Jaarverslag 2014 by Woonstichting Stek

!! !!

# $ ! % ! & ) +

( "

( ( ( "

* *

#! & ! - * 0 3 $ 0 45 ) - *

( " 2

' % &

, ' !

!! *

' , 1! ! !

6 1 3

! !

! 7

& ,

+!!

( 2 2

1 ! ) +!! ) ! 4 )%* $ ,* 9 8 +!! 45 ( : , )% : , % %

( ( " " % !

, *

# (

% %3 !

) ( ( ( ( (

9 0

" " "

< 0'$ '

% ;

)

= 2 2 2

!? !

3 $ =

@ A >

! -- +@

3 3 7 & + & 0

( "

' '

* '

3 ' !! % 1

)

" "

! 1 %

! ,

.'= /

2 2 2 2 2 2 ( ( ( ( ( 2

( B

)

(2" ( ( "

(

,1 ,

2 2 @ 2 2

! $

.5 D

;@/

( 2 "

( *

+! ) )% ,* #1 ) 4 1% 8 8 ) ) = -! 7

" !#

2 " @ 2 "

(

2 2

2 "

#) +,

( " 2

( ( ((

./'

,1 !

(

( ,

, >

! 11 ,1 >

@ " ( " ( 2 2 2 " ( 2"@ @ "@

( ( " ( " 2( @ @ 2 @ ( ""@

( 2

2 @ (

' %

& ! ( " 2

( " 2

+! ) )% ,* #1 ) 4 1% 8 8 ) ) = -! -

, > ;

(

! !

@ (

(

> @ 5 !

= 8 4

> %

= 8 4

> %

22 22

2" 2"

./' /

8 B! & & 0

11 ,1

( " 2

@ " ( "

"2 ( 2 2 2 2 2 (

" "( " 2 " ( 2

' .

.4 F$ / . !

2 2

(; ( ; "; ;

" "

G G G G

2; G ; G ;2G ;(G ;

;

(

% *

% % ,

;

!! #

;

8 <

; * !

! + ,%

% ,

< 4

* ;

% 1

: 1

4 B!I

1 !!

%% '

.-#'/ !

< !

;

* )

, 1

(

, %

! * !!

)

! !! % ,

;

1 6 7

; *!

% G <

! , 0

% +

, 1!

- ,L +

;

, ,

, ;

;

! ,

%*, % ;

H ! +

;

!% * 1 !

* 1

! ,

,* %%

; *

# !!

, * 1 %

* %%

* ,

; %

# ; 1

% , %

% 4

, <

% ! * E

11 ,* 1!

% % J

*, ,

% %

< % <

% ,

% .: 4 /

B!I B!I

! %

* ! + * ! ,

< 7 , $

% 7 4

) !! *

! !

7 1 !

;

!! , * ,

1 % !

! *

! ;

)% ( % !! % +

1 !

, 1

1 # .-#'/

% -

;

0 , 1 % ,

! A

* !

% !

! ,

;

; ! ! *

A !

&, 1 *

+ <

% %

@& , !!

! !

, % %

! !

" * 0

;6 *,

! %

, !!

,1 % %

;

(; *

< !! ,

< !

;

% %

< @ @ @ 5% @ 1 < * , %

! %%

+ *

H ! 1 % %

N N

!! ,1 !!

, *

N !

+ 0

! 1 *, ;

* 1 ;

* ;

% 1

%* %

, !

! ; ;

, *

;

! 1

% ,

% *,

% % 1

% * 1 %

, 1

? % %

% 1

< !

) '

< & 1

% . *

1; J

% * % ;*

+ J @;

< %% %

% *! ,

,% <

!! ,

J ;

!! %

) E *

; +

" G

1 4

# *

4 & % *

, %

! !

E 1 % % ;

; !

+ , A

% %

< %

% !

;

4 ,

) B!I

A <

1 ! ,

* 1 +

1 * %% + E$ ) %

, $

) K+

*! %

F 1 *

! *

%! L 4 <

, 4

- *! +

-/ 4

0 %

% '#) A

0 %

! !

;

% ;

! ;

)

# !

!! J ;

7 ! ! %

! % % % ,

; !

* >11

% H

, 0'$@

*, ; 11

; <

,1 ! !

A% !

% !

! ! 6

1 -

, *

%% ,1

;

7 4

* !

! %

;

: %

% +

% 1 %

1 ,

)

* %

! !! , ;

11 ; !

, !

% ) '

)

: G !

, ;

*, !

%* !

* %%

. % -

, * ; ! *

; *

, 4

1 6 !*

! !

% <

! , G % !

% 7 *

! %

;

* *,

)

* !

+&E@ @

@ 1

;

! %* @

;

@ A

)

< %

! ,

# 1

J -,

! %

< 1

;

! %

1 %

@ !

, !

; ,

-4

< 4

;

+ *

% !!

! *, ;*

! !

% %

;

% +

! 0

1 !!

; !!

! &

, *, * &

' @F !

% *

3 * $

%% , !! '

7 ! @

' * 1 %

;

)

Een werkwijze waarin het verloop, en de hoogte van de verschillende geldstromen inclusief de betekenis ervan voor de volkshuisvesting beter inzichtelijk wordt gemaakt. 9

!! !

!! &

4 ,

0 %

! E

; !

!! @;

@ % ,

; !!

;

-, <! @ ! , 1

% -

, ,1

! ;

* <

1 !

1 %

; 4

* 1 %

)% !

! @

&!A !

% )

*! !

% %

, %

J 1!

* %

% !

, ! , &! ,

$ A

H % 5+

8 @ $ A

* %@ +

+ !

, @

! *

;

! !

, , !!

0 - ! 8 + 1 %%

% !

) *

% !

; ! % , ! % , , 8

( G % !

!! 8 -

< 1

% !

% ,% ,

@% ;'

O< *

J + *,

, O$

! 1

! !

! % *

11 ;

E 1

6 %

! +

1 %

% + ,* 1

;*,

! %

, %

, ! ; ! !

A )

F !!

,1 %

, !

, ! !

5 22

* !

, !

B!I

< <

) %

! $ * .:4/

< & *

! !

% ;

% *

# *

1 !

& %

! ,

;

! 6

, 1 '

% %

% &

< !

. $ /

' J

' . -/

!! ,

K- ,

< &

% !!

