Uitbreiding Buitenhof de Leistert • juli 2016
04
inleiding
05
hoofdstuk 2 | PROCEDURE AANKOOP
06
hoofdstuk 3 | GEBRUIKSMOGELIJKHEDEN & VERHUUR
08
hoofdstuk 4 | RENDEMENTSBEREKENINGEN
10
hoofdstuk 5 | VASTE EN VARIABELE KOSTEN
12
hoofdstuk 6 | FISCALE INFORMATIE
14
hoofdstuk 7 | FINANCIERING
15
disclaimer en colofon
03
Buitenhof de Leistert is sinds haar opening een van de best gewaardeerde bungalowparken van Limburg op beoordelingssites. Met de uitbreiding van Buitenhof de Leistert wordt beoogd Recreatiepark de Leistert haar eindvorm te geven. Buitenhof de Leistert en Camping de Leistert worden als het ware aan elkaar “gesmeed�. Naast de reeds aanwezige voorzieningen worden in de uitbreiding nog extra voorzieningen gerealiseerd in de vorm van horeca en indoor speelvoorzieningen. De uitbreiding zal bestaan uit moderne recreatiewoningen in een eigentijdse architectuur en traditionele Limburgse vakantieboerderijen. De verhuur wordt ter hand genomen door Recreatiepark de Leistert in samenwerking met diverse tour operators waaronder Roompot Reizen. Gezien de verhuurpotentie bieden de recreatiewoningen van de uitbreiding een mooi rendement en zijn derhalve een prima belegging waar investeren en genieten samen gaan. Kortom een bijzonder project met mooie vooruitzichten. Wij hopen u te mogen begroeten als toekomstige eigenaar van een van de prachtige recreatiewoningen!
Team Arcus Zuid Projectontwikkeling B.V.
2 • Na de getoonde interesse wordt een afspraak gemaakt om in een persoonlijk gesprek geïnformeerd te worden omtrent de aankoop van een recreatiewoning in het project : Uitbreiding Buitenhof de Leistert te Roggel in Limburg. In dit gesprek worden de verschillende mogelijkheden en condities van onder andere de aankoop, fiscaliteiten, financieringsmogelijkheden en de beheer- en gebruiksmogelijkheden belicht.
• Nadat de bouw is gestart zal de projectnotaris u uitnodigen om de akte van levering en eventueel de hypotheekakte op diens kantoor te laten passeren. U koopt dan de kavel behorende bij de recreatiewoning. Bij de notaris worden dan ook de huurovereenkomst met bemiddeling of de huurovereenkomst met garantie (alleen bij 18 pers.) en de inventaris-overeenkomst ondertekend.
• Bij interesse in een recreatiewoning wordt dit middels een koopintentieverklaring vastgelegd. De aspirant-koper kan hierin een financieringsvoorbehoud opnemen. De verkoper neemt het voorbehoud van een minimaal aantal verkochte recreatiewoningen en het verkrijgen van de onherroepelijke omgevingsvergunning in deze koopintentieverklaring op.
• Gedurende de bouw van de recreatiewoning ontvangt u van de aannemer de termijnnota’s. Deze nota’s zijn verbonden aan de voortgang van de bouw en vastgelegd in de aannemingsovereenkomst met woningborg garantie.
• Indien er een financieringsvoorbehoud is opgenomen zal gewacht worden op de goedkeuring van de betreffende geldverstrekker. Zodra deze goedkeuring binnen is of indien er geen voorbehoud voor financiering is opgenomen verzorgt de verkopend makelaar de opmaak van de individuele koopovereenkomst grond en de aannemingsovereenkomst (met woningborg garantie). Deze overeenkomsten worden ter ondertekening aan aspirant-koper verstrekt. Binnen 2 maanden na ondertekening van deze overeenkomsten dient koper een waarborgsom of bankgarantie te deponeren bij de projectnotaris ter grootte van 10% van de betreffende aanneemsom.
• Bij gereedkomen van de recreatiewoning wordt deze aan u opgeleverd. U ontvangt hiertoe een opleveringsprotocol. Na de bouwkundige oplevering en voldoening van alle termijnen wordt de recreatiewoning officieel aan u overgedragen. De verhuur (en eigen gebruik) kan starten nadat de betreffende fase, waar de recreatiewoning onderdeel van uit maakt, volledig verhuurgereed is.
05
3 3.1.
Gebruiksmogelijkheden
Uw recreatiewoning kunt u op verschillende manieren gebruiken;
1) Combinatie van verhuur en eigen gebruik Indien u optimaal wilt genieten van uw recreatiewoning en ook aantrekkelijke opbrengsten uit verhuur wilt generen dan kunt u met ons maatwerk afspraken maken. Het aantal dagen eigen gebruik is mogelijk tot 30, 60 of 180 dagen. 2) Volledige verhuur Voor een optimaal verhuur resultaat stelt u de recreatiewoning het gehele jaar ter beschikking voor de verhuur. Bij de 18 persoons recreatiewoning (boerderij stijl) kunt u ook kiezen voor een vaste, gegarandeerde huuropbrengst gedurende 5 exploitatiejaren.
3.2. Verhuur U kunt uw recreatiewoning door ons laten verhuren in samenwerking met Roompot Reizen. Middels deze samenwerking zal de verhuur van uw recreatiewoning geoptimaliseerd worden. U kunt een tweetal overeenkomsten voor de verhuur afsluiten:
1) Huurovereenkomst met bemiddeling (mogelijk bij alle recreatiewoningen) Bij deze overeenkomst kunt u de duur en omvang van het eigen gebruik zelf bepalen, met een maximum van 30, 60 of 180 dagen. Buiten de perioden van eigen
06
gebruik zullen wij de recreatiewoning voor u verhuren. U ontvangt voor de daadwerkelijk verhuurde perioden een netto huuropbrengst. Deze netto huuropbrengst komt tot stand door de gerealiseerde huuropbrengsten te verminderen met de verhuurbemiddelingsvergoeding (22%). U ontvangt van Buitenhof de Leistert B.V. de netto huuropbrengst inclusief 6% BTW.
2) Huurovereenkomst met garantie (alleen bij 18persoons recreatiewoning) Wij bieden u de mogelijkheid een huurovereenkomst met vaste huuropbrengst ( huurgarantie ) af te sluiten voor de 18-persoons recreatiewoning voor de duur van 5 exploitatiejaren. De recreatiewoning dient dan ook volledig voor verhuur beschikbaar gesteld te worden. Buitenhof de Leistert B.V. zal de woning verhuren op dezelfde manier als onder 1 vermeld, waarbij de verhuurbemiddelingsvergoeding in dit geval 23% bedraagt. Inventaris in relatie tot verhuur Er zijn exclusieve en hoogwaardige inventarispakketten voor de recreatiewoningen ontworpen en samengesteld. Bij de moderne recreatiewoningen heeft u de keuze uit een tweetal lijnen, “Sun” en “Sky”. Bij de recreatiewoningen in Limburgse boerderijstijl hebben wij de stijl “Landelijk” voor u samengesteld. Bij verhuur dient u de recreatiewoning in te richten met de door ons samengestelde, zeer complete, inventarislijnen met als doel het beoogde kwaliteitsniveau in de verhuur te waarborgen en de slagvaardigheid in het beheer te garanderen.
3.3.
Beheer
Het beheer van de voorzieningen en de recreatiewoningen zullen uiteraard met grote zorg door Buitenhof de Leistert B.V. voor u uitgevoerd worden. Het beheer van uw recreatiewoning, de tuinen en de algemeneen centrale voorzieningen worden door een ervaren team van medewerkers vakkundig en met affiniteit voor het vak ter hand genomen.
Deze werkzaamheden worden in de tabel op blz. 11 aangeduid als “services�. Uw recreatiewoning en tuin blijven hierdoor tip top in orde.
1) Voorzieningen. De wegen, het openbare groen, de speeltuinen etc. zullen met zorg worden onderhouden zodat de kwaliteit van de openbare ruimte gewaarborgd blijft. De bestaande centrumvoorzieningen op Recreatiepark de Leistert, welke nog worden uitgebreid, staan ter beschikking aan de toekomstige eigenaren en gasten van (Uitbreiding) Buitenhof de Leistert. 2) Recreatiewoningen. De recreatiewoningen worden verkocht met royale percelen eigen grond inclusief tuininrichting. Het beheer van uw recreatiewoning en tuin zal Buitenhof de Leistert B.V. voor u verzorgen, als onderdeel van de (ver)huurovereenkomst. Er wordt dan zorg gedragen voor onder andere: - Grote schoonmaak (2x per jaar); - Raamzeemservice; - Reinigen dakgoten en hemelwaterafvoeren; - Tuinonderhoud.
07
4
KS = Kids Special, KV = Kindvriendelijk • De vermelde prognoses zijn gebaseerd op volledige verhuur zonder eigen gebruik en marktconforme huurprijzen. 08
• • •
De indicatieve kosten zijn aannames gebaseerd op tarieven en gegevens geldend op de datum van opmaak, derhalve zijn wijzigingen voorbehouden. Alle bovengenoemde bedragen zijn exclusief BTW. Aan dit overzicht kunnen geen rechten worden ontleend. 09
5 Vaste en variabele kosten
Aan het eigendom van uw recreatiewoning zijn jaarlijkse kosten verbonden. Deze kosten worden in dit hoofdstuk omschreven en in de tabel op blz. 11 weergegeven.
Rioolrecht Rioolrechten worden door de gemeente Leudal bij u in rekening gebracht en worden ieder jaar opnieuw vastgesteld.
Onroerende Zaak Belasting (OZB) De OZB is afhankelijk van de WOZ-waarde van uw recreatiewoning. Als uitvoerder van de Wet Onroerende Zaken bepaalt de gemeente Leudal de WOZ-waarde. De Onroerende Zaak Belasting wordt ieder jaar door de gemeente vastgesteld en bij u in rekening gebracht.
Verzekeringen Vanaf de (bouwkundige) oplevering van uw recreatiewoning dient u deze te verzekeren. Het betreft een opstal- en inboedel verzekering. Het in de tabel op blz. 11 genoemde bedrag is een reële inschatting.
Waterschap Het waterschap zuivert afvalwater en zorgt voor schoon oppervlaktewater in o.a. beken, sloten en rivieren. De kosten die hiermee gepaard gaan, worden grotendeels gedekt door de zuiveringsheffing. Met de watersysteemheffing zorgt het waterschap onder andere voor het beheer en onderhoud van sloten, dijken en gemalen. De zuiveringslasten en de watersysteemheffing worden door het waterschap vastgesteld en bij u in rekening gebracht. Gas, elektra en water Net als bij uw eigen huis bent u vrij om uw energieleverancier (gas, elektra) te kiezen. U sluit direct bij de betreffende leverancier een overeenkomst af. De verrekening vindt plaats op basis van werkelijk verbruik. Het in de tabel op blz. 11 vermelde bedrag is een reële inschatting bij gemiddeld gebruik. Het waterverbruik wordt jaarlijks door de exploitant van het park opgemeten. De verrekening vindt plaats op basis van het werkelijke verbruik. Het in de tabel op blz. 11 vermelde bedrag is een reële inschatting bij gemiddeld gebruik.
