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UPPER WEST, Berlin

6. Jahrgang 03/2013 € 6,80

UPPER WEST, BERLIN Moderner Nutzungsmix an einem Standort mit Geschichte

SPECIAL: BREEAM

RGM – ERFOLGREICH IM AUSLAND

Sustainable Real Estate

Interview mit Nils Lueken

THE:SQUARE3

RHEINWERK 3 Der Bonner Bogen wird vollendet

Mammutprojekt der Moritz Gruppe in Berlin

OPG / HAFEN OFFENBACH Größtes Entwicklungsareal am Wasser in Rhein-Main

GROSSBAU PROJEKT REPORTER Informationssystem für Großbauprojekte


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EDITORIAL 3

GUTE STIMMUNG IN DEN MÄRKTEN Die Stimmung unter den deutschen Immobilienexperten verbessert sich stetig. In nahezu allen Assetklassen herrscht Optimismus und eine positive Grundhaltung. Ganz vorneweg die Entwickler und Anbieter von Wohnimmobilien, die aus dem Lachen nicht mehr herauskommen, weil die Preise zumindest in den Ballungsräumen nur die Richtung nach oben kennen. Davon profitieren auch Bestandshalter durch hohe Nachfrage bei steigenden Mieten. Das allgemeine Investmentklima ist gut und auch die Situation bei den Banken hätte man nach Lehman schlimmer erwartet. Es haben sich zwar zwei Schwergewichte und einige kleinere Anbieter aus dem Markt der gewerblichen Immobilienfinanzierung verabschiedet, aber Projektentwickler mit ausreichend Eigenkapital und einem ordentlichen track record finden weiterhin Institute, die solide Projekte finanzieren. Sehr aktiv sind hier z. B. die regional tätigen Sparkassen (siehe Interview mit Andreas Bahners von der Stadtsparkasse Düsseldorf), die ein wachsendes Neugeschäft verzeichnen. Die Nachhaltigkeit von Immobilien wird notwendigerweise zu einer Grundvoraussetzung für die Investmentfähigkeit, und unterschiedliche Zertifizierungen konkurrieren um den Markt der großen Developments. Wir vom DEAL-Magazin freuen uns, Ihnen erstmalig in einem englischsprachigen Special das internationale BREEAM-Zertifikat vorstellen zu können, mit dem europaweit bisher rund 17.000 Gewerbeobjekte zertifiziert wurden. Die Zeichen im Umfeld der MIPIM in Cannes stehen also gut für ein weiteres erfolgreiches Immobilienjahr, in dem sich auch das DEAL-Magazin weiter entwickeln wird, um im sechsten Jahr in Folge mit steigender Performance zu glänzen. Denn wir streben in 2013 die 10 Mio. Page Impressions unserer Online-Plattform an. Mit besten Grüßen

Bernd Eger

Andreas P. Lienig

Geschäftsführer und Chefredakteur

Herausgeber Region NRW


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4 INHALT

06 TITELSTORY 06

UPPER WEST, BERLIN Moderner Nutzungsmix an einem Standort mit Geschichte

PROJEKTENTWICKLUNG 12

THE:SQUARE3 Mammutprojekt der Moritz Gruppe in Berlin

24

Rheinwerk 3 Das Zukunftsbüro am Rheinufer

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16

IMMOBILIENFINANZIERUNG 16

Stadtsparkasse Düsseldorf Individuell und kundennah

IMMOBILIENINFORMATION 28

Großbau Projekt Reporter Deutschlands erfolgreiches Informationssystem für Großbauprojekte

57

Mehr Marktteilnehmer braucht das Land Immonet und Asset Profiler kooperieren mit der Investment-Immobilien-Plattform

24

IMMOBILIENZERTIFIZIERUNG 31

44

MAGAZINE SPECIAL: Driving sustainable Real Estate and creating value

STADTENTWICKLUNG 44

Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft OPG Flächenpotentiale nutzen für mehr Lebensqualität

50

Mannheimer Glückstein-Quartier Chance für Visionäre – Zukunft für Unternehmer

50

SYSTEMGASTRONOMIE 52

chicco di caffè auf Expansionskurs Kaffeedienstleister eröffnet 2013 weitere Bars

54

FACILITY MANAGEMENT 54

RGM – Erfolgreiche Auslandsaktivitäten Interview mit Nils Lueken

IMMOBILIENSOFTWARE 58

FlowFact Interview mit Steffen Schaack, Vice President und Leiter Bereich Real Estate Industry

DEAL-MAGAZIN 03 62

Editorial Vorschau/Impressum

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www.strabag-real-estate.com

YOUR PARTNER IN REAL ESTATE MANAGEMENT

Als einer der führenden Projektentwickler Deutschlands hat die STRABAG Real Estate GmbH das moderne Berliner Stadtbild durch attraktive Hotel- und Büroimmobilien mitgeprägt. Als neue Adresse kommt nun ein spektakuläres Landmark-Gebäude hinzu. Das „Upper West“ wird als markantes Hochhaus am Breitscheidplatz künftig den Beginn des Kurfürstendamms im Zentrum der City-West markieren. Hier verdichtet sich der Stadtteil zu einer Mischung aus Kultur und Unterhaltung, repräsentativem Arbeiten und Wohnen sowie fast unbegrenzten Einkaufsmöglichkeiten in nächster Nähe zu den Parkanlagen des Tiergartens. Überzeugen Sie sich von den maßgeschneiderten Einzelhandels- und Bürolösungen in einer Immobilie, die alles andere als gewöhnlich ist.

STRABAG Real Estate GmbH Bessemerstr. 42b, 12103 Berlin Tel. +49 30 202975-12, Fax +49 30202975-19 sre.berlin@strabag.com


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UPPER WEST, BERLIN MODERNER NUTZUNGSMIX AN EINEM STANDORT MIT GESCHICHTE

Interview mit Thomas Hohwieler, Gesch채ftsf체hrer der STRABAG Real Estate GmbH


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TITELSTORY 7

Herr Hohwieler, seit kurzem engagiert sich STRABAG Real Estate bei einem echten Leuchtturmprojekt in Berlin. Bitte erläutern Sie uns, um was es sich dabei konkret handelt? Thomas Hohwieler: Der Begriff „Leuchtturmprojekt“ trifft es auf den Punkt. Wir sind dabei, ein Projekt vorzubereiten, bei dem wir in Kürze mit dem Bauen beginnen werden, direkt neben der Gedächtniskirche bzw. am Kurfürstendamm in Berlin-Charlottenburg an einem der Top-Standorte der Bundeshauptstadt. Bei dem Projekt handelt es sich im Wesentlichen um ein knapp 120 m hohes Towergebäude, das zum Breitscheidplatz durch ein siebengeschossiges Riegelgebäude ergänzt wird. Voraussichtlich wird unser UPPER WEST künftig das dritthöchste Gebäude in Berlin sein. Das Projekt wurde zunächst von einem anderen Projektentwickler initiiert. Bitte erläutern Sie uns die Historie des Grundstückes und die Hintergründe für den Erwerb durch Ihr Unternehmen. Thomas Hohwieler: Die Bebauung des Grundstücks war in vielerlei Hinsicht schon länger im Gespräch. Dort stand früher ein Gebäuderiegel, das so genannte Schimmelpfeng-Haus mit einem zwischen den Gebäudeteilen befindlichen Brückenbauwerk. Den Bestrebungen des Landes Berlin entsprechend, diesen Riegel aufzubrechen und die städtebauliche Struktur wieder „luftiger“ zu gestalten, wurde in verschiedenen konzeptionellen Stufen ein städtebauliches Modell entwickelt, das unter anderem das bereits realisierte Hotel WaldorfAstoria wie auch die Bebauung unserer Liegenschaft umfasste. In der Tat haben sich vor uns einige Projektentwickler an dieser Entwicklung versucht. Unser Projekt war zunächst unter der Bezeichnung Atlas-Tower bekannt. Nach der geplatzten Immobilienblase kam das Projekt letztlich unter der Verwaltung und Eigentümerschaft der Eurohypo wieder auf den Markt. Von mehreren Kaufinteressenten waren wir diejenigen, die am Ende die Nase vorn hatten – sicherlich weil wir einen guten Kaufpreis geboten hatten, vor allem aber auch, weil man uns die Realisierung dieses Projektes zutraute. Im September 2011 haben wir dann das Grundstück erworben und entschieden, bei der Projektentwicklung nicht wieder bei Null anzufangen, sondern auf der seit 2006 bestehenden Baugenehmigung aufzubauen. Somit wurde die Projektidee, die schon länger zu Grunde lag, aufgenommen und für unsere Nutzungskonzeption modifiziert. Im Zuge dieser konzeptionellen Optimierung haben wir dann auch das Gebäudeensemble in UPPER WEST umbenannt. Bitte beschreiben Sie Ihre Konzeption etwas detaillierter. Welche architektonischen Highlights wird das UPPER WEST aufweisen? Welchen Nutzungsmix streben Sie an? Thomas Hohwieler: Im Riegel wird es drei Einzelhandels-

ebenen geben und darüber hinaus Büronutzung. Im Tower werden die ersten 18 Geschosse durch ein Hotel mit 582 Zimmern genutzt werden. Als besonderes Highlight des Hotels wird auf dem Dach des Riegelgebäudes eine Terrassenfläche entstehen, so dass die Hotelgäste in dieser Höhe mit herrlichem Blick über die Stadt ihr Frühstück genießen können. Bis zum 32. Stockwerk schließen sich Büroetagen an, und im obersten Geschoss soll eine Sky-Bar entstehen, die komplett autark mit einem eigenen Aufzug erschlossen wird. Neu ist, dass wir derzeit prüfen, ob wir drei bis fünf Etagen mit Wohnungen belegen können, denn Wohnen in derartigen Gebäudentypen an zentralen Standorten ist durchaus gefragt. Zunächst sind aber noch Fragen bezüglich Anordnung, Erschließung, Verträglichkeit von Büro und Wohnen usw. detailliert zu klären. Die ehemals vorgesehene Fassade haben wir aus unserer Sicht nun großstädtischer gestaltet und für die geplanten Nutzungen optimiert. Dort, wo ursprünglich im Riegelgebäude drei oberirdische Einzelhandelsgeschosse geplant waren, werden nach unserer Konzeption nun zwei Obergeschosse und ein zusätzliches Untergeschoss zur Einzelhandelsnutzung entstehen. Das Gesamtprojekt UPPER WEST wird also insgesamt aus dem 33-geschossigen Towergebäude sowie dem 7-geschossigen Riegelgebäude bestehen. Neben einigen Einzelhandels- und Technikflächen werden in den vier das Gesamtensemble umfassenden Tiefgeschossen zusätzlich Pkw-Stellplätze entstehen. Die unterschiedlichen Nutzungen, die wir in diesem Haus vereinen, sowie die relativ enge Platzsituation im EG-Bereich, machten es notwendig, dass beispielsweise die Eingangssituation für Hotel- und Büronutzung von Anbeginn sehr detailliert geplant werden musste. Zum einen sollte die Lobby dem gestalterischen und funktionalen Anspruch des Hotels gerecht werden, zum anderen muss ein repräsentativer Büroeingang der Top-Adresse Rechnung tragen. Dies war uns sehr wichtig, und die Umsetzung ist dem Architekten auch sehr gut gelungen. Ebenso war der Anschluss zwischen Tower und Riegelgebäude kein leichtes Thema. Nach außen soll das Gebäudeensemble ein Projekt widerspiegeln, intern wurde das Grundstück real geteilt. Dadurch kann der Riegel bei Bedarf völlig unabhängig vom Tower funktionieren. Vor kurzem haben Sie Ihren ersten Ankermieter bekanntgegeben. Um wen handelt es sich und was bedeutet dieser Vermietungserfolg für das Projekt? Thomas Hohwieler: Es handelt sich hierbei um die Motel One-Gruppe. Wir freuen uns sehr, dass es gelungen ist, Motel One für dieses Projekt zu gewinnen. Dabei ist die Liebe nicht einseitig, vielmehr ist auch Motel One sehr froh, die Möglichkeit zu haben, ein weiteres Hotel in Berlin zu eröffnen. Wir sind überzeugt, dass Motel One speziell an diesen


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UPPER WEST, Berlin: Shop-Fassaden

Standort ganz hervorragend passt, da sich das Hotelkonzept sowie der Standort sowohl für Touristen als auch den Business-Kunden bestens eignet. Wir sehen in Motel One eine ideale Ergänzung zum benachbarten Waldorf AstoriaHotel. Wir hatten zu Anfang auch weitere Hotel-Mietinteressenten aus dem Vier- bis Fünf-Sterne-Bereich, aber wir waren skeptisch, ob es richtig wäre, zwei ähnliche Hotelkategorien nebeneinander zu platzieren. Ferner war für uns wichtig, dass Motel One-Hotels sehr investmentfähig sind, denn zu einem späteren Zeitpunkt werden wir unser UPPER WEST – wie alle unsere Projekte – an Endinvestoren veräußern.

In welchem Stadium befindet sich das Projekt aktuell? Wie gestaltet sich Ihr Zeitplan bis zur Feststellung? Thomas Hohwieler: Wir haben bereits die ersten Leitungen verlegt und sind jetzt dabei, mit den Abbrucharbeiten des Bestandsobjekts zu starten. Wir werden etwa bis Ende erstes Quartal 2013 benötigen, bis alles komplett abgerissen ist. Danach beginnen die Erdarbeiten, die äußerst komplex und schwierig sind. Es ist einiges im Boden vergraben, das erst mal neu geordnet werden muss. Ebenfalls ist die Grundwassersituation an diesem Standort diffizil, wie vielfach in Berlin. Wir


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TITELSTORY 9

haben uns gemeinsam mit unserem Generalunternehmer, der Ed. Züblin AG, im Vorfeld viel Zeit genommen, genau zu untersuchen, wie die Baugrube dort aussehen und wie man sie technisch umsetzen kann. Idealerweise haben wir bei Züblin einen eigenen Unternehmensteil, der sich speziell mit solchen Themen beschäftigt. Wir müssen vier Geschosse in die Erde, das heißt ca. 12 m nach unten. Rund ein Jahr Zeit werden wir brauchen, um die Baugrube herzustellen, also bis Anfang 2014. Dann geht es los mit den eigentlichen Rohbauarbeiten.

Jedes Bürogeschoss umfasst ca. 1.200 m2 Mietfläche, die sich in mehrere Büroeinheiten unterteilen lassen. Aktuell richtet sich unser Fokus jedoch zunächst auf Großmieter. Nach meiner Meinung gibt es in Berlin nicht so viele Flächen, die ab dem 18. OG einen solch traumhaften Blick bieten und die in dieser Größenordnung von bis zu 16.000 m2 zusammenhängend angemietet werden können. Ich denke, das ist ein ganz wichtiges Argument. Selbstverständlich sprechen wir aber auch sehr gerne mit Mietinteressenten für kleinere Büroeinheiten.

Die Gesamtfertigstellung ist, wenn alles gut geht, für Mitte 2016 vorgesehen. Ich bin diesbezüglich sehr zuversichtlich, denn wir haben heute schon einen sehr detaillierten Zeitplan. Das ist der Vorteil, wenn man über ein erfahrenes und sehr kompetentes Generalunternehmen im eigenen Konzern verfügt. Wir haben eine sehr offene und detaillierte Zusammenarbeit mit hoch professionellen Mitarbeitern, die genau wissen, wie ein so komplexes Projekt termingerecht realisiert werden kann.

Berlin galt in den letzten Jahren als schwieriger Immobilienmarkt, insbesondere auch im Bereich der Bürovermietung. Wie sieht Ihre Prognose für die nächsten Jahre aus und welche Trends stellen Sie fest?

Welche Nachhaltigkeitszertifizierung streben Sie für das UPPER WEST an? Thomas Hohwieler: STRABAG Real Estate legt sehr großen Wert auf die Nachhaltigkeit der von ihr entwickelten Projekte. So ist es seit rund drei Jahren unsere Zielsetzung, mit unseren Objekten mindestens eine Silber-Standard-Zertifizierung nach DGNB zu erreichen. Dies streben wir selbstverständlich auch bei unserem UPPER WEST an. Gibt es schon konkrete Interessenten für die Einzelhandelsflächen und für die rund 25.500 m2 Büroflächen? Thomas Hohwieler: Wir haben das Projekt-Areal im September 2011 erworben. Wenige Tage vor der Expo Real wurde der Kauf dann entsprechend medial verbreitet. Bereits auf der Messe wurden wir von mehreren potentiellen Mietinteressenten auf die Einzelhandelsflächen angesprochen und werden das seither permanent. Für unsere ca. 5.000 m2 Shop-Flächen (ab 200 m2) interessieren sich sowohl Großmieter als auch kleinere Nutzer. Wie bereits erwähnt, gehen wir derzeit von drei Einzelhandelsebenen aus, was aber nicht heißt, dass nicht auch andere Ideen, z. B. ein großes Kaufhaus im gesamten Riegelgebäude, umsetzbar wären. Über die Vermietung der Einzelhandelsflächen machen wir uns keine Sorgen und legen deshalb im Augenblick den Fokus auf die Bürovermietung. Auch da gibt es bereits erste Interessenten, die sich direkt an uns gewandt haben. Wir arbeiten darüber hinaus mit Maklerunternehmen zusammen, die uns bei der Suche unterstützen.

Thomas Hohwieler: Ich finde, dass Berlin nach wie vor kein ganz einfacher Markt ist. Ich bin jedoch auch der Meinung, dass es – wenn das Paket aus Standort, Ausstattung und Mietpreis bei stimmt – für ein Projekt immer eine gute Nachfrage geben wird. Insgesamt gesehen gibt es natürlich auch in Berlin Objekte und Standorte, die sich auf Dauer schwertun werden. In den vergangenen Jahren haben wir eine zunehmend stärkere Nachfrage nach Büroflächen in der City West wahrgenommen. Dies war im Übrigen auch einer der Gründe, warum wir uns entschlossen haben, das UPPER WEST anzugehen bzw. zu realisieren. Bei Ihren Projekten in den Städten Koblenz, Stuttgart und bei der MesseCity Köln begründen Sie gemeinsam mit der ECE ein Joint Venture. Warum ist diese Strategie gerade bei Großprojekten sinnvoll und warum passen die ECE und STRABAG so gut zueinander? Thomas Hohwieler: Ich möchte in diesem Zusammenhang gar nicht von Strategie sprechen. Die ECE und die STRABAG sind schon sehr lange Geschäftspartner, insbesondere auf der Bauseite, denn STRABAG/Züblin haben ja schon einige Projekte der ECE baulich realisiert. Dann hatten wir die Idee für das Einkaufszentrum auf dem Zentralplatz in Koblenz, wobei uns bewusst war, dass ein Einzelhandelsprojekt dieser Größenordnung für uns alleine schwerlich machbar sein würde. Wir hatten uns deshalb nach einem entsprechend erfahrenen Joint-Venture-Partner umgesehen und mit der ECE für die erfolgreiche Realisierung des Projektes den bestgeeigneten Partner gefunden. Diese Zusammenarbeit war äußerst erfolgreich. Aufgrund der beiderseitigen positiven Erfahrungen beschlossen wir, die Zusammenarbeit bei anderen Gelegenheiten fortzusetzen. Als nächstes Projekt bot uns die ECE die gemeinsame Realisierung des Milaneo in Stuttgart an. Mittlerweile haben wir eine Basis aus ausgeprägtem Vertrauen und Verlässlichkeit erreicht, so dass wir


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Milaneo, Stuttgart

nicht mehr jeden Vertrag über die Zusammenarbeit neu verhandeln müssen, sondern auf Bewährtem aufsetzen können. Zum einen ist das sehr komfortabel, zum anderen kommen hier zwei überaus starke Unternehmen zusammen, die zudem über das entsprechende Equity verfügen. Man kann sagen: Zwei Stärken haben sich zu noch größerer Stärke zusammengetan. Nachdem ECE sich auch mit Büro- und Hotelentwicklung befasst, lag es nahe, auch bei diesen Immobilien über mögliche Kooperationen im Einzelfall nachzudenken. Mit dem Resultat, dass wir nunmehr das im Wesentlichen durch Büroimmobilien geprägte Projekt MesseCity in KölnDeutz gemeinsam entwickeln und realisieren wollen. Ein zukünftiges Projekt der beiden Partner wird die Realisierung der Kaiserplatz-Galerie in Aachen sein. Können Sie bitte dieses Projekt etwas näher umreißen? Thomas Hohwieler: Das Projekt in Aachen bringt uns sozusagen wieder „back to the roots“, weil es um die gemeinsame Entwicklung eines Einkaufszentrums geht. Es handelt sich hier ebenfalls um ein Projekt mit langer Vorgeschichte, das aus verschiedensten Gründen letztlich bei uns Joint-VenturePartnern gelandet ist. Das Projekt umfasst ein Gesamtvolumen von ca. 290 Mio. Euro. Projektiert sind rund 29.000 m2 Verkaufsfläche, zusätzlich entstehen noch drei angegliederte Geschäftshäuser à 2.500 m2 und rund 3.000 m2 Wohnfläche sowie rund 615 Pkw-Stellplätze. Bei diesem enormen Projektvolumen und Ausmaß war die Stärke des Joint Ventures auch für die Zusage der Stadt Aachen entscheidend. Geplant ist, dass wir den Bauantrag, der bereits exis-

tiert, bis im Frühjahr 2013 komplettieren und die Baugenehmigung dann im Herbst 2013 erhalten. Die Eröffnung des Centers ist nach heutigem Stand zum Weihnachtsgeschäft 2015 vorgesehen. Die Wohnungen in der Kaiserplatz-Galerie basieren auf einer ähnlichen Konzeption, wie wir sie auch beim Milaneo in Stuttgart realisieren. Beim Milaneo werden auf dem eigentlichen Shoppingcenter u. a. rund 400 Wohnungen entstehen. Diese werden jedoch nicht vom gemeinsamen Joint Venture realisiert werden, sondern durch die Bayerische Hausbau. Dies bedeutet natürlich jede Menge Abstimmungsbedarf, denn es gibt viele Schnittstellen, die bei einem so großen Projekt mit rund 500 Mio. Euro Gesamtinvestition inklusive Wohnungen und Einkaufszentrum zu beachten sind. Am Beispiel Milaneo haben wir erlebt, was tatsächlich auf einem Dach eines Shoppingcenters an zusätzlichen Nutzungen machbar ist. Wir haben einen Architektenwettbewerb ausgeschrieben und das Ergebnis finde ich ganz hervorragend. Wenn man nicht wüsste, dass man sich auf einem Dach befindet, könnte man die On-Top-Bebauung auch als eigenständige Anlage begreifen. Eine solche Kombilösung kommt erstens der Verdichtungspolitik vieler Städte und Gemeinden entgegen, und zweitens ist natürlich auch eine besondere Lagequalität durch die Höhe gegeben. Nicht ohne Grund sind die höchstgelegenen Wohnungen und Büros immer die begehrtesten. Ihr Unternehmen hat vor kurzem den ImmobilienmarkenAward erhalten. Was verbinden Sie mit dieser Auszeichnung?