%% 1

, *

H %

• • • • • • • • • •

J ; ; ; %*

;

; 1

% %

;

& < ! ; , ; ! ;

* ! , • •

;

, !

, %% @

; 2

; (

• • • • • • • • •

-/;

;

; %

! & !

; '

; ; ;

! ,

% % *

% &

% 1

< '

;

;% , !! ;

; ;

) ! !

;

)

' ,

, % < &

1 ! '

1 .-Q / , , . $ /

$ A 8

) &

% %

, '

1 , %

4 %

8 2

* % 1 +

5 22 &

' %

,1 +!!

.+- -/

' <

< & % 1 ! ! !!

!! *

)% -

!! &

! '

' $

;

% 5

3 *

' , %

% MM

, , ,

< ' 1 1

MM 1 %

! )

MM ,

1 <

' '

F 1

2. % $ #

1 ! @% !

, &

7:E 2 (; & ' !

< 8 E 45%

* &

(

! # <<

* ; !! , ;

• • ! • E

73@0 * %

; 2% : $

H "

&, -

< 2 8

% &

E + 11; 2 ; * & '; !

< '

! +! . * &

! 1 @2@

& ' *

<! ; 2( ; !

8 & '! !! 8 &

(

; + %% Q

H ,!

* -

! H ,!

• :

! H

% -!

• =

@ 8 +

! '! !

4 1 & !! < % ' ! : E % ! E

' -

! H

M .

, / <

<, ; 2 2;

& ' *

. % !! E , 8

! ! & '

< . 4 0

! 1 @ @

/ !

• =

# '

1 @ @

$ %%

78 /

! H

/ 3 2

4 .0

$ %%

A/ %

• E . % !!

• • • • •

; E ' :&

! !

H (

;

( .

! H ( , /

• < !

2 8

& ' *

! '# 4 E

; ;

• =

• /

: + • 8 8

• :

! & $ '! !!

2 .

! H "

% , /

!! !

H %

;

#! /

. % !!

4 2

• E

% 3

2 !

#1 •

<, ; ' *, *

<, *,

•

0 '

2 &

' .+- -/ +- ;

% !! *,

$ , +- -4

% 6, %

1 &

@ '

# 22

< &

#! * @

;

! 5

11 1

% ' #!

<, E

! '

%! • • • • • • • • • •

% 3 %

< & '

0'$

2; ;

;

; A

;

# 22 /;

;

; %%

1 2

; ,

! E + 11 . *

7:E * & !

1. ' /

* #!

;

5 %

! % ! A, ,

<, E + 11 * %

*, *

;

#! E

A 11

< *

& /

< & ! !!

< & !!

%" !

' +

, %

1! 1! )%

% G

!! % %

. 7$ /

;

< & 1

! % !!

6 1

% * 1

"1 2

! +- -

!! %! 1 E , !

% 1

1 %

< *

0 %! *,

$ %1! %

' !!

! *

; 1 %% 7$

* !

! ;

! 4

< , ! & )

4 !!

;

7 %

7$/ %

6 %

% *

H N % &

> '

;

G; 1

N !! !!

0 <

1 1

! 1

. 1 %

, !!

< % % & 0'$

7$H

6 % 1 &

% !

A ! , %

< !!

%1!

;

%% =

> Q

I • • • • • • • • • <

%% ;%

A A A A A

;

! ; %

;

% ;

B! ,

1 !

! %

;

1 !

;

; %

!! #

< &

' % >

,1 !!

7 3

, 1

% !!

%* '

H %

' 1

% '

3 %!

' , 1

! -

* ,

, %

!! ! • • •

* , 1!

;

&, =!

% ' *

;

!! %

> %

;

! ,

& !!

1 * 1 1*,

; ;

1 % *,

F 1

3 !

;

@% %

& ;

' *,

3 ; !

# 1! !

1! '

@ ,

0 &

% '

& -

< & , ,

5 ! .%

/; !

. )

% .

' <

* !

/ < @

1! ;

.,! / %% /

* &

' -

7 $ & < '

, &

*, ; 1 , 2

* ,

"7 , ' * % $ %% ' +- -; * +- -

, +

+- ,

-! ;8

$ A

2 )% ( & + % 5 <

, )

' %

1! ,

/& *

1 +

* !

, < ) !!

% +

, !! 1 %

# & *

< & ,

' &

% %

# 22

, !#

7:E

D( <!

E + 11

$ %%

%* %

, ;

;

% ;

SS 1 -$ :

-$ ,

% %

;

* !

! *

4 <

* %

' $

! ! 5 !

;

1 -$

- 4, 0

& &

1 5

! (;

1 < &

- <A

, %

5 22 *

! %

% %%

' . $ / < % 1

, $

& %

* &

! , ! * 1

)

, &

' !

" -

< &

)

& ' % A

* 1 *

5 5

;

0 % 1!

, * 1

, 4

B!I !

;

< '

B!I

% 1 E + 11/

< & %

' *

% '

< 1

%% %

- =@ 0

1 !

4 !

< &

QT ! !

* ,

! 0 ;

!! ,

* !

1 1 & " %

, '

- >,

< &

!! !

, ! $

% !!

, &

! *

, -

* %

, !

! % *

@ < +

! O %

%% , % < %! !! @; * ; % 1 % ; !

0 %

* O < %

J ! %

J 4 7

% ;

! ! ;

;

% ! ;

! * %

!! *,

J %

* ) FE

;

%% ,

, O7

* ,

!! O-

1 -

)

, !

* !

;

-, !! +!!

; !!

,1 < ,1

;

% E

.+- -/ < ! % ;% ,

, *

* !

;6 %%

,1 !

< !!

;

% !

, !!

;

< * 7

*, ;

J <

@ "

!! ,

% * !! < +- !!

+- %

+- -

1 1! % 1

, ;

% , %

< )

! A %

% ; % )

A %

5% , %

% 1, B!I

J U

% 4 !

0 MM

;

! %

;

* 1 J

* %

H %

, ;

! 1

;

% , ;

% !

+ 1

)

% !

% *

% % ,

% 5 #

4 %

*, % <

: % % $

* )% *

1 1 %

. 5 ( ; (G &!

*, * %* (

% 5

! ,1

(

* O %

% 5 <

% ?

; !

* !

1 %

* * % 11

< J*

O 4

! !

1 ,

% %

1 , !

* ,

3 ! 1! !

