Weniger ist mehr

Inflation, Zinserhöhungen, Pandemie, Ukraine-Krieg, Energiekrise – eine lange Liste an Herausforderungen, die an den Kapitalmärkten und auch bei alternativen Investments für eine hohe Volatilität sorgen. Gelten Sachwerte grundsätzlich als inflationssichere Krisengewinner, stehen sogar sie aktuell vor einigen Unsicherheiten. Dennoch lautet die Devise: Besser jetzt investieren, bevor das eigene Vermögen dahinschmilzt – und zwar auch oder gerade in Sachwerte.

Trotz der anhaltenden Schwierigkeiten zeigen Sachwertinvestitionen ihre Resilienz. Das zeigt zumindest die Analyse von SCOPE. Ab dem 2. Quartal 2021 ist das vorher rückläufige Emissionsvolumen für geschlossene Publikums-AIF sowie für Vermögensanlagen wieder gestiegen. Dieser Trend hielt den Rest des Jahres an, was für ein Gesamtvolumen von 764 Mio. Euro in 2021 sorgte. Insgesamt legten Anleger im vergangenen Jahr 1,29 Mrd. Euro in geschlossene Publikums-AIF an. Auffällig war dabei, dass trotz wachsendem Volumen die Anzahl der Neuzulassungen rückläufig war. Während es 2020 noch 32 zugelassene AIF gab, waren es 2021 insgesamt nur 24 AIF. Diese Entwicklungen haben sich in H1 2022 fortgesetzt. Zwölf neu zugelassene, geschlossene Publikums-AIF erreichten hier ein Emissionsvolumen von rund 600 Mio. Euro. SCOPE rechnet bis zum Ende des Jahres mit einem Emissionsvolumen von 1 Mrd. Euro. Bei einer geringeren Anzahl von Emissionen steigt dieses aktuell also doch wieder auf Vor-Corona-Niveau. Wie gewöhnlich dominieren Investitionen in Immobilien den Markt. Laut SCOPE belastet die Zinswende aber vor allem offene Immobilienfonds. Risiken von Immobilienportfolios sind seit 2021 leicht gestiegen, die Vermietungsquote ist auf 94 % gesunken, was sich negativ auf die Renditen auswirkt. Kein Wunder also, dass die Nettomittelzuflüsse hier rückläufig sind. 2021 lagen diese bei 4,7 Mrd. Euro (2020: 6,5 Mrd. Euro). Dennoch waren die Investitionen der OIF nur leicht rückläufig, von 8 Mrd. Euro in 2020 auf 7,2 Mrd. Euro in 2021.

Weitere Auswirkungen sind schwierig abzusehen, der Trend bleibt bei weniger Emissionen, mehr Volumen. In unserem Sachwertekompass 2022 finden Sie einen aktuellen Überblick über Sachwert-Investitionsmöglichkeiten von einigen der wichtigsten Anbieter der Branche. (lb)

Alternative Investmentfonds (AIF)

Energie und Infrastruktur, Private Equity, Multi Asset

Investitionsvorhaben Entwicklung Wohnimmobilien USA, Dachfonds-Portfolien

Immobilien-Portfoliofonds/ Immobilien

2 Portfoliofonds global diversifiziert, 1 Club Deal - Life Science Immobilien USA

Mindestinvestition ab 10.000 Euro je 5.000 Euro (Portfoliofonds)/25.000 US-Dollar (Club Deal)

AIF geschlossener Publikumsfonds, AIF offener Spezialfonds

Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien/ Wohnimmobilien in Deutschland

Euro (PublikumsAIF), 8.000 Euro (offener Spezialfonds)

Geschlossener Publikums-AIF

Publikums-AIF, Spezial-AIF, Wertpapiere AIF, OIF

Wohnimmobilien Deutschland, Bestandsentwicklung Gewerbeimmobilien Nahversorgungsimmobilien