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TITELSTORY 11

Thomas Hohwieler: Wir waren selber etwas überrascht, denn ich hatte bis zur Bekanntgabe, dass wir einer der Preisträger sind, von dieser Auszeichnung noch nichts gehört. Umso mehr hat es mich gefreut, wie viele unterschiedliche Kategorien es bei diesem Award gibt, der von der Europäischen Gesellschaft für Immobilienmarkenbeobachtung (EUGIMB) vergeben wird. In zwölf unterschiedlichen Kategorien, von der Architektur über Finanzierung bis hin zur Projektentwicklung, werden Unternehmen ausgezeichnet, die mit einem herausragenden Markenauftritt überzeugen. Die Liste der Nominierten liest sich wie das „Who is Who“ der Immobilienwirtschaft. Für uns ist die Prämierung besonders erfreulich, da sie die Aufmerksamkeit verstärkt auf die STRABAG Real Estate richtet. Unser Unternehmen ist zwar einer der größten Projektentwickler in Deutschland – und ich würde auch behaupten wollen, sicherlich einer der Mutigsten –, aber ich habe den Eindruck, dass dies nicht so richtig am Markt wahrgenommen wird. Tatsache ist aber, dass wir aktuell Projekte mit Volumina wie nie zuvor realisieren und entwickeln. Welche Ziele verfolgen Sie mit der STRABAG Real Estate in den kommenden Jahren und worin bestehen die Herausforderungen für die Zukunft in der Projektentwicklung? Thomas Hohwieler: Projektentwicklung wird eine Herausforderung bleiben. Es wird entscheidend darauf ankommen, dass man das entsprechende Equity hat, um die Projekte Forum Mittelrhein, Koblenz

auch umzusetzen. Keinesfalls wollen wir uns künftig ausschließlich auf besonders großvolumige Immobilien konzentrieren wollen. Vielmehr ist es so, dass wir unser „Brot-undButtergeschäft“,das heißt, Projekte mit Gesamtvolumen von 20 bis 90 Mio. Euro gerne auch in so genannten B- oder CStädten ausbauen wollen. Es ist für uns wichtig, dass jedes Projekt seine eigene Story hat, die für uns stimmig ist. Diesen Weg werden wir weiterverfolgen. Und wenn wir zwischendurch mal eine Option auf ein Großprojekt bekommen, dann werden wir auch das gerne wieder in Angriff nehmen. Meine Hoffnung ist, dass wir keine neuerliche Immobilienblase bekommen, obwohl ich manchmal das Gefühl habe, dass es wieder erste Tendenzen dazu gibt. Ehrlicherweise muss man aber auch sagen, dass es im Moment kaum genug Projekte gibt, die für Investoren attraktiv sind. Und wie immer, wenn etwas knapp ist, steigt der Preis. Es darf aber nicht erneut zu Kaufpreisen kommen, die völlig overrentet sind und einer seriösen Langfristbetrachtung nicht Stand halten. In diesem Sinne wünsche ich uns allen, dass die Immobilienblase für alle Zeiten geplatzt ist. Das Interview führte Andreas P. Lienig.

Kontakt: www.strabag-real-estate.com


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THE SQUARE3

AUF DIE SCHOKOSTÜCKE FOLGT THE:SQUARE3 Die Moritz Gruppe plant ein einzigartiges Projekt in Berlin. THE:SQUARE3 soll rund 450 Mio. Euro kosten und steht bereits im Finale für den Immobilien-Oscar auf der MIPIM 2013. Die Berliner Moritz Gruppe GmbH ist mit ihrem Unternehmensbereich Immobilienprojektentwicklung auf die Planung und Umsetzung von außergewöhnlichen Projekten spezialisiert. Nach dem im Jahr 2010 erfolgreich initiierten Immobilienprojekt SCHOKOSTÜCKE in Berlin AltHohenschönhausen soll nun ein weiteres interessantes Immobilienkonzept realisiert werden: THE:SQUARE3 mit einer Grundstücksfläche von 62.000 Quadratmeter soll dazu beitragen, die Gegend rund um das Berliner Sportforum, Olympiastützpunkt und Orankesee weiter positiv aufzuwerten. Der Kiez soll attraktiver gestaltet, das soziale Angebot vergrößert und die Lebensqualität für die Anwohner verbessert werden. Der nur wenige Automi-

nuten vom Alexanderplatz entfernte Ortsteil im Bezirk Lichtenberg befindet sich mitten in Europas größtem innerstädtischen Naturschutzgebiet und weist sehr gute Sozialprognosen auf. Doch trotz dieser Standortvorteile wurde Alt-Hohenschönhausen bisher nur bedingt als anziehende Wohnumgebung wahrgenommen und pauschal eher mit der Stasi-Gedenkstätte und DDR Platenbauten in Verbindung gebracht. Dies wird sich durch das anstehende Projekt THE:SQUARE3 ändern. Rund 450 Mio. Euro soll das Mammutprojekt kosten, das vor allem durch drei hohe Häuser geprägt sein wird. Ein Hochhausturm mit 118 Metern Höhe und zwei weitere Türme mit 66 und 48 Meter Höhe sind projektiert, weitere kleinere Gebäude


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sind zudem geplant. Projektentwickler Dirk Moritz sagte: „Wenn der Bedarf nach Apartments steigt, werden wir den Hochhausturm noch weiter aufstocken und so die 118 Meter überbieten.“ Bei der öffentlichen Projektvorstellung ergänzte er: „Wir wollen nichts Herkömmliches. Keine schnöden Wolkenkratzer, sondern die Architektur einer Siegertreppe in Form der drei Hochhäuser soll die Brücke zum benachbarten Sportforum schlagen.“ Zudem soll eine umfassende Bepflanzung für eine natürliche Atmosphäre im neu bebauten Areal sorgen. „Wir haben an offene Höfe gedacht, die komplett begrünt werden. In die Baukörper selbst sollen begrünte Terrassen eingelassen werden und auch Dachgärten wird es geben.“ Internationale Investoren gesucht Für das Megaprojekt will Dirk Moritz internationale Investoren an Land ziehen, erste Gespräche sind schon in

Shanghai und London vereinbart. Für eines der drei Baufelder auf dem Areal gibt es sogar bereits Bauherren: Zwei aus dem Westerwald stammende Investoren werden ein ehemaliges Wohnheim sanieren und zu einem Apartmenthaus mit etwa 150 bis 200 preiswerten Ein- und Zweizimmer-Wohnungen umbauen. „Dort könnten Sportler oder auch Studenten wohnen“, sagt Moritz. Etwa 400 weitere Wohnungen, etwas luxuriöser, könnten in den geplanten Hochhäusern entstehen. Alt-Hohenschönhausen Leben, Natur und Sport – dafür steht Alt-Hohenschönhausen. Mit fast 43.000 Anwohnern auf 9,3 Quadratkilometer Fläche leben hier nur knapp ein Drittel der Einwohner, die im naheliegendem Bezirk Friedrichshain auf einer vergleichbaren Fläche wohnen. Besonders für Familien ist der nur wenige Fahrminuten vom Berliner


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14 PROJEKTENTWICKLUNG

Projektentwickler Dirk Moritz

Alexanderplatz entfernte Bezirk geeignet. Eine überdurchschnittlich große Auswahl an Freizeit- und Sportangeboten sowie Naturerlebnissen finden sich vor Ort. Zudem bietet Alt-Hohenschönhausen ein gutes Betreuungs- und Bildungsangebot. Der Bezirk befindet sich in unmittelbarer Nähe zu Europas größtem innerstädtischen Naturschutzgebiet, zu dem der Faule See, der Orankesee, der Obersee und der Volkspark Prenzlauer Berg gehören. Hier vereinen sich Stadt und Natur auf eine einmalige Weise, was den Bezirk ausgesprochen attraktiv macht. Nicht umsonst befindet sich vor Ort Europas größtes Sportzentrum: das Sportforum Berlin mit dem Deutschen Olympiastützpunkt. Die offensichtlichen Standortvorteile und weitere Stadtentwicklungsmaßnahmen werden dazu führen, dass das Potential der Mikrolage zukünftig noch stärker erkannt und genutzt wird. Die Moritz Gruppe plant ein einzigartiges Immobilienvorhaben, welches sich in das Leben von Alt-Hohenschönhausen integrieren sowie alten und neuen Anwohnern gleichermaßen ein Stück mehr Lebensqualität geben soll. Nach dem Motto „Life, Nature, Sport squares Berlin“ vereint das Projekt THE:SQUARE3 die Besonderheiten des Stadtbezirks. Geplant ist ein unverwechselbares und viel-


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PROJEKTENTWICKLUNG 15

seitiges Nutzungskonzept, bestehend aus unterschiedlichen Wohn-, Gewerbe- und Dienstleistungsflächen, Gastronomie und Hotellerie, einem auf Sport ausgerichteten Shoppingzentrum, einem Medizinzentrum, sozialen Einrichtungen wie z. B. Kindertagesstätten und Pflegeeinrichtungen. Weiterhin Einrichtungen zur Förderung des Bildungsangebotes und des Leistungs- und Breitensports. Eine Projektentwicklung, die ein deutliches Zeichen setzen wird für Alt-Hohenschönhausen und von der sowohl das Sportforum als auch der Stadtbezirk sowie die Stadt Berlin durch modernste Stadtentwicklung nachhaltig profitieren werden. Bürgermeister Andreas Geisel sieht das Projekt als „Meilenstein“ für die Entwicklung in Alt-Hohenschönhausen und begrüßt das Vorhaben. Das Bezirksamt sorgt aktuell mit der Aufstellung des Bebauungsplanverfahrens für die rechtliche Grundlage, um die Verwirklichung des Projekts zu ermöglichen.

bereits im Jahr 2010 mit dem Vorzeige-Immobilienprojekt SCHOKOSTÜCKE gelegt. Das Gesamtprojekt hat ein Investitionsvolumen von insgesamt 45 Mio. Euro und wird im Sommer 2013 komplett abgeschlossen sein. Dadurch wurde das Interesse von weiteren Entwicklern und Investoren für bis dahin jahrelang brachliegende Flächen geweckt. Der Stadtentwicklung von Alt-Hohenschönhausen steht damit eine äußerst positive Zukunft bevor.

„Wir wollen nichts Herkömmliches. Keine schnöden Wolkenkratzer, sondern die Architektur einer Siegertreppe in Form der drei Hochhäuser soll die Brücke zum benachbarten Sportforum schlagen.“ Dirk Moritz

Mit SCHOKOSTÜCKE bereits gepunktet Den Grundstein für eine zukünftige, positive Stadtplanung in Alt-Hohenschönhausen hat die Moritz Gruppe GmbH

Kontakt: www.moritzgruppe.com


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16 IMMOBILIENFINANZIERUNG

INDIVIDUELL UND KUNDENNAH Die Stadtsparkasse Düsseldorf überzeugt als fairer Finanzierungspartner mit starkem Markt-Knowhow. Interview mit Andreas Bahners, Leiter des Geschäftsbereiches Immobilien- und Institutionelle Kunden Herr Bahners, Sie sind verantwortlich für die gewerbliche Immobilienfinanzierung der Stadtsparkasse Düsseldorf. Bitte geben Sie uns kurz einen Einblick in Ihr Geschäftsfeld und die Marktposition Ihres Institutes. Andreas Bahners: Die Stadtsparkasse Düsseldorf ist als regionales Kreditinstitut mit 12,6 Mrd. Euro Bilanzsumme die siebtgrößte Sparkasse in Deutschland. Am Wirtschaftsstandort Düsseldorf ist die Stadtsparkasse Marktführer, ein Alleinstellungsmerkmal ist das weit ausgebaute Geschäftsstellennetz mit insgesamt 71 Geschäftsstellen in Düsseldorf und Monheim. Im Bereich Immobilienfinanzierung liegen die Regierungsbezirke Düsseldorf und Köln mit einem Finanzierungsanteil von 99% im Fokus. Im

Die Schnittstelle zur Immobilienfinanzierung ist relativ groß, denn institutionelle Kunden investieren oft in „Betongold“. Das kann über Fondskonstruktionen geschehen, aber sehr häufig handelt es sich auch um ein direktes Investment für den eigenen Geschäftszweck. In meinem Bereich haben wir ungefähr 2 Mrd. Euro Finanzierungsvolumen und ungefähr 2 Mrd. Euro an Passivvolumen zu betreuen, somit erreichen wir eine ordentliche Größenordnung für einen regional agierenden Anbieter. Wir verfügen mit dem Wirtschaftsstandort Düsseldorf über einen sehr gut funktionierenden Markt: eine prosperierende Region, diversifiziert mit den unterschiedlichsten Branchen, die hier angesiedelt sind. Düsseldorf ist eine wachsende Stadt. Wir sind eine aktiv-lastige Sparkasse, das heißt, ein Großteil unseres Geschäftes liegt bei Finanzierungen. Den größten Teil auf der Aktivseite der Bilanz im klassischen Kundenkreditgeschäft wiederum macht die Baufinanzierung aus, die sich sowohl aus der gewerblichen Immobilienfinanzierung als auch der klassischen privaten Baufinanzierung zusammensetzt. Mein Bereich beschäftigt alleine im Vertrieb rund 50 Mitarbeiter. Es ist ein durchaus personalintensiver Bereich, weil die Finanzierungswünsche individuell sind und wir ganz nah am Kunden sind. Ein Kundenbetreuer im großvolumigen Geschäft hat nicht mehr als 15 bis 20 Kunden, damit er mit jedem Kunden in engem Kontakt stehen kann. Welche Philosophie verfolgen Sie?

Andreas Bahners

Immobiliengeschäft sind wir breit aufgestellt und stellen sowohl Zwischenfinanzierungen als auch Endfinanzierungen dar. Unsere Kunden setzen sich im Wesentlichen aus Bauträgern, Projektentwicklern, Investoren und institutionellen Kunden zusammen, wodurch wir viele Projekte und Bauträgermaßnahmen in der Stadt begleiten. Dabei konzentrieren wir uns schwerpunktmäßig auf die Assetklassen Wohnen, Büro und Einzelhandel. Wie die meisten anderen Banken finanzieren wir keine Freizeitimmobilien. Im Bereich der institutionellen Kunden hingegen ist die Stadtsparkasse auch bei Krankenhäusern und Spezialimmobilien aktiv. Hier sind unsere Kunden schwerpunktmäßig kommunale Unternehmen, Non-Profit-Organisationen oder Stiftungen, für die ein eigenes Kompetenzcenter in meinem Verantwortungsbereich angesiedelt ist.

Andreas Bahners: Der Ansatz der Sparkasse ist nicht transaktionsgetrieben, wie bei manchen anderen Banken, die aus der Einzeltransaktion das Optimum herausholen. Ob ein zweites Geschäft gemacht wird, ist dort nebensächlich. Wir versuchen, den Kunden über die gesamte Lebenszeit seines Unternehmens zu begleiten – von der Gründung bis zur Nachfolgeregelung – und ihm ein verlässlicher Partner zu sein. Wir möchten ein möglichst dauerhafter Ansprechpartner in Sachen Investment und Finanzen sein. Hauptaspekt unserer Geschäftsphilosophie ist unser Kunde. Er steht mit seinen individuellen Wünschen und Vorstellungen jederzeit im Mittelpunkt. Aktuell wird viel über Finanzierungslücken im Gewerbeimmobiliensektor geredet. Gibt es eine Kreditklemme und wo wirkt sie sich besonders aus? Aus welchen Gründen unterscheidet sich die Wahrnehmung zwischen Banken und Nichtbanken drastisch? Andreas Bahners: Es gibt in unserem Haus keine Kreditklemme, weder im privaten noch im gewerblichen Bereich.


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IMMOBILIENFINANZIERUNG 17

Es stimmt, dass sich einige Vorgaben geändert haben, die bei der Vergabe von Krediten beachtet werden müssen, dies führt aber bei der Stadtsparkasse Düsseldorf nicht zu einer Veränderung in der Bereitschaft zur Kreditvergabe. Bezüglich des großvolumigen Immobilienfinanzierungsgeschäftes sehe ich aufgrund von Basel III bei einigen Banken eine gewisse Problematik, denn das Eigenkapital steht nicht immer zur ausreichenden Unterlegung von Aktivgeschäften zur Verfügung. Doch auch hier kann man keineswegs von einer Kreditklemme sprechen. Es gibt hingegen liquide Märkte, in denen Eigenkapital in nahezu unbegrenzter Form vorhanden ist und wo auch großer Anlagedruck herrscht. Das betrifft insbesondere die Nachfrage nach Core-Immobilien, das heißt, nach modernen Immobilien in Toplagen.

Wenn in Non-Recourse-Strukturen finanziert werden soll, das heißt die Finanzierung ist lediglich objektbezogen abgesichert, und nur die Zweckgesellschaft unterliegt der Haftung, dann ist der Eigenanteil selbstverständlich etwas höher, da die Sparkasse hier ein höheres Risiko eingeht.

Die Wahrnehmung zwischen Banken und Nicht-Banken kann sich unterscheiden, da Kredite aufgrund der wirtschaftlichen Verhältnisse des potentiellen Kreditnehmers abgelehnt werden müssen. Die Wirtschaftskrise hat bei vielen Unternehmen ihre Spuren hinterlassen. Dies kann sich unter anderem in Form von mangelnder Liquidität oder bei Schwierigkeiten in der Bereitstellung von Eigenkapital auswirken. Aufgrund der negativen wirtschaftlichen Entwicklungen in den letzten Jahren kann sich bei Kreditnehmern, die zuvor über zufriedenstellende Ratings verfügten, eine andere Ausgangslage bei Kreditverhandlungen ergeben. Dies ist sowohl bei alltäglichen Finanzierungen als auch bei der Finanzierung von Gewerbeimmobilien der Fall. Jedoch wirkt sich dies keinesfalls auf das Volumen unseres Aktivgeschäfts aus. Im letzten Jahr stieg das Volumen unserer Neuzusagen im gewerblichen Kreditgeschäft von 940 Mio. Euro auf 1,06 Mrd. Euro, insbesondere getrieben von der gewerblichen Immobilienfinanzierung mit einem Volumen von 350 Mio. Euro.

Welche Faktoren sind aus Ihrer Sicht für die Zurückhaltung der Banken maßgeblich?

Non-Recourse-Strukturen finanziert die Stadtsparkasse Düsseldorf, obwohl dies für Sparkassen nicht typisch ist und die meisten Sparkassen nur mit klassischer Haftung des Investors arbeiten. Diese Finanzierungsart kommt in Frage, wenn das Risiko vollständig auf die Immobilie abgestellt werden kann. Hierbei kommt uns unser ausgeprägtes Markt-Knowhow zugute, so dass wir sowohl die Objekte, die Mietverhältnisse als auch die Nachvermietungsmöglichkeiten genau einschätzen können.

Andreas Bahners: Da sind zum einen die Banken, die ganz aus dem Markt verschwunden sind oder eben kein Neugeschäft mehr machen dürfen. Das resultiert in der Regel aus EU-Vorgaben durch Brüssel, die besagen, dass Geschäftsbereiche verkauft werden müssen oder Banken komplett abgewickelt werden sollen.

Welche Eigenkapitalanforderungen stellen Sie in Ihrem Haus?

