2.2 Betaalbaar wonen In 2015 hebben we ons huurbeleid in samenwerking met de HBV opnieuw gewaardeerd, naar aanleiding van onder andere het nieuwe woningwaarderingsstelsel (bijlage 2.4). Ons huurbeleid is er op gericht om prijs en kwaliteit met elkaar in evenwicht te brengen. We maken ons daarbij sterk voor betaalbaar wonen voor iedereen die aangewezen is op een sociale huurwoning. • 96% van onze woningen heeft een huurprijs beneden de € 710,68 • 18,4% van ons woningbezit valt in de categorie ‘goedkoop’ • 62,9% van ons woningbezit valt in de categorie ‘betaalbaar’ 2.2.1 Jaarlijkse huuraanpassing Elk jaar kunnen op 1 juli de huren van woningen en parkeervoorzieningen worden verhoogd. De regering stelt vast met welk percentage de huren maximaal verhoogd mogen worden. Bij Woonpartners gold in 2015 de volgende huurverhoging (huurprijs tot € 710,68): • 1,5% voor huishoudens met een jaarinkomen tot € 34.229 (maximaal toegestane huurverhoging: 2,5%) • 2,5% voor huishoudens met een jaarinkomen tussen € 34.229 en € 43.786 (maximaal toegestane huurverhoging: 3%) • 5% voor huishoudens met een jaarinkomen hoger dan € 43.786 (maximaal toegestane huurverhoging: 5%) Om de doorstroming van ‘scheefwoners’ te bevorderen hebben we in 2015 een inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast.
Het project startte in mei 2015. Toen was de huurachterstand 1,35% van de verwachte jaarhuur. Eind december was dat 1,20%. Dit betekende een verschil van € 77.160. Ondanks dat de schuldenproblematiek toeneemt, daalde het aantal huisuitzettingen.
2.3 Kwaliteit van onze woningen We willen onze woningen op een goede manier in stand houden en onze woningvoorraad verduurzamen. Op die manier kunnen we ze langer verhuren. We kijken steeds kritisch of kwaliteits verhogingen (bijlage 2,5) nodig zijn. Veel woningen bieden namelijk al veel kwaliteit in verhouding tot de huurprijs. En door de kwaliteit niet verder te verhogen, houden we voldoende betaal bare woningen. 2.3.1 Onderhoudsbeleid We onderscheiden vier soorten onderhoud: • Reparatieonderhoud - het onderhoud naar aanleiding van reparatieverzoeken. • Klachtenonderhoud - het onderhoud aan een leeggekomen woning dat nodig is om de woning weer goed te verhuren. • Planmatig onderhoud - periodiek onderhoud aan woningen volgens een (meerjaren) onderhoudsschema. Onder planmatig onderhoud valt ook het contractueel onderhoud, zoals onderhoud aan installaties en schilderwerk. • Investeringen voor levensduur-verlengend onderhoud en energiebesparingsplan - onderhoud aan woningen na 50 jaar en de ingrepen om de woningen energetisch te verbeteren.
13
Uitgaven aan onderhoud (enkelvoudige jaarrekening) Mutatieonderhoud
€ 1.295.703
Klachtenonderhoud
€ 1.400.176
Planmatig onderhoud
€ 5.043.347
Conditiemeting woningen
redelijk (18%) tot goed (61%)
Investeringen voor levensduur verlenging
€ 3.880.009
J A A R V E R S L A G 2 0 1 5 W O O N PA R T N E R S
2.2.2 Terugdringen huurachterstanden We willen zoveel mogelijk voorkomen dat mensen huurachterstand hebben. Daarom benaderden we mensen met een huurachterstand in 2015 persoonlijk. Dit deden we telefonisch of we gingen op huisbezoek. We werken daarbij samen met andere instanties die hulp kunnen bieden. Bijvoorbeeld met de gemeente, LEVgroep en SMO. Als we met de huurder tot een oplossing komen, kunnen we in veel gevallen een huisuitzetting en veel leed voorkomen.
Van 18 in de eerste helft van het jaar naar 14 in de tweede helft. Het project draaide in 2015 nog niet in Helmond-Oost en daar zien we geen daling in het aantal uitzettingen. We hopen de huurachterstanden en het aantal huisuitzettingen nog verder te verlagen door het project langer door te laten lopen.