Geschäftsleitung

EK-Vertrieb-gesamt@ hannover-leasing.de info@heh.fonds.de info@hmw.ag s.litterscheidt@ htb-group.de geschlossene P-AIF und SAIF sowie Sondervermögen AIF, Direktinvestment Storageimmobilien, Flugzeuge

Investitionsvorhaben Gewerbeimmobilien, Wohnimmobilien (Publikums-AIF HL Augsburg Office GmbH & Co. geschlossene Investment KG)

Storageimmobilien (in Vorbereitung)

AIF (Venture Capital für Privatanleger: MIG Fonds 17 seit April 2022 in Platzierung)

Unternehmensbeteiligungen

Immobilien-Zweitmarktfonds

Betreiberimmobilien Pflegeheime und Hotels, für 2023 ist ein ganzjährig verfügbarer Dachfonds mit 10.000 Euro Mindestbeteiligung in Vorbereitung

Produktspektrum Publikums AIF Spezial AIF

Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, neues Produkt im Value Add Bereich für Q4 2022 geplant

Spezial-AIF, Private Placement (Namensschuldverschreibung), Inhaberschuldverschreibung

Bestand und Projektentwicklungen

Geschl. inländischer Publikums-AIF mit nachhaltigkeitsbezogenem Anlageziel, Artikel-9-Fonds

Anl. z. Stromerzeugung an Land (Wind/Photovoltaik)

Publikums- und Spezial-AIF

Publikums-AIF AIF

Gewerbeimmobilien, Rail, Private Equity Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien Wohn- und Gewerbeimmobilien

Bei sonstigen Vermögensanlagen entsprachen die Entwicklungen 2021 SCOPE zufolge dem Trend der AIF: weniger Angebote, mehr Volumen. Wie auch im letzten Jahr ist unser Sachwertekompass in die Kategorien „Alternative Investmentfonds (AIF)“ und „Sonstige Investments“ aufgeteilt. Hier finden Sie nun weitere Vermögensanlagen, Direktinvestments, Anleihen und weitere Produkte des Sachwert-Spektrums. (lb)

Sonstige Investments

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In Kooperation mit finanzwelt: Die Zinsen steigen für Immobilien. Ist das ein Problem für Ihr Geschäftsmodell? finanzwelt: Nachhaltigkeit liegt im Trend. Wie nachhaltig ist die Carestone-Gruppe?

Das Thema Nachhaltigkeit ist mittlerweile für Unternehmen immer mehr zum Wettbewerbsfaktor gereift. Investoren erwarten heute, dass Firmen nachhaltig agieren. In diesem Kontext spielen die sogenannten ESG-Kriterien eine zentrale Rolle. Auch die Immobilienwirtschaft kann sich diesem Megathema nicht entziehen. Nachhaltiges (grünes) Bauen ist das Schlagwort. Welchen Stellenwert der Nachhaltigkeit in der Carestone Group GmbH beigemessen wird, dazu stand Sandro Pawils, Chief Sales Officer, Rede und Antwort.

Sandro Pawils» Natürlich spüren auch wir die Auswirkungen höherer Zinsen, aber die grundlegende Nachfrage nach Pflegeimmobilien bleibt hoch. Ein Engagement bei seniorengerechtem Wohnraum ist nach wie vor attraktiv – zumal weiterhin deutlich weniger davon gebaut wird als benötigt. Das haben Privatanleger erkannt, die nicht nur aufgrund von Niedrigzins und staatlichen Förderprogrammen in Immobilien investiert haben. Und selbstverständlich auch institutionelle Anleger, die Vermögen mithilfe von Sachwerten vor der Teuerung schützen möchten und ihr Portfolio zudem möglichst in Richtung ESG (Environment, Social, Governance) weiterentwickeln wollen.

