Club Rhijnhuizen #2: Vastgoedmarkt Maandag 23 november 2015 Club Rhijnhuizen is voor levensgenieters. De club is de samenwerking van iedereen die bijdraagt aan de ontwikkeling van Rijnhuizen in Nieuwegein. Het gebied heeft fraaie natuur, water, een fort met een prachtig park, het kasteel Rhijnhuyzen, fruitbomen en een rijke historie. Het ligt centraal in Nederland, dichtbij Utrecht, Amsterdam en Schiphol, dichtbij het zeer complete winkelaanbod van CityPlaza en dichtbij basisscholen en cultuurvoorzieningen. Maar het kent ook verouderde kantoren en een openbare ruimte die verbeterd moet worden. Dichtbij de Utrechtse woningmarkt zijn er volop kansen voor nieuwbouw, sloop-nieuwbouw, transformatie en hergebruik. Daarnaast is en blijft Rijnhuizen ook een uitstekend gebied om te werken en te sporten. De Club Rhijnhuizen is het platform voor versnelling van de transformatie en het bijeenbrengen van initiatieven van eigenaren, werknemers, bewoners, ontwikkelaars en andere initiatiefnemers. Op 23 november organiseerden we de tweede ‘clubdag’. Die stond in het teken van vastgoed: waar en hoe kunnen we transformeren, slopen en nieuwbouw realiseren? Bij deze geslaagde eerste vastgoedmarkt vertelden vastgoedeigenaren en -ontwikkelaars uit Rhijnhuizen over hun plannen en ideeën en gaven een kijkje in de businesscases hierachter: • Nieuwbouw: Cyrille Duchateau van Kondor Wessels Projecten vertelt over het nieuwbouwproject Nieuw Jutphaas (werktitel) en binnenhaven aan het Merwedekanaal. • Transformatie: Harm Mensink van ArthurArmstrong vertelt over de Wattbaan 27. • Sloop-nieuwbouw: Bernlef de Vries van Vink Bouw vertelt over de Kroon op Jutphaas.
Like de Club Rhijnhuizen op Facebook: https://www.facebook.com/clubrhijnhuizen/
1
160 nieuwe woningen in ‘Nieuw Jutphaas’ Cyrille Duchateau, Kondor Wessels Projecten
Het plan De hele onbebouwde kavel rondom het gebouw waar de Club Rhijnhuizen plaatsvindt was bedoeld als kantorenpark. Hiervan is alleen het kantoor gerealiseerd waarin zich nu LBP-Sight bevindt. Kondor Wessels Projecten is in de afgelopen jaren aan de slag gegaan om een nieuwe invulling met wonen te maken. BDP Khandekar heeft het stedenbouwkundig plan gemaakt. Het totaal aantal woningen ligt op ongeveer 160 op een totaal oppervlak van 4 ha. Dit plan betreft dus een papieren transformatie. Fruitbomen De groene omlijsting is een heel belangrijk punt uit de gebiedsvisie: de mogelijkheid om van noord naar zuid langs het Merwedekanaal te lopen met een breedte van 30 m, en daar ook echt een recreatieve zone van maken. Dat levert een heel mooi pluspunt op voor het gebied. Het groen wordt zoveel mogelijk geïntegreerd. Voorheen stonden hier de fruitbomen behorend bij Kasteel Rhijnhuyzen. Er staan nog enkele appelbomen, niet in heel goede staat meer helaas, maar geven wel een heel mooi beeld in de lente.
