最震撼的当属世界上最快的云霄 飞车，最高时速可达 240 公里 / 小时。 零碳城—— 将是世界上第一座不使用一滴石油、碳排放 为零的绿色城市。新城第一阶段将于 2015 年完成，其 中包括国际可再生能源署总部、马斯达科技学院。 “以前有参加过很多旅游团，也去过不少国家，每次都有

她的美，因为她每个细节、每个经典之处，都已经过

比，恢宏壮观的景色一定让您毕生难忘……

迪拜 - 阿布扎比

团友反馈

考察与文化体验相融合 到了中东，怎能不细细品味这异域风情。我们不

很多客户投诉，但是此次参加亚洲酒店论坛组织的专业酒店 考察团，是客户投诉最少的一次，也是我收获最多的一次。 希望主办方以后可以多出一些国际酒店考察线路。” ——来自北京某地产公司的团友

仅沿途讲解迪拜与阿布扎比的城市规划，还在酒店考 察之余带您参观中东最大的清真寺、未来水世界、世

“本次的迪拜考察团总体来讲还是非常满意的，感谢亚洲

界最大购物中心等中东独有的景点，让您彻底玩赏中

酒店论坛的精心策划，此次考察也认识了很多业界的朋友，

东风情。

非常开心能和大家一起交流及学习，建议以后能多有机会和 酒店高层互动。”

除了旅游，您还能得到…… 这不是一般的奢华旅游，而是世界顶级酒店的亲 身体验、人脉积累的契机、关于酒店运营的一次学习

“此次的迪拜酒店考察收获颇丰，也是我们集团组织过最 好的一次国外考察活动，感谢亚洲酒店论坛，希望以后公司 骨干有更多机会出国学习。” ——来自杭州某大型地产集团的团友

与进修……

阿布扎比雅斯酒店 ——全世界唯一一家建立在 F1 赛道 上的酒店。从房间阳台就可以看到亚斯码头的美景、法 拉利主题公园和著名的阿布扎比 Marina F1 赛道 六国城门酒店 —— 六国城门的城门比巴黎的凯旋门还 要雄伟，是世界上唯一的一个高 60 米的可穿越式的大 城门。最有标志性的酒店设计就是酒店在大厅，阿拉伯 语叫 AL BAHOU。它高达 30 米，长达 90 米。最漂亮 的是高高挂在空中的 88 盏非常有中世纪阿拉伯风格的 吊灯。 （仅列举部分考察酒店）

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设计思路

RECOMMENDED 推荐 RECOMMENDED 推荐

12 月隆冬，当北半球的人们须披上厚重的冬装，您已置身热带海岛，着装清凉地沐浴于温热 的阳光下。碧蓝的海水、泛白的沙滩、郁郁葱葱棕榈树、热情奔放的海岛居民，让您陶醉于这片世 外桃源。巴厘丰富的热带海滩资源和深厚的人文艺术景观，每年吸引世界各地旅客前来度假，旅游 投资市场也呈现出大好形势的现象。在此聚集了上百个国际知名的旅游度假酒店品牌，还有众多特 色精品酒店，为来自世界各地的游客服务。巴厘岛上设有传统的度假公寓 (resort/hotel) 与私密性更 强的度假别墅 (villa)。线路由知名的建筑师、设计师或酒店投资顾问全程陪同考察，酒店高层管理