Der größte Teil der Limitierung kommt tatsächlich aus den Anforderungen von Basel III, wodurch der gesamte Sektor verschiedene Einschränkungen erfährt. Ein ganz wesentlicher Faktor ist die Leverage-Ratio, die in Basel III gefordert wird. Sie besagt, dass eine Bank maximal das 33-Fache ihres Eigenkapitals als Bilanzsumme haben darf. Es gibt Banken, noch heute das 100-Fache und mehr bilanzieren. Die Auswirkungen sind gravierend. Risiko-, aber somit auch margenarmes Geschäft, wie zum Beispiel Kommunalkredite, werden hierdurch benachteiligt, was einige Banken dazu bewogen hat, sich vollständig aus dem Geschäft zurückzuziehen. Bei der Leverage-Ratio wird also nicht nach der Höhe des Risikos differenziert. Das führt dazu, dass einige Banken ganz massiv die Bilanzsumme reduzieren müssen, was am besten funktioniert, wenn man das Neugeschäft entsprechend drosselt.

Andreas Bahners: Die Eigenkapitalanforderungen variieren je nach individuellem Einzelfall. Natürlich ist die Bewertung des Objektes ein entscheidender Faktor. Wir schauen uns die relevante Immobilie an, um zu sehen, was sie objektiv wert ist. Diesen Wert setzen wir dann ins Verhältnis zur Finanzierungssumme, und daraus ergibt sich die Anforderung ans Eigenkapital. Kann der Kunde eine gute Bonität vorweisen, wirkt sich das eigenkapitalmindernd aus. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass die Eigenkapitalanforderungen bei erhöhtem Risiko ansteigen.

Nach Basel III sind weiterhin Liquiditätskennzahlen zu erfüllen, das heißt, die Bank muss viel Liquidität vorhalten. Diese Liquiditätsreserve kann also nicht in die Immobilienfinanzierung investiert werden. So fällt weiteres Volumen weg. Basel III ist ein erheblicher Einschnitt für die Banken, und auch wenn nicht alle Vorgaben kurzfristig zu erfüllen sind, wollen die meisten inländischen Kreditinstitute die Kriterien möglichst schon heute einhalten. Wie man sieht, haben die deutschen Banken aus den Folgen der Finanzkrise gelernt. Im Vergleich dazu haben bisher erst

Diese Zahlen verdeutlichen, dass wir keineswegs von einer Kreditklemme sprechen können. Im Gegenteil: Unser Kreditgeschäft steigt.


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sechs amerikanische Banken Basel II eingeführt. Alles in allem führt dies dazu, dass die Aktivvolumen bei einigen Banken schrumpfen und weniger Möglichkeiten zur Finanzierung gegeben sind. Wird die Kreditvergabe schwieriger und teurer? Andreas Bahners: Auf jeden Fall wird es anspruchsvoller, bei Kreditvergaben alle Vorgaben zu erfüllen. Die Auswirkungen von Basel III haben zusätzlich einen zeitlichen Aufwandsfaktor. Es muss viel gerechnet und mit Stresstests hinterlegt werden. Hierzu sind entsprechende Ressourcen erforderlich. Damit diese Zeit nicht zu Lasten des Kunden geht, müssen unsere Kapazitäten erweitert werden. Zusätzlich haben die Banken beispielsweise durch die erhöhte Liquiditätsvorhaltung erhöhte Kosten. Dies wirkt sich natürlich auf errechnete Margen aus. Die Risiken aus Bankensicht hingegen vermindern sich bei der Kreditvergabe, denn wenn mehr Eigenkapital verlangt wird, ist das verbleibende Risiko etwas geringer. Schürt diese Entwicklung auch den Erfindungsreichtum der Banken bezüglich neuer Gebühren, Fees und Kostenarten? Andreas Bahners: Das ist bei vielen Banken so. Wobei die Kunden unter dem Strich die Gesamtsumme sehr transparent sehen und vergleichen können, wenn sie mit unterschiedlichen Banken sprechen. Was wir klassisch berechnen, ist die anfängliche Bearbeitungsgebühr. Es ist dabei Folgendes zu unterscheiden: Wenn ein Kunde bereits einige Geschäfte mit uns gemacht hat, können wir sicher davon ausgehen, dass er im Fall der Genehmigung den Kredit auch abnimmt. Ein Nachfrager, bei dem ich weiß, dass ich ganz klar im harten Wettbewerb stehe, weil er nur das günstigste Angebot sucht, während andererseits mein Team nur begrenzte Bearbeitungskapazitäten hat, muss vorneweg eine Mandatierungsgebühr zahlen, die je nach Kreditvolumen 50 bis 100.000 Euro betragen kann. Doch wir erstatten dem Kunden den größten Teil zurück, wenn wir aus Risikogründen den Kredit ablehnen. Wie wirken sich unterschiedliche Risikoklassen und Gutachten in der Kreditvergabepraxis aus? Andreas Bahners: Das Rating nach Risikoklassen ist ein entscheidender Faktor bei der Kreditvergabe. Die Risikoklassen für eine Finanzierung ermitteln wir bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung zunächst nach dem Immobiliengeschäftsrating, in das die wesentlichen Parameter des zu finanzierenden Projektes einfließen. In diesem Prozess wird das entstehende Risiko anhand hinterlegter historischen Ausfallwahrscheinlichkeiten errechnet.

Grundsätzlich lässt sich sagen: Je höher der Verschuldungsgrad bei einer Finanzierung ist, desto negativer stellt sich das Rating dar. Unser Ratingsystem hat Ratingklassen von 1 bis 18. Je schlechter das Rating ist, desto mehr Eigenkapital muss nach Basel II hinterlegt werden. Aufgrund der erhöhten Eigenkapitalunterlegung steigen die Eigenkapitalkosten. Dementsprechend steigt die Marge mit schlechter werdendem Rating. Unser Haus hat die Maxime, aus Risikogesichtspunkten einen Großteil des Kreditgeschäfts mit den guten Ratingklassen darzustellen. Insofern setzen wir uns klare Quoten für die einzelnen Risikoklassen und halten diese auch streng ein. Der größte Teil der Ratingkriterien ist objektiv, das stellen wir zwischen Partnerbanken im Konsortialgeschäft immer wieder fest. Es gibt allerdings auch weiche Faktoren, die im Rating berücksichtigt werden. Die subjektiven Daten werden valider, je länger man mit dem Kunden zusammenarbeitet, da von den Erfahrungen im Geschäftsumgang profitiert werden kann. Gutachten liegen bei uns in der Verantwortlichkeit der Wertermittlungsabteilung, die damit folgende Aufgaben innehat: die Bewertung des Objektes zu Beginn des Kreditverhältnisses, die Objektbegleitung mit Bautenstandsberichten und die regelmäßige Überprüfung des Objektwertes. Wenn beispielsweise in einem Gewerbeobjekt zu hohe Mieten verlangt werden, dann wird ein entsprechender Abschlag auf das nachhaltig erzielbare Maß vorgenommen. Daraus resultiert dann eine Wertminderung des Objektes, die zu einer Kürzung der Kredithöhe führen kann. Somit haben erstellte Gutachten einen entsprechenden Einfluss auf die Kreditvergabe. Der Umfang und die Bedeutung von Covenants in Kreditverträgen nehmen weiter zu. Können hiermit Risiken wirkungsvoll eingeschränkt werden? Wie handhaben Sie solche vertraglichen Nebenabreden? Andreas Bahners: Sowohl der Umfang als auch die Bedeutung von Covenants haben in den letzten Jahren stark zugenommen, insbesondere weil eine steigende Zahl an Non-Recourse-Finanzierungen zu verzeichnen ist. In den heutigen Strukturen ist es so, dass es reine Eigenkapitalsponsoren gibt, die keine Haftung übernehmen oder die Geld an fremde Dritte geben, um dieses renditeorientiert in Immobilien anzulegen. Ihren Verlust wollen sie gegebenenfalls auf den Eigenkapitalanteil beschränkt sehen. Somit handelt es sich für alle Beteiligten um eine


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transparente Struktur. Man muss sich allerdings von dem Gedanken verabschieden, dass etwa ein angelsächsischer Hedgefonds noch Geld nachschießt, wenn das zu finanzierende Konstrukt schief geht. Um hier klare Regeln zu vereinbaren, wurden viele sinnvolle Covenants geschaffen. Ich persönlich halte sehr viel von der Wirkung von Cash-Flow-Covenants, die den Erhalt eines Mindest-Cash-Flows regelt. Bei fremdvermieteten Immobilien ist der Cash-Flow das Wichtigste: Wenn ich keine Mieteinnahmen habe, dann ist gegebenenfalls die Deckung der Finanzierung gefährdet, und deshalb ist es maßgeblich, dass die Kapitaldienstfähigkeit des Objektes gewährleistet ist. Diese vertraglichen Nebenabreden sind für die Kreditinstitute von großer Bedeutung, da sie das einzugehende Risiko maßgeblich mildern. Was passiert, wenn solche Covenants verletzt werden? Andreas Bahners: Es gibt verschiedene Sanktionen und Konsequenzen, die sich daraus ableiten. Da unterscheiden wir in konkret kreditgefährdende Phasen und solche, die sich zwar außerhalb der Komfortzone befinden, aber noch nicht bedrohlich sind. Wir rechnen hier in Prozentsätzen und nehmen eine Schuldendienstdeckungsquote, genannt Debt-Service-Coverage-Ratio (DSCR), von 100 als Limit an für den Betrag, den ich aus den Mieterträgen abzüglich der Bewirtschaftungskosten für den Kapitaldienst aufwenden muss. Wenn nun dieser Wert von den vereinbarten 120 auf 115 fällt, hat der Kunde einen Covenant gebrochen. Daraus leitet sich möglicherweise eine Margenerhöhung ab, eine zusätzliche Gebühr oder eventuell auch eine erhöhte Tilgung. Sollte der Wert weiter sinken, würden die Maßnahmen enger und eine Ausschüttung an die

Gesellschafter wäre nicht mehr möglich. Das Maximale, das wir in einer solchen Situation vereinbaren können, ohne den Kredit kündigen zu müssen, ist ein Full-CashSweep. Das heißt, dass das Geld, das erwirtschaftet wird, komplett an die Bank fällt. Diese gewährleistet die Bewirtschaftung des Gebäudes, die restliche Summe dient Zins und Tilgung. Durch DSCR-Überprüfungen merken wir frühzeitig, wenn ein Objekt schlechter wird. Bei Großmietern gibt es meistens Vorlaufzeiten von ein oder zwei Jahren, und kleinere Mieter ziehen nicht alle auf einmal aus. Die Bank kann sich rechtzeitig mit dem Investor Lösungen überlegen. Wenn wir uns dagegen Loan-to-Value-Covenants (LTV), die die Darlehensvaluta ins Verhältnis zum Marktwert setzen, anschauen, dann können entsprechende Handlungen kurzfristig nötig werden. In der Finanzkrise sind eine Menge von den genannten LTVs gebrochen worden, weil Gutachter die Immobilienwerte entsprechend nach unten korrigiert haben. So haben wir zum Beispiel in London sich halbierende Werte beobachtet. Die Bank hat im Falle einer Non-RecourseFinanzierung, wenn der Kunde kein Eigenkapital nachschießen kann, das gestiegene Risiko zu tragen. Sie kann hier mit einem Waiver-Letter den Vertragsbruch zur Kenntnis nehmen oder durch den zuvor beschriebenen Cash-Sweep-Mechanismus eine höhere Tilgung erreichen. Die Stadtsparkasse Düsseldorf beschränkt sich klar auf zwei Covenants, nämlich auf den Cash-Flow-Covenant und den LTV-Covenant. Letzterer ist jedoch in der NonRecourse-Struktur manchmal ein stumpfes Schwert. Welche Alternativen zur klassischen Bankfinanzierungen sehen Sie, insbesondere zur Beschaffung von knappem Eigenkapital? Welche Rolle spielen Kreditfonds und


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Versicherungen schon jetzt nach Ihrer Wahrnehmung auf dem Finanzierungsmarkt? Andreas Bahners: Wir selbst stellen kein Risikokapital, aber wir wissen natürlich, welche Kapitalpartner Anlagebedarf haben und Mittel für Projekte zur Verfügung stellen. Wir stellen hier gerne den Kontakt her, um Angebot und Nachfrage zusammenzubringen. Ganz bewusst gehen wir als Bank nicht in eigenkapitalähnliche Strukturen, um den Interessenskonflikt zwischen Eigenkapital und Fremdkapital zu vermeiden. Das handhaben wir auch so, wenn wir Immobilienfonds finanzieren und im Privatkundenbereich der Vertrieb dieses Produktes angefragt ist. Entweder wir finanzieren die Immobilien oder wir übernehmen den Privatkundenvertrieb für das Eigenkapital. Beides würden wir nicht übernehmen, weil die Interessenlagen zu unterschiedlich sind. Wir sind klassisch auf der Fremdkapitalseite unterwegs und hier in einer Größenordnung, die das jeweilige Objekt verträgt. Es wird zurzeit viel über Kreditfonds gesprochen. In der Praxis sehen wir aber bislang wenig davon, weil hier viele regulatorische Auflagen zu erfüllen sind. Insofern ist bisher nur eine begrenzte Anzahl von Finanzierungen über Kreditfonds realisiert worden. Ich glaube schon, dass es einen Markt hierfür gibt, allerdings muss erst noch seine Nische gebildet werden. Das Gleiche gilt für die Versicherer, die einen ohnehin schon liquiden Markt von CoreObjekten mit Liquidität versorgen. Der Vorteil der großen Versicherer ist, dass sie sehr großvolumig agieren können und relativ niedrig beleihen. Wenn eine Core-Immobilie mit niedrigem Auslauf, aber relativ hohem Volumen finanziert werden soll, dann ist sie bei einer Versicherung recht gut aufgehoben. Denn diese haben relativ kleine Teams, und wenn der Kredit platzt, nehmen sie das Objekt in den Eigenbestand. In diesem Sinne prüfen sie zum Teil auch ihre Engagements. Ansonsten gibt es für großvolumige Kredite nur sehr wenige Institutionen. Die LBBW zählt zu den Ausnahmen, sie stellt einen Deal in der Größenordnung von 200 bis 300 Mio. Euro auch alleine dar. Kreditfonds, Versicherer und andere Kapitalgebern sehe ich positiv. Wir sind dankbar, wenn sich die Finanzierungswelt im Wettbewerb neu aufstellt und genügend Kapital zur Verfügung stellt.

Zahlungsverkehrs anbieten zu können. Für viele Kunden ist es durchaus wichtig, ein Kredit- und Finanzinstitut zu haben, das nicht nur die Liquidität bereitstellt, sondern gleichzeitig die Mietverwaltung, die Mietkonten und die Kautionsverwaltung abdecken kann. Wir sind dort zuhause, wo unsere Kunden sind, und diese Nähe wird von ihnen durchaus sehr geschätzt. Ein weiterer Vorteil ist natürlich unser sehr umfassendes Markt-Knowhow, weil das Kreditgeschäft ja keine Einbahnstraße ist und die Kunden sich bei uns das entsprechende Feedback holen. Was das Bauträgergeschäft betrifft, sind wir bei jeder größeren Maßnahme im Raum Düsseldorf dabei und können sehr detailliert beurteilen, ob ein Konzept erfolgreich sein kann. Gerade wenn es jenseits des Mainstreams und sonstigen Wettbewerbs liegt, ist unser Feedback für den Kunden sehr hilfreich, weil wir den Gesamtüberblick aus tatsächlich unterschriebenen Kaufverträgen haben. Wir wissen, welche Lagen welche Preise bringen. Das trifft genauso auf den Gewerbeimmobilienbereich zu. Regionale Institute wie die Stadtsparkasse haben in der Regel flachere Hierarchien als die Großbanken, das heißt, die Entscheidungswege sind kürzer, und das Feedback ist schneller. Wir haben keine Mindestvolumina und finanzieren auch Objekte in einem Umfang von 1 bis 2 Mio. Euro. Bei Größenordnungen, die jenseits von 40 bis 50 Millionen Euro liegen, finanzieren wir mit der Unterstützung eines Konsortiums. In diesen Fällen kooperieren wir vorzugsweise mit Partnern wie den Landesbanken oder genossenschaftlichen Hypothekenbanken, wie etwa der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank oder der Westdeutschen Genossenschafts-Zentralbank (WGZ). Der Großteil des Konsortialgeschäftes wird jedoch aufgrund der gleichen Refinanzierungssituation und einer ähnlichen Strategie mit anderen Sparkassen abgewickelt. Hier gibt es Verbindungen auf allen Ebenen, und das macht die Zusammenarbeit einfacher. Bei unseren Beratungen steht der Kunde immer im Mittelpunkt. Unsere qualifizierten Berater sind dahingehend ausgebildet, auf die individuellen Wünsche jedes einzelnen Kunden einzugehen und diese mit ihm gemeinsam zu verwirklichen.

Welche Vorteile sprechen für die Zusammenarbeit mit regionalen Bankpartnern wie der Stadtsparkasse Düsseldorf?

Ihr Finanzierungsvolumen hat sich im Vergleich zu 2011 fast verdoppelt. Ist das eine Folge der reduzierten Zahl an Anbietern oder gibt es andere Gründe?

Andreas Bahners: Als Universalbank haben wir von der Produktpalette her gegenüber den Spezialbanken grundsätzlich den Vorteil, auch den gesamten Bereich des

Andreas Bahners: Unser Vorstand hat in 2010 die strategische Entscheidung getroffen, sich deutlich stärker auf das Immobiliengeschäft zu fokussieren und die Chancen zu


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nutzen, die der Markt aufgrund der Stabilität bietet. Damit verbunden waren diverse strukturelle Umstrukturierungen und die maßgebliche Entscheidung, in diesem Bereich zusätzliches Eigenkapital zu allokalisieren, da es hier risikoarm und trotzdem ertragreich investiert werden kann. Wir haben uns so aufgestellt, dass wir ein attraktiver Finanzierungspartner für großvolumige Marktteilnehmer sind. Das direkte Ergebnis lässt sich in den Neugeschäftszahlen ablesen. Hinzu kommt sozusagen als „windfall profit“, dass sich die Anzahl der Finanzierer reduziert hat und es für Banken mit entsprechendem Kapital per se einfacher geworden ist, an Neugeschäft zu kommen. Andererseits müssen sie auch den Kunden zufriedenstellen. Wir versuchen dies nicht über den Preis oder das Risiko, sondern über Verbindlichkeit und Verlässlichkeit. Nennen Sie uns doch bitte exemplarisch einige Referenzprojekte, an deren Finanzierung Ihre Bank in 2012 maßgeblich beteiligt war. Finanzieren Sie auch Objekte, die nicht „core“ sind? Andreas Bahners: Wir haben in diesem Jahr rund 100 Finanzierungen betreut, aber bei den meisten gibt es keine Freigabe, darüber zu sprechen. Generell sind wir in der gesamten Stadt aktiv und haben eine ganze Reihe von Wohnungsbaufinanzierungen begleitet, so beispielsweise im Belsenpark, in der früheren Reitzenstein-Kaserne oder auch in Grafental.

Darüber hinaus engagieren wir uns bei einem SechsFamilien-Haus in höchster Qualität am Mannesmann-Ufer in direkter Rheinfront, welches die Spitze des Marktes darstellen wird. Im gewerblichen Sektor wurde der TelekomNeubau an der Böhler Straße mit uns realisiert, und beim Forum Oberkassel stellen wir das Kapital für die Umnutzung eines früheren Industriestandortes zu einem Wohnquartier. Zudem sind wir sind bei Kitas sehr aktiv, denn auch in Düsseldorf herrscht eine große Nachfrage nach Plätzen zur Kinderbetreuung. Es gibt hier bereits spezialisierte Anleger für dieses hochinteressante Geschäft. Der Investor bekommt einen langfristigen Mietvertrag über 25 Jahre entweder mit der Stadt oder mit einem Betreiber. Es geht hier sehr oft um Erbbaurechtskonstruktionen, die eine attraktive Rendite bei hoher Sicherheit gewährleisten. Wir finanzieren aber nicht nur Core-Objekte, sondern auch weitere außergewöhnliche Vorhaben, von denen wir überzeugt sind, wie zum Beispiel das Wanderslebund Liszthaus eines privaten Investors, welches komplett spekulativ errichtet wurde. Last but not least versorgen wir auch internationale Investoren mit Liquidität, die sich in der Landeshauptstadt engagieren, allerdings mit entsprechenden gesellschaftlichen Strukturen, das heißt, in der Rechtsform einer deutschen GmbH oder ihren Äquivalenten: der holländischen BV oder einer luxemburgischen Sal.