4 % ,

1 3

1 %

E 8

&! ,

! E )

" (

&!A &

% %

" ("

+ !* < 4 ( %

% $ A

< -' < <

(

Tabel: participatie van bewoners

- -

% ! *

, !

, * ! %

- -

< +!! < , ;* 1 !

% *, 1

! *

* , ;

< ;

! %

% -

, !

% %

;

& ,

+ %

+ #

, ;

, ,

+@ !! 8#

% ' * 7 ! +!!

& % )

)

(;

(;2

(;

(;"

;

=.<

=.=

; *, N

(; * , * +

;

+@ ,

)

+ %

+!!

8 #

- -

$% ,

7 % 1 1

!! ;

, 1 , !! J

HO *! % M %

1 1

;

1 <

; 22(/ < H O%

1 !

$% $ 1 Tabel: uitgaven leefbaarheid

*, !

N !

P ,

• • • • • • • • • • • • • +

% !

1 ,!

* . % , @; !! @ % * %! * %! *

F 1 % 5 1 !

, % !

1 !

-, 3

! *

F% 0

F %

" !

- -

1 1

! ,

1 !

* %

, * 1 %

* #

4M >

%* *

;

% 4

;*,

- 7

0 *

* !!

3 ! E

+ * 1

% A

)

% % !! +

* *

3 3

! F %

E 0 * !

! !

% %

! <

! % A

, !

! 1 +

;

6 ,

% , + % %

% *,

%H *

; !

J ! ,! D (% ;

!! !

! ! !

* < + < ,

% *,

*, !

1 1 ,

, 6

; !

; V

!! ;

- -

< !! !! % ,* !! % , % , < % !!

% < <

!! % ,

! % !!

, ;

G ! ;

C "

$ A

8 :

% ;

,1 )

?-< >

=-< >

8 :

"2(

$ A

,1 )

2 2

3 ? -?

)

% ,

;* $ A

) 1 *

;

% ,

;* $ A )

!! !

%* %

!! ! ; 1

-< ?

< 1

%* %

+ %

< 1

,* 8

,* 8 +

@ 2

9 (

9 ( " 2

9 9

(

- -4 0

((2 (2 2

2 !

! *

, 7

% 0 !

!! %

! ; MM

- -

* * % %!

E ,

; G

;

* 0

! %

$ !

;

D @ 2

% )

% ) &

(

(;(G

;"G

$ A

; G 8

H !!

; G ; G

; G

<. E

4.<E

@ 2 8

(

8 $

(

H ! !

- -

& 6 7 1

% 7

% + %

U !

&, )

* % !%U

7 !

, ;

! +

7 11

% % ,

6 <

!! < $

% ,*

* !

,1 !! ! ! %

* *, 4

? *

% ,1 ,

,1 ,

@ 2 8

3 3

,1 ,

;

;(

;

Tabel: informatie uit WoningNet ultimo 2014

< % %! + 1 1

;

$ A %*

! !

0 % ,1 ,

7! 0 +

(

! )%

"( .

!! !

+ *,

% !! ; %

, .

! %

4 %

* ,

@ W D "2;

/ % W D 2 ;(

;

$ /

/ XD 22; " WD 22; " (

! !

(

= ! !

(

! !

< !

Y Y Y

! !

= $

-- +H

% C

Y 7 )!

- ) 6, 4 *,

! %

C !

CZ CX ,

! !

!! % , 0 ZD ZD 2 ZD 2

0 XD XD 2 XD 2

0 % * 5 * * %*

! ! , !

. !

! / % ; !

+ 8 $ A $

# G

@ ;

* !

;

, ,

(

@ 2

- -

1 *

;

! !

G !! )

! ;

*,*

% 5

;

% 1

E >

!* +

% ,

- -4

, !

; !

+ ;

% !*

;

1 !!

% 1

5 N

!! % ,*

!* 5

% !!

1 ,!

1 .

0 1

;

, !

(

< %

; G + !! ; ;

5 ; G[ ; G[

; G% ; G% D N ; G[ ; G%

• • •

1 %

G ; G

;

D D

!! !! % ,

" N

; G

- -<

% H

< *

# 22

+!!

# 22

• ,

• *,

•

, %

H %

• 1

•

;

•

- -=

! .

;

(

("(

(

( "

$ A %

(

,1 !

$ A

@ "

22 2 "

" %

% !!

@ @

(

) 0 <

/: 2

@ @ (

*, !

% 2

;

! %!

1 *

< *

1 * *,

7 7

% F

D "2;

D 2 ;(

D 2 ;( F

D 22; "

1 D 22; "

(

%* G

% G <

G )

, 11

D ( "

!! % ,

< %

< .

, ,

% ! :

!! % , % !! * !! % , %* 11 !!

* !

% 5

!! % ,

H @ 2

@ 2 2 !2

+ 8

$ A

(

" (

# !! % ,

!! % ,

5 ,

(" (

!! % ,

D 2

! !

% ! ,

((

( 2

0 + 8

!! G.

% G

-4

% % %

! %

< )

!! ! , 7 !

7 " %% # +

. $4:/ + ) !

! % %

< ,

< >

1 !

1 *

/ $ A

;

< * % * % ! *

1 % %

*! %

, <

;

, 1

; ,

* <; 4 !

! %

% !

, %

0 + E

! ! &! ,

+ !

% %

! !

+ %

;

< *

* %

< = + ,

)1 * ! ,

0 %

, .& ! % / 8 ;* , 1 * % , , ,

J 7 ! %%

. %

! ; !

% 3

! )

1 !

! ,

4 ,

! 6 ! %

, * %

% 5

! %

11 6

8 E

8 ! %

!! < ! 6! @+

%! < *

& 9

@ 2

E &!A

+ 6

F # 2

6 !

$ /

& 2"

1 8

+ 7 !

$ A

(

$ A

! %

J +

(

@ 2 '

6 !

@ 2

F # 2

6 !

& )

% %

@ 2

F !!

F # 2

6 !

/ 2

# !

% !

% +

! 1

F) *

;

$ /

-4-

; 5

# &%

-49

F # 2

(

< ;*

* !

$ /

-4-

% 6

%% @

1 * % 5

! !

6 +)6) 7

! % <

* ,

% !

6 *

;

! %

,* ,

* , %

)

% <

!! ,

% !!

0 $ A

G %

! !!

$ A 8

) +

* ,

+ +

0 %

2 G < *

* ,1

% , .MM

* !