Bali

人员热情接待，从酒店投资、设计、管理、运营的各个层面为您深入分析。巴厘岛，远不止碧海蓝天， 走遍世界酒店系列带您全方位领略度假酒店设计之美！

独家特色 高端深度考察

行业专家导游

文化飨宴：度假、考察两不误

将轻松愉快的观光旅游与高端顶级的酒店考察完

区别于大众化的旅行团，伴随您考察的，为酒店

来到度假天堂，怎能因为紧锣密鼓的行程破坏了

巴厘岛：南纬 8 度的度假天堂

美结合，打造与别不同的酒店考察团。精心安排巴厘

行业内资深的专家。利用其专业的知识与丰厚的行业

休闲的兴致。我们考察酒店的行程安排合理轻松，还

特色风情酒店，酒店高管热情接待，如 Sol Melia 集团

积累，细至餐桌上一块餐巾图腾的蕴意，大至酒店项

将带您参观巴厘岛的标志性建筑 ---“海神庙”；在

代表 Alberto Lalinde Fernaud 将为你作精彩的演讲，

目的工程架构，专家导游都能为您一一解剖。让您在

金巴兰海滩观赏日落并享用巴厘岛特色的碳烤海鲜；

于金巴兰海滩欣赏落日，于红海边品尝美酒和海鲜，于乌

沙盘讲解酒店建造规划，详细介绍酒店运营等方面的

广度与深度上了解透彻酒店从规划投资至开业运营之

在木雕村把玩当地特色手工艺品……让您考察酒店之

内容。还能在酒店员工的引领下体验酒店文化。

巨细，让思维得到完全的激发。

余，还能体验别样的海岛风情。

布欣赏梯田风光，于海神庙和乌鲁瓦图断崖聆听古老的传说， 于艺术村追寻至高艺术的足迹……这就是巴厘岛，世界最高水 平的度假酒店集群，汇聚着世界顶尖酒店设计师的匠心之作。 我们精选当地逾十家最具代表性酒店，考察其建筑、园林、景 观及功能区空间和设计的巧妙。您还将游历巴厘岛绘画和艺术 重镇 --- 乌布。通过绘画、雕刻、音乐、舞蹈、纺织、摄影等 多种形式，向世人展显着巴厘岛数百年来的文化传承和艺术底 蕴。走遍世界酒店系列与您一边度假，一边考察，参观独有的 热带特色建筑群，感受印度洋上的万种风情……

精品度假酒店汇聚 巴厘岛阿雅娜度假酒店——峭壁上的空灵感 耸立在离海面 30 米高的峭壁之上，前身为丽思卡尔顿酒店，从私密的阿雅娜 Villa 俯瞰，30 米高的悬崖，银白的长滩， 绿宝石般雅致的印度洋。此刻，这个梵文中的“避难所”，正如其所言的“You will feel like the only people on earth”，您会错以为这蓝色星球只有自己一人。

团友反馈

金巴兰海湾巴厘四季酒店——世界名流私密胜地 全球评家一致赞誉的豪华 SPA 中心，从温泉浴池到独立按摩室，都巧妙设计成半户外露天形式。泳池没有边界的 特殊设计使池水似乎要和金巴兰海湾交融在一起。此处的私密性与独享性，使其成为世界名流的私密度假胜地。 巴厘岛塞米亚克 W 水疗度假村——宁静中的一抹澎湃霓虹 最时尚优雅的村落和最豪华的游乐场的完美融合。在 W 度假村，您将被持续不断的艺术激情包裹，感受无限动感、 热情与活力，体验不一样的巴厘岛时尚休闲时光。

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巴厘岛悦榕庄——空间美学家 酒店的建筑被打造为传统的巴厘岛村庄。其布局力求实现悬崖之边空间最大化，让人饱览无与伦比的海洋风光。为 了尊重当地的传统，度假村沿“kaja-kelod”轴线设计。轴线从北到南，将高山与大海分开。

DAY 1/2

DAY 3

DAY 4

DAY 5/6

香港 - 巴厘岛（金巴兰）

巴厘岛 （乌干沙）

巴厘岛（乌布）

巴厘岛 - 香港

巴厘岛皇家彼特曼哈度假村——人间仙境之身心修灵 小径通幽，柳暗花明。皇家彼特曼正如一片人间仙境，从窄小的小径通往一个豁然开朗的“桃花源”。这里就如一 个修行的胜地，周遭广大的梯田景观、河谷以及热带雨林，让你的身体与心理得到彻底的释放。

抵达巴厘岛后，前往入住巴厘岛君悦酒 店 Grand Hyatt Bali 并 享 用 晚 餐。 第 二 天，在酒店享用早餐并自由活动，享受假 日的休闲。退房后前往金巴兰海湾的巴 厘四季酒店 Four Seasons Resort Bali at Jimbaran Bay 考察，并享用午餐。随后， 前往世界闻名的“海神庙”，参观巴厘岛 的标志性建筑，在金巴兰海滩观赏日落并 品尝巴厘岛特色的碳烤海鲜。晚上入住并 考察巴厘岛阿雅那度假村 Ayana Resort & Spa。