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Was kann ein Kreditsuchender tun, um seine Finanzierungschancen zu optimieren? Andreas Bahners: Natürlich sollten Lage, Immobilie und Nutzungsart zueinander passen, und der Standort sollte grundsätzlich finanzierbar sein. Entscheidend ist sowohl die Qualität der Mieter als auch der abgeschlossenen Mietverträge. Es ist einfacher, ein Multi-Tenant-Gebäude zu finanzieren als ein Single-Tenant-Objekt. Wir haben gerne eine Risikostreuung auch innerhalb des Objektes, etwa durch die Staffelung von unterschiedlichen

Kreditentscheidung erfolgen. Eine durchschnittliche Prüfung dauert etwa zwischen acht und zwölf Wochen, weil viele Prozesse aufeinander aufbauen und nur nacheinander bearbeitet werden können. Natürlich vorausgesetzt, die Unterlagen des Kunden sind vollständig. Wird sich die Finanzierungssituation nach Ihrer persönlichen Einschätzung in den kommenden zwölf Monaten eher verbessern oder verschlechtern? An welche sonstigen Veränderungen werden die Kunden sich gewöhnen müssen? Andreas Bahners: Bezüglich der Finanzierungssituation der Banken sehen wir eher eine Seitwärtsbewegung. Ich glaube nicht, dass die Eigenkapitalanforderungen noch steigen werden, da wir schon auf einem recht ordentlichen Niveau sind. Die Entwicklung der Margen wird künftig stärker produktabhängig ausfallen. Bei den bankseitig gefragten Produktarten und attraktiven Finanzierungen geraten die Margen zum Teil sogar wieder unter Druck. Aber in Summe rechne ich 2013 nicht mit extremen Veränderungen. Wir können aber von weiteren Konzentrationsprozessen ausgehen. Die Anzahl der Sparkassen und Volksbanken reduziert sich jedes Jahr durch Fusionen, und dieser Prozess wird sich fortsetzen. Ich rechne auch nicht mit Neugründungen von Banken. Ich glaube, dass das Zinsniveau in kurzer Sicht niedrig bleiben wird. Im Wesentlichen liegt das an der Staatsverschuldung. Langfristig kann ich mir leichte Zinssteigerungen vorstellen. Ich denke nicht, dass wir große Zinssprünge sehen werden. Es wurde zwar schon oft gesagt, weiter runter kann es nicht gehen, aber ich bin davon überzeugt, dass die Bodenbildung tatsächlich erreicht ist. Aus Sicht des Zinsniveaus ist es ein interessanter Zeitpunkt, jetzt einzusteigen, der auch die eine oder andere Schwäche beim Cash-Flow eines Objektes kompensieren kann. Investoren sollten allerdings sicherstellen, dass sie in fünf, sieben oder zehn Jahren einen Zinsanstieg verkraften können. Das Gleiche gilt für die private Baufinanzierung. Es ist wichtig, auch 6 % Annuität tragen zu können.

Kindertagesstätte Dreherstraße

Mietlaufzeiten in den Multi-Tenant-Objekten. Prinzipiell bevorzugen wir bodenständige Finanzierungskonstellationen, denn die 110-Prozent-Finanzierung, die manche Investoren gerne hätten, gibt es eben nicht. Man braucht schon einen adäquaten Eigenkapitaleinsatz im Verhältnis zum Risiko aus dieser Immobilie. Grob sollte man zwischen 15 und 30 % Eigenkapital einplanen. Je klarer aufbereitet die Struktur und je vollständiger die eingereichten Unterlagen sind, desto zeitnaher kann eine

Mein Fazit: Wer mit den Finanzierungsbedingungen im Jahr 2012 klargekommen ist, wird auch 2013 ohne Probleme Fremdkapital erhalten. Das Interview führte Andreas P. Lienig.

andreas.bahners@sskduesseldorf.de www.sskduesseldorf.de


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Foto: © Kirchhöfer

RHEINWERK 3 – DAS ZUKUNFTSBÜRO AM RHEINUFER Erfolgsgeschichte Bonner Bogen Am Immobilienstandort Bonn hat sich die rechte Rheinseite mit dem „Bonner Bogen“ zu einem neuen, lebendigen Stadtteil und zu einem Magneten für innovative Unternehmen entwickelt. Was Unternehmen und Besucher anzieht, ist die Lage-, Lebens- und Angebotsqualität am Standort sowie die dynamische Campus-Atmosphäre inmitten der landschaftsgärtnerisch gestalteten Rheinauenlandschaft. Der Bonner Bogen ist kein klassischer Bürostandort, sondern ein Areal mit besonderem Flair, an dem sich Lebensfreude und Kreativität entfalten. Zentraler Mittelpunkt ist das Life&Style Hotel Kameha Grand Bonn, das zu den Leading Hotels of the World gehört und mit seinen Veranstaltungsräumen und exklusiven Restaurants einen Mehrwert für die ansässigen Unternehmen bietet. Initiatoren der ambitionierten Standortentwicklung sind die Immobiliengesellschaft BonnVisio, welche die Immobilien mit einem kleinen Team aus Architekten, Ingenieuren, Immobilienfachleuten und Projektpartnern geplant und realisiert hat, und die Renum Projektgruppe. Seit 2003 sind rund 57.000 m2 Nutzfläche, rund 850 Stellplätze sowie 45.000 m2 Grün- und Freiflächen entstanden. Mittlerweile arbeiten rund 2.400 Menschen in mehr als 40 Firmen am Bonner Bogen. Die städtebauliche Leitidee Mit der Neubebauung des ehemaligen Fabrikgeländes werden rechte und linke Rheinseite zusammengeführt, zum einzigen und einzigartigen Wirtschaftsstandort der Klasse A in der Region Bonn/Rhein-Sieg. Dabei ist es dem Architekten Karl-Heinz Schommer gelungen, den Bonn International Business District erlebbar zu machen, mit einmaliger Aussicht über Rhein und Siebengebirge. Der städtebauliche Leitgedanke orientiert sich an der Freiraumqualität des Rheinauenparks. Diese wird durch U-förmige, zu großzügigen Patios angelegte Gebäudekörper erhalten. Eine weitere Markanz des Quartiers bildet die sensible Erweiterung der Zeitzeugen der ehemaligen Portlandwerke (Direktorenvilla, Rohmühle, Wasserturm) durch moderne Glasbauten, wobei jedes Gebäude innerhalb des abgestimmten Ensem-

bles durch seine eigenständige Formen- und Materialsprache zur unverwechselbaren Adressbildung beiträgt. Die exklusive Büroadresse am Bonner Bogen Der zukunftsweisende Bürocampus Rheinwerk 3 wird auf dem letzten 23.000 m2 großen Grundstück am rechtsrheinischen Bonner Bogen realisiert und schließt den Standort nach Norden hin ab. In den drei Büroriegeln entstehen 21.100 m2 vermietbare Flächen für weitere rund 1.000 Arbeitsplätze, zudem 305 Pkw-Stellplätze. Die Gesamtfertigstellung ist für Anfang 2014 vorgesehen; der erste Gebäuderiegel wird bereits im Sommer 2013 übergeben. Architektonisch ist auch dieser Entwurf geprägt von der Gestaltungsphilosophie, für möglichst viele Nutzer die Sichtbeziehung zum Rhein erlebbar zu machen. Mit seinen drei langgezogenen Glasbauten, die sich zum Rhein trapezförmig auffächern, und den abgeschrägten Gebäudeköpfen erhalten auch die künftigen Nutzer von Rheinwerk 3 eine unverwechselbare architektonische Adresse am Bonner Bogen. Drei Bürogebäude-Riegel der Extraklasse Die top ausgestatteten, lichten Flächen in den drei Gebäuderiegeln sind ab 200 bis zu 5.000 m2 anmietbar. Wie auch bei den benachbarten Bauten am Bonner Bogen werden alle Fenster raumhoch ausgeführt. Die Glasfassadenflächen, die sich auf eindrucksvolle 15.000 m2 summieren, geben den Blick frei auf die herrliche Rheinlandschaft, den gegenüberliegenden Rheinauenpark und das Siebengebirge. Zu einem einzigartigen markanten Landmark wird der Büro Campus Rheinwerk 3 aufgrund der abgeschrägten gläsernen Gebäudeköpfe, die bis zu 8 m überkragen. Durch die Abschrägung wollte der Architekt „eine Dynamik in scharfkantiger Form schaffen, die im spannungsvollen Dialog mit der orthogonalen Struktur von Rheinwerk 2 und der dynamischweichen Form des Kameha Grand Bonn Hotels steht“. Schmale weiße Aluminiumbänder, die sowohl die schrägen Kopfseiten der Gebäude als auch die Waagerechte betonen,


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verstärken den dynamisierenden Effekt. Farbige Fensterelemente in Pastelltönen geben den drei Gebäuden ein differenziertes Erscheinungsbild. Vom Entree bis zu den Büroetagen setzt sich die architektonische Handschrift im Innenbereich fort. Erschlossen werden die drei Büroriegel von der Joseph-Schumpeter-Allee aus über einen repräsentativen gemeinsamen Vorplatz. Hier liegen auch die Treppenhäuser mit Aufzügen zur Anbindung aller Geschossebenen. Zur Gliederung der orthogonalen Erschließungssysteme sind in den Fluren Aufweitungen für Sekretariats-Pools, Meetingpoints und sonstige öffentliche Bereiche mit Glaswänden vorgesehen. Die lichte Raumhöhe beträgt etwa 3 m. Die Decken sind unterzugsfrei und ermöglichen damit volle Flexibilität bei der Raumaufteilung. Über 60 % der Mietflächen in den drei Gebäuderiegeln sind bereits vermietet – schwerpunktmäßig an Dienstleister aus der ITBranche, an Anbieter von Medizinprodukten und universitätsnahe Einrichtungen.

Der Gebäuderiegel 3 ist komplett vermietet. Hier wird sich die SER Solutions Deutschland GmbH aus Neustadt/Wied mit 6.500 m2 etablieren. Zudem ziehen die Bonner Unternehmen Plancal Service- und Entwicklungs-GmbH sowie die Sirtex Medical Europe in dieses Gebäude. Im Erdgeschoss wird die Restaurantkette L’Osteria auf rund 700 m2 Gastrofläche plus 500 m2 Außenterrasse italienische Frische-Küche anbieten. Im Gebäuderiegel 1 sind rund 1.900 m2 vergeben. Hier wird die Internationale Akademie für Pathologie unter anderem auch einen Hörsaal für 62 Personen für ihre Kongresse einrichten. Das mittlere Riegelgebäude 2 wurde bisher bewusst freigehalten, um weitere innovative Unternehmen an den Standort zu holen, die den Mieterbesatz sinnvoll ergänzen, und so Synergieeffekte zu erzielen. Erster Mieter ist seit kurzem die FOM Hochschule für Oekonomie & Management. Die FOM wird auf 1.300 m2 das Erdgeschosses sowie Teile des I. Obergeschosses belegen und junge, interessierte Menschen anziehen. Rheinwerk 3 an der Rheinufer-Promenade


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Aussicht vom Büro auf Siebengebirge und Rhein

Rheinwerk 3 plant für jeden zukünftigen Mieter auf Wunsch die individuelle Grundrissvariante, die er gerne für sein Unternehmen hätte. Intelligente und ressourcenschonende Technik Die technischen Ausstattungen im Rheinwerk 3 entsprechen den hohen Anforderungen innovativer Unternehmen und sind gleichermaßen attraktiv für kreative wie spezialisierte Arbeitnehmer. Demzufolge ist auch intelligente und ressourcenschonende Technik hier eine Selbstverständlichkeit: Die drei Gebäudekörper werden zentral durch eine autark arbeitende Energiezentrale auf Basis einer GrundwasserGeothermie mit Aquiferspeicher versorgt, wodurch sich die Temperaturdifferenzen zwischen Sommer- und Winterbetrieb energiesparend nutzen lassen. Beheizung und Kühlung erfolgen durch Unterflurkonvektoren und sorgen mit der Betonkernaktivierung (temperierte Decken) für angenehme Temperaturen. Für ihre IT-Anlagen können Mieter ein zentrales, 300 m2 großes Rechenzentrum nutzen, das mit Rheinwerk 3 über CAT 7 verkabelt ist. Die Ausfallsicherheit und kontinuierliche Stromversorgung werden durch Videoüberwachung, Kältesicherung und eine Netz-Ersatz-Anlage als Notstromdiesel sowie eine automatische Feuerlöschanlage gewährleistet. Auf dieser Basis wurde die Präqualifizierung für das angestrebte Gold-Zertifikat der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) bereits erreicht. Arbeiten in einer Parklandschaft Architekt Karl-Heinz Schommer hat die drei Büroriegel in das ganz besondere Ambiente der Rheinauen eingebettet – inmitten eines 16.100 m2 großen Landschaftsparks, der im Norden nahtlos in die benachbarte bewaldete Landschaft übergeht. Für die hügeligen Freiflächen haben die Bochumer WBP Landschaftsarchitekten eine Bepflanzung mit Himalaya-Birken und Ziergräsern vorgesehen. Im Rahmen der Fertigstellung wird auch die fußläufige Verbindung von Ramersdorf zum Rhein als attraktiver Weg für Fußgänger und Radfahrer wiederhergestellt.

Baustellenansicht

Eigener Schiffsanleger und ein Wassertaxi In der Planung sind zudem ein Schiffsanleger, ein Wassertaxi in die City sowie eine Kindertagesstätte. Namhafte Nachbarn sind beispielsweise T-Mobile, der Post Tower und der UNCampus. Für ein reiches Kulturangebot sorgt die Stadt Bonn mit ihren Kinos, Theatern, Konzerten, Galerien und nicht zuletzt mit der berühmten Museumsmeile. Auch die vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten liegen nur wenige Auto- beziehungsweise Bahnminuten vom Rheinwerk 3 entfernt. Allerbeste Infrastruktur ist durch die Anbindung des Standortes gegeben: ICE Siegburg, die Nähe zum Airport Köln/Bonn, direkte Anbindung zu den Bundesautobahnen A1, A3 A59 und A61 sowie über die 250 Meter entfernt liegende U-Bahn-Station Beuel-Ramersdorf an den öffentlichen Nahverkehr. Der Oberkasseler Bahnhof ist in fünf Minuten fußläufig erreichbar und soll in den nächsten Jahren mit dem Ausbau zur S-Bahn-Strecke noch näher an das Rheinwerk 3 heranrücken. Das Gemeinschaftsprojekt Rheinwerk 3 wurde in Partnerschaft der DG Hyp Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank mit der VR-Bank Bonn eG. finanziert, Investoren sind die Projektentwickler BonnVisio und die Renum Projektgruppe mit 68 Mio. Euro.

FACTSHEET -

Grundstücksfläche: ca. 23.000 m2 3 fünfgeschossige Büroriegel: 14 m breit, 104 bis 140 m lang Büroflächen: ca. 21.100 m2 anmietbare Flächen: ab 200 bis 5.000 m2 Tiefgarage mit 305 Pkw-Stellplätzen Präqualifizierung für das DGNB Gold-Zertifikat autarke Energieversorgung: Geothermie mit Aquiferspeicher zentrales Rechenzentrum mit Stromausfallsicherheit Konferenz- und Eventlocations im Life&Style Hotel Kameha Grand Bonn - Gesamtfertigstellung: Anfang 2014 www.rheinwerk3.de Projektentwickler www.bonnvisio.com; www.renum.de


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BÜROSTANDORTE DER ZUKUNFT AM MIETERNUTZEN ENTWICKELN Statement von Bernd Hensel, Geschäftsführender Gesellschafter RENUM Projektgruppe Gesellschaft für die Realisierung von Immobilienwerten mbH Bürogebäude sollten die Chance nutzen, sich von Anfang an zu einem eigenständigen Mikrostandort zu entwickeln. Sie sollten in die Patina von Konversions-/Bestandsflächen eingebunden sein und gleichwohl neue Inhalte hinzufügen. Es gibt keine Patentrezepte. Aber wer das Wir-Gefühl künftiger Mieter schon bei den ersten Planideen im Auge hat, der denkt auch an Flair, an Ambiente, an unverwechselbaren Charakter. So entstehen Standorte zum Wohlfühlen, die mehr bieten als hochmodernen Büroraum. Hierzu gehört nach dem wichtigsten Kriterium, der guten bis hervorragenden infrastrukturellen Anbindung, die architektonische Adressbildung. Unternehmen legen heute großen Wert darauf, auf ihrer Visitenkarte nicht nur den Straßennamen mit Hausnummer auszuweisen, sondern auch eine wertige Adresse. Büro Campus Rheinwerk 3 ist eben nicht nur der Markenname für eine Büroimmobilie, sondern in der Außenwirkung für den Mieter auch ein Aushängeschild für seine Solvenz und Innovationskraft. Wer in einem solchen Büro sitzt, der ist erfolgreich und kann es sich leisten. Denn für den Rheinblick und all die vielen anderen Annehmlichkeiten wie das benachbarte Hotel Kameha Grand Bonn mit seinen vielfältigen Veranstaltungsund Event-Locations zahlt er gerne ein wenig mehr.

Natürlich darf auch das ökologische Gewissen nicht zu kurz kommen. Denn überall, wo viel Glas verbaut wird, um den Rheinblick aus allen Räumen genießen zu können, muss die Kühl- und Heiztechnik, müssen Licht und Akustik stimmen. Intelligente und ressourcenschonende Technik ist heute ein Muss. Viele Unternehmen richten ihren gesamten Geschäftsbetrieb nach Nachhaltigkeitsaspekten aus und lassen sich die geplante Reduzierung des CO2Ausstoßes belegen. Am Bonner Bogen ist man stolz auf seine Grundwassergeothermie, die flexibel zwischen Sommer- und Winterbetrieb zusätzlich die Temperaturdifferenzen nutzt. Von Vorteil ist auch ein autark arbeitendes Rechenzentrum – ausfallsicher und mit kontinuierlicher Stromversorgung.

Die Sogwirkung eines Standortes macht sich auch bei der Mitarbeiterrekrutierung positiv bemerkbar. Kreative und hoch spezialisierte Arbeitskräfte suchen nicht nur innovative Unternehmen mit flexiblen und technisch top aus-

„Büro Campus Rheinwerk 3 ist eben nicht nur der Markenname für eine Büroimmobilie, sondern in der Außenwirkung für den Mieter auch ein Aushängeschild für seine Solvenz und Innovationskraft.“ Bernd Hensel

gestatteten Arbeitsräumen, sondern auch ein kreatives Umfeld. Es sind eben die weichen Faktoren, die die Qualität eines attraktiven Arbeitsplatzes ausmachen, wenn Arbeiten, Leben und Freizeit für hoch motivierte Mitarbeiter immer mehr verschmelzen. Wie die Joggingrunde am Rhein, inspirierende Gespräche auf dem Campus mit Mitarbeitern anderer Unternehmen, ein Cappuccino auf der Terrasse der historischen Rohmühle oder das Bier am Abend in der Rheingoldbar des KamehaHotels im Kollegenkreis. Und nicht zu vergessen die Gastronomie im eigenen Gebäude für den schnellen Mittagstisch. Ohne Kantinenflair, dafür gesund, lecker und preiswert.