% % , 8

4 %3

H G 2 G E

• • •

% % % !

! 1

! %

% %

* %

< ! *

% ,

; % 4

! , ! %

, %

-<1 !

-<-

0 <

! *

;

%3 <

" %

;

% %, ;

! 4

! , *

* !

-=-

! +

! !!

0 %

1 . 5 !

! /

"! B

Totale

D D D" D D D D@

< * ! ! % 1

;

! *,

;

% -,

1 1 *,

* 1

, *, ; !

-,% !

, %

! !

< , %

! % 5 %

,* ! ! *

! 11

1 <

* ,

, !

! %

, !

! G 0

# !

, *,

# ; D ( H

D ! %

! ! !

"! B

< * !

D D D D D D D D D D D@

Begroting Uitgaven (exclusief VVE bijdragen)

! ,

! 1

, *

! ! %

! ,

)

, -$

G , -$

; 0

2014 (x â&#x201A;Ź 1.000)

Uitgaven dagelijks D D D D D D D D D D@ & %

- $

Begroting

1 )

Totale kosten incl btw

! %

% %

!! 1

;

+!! 1 @ )

* %

1 6#

Eigen

Derden

Maand begroting

tabel: uitgaven reparatie onderhoud

! !

""G , %

! J

< * % ) ;

% !

! 1 % %

, *,

$ #

Tabel: aantal afgehandelde reparatieopdrachten

, %

% %

;

0 2 D "

% *,

% <

* <

2 %

* B!

1 ) * % %

(

8 # % ) * !! %

2 ! !

! %

2 6#

Eigen Dienst

2 G

! !

, !

( % %

! !

% %

Maand begroting

J !

% %

Derden

O +

! !

0 ,*, %

!! 1 +!! ,

* , D (2

$ #

D )

*, !

D 6#

! ! !

> %

! <

% 1

! ! H

% 2 <

< * 0

D 2

2 ,

* 1

! 0

* *,

! .

* <

! *,

. *

/ !

& 2

" Reparatieonderhoud

2 $, !

Mutatieonderhoud

. !

@ 1

0 ! ;

@ 1

0 !

* (

*, " ; 1

; 0 ( %

. 6#

Eigen Dienst

# <

; %

Derden

F 1 !

Maandbegroting

.- $/

"G %

@ *

@ 0

, !

% 5 *

% 5; '

+ 5 2

% 5

* <

* 1

@ 2

' 8,

2 #

; 1

; ;'

# ; !

' -

+ !

$! %

;

- $J ' 8!

*, ;

;

;' ; - $J

' '

8 %

; ; - $J

; @

-=-

% !

6 -,

1 ,

! ,

% ,

, MM

< ) +

, % G

,1 ,

% 8

! ,

! ;

G/ % !

! -=-

* ,

.# ,

! 9

% 5; '

% 5 !

(; * ,

-=3

1 %

1 * % ,

% !

% O

) ,

* ! %%

% , %

; %

% !! !!

* *

% %

% <

< ; % !

MM @ %@MM ! % + % 5 ( G <

% * *

< %

! 6

,* %

4 ,

% *

* %

;

* !

!! * % * %

*, 1, , %

0 %

D ,

% *, F %

< • • •

? L

*, ?

! &

! *, )

)

;

;(

;(2

* ,

' %

% 5*, !!

*, 2

' ;

E 5

1 1

* *

* %%

% !!

% ,

5 .40/

-=-4

! @

;

- .40C ; / ) ; " %!

%% ,

;

% +&@

*, +&@

! 4

< !

H ;

! !

.#'E/ !!

, 1

!! % 5

#'E ; #'E/

Door wijzigingen in de rekenmethodiek voor het vaststellen van de energie-index is er een achterstand ontstaan in het afgeven van energielabels bij doorgevoerde maatregelen en opgeleverde nieuwbouw. Hierdoor zijn de energieprestatie bevorderende maatregelen uitgevoerd in 2014 nog niet verwerkt in de tabel, evenals een groot aantal nieuwbouwwoningen die in 2013 zijn opgeleverd. Zelf hebben we in kaart gebracht wat de effecten zijn wanneer we deze verbeteringen wel doorrekenen. De gemiddelde energie-index komt dan uit op 1,64 en energielabel C.

% %

"# "% ") ")

;

$ $ $

#'E

$ '(

& '(

!""

$ #

" **

$ +

, 1

!"&

)

(

$ "2

$% #

$ +)'3 $

7 7 7

6* < !

, ;

*! 1 ! %

!! @

* F

->-

;

% #

(" 4

1 /

;

1 /

;2 1 /

% < *

J *,

* 1

! ,

;("

@ !!

66:@ &

'()*

! @

H !

% . %

;

1 /H

;

! %

N N

0 %

% %

G 7

:Q) -

%N * ,

G +

'()*

*,-.

*, @

H . %

, ! =$4

< % !

/ < #

1 .

Q# )&@

;

! 0

!. ,1

, 5

&0Q4 1

)&@

:Q);

* %

-+ J

; ,1

-+ @ 1

! <

, !

< '

' @ < !

% %

% ,

1 %

0 %

5 , % )

) )% .

4M * % % <

! %

! 7

% * %

* % / 4

% 1

! !

1 *

F %

0 % %

! !

;

,*,

# !

! D

< 1 A

*, ,1

;

/ < <

G ,

! !

B ! !

)

/ 0

' @

< '

, !

! *!

)

12 <

;

)

:Q)

% % 8

% %

% !

;

* 1

< *

% 1

% %

B!I B!I

1 <

;

< !

)

= 5

• •

•

• 4

% +&E@

3 +

; 2G <

;

;2G +

? 7

;

, -

E$ 1

)

, :Q)

% ;

# 1

;

% ! *

% $,

% 1

5 4

*, 4

1 %

# <

, %

! ,

;

G #

% ;

! ;

, (

->-

0'$

)

! !

0'$@ %%

0'$@%

;

% 0'$@ %%

.: 4/

! !

: < K

% @

! !!

* ! 5

0'$@%

7 ,

! !! %

$ %

0'$

! %

;: 4

% ,

! %

Q# !

% E$

%L 1

: 4*, 7

K *

! A

0'$@ A

/ -

% 0

1 5 1

1 !

0'$@ +

! % % !

->!

% ,

# @

% !

5 22

1 5

+ %

< 0'$@

, >

% < !

