Biura nie znikną, ale

TOMASZ MATEJUK

Wszyscy będziemy pracować zdalnie, a biurowce staną się zbędne? Nic z tych rzeczy – mówią eksperci, choć zaznaczają, że na rynku biurowym zajdą spore zmiany. A deweloperzy działający we Wrocławiu już szykują nowe inwestycje.

Przykład najnowszy i najbardziej spektakularny to kompleks Quorum, który przy ulicy Sikorskiego postawi Cavatina. Budowa pierwszego etapu już trwa, a docelowo ma to być największy projekt mixed-use we Wrocławiu, który w czterech budynkach – trzech o funkcji biurowej i jednej wieży mieszkaniowej – zaoferuje blisko 100 tys. mkw. wielofunkcyjnej powierzchni do pracy, życia i rekreacji. Ich wysokość będzie zróżnicowana: od 4 do 35 kondygnacji. Z tarasu widokowego na ostatnim piętrze najwyższego budynku Quorum (i drugiego pod tym względem we Wrocławiu, ustępującego wysokością jedynie Sky Tower) będzie można podziwiać panoramę miasta.

– W parterze obiektów od strony wschodniej, północnej i zachodniej znajdą się lokale usługowe. Na po30

dium całego kompleksu, na poziomie czwartej kondygnacji zaprojektowano, dostępne dla wszystkich pracowników i mieszkańców, tarasy i zielone przestrzenie. Ponadto od południowej strony budynku D, po przeciwnej stronie ulicy, powstaną ogólnodostępne tereny zielone oraz deptak. W garażach przewidziano 1,5 tys. miejsc postojowych – zapowiada inwestor.

„ODPORNE” BIUROWCE

Na stolicę Dolnego Śląska, jeśli chodzi o inwestycje biurowe, mocno stawia także Echo Investment, jeden z największych krajowych deweloperów. Pod koniec 2020 roku firma zakończyła budowę pierwszego etapu kompleksu West 4 Business Hub przy ulicy Na Ostatnim Groszu (w planach są trzy kolejne etapy), a obecnie realizuje projekt MidPoint71, który rośnie przy ulicy Powstańców Śląskich, na jednej z działek, gdzie pierwotnie miało powstać Centrum Południowe.

W obu obiektach inwestor zdecydował się zainstalować technologię RCI ActivePure. To system dezynfekcji pomieszczeń oparty na technologii wykorzystującej wolny tlen i cząsteczki wody w powietrzu, które są zaciągane przez matrycę o strukturze plastra miodu. Aktywne powietrze neutralizuje chorobotwórcze czynniki i zanieczyszczenia gromadzące się w przestrzeni i na powierzchniach. Eliminuje wirusy, w tym także wirusa SARS-CoV-2, bakterie, grzyby, alergeny, cząsteczki smogu.

– Pandemia stawia biznes przed wieloma wyzwaniami. Bezpieczeństwo stało się niewątpliwie priorytetem na wielu

płaszczyznach. Praca zdalna zdaje się być na ten moment skutecznym środkiem zaradczym. Jednak nie wiemy, czy sprawdzi się w dłuższej perspektywie. Raporty pokazują, że sami pracownicy nie widzą swojej przyszłości zawodowej skupionej wyłącznie wokół „domowego biura”. Tęsknią za osobistym kontaktem z innymi pracownikami czy wygodnym miejscem do pracy, które pomagają im w realizacji postawionych zadań i celów. Chcą mieć możliwość elastycznego decydowania o tym, czy pracują z domu, czy z biura. Dlatego oprócz prewencyjnych rozwiązań wspierających bezpieczeństwo w biurowcach, już dziś inwestujemy w rozwiązania, które mogą firmom ułatwić decyzję o elastycznym planowaniu pracy swoich zespołów – mówi Rafał Mazurczak, członek zarządu Echo Investment odpowiedzialny za sektor biurowy.

O tym, że największe firmy ani myślą o rezygnacji z biur, świadczy chociażby ruch Nokii, która zdecydowała się przedłużyć umowy najmu wrocławskich budynków West Gate i West Link. Kontrakt dotyczy powierzchni blisko 30 000 metrów kwadratowych i jest to największa umowa najmu w miastach regionalnych zawarta w 2020 roku.

– W obu biurowcach mamy dobre warunki do rozwoju biznesowego naszej firmy. Komfortowe i nowoczesne przestrzenie biurowe, odpowiednie zaplecze techniczne i dostęp do wrocławskiego rynku pracy sprawiają, że zdecydowaliśmy się na przedłużenie najmu powierzchni w obu biurowcach należących do Globalworth – komentuje Taras Lukaniuk, dyrektor wrocławskiego centrum R&D Nokii.