Umzüge sollen für die Mieter so komfortabel wie möglich gestaltbar sein. Keine Zeit zu verlieren, ist heute ein wichtiger Faktor. Wer nur seine Möbel aufstellen und den Transponder anschließen muss, ist schneller bereit, den Mietvertrag zu unterschreiben. Projektentwickler tun insofern gut daran, all diese Aspekte von Anfang mit zu berücksichtigen und einzuplanen.

www.rheinwerk3.de


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GROSSBAU PROJEKT REPORTER Deutschlands erfolgreiches Informationssystem für Großbauprojekte – Ihr zuverlässiger Informant, Begleiter und Partner Seit mehr als 20 Jahren ist der Großbau Projekt Reporter das erfolgreiche Informationssystem für alle wichtigen Bauvorhaben in der Bundesrepublik Deutschland, der Schweiz und Österreich. Mit über 2.000 Berichten pro Jahr meldet das System die bedeutenden Neubau- und Sanierungsvorhaben bereits in der frühen Planungsphase – inklusive wesentlichen Hintergrundinformationen und Kontaktadressen. Heutzutage kann zwar jeder im Internet mit nur wenigen Klicks zu einer Fülle von Informationen zu zahlreichen Bauvorhaben gelangen. Doch welche sind tatsächlich von Nutzen? Welche sind aktuell? Wie unterscheidet man seriöse Angaben von den unseriösen? Die Suche nach der richtigen Information ist enorm zeitaufwändig und kostet viele Nerven. Qualitätvolle Informationen und aktuelle Kontaktadressen Aufgrund des langjährig aufgebauten Netzwerkes ist das 40-köpfige Research-Team von Großbau Projekt Reporter in der Lage, exklusive Projektinformationen zu liefern, die ein hohes Maß an Qualität sichern. Möglich macht dies nicht zuletzt die speziell von uns entwickelte Drei-StufenRecherche. Dabei wird jeder Bericht vor der Veröffentlichung zunächst detailliert geprüft. Im zweiten Schritt werden die Kontaktdaten aktualisiert und der direkte Ansprechpartner bzw. Projektleiter für das geplante Objekt ermittelt. Im letzten Schritt werden exklusiv die Fachplaner recherchiert. Täglich analysiert das Research-Team den gesamten Bauund Immobilienmarkt im deutschsprachigen Raum und hat sich über die Jahre hinweg ein exklusives Netzwerk aufgebaut, das Informationen aus erster Hand liefert. Alle eingehenden Bau- und Projektinformationen, Pressemitteilungen, Bebauungsplan-Änderungen sowie wichtigen Investitionsentscheidungen werden handselektiert und mit individuellen Kontaktdaten angereichert. Das Unternehmen ist ein kleiner, exklusiver Dienst mit einer sehr heterogenen Kundschaft, wodurch gewährleistet ist, dass die Walter Ruesch

Arno Ruesch

genannten Kontakte nicht bereits „verbraucht“ sind, bevor ein Agieren überhaupt möglich ist. So können GPRKunden sicher sein, dass sie so frühzeitig wie nur möglich informiert werden. Schneller zu den wichtigen Entscheidern Zu den Kunden des Unternehmens zählen viele, die sich in der Immobilienwirtschaft erfolgreich engagieren. Ob Sie sich als Real Estate Manager, Bauprodukte-Hersteller, Personaldienstleister oder als Projektentwickler für die Erstellung eines Neubaus oder für eine Dienstleistung rund um die Immobilie bewerben möchten, mit dem Großbau Projekt Reporter gehören Sie auf jeden Fall zu den Ersten, die von Großbauvorhaben, Projektentwicklungen und -änderungen hören und sich die Aufträge sichern können. Mit den wöchentlichen Frühmeldungen erhalten Sie immer die aktuellsten Fakten, sind stets mittendrin im Immobiliengeschäft und können somit schneller handeln als andere in der Branche. Permanente Begleitung bei Großbauprojekten Großbauprojekte werden konsequent begleitet – von der Vorplanung bis zur Realisierung. Damit übernimmt das Unternehmen die komplette Weiterverfolgung der Bauvorhaben und informiert, sobald wichtige Änderungen eingetreten sind oder die Fachplaner (z. B. aus den Bereichen Elektro, Heizung/Klima/Lüftung und Sanitär sowie Brand-schutz) bekannt werden. Und die Kunden sind immer auf dem neuesten Stand. Präzise Selektion mit Detail-Suche Die Projektdatenbank von Großbau bietet permanenten Zugriff auf mehr als 6.000 Bauvorhaben im Bundesgebiet Deutschland, in der Schweiz und Österreich. Nach erfolgreichem Login stehen zahlreiche Selektionsmöglichkeiten zur Verfügung. Das exklusive Informationssystem führt zu wertvollen, immer aktuellen Informationen, mit denen sich jede Akquise optimieren lässt. In jedem ProduktTobias Mutter


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bereich gibt es zur schnellen Recherche eine VolltextSuchfunktion zu allen erfassten Projekten. Mit der integrierten Detail-Suche – etwa zu einem angezeigten Bauvorhaben, zu Neubauten oder Sanierungsvorhaben – lässt sich die Auswahl beliebig eingrenzen, und somit können die relevanten Berichte zügig und unkompliziert selektiert werden. Leistungspaket des exklusiven Informationssystems von Großbau Projekt Reporter:

- aktuelle Informationen aus erster Hand zu rund 6.000 geplanten Bauprojekten in der Datenbank - eigenes 40-köpfiges Recherche-Team - exklusive Auswertung von vorhabenbezogenen Bebauungsplänen in den 2.000 größten Gemeinden und Städten in Deutschland - ständig aktualisierte Informationen zum Verlauf von Projektentwicklungen - Kontaktdaten zu Investoren, Projektentwicklern, Architekten


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- exklusiv ermittelte direkte Ansprechpartner - objektbezogener Fachplaner aus den Bereichen Tragwerksplanung, Statik, Brandschutz, Elektro, Heizung/Klima/Lüftung und Sanitär - konsequente Begleitung von der Planung bis zur Realisierung - wöchentliche Frühmeldungen per E-Mail - schneller Zugriff auf alle relevanten Daten und Berichte auf der GPR-Webplattform

FACTSHEET Select-Paket 39,- Euro/Woche Wöchentliche Frühmeldungen über 50 GroßbauProjekt-Meldungen mit Adressen und direkten Ansprechpartnern in ganz Deutschland, Österreich und der Schweiz per E-Mail sowie Zugriff auf die exklusive Webplattform www.projektreporter.de Komplett-Paket 49,- Euro/Woche

Kundensegmente: - Bürohäuser/Verwaltungsgebäude - Galerien/Einzelhandel/Fachmärkte - Großkinos/Veranstaltungen/Messen/Museen - Hotels/Kongresszentren - Krankenhäuser/Seniorenheime - Logistikzentren/Fabriken/Produktionshallen - Schulen/Universitäten - Stadien/Sportarenen - Tiefgaragen/Parkhäuser - Wohnanlagen/Stadtquartiere - Gastronomie - Alternativenergien/Solarparks

Wie Select-Paket plus zusätzlich per Sofort-Mail die aktuell recherchierten Kontaktdaten der Fachplaner aus den Bereichen Tragwerksplanung, Statik, Brandschutz, Elektro, Heizung/Klima/Lüftung und Sanitär Kontakt: Großbau-Projekte Intern GmbH Tobias Mutter Ersteinerstr. 21 79346 Endingen Tel. 07642–90 77 810 Fax 07642–90 77 867 info@projektreporter.de www.projektreporter.de


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Driving sustainable real estate across the globe Inside Driving sustainable real estate and creating value UK Highlights The growing BREEAM family – focus on Netherlands, Spain, Sweden, Norway, Germany and the German-speaking nations

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Cover images

1 Fredrik Selmers vei 4, Oslo 2 SO Ouest in Paris 3 Prologis EXPO REAL 4 SusCON

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Driving sustainable real estate and creating value

BREEAM Registered Assessments February 2013

BREEAM is the leading international measure of a building’s sustainability and a leader in the drive for a more sustainable built environment.

National Scheme Operator (NSO)

BREEAM is the world’s first sustainability rating scheme for the built environment. Since its launch in 1990, BREEAM has contributed much to the strong focus on sustainability in building design, construction and use in the UK and this is now extending on a global basis. BREEAM is the most widely used sustainable building assessment method in the world, now used in more than 50 countries. BREEAM’s influence has extended beyond the purely environmental aspects of sustainability, to those of building quality, performance and value. It has been credited with significantly improving site practice, material specification and building design.

Creating value The commercial importance of sustainability is becoming increasingly apparent. A survey of property investors in 2010, for example, posed the question ‘How will green buildings perform against non-green buildings?’ An overwhelming 86% of respondents said that green buildings will become more valuable. Subsequent studies have provided a growing body of evidence that BREEAM-rated buildings provide increased rates of return for investors, and increased rental rates and sales premiums for developers and owners. These include a study carried out by Maastricht University and published by the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) in March 2012. Entitled, Supply, Demand and the Value of Green Buildings, it provides empirical evidence of the value of BREEAM certified buildings. The study used a sample of office buildings in London and, using data from transactions from 2000 to 2009, found that these buildings achieved: - 21% premium on transaction prices - 18% premium on rents


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Wide ranging application BREEAM has expanded from its original focus on individual new buildings at the construction stage, to encompass the whole life cycle of buildings from planning to In-Use and refurbishment. Scientifically robust but highly flexible, the BREEAM standard can be applied to a very wide range of building types and locations, with versions for new buildings, existing buildings, refurbishment projects and large developments. This flexibility also allows BREEAM to be adapted to an extensive range of geographical locations and conditions, and to meet local legislative, cultural and environmental needs and priorities. The International Bespoke version of BREEAM can assess single developments anywhere in the world. Tailored to suit local circumstances, it can be used at the design, construction, and initial occupation and refurbishment stages of a building’s lifecycle.

The BREEAM family In a number of European countries the use of BREEAM has gone a stage further with the development of country-specific BREEAM schemes operated by National Scheme Operators (NSOs). In the UK, the NSO is BRE Global, and there are currently NSOs affiliated to BREEAM in five other countries: -

The Netherlands, where the Dutch Green Building Council operates BREEAM NL Spain, where the Instituto Tecnológico de Galicia operates BREEAM ES Norway, where the Norwegian Green Building Council operates BREEAM NOR Sweden, where the Swedish Green Building Council is developing BREEAM SE Germany, where the German Institute for Sustainable Real Estate, DIFNI, is operating BREEAM DE Austria, where DIFNI is operating BREEAM AT Switzerland, where DIFNI is adapting BREEAM CH Luxembourg, where DIFNI is adapting BREEAM LU

Schemes developed by NSOs can take any format as long as they comply with a set of overarching requirements laid down in the Code for a Sustainable Built Environment. They can be produced from scratch by adapting BREEAM, European or International schemes to the local context, or by developing existing local schemes.

7 More London, PriceWaterhouseCoopers BREEAM Outstanding HQ in London

BREEAM – Key Facts - Over 200,000 buildings certified on a global basis, more than 40 million m2 of floor area - Research shows BREEAM helps increase value – 21% on transactions and 18% on rents from a 2012 study - A respected international standard, adapted locally - Strong National Scheme Operator family throughout Europe - Used by leading international investors, developers and corporate occupiers to drive value - Schemes for new, existing buildings and communities


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Key features of BREEAM There are now BREEAM schemes for new buildings, existing buildings, refurbishment projects and large developments. They are assessed, rated and certified on a scale of ‘Pass’, ‘Good’, ‘Very Good’, ‘Excellent’ and ‘Outstanding’. More than 200,000 buildings have been BREEAM certified, with around a million registered for certification. The key features contributing to the scheme’s success include: Independence The BREEAM assessment process is based on an international network of more than 2600 fully trained and licensed, independent BREEAM Assessors. This approach gives added assurance that BREEAM rated buildings are genuinely as sustainable as they claim – and that the highest scoring buildings represent some of the best examples of sustainable design and construction in the world. Scientific rigour and regular updates The BRE Group, the originator of BREEAM, has been at the forefront of scientific research and development in the built environment sectors for more than 90 years and in recent decades has taken a leading role in sustainability issues. BREEAM is a tried and tested standard that has been proven in the marketplace. It is nevertheless regularly updated in line with new developments, evolving legislation, feedback from users, and consultations with professionals and experts around the industry. The current standard was launched in 2011 and the next update is due in 2013. Holistic approach The BREEAM assessment encompasses sustainability in its widest sense – not just energy use and carbon emissions, but also a wide range of issues concerned with water consumption, health and wellbeing, pollution, transport, materials, waste, ecology and management. Driver of sustainability The aim of BREEAM is not only to recognise and reward buildings with genuinely sustainable credentials, but also to improve sustainability in those buildings and in the built environment as a whole. The targets set by the BREEAM standard encourage and help developers and project teams to push beyond regulatory requirements for sustainability. Support for innovation In a survey conducted in the UK by BSRIA (Building Services Research and Information Association) for Schneider Electric, nearly nine out of ten (87%) of respondents said that BREEAM drives investment in innovative techniques and technologies. To further encourage innovation, additional credits are available as part of the BREEAM assessment for innovations that take forward some aspect of sustainability.

The Hive, Schneider Electric’s international headquarters in Paris, which achieved the first Outstanding rating under the new BREEAM In-Use International.


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eplus Hauptverwaltung

Waitrose are a major corporate user of BREEAM in the UK.

Highlights in the UK BREEAM continues to grow on a global basis and in its original home market – the United Kingdom. In 2012, over 2000 new constructions were registered for certification in the UK and more than 300 buildings obtained BREEAM In-Use certification. BREEAM is growing steadily in both public and private construction projects and interestingly around 1 in 4 projects achieve an Excellent or Outstanding rating, compared to 1 in 5 for 2011, a sign that the UK market is continuing to rise to the challenge set by BREEAM. A record number of projects achieved the Outstanding rating under BREEAM in the UK last year. This includes 7 More London, the corporate headquarters for PriceWaterhouseCoopers on the banks of the River Thames in London, and The Green, a sustainable student village at the University of Bradford. Another example of a committed corporate user is Waitrose, the major supermarket chain, who achieved two Outstandings and a number of Excellents. Toby Marlow of Waitrose says ‘We recognise the benefits of using industry-leading accreditation, therefore we committed in 2010 to adopting BREEAM assessment as a key tool in aiding our design and construction of low carbon shops. This is embedded into our ways of working, delivering reductions in our carbon emissions, lowering our running costs and educating partners and customers on the subject of carbon reduction, social responsibility and our overall community interaction. All of these will help us to achieve our business objective of an absolute carbon reduction.’


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Focus on the Netherlands – BREEAM NL The Dutch Green Building Council (DGBC) was founded in 2008 and is the National Scheme Operator for BREEAM in the Netherlands. DGBC chose BREEAM as its sustainability method because the scheme is adaptable to local standards and legislation, and is the most widely used sustainability certification scheme in the world. This allows for both the effective assessment of Dutch projects and accurate comparisons with projects in other countries. Now that BREEAM NL has been accepted by the market, DGBC is moving forward – looking for new opportunities and improved ways of working. Putting a value on sustainability Many of the major Dutch real estate finance companies recognise the importance of sustainability. In 2011/12, ABN AMRO, FGH Bank, ING Real Estate Finance, SNS Bank Business, Syntrus Achmea Real Estate and NIBC Bank committed themselves to contributing to a process for developing a more sustainable built environment. These finance companies are members of the Market Financiers Group of the DGBC. They have agreed to take joint steps, in their roles as real estate investors, towards putting a value on sustainability. A research project is about to be launched by this group, which focuses on the extent to which sustainability influences the financial risk for investors in new construction, redevelopment and refinancing. As part of this research, DGBC will be looking at viable forms of sustainability financing and appropriate sustainability requirements for such projects. BREEAM NL Junior To increase sustainability awareness among children (and indirectly among teachers and parents) DGBC has launched the BREEAM NL Junior learning programme. Children are able to use BREEAM NL Junior to assess the sustainability of buildings based on themes from the BREEAM scheme. The programme was launched during the Dutch Green Building Week in 2012, where children aged 9 to 12 were asked to assess the World Trade Centre in Amsterdam. BREEAM NL Junior is on the curriculum for primary school pupils. They can use it in the classroom to map out how sustainable their school is, and can also use the method on other buildings. Sustainable demolition The Netherlands is aiming to be the first country with a certification process for demolition and deconstruction proWaitrose are a major corporate user of BREEAM in the UK jects – BREEAM Demolition and Deconstruction. The scheme is due to be developed in collaboration with several demolition and commodities companies. It will consider issues such as the sourcing of materials, adaptability of buildings, reuse of materials and sustainability of demolition sites. DGBC Director Stefan Uffelen says, ‘Our aim is that BREEAM Demolition will close the gap between the certification processes for new buildings and existing buildings. The basic principle is that the whole material chain connects, closing the circle.’

Major Real Estate financiers in the Netherlands have signed a covenant committing them to contribute to the development of a more sustainable built environment.

BREEAM NL Junior aims to increase sustainability awareness amongst children, teachers and parents.


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Focus on Germany and the German-speaking nations BREEAM DE, BREEAM AT, BREEAM CH and BREEAM LU With its broad social, political and economic consensus for sustainability, the German-speaking countries with Germany in the lead provide an ideal setting for the promotion and use of BREEAM. The Scheme Operator is the German Institute for Sustainable Real Estate, DIFNI. Launched in March 2012, DIFNI is a young and dynamic organisation that is dedicated to the promotion of BREEAM in Germany and the German-speaking countries. DIFNI stays in close contact with developments in the real estate sector in order to provide applicable, affordable and local BREEAM products to these markets. To ensure these are continually improved, DIFNI cooperates with the external DIFNI standing panel and the DIFNI advisory board. In line with this approach, DIFNI’s corporate culture is based on confidence and mutual respect. These principles combined with DIFNI products and services, have delivered a very high level of market acceptance and the market leader position for In-Use Buildings in Germany.

Statements of BREEAM users Prologis Prologis is a world-leading owner, operator and developer of logistics real estate. The firm’s logistics centre in Bad Hersfeld, Germany was certified to BREEAM DE Bestand – the certificate was presented to Prologis at Expo Real in Munich in October 2012. The 37,500 m2 facility was one of the first buildings in Germany to receive a ‘Good’ assessment for construction and operation. Prologis cooperated closely with DIFNI in the pilot project to adapt the UK system to the German market. ‘As a company that invests long-term, Prologis focusses on the role of existing premises,’ says Tim Fischer, the firm’s head of property management in northern Europe. ‘Certifying existing real estate allows us to continually optimise the operation of a property, for instance by lowering utility costs which is particularly beneficial for our clients.’ Redevco Redevco manages and develops major retail real estate portfolios in Europe and has played a key role in supporting the development of BREEAM DE and BREEAM AT Bestand. ‘To continually increase the quality, sustainability and value of the port-folio is our primary objective for the coming years,’ says Christian Socha, Project Manager Portfolio, Redevco Germany. ‘Redevco developed its own green building strategy in 2008, setting ambitious, specific goals for future projects. We therefore need a standard and easy-to-use tool to rate, compare and improve the environmental performance of our existing building stock. We believe that BREEAM DE Bestand will succeed in the market. Redevco is a founding member of the advisory board of DIFNI and is actively supporting the pilot phase and further development of the scheme. Our first assessment of a major C&A-store in Dortmund has already been successfully completed – and we are planning further certifications in our portfolio. We think that DIFNI, together with BRE, have done a tremendous job by establishing BREEAM DE Bestand in such a short time.’ Deka Immobilien GmbH Deka has made extensive use of BREEAM, initially in the UK and more recently in and around Germany. ‘Deka’s first experience with BREEAM was in the UK, where we own properties worth some 2,600 million,’ says Donal Campbell of Deka. ‘Starting in 2009, virtually all of these buildings were certified using BREEAM In-Use, which proved to be a cost effective and practical certification system.’ ‘BREEAM was clearly the system of choice for the UK, but at this time there was no obvious choice for certification of existing buildings in Germany, where a significant number of our investments are located. In a pilot project, six buildings in Frankfurt were certified using BREEAM In-Use. The process worked well, the key to success being effective communication between the Deka’s project team, the facility managers, the tenants and the sustainability consultant. Following the introduction of BREEAM DE, we have used this to certify a number of buildings. Other systems will continue to be used, depending on local and tenant requirements as part of a diversified certification policy.’

Prologis logistics centre in Bad Hersfeld

Redevco’s C&A outlet in Dortmund

Deka’s Novum development in Frankfurt


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Focus on Norway – BREEAM NOR Government legislation has led the drive for greater sustainability in Norwegian building stock, but market demands are now taking over as the main driving force in non-residential buildings. Tenants and developers want the higher environmental standards that will increase customer satisfaction, protect the environment and improve business. BREEAM NOR has been the main catalyst for this. The use of BREEAM NOR has become mandatory in the development of non-residential buildings. This is extraordinary when you consider that the scheme was only introduced to the market a year ago. There are now 68 projects registered for BREEAM certification. Taking bespoke and unregistered projects into account, we estimate that BREEAM is being used in more than 150 ongoing developments. All high profile commercial projects in Norway are making use of BREEAM NOR or BREEAM Bespoke, with office buildings currently being the most BREEAM-focused building sector. Industry support BREEAM NOR is owned by the Norwegian Green Building Council (NGBC), which has a membership of 190 market leaders who represent the whole supply chain. The building and real estate sectors are supportive of BREEAM NOR and the Green Building Council in a way that gives the sector a strong and positive relationship with the Norwegian parliament and government officials. Adapted for Norway The scheme has been adapted to meet the particular needs of Norwegian practice, standards and regulations, but retains the core standards that ensure BREEAM NOR is equivalent to all other BREEAM schemes. As such it acts as the national reference for building sustainability, while still representing the world’s leading building sustainability assessment scheme. As with other Nordic countries, Norway has very strict controls on emissions and hazardous substances and a policy of mandatory transparency with regards to these issues. A BREEAM NOR certificate authoritatively demonstrates that the building has complied with these controls. This in turn helps to ensure the health and wellbeing of building occupiers, and the prevention of pollution throughout the building’s life cycle. Battery of Europe Norway is a low carbon society. The energy used in real estate, for example, is sourced mainly from hydroelectric power, with heat from district heating. BREEAM NOR is supporting Norway’s drive to be ‘the battery of Europe’, by encouraging developers to be energy efficient and to make use of new renewable energy sources. This allows us to make our hydroelectric power available to consumers outside of the country. An alliance (of developers, architects, suppliers and environmental experts) called ‘Powerhouse’ is setting a standard for designing commercial buildings that are energy positive – they produce more renewable energy than is consumed during the production of building materials, construction, operation and ultimate disposal of the buildings’ components. BREEAM NOR will provide an overall environmental standard for Powerhouse. Existing buildings and large developments In addition to BREEAM NOR which focuses on new construction, NGBC introduced BREEAM NOR In-Use in 2012. This helps building managers to reduce the running costs and improve the environmental performance of existing buildings. BREEAM Communities, which helps planner and developers to improve and measure the sustainability of large-scale developments, is also being adapted to Norwegian conditions.

Powerhouse in Trondheim, aiming for the highest standards of BREEAM NOR. Developer: Entra Eiendom AS. Architect: Snøhetta.

Østensjøveien 27, Oslo was listed as one of the 100 most sustainable projects at the Rio Conference. Aiming for high BREEAM NOR standard, due in 2013. Developer: NCC Property Development AS. Architect: Henning Larsen Architects.


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Focus on Sweden – BREEAM SE In 2010, the Toyota Centre in Bäckebol, Gothenburg became Sweden’s first BREEAM certified project. Two years later, environmental certification of the built environment has made significant strides in the design and construction industry across Sweden. Sweden has long been considered a pioneer in environment and sustainability, and the high level of practice and knowledge in these fields has been the basis for the emergence and growth of environmental certification systems. The Sweden Green Building Council (SGBC) was established in 2010 as a non-profit organisation dedicated to managing and developing environmental certification work in Sweden’s building sector. Starting with a core group of 13 prominent construction and real estate companies, SGBC now supports a member base of almost 200, and also maintains an international presence as an Established Member of the World Green Building Council.