P %

( # % !

@ 2

1 =

* ! !

* % 0

* 8 * + % 1

;

!! 0 @

;

4 ! !

OE , @

@ &

# 22 % ,

* !!

# *

! , ! 4 ! J

* %

! H-

;

! O

* <

8 1 !

! *,

% ! * !!

, %

)

7 <

1 ,

< * 8

% . !

4 N * , )!

& !

< *

1 ;

)

!! , J

, !

, ! % %

, ,, !

, %

% 3 ! < ,

, +

, % ;%

, %

1 * #

9 1 %

, *

% A

; !

!! , !

+ @ 2

! * % 1

% A ;

! < %

% ;

-? +

(

% ;*

1 *

,1 + % ,

> ;* < ! %

> 1

! !! >

* 1

!? % %

;

-?-

.0'&/

+ 0 %

@ 6

D ; !

! !

. / H - ,*

J<.

/=.

.> / .<

4.< /4.

% $

/ .<

/ .

/ .4

. /

E! @

% % #1

I '

3 )

. / 2

" J%J#'

J .

?.<

>.?

;

* !

, %%

, ,

! ! K 1

> /

(G 0

? %

8 <

2 * !

.0'&/

;

2G ;

G ;

)

!? ; G

! )%

* ,

*, . !! % ,

/ D 22; " !!

% *

;

' * <

D <

%!!

; % ,1 ,

% <

1 %

1 ; * 1

0'&

! *

, %

, *, *

0'& *

-?-

@ #

@ 5 98

;

* 98 /

9, 1

* 81

.5 9 9@

2 #

, 17

1 3

(

)% )

, %

)

,1 %

" %

" '

("(

-?=

-?>

(

$ )

)

! %

"" " "("

" 2

!! #1

" (

)

,1 %

"%'

$ (

" (

, -

" /%'

" "

- >4

-4<<

/ -

= # %

@ $

" (

@( "

/<- ?>

/<->

4- <=

/>-

<-= ?

/?-

LL % % @ &

@ %

LL %

7 @ &

@ %

<- < %

" /?-

-?+ %

> 1;

! ;

;

% ,

+ G

)

% 0

* % G

! @

1 %

&% *

& *

D ;

1 &

D ; B

0 D ;2 < &

% !

1 %

, %

% . 1

.> 2

* %

% , D ;

! ! %

% ! /;

#-' .

, ;"

, 4

! @ @ @

$& <

! % .

8 +

. +

*, + %F ! %F ! .!

; 1

)% < *

/ !

5 *

.8 ! 5

H /

! /

/ %

% 5 %

7 < !!

: 1

5 D ; 1

< ,1 %

, 0

;" G

;2G

6 ! !

7 !

; ,1

; , ! '

G <

*, D ; , !! , , ! D ;

! ! ! 1 <

! %

# !

D ;( !

;

D ; ! !

% .% ! 0

< < !

+ +

, *,

.D %

*, *

% , ! % ,

! < * %

: D ;2

! ,

$ # <

& 1

,1 D ;

$ < <

"2 ' , < 1 , <

% %

$$ ,1 !! <

*, 11

D ;

! D ;(

, 11

;

, ;

11 D ;

;

D ;

;

, ( # + 1 D ;

",G '

! -,

! :-@

% !

@ !

$ %

1 *

D ;

1 ! ,

,G 1 1

! %

+ D ;

, 1

/ -

(

# 1

#) +!! >

H * .-- +/

87/ F !

( 4 E !

2 , &

* F 1

! )

! - ,*

% ,

! >

5 ! !?

! ;

! * D 2;

, 2

! !

* <

! %

% !

* !! <

, ,

*, 0 % ,

* ;

!! * %

A &

2 #)

$ !

2 .

F # ! A !! ! A

> ; 1

F # 22 & ;

)

% ! A,

* 1 ! !

% , %

, ; 1

; 1

1 J ! A,

! A .

; 4

;

1 ,

)% !! !

' ! 5

1 ! , %

! A %

F 1 = ! A%

/ <

< ;

1 !

2021

2023

30 25 20 15 10 5

6 ( <

2039

2037

2035

1 G

" 4748

2033

2031

2029

2027

2025

2019

2017

2015

# 8

% 0

$ A

1 < E

, *,

+ . 1

! , /

$ # < &

D D < 15

1 4! *

1 ,

D % %

% < *

$ 1

0 1

! D

(

# = &

= &

-73

;

7 -

; ( G

)" /

8 G

2 @ 2@

'()*

*, *

9 22

0 *

1 6

-73

;

-73

((

; 2G

'" 1

'()*,

9 ! 1 !

; "G

;

! <

! 1

'():

, * %

% !

;( G

@ % %

1 *, 1 ! %

1 @

5 -

< 3

' ;

,1 %

* ,

! -

% < * % %%

; % ,

3 !

% *

5 ' *

7 3

, 1

! -

5 22

;

* $

0 &

! *,

;

% ,

;

*, &

,1 %

;

! $

* ; G

!! % H

! ,

< * !

;

• • • • • •

; 1

; ; ! *

< & #

< O O

! !!

-4

!! , *

1 1

& MM % !

@ * J

! J; O O

' 1

; F

# 2

; !

2 ,

J; O !

; J

,, H% !

1 J; O*

+ A

, ,

%* ;

! % % ,

, %

! <

% % 1 1

; !

, !

;

! B!

@ ;

A !!

, ,

% <

1 %

;

< ,1

% 1

, J 11

% < % &

1 !

* %

% )

% *

% A %

! ,

% % 1

* +

;

! 5

! * 1 )

% !

; H ,!

;

, < %

(

% 1 ;

< ;

; !!

, @

!? < * *,

* *

1 !

(

F# 22 ! A !!

! A, $ ! A < $ ! A

J ;1 % 9

+ %

! A, !

!! 5

!! !

;

= #

> Q 0'$; MM ! !6

# 1

! ,

% %

0 ;

* ,

0 *

! $ !

;

< 0 G

% %

# %

! $

1 % *, G

< %

#F# !

% %

B! 4 +

% !!

; ;,

;

, %

, 1

% %

% #

) *

: ,

% <

;

! * ! %!

, 1

)

1 11! !!

% ,

1! %

@ ,

* !!

, +,

; %

(

2 1

< ' < *

6 *

;

% %%

* &

11 . <

! /

! % = %%

;

!! ;

!! '

& !