Pawils» Nachhaltigkeit im sozialen Sinne ist tief in unsere Firmen-DNA eingeschrieben, denn wir schaffen Wohnraum für die Pflegeplätze, die die Menschen so dringend benötigen. Diese Komponente ergänzen wir jetzt durch eine verstärkte ökologische Nachhaltigkeit. Insgesamt orientiert sich unsere Nachhaltigkeitsstrategie systematisch an gesellschaftlichen Megatrends: am demografischen Wandel durch die rasante Alterung der Bevölkerung, an Gesundheit und Sicherheit in einem immer urbaner werdenden Umfeld – und natürlich am Klimaschutz. Damit ist Carestone der erste offensiv auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Pflegeimmobilienentwickler in Deutschland. finanzwelt: Ist das auch ein Vertriebsthema? finanzwelt: Interessieren sich Anleger derzeit nicht nur für die ausufernde Inflation? finanzwelt: Wie kann das Carestone sicherstellen? finanzwelt: Ist nachhaltiges Bauen denn auch ein Thema für Carestone?

Pawils» Wir sind überzeugt, dass nur nachhaltige Immobilien markt- und zukunftsfähig sind. Immobilieninvestments müssen daher viel stärker in langfristigen ökologischen und sozialen Mehrwerten gedacht werden. Das ist nicht nur für die künftigen Nutzer entscheidend, wie unsere Trendstudie ‚Urbanes Leben im Alter‘ belegt. Auch für institutionelle Investoren werden ESG und Impact Investing immer wichtiger. Letzteres ist inzwischen für fast die Hälfte aller Großanleger der bevorzugte Ansatz zur Umsetzung von Nachhaltigkeit in ihren Portfolios, wie eine aktuelle Umfrage des britischen Vermögensverwalters Schroders ergeben hat. Demnach hat das Thema im Vergleich zu 2021 noch einmal erheblich an Bedeutung gewonnen.

Pawils» In solchen Krisenzeiten suchen Anleger vor allen eins: Stabilität. Und dafür steht ‚Betongold‘ seit jeher. Kombiniert mit dem riesigen Marktpotenzial durch den demografischen Wandel ist bei Pflegeimmobilien richtig, wer Vermögen schützen oder auch fürs Alter vorsorgen will. Zudem haben Pflegeimmobilien von Carestone nicht nur lange Mietlaufzeiten von über 20 Jahre und länger, sondern auch eine sogenannte Wertsicherungsklausel, die die Mieten automatisch den Verbraucherpreisen anpasst und somit einen automatischen Inflationsschutz bietet. Wir bieten damit nicht nur eine nachhaltige und sinnstiftende Geldanlage, sondern auch die Aussicht auf robuste Renditen und hervorragende Beratung durch geschulte Experten. Für diese Servicequalität sind wir als Marktführer mehrfach ausgezeichnet worden, zum Beispiel durch FOCUS-MONEY.

Pawils» Durch Projektentwicklung, Umsetzung und Vermarktung aus einer Hand. Unsere hohen Qualitätsstandards lassen wir regelmäßig von der DEKRA überprüfen und setzen darüber hinaus ausschließlich auf exzellente Betreiber an passenden Standorten. Damit stellt Carestone das größte bundesweit verfügbare Angebot an Pflegeimmobilien bereit, aus dem jeder Anleger nach seinen individuellen Bedürfnissen auswählen kann.