BREEAM SE pilot project MAX IV in Lund

Uniquely Swedish adaptation Using BREEAM, the market saw an opportunity to create a uniquely Swedish adaptation, sensitive to the realities of designing and building in Sweden and inclusive of Swedish standards, construction processes and property ownership and management structures. Development work, which has involved close collaboration with BRE, has been underway since early 2010. The first Swedish version, called BREEAM SE, will be launched in the spring of 2013 and will retain the structure and the weighting factors found in BREEAM’s international version. This alignment with the international version will allow comparisons with projects in other countries, creating value for shareholders by providing quantitative evidence of building performance. The certification will also make it easier for the tenant to select buildings with high environmental performance. Today, about 50 projects in Sweden are registered under BREEAM International, with an additional 20 planning to register under BREEAM SE. Pilot projects The SGBC is supporting the quality control and launch of BREEAM SE. Part of this work includes a pilot programme involving the pre-certification of four projects submitted by SGBC member companies, NCC, PEAB, SEB and AB ML4. One of these involves the 50,000 m2 MAX IV plant in Lund in southern Sweden, which will produce synchrotron radiation. Being developed by AB ML4, the building will be owned by the commercial real estate company Wihlborgs and property developer PEAB, and the tenant will be Lund University. The project will be certified in accordance with the new Swedish BREEAM manual. ‘I see great potential for BREEAM to be developed as the leading international certification system,’ says Jonny Hellman, Technical Manager BREEAM at SGBC. ‘I also hope to see incentives in the form of lower interest rates and faster building permit processes from politicians and authorities. Sweden can learn from the lessons of other countries in this respect.’


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Focus on Spain – BREEAM ES Instituto Tecnológico de Galicia is the National Scheme Operator that manages BREEAM in Spain. It is a private, non-profit institution, with more than 20 years’ experience as a technology centre focused on new technologies and innovation applied to sustainability. In 2010, an advisory board comprising some of the most important construction sector stakeholders in Spain was established to define strategies and support the implementation of BREEAM in line with market expectations. The development of the various schemes was carried out by more than 200 experts, representing a range of interests, including universities, contractors, public administration and investors, and made use of case studies of real projects. The schemes adapted to Spain are: BREEAM ES Commercial – applicable to offices, retail and light industrial buildings for new construction, refurbishment and fit-out. BREEAM ES Residential – applicable to home buildings, single and multi-dwellings, for new construction and refurbishment. BREEAM ES In-Use – applicable to existing non-residential buildings that have been operating for more than two years. BREEAM ES Urbanism – applicable to urban planning. BREEAM Bespoke – tailor-made scheme according to the planned use of the building, for new construction, refurbishment and fit-out. The quality, independence, impartiality and integrity of BREEAM ES are values of upmost importance, and so BREEAM ES activity is certified against ISO 9.001 accredited to ISO 17.024. So far more than 200 people have received BREEAM training; approximately 70 have been licensed as BREEAM assessors and more that 60 projects have been registered. Companies using BREEAM in Spain include Repsol, MRW, Eroski, Kutxa Bank, Neinver, Orona, Agbar, Axa Real Estate, Redevco, Unibail Rodamco, Everis, and Decathlon. ‘We choose BREEAM to gain market recognition for the low impact of our retail buildings, because it is a certification method with a high reputation at the international level’, says Gotzone Artabe of Eroski. ‘BREEAM guarantees the incorporation of best practices, and encourages and recognises innovative solutions.’ ‘The selection of BREEAM ES Commercial for the fit out of our main offices demonstrates our confidence in the brand,’ says Juan Francisco Yáñez, General Manager of Everis Offices Madrid. ‘BREEAM is well established in Spain and recognised at an international level.’

Case Studies MRW corporate offices Scheme – BREEAM ES Commercial 2010 – Offices Certificate – Final certificate – ‘Excellent’ (79.25%) Type of Project – New construction Location – L’Hospitalet de Llobregat; Catalonia Client – MRW Main environmental issues: - Energy certification: A level - Reuse of rainwater and grey water - Use of material with low impact as recycled aluminium slats - Life cycle analysis of the building


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ISLA AZUL Shopping Centre Scheme – BREEAM ES In-Use 2012 BREEAM ES classification: P1: ‘Very Good’ (55.83%) P2: ‘Excellent’ (73.35%) Location – Madrid Client – Ivanhoe Cambridge & Grupo Lar Main environmental achievements foreseen – Implementing new measures is expected to save about 25% of energy in the next few years and 3% of water, mainly in the irrigation of green areas.


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Driving sustainable real estate across the globe

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Luftbild: Mittendrin Bildrechte: Amt für Öffentlichkeitsarbeit Offenbach

FLÄCHENPOTENTIALE NUTZEN FÜR MEHR LEBENSQUALITÄT Die Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH setzt Zeichen für den Umbau der Stadt Kleinere Kommunen im Schatten von großen Wirtschaftsmetropolen haben es oft schwer, sich mit eigenen Projektentwicklungen erfolgreich zu positionieren. Dass es auch anders sein kann, beweist die OPG Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft seit Jahren mit eindrucksvollen Vorhaben und Umsetzungen. Die 100-prozentige Tochter der Stadtwerke Offenbach Holding GmbH unterstützt als Partnerin der Stadt Offenbach die Stadt- und Standortentwicklung. Mit ihren Dienstleistungen begleitet sie den Wandel Offenbachs von einer Industriestadt zu einem modernen Kreativ- und Wirtschaftsstandort. Die OPG trägt dazu bei, das Stadtbild Offenbachs positiv und zukunftsweisend zu verändern. Im Auftrag der Stadt setzt sie strategisch bedeutsame Projekte kompetent und zuverlässig um. Die Aufgabenbereiche der OPG sind vielfältig. Zu den aktuellen Projekten zählen die Entwicklung des Hafenareals, die Vermarktung des Neubaugebietes „An den Eichen“, die Projektleitung für den Bau des neuen Sportzentrums „Am Wiener Ring“ sowie die Entwicklung des Areals Buchhügel als Standort des neuen Polizeipräsidiums für den Bereich Südosthessen. Zudem war die OPG mit der Projektleitung für den Neubau des Sparda-Bank-HessenStadions am Bieberer Berg beauftragt. Das 14-köpfige Team rund um die Geschäftsführerin der OPG Dipl.-Ing. Daniela Matha entwickelt kreative und marktkonforme Konzepte zur Nutzung der städtischen Flächenpotentiale, steuert Planer sowie ausführende Unternehmen und achtet besonders auf die Einhaltung der kalkulierten Kosten- und Zeitvorgaben in den Projekten.

Flächenrevitalisierung schafft neuen Lebensraum Die Wiedernutzung brach gefallener Flächen rückt in den Kommunen im Hinblick auf die Schaffung attraktiver, lebenswerter Städte bei gleichzeitig immer geringer werdendem Angebot an verfügbaren Neubauflächen zunehmend in den Fokus des Interesses. Durch die Revitalisierung dieser Grundstücke wird gemäß der Zielvorgabe „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ ein aktiver Beitrag zur Reduktion der Flächeninanspruchnahme geleistet. Trotz zahlreicher Initiativen, Aktionsbündnisse und Empfehlungen betrug die tägliche Flächeninanspruchnahme in Deutschland in den Jahren 2009 und 2010 immer noch 77 ha pro Tag. Damit ist Deutschland nach wie vor weit entfernt von den 30 ha pro Tag, die sich die Bundesregierung bis 2020 als Ziel gesetzt hat. Wohnen und Arbeiten am Wasser – Offenbachs neues Stadtquartier Ein gelungenes Beispiel für Revitalisierung ist die Entwicklung des Hafens in Offenbach zu einem Standort für hochwertiges Wohnen und Arbeiten am Wasser. Der Binnenhafen wurde seit 1900 industriell genutzt, hat aber in den 1990er Jahren seine Bedeutung verloren. Im Zuge der Baureifmachung des ehemals schwerpunktmäßig als Mineralöllager und -umschlagplatz sowie für Metallhandelsbetriebe genutzten Areals mussten zahlreiche Fragen gelöst werden, um die Voraussetzungen für eine Neunutzung des am Main gelegenen Standortes zu ermöglichen. Hier wird nun auf einer Gesamtfläche von etwa 256.000 m2 ein neues Stadtquartier


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entstehen, das Raum bietet für ein attraktives Wohn- und Arbeitsumfeld, für Ausgeh- und Einkaufsmöglichkeiten sowie naturnahe Erholungsräume. Und selbstverständlich steht das Thema Nachhaltigkeit ganz oben an. So soll die Bebauung mit regenerativer, CO2-neutraler Fernwärme aus Biomasse sowie Ökostrom entwickelt werden. Der Hafen befindet sich nördlich der Offenbacher Innenstadt direkt am Main, nur 5 km von der Frankfurter Innenstadt entfernt. Das 26 ha große Gebiet mit 6 ha Wasserfläche stellt aktuell das größte am Wasser gelegene Entwicklungsareal im gesamten Rhein-Main-Gebiet dar. Konzeptionell ist für den Standort ein zukunftsfähiger Nutzungsmix aus Wohnungen und Büros sowie Gastronomie und Einzelhandel vorgesehen. Eine Grundschule mit Kita und die Ansiedlung der Offenbacher Hochschule für Gestaltung (HfG) geben dem Viertel zusätzliche Impulse. Eine großzügige Freiraum- und Grünflächenplanung in enger Zusammenarbeit mit den Fachplanern spielt für das für die Entwicklung des Hafens verantwortliche Projektteam der OPG eine große Rolle. Sie öffnet das neue Quartier zum bestehenden Stadtraum, ergänzt die gewachsenen Strukturen des Offenbacher Nordends und trägt dazu bei, dass Offenbach den Main wiederentdeckt und sich erneut zum Fluss orientiert. Großzügig ist das Verhältnis von bebauten Flächen zu Freiflächen, es beträgt etwa 50 zu 50. Die OPG ist hier bereits in Vorleistung gegangen und hat mit der Gestaltung der hochwertigen Freiflächen und Parks schon Visualisierung Hafentreppe (Blick Wasserseite)

im 1. Bauabschnitt begonnen. Der hohe Anspruch an die Landschaftsarchitektur wird so früh sichtbar und dient sowohl als Marketinginstrument als auch als Zeichen für die Bürger. Das Grün am Wasser ist schon begeh- und spürbar und wird bereits genutzt. Die aufwändige Hafentreppe ist fertig gestellt und wird Offenbachs Bürgern Anfang April als direkter Zugang zum Wasser übergeben. Logenplatz mitten in der Metropolregion Rhein-Main Allerbeste Voraussetzungen bietet der Hafen Offenbach Unternehmen, die den ganz speziellen Standort suchen. Der besondere Reiz für Investoren liegt in der Standortlage, denn hier können sie im Zentrum der Metropolregion Rhein-Main bauen und zugleich direkt am Wasser. Die hohe Qualität der Planungen wird dem Logenplatz am Main gerecht. Grundstücke mit einem derartigen Mehrwert sind ein knappes Gut. Ausgewählte Investoren haben hier schon angelegt. Insgesamt ist bereits ein Drittel der zur Verfügung stehenden ca. 310.000 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) am Hafen Offenbach vergeben. Doch noch gibt es vielfältige Möglichkeiten für Investoren, den Standort der Zukunft mitzugestalten und von seiner Einzigartigkeit zu profitieren. Die ABG Frankfurt Holding erwartet im September 2013 den Einzug der ersten Mieter in ihre Mehrparteienhäuser. Im März 2013 beginnt die DIH Deutsche Wohnwerte GmbH bereits mit der Vermarktung von 140 am Hafenbecken gelegenen Eigentumswohnungen.


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Visualisierung Hafenüberblick

Das neue Quartierszentrum wird die Firma Prime Properties bauen. Das Unternehmen, das zur namhaften Immobiliengruppe Lyson gehört, erwarb das gut 7.000 m2 große Grundstück Ende 2011 in exponierter Lage direkt am Hafeneingang. Geplant ist ein mehrgeschossiges Gebäude mit Handelsflächen im Erdgeschoss und rund 100 Mietwohnungen. Planer Andrzej Lyson erklärt zum Standort Hafen Offenbach: „Die Menschen wünschen sich, nahe am Wasser zu leben. Die Qualität der geplanten Infrastruktur und der in den nächsten Jahren entstehenden Bauvorhaben wird diese Träume wahr machen.“ Schon heute findet man am Hafen Offenbach einen urbanen Mikrokosmos: Die Kultur- und Freizeiteinrichtungen wie etwa der Beach Club und das Kulturzentrum Hafen2 sind längst weit über Offenbach hinaus bekannt. Die OPG legt seit Beginn der Planungen im Jahr 2000 größten Wert auf eine hohe und innovative Prozessqualität entlang der gesamten Wertschöpfungskette, angefangen bei

der Altlastenentsorgung über die Projektentwicklung bis zur Qualität der Bauausführung. Voraussetzung und Grundlage für die Entwicklung des Areals nach den Vorstellungen der OPG war die Zusammenarbeit mit Fachplanern, denen dieser hohe Qualitätsanspruch nicht fremd ist und die sich nie mit der erstbesten Lösung zufrieden geben. Die OPG trägt der Verantwortung für die nachhaltige Entwicklung des Areals mit einem ganzheitlichen Konzept Rechnung. Dieses Engagement erkennt die deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) mit der Vergabe des Vorzertifikates in Gold der Kategorie Stadtquartier Neubau an. Zur Planungs- und Kostensicherheit für Investoren wurde gemeinsam mit dem Regierungspräsidium Darmstadt ein auf die Gesamtfläche abgestimmter flexibler Rahmensanierungsplan entwickelt. Die OPG saniert Boden und Grundwasser. Die Umsetzung erfolgt im Rahmen der jeweiligen Bauabschnitte. Das Gesamtareal wird geprägt durch drei zentrale Orte mit unterschiedlichen Nutzungsschwerpunkten:


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Der Hafencampus – Ein Ort zum Lernen und Wachsen Grundschule und Kindertagesstätte machen als erste Nutzer auf dem Bildungscampus am Mainkai fest. Die Hochschule für Gestaltung wird folgen und Kern des geplanten Kreativclusters sein. Der Hafencampus verbindet den Hafen Offenbach mit den Kreativstandorten im benachbarten Nordend sowie mit den in Richtung Frankfurt gelegenen Szeneclubs und dem Kulturzentrum Hafen2. Wie grüne Inseln liegen die Maingärten und Spielplätze zwischen den Gebäuden. An der Kaimauer treffen Radler auf Studenten, gemeinsam genießen sie die Sicht auf das Hafenbecken. Der Hafenplatz – Ein Ort pulsierenden Lebens Für Bewohner und Besucher bildet der Hafenplatz den markanten Auftakt, um ins Leben am Hafen einzutauchen. Der Platz ist die Flaniermeile. Er ist der Ort, um zu sehen und gesehen zu werden. Das quirlige Quartierszentrum mit ca. 5.500 m2 Einzelhandelsfläche wird Mittelpunkt der Nahversorgung und Gastronomie sein. Die Menschen werden einkaufen, Kaffee trinken, zum Frisör oder zum Arzt gehen. Die große Freitreppe lotst ans Wasser, wo es reichlich Raum zum Entspannen gibt. Hafeninsel – Ein Ort für Business, Wohnen und Freizeit Die Hafeninsel bietet einen einzigartigen Blick auf das Wasser, ins Grüne und auf die Frankfurter Skyline. Die Inselspitze ist ein exponierter Logenplatz für anspruchsvolle Unternehmen, Gastronomie und ein Hotel. Wohnen, Arbeiten und Freizeit gehen auf der Hafeninsel eine neue Visualisierung Hafentreppe (Blick Hafenplatz)

Symbiose ein. Brücken verbinden das Quartier mit dem Hafencampus und der Marina. Die einmalige Wasserlage lädt ein zum Ankommen und Bleiben. So errichtet die ABG Frankfurt Holding hier bis zum Jahr 2013 rund 170 Mietwohnungen im Passivhausstandard. Der Bau von Eigentumswohnungen durch die DIH Deutsche Wohnwerte GmbH wird folgen.

FACTSHEET Gesamtfläche: ca. 256.000 m2 Wasserfläche: ca. 60.000 m2 Nettobauland: ca. 126.000 m2 Promenaden, Plätze, Wege: ca. 27.000 m2 Parkanlagen, Grünflächen: ca. 26.000 m2 Promenadenwege am Wasser Bruttogeschossfläche (BGF) gesamt: ca. 310.000 m2 bereits zu mehr als 30 % vergeben Baurecht: rechtskräftiger Bebauungsplan vorhanden Nachhaltigkeit: - Vorzertifikat in Gold der Kategorie Stadtquartiere Neubau der DGNB - Versorgung des Gesamtgebietes mit CO2-neutraler Fernwärme - Energetische Mindeststandards für Gebäude, 20 % unter EnEV 2009 Erschließung und Realisierung: Die Erschließung des ersten Bauabschnitts läuft, die ersten Hochbaumaßnahmen haben begonnen.


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Sparda-Bank-Hessen-Stadion Copyright: Gerhard Launer WFL GmbH, Rottendorf

Baugebiet „An den Eichen", Offenbach

Weitere Projekte der OPG Die Gesamtfläche des Neubaugebietes „An den Eichen“, das im Offenbacher Stadtteil Waldheim entsteht, umfasst im ersten und zweiten Vermarktungsabschnitt etwa 7,6 Hektar und rund 140 vollständig erschlossene Grundstücke. Es liegt idyllisch in der Natur und gleichzeitig zentral im Rhein-Main-Gebiet, bietet eine gute Infrastruktur, ein fortschrittliches Energiekonzept und viel Raum für individuelles Wohnen. Über 90 % der Grundstücke des ersten Vermarktungsabschnitts sind bereits vermarket, und auch die Nachfrage im zweiten Bauabschnitt ist ungebrochen groß, so dass ein dritter Abschnitt sich bereits in der Planung befindet. Insgesamt sollen bis zu 1.000 Menschen in den kommenden Jahren im Quartier ihr neues Zuhause finden. Besonderes Merkmal aller Gebäude und Planungen im Baugebiet „An den Eichen“ ist der Aspekt der Nachhaltigkeit mit Angeboten von Solarthermie und Photovoltaikanlagen über Holzpelletheizung, bis hin zu Erdwärmenutzung und kfwförderfähigen Energiestandards. Der Erfolg der Konzeption des Offenbacher Projektentwicklers ist umso bemerkenswerter, wenn man berücksichtigt, dass das Gebiet früher ein bundesweit bekannter sozialer Brennpunkt war und zusätzlich einer hohen Fluglärmbelastung unterliegt. Neues Stadion für Kickers Offenbach In nur eineinhalb Jahren Bauzeit und exakt im Zeit- und Kostenplan hat die OPG auch die erfolgreiche Entwicklung des neuen Sparda-Bank-Hessen-Stadions der Offenbacher Kickers gemanagt. Entstanden ist ein modernes, architektonisch ansprechendes Vier-Tribünen-Stadion im englischen Stil mit einer Kapazität für 20.500 Zuschauer, das als multifunktionaler Veranstaltungsort auch für Events und Feiern jenseits des Fußballs ausgelegt und geeignet ist. In die Haupttribüne sind neben einem 1.200 m2 großen Businessbereich die Geschäftsräume des OFC und der Stadiongesellschaft sowie eine Polizeiwache und eine Ladengalerie mit einer Bankfiliale integriert. Das Stadion bietet ca. 10.500 Sitzplätze sowie 10 Logen und 11 gastronomische Einheiten. Der Verwaltungstrakt ist mit rotem Klinker verkleidet. Das Tribünendach thront 21 m über dem Spielfeld und besitzt eine integrierte Flutlichtanlage. Die Kosten für den Bau des Stadions lagen bei 25 Millionen. Kontakt: www.opg-of.de www.hafen-offenbach.de www.an-den-eichen-of.de


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Veranstaltungen 10. und 11. Juni 2013, Le Royal Méridien Hamburg

Immobilienwirtschaft 2013. Der Treffpunkt der Entscheider der Immobilienbranche!

Hören Sie Praxisberichte u. a. von diesen Experten:

VORSITZ: Dr. Thomas Beyerle, IVG Immobilien AG

Jonathan Agar, Hatfield Philips International

Prof. Dr. Stephan Bone-Winkel, BEOS AG

Eckhard Brockhoff, Brockhoff & Partner Immobilien GmbH

Teresa Dreo, UniCredit Bank AG

Timothy Horrocks, Henderson Global Investors

Dr. Ulrich Kater, DekaBank Deutsche Girozentrale

Philip La Pierre, Union Investment Real Estate GmbH

Friedrich Wilhelm Patt, Hannover Leasing GmbH & Co. KG, Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA)

Dr. Frank Pörschke, Jones Lang LaSalle GmbH

Olaf Scholz, Erster Bürgermeister der Freien und Hansestadt Hamburg

Dirk Schubert, Deutsche Bank

Dr. Zsolt Sluitner, Siemens Real Estate

Prof. Dr. Thomas Straubhaar, Hamburgisches WeltWirtschaftsInstitut und Universität Hamburg

Thomas Zinnöcker, GSW Immobilien AG, Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA)

Weitere Informationen im Internet:

Konzeption und Organisation:

www.immobilien-forum.com Antje Weiruß, Info-Telefon: 02 11.96 86 – 35 13

Substanz entscheidet.


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CHANCE FÜR VISIONÄRE – ZUKUNFT FÜR UNTERNEHMER Das Erscheinungsbild des Mannheimer Glückstein-Quartiers nimmt immer weiter Gestalt an.

Siegerentwurf von Sacker Architekten

Das neue Stadtquartier am Hauptbahnhof ist für Mannheim eines der wichtigsten Entwicklungsprojekte der nächsten Jahre. Mehrere tausend Arbeitsplätze sollen hier entstehen und rund 1.500 Einwohner werden hier ihre neue Heimat finden. In dem 33 Hektar großen Gebiet sind bereits einige Projekte mit starker Signalwirkung realisiert worden: der Victoria-Turm, das MAFINEX-Technologiezentrum für innovative, technologieorientierte Existenzgründer, das LanzCarré sowie die Wohngebäude des Glückstein-Carrés. Jetzt wird auf rund 6,4 Hektar Baufläche der nächste Entwicklungsbereich begonnen. Das Großprojekt wird Mannheim nachhaltig prägen und das wirtschaftliche Potential der europäischen Metropolregion Rhein-Neckar weiter ausbauen. Die Stadt Mannheim legt großen Wert auf eine besondere städtebauliche Qualität und eine Architektur, die höchsten Ansprüchen gerecht wird. Auch in ökologischer Hinsicht werden Zeichen gesetzt. Erstmals werden die ambitionierten Klimaschutz-Ziele der Stadt für ein ganzes Gebiet angewendet. Bilfinger kommt ins Glückstein-Quartier Das international tätige Mannheimer Dienstleistungs- und

Bauunternehmen Bilfinger wird seinen Konzernsitz in das Glückstein-Quartier verlegen. Ausschlaggebend für die Standortwahl waren die verkehrstechnisch optimale Anbindung an Bahnhof und Autobahn, das moderne Umfeld und die repräsentative und werbewirksame Lage. Das 4.400 m2 große Grundstück für die neue Unternehmenszentrale liegt direkt am Zugang zum Hauptbahnhof und am künftigen Lindenhofplatz. Das Gebäude wird eine Nutzfläche von rund 20.000 m2 haben und Platz für 500 Mitarbeiter bieten. Der Baubeginn ist für Anfang 2016 terminiert und die Fertigstellung ist für Herbst 2017 geplant. Das Gebäude soll ein Vorzeigeprojekt für modernes und energiesparendes Bauen werden sowie architektonisch höchste Ansprüche erfüllen. Mit dem Verkauf des Baugrundstücks am künftigen Lindenhofplatz an Bilfinger ist jetzt auch die Neugestaltung dieses wichtigen Zugangs zum Hauptbahnhof in Sicht. Projekt Quartier Hoch 4 Das zukünftige Erscheinungsbild des Glückstein-Quartiers nimmt weiter Gestalt an. Um den bestmöglichen Gebäudeentwurf für das 5.900 m2 große Grundstück gegenüber dem Hanns-Glückstein-Park und neben dem denkmalgeschützten Lokschuppen zu finden, hat die Unternehmens-


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gruppe Diringer & Scheidel in Zusammenarbeit mit der Stadt Mannheim einen Architekturwettbewerb ausgelobt. Jetzt stehen die Sieger für das Projekt Quartier Hoch 4 fest. Der Entwurf des Freiburger Architekturbüros Sacker Architekten wurde in der Preisgerichtssitzung Ende letzten Jahres mit dem ersten Platz prämiert. Er überzeugte die 12köpfige Jury, der auch Oberbürgermeister Dr. Peter Kurz und weitere Vertreter der Stadt Mannheim angehörten. An der Sitzung der Jury nahmen zudem Mitglieder der Fraktionen des Gemeinderates teil. Der Entwurf sieht Bürohäuser mit einer Nutzfläche von 17.000 m2 vor. Außerdem sollen Wohngebäude mit circa 70 Einheiten und einer Tiefgarage entstehen. „Ich freue mich, dass die Entwicklung des Gebiets so zügig voranschreitet und bin mir sicher, dass die neuen Firmen und Bewohner diesen qualitätvollen Standort sehr schätzen werden“, sagt Oberbürgermeister Dr. Peter Kurz. „Uns ist es wichtig, dass die neuen Gebäude höchste architektonische Ansprüche erfüllen", erklärt Baubürgermeister Lothar Quast. „Dabei steht nicht allein die gestalterische Qualität, sondern auch die Haltung der Gebäude zum öffentlichem Raum, deren Auftritt im Quartier oder deren Wirkung im städtebaulichen Kontext im Blickpunkt“, so Quast weiter. Deshalb fordert die Stadt für alle Bauvorhaben im Glückstein-Quartier Architekturwettbewerbe. Die Aufgabenstellung der Wettbewerbe sah zudem die Erfüllung von ehrgeizigen Klimaschutzzielen vor. Der Energieverbrauch muss mindestens 30 % unter den aktuell gültigen Grenzwerten der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) liegen. „Das Interesse am Glückstein-Quartier ist groß. Wir führen zahlreiche Gespräche mit weiteren Projektentwicklern und Nutzern“, berichtet Ottmar Schmitt, Leiter der mit den

Grundstücksverkäufen beauftragten Projektkoordination Glückstein-Quartier. Mit einem umfassenden Kommunikations- und Marketingkonzept bewirbt die Stadt den Standort und seine Qualitäten und unterstützt die Projektentwickler bei der Mietersuche und Ansiedlung von Firmen. Der Lindenhof – beste Wohnlage und alles direkt vor der Tür Mit einer Fläche von ca. 91.000 m2 (BGF) bietet das Glückstein-Quartier ein Potential für rund 750 Wohnungen im attraktiven und gesuchten Stadtteil Lindenhof und in direkter Nachbarschaft zur Innenstadt mit vielfältigsten Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Angeboten. Eine gewachsene Infrastruktur vor Ort mit Geschäften für den täglichen Bedarf, Gastronomie, Kindertagesstätten und einer Grundschule sorgt für kurze Wege. Grünflächen bieten Gelegenheiten für kurze Pausen. Ein Quartier mit Lebensqualität – bestens geeignet für hochwertiges Wohnen. Freizeit und Erholung Das neue Stadtquartier und seine Umgebung bieten viele Freiräume für öffentliches Leben, Freizeit und Erholung. Neben dem vergrößerten Hanns-Glückstein-Park, dem grünen Mittelpunkt für Anwohner und Besucher, laden der Schlossgarten und die nur 400 Meter entfernte Rheinpromenade mit dem sich anschließenden Naturschutzgebiet Reißinsel und dem Waldpark zu ausgedehnten Spaziergängen und Sport ein. Der entstehende Lindenhofplatz am VICTORIA-Turm schafft einen attraktiven Eingang in den Lindenhof aus Richtung Innenstadt und Hauptbahnhof und bietet Möglichkeiten für Cafés und kleine Läden. www.glueckstein-quartier.de


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CHICCO DI CAFFÈ AUF EXPANSIONSKURS Der Kaffeedienstleister aus München eröffnet auch 2013 weitere Bars. Ein Jahreswechsel ist für ein Unternehmen oft Anlass , sowohl das zurück liegende Geschäftsjahr zu reflektieren als auch einen Blick in die nahe Zukunft zu werfen. Dabei stehen Fragen wie „Was hat sich im vergangenen Jahr verändert?“, „Welche Konzepte und Vorgehensweisen haben sich bewährt?“ und „Welche Strategien wollen wir in den kommenden zwölf Monaten verfolgen?“ im Mittelpunkt. Auch beim Kaffeedienstleister chicco di caffè wurden diese Reflexionen angestellt, wie ein persönliches Gespräch von DEAL-Magazin Chefredakteur Bernd Eger mit Ralf Meyer, Gründer und Mitglied der Geschäftsführung, deutlich macht:

Vor allem unsere Mitarbeiter sind für uns ein wertvolles Gut, und das sollen sie auch spüren. Deshalb binden wir sie in alle wichtigen Prozesse ein und haben unser Schulungsund Trainerteam erweitert, damit die intensive Einarbeitung und die Weiterbildung in den verschiedenen Themenbereichen von hoher Qualität sind. Davon profitiert schließlich unsere Servicequalität, die dann unseren Kunden zugutekommt. Sehr großen Wert legen wir auch auf die Erfüllung höchster Hygienestandards, denn in unseren Augen kann es dort keine Kompromisse geben. Schließlich prüfen wir einen möglichen neuen Standort zuerst auf Herz und Nieren, bevor wir uns für die Eröffnung einer Bar entscheiden. Wir kennen unsere Zielgruppe ganz genau und wissen deshalb, was sich unsere Kunden wünschen: nämlich eine schöne Atmosphäre, in der sie hochwertigen Kaffee genießen können. All das macht chicco di caffè aus und schließlich erfolgreich. Wo sehen Sie Verbesserungspotentiale?

Ralf Meyer

Herr Meyer, ganz allgemein: Wie ist das Jahr 2012 für Ihr Unternehmen chicco di caffè gelaufen?

Ralf Meyer: Wir entwickeln unsere Prozesse und Abläufe natürlich immer weiter. In diesem Jahr werden wir die Fokussierung auf unser Personal auf jeden Fall fortführen. Denn auch in der Gastronomie ist der Fachkräftemangel deutlich spürbar. Deshalb setzen wir ganz auf unseren neuen Akquise- und Auswahlprozess, der einen OnlineBewerbertest auf der Website, ein anschließendes Telefoninterview und in der Folge ein persönliches Kennenlernen umfasst. An einem Probetag finden wir dann endgültig heraus, ob der Bewerber zu uns passt. So stellen wir sicher, dass die Identifizierung mit unseren Unternehmenswerten klappt. Das ist uns sehr wichtig. Was kommt im Jahr 2013 auf Ihr Unternehmen zu?

Ralf Meyer: Kurz gesagt: Sehr gut! Wir sind zufrieden. Obwohl wir auf ein recht turbulentes Jahr zurückschauen, kann sich die Bilanz sehen lassen. Die Frequenz unserer etablierten Kaffeebars ist durchweg gut und durch die Eröffnung von acht neuen Bars im Jahr 2012 können wir unsere Kaffeespezialitäten nun derzeit an insgesamt 70 Standorten in Deutschland anbieten. Die Krönung des letzten Jahres war natürlich der Gewinn des Coffeeshop Awards der Fachzeitschrift Coffee Business, über den wir uns sehr gefreut haben.

Ralf Meyer: Wir planen die Eröffnung von insgesamt zwölf zusätzlichen Kaffeebars im gesamten Bundesgebiet. Die konsequente Expansion ist unser erklärtes Ziel für das Geschäftsjahr 2013. Neben der Festigung der Region München werden wir außerdem auch andere Gebiete und Standorte weiter ausbauen. Außerdem stabilisieren wir unser Konzept bei bestehenden Kunden. Wir haben uns hohe, aber durchaus realistische Ziele gesetzt und freuen uns auf ein spannendes Jahr, in dem die chicco di caffèFamilie wachsen wird.

Worauf führen Sie diese positive Entwicklung zurück? Ralf Meyer: Sowohl in Bezug auf unser Produkt als auch auf unsere Mitarbeiter setzen wir ganz auf Qualität und Nachhaltigkeit. Ich bin fest davon überzeugt, dass ein schneller und unüberlegter Erfolg ebenso verlockend wie vergänglich ist.

Herr Meyer, Sie sprechen von weiteren Standorten und Gebieten. Welche Standorte kommen denn für ihre Expansionsstrategie in Frage? Ralf Meyer: Grundsätzlich kommen für uns alle Immobilien in Frage, in denen viele Menschen arbeiten. Dabei muss es


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nicht zwingend die Innenstadtlage an, auch Standorte „auf der grünen Wiese“ können durchaus für uns interessant sein. Voraussetzung für eine chicco di caffè-Bar ist jedoch, dass am Standort mindestens 600 bis 1000 Menschen arbeiten, die sich ihren Tagesablauf größtenteils selbst einteilen können. Sprich: Sie können selbstbestimmt Pausen machen und haben die zeitliche und finanzielle Möglichkeit, eine kleine Besprechung schon mal in lockerer Atmosphäre an einer Kaffeebar abzuhalten. So kann man dann das Angenehme mit dem Nützlichen verbinden: effiziente, informelle Meetings, begleitet von einem stärkenden Kaffee. Die Angebotspalette unserer Bars reicht übrigens von einer kleinen Kaffeebar mit reinem Kaffeeausschank bis hin zu einer Kaffeebar mit Snackkonzept und Zwischenverpflegung. Wie sehen Ihre Anforderungen an einer neuen Location aus? Was benötigen Sie vor Ort, um Ihr Konzept in einer Immobilie umzusetzen? Ralf Meyer: Zunächst muss natürlich ein Platz für eine Kaffeebar und den dazugehörigen Aufenthaltsbereich für Gäste vorhanden sein. Im Idealfall ist der Standort unserer Bar „im Herzen“ des Unternehmens bzw. an einem Knotenpunkt, wo die Mitarbeiter sich treffen und gerne auch öfter am Tag vorbeikommen. Erfahrungsgemäß nehmen unsere Gäste gerade aus großen Bürogebäuden auch gerne Getränke an ihren Arbeitsplatz mit. Unsere Bar benötigt nur Wasser-, Abwasser- und Starkstromanschluss und ein kleines Lager. Wir gewährleisten unseren Kunden chicco di caffè-Bar im Bürogebäude ALTEZZA in München

dabei stets, dass die Kaffeebar mit dem Corporate Design des Unternehmens harmoniert, dass sie sich nahtlos in die umgebende Architektur einfügt, dass sie unseren Baristas einen optimalen Arbeitsplatz bietet und vor allem dass sie von den Gästen als Zusatzangebot mit Lifestyle-Charakter wahrgenommen wird. Gerne begleiten wir unsere Kunden auch auf verschieden Events wie beispielsweise auf Immobilienmessen. Das ist chicco di caffè Die chicco di caffè Gesellschaft für Kaffeedienstleistungen mbH mit Sitz in Grünwald bei München ist der führende Anbieter von Kaffee-Spezialitäten-Bars in der Gemeinschaftsverpflegung von großen Unternehmen. Derzeit beschäftigt das Mitte 2003 gegründete Unternehmen 220 Mitarbeiter an 70 Standorten in ganz Deutschland. chicco di caffè bietet Mitarbeitern großer Unternehmen in ihrem Arbeitsumfeld das, was sie an den Kaffeebars der Innenstädte schätzen: die kleine Kaffeepause. Aromatischer Espresso mit perfekter Crema, Cappuccino mit seidigem Milchschaum sowie Latte Macchiato mit zauberhafter Kunst. Ein passendes Food-Konzept rundet das Angebot ab. Der handwerklich geröstete Kaffee erfüllt hohe Standards in Bezug auf Qualität, Fairness, Nachhaltigkeit, Gesundheit und Transparenz. www.chicco-di-caffe.de


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RGM – ERFOLGREICHE AUSLANDSAKTIVITÄTEN Interview mit Nils Lueken, Geschäftsführer der RGM Facility Management GmbH Herr Lueken, die RGM hat in den letzten Jahren ihr Auslandsgeschäft kontinuierlich ausgebaut. Welche Gründe und Motive führten zu dieser Strategie der Erschließung internationaler Märkte?

Nach welchen Kriterien selektieren Sie die Länder für Ihre Auslandsaktivitäten? Nils Lueken: Wir konzentrieren uns zum einen auf Länder mit einem hohen „Verwandtschaftsgrad“, das heißt, mit ähnlichen Regularien, Gesetzen und einer vergleichbaren Businesskultur. Zum anderen auf Länder in Emerging Markets, die hohes Wachstumspotential und attraktive Renditen versprechen. Gerade im letztgenannten Segment genießt das deutsche Ingenieurswissen ein hohes Ansehen. In 2010 haben Sie ein Joint Venture zur Erschließung des türkischen Marktes geschlossen. Bitte schildern Sie uns die Hintergründe dieser Partnerschaft. Nils Lueken: Die Verbindungen in die Türkei und das damit verbundene Interesse, in diesem Wachstumsmarkt zu partizipieren, gibt es schon sehr lange. Bereits 2005/2006 haben wir mit unserem heutigen Partner NUROL erste Gespräche geführt, diese wurden dann aufgrund des Gesellschafterwechsels zunächst unterbrochen und dann 2009 wieder aufgenommen. Unsere heutige unternehmerische Ausrichtung ermöglicht es uns, derartige Gespräche schnell und zielgerichtet zum Abschluss zu bringen. Im Übrigen ist das Vertrauen zwischen den handelnden Personen in unserem Geschäft etwas sehr Wichtiges, nicht nur im Ausland. Daher setzt die RGM Gruppe stark auf Personalkontinuität.

Nils Lueken

Nils Lueken: Als konzernunabhängiges Immobilien-Dienstleistungsunternehmen haben wir von der RGM grundsätzlich zwei Motive für die Erschließung internationaler Märkte: Mit Blick auf den fortschreitenden Konzentrationsprozess und Margenverfall auf dem heimischen Markt ist es für deutsche Facility-Management-Unternehmen zunehmend wichtig, ihre Dienstleistungen und ihr Knowhow auch auf internationalen Märkten anzubieten, um die Rendite langfristig stabil zu halten. Mit dem Einstieg in ausgewählte Auslandsmärkte entsprechen wir darüber hinaus auch dem Wunsch international agierender Kunden, sie ins Ausland zu begleiten und ihnen das Dienstleistungsspektrum über Deutschland hinaus anzubieten.

Bitte stellen Sie uns Ihren Partner, die NUROL Holding Inc., und Ihr gemeinsames Geschäfts- und Aufgabenfeld in der Türkei etwas detaillierter vor. Nils Lueken: Die NUROL Holding Inc. gehört zu den bedeutenden eigentümergeführten Bau- und Mischkonzernen in der Türkei und ist international aufgestellt. Neben dem großen Geschäftsbereich Bau und Projektentwicklung ist das Unternehmen auch in der industriellen Fertigung sowie im Tourismus tätig und besitzt sogar eine eigene Bank. Gemeinsam haben wir das Immobilien-Dienstleistungsunternehmen RGM TURKEY gegründet, in das die RGM ihre langjährige Erfahrung bei der Bewirtschaftung von komplexen Liegenschaften einbringt beziehungsweise ihr ProzessKnowhow und den Einsatz von moderner Prozess-IT.

Welche Länder stehen bei Ihnen im Fokus und warum haben Sie genau diese Auswahl getroffen?

Was macht insbesondere die Nachbarmärkte Schweiz und Österreich für die RGM so interessant? Gibt es Kunden, die Sie hier grenzüberschreitend betreuen?

Nils Lueken: Neben den bereits heute besetzten Ländern stehen noch Polen und Luxemburg auf unserer Wunschliste. Auch Norditalien kann aufgrund der hohen Wirtschaftskraft der Region interessante Potentiale bieten.

Nils Lueken: Die von Ihnen erwähnten Länder sind verwandte Märkte in Europa mit einer geografischen sowie kulturellen Nähe sowie teilweise einem gemeinsamen Wirtschafts- und Währungsraum. Seitdem die RGM im


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ascom-Zentrale, Bern

Ausland vertreten ist, steigt auch die Nachfrage nach einer Betreuung über die Grenzen Deutschlands hinaus.

RGM TURKEY werden von unseren Auftraggebern mit Fragen zu einer nachhaltigen Bewirtschaftung konfrontiert.

Sie sind auch Geschäftsführer Ihres gemeinsamen Joint Ventures mit der ALPINE Bau GmbH in Österreich – der AFM GmbH. Welche Vorteile und Ziele resultieren aus der Allianz mit diesem weltweit agierenden Baukonzern etwa in Bezug auf die weitere internationale Expansion?

Wie gestaltet sich die Geschäftsentwicklung in der Türkei? Worin sehen Sie die Gründe hierfür?

Nils Lueken: Als Baukonzern und FM-Dienstleister ergänzen sich beide Unternehmen in der Wertschöpfungskette. Der ALPINE-Konzern hat seine Wurzeln in Österreich, das verschafft uns einen Zugang zu diesem Markt. Darauf wollen wir uns erst mal konzentrieren. In der Schweiz haben Sie den gesamten Geschäftsbereich Facility Management Services der ASCOM AG übernommen. Können Sie nach den ersten 12 Monaten schon eine erste Bilanz ziehen? Nils Lueken: Ja, das können wir. Die Erwartungen, die wir mit der Übernahme der Facility-Management-Aktivitäten der ASCOM AG verbunden hatten, sind eingetreten. Wir haben eine äußerst kompetente und flexible Mannschaft übernommen, die zum positiven Ergebnis dieser Beteiligung in einem hohen Maße beiträgt. Die Integration ist abgeschlossen, und wir konzentrieren uns nun auf die Gewinnung weiterer Aufträge. Welche Rolle spielt Ihr „Real Green“-Programm in solchen stark entwickelten und wettbewerbsintensiven Märkten? Nils Lueken: Hier ist speziell der Blick in die Türkei interessant: Die Turkish Green Building Association wurde bereits in 2007 gegründet und zeigt, dass auch dort das Thema Nachhaltigkeit eine immer größere Rolle spielt. Rund 40 Gebäude sind bereits zertifiziert, und unsere Kollegen der

Nils Lueken: Wir sind mit dem ersten vollen Geschäftsjahr zufrieden, was insbesondere auf die gute Zusammenarbeit mit unserem Partner zurückzuführen ist. Beide JointVenture-Partner bringen sich voll ein. Wir sprechen die gleiche Sprache. Wie übertragen Sie eigentlich Ihr Knowhow und Ihre Qualitätsstandards auf die lokalen Partner vor Ort und mit welchen Instrumentarien steuern Sie das Management?


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Mesa NUROL

Nils Lueken: Alle Führungskräfte sind regelmäßig zu Trainings in Deutschland, im Gegenzug begleitet das Qualitätsmanagement der RGM die einzelnen Gesellschaften beispielsweise in Fragen der Prozessimplementierung. Bei allen Transaktionen hat die RGM das lokale operative Management beibehalten – eine Voraussetzung für die Kontinuität des Geschäftes – und zudem um eine Führungskraft aus Deutschland ergänzt. Die Steuerung erfolgt durch die Muttergesellschaft über einen Aufsichts- bzw. Verwaltungsrat. Gibt es signifikante Unterschiede zwischen den FM-Anforderungen in Deutschland und Ihren Auslandsmärkten? Welche Erfahrungen machen Sie mit der Qualität des Personals? Nils Lueken: Die Ansprüche an die technische Bewirtschaftung von komplexen Immobilien sind mittlerweile vergleichbar. Auch in der Türkei wird beispielsweise der Einsatz einer CAFM-Software oder ein mit dem Kunden abgestimmtes Monatsreporting vorausgesetzt. Die Zusammenarbeit mit starken Partnern beziehungsweise die Übernahme von etablierten Strukturen wie in der Schweiz haben von Beginn an für gut qualifiziertes Personal gesorgt. Generelle Aussagen lassen sich so nicht treffen, am Ende müssen Qualifikation und Einstellung passen – das ist immer individuell. Im Ausland beschäftigt RGM mittlerweile 120 Mitarbeiter und betreut eine Bruttogeschossfläche von mehr als 500.000 m2. Welche weiteren Ziele möchten Sie in den kommenden 12 Monaten erreichen? Nils Lueken: Wir wollen uns weiterhin auf die Marktbearbeitung in unseren Ländergesellschaften konzentrieren, unsere ausländischen Mitarbeiter schulen und auf einem gesunden Niveau wachsen. Das Interview führte Andreas P. Lienig.

Kontakt: www.rgm.de nils.lueken@rgm.de


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MEHR MARKTTEILNEHMER BRAUCHT DAS LAND Immonet und Asset Profiler kooperieren mit der Investment-Immobilien-Plattform. Das Hamburger Immobilienportal Immonet kooperiert mit Asset Profiler, dem geschlossenen Online-Marktplatz für diskrete Immobiliendeals. Das gemeinsame Ziel: Ein großes Potential an Marktteilnehmern für den Bereich InvestmentImmobilien zu erschließen.

Vorsitzender der Geschäftsführung von Immonet erklärt: „Mit unserer Kompetenz im E-Commerce tragen wir dazu bei, die Streuverluste bei der Anbahnung von ImmobilienInvestmentgeschäften zu reduzieren und das Metier digital zu professionalisieren.“

Das Interesse von nationalen und internationalen Anlegern an deutschen Investment-Immobilien ist seit der Bankenund Finanzkrise 2008/2009 deutlich gestiegen. Das Transaktionsvolumen in Deutschland lag 2012 bei 36 Mrd. Euro, Tendenz steigend.

Eine Analyse der auf Immonet eingestellten Wohn- und Gewerbeimmobilien mit einem Gesamtvolumen von ca. 8 Mrd. Euro zeigt: Ein nicht unerheblicher Anteil ist für die geschlossene Plattform von Asset Profiler geeignet. So erschließt sich etwa dem Verkäufer eines Hotels zum Preis von 10 Mio. Euro durch das zusätzliche Angebot bei Asset Profiler eine weitere, passgenaue Käufergruppe. Ein Kaufinteressent mit finanziellem Potential findet neben dem bekannten Marktplatz zusätzlich noch einen speziellen Bereich für InvestmentImmobilien – und wird zum Teilnehmer.

Speziell die Vermarktung von Immobilien im mittleren Preissegment von 1 bis 5 Mio. Euro findet mittlerweile zunehmend im Internet statt. Hier knüpft die Kooperation von Immonet und Asset Profiler an. Immonet versammelt auf seiner Plattform eine große Zahl von finanziell potenten Anbietern und Interessenten, die sich den Bereich Investment-Immobilien noch nicht erschlossen haben, welcher jedoch von großem Interesse für sie ist. Den professionellen Zugang zu diesem Geschäftsfeld bietet das innovative Produkt von Asset Profiler: Ein intelligentes Matching-System führt Käufer und Verkäufer mit passenden Interessen ohne Umwege zusammen. So hoch wie die Einsätze sind auch die Anforderungen an das Geschäftsumfeld. Anbieter und Anleger im Bereich gewerbliche Investmentimmobilien verlangen nach Diskretion und professionellem Umfeld. Sein Produkt hat Asset Profiler auf diese Bedürfnisse zugeschnitten. Das Unternehmen ermöglicht es den Akteuren, in strukturierter und geschützter Umgebung Transaktionen online anzubahnen. Per intelligentem Matching-System werden die für Anleger und Anbieter potentiellen Geschäftspartner mit größtmöglicher Übereinstimmungs-Quote herausgefiltert – langwierige Recherche entfällt. Das Prinzip: Ein Anbieter, der zuvor seinen Eigentums- oder Vertriebsnachweis verifiziert hat, erhält eine Auswahl von Investoren, deren Anforderungen zum angebotenen Objekt passen. Bis zu 300 Kriterien und Merkmale sorgen für eine hohe Zielgenauigkeit. Analog erhalten Investoren nur die anonymisierten Treffer, deren Fundamentaldaten eine größtmögliche Übereinstimmung zu ihrem Profil aufweisen. Auf Basis der Matching-Übersicht können die zunächst verdeckt agierenden Anbieter zum jeweiligen Investor Kontakt aufnehmen und ein Objekt anbieten. Dem innovativen Produkt erschließt Immonet durch seine Markenbekanntheit neue Zielgruppen. Tausende Deutsche mit zum Teil hohen finanziellen Kapazitäten möchten in Betongold investieren. Viele dieser Kaufwilligen haben sich bisher noch nicht mit dem Bereich Investmentimmobilien auseinandergesetzt – Immonet mit seinen mehr als 3,7 Mio. Besuchern monatlich und seiner starken Marketing- und Online-Kompetenz kann als „Eingangstür“ für diese Gruppe fungieren. Christian Maar,

Ein weiteres Synergiepotential: Nicht selten müssen Kunden, die im großen Stil Immobilien eingekauft haben, diese auch vermarkten. Ein Eigentümer mit mehreren Tausend Wohneinheiten im Bestand hat großes Interesse daran, die Leerstände gering zu halten. Hier kommt Immonet als eines der erfolgreichsten Immobilienportale in Deutschland ins Spiel und bringt Wohnungsangebot und Mietinteressenten zusammen. www.immonet.de/investment Zu den Autoren: Für Immonet: Marc Schmidt, langjähriger Leiter des Vertriebs, verantwortet den neuen Geschäftsbereich bei Immonet. Zuvor war er als Agenturgründer und Unternehmensberater im Bereich Marketing Kommunikation, Immobilienmarketing und Ver- Norman Meyer und Marc Schmidt triebsmanagement in Hamburg tätig. Seit 2003 ist er Dozent an der Hochschule Osnabrück für Marketing-Kommunikation und Veranstaltungsmanagement. Für Asset Profiler: Norman Meyer ist Gründer und Geschäftsführer der 2011 gestarteten Plattform Asset Profiler. Zuvor arbeitete er rund zehn Jahre, zuletzt als Partner, bei einem Investment-Beratungshaus mit Büros in Hamburg, Amsterdam und Budapest und sammelte umfangreiche Erfahrungen im Transaktionsgeschäft gewerblicher Immobilien. In dieser Zeit war er persönlich verantwortlich für Immobilien-Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von ca. 600 Mio. Euro. Er ist persönliches Mitglied der gif e. V.


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EIN IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHES CRM BESCHÄFTIGT SICH MIT MENSCHEN UND IMMOBILIEN. DAS IST DER UNTERSCHIED. Interview mit Steffen Schaack, Vice President FlowFact und Leiter Bereich Real Estate Industry Herr Schaack, Sie sind seit acht Jahren bei der FlowFact AG und leiten seit Anfang letzten Jahres den Bereich Real Estate Industry. Was bedeutet das genau? Steffen Schaack: Wir im Bereich Real Estate Industry betreuen und begleiten ausschließlich große Unternehmen und Konzerne bei der Umsetzung ihrer immobilienwirtschaftlichen Software-Lösungen. Und zwar mit eigenem Help Desk und anderen Leistungsversprechen bis hin zu einem Produktmanagement, das über einen eigenen Themenkanal filtert: Was brauchen große Kunden überhaupt? Denn letztlich ist es so, dass Großkunden nicht nur andere Ansprüche haben, sondern vor allem andere Herausforderungen lösen müssen.

ab, die auf dem Immobilienmarkt sind? Steffen Schaack: CRM-Produkte gibt es einige, für die Immobilienbranche allerdings nur relativ wenige. Unternehmen der Immobilienbranche haben spezielle Anforderungen an ihr eigenes Kundenbeziehungsmanagement, da neben dem Kunden eben auch immer eine Immobilie im Spiel ist. Das bedeutet, dass wir neben dem vollständigen Kundenkontaktmanagement mit elektronischen Kundenakten und Historien auch das vollständige Gegenstück, nämlich die Immobilie, in unserer Lösung abbilden. Ist das Thema „mobiles Arbeiten“ für Sie aktuell?

Steffen Schaack

Welche Kunden zählen denn zu Ihrem Portfolio? Steffen Schaack: Wir zählen Immobilienvermarkter, wohnungswirtschaftliche Unternehmen, große Banken und Gewerbeimmobilienmakler ebenso dazu wie Projektentwickler oder Asset-Management-Gesellschaften. … für die Sie welche Lösungen anbieten? Steffen Schaack: Organisation und Prozesse sind die beiden Kernthemen, und zwar branchenspezifisch. Wir bieten Lösungen für die Vermarktung, die Beschaffung, Bauen etc. Wir organisieren ihre Geschäftsprozesse und die elektronische Kundenakte. Wie grenzen Sie Ihr Produkt von den vielen CRM-Softwares

Steffen Schaack: Ja! Eindeutig. Kundenmanagement und mobiles Arbeiten gehören jetzt und in Zukunft klar zusammen. Unser Kunde beziehungsweise der Unternehmer von heute möchte seine Informationen, Kontaktdaten, aber auch wichtige Dokumente auf Abruf verfügbar haben. Aus diesem Grund haben wir bereits seit einigen Jahren ganz speziell für unsere Kunden entwickelte Apps, die es ermöglichen, auf Adressen und Kontaktdaten, Immobiliendaten, Wiedervorlagen und vollständige Historien zuzugreifen. Die elektronische Kundenakte und natürlich ebenso die elektronische Objektakte ist hier das Schlagwort der Zukunft und mittlerweile auch aus unserer Branche nicht mehr wegzudenken. Sie sprechen von Lösungen und Kundennutzen. Welche Herausforderungen stellen sich Ihnen denn regelmäßig im Zusammenhang mit großen Software-Projekten?


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Steffen Schaack: Da sind Massen an Daten, die sauber übernommen werden müssen, unternehmensweite Schulungen kommen auf Sie zu, Sie müssen interne Widerstände auflösen. Das alles bestenfalls, ohne die Produktivität zu lähmen. Und warum sollte man dann überhaupt ein Projekt einer solchen Größenordnung umsetzen? Viele Unternehmen funktionieren doch prima mit Outlook, Excel und Access-basierten Datenbanken. Steffen Schaack: Genau das tun sie eben nicht! Wenn ich einen Mieter in München suche, ist das momentan nicht schwierig. Aber aus den vielen Kontakten, die ich habe, den richtigen auszuwählen, das ist die Herausforderung und ein

echtes CRM-Thema. Mieterwechsel sind teuer. Mietausfall ist teuer. Da ist der perfekte Match bares Geld wert.

Amortisieren sich die Kosten – gibt es da Erfahrungswerte? Steffen Schaack: Ja, natürlich, die haben wir. Die Kosten für die Einführung eines Immobilien-CRM amortisieren sich unserer Erfahrung nach im Zeitraum von 18 bis 30 Monaten. Sie selber nutzen die Werkzeuge von FlowFact sicher auch. Was ist für Sie dabei das Wichtigste? Steffen Schaack: Das Wichtigste ist die Portalseite. Das ist quasi mein Management Cockpit, auf welchem ich die Termine, Forecasts, Abschlüsse etc. sehe. Jeder Vertriebsmitarbeiter trägt hier seine Zahlen ein, ich habe den Überblick sozusagen über meine Tankuhr, die rot leuchtet, wenn die

aktuellen Zahlen von der Planung abweichen. … also ein Vertriebscockpit?

Wie sieht es denn überhaupt mit der Kostenseite aus? Steffen Schaack: Jeder einzelne Neukontakt kostet Geld – es kostet sechs Mal mehr, einen neuen Kunden zu gewinnen, als einen bestehenden zu halten. Jeder verlorene Kunde kostet Geld, jeder liegengebliebene Vertrag kostet im Ernstfall Geld und damit verbunden meistens auch Nerven, und es kommt zu Konflikten mit Kunden oder zwischen Mitarbeitern und Vorgesetzten. Die neu gewonnene Übersicht und Transparenz dagegen bringen einen entscheidenden Kostenvorteil und zudem noch einen erheblichen Geschwindigkeitsvorsprung zu meinen Wettbewerbern am Markt.

Steffen Schaack: Richtig, entsprechend meinem Bedürfnis und meiner Funktion. Ein immobilienwirtschaftliches CRM leistet natürlich wesentlich mehr als nur Reportings zu liefern. Wir verfolgen da seit vielen Jahren den xRM-Ansatz. Was heißt ...? Steffen Schaack: xRM bedeutet „any Relationship Management“. Sie haben ja eine Vielzahl von Beziehungen, die Sie managen – nicht nur Kunden. Eben auch Immobilien, im wohnungswirtschaftlichen Sektor zum Beispiel auch den Handwerker, den Hausmeister, die Interessenten, die Mieter.


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Unmengen an Daten gehen verloren, weil Insellösungen bestehen. Es werden etwa Kunden verprellt, weil sie eben nicht sofort abgeholt werden, wenn sie sich melden. Die Zusammenhänge zwischen der Immobilie und den Menschen werden nicht dargestellt. Das löst ein Immobilien-CRM? Steffen Schaack: Ja, natürlich. Ein großes Problem für Unternehmen ist die Menge an Informationen, die es zu verarbeiten und zu organisieren gilt. Das alles auch noch in immer kürzerer Zeit, also am liebsten „sofort“, und zwar bestenfalls mit gleichbleibend hoher Qualität, die der Kunde heute einfach erwartet. Für mich stehen drei Themen im Fokus: Informations- bzw. Datenflut, Schnelligkeit und auch gestiegene Qualitätsanforderungen. Das gepaart mit einem zunehmenden Kostendruck bringt uns ins Spiel. Welches Ziel würden Sie bei der Implementierung eines Immobilien-CRM formulieren? Steffen Schaack: Ziel eines Immobilien-CRM ist es, Qualität zu schaffen. Der Kunde steht im Mittelpunkt, und ein Unternehmen hat alle relevanten Informationen über diesen Kunden an einer zentralen Stelle verfügbar, das heißt, der Kunde erfährt eine völlig neue Qualität der Zusammenarbeit. Auf der anderen Seite hat der Mitarbeiter wesentlich mehr Kontrolle über seine anstehenden Aufgaben oder ToDos, da er FlowFact als Organisationsinstrument sehr effizient nutzen kann. Allein die Portalseite in FlowFact hilft mir – wie eben erwähnt – bereits morgens, Wichtiges von Unwichtigem zu trennen und meinen Tag zu strukturieren. Das schafft neben der Kundenzufriedenheit auch Mitarbeiterzufriedenheit. Herr Schaack – Status quo und Ausblick: Welche Trends sehen Sie denn aktuell im Zusammenhang mit immobilienwirtschaftlicher Software?

FACTSHEET FlowFact AG gegründet: 1985 Mitarbeiter: 120 CEO: Lars Grosenick, Klaus Kappert Vice President: Steffen Schaack Standorte: Köln, Zürich Kontakt: Tel. 02236–880117 oder steffen.schaack@flowfact.de

CRM Definition „CRM steht für Customer Relationship Management, also für die Organisation von Kundenbeziehungen. Dabei wird CRM als unternehmensweite Strategie verstanden, und diese Strategie stellt den Kunden in den Mittelpunkt der unternehmerischen Handlungen. Die grundsätzliche Entscheidung für eine kundenorientierte Sichtweise wirkt sich in der Folge auf die verschiedensten Unternehmensbereiche aus, beeinflusst von der Geschäftsleitung über Vertrieb, Marketing, Service bis in die kleinste Einheit, das Handeln. Das bedeutet wiederum, dass diese strategische Entscheidung zunächst vom Unternehmen getroffen werden muss, damit am Ende auch jeder Mitarbeiter bei der Umsetzung unterstützend wirken kann. FlowFact ist ein Werkzeug, um diese Strategie umzusetzen.“ Steffen Schaack

Steffen Schaack: Ein wirklich gutes Immobilien-CRM bietet neben dem bereits erwähnten Kundenkontaktmanagement und der vollständigen Abbildung der Immobiliendaten auch eine sehr hohe Anzahl an Organisationswerkzeugen. In den letzten Jahren ist das ganze Thema Prozessmanagement für Immobilienunternehmen immer wichtiger geworden. Das bedeutet, dass vollständige Unternehmensabläufe mit sämtlicher Kommunikation und Korrespondenz, Wiedervorlagen und Terminen in einem ganzheitlichen System abgebildet werden. Die Integration von Outlook sowie die Anbindung an mobile Endgeräte wie iPhone, iPad und Co. sind darüber hinaus heute Pflicht für ein sehr gutes Softwareprodukt. Das Interview führte Andreas P. Lienig.

FlowFact auf der mipim 2013


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62 VORSCHAU / IMPRESSUM DEAL-Magazin erscheint im Verlag Happy Read Publishing Ltd. Promenadeplatz 12, 80333 München Herausgeber Peter Kerler Geschäftsführer und Chefredakteur Bernd Eger

Unsere steigende Performance für Ihren Erfolg! Auch im Jahr 2012 konnten wir mit unseren Medien wieder ordentlich zulegen und zum fünften Mal in Folge beste Jahreszahlen vorlegen.

Herausgeber Region NRW Dipl.-Kfm. Andreas P. Lienig Anzeigenverkauf Bernd Eger (Ltg.) Telefon +49 177 66 44 822 eger@deal-magazin.com Andreas P. Lienig Telefon +49 2234 98 999 70 lienig@deal-magazin.com Redaktion Bernd Eger (verantwortlich) Peter Kerler Andreas P. Lienig Christine Miller pr@deal-magazin.com Online-Redaktion Bernd Eger (verantwortlich) Thomas Eidelsburger Lektorat Christine Miller

Das nächste Magazin erscheint im Juni 2013. Planen Sie auch bereits jetzt Ihre Veröffentlichung zur EXPO REAL im September 2013: - Ihr Unternehmen - Ihr Interview - Ihre Objekte - Ihre Projekte - Ihre Fonds - Ihre Statements - Ihre Anzeigen sowie alle GoodNews sind bei uns bestens platziert. Nutzen Sie auch unsere Online-Werbemöglichkeiten über Banner in den werktäglichen DEALs und NEWs oder Stand-alone-Newsletters. Ergänzen Sie Ihren Printauftritt mit Onlinemitteln. Werben Sie crossmedial. Wir zeigen Ihnen gerne alle Möglichkeiten auf. Sprechen Sie mit uns! Sie haben Fragen oder wünschen ein persönliches Angebot? eger@deal-magazin.com Mediadaten und Online-Charts erhalten Sie unter www.deal-magazin.com

Grafik und Gestaltung Dieter Peinkofer Schlesierstraße 14 82024 Taufkirchen Druck BluePrint AG Lindberghstraße 17 80939 München Vertrieb Happy Read Publishing Ltd. Promeadeplatz 12, 80333 München info@harepu.eu Abonnentenservice info@harepu.eu

Das Magazin kann im Abonnement (4 Ausgaben) gegen ein Bezugsentgelt von 27,20 Euro innerhalb Deutschlands (inkl. MwSt. und Porto) bezogen werden. Bestellungen erfolgen direkt über die Homepage. Dort kann auch die Anmeldung zum kostenfreien Newsletter vorgenommen werden. www.deal-magazin.com

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Wir entwickeln Werte. Das ist unser Engagement Projekt wurde an einen Investor/Developer verkauft

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Ankaufsprofil für Wohn- und Gewerbeimmobilien weissmanngroup. kauft unbebaute, baureife Grundstücke für die Entwicklung von Wohnquartieren sowie Wohnportfolien mit opportunistischem Ansatz und einem signifikanten Wertsteigerungspotential (insbesondere durch Leerstandsabbau). Dasselbe gilt auch für Gewerbeobjekte.

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München und Umgebung, bei Wohnobjekten auch in Berlin.

Gewerbeobjekte auch mit geringem Vermietungsanteil bei Alleinstellungsmerkmalen und guter Verkehrsanbindung.

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