! ,

% !

H -

. G; /; 6 - . G; /; - ! - . G; ! - . G; / ! ' . G; !

1 4 : E $ $

• • • • •

! !! %% ,

, , <

/; /

* % %

, % %

& +

# !

% 0

% .+& / < , *

1 !!

&, 1!

< 3

' %

, !

0 &

, , @

! ,

% %%

! ! , %

1 5

L 1 !

% *

*,*

!& 1 5 ) K @ % ) (; +

1 E

(

< @ @ @ 5% @ 1

H ! 1 %

N N

!! ,1 !!

, *

"5(,'

% * ,

.'= / + , !

* *

! 1 +

* %%

; ; B!

% ; !!

% ;*, %

* +

, *

,1 )%

1 '= %

8 # !

, )%

> % " !

* .

;

< , ,

< %

;

! ! J

* 1

; '= %

;

.-- +/ ! !?

; 6

+!! = 1

6# 5

$ %

1 * %

& 1 % "

(

1 +

, ,

% 1 D 2

% 1 , 1 %

*, ,

% *! *

1 % 1

(

;

, +

*! 0

% % 1

(

1 1

(

Woonstichting Stek, Lisse

JAARREKENING 2014

Woonstichting Stek Lisse

Woonstichting Stek, Lisse, gevestigd te Lisse, staat ingeschreven onder no. V. 280.237.90 bij de Kamer van Koophandel Den Haag

Woonstichting Stek, Lisse

Woonstichting Stek, Lisse 5.0 INHOUDSOPGAVE

5.1 Geconsolideerde balans (na voorgestelde resultaatsbestemming) per 31 december 2014 5.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over het jaar 2014 5.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014 5.4 Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat 2014 5.5 Algemene toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 5.6 Toelichting op de geconsolideerde balans 5.7 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 5.8 Enkelvoudige balans (na voorgestelde resultaatsbestemming) per 31 december 2014 5.9 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over het jaar 2014 5.10 Toelichting op de enkelvoudige balans en enkelvoudige winst- en verliesrekening 5.11 Ondertekening van de jaarrekening 5.12 Overige gegevens

Woonstichting Stek, Lisse 5.1 GECONSOLIDEERDE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING ACTIVA VASTE ACTIVA

31-12-2014

31-12-2013

EUR

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

298.274.361 17.054.877 3.585.327 318.914.565

289.913.204 14.225.450 4.023.907 308.162.561

68.795.034 7.704.124 92.717 76.591.875

34.785.134 7.855.500 529.181 316.880 43.486.695

1.348 2.613 78.925 8.848 91.734

1.349 34.812 144.415 3.939 184.515

120.000 3.048.758 119.926 3.288.684

225.021 3.405.057 145.571 3.775.649

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop onder voorwaarden

Financiële vaste activa Andere deelnemingen Te vorderen BWS-subsidies Latente belastingvorderingen Leningen U/G

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden

Onderhanden projecten

Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen

TOTAAL

329.062 97.030 707.087 1.133.179

283.530 318.022 597.635 1.199.187

10.927.648

5.916.562

410.947.686

362.725.169

Woonstichting Stek, Lisse GECONSOLIDEERDE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING PASSIVA Eigen vermogen Groepsvermogen

31-12-2014 EUR

31-12-2013 EUR

194.764.801

141.952.368

2.617

34.812

2.486.661 218.081 2.704.742

8.359.645 208.021 8.567.666

886.092 183.876.372 7.828.521 192.590.985

907.871 187.053.848 7.855.500 195.817.219

16.834.340 1.883.948 783.412 1.382.841 20.884.541

9.748.831 2.024.713 3.696.900 882.660 16.353.104

410.947.686

362.725.169

Egalisatierekening BWS Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Overige voorzieningen

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies van sociale verzekeringen Overlopende passiva

TOTAAL

Woonstichting Stek, Lisse 5.2 GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET JAAR 2014 Omschrijving Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen en egalisatie Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten (a)

2014

2013

EUR

36.749.719 2.155.843 21.123 4.596.846 193.143 255.500 43.972.173

34.044.055 2.164.505 21.632 5.417.704 285.606 478.972 42.412.474

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Bijzondere waardeveranderingen vlottende activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Projectkosten Aankoop onroerende zaken Leefbaarheid Lasten servicecontracten Afschrijvingen materiële vaste activa Overheidsheffingen en saneringssteun Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten (b)

4.861.490 6.752 2.968.670 508.316 621.130 6.695.738 853.363 77.822 1.924.644 4.826.822 4.846.621 4.214.850 32.406.218

15.621.781 6.752 3.172.199 530.850 660.596 8.372.015 141.891 1.991.737 5.030.270 1.453.501 4.185.926 41.167.518

Bedrijfsresultaat (a-b)

11.565.955

1.244.956

Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Rente ten laste van projecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten Totaal financiële baten en lasten

720 554.710 2.800 -6.856.717 -6.298.488

44.426 1.044.229 -1.915 -7.061.550 -5.974.810

5.267.468

-4.729.854

Bedrijfslasten

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

Buitengewone baten

Groepsresultaat voor belastingen

5.267.468

-4.729.854

Vennootschapsbelasting

1.461.630

-1.432.002

6.729.098

-6.161.856

-368.448

-926.171

6.360.650

-7.088.027

Groepsresultaat na belastingen vóór niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

Groepsresultaat na belastingen na niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

Woonstichting Stek, Lisse 5.3 GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2014 Omschrijving Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

2014

2013

EUR

11.565.955

1.244.956

4.826.822 -4.596.846 2.683.755 -335.665 2.513.400 5.091.467

5.030.270 -5.417.704 9.115.581 3.478.029 3.028.171 30.114 15.264.461

175.460 -109.452 486.965 -140.765 -1.386.368 500.181 -473.979

-86.269 321.196 -652.372 -2.397.403 2.282.855 -56.934 -588.927

Per saldo kasstroom uit bedrijfsoperaties

16.183.443

15.920.489

Overige interest Betaalde interest

2.800 -7.081.033 -7.078.234

-1.915 -7.063.465 -7.065.380

9.105.210

8.855.110

720 -16.520.343 6.835.825 1.110.651 368.448 -8.204.699

44.426 -45.790.151 4.687.384 -4.154.021 184.500 926.171 20.626.436 -23.475.255

10.000.000 -5.889.429 -

31.550.000 -8.117.487 -4.220.754

Per saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten

4.110.571

19.211.759

Mutatie geldmiddelen

5.011.082

4.591.614

Mutatie geldmiddelen via balans

5.011.086

4.591.614

Aanpassingen voor: - afschrijvingen (im)materiële vaste activa - resultaat verkoop vastgoedportefeuille - bijzondere waardevermindering van vlottende activa - (teruggenomen) onrendabel deel op investeringen - overige waardeveranderingen materiële vaste activa - afschrijvingen op grondposities - overige mutaties inzake deelnemingen