Pawils» Absolut. In der EU sind Immobilien über ihren gesamten Lebenszyklus für rund 40 % der Treibhausgasemissionen verantwortlich. Dieser Verantwortung stellen wir uns und richten unser Geschäft konsequent auf Nachhaltigkeit aus. Dazu ist ein ganzheitlicher Ansatz erforderlich, denn die Herausforderungen reichen vom Beton am Bau, bei dessen Herstellung viel CO2 ausgestoßen wird, bis hin zu einem energie- und wassereffizienten Betrieb. Eine Lösung demonstrieren wir aktuell mit unserem nachhaltigen Pilotprojekt im hessischen Kalbach. Dort errichten wir erstmals ein Seniorenwohngebäude in klimaschonender Holz-Modulbauweise. Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) wird das gesamte Projekt zertifizieren und es wird von der KfW aus dem NH-40-Programm gefördert. In Zukunft wollen wir weitere Neubauprojekte so gestalten. finanzwelt: Macht Carestone Nachhaltigkeit transparent? Pawils» In jedem Fall. Wir haben unseren ersten Nachhaltigkeitsbericht vorgelegt und einen ESG-Beauftragten ernannt. Denn Nachhaltigkeit braucht Daten, Indikatoren und Öffentlichkeit – sonst scheitert sie unter den Bedingungen eines kompetitiven Marktes. Wir machen die entscheidenden Indikatoren messbar und transparent. Damit beweisen wir unsere Vorreiterrolle bei Planung, Realisierung und Vermarktung von nachhaltigem Wohnraum für das Alter oder die Pflege. Carestone erreicht schon heute einen der weltweit besten Plätze unter Immobilien-Projektentwicklern im Ranking der renommierten ESG-Ratingagentur Sustainalytics. Ein weiterer Beleg für unser Engagement in diesem Bereich ist unser Beitritt zur Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen. Dort fördern wir die Entwicklung nachhaltiger Standards im stark wachsenden Segment der Pflegeimmobilien. (lvs)

Die Inflation hat auch den Bereich Baufinanzierung fest im Griff. Die Bauzinsen haben infolge der Teuerung und entsprechenden Leitzinsanpassungen seit Jahresbeginn eine regelrechte Berg- und Talfahrt hinter sich. Während sie im Januar noch bei 1 % lagen, sind sie mittlerweile durchschnittlich auf 3,03 bis 3,25 % geklettert (Stand: 01. September 2022, Quelle: Sparkasse). Obwohl im August eine kurze Erholung in Sicht war, nähern sie sich jetzt wieder Höchstständen – mit entsprechenden Auswirkungen auf die Märkte.

Neben der Leitzinsanpassung der EZB auf 1,25 % als Reaktion auf die Inflation sieht Baufinanzierungsexperte

Tomas Peeters, CEO von Bilthouse und Baufi24, im sogenannten „antizyklischen Kapitalpuffer für Wohnimmobilienkredite“ einen weiteren wichtigen Faktor für die aktuellen Entwicklungen. „Dieser sichert die Bank gegen den Fall einer Immobilienblase und damit verbundene Kreditausfälle ab. Die BaFin verlangt von baufinanzierenden Kreditinstituten, diesen Puffer bis Februar 2023 von 0 auf 0,75 % der risikogewichteten Aktiva anzuheben. Als Folge verteuert sich der Kreditzins um etwa 0,1 %,“ erklärt Peeters. Zudem merke man bereits seit Januar, dass Banken die Kriterien bei der Kreditvergabe anziehen würden. Persönliche Situation, Haushaltsrechnung und Immobilienbewertung würden strenger begutachtet werden. Damit platzt für viele Menschen in Deutschland der Traum vom Eigenheim. Denn grundsätzlich ist es im aktuellen Umfeld insgesamt schwieriger, überhaupt eine entsprechende Finanzierung zu erhalten, hohe Zinsen und Tilgungsraten tun ihr Übriges. So ist es für viele unmöglich geworden, einen Immobilienkredit zu stemmen. Diese Entwicklung hat auch Peeters beobachtet. Der Baufi24-CEO sieht aber auch Trends, die auf eine Entspannung der Lage hindeuten: „Die Baukosten stabilisieren sich langsam, während der Fachkräftemangel seinen Höhepunkt überschritten zu haben scheint – auch Handwerker sind wieder eher verfügbar“, so Peeters.