10
Onderhoud Voor (toekomstige) onderhoudswerkzaamheden aan de recreatiewoning adviseren wij u jaarlijks een bedrag te reserveren. Hiervoor is in de tabel op blz. 11 een jaarlijks reserveringsbedrag opgenomen. Retributie/parkbijdrage De retributie/parkbijdrage wordt door de exploitant bij u in rekening gebracht volgens de omschrijving in de koopovereenkomst grond. Deze bijdrage is o.a. voor het algemeen toezicht, de afvalinzameling, onderhoud aan infrastructuur, rioleringen, algemene groen- en speelvoorzieningen, instandhouding straatverlichting, het leveren van televisiesignaal en internet en onderhoud van de centrale voorzieningen. Services Als onderdeel van de verhuurovereenkomst zal de exploitant een aantal onderhoudswerkzaamheden uitvoeren, de zogenaamde (huishoudelijke) services. Deze services bestaan uit grote schoonmaak (2x per jaar), raam zeemservice, tuinonderhoud en reinigen dakgoten en hemelwaterafvoeren. De kosten voor deze huishoudelijke services worden bij u in rekening gebracht. Voor nadere informatie en details verwijzen wij u naar de desbetreffende verhuurovereenkomst.
De indicatieve kosten zijn gebaseerd op tarieven en gegevens, geldend op de datum van opmaak, derhalve wijzigingen voorbehouden. Aan dit overzicht kunnen geen rechten worden ontleend. Waar van toepassing zijn de bedragen excl. BTW. 11
6 Fiscale informatie
Als toekomstig eigenaar wilt u natuurlijk ook weten wat de fiscale behandeling is van een recreatiewoning in de uitbreiding van Buitenhof de Leistert. De fiscale regels verschillen al naar gelang het gebruik van de recreatiewoning en de fiscale positie van de eigenaar. Hier beperken wij ons tot de in Nederland wonende particulier die de recreatiewoning geheel of gedeeltelijk gaat verhuren. Voor meer informatie en andere situaties kunt u zich desgewenst laten adviseren door een adviseur van WEA belastingadviseurs.
WEA Accountants en Adviseurs Middelburg Park Veldzigt 75 4336 DX Middelburg T: +31 (0)118 65 63 65
Inkomstenbelasting Voor u als particuliere belegger wordt de recreatiewoning als inkomen uit sparen en beleggen in box 3 aangemerkt. De inkomsten uit sparen en beleggen bestaan uit een fictief rendement van 4% over het saldo van de waarde van de woning (de WOZ-waarde, die jaarlijks wordt vastgesteld ) minus de financiering op de recreatiewoning per 1 januari. De belastingheffing in box 3 bedraagt 30 procent, waardoor de effectieve jaarlijkse belastingdruk 1,2% (30% van 4%) bedraagt van de waarde minus de financiering op de recreatiewoning. Fiscaal wordt fictief 4% rendement over de waarde van de woning belast. Als het echte rendement hoger is dan 4%, dan betaalt u over het meerdere geen inkomstenbelasting.
12
Bij verkoop van de recreatiewoning is de waardestijging onbelast.
Omzetbelasting Als u de recreatiewoning geheel of gedeeltelijk verhuurt in het kader van het vakantiebestedingsbedrijf, vormt de exploitatie van de recreatiewoning een onderneming voor de omzetbelasting, ook als u de recreatiewoning als privĂŠ-persoon koopt. Dat betekent dat u - afhankelijk van het gebruik - alle in de koopprijs van de recreatiewoning en inventaris begrepen omzetbelasting of een gedeelte daarvan van de Belastingdienst kunt terugontvangen. Als u de omzetbelasting terugkrijgt, is de investering in de woning dus tot 21% lager. Na aankoop van de recreatiewoning kunt u de omzetbelasting op door u betaalde facturen voor de woning in aftrek brengen volgens de verhouding zakelijk gebruik/totaal gebruik van de woning. De omzetbelasting die ziet op zakelijke activiteiten - de verhuur van de recreatiewoning - is aftrekbaar. Het deel dat ziet op privĂŠ-gebruik (eigen gebruik) van de recreatiewoning is niet aftrekbaar. Verhuurt u de recreatiewoning voor 90% en heeft u 10% eigen gebruik, dan ontvangt u in principe 90% van de omzetbelasting op de aankoop van de recreatiewoning terug. Gedurende 10 jaar volgt de fiscus jaarlijks het gebruik van de recreatiewoning. Als het gebruik in enig jaar binnen deze 10 jaarstermijn afwijkt van de verdeling bij de aanvang van de verhuur, dan zal er een correctie van omzetbelasting volgen. Voor inventaris geldt dat u alle omzetbelasting bij aan-
koop kunt terugvragen van de fiscus. Gedurende 5 jaar volgt de fiscus het gebruik van het inventaris. Gebruikt u de recreatiewoning en daarmee ook de inventaris privé dan volgt per jaar een correctie voor privé-gebruik van de inventaris.
gebruikneming kan belast zijn met omzetbelasting en overdrachtsbelasting. Een doorverkoop van de recreatiewoning na twee jaren zal steeds tot overdrachtsbelasting leiden.
Over de verhuuropbrengst dient u 6% omzetbelasting aan de Belastingdienst af te dragen. De afdracht van omzetbelasting en de teruggaaf van op facturen betaalde omzetbelasting vindt plaats door middel van een aangifte omzetbelasting, die in het begin per kwartaal gedaan dient te worden. Indien de per saldo op jaarbasis af te dragen omzetbelasting minder dan € 1.883 bedraagt, kan de kleine ondernemersregeling (k.o.r.) toegepast worden. Onder saldo wordt verstaan de af te dragen omzetbelasting over de huur (6%), minus de door u op facturen betaalde omzetbelasting. De kleine ondernemersregeling in de omzetbelasting houdt in, dat u in het geheel geen omzetbelasting af hoeft te dragen als het te betalen saldo op jaarbasis minder is dan € 1.345. Indien het saldo ligt tussen € 1.345 en € 1.883 vindt een vermindering van af te dragen omzetbelasting plaats. Het niet hoeven afdragen van omzetbelasting op grond van de kleine ondernemersregeling betekent een direct voordeel voor u. Ook bij het bezit van meerdere recreatiewoningen kan de kleine ondernemersregeling nog voordeel opleveren.
Overdrachtsbelasting Over de aanschaf van de nieuw te bouwen recreatiewoning is omzetbelasting verschuldigd en geen overdrachtsbelasting. Een doorverkoop van de recreatiewoning vóór, op of binnen twee jaar na de eerste in-
13
7 Financiering
14
De financiering van uw recreatiewoning vraagt een zorgvuldige afstemming tussen uw wensen en de mogelijke invulling. De samenwerking met Leisure Finance te Oirsbeek staat garant voor een invulling op maat.
Leisure Finance Paul Spatzker Lemmens Dorpstraat 98 6438 JX Oirsbeek
Leisure Finance biedt u verschillende mogelijkheden bij diverse financiĂŤle instellingen specifiek gericht op Uitbreiding Buitenhof de Leistert.
Telefoon: 046 - 411 32 96 Mobiel: 06 - 31 595 595 Email: info@leisurefinance.nl
DISCL AIMER Alhoewel Ontwikkelingsmaatschappij Dresenhof B.V. redelijkerwijs alles in het werk stelt om ervoor te zorgen dat de informatie in deze brochure accuraat en actueel is, is het toch mogelijk dat de brochure onjuistheden, verouderde informatie of typefouten bevat. Daarom geeft Ontwikkelingsmaatschappij Dresenhof B.V. geen garanties over de juistheid of volledigheid van de informatie in deze brochure.
verantwoordelijkheid voor eventuele foutieve of onvolledige informatie in deze brochure. Ontwikkelingsmaatschappij Dresenhof B.V. behoudt zich het recht voor om ten alle tijden, zonder nadere kennisgeving, aanvullingen, verbeteringen, correcties en/of wijzigingen in de brochure en deze disclaimer aan te brengen.
Verder aanvaardt Ontwikkelingsmaatschappij Dresenhof B.V. geen enkele aansprakelijkheid, verplichting of
COLOFON Initiatief / ontwikkeling
Fiscaliteit
Verkoop
Financiering
T: 046 – 439 88 99 E: info@tweedehuisspecialist.nl
Verhuur
T: 046 – 411 32 90 E: info@arcuszuid.nl
Partner in verhuur (touroperator)
15