Veranderingen in werkkapitaal: - afname vorderingen - toename overlopende activa - afname voorraden en onderhanden projecten - afname handelscrediteuren - afname belastingen en sociale premies - toename overlopende passiva (excl. overlopende rente)

Per saldo kasstroom uit operationele activiteiten

Kasstroom uit investeringensactiviteiten Investeringen in overige financiële vaste activa Desinvesteringen in overige financiële vaste activa Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen Bijzondere waardevermindering vastgoedbeleggingen (ongerealiseerd) Herclassificatie van sociaal- naar commercieel vastgoed in exploitatie Per saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden en bankkrediet Aflossingen langlopende schulden Aflossing bankkrediet Rabobank

Woonstichting Stek, Lisse 5.4 GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN HET TOTAALRESULTAAT 2014 Omschrijving

2014

Geconsolideerd groepsresultaat na belastingen

2013

EUR

6.360.650

-7.088.027

18.367.176 -22.380.862 33.567.495 16.897.974

-11.316.024 -9.310.412 -7.384.338 16.694.750

46.451.783

-11.316.024

52.812.433

-18.404.051

Baten en lasten direct verwerkt als mutatie in het eigen vermogen Ongerealiseerde Ongerealiseerde Ongerealiseerde Ongerealiseerde

waardemutatie waardemutatie waardemutatie waardemutatie

Totaalresultaat

sociaal vastgoed wegens herclassificatie sociaal vastgoed wegens herwaardering door herclassificatie commercieel vastgoed

Woonstichting Stek, Lisse 5.5 ALGEMENE TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 5.5.1 Algemeen Stek is een stichting met de status van "toegelaten instelling volkshuisvesting". Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Lisse, Teylingen, Hillegom, Noordwijkerhout, Noordwijk, Katwijk, Alkemade, Oegstgeest, Leiden, Leiderdorp, Voorschoten, Zoeterwoude en Haarlemmermeer en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Lisse. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. 5.5.2 Regelgeving De groep, zijnde Woningcorporatie Stek en groepsmaatschappijen, heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 'Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting' (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening 2014 is opgemaakt op 11 juni 2015 en te verkrijgen ten kantore van Woonstichting Stek aan de Hobahostraat 90 te Lisse. 5.5.3 Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een voorziening voor latente belastingverplichtingen danwel een latente belastingvordering wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van vaste activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. Verder wordt een latente belastingvordering gevormd voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven danwel de in de komende jaren geldende tarieven voorzover reeds op balansdatum bij wet is vastgesteld. Latente belastingvorderingen, inclusief voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden uitsluitend opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van de actiefpost kunnen worden aangewend en waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd. Belastinglatenties worden gewaardeerd op contante waarde met een disconteringspercentage van 5,25% (idem bedrijfswaarde). Een passieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) hoger is dan de fiscale waardering, een actieve latentie in het omgekeerde geval. 5.5.4 Waardering activa en passiva Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vind waardering plaats tegen nominale waarde. 5.5.5 Grondslagen voor consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening zijn opgenomen de financiële gegevens van Woonstichting Stek en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend. Resultaten uit transacties met en tussen groepsmaatschappijen zijn in de geconsolideerde jaarrekening volledig geëlimineerd. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen nettovermogenswaarde gewaardeerd worden, worden proportioneel verantwoord. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen kostprijs worden gewaardeerd, worden volledig verantwoord, tenzij zij in wezen niet zijn gerealiseerd. De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. Bij belangen minder dan 100% wordt het aandeel van derden in het eigen vermogen en het resultaat afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening vermeld. De groepsmaatschappijen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen voor waardering en resultaatbepaling vastgesteld. Joint ventures worden proportioneel geconsolideerd. Dit houdt in dat de activa en passiva en de baten en lasten naar evenredigheid van het kapitaalbelang respectievelijk aandeel in het resultaat in de geconsolideerde jaarrekening worden opgenomen.

Woonstichting Stek, Lisse De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: -

Stek Holding BV te Lisse (100%), opgericht 01-01-2009 Magistra Bouwservice BV te Lisse (100%), opgericht 08-08-2002 PAGO Zorg BV te Lisse (100%), opgericht 16-12-2004 Elshoek BV te Lisse (100%), opgericht 19-07-2004 Trithun BV te Lisse (100%), opgericht 31-12-2003 Trithun CV te Lisse (100%;onmiddellijk+middellijk), opgericht 31-12-2003 Stek Holding BV is houdstermaatschappij van alle bovengenoemde vennootschappen.

volledig volledig volledig volledig volledig volledig

geconsolideerd geconsolideerd geconsolideerd geconsolideerd geconsolideerd geconsolideerd

De activiteiten van Stek Holding BV en haar dochtermaatschappijen betreffen activiteiten op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening. De activiteiten van Magistra Bouwservice BV betreffen activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting. Magistra Bouwservice treedt op als stille vennoot in Thrithun CV. In 2014 hebben er geen activiteiten plaatsgevonden. De activiteiten van Pago Zorg BV en Elshoek BV betreffen de ontwikkeling van projecten waarvoor grondposities aan de Leidsestraat en Elsbroekerlaan in Hillegom aangehouden worden. De activiteiten van Trithun BV betreffen het houden van aandelen en het optreden als beherend vennoot in Trithun CV. De activiteiten van Trithun CV betreffen ontwikkeling en exploitatie van registergoederen gelegen aan de 2e Poellaan te Lisse met een oppervlakte van circa 14 hectare (het zogenoemde project Geestwater).

5.5.6 Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.