早上前往参观考察巴厘岛阿优 迪 亚 度 假 村 Ayodya Resort Bali 和巴厘岛威斯汀酒店 The Westin Resort， 午 餐 后 参 观 考 察 巴 厘 岛 悦 榕 庄 Banyan Tree Ungasan, Bali。 晚 上 入 住巴厘岛塞米亚克 W 水疗度 假村 W Retreat & Spa Bali – Seminyak。

早餐后前往巴厘岛的文化艺术 中 心 - 乌 布， 领 略 巴 厘 独 特 人文风情。于乌布餐厅享用田 园藏鸭餐，然后前往巴厘岛皇 家彼特曼哈度假村 The Royal Pita Maha 进 行 参 观 考 察。 在 巴厘岛乌布玛雅度假酒店 Maya Ubud Resort & Spa 考 察 后 办 理入住手续。

早上前住参观巴厘岛著名木雕 村， 于 巴 厘 岛 硬 石 酒 店 Hard Rock Hotel Bali 参观并享用自 助餐。随后前往参观考察巴厘 岛宝格丽度假村 Bulgari Hotels & Resorts Bali。 晚 上 入 住 巴 厘岛瑞吉度假村 The St. Regis Bali Resort，并于飞龙餐厅举 行欢送晚宴。第二天，搭乘班 机返回香港，结束顶级酒店考 察之旅。

巴厘岛硬石酒店——最调皮的音乐博物馆 硬石集团旗下的亚洲第一座摇滚音乐主题酒店。在这个宁静的印度洋小岛上，硬石诚然是最活泼的。酒店店所有房 间，都提供互动式影音娱乐系统；酒店内展出音乐文物、音乐家手稿、老唱片封面、歌唱家用过的服饰，处处有音 乐的影子，俨然是一座音乐博物馆，把海的宁静与沙滩的喧嚣，被无处不在的音乐调和得恰到好处。 巴厘岛宝格丽度假村——传奇血统的延续与升华 意大利著名珠宝品牌宝格丽于全球推出的第 2 家酒店。宝格丽度假村铸造出忠实于本地风格，而又融入宝格丽血统 的环境，从而营造出独特体验。Alang-Alang（干棕榈叶）制成的屋顶构成了巴厘岛特有的“村落”天际线。岩石 和珊瑚礁隐约可见。只有一种材质和一种颜色普遍用于所有建筑物、装饰、地板和细节，所使用的 bangkiray 是来 自爪哇的茶色桃花心木——整座度假村的主导色彩。 （仅列举部分考察酒店）

“考察过程中充分感受了印尼风土人情，同时对巴厘岛有了一个 全面的了解，收获还是非常丰富的，希望有机会再一次重游巴厘岛！” ——来自长沙某知名酒店管理集团公司的团员 “此次考察给大家留下深刻印象的是酒店的设计、硬环境与设施。 有机会与酒店高层有良好的互动，对酒店管理的模式也有了一定的了 解。” ——来自成都某知名地产开发商的团员