2
Fietsbrug Een cruciaal element is de verbinding voor fietsers en voetgangers naar de overzijde. Je kunt dan gemakkelijk naar het centrum, naar de winkelvoorzieningen van CityPlaza. Dat is belangrijk omdat er op korte termijn niet veel winkels in Rhijnhuizen zullen zijn. De Vredebestlaan wordt in feite doorgetrokken. Ontwerp Het ontwerpvoorstel legt meteen een hoog ambitieniveau neer voor het gebied. Er is, zeker nu, extra kwaliteit nodig om de eerste mensen over de streep te trekken. Dat zit in het plan met het naar binnen trekken van het water. Ten westen van het kantoorgebouw ontstaan er grondgebonden woningen met de mogelijkheid een ligplaats te maken. De ster op de plankaart is een hoogteaccent conform de gebiedsvisie. Ten oosten van het LBP gebouw komt een wat hoger gebouw, aansluitend op het bestaande kantoorgebouw. Daar is de inzet appartementen en een deel grondgebonden. Er komen geschakelde- en rijwoningen. De oostzijde heeft iets meer wand aan de zijde van het kantoorgebouw nu met grondgebonden woningen aan de zijkant. Het hoogteaccent wordt zo’n 6 a 7 lagen. Flexibel Het plan is flexibel opgezet zodat je snel kunt reageren op actuele marktvragen. Als er in de eerste fase veel vraag is naar ligplaatsen, dan is er bijvoorbeeld de mogelijkheid om dat verder het gebied in te laten lopen; als mensen liever privé tuin willen dan kan dat ook. Prijzen De eerste woningen met ligplaats en de twee-onder-een-kap zijn conform de wens van de gemeente bedoeld voor het hogere segment van rond de € 400.000. Naar achter loopt het af naar € 200.000, € 250.000. Planning De bestemmingsplansprocedure start in januari 2016. Volgend jaar als de bestemmingsplanprocedure is opgestart worden de woningen verder uitgewerkt. Het college is vorige week gevraagd een principebesluit te geven op het plan. Dan kan er in januari een ROonderzoek gaan lopen zodat in 2016 de RO-procedure kan gaan lopen. Dan is de verwachting in Q1 of Q2 2017 in de verkoop te gaan; als er minimaal 70% is voorverkocht dan kan de bouw gaan lopen. Toekomst Kondor Wessels Projecten anticipeert ook op eventuele ontwikkeling van het ernaast gelegen perceel. Mocht op termijn het SKF-terrein beschikbaar komen dan moet het plan goed samenhangend zijn door te ontwikkelen. In de verkeersontsluiting en de opbouw van het plan is het zo gedaan dat het door kan lopen. Aan de zijde van Kantorenpark Rhijnhuizen is er de mogelijkheid een paar nieuwe woningen toe te voegen en te ontsluiten via dit project. http://www.kwp.nl/
3
77 nieuwe woningen in Wattbaan 27 naast Huis van de Sport Harm Mensink, ArthurArmstrong
Het plan Het kantoorpand naast het Huis van de Sport staat inmiddels 9 jaar leeg. ArthurArmstrong gaat het gebouw transformeren naar 77 twee- en drie-kamer betaalbare huurappartementen van gemiddeld 55 m2 gbo. De buitenschil blijft behouden. Binnen wordt alles aangelegd met geprefabriceerde elementen. Binnen 6 maanden na start bouw kunnen de appartementen klaar zijn. Ze worden voorzien van luxe keukens met vijf inbouwapparaten, object-beveiliging, toegangscontrole middels videophone en uiteraard snel internet. “De vrije bouwhoogte (ca 3.50m) wordt benut waardoor we veel vrije hoogte behouden wat ruimtelijke, moderne woonruimte oplevert.� Het gevelbeeld wordt verbeterd. Alle kozijnen worden vervangen. Daardoor gaat ook de bestaande omkasting van de zonwering eruit. De gevel elementen worden schoongemaakt en deels vervangen. Er komen kleurelementen in en signing op de gevels. Het blijft wel in de basis een kantoorgebouw. Het atrium gaat eraf, zodat er betere woningen kunnen komen en hier we hier goede gemeenschappelijke buitenruimte te maken. Dit in plaats van voorzetbalkons. De woonkamers krijgen glas tot aan de grond. Duurzaamheid Met LBP-Sight samen is gekeken naar de duurzaamheid. Alles wordt gebouwd met goede materialen, duurzame toepassingen, optimale isolatie, vraaggestuurd ventilatie, vloerverwarming, elektriciteit en warmte uit PV-cellen. Planning December 2015 is de afgifte bouwvergunning voorzien. De proceduretijd bedraagt 8 weken, van indiening aanvraag tot afgifte vergunning: doordat je in bestaande bouw aan de slag gaat kun je een snellere proceduretijd doorlopen, 8 weken voor de omzetting van kantoor naar wonen. Start januari 2016. Vanaf juni 2016 is het de bedoeling in exploitatie te zijn.
4
Verhuur ArthurArmstrong neemt het gebouw zelf in exploitatie. Wellicht dat het op termijn bij een belegger in portefeuille komt, of bij de woningcorporatie. “We richten ons op sociaal, bereikbare prijzen. We zijn een nieuwe aanbieder in dit gebied, in dit segment.” “In ons geval is het recht verkregen in 1994 hetgeen inhoud dat we qua bouwbesluit op vele punten kunnen volstaan met het 'van rechtens verkregen niveau (1994)', maar voor de woonkwaliteit en het puntensysteem willen we wel optimaliseren, waardoor we met onder meer isolatie en PV-cellen veel meer doen dan strikt noodzakelijk.” We hebben ons hier laten leiden door de (vraag uit de) markt en niet door de technische (minimale vereisten). Doordat we zelf gaan exploiteren willen we een goed product neerzetten met continuïteit en relatief weinig zorg en aandacht gedurende de exploitatie- en beheerperiode.
Parkeren Er zijn nu 114 parkeerplekken en er zijn 94 nodig in de nieuwe situatie. Daarnaast wordt het gehele buitenterrein opnieuw ingericht en extra groen toegevoegd. Markt Uit het marktonderzoek komt voort dat dit project zich richt op jongere starters, doorstromers, mensen die gescheiden zijn, relatief hoge doorstroming. De gemiddelde huurperiode zal naar
5
verwachting zo’n 2 jaar zijn. Daarom komt er bijvoorbeeld snel internet voor het hele pand. Alles is gestoffeerd, het zijn volledige zelfstandige eenheden met eigen, op afstand uitleesbare meters en wasvoorzieningen. Er zit vloerverwarming in, de schil is goed geïsoleerd, er komt extra isolatie in de zwevende betonvloer en PV op het dak voor energieopwekking. Alles is gericht op een zo aangenaam mogelijk woonklimaat en een zo efficiënt mogelijke beheersituatie. Geluid Bij de Plettenburgerbaan heb je te maken met een hogere verkeersbelasting. Er komt daarom een geluidsgevelelement voor de huidige gevel, zodanig dat de woning ruim voldoende is geïsoleerd voor verkeersgeluid en daarmee een kwalitatief hoogwaardig binnenwoonklimaat gegarandeerd. Plattegronden Harm heeft lang gepuzzeld of het een doorzonwoning wordt of een plattegrond met binnenontsluiting zoals die nu ook is. De keuze is dat laatste geworden, omdat de ontsluiting dan intern kan worden opgelost. Het nadeel van deze keuze is dat we nu wat extra moet investeren in de gevel aan de Plettenburgerbaan. Buitenruimte Er is bewust niet gekozen voor dakterras, maar collectieve ruimte op de begane grond. Dat is overzichtelijker en daardoor beter vanuit het beheeroogpunt. Transformatie of sloop-nieuwbouw De keuze voor verhuur en transformatie is ingegeven door de locatie. “We zitten aan de Plettenburgerbaan, niet aan het water. Om een begin te maken met en de transformatie van Rhijnhuizen zichtbaar willen we hier zo snel mogelijk aan de slag. Hierdoor zijn transformatie van het bestaande pand in combinatie met een verhuurmodel in dit beginstadium het meest voor de hand liggend. De investeringstermijn is 15-20 jaar; daarna kun je wellicht weer andere afwegingen, zoals bijvoorbeeld sloop-nieuwbouw maken.” De keuze voor transformatie hangt niet zozeer samen met de leeftijd van het gebouw, maar vooral met de interne plattegronden, de bouwwijze en de restwaarde. Niet ieder gebouw leent zich qua bouwsysteem en lay-out zondermeer voor transformatie De vrije hoogte is 3,5 m, waarbij het plafond in zicht kan blijven. Er komt isolatie aan de bovenzijde, hierop wordt de vloerverwarming en een gietvloer aangebracht. http://arthurarmstrong.nl/
6
56 nieuwe woningen in Kroon op Jutphaas, Edisonbaan 9 – 11 Bernlef de Vries, Vink Bouw
Vink Bouw Vink Bouw is een middelgrote ondernemende bouwer uit Nieuwkoop, actief in de hele Randstad. 80% bestaat uit eigen initiatieven. Intersell BV is de dochteronderneming van Vink en doet onderhoud, mutatie, renovatie en transformatie; Vink Bouw doet voornamelijk nieuwbouw. “We zijn de crisis goed doorgekomen en de afgelopen jaren gegroeid. Voor het komende jaar ziet de orderportefeuille er goed uit.” Het plan De Edisonbaan 9-11 is een locatie in eigendom van Profile Vastgoed BV. Het plan is in intensieve samenspraak met de omwonenden tot stand gekomen. Er komen 26 laagbouwwoningen, waaronder twee 2-onder-1-kappers en een vrijstaande woning. In het hogere gebouw zitten 30 appartementen. Draagvlak Het oorspronkelijke plan bevatte ca. 100 woningen; nu in totaal 56 woningen. De directe buren waren niet heel blij met een massaal plan en voor de markt was het aantal appartementen ook niet goed. “Begin 2014 hebben we het roer omgegooid en zijn we het met Profile Vastgoed anders gaan doen. Met de buren samen hebben we 3-4 sessies georganiseerd om tot een plan te komen met draagvlak in de buurt en een voor de eigenaren en bank acceptabele grondwaarde.”
7
Prijzen Alle rijwoningen zijn inmiddels verkocht. Een twee-onder-een-kapper staat voor € 375.000 VON te koop, een redelijke prijs voor 150 m2. Het is een mooi project dat ligt in een mooie omgeving dichtbij het groen, het water en het Fort. De appartementen zijn nu in de verkoop en rond de 65% van het totale plan is verkocht. De sloop start in Q1 2016; de start nieuwbouw is dan in Q2 2016. De bouw duurt dan ongeveer 1,5 jaar. Het appartementengebouw zal wat langer duren. Het parkeren is op maaiveld. De grootste appartementen kosten € 435.000 VON; de goedkoopste € 165.000 VON. Duurzaamheid Samen met LBP-Sight is gekeken naar de duurzaamheid. Alle woningen zijn “nul op de meter”. Dat gebeurt in samenwerking met E-teck. Die neemt een deel (ca. 50%) van de extra investering voor de benodigde maatregelen voor zijn rekening. Alle woningen hebben PV-panelen en warmte/koude opslag, waardoor er bij redelijk gebruik nul op de meter is. Zij zijn de exploitant, dus de bewoners betalen daar een vast bedrag voor. Bij erg hoog verbruik moeten bewoners bijbetalen. De kosten zijn € 1 per m2 gebruiksoppervlak per maand, dus € 150 per maand bij een woning met een gebruiksoppervlak van 150 m2. Het is een vervanging voor de reguliere rekening voor warmte en elektra. Er is geen gasaansluiting. Elke woning krijgt een individuele warmtepompsysteem en heeft het comfort van koeling in de zomer. Na 25 jaar is het systeem van de gebruiker. De PV-panelen gaan in opbrengst achteruit, maar daar is rekening mee gehouden in de exploitatie.
8
Transformatie of sloop-nieuwbouw? De grondoppervlakte is ruim 7.000 m2. Eigenaar Profile heeft het gebouw in het jaar 2000 in verhuurde staat verworven. De huurder beëindigde echter het contract en toen is Profile met de gemeente gaan praten om de locatie om te zetten naar woningen. Het gebouw leende zich absoluut niet voor transformatie naar wonen, hooguit een zorgcentrum. Transformatie was daardoor niet aan de orde, waardoor sloop-nieuwbouw in beeld kwam. Toekomst Profile geeft aan graag meer eigendom te willen verwerven. Er moet dan wel realisme zijn. Het aantal woningen moet aanvaardbaar blijven en passen bij de schaal van het gebied.
Positionering Rijnhuizen Over de positionering van het gebied als geheel: “Nieuwegein is altijd goedkoop, dat is jammer. Maak woningen van 4 tot 6 ton; trek die mensen hier naartoe. En kijk ook naar Jutphaas en hoe we dat kunnen verbeteren. In Jutphaas fiets je in 15 minuten naar Utrecht. Je moet Nieuwegein anders positioneren. Je hebt in Jutphaas last van het negatieve imago van Nieuwegein. Een hele goede marketing is dus cruciaal. Het groen en de kwaliteit van de openbare ruimte moeten heel hoog blijven.” http://www.kroonopjutphaas.nl/ https://www.facebook.com/Kroon-op-Jutphaas-1587601188188286 http://www.vinkbouw.nl/
@Club Rhijnhuizen: https://www.facebook.com/clubrhijnhuizen/ Emilie Vlieger - emilie@vliegerprojecten.nl - 06 4412 9336 Hans Karssenberg - hans.karssenberg@stipo.nl - 06 1507 1155 9