Text: Hansruedi Diggelmann, Büro für Planung / Vernetzung / Entwicklung, Zürich Illustration: C2F
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Grundstücken (also ohne Umzonung) aus den genannten Gründen schwierig ist. Für gewachsene Quartiere mit gestreutem Eigentum wäre eher zu überlegen, wie das Gemeinwesen die Eigentümer unterstützen könnte, zum Beispiel durch Beratung, bei der Information von Nachbarn, mit dem Anstoss von langfristigen, parzellenübergreifenden Entwicklungsvisionen oder durch Ausschöpfen der Ermessensspielräume bei der Anwendung von Bauvorschriften. Die Strategie muss hier in erster Linie sein: unterstützen statt Geld abknöpfen. Zusätzliche Abgaben auf Umzonungen erscheinen also höchstens gerechtfertigt, wenn es um eigentliche Neuentwicklungen geht, wie etwa die Transformation einer Industriezone in eine dichte Mischzone oder die massive Verdichtung eines Wohn- oder Mischgebiets. In solchen Fällen werden regelmässig verschiedenste Forderungen gestellt, sei es in Form von Realleistungen wie der Gestaltung des öffentlichen Aussenraums oder der Abtretung einer Fläche für einen Kindergarten oder von speziellen Nutzungsvorgaben wie der Reservierung von Flächen für den Detailhandel oder der Verpflichtung, preisgünstigen Wohnraum zu erstellen. Ein Mehrwert ist in solchen Fällen nicht bestimmbar, solange das Gesamtpaket nicht klar ist. Dieses muss zwischen der Öffentlichkeit und den Grundeigentümern ausgehandelt werden. Und es ist, abhängig von den Planungsinstrumenten, zusätzlich vertraglich zu sichern. Dabei muss je nach Interessenlage auch die Gemeinde ins Risiko gehen können, etwa durch die Übernahme von Entwicklungskosten, die im Fall eines erfolgreichen Abschlusses der betreffenden Planung eingezogen werden. Reine Geldleistungen als Mehrwertabgabe bei Umzonungen dürften wenig Akzeptanz finden, insbesondere wenn über deren Verwendung später separat bestimmt wird. Die Umsetzung von Art. 5 RPG bietet die Chance, auch Sachleistungen der Eigentümer zuzulassen und klare Grundlagen für ergänzende Verträge zu schaffen. Wichtig ist, dass für ein konkretes Gebiet die Entwicklungsziele, allfällige spezielle Leistungen der Eigentümer und der Nutzungsplan parallel entwickelt und koordiniert festgesetzt werden. Diese inhaltliche und zeitliche Verknüpfung ermöglicht nachvollziehbare, faire und demokratisch kontrollierbare Lösungen. Sie sollen in erster Linie denjenigen zugutekommen, welche im Perimeter der fraglichen Verdichtung leben und wirtschaften.