5.5.7 Herclassificatie vastgoed 2013 Na vaststelling van de jaarrekening 2013 is gebleken dat een aantal woningen onterecht als sociaal vastgoed (materiele vaste activa) zijn geclassificeerd. Deze woningen hadden een kale huurprijs tussen de huurtoeslaggrens die gold voor kalenderjaar 2013 en de grens die gold voorkalenderjaar 2014. Hierdoor was het sociale vastgoed tegen de bedrijfswaarde ultimo 2013 met â&#x201A;Ź 12,5 miljoen te hoog gewaardeerd (111 woningen) en zijn de afschrijvingen voor â&#x201A;Ź 0,3 miljoen te hoog weergegeven. Het commercieel vastgoed was hierdoor te laag gewaardeerd voor â&#x201A;Ź 14 miljoen. Dit is materieel. Herstel heeft plaatsgevonden door deze woningen in de bedrijfswaarde 2014 alsnog te classificeren op basis van de juiste liberalisatiegrens.

Woonstichting Stek, Lisse GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA 5.5.8 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de stichting zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghebbenden aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunningen heeft plaatsgevonden. De verplichtingen worden gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met verliezen met betrekking tot het onrendabel van de investeringsverplichting. ACTIVA VASTE ACTIVA Materiële vaste activa 5.5.9 Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Stek heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. Complexindeling Het sociaal vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenererende eenheden (complexen / product markt combinaties) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen / product markt combinaties is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van Stek ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: lokatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van Stek. Waardering bij eerste verwerking Onder ‘eerste verwerking’ wordt verstaan het verwerven van sociaal vastgoed dat gereed is voor onmiddellijke eigen exploitatie, ongeacht of dit sociaal vastgoed in een aan/-verkooptransactie van derden is verworven dan wel of het sociaal vastgoed in eigen beheer is ontwikkeld. Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. Vastgoed vervaardigd in eigen ontwikkeling waarvan in de periode van de eigen ontwikkeling is vastgesteld dat de bedrijfswaarde van vastgoed in ontwikkeling naar verwachting lager zal zijn dan de (verwachte) vervaardigingsprijs van het vastgoed in ontwikkeling, is bij eerste waardering als sociaal vastgoed in exploitatie de betreffende bijzondere waardevermindering eveneens in mindering op de vervaardigingsprijs gebracht. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde (welke veelal lager is dan de vervangingswaarde), onder aftrek van lineaire afschrijvingen gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. Op grond wordt niet afgeschreven. De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenererende eenheid. De waardevermindering wordt sepraat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (complex, productmarktcombinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Ter beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt uitgegaan van de additionele kasstromen die deze uitgaven tot gevolg hebben. Voor zover deze kasstromen lager zijn wordt het verschil met de uitgaven na eerste verwerking ten laste van de winsten verliesrekening gebracht en verantwoord onder "Overige waarderveranderingen materiële vaste activa". Herwaardering Waardevermeerderingen als gevolg van verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten (herwaardering) worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Voor zover de waardevermeerdering een terugname is van een waardevermindeirng van hetzelfde actief, die voorheen als last in de winst- en verliesrekening was verwerkt, wordt de waardevermeerdering in de winst- en verliesrekening verwerkt. Waardeverminderingen als gevolg van een herwaardering worden ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot het bedrag dat met betrekking tot het betreffende actief als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen is opgenomen. Voor het meerdere wordt de waardevermindering in de winst- en verliesrekening verwerkt. Realisatie van de herwaardering door afschrijvingen wordt voor het verschil tussen de (hogere) afschrijving op basis van bedrijfswaarde en de afschrijving op basis van historische kosten ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord/ overgeboekt binnen het eigen vermogen. Positieve verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten worden conform RJ Richtlijn 645 (herzien 2011) alinea 506 als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen.

Woonstichting Stek, Lisse Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Kosten van groot onderhoud De lasten van onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Buitengebruikstelling of afstoting Buitengebruikstelling (sloop) of afstoting (verkoop) op termijn wordt verwerkt in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie. De bedrijfswaarde is bepaald op basis van doorexploitatie van het sociaal vastgoed over een veronderstelde economische gebruiksduur van doorgaans 50 jaar totdat het vastgoed op grond van een sloopbesluit teniet gaat; de toekomstige sloopkosten worden in de bedrijfswaarde meegenomen. Met verkoop wordt in de bedrijfswaarde rekening gehouden uitsluitend indien verkoop binnen vijf jaar plaats vindt op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 15 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan 15 jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaarde gelden de volgende uitgangspunten: * Jaarlijkse huurverhoging is als volgt ingerekend: 2015 1,50%; 2016 2,00%; 2017 2,00%; 2018 2,00%; 2019 e.v. 2,00% (2013: 2014 1,75%; 2015 1,83%; 2016 1,88%; 2017 1,91%; 2018 e.v. 2,00%) * De inkomensafhankelijke huurverhoging is als volgt ingerekend: 2015 0,50%; 2016 0,75%; 2017 0,75% (2013: t/m 2018 2,00%) * Jaarlijkse huurderving van 1% (voorgaand jaar: idem). * Verwachte mutatiegraad van 5% (voorgaand jaar: 6%) * Jaarlijkse stijging van de vastgoed gerelateerde variabele lasten is als volgt ingerekend: 2015 1,75%; 2016 2,13%; 2017 2,39%; 2018 2,57%; 2019 e.v. 3,00% (voorgaand jaar: 2015 1,95%; 2016 2,27%; 2017 2,49%; 2018 e.v. 3,00%). * De werkelijke variabele lasten voor OZB en verzekeringen gebaseerd op de begroting bedragen € 363 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 359). * Voor de overige werkelijke variable lasten wordt een norm van € 1.064 per verhuureenheid ingerekend (voorgaand jaar: € 1.059). * Er wordt voor investeringen in ICT geen norm ingerekend voor het jaar 2015 e.v. (voorgaand jaar: € 27 voor 2015). * Jaarlijkse stijging van de lasten voor onderhoud met 1,75% in 2015; 2,13% in 2016; 2,39% in 2017; 2,57% in 2018 en 3,00% voor 2019 e.v. (voorgaand jaar: 1,95% in 2015; 2,27% in 2016 en 2,49% in 2017 en 3,00% voor 2018 e.v.) * Kosten van planmatig onderhoud conform de meerjarenonderhoudsbegroting welke is vastgesteld door zowel het management als de Raad van Commissarissen. In deze onderhoudsbegroting zijn ook de genormeerde bedragen opgenomen voor klachten- en mutatieonderhoud. * