// INTERVIEW OP MAAT
Amsterdam als middelpunt van een wereldwijde vastgoedportefeuille Door Harry Geels
Na de sterke prestaties, geen enkel jaar zonder ‘outperformance’, van het Kempen European Property Fund komt KCM met een wereldwijd beleggend vastgoedfonds. We spraken met Matthijs Storm, Head of Real Estate, die vol vertrouwen is over deze nieuwe stap. Het beleggingsproces voor vastgoed bij KCM is in zijn ogen doortimmerd en makkelijk schaalbaar. Wereldwijd worden bovendien de mogelijkheden om outperformance te behalen groter. Het nieuwe fonds zal een UCITS-structuur hebben, zoals bijna alle fondsen van KCM. Storm: ‘Regelgeving als UCITS en AIFMD is alleen maar goed voor professionele partijen zoals wij.’
Kunt u wat achtergrondinformatie geven over beleggen in vastgoed bij KCM?
40
FINANCIAL INVESTIGATOR
‘In de vastgoedgroep van KCM doen we actief en slim passief beheer. Dat actieve beheer doen we in Europa en gaan we binnenkort ook wereldwijd doen. Het passieve beheer vindt plaats op basis van Fundamental Indexation (FI), eigenlijk een slimmere vorm van passief beheer, waarbij er gekozen is voor de methodiek van Research Affiliates. De vastgoedaandelen worden hierbij eenmaal per jaar herwogen op basis van drie fundamentele factoren: huurinkomsten, EBITDA en dividend.’
We delen het universum in clusters op. Binnen de clusters hebben aandelen een hoge correlatie. Tussen de clusters is weinig correlatie. Meestal is een cluster gecentreerd rond een bepaalde valuta, omdat het valutaeffect vaak dominant is. Bijna al onze peers doen wel aan top-down asset- en sectorallocatie-‘bets’. Veel van hen hebben underperformance laten zien, wat dus niet verwonderlijk is, want valutabewegingen zijn de laatste jaren groot geweest. De ‘active share’ die we niet gebruiken tussen de clusters en sectoren, zetten we juist wel in binnen de clusters en sectoren.’
Hoe zit jullie werkwijze voor actief beheer in elkaar?
Hoe ziet het beleggingsproces er verder uit?
‘Wij zijn bottom-up beleggers en neutraliseren zoveel mogelijk de risico’s op macro-economisch niveau. We zitten dus liever in een dominant winkelcentrum in Madrid dan in een wijkwinkelcentrum in Dordrecht. Wij zijn goed in het selecteren van vastgoedaandelen. Zelfs in landen waarvan de meeste analisten, en wellicht wijzelf, vinden dat ze er niet goed op staan, kunnen we derhalve goede vastgoedaandelen vinden. Als beleggers de diverse valutarisico’s niet willen lopen, kunnen ze die eventueel zelf afdekken.
‘Ons proces begint bij het verzamelen van informatie. Er zijn eigenlijk twee belangrijke databronnen: de informatie over het bedrijf zelf, zoals EBITDA, yield, et cetera, en de data die een belegger helpen een visie te ontwikkelen op de kwaliteit van het vastgoed van de verschillende vastgoedmaatschappijen. Het gaat om vragen als waar de winkelcentra zitten, en waar ze zich op richten, bijvoorbeeld meer op ‘convenience’ of juist meer op ‘leisure’. Of, in welke steden of wijken de kantoren liggen en of die kantoren duurzaam zijn of niet. Bij dit soort informatie is een trend gaande. Waar je
NUMMER 3 / 2014