BIURA NIE ODEJDĄ DO LAMUSA

Również eksperci zajmujący się rynkiem biurowym podkreślają, iż wbrew początkowym przypuszczeniom, że praca zdalna wyeliminuje zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe, dziś można śmiało powiedzieć, że biura z pewnością nie znikną.

– Po kilku miesiącach pracy zdalnej wiele firm, ale także wielu pracowników, przekonało się, że przestrzeń biurowa jest niezbędnym narzędziem dla zachowania optymalizacji pracy nad większością prowadzonych procesów. Gros naszych klientów potwierdza także, że odpowiednie środowisko pracy wpływa pozytywnie na relacje międzyludzkie, co jest podstawą dla dalszego efektywnego rozwoju firm – mówi Dorota Kościelniak, dyrektor regionalny Colliers International we Wrocławiu.

W oparciu o wyniki badania, przeprowadzonego przez firmę Colliers na początku pandemii na grupie ponad 100 firm, znawcy branży szacują, że zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię biurową w 2021 roku utrzyma się na wysokim poziomie.

– Większość najemców (ponad 55%) uznało, że długofalowo po ustaniu pandemii popyt na powierzchnie biurowe nie ulegnie zmianie. Około 19% ankietowanych wykazało w swoich odpowiedziach, że może dojść do zmniejszenia zajmowanych obecnie przestrzeni biurowych, a około 12% stwierdziło, że zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe wzrośnie w przyszłości – dodaje Dorota Kościelniak.

Katarzyna Krokosińska, dyrektor biura JLL we Wrocławiu, podkreśla, że przed nami z pewnością interesujące miesiące i lata.

– Wzrost popularności pracy zdalnej i zainteresowania elastycznymi biurami oraz redefinicja funkcji biura – to wszystko będzie istotnie wpływać na ofertę wrocławskiego rynku biurowego. Po tym, jak pandemia zostanie opanowana, firmy ponownie zaczną planować strategie powrotu do swoich biur, a ta powinna uwzględniać istotne zmiany w aranżacji powierzchni. Dlaczego? Po pierwsze, możliwość pracy zdalnej, która przed pojawieniem się COVID-19 była uważana za mile wi-

dziany benefit oferowany przez pracodawców, już z nami zostanie. Firmy będą więc wdrażać hybrydowy model, w którym część obowiązków będziemy mogli wykonywać z dowolnie wybranego miejsca. Same biura będą mniej zagęszczone i z większą liczbą stref sprzyjających pracy w grupie. Miesiące home office podkreśliły bowiem ich społeczną rolę w naszym codziennym życiu – zaznacza Krokosińska.

Zdaniem Marcina Siewierskiego, dyrektora regionalnego w dziale powierzchni biurowych Cushman & Wakefield, właściciele budynków i deweloperzy stają przed coraz większymi wyzwaniami.

– Nowa sytuacja rynkowa zmieniająca się w wyniku pandemii COVID-19 i spowolnienia gospodarczego wymusza na właścicielach zarówno nowych, jak i istniejących budynków biurowych weryfikację strategii wynajmu wobec nowych oczekiwań obecnych i przyszłych najemców. Oczekują oni, że właściciele budynków w trosce o zdrowie i komfort ich pracowników, będą wprowadzać w nieruchomości możliwe zmiany oraz ulepszenia. Biurowce oferujące udogodnienia i usługi 32

promujące zdrowie i poprawę samopoczucia będą zdecydowanie wyżej oceniane przez najemców – tłumaczy.

Jak zaznacza ekspert, proces adaptacji biurowców do nowych oczekiwań najemców i zmieniających się wymagań rynku wynikających z pandemii, w najbliższym czasie będzie musiał przyspieszyć i należy oczekiwać, że zmiany w sektorze biurowym będą zachodziły w wielu obszarach jednocześnie.

– W aktualnej sytuacji biura umożliwiające elastyczność zarówno w zakresie aranżacji powierzchni, jak i możliwości optymalizacji zajmowanej powierzchni w trakcie okresu najmu, staną się najbardziej pożądanym rozwiązaniem z perspektywy najemców. Wiele firm będzie zainteresowanych wprowadzeniem modelu hybrydowego biura, który zakłada łączenie długoterminowej umowy najmu z krótkoterminowym wynajmem przestrzeni coworkingowej oraz możliwością pracy zdalnej. Projekty biurowe oferujące najemcom możliwość korzystania z biura coworkingowego, którego operatorem jest właściciel budynku, będą posiadały znaczący atut w procesie pozyskania nowych najemców – dodaje Marcin Siewierski.

CO NAS CZEKA W 2021 ROKU?

Eksperci tłumaczą, że rok 2021 we Wrocławiu będzie kontynuacją procesów związanych ze zmianą przestrzeni biurowej w związku z wprowadzeniem modelu pracy hybrydowej (praca zdalna połączona z pracą w biurze lub biurem coworkingowym/typu flex). Wdrożenie tego rozwiązania rozważa obecnie wiele firm w rozmaitych branżach, także w IT, BPO czy SSC.

– Ponadto zapowiada się wzrost udziału nowych transakcji w rynku. Główną przyczyną zmiany biura będą kwestie techniczne i finansowe. Łatwiej i taniej jest bowiem zaprojektować i wykończyć nowe biuro pod klucz w no-

woczesnym budynku biurowym, niż dokonać rearanżacji powierzchni w starszych obiektach – wyjaśnia Dorota Kościelniak.

Hasłem przewodnim roku 2021 będzie także elastyczność.

– Z jednej strony firmy będą oczekiwać możliwości najmu powierzchni na krótszy okres niż w przypadku standardowych umów. Pozwoli to wielu firmom przeczekać okres niepewności i podjąć właściwą decyzję w odpowiednim czasie dla swojego biznesu. Odpowiedzią na tę potrzebę będą oferty podnajmu, których liczba w tym roku wzrosła, a także powierzchnie typu flex – wylicza przedstawicielka firmy Colliers.

Z drugiej strony, elastyczności będą oczekiwać pracownicy, którzy mając możliwość pracy w hybrydowym modelu, będą chcieli częściej korzystać z biur coworkingowych i serwisowych, także blisko swojego miejsca zamieszkania.

– Zmiana stylu pracy spowoduje, że biura będą w większej części dostosowane do potrzeb pracy zespołowej, pracy indywidualnej, spotkań, szkoleń czy też będą po prostu miejscem dobrej energii, nawiązywania relacji i integracji pracowników – dodaje Dorota Kościelniak.

Z kolei, jak wylicza Katarzyna Krokosińska z JLL, w czwartym kwartale 2020 roku w budowie pozostawało 120 000 mkw. nowej powierzchni biurowej, z czego 60 000 mkw. zostanie ukończone w ciągu kolejnych 12 miesięcy.

– Jeśli deweloperzy będą kontynuować realizację inwestycji zgodnie z przyjętym harmonogramem, do końca 2021 roku do użytku powinien zostać oddany biurowiec Krakowska 35, budynek przy ul. Księcia Witolda 48-50, który powstanie w zabytkowym spichlerzu na Kępie Mieszczańskiej, MidPoint 71 oraz Nowa Strzegomska – zapowiada.

Ekspertka przypomina, że mocnym wyróżnikiem naszego miasta jest jego różnorodność.

– To nie tylko silny ośrodek nowoczesnych usług dla biznesu, ale również polska stolica start-up’ów, branży R&D i gier komputerowych. Profil najemców inwestujących we Wrocławiu to zatem w dużej mierze firmy technologiczne oraz IT, a wiele z nich w czasach pandemii może wręcz mówić o zwiększonym popycie na swoje usługi. W dłuższej perspektywie mogą one planować biznesową ekspansję, poszukiwać nowych lokalizacji biurowych i równoważyć w ten sposób wahania w zakresie zapotrzebowania na biura – dodaje Krokosińska.

Marcin Siewierski z Cushman & Wakefield wylicza, że do końca września 2020 roku na wrocławski rynek trafiło zaledwie 50 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, co jest znacząco gorszym wynikiem niż w analogicznym okresie 2019 roku, a w perspektywie roku 2021 eksperci spodziewają się podobnego wyniku.

– Niemniej taka sytuacja wpłynie na stabilizację relacji pomiędzy popytem i podażą oraz spokojną absorbcję pustostanów. To wyraźne wskazuje na dojrzałość wrocławskiego rynku biurowego. Wrocław nie jest już postrzegany jako wschodzący rynek, ale ugruntowane i dojrzałe centrum biznesowe o zróżnicowanej podaży, potrafiące elastycznie i sprawnie reagować na sytuację rynkową – kończy ekspert.