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RECOMMENDED 推荐

2012 VOL.1 NO.1 DECEMBER THROUGH FEBRUARY

文：黑原 节选于 《頭等艙》 2012.11 ISSUE 98

从日光机场 到月光草原

最近有朋友独自游了趟欧洲，回来讲的第一件事，

这也是如今这个年代最缺乏的东西。现代科技、

不是城市、教堂、美食、博物馆等欧洲旅游关键词，

商业文明，让人们越来越多地走进日光下的机场，大

而是一次下错车的经历。那是在黄昏转夜的时分，他

家都匆匆忙忙，为了实现自我价值而奋斗不已，然而

乘车要去新天鹅堡，却在天鹅堡就下车了。车走掉以后，

太多人在这个过程之中，却渐行渐远，忘记了最根本

他傻眼地看着没有路灯、只有月光照耀的大平原，背

的目的。宝贵的生命在平凡的生活之中迷失：有人盲从，

着 20 斤的背包，硬着头皮开始月光草原之行。刚开

不再具备自己的判断力，而是不加选择地迎合电视或

始他紧张万分，害怕草丛里跳出大野狼，然而慢慢走来，

广告上的说法；有人攀比，不再敝帚自珍，总是看着

一路只有休闲的牛羊对他爱理不理的哞叫，以及心理

别人所拥有的东西无限焦虑；有人空虚，不再相信随

感觉越来越亮的月光，铺洒在他的身上和天地间。走

遇而安，不停地追求着感官刺激却越来越迷茫；有人

了三、四十分钟，到达目的地之后，他却像意外参加

惶恐，不再拥有满足感，似乎什么东西都不能带给自

了最神秘的旅游项目般高兴。他说：“那是全世界独

己勇气和安全感……当迷茫和焦虑在你的人生中趁虚而

一无二的，我一个人的欧洲体验，月光草原下的漫步。

入，每个人都开始询问：我们到底怎么了？快乐怎么

明明没有发生任何刺激感官的事情，却好像整个心灵

才能找回来？

做了一次 Spa 那般轻松愉快。”

编者语：习惯在车水马龙的城市生活打拼的人们，或许经常会感到身心劳累。本文作者一直在思考寻找快乐的 方法。是忙忙碌碌在物欲横流中浮沉，还是战战兢兢在文明社会低头做人？原来，作者试图在提醒我们，快乐并

不是要“放弃对物质的追求”，而是“用心去体验爱与自然的美好”。一切回归简单，让心在洒满 月光的草原上奔跑……

森林芝士 和时光绿茶 ——《瓦尔登湖》与《浮生六记》

文：贝茉莉 节选于 《頭等艙》 2012.11 ISSUE 98

" 比较起来，《瓦尔登湖》则更像是梭罗的博客

“爱默生曾经说过一句话——世界将其自身缩小

合集，这个聪慧和敏感都超过常人的年轻男子，在 28

成为一滴露水，而梭罗，则直接创造了一个露水般的

岁时的春天，回到老家的瓦尔登湖畔，建起木屋，自

小世界，那就是《瓦尔登湖》。他在书中记录下自己

耕自足，以思考人生和世界。其间，他写下《瓦尔登湖》。

在湖畔的生活，那些月光下破碎的森林，那上千只泛

不知道多少人，在提到这本书的来历时，脑海中会自

起月光的小鱼，以及他对人世间的种种真实思考。即

动跳出海子的诗句：从明天起，做一个幸福的人 / 面

使是湖畔的一次垂钓，梭罗也能因为极其宁静的内心，

朝大海，春暖花开 / 喂马、劈柴，周游世界 / 从明天起 ,

体验到绝妙的精神享受，不过是次钓鱼，不过是最等

关心粮食和蔬菜 / 我有一所房子，面朝大海，春暖花

闲的寻常事，然而有一颗充满了灵性的心，却能够得

开……"

到更大的精神收获。”

编者语：《瓦尔登湖》与《浮生六记》，一中一西，不同的年代，却有着对生活同样细腻的观察与体会，对自 然、情趣生活的无比推崇。在作者看来，《瓦尔登湖》描写了梭罗自耕自足的湖畔生活，安静又真实，就像是森林 王国出产的芝士蛋糕，只需啜尝，就能品出人生的大味道。而《浮生六记》记录了沈复与妻子生活的点滴，让人羡 慕亦有心酸，正如中国传统的绿茶，一泡便能尝出绵延的清香与甘甜。两本书都让作者回味无穷，也悟出“无论生 活在怎样的年代，人类的心底深处追求的，还是拥有一份真宁静的大快乐”。

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Full Service Provider in Hotel Consulting 酒店业 全 方 位 / 一 站 式 的 咨 询 服 务 顾 问

Core Competences 核心优势

About Us 关于我们

Localization 立足本土市场

凤凰酒店顾问是由多位具有国际酒店开发，建设，运营及资产管理经

做好市场研究是项目投资成功的基础，凭借多年酒店行业的从

验的资深人士所组成的专业酒店顾问公司。我们立足于中国本土酒店

业经验，我们的团队对中国本土酒店市场具有深刻切实的认知

市场，注重中国国情，运用国际一流的专业技术为酒店投资者提供国

和理解，注重本土市场研究是我们最大的优势之一。

Professional Expertise 专业酒店顾问

际化标准的专业顾问服务。

专业娴熟的技能，丰富的行业经验以及骄人的往绩是我们为客 户提供高品质专业酒店顾问服务的最佳保证。

Our Team 专业团队

Client Value-focused 客户价值导向

我们的团队是由一批在国际一流酒店咨询顾问公司和国际顶级酒店管

客户的满意是我们最大的成功。我们将充分了解客户需求，为

理公司及相关行业领域具有丰富实战经验的精英人士所组成，同时，

其提供优质的酒店投资开发及运营管理方案，实现其项目增值 最大化。

我们还广纳了业内各个领域的多位专家，以建立长期合作伙伴的方式

International Visions 兼顾国际视野

进行项目合作。

得助于拥有国内外酒店业资深职业背景的专家顾问团队，集百 家之所长，在国际高星级酒店前期开发，规划设计，运营管理 ，资产并购及法律咨询等领域具有相当丰富的行业经验。

Scope of Service 服务范围 凭借我们团队的资深专业背景，以及在酒店 开发，建设，投资，运营等领域的专业经验， 我们有十足的信心为贵公司所开发的项目提 供全程及全方位的专业顾问服务。

Architectural Planning and Interior Designs Advisory & Review 酒店建筑工程及室内设计咨询 为待建项目的建筑设计，功能布局，室内设计 等方面提供有价值的参考依据和建议，以期项 目的发展规划符合国际星级酒店的开发标准， 避免因功能布局的缺陷而造成资源浪费。

Hotel Project Feasibility Studies 酒店项目可行性研究 针对性收集市场供求资讯，对待建项目 的客源市场构成及周边竞争对手的供给 状况进行科学的分析判断，通过专业的 市场可行性研究，对待建酒店的市场需 求，供给，以及经济收益等方面提供专 业的咨询建议。

Hotel Re-planning Advisory 酒店改扩建策略咨询 对拟改造的酒店项目提供实地调研考察， 通过可行性研究及市场二次定位分析，制 定符合实际，经济效益高的改扩建策略， 从而提升项目的核心优势及可持续获利能 力。

Hotel Positioning, Concept Planning and Fine-tuning 酒店定位，概念规划与微调

Operator Search and HMA Negotiations 酒店管理品牌猎寻及管理合同谈判

Pre-opening and Operating Budget Advisory & Review 酒店开业前及年度经营预算咨询

结合市场调研，项目现状及业主意向， 在科学的研究评估基础上为待建酒店建 议合适的开发类型及理想的市场定位， 并与酒店管理方在未有投入服务情况下 对（现存）方案提供专业的指导意见。

代表业主方与酒店管理公司进行沟通和谈 判，为业主猎寻适合的酒店管理方，以期 凭借酒店管理公司成熟的酒店品牌，完善 的运营管理体系，良好的市场营销及预订 系统，为酒店项目的未来发展提供增值服 务，在运营中确保业主收益最大化。

为拟建，在建及改造的酒店项目提供未 来经营收支预测，通过建立酒店财务管 理系统及成本控制体系，编制酒店年度 经营预算报表，量化投资收益及风险， 以此确保项目的运营效益。

HOPSCA & FnB Strategies Advisory & Review 综合开发及餐饮策略咨询 基于对项目规划特点及区域市场分析的准确 判断，对酒店项目中餐饮，会所以及配套娱 乐设施等产品进行市场定位及规划，提供更 贴切当地市场需求的产品设计，以实现盈利 增长多元化。

Hotel Asset Portfolio Management 酒店资产组合管理

Advisory on Property Leases, Mergers & Acquisitions 项目租售及并购咨询

为客户提供酒店资产包的管理及重组服务， 借助资本市场的需求，依据资产证券化的条 件对酒店资产进行全面管理。整个证券化过 程将贯穿酒店的投资开发，运营及资产重组 等重要环节。

通过系统评估酒店项目的商业价值及可持续经营能 力，对酒店资产交易进行估值，分析未来经营潜 力，为客户制定适合的招商政策或租售并购策略， 实现其项目资产的最大价值。

Mr. Kevin Choi 蔡陈胜 先生 Tel: +86 20 3801 3873 Fax：+86 20 3801 2598 Mob: +86 135 6046 3132 Email : kevin.choi@phoenixphc.com

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案例剖析：掌握行业经营、管理之道，以经典案例的形式呈现，深入探讨学术问题，剖 析前沿学术观点； Case analysis: Presenting the management of the hotel industry in the form of the classic case. Studying the academic issues in depth and analyzing the advanced academic point of views.

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