Stabilität trotz Unsicherheit

Robert Annabrunner, Leiter Drittvertrieb Deutschland Private Bank Germany bei der DSL Bank, sieht eine große Unsicherheit in der Gesellschaft in Bezug auf kommende Wirtschaftsentwicklungen. Angesichts der teureren Baufinanzierungen sei es nicht verwunderlich, dass sich private Haushalte beim Kauf von Immobilien zurückhielten. „Fakt ist aber auch, dass Wohnraum in Deutschland knapp ist und vielerorts ein deutlicher Nachfrageüberhang besteht. Angesichts viel zu niedriger Fertigstellungszahlen wird sich daran in absehbarer Zukunft auch nichts ändern. Darum rechnen wir damit, dass die derzeitige Situation am Wohnimmobilienmarkt nicht von Dauer sein wird, sondern nur eine temporäre leichte ‚Preisdelle‘ darstellt“, so Annabrunner. Thomas Hein, Leiter Vertrieb Immobilienfinanzierung bei der ING, sieht zudem positive Entwicklungen: „Bezogen auf die ING Deutschland betrug das Bestandsvolumen in der Baufinanzierung zum Ende des 2. Quartals 2022 rund 85,9 Mrd. Euro (Q2 2021: 82,3 Mrd. Euro). Das Netto-Wachstum zeigte sich dank einer hohen Anzahl an Prolongationen und Anschlussfinanzierungen mit 1,8 Mrd. Euro im 2. Quartal stabil (Q2 2021: 1,1 Mrd. Euro.).“ Dennoch wagt Hein kaum eine Prognose für die kommenden Monate. Viele unsichere Rahmenbedingungen sorgten für Volatilität. „Wir gehen von weiteren Zinserhöhungen bis zum Jahresende aus, allerdings nicht mehr in der Größenordnung wie wir sie im 3. Quartal gesehen haben.“

Richtige Unterstützung für Kunden

Wie können nun aber Beraterinnen und Berater ihre Kunden am besten beim Thema Baufinanzierung unterstützen?

„Wir sehen seitens der Banken derzeit eine geringere Bereitschaft, das Risiko einer Baufinanzierung mit einem Beleihungsauslauf von 100 % zu tragen.

Wer zusätzliches Eigenkapital über die Erwerbsnebenkosten hinaus in Höhe von 5 bis 10 % des Kaufpreises mitbringt, hat bessere Chancen auf eine Finanzierungszusage“, rät Peeters. „Durch das veränderte Marktumfeld geraten auch Finanzprodukte wie der Bausparvertrag wieder in den Fokus der Baufinanzierenden: Er war in den vergangenen zwölf Jahren aufgrund des Niedrigzinsumfelds selten vorteilhaft für Kunden.“ Durch die neue Zinssituation sei eine Garantie auf ein zinsgünstiges Darlehen nun aber wieder reizvoller. Beim Auslaufen der Festzinsbindung der Baufinanzierung nach fünf bis zehn Jahren stellten Bausparkassen oft grundbuchliche Nachrangdarlehen. Das bedeute für Kunden wesentlich günstigere Konditionen bei der Anschlussfinanzierung. Hein setzt vor allem auf eine Beratung zu Energiesparmöglichkeiten. Aktuell gewinne dieses Thema deutlich an Relevanz. „Energetische Sanierungen oder Modernisierungen helfen einerseits, die Nebenkosten zu reduzieren und sichern andererseits die Wertstabilität einer Immobilie“, so Hein.

Laut Annabrunner hätten sich die Beratungsinhalte in der aktuellen Lage insgesamt nicht geändert. Auch er hält den Bausparvertrag für einen attraktiven zusätzlichen Finanzierungsbaustein. Zwei weitere wichtige Themen seien seiner Meinung nach ebenfalls nachhaltiges Bauen sowie energetische Sanierungen und Modernisierungen. Ein Blick auf die Energiebilanz sei schon länger ein wichtiger Punkt in der Beratung. „Dazu gehört natürlich auch immer die umfassende Information über alle Fördermöglichkeiten“, findet Annabrunner. Zudem sei Zinssicherung ein weiterer wichtiger Bestandteil der Beratung. Im Neugeschäft sollten Beratende auf lange Zinsbindungen setzen, zügige Umschuldungen oder Forward-Darlehen seien die Lösung bei Anschlussfinanzierungen. „Klar ist, dass die Bedeutung von qualifizierter fachlicher Beratung wächst und in Zukunft wichtiger sein wird denn je.“ (lb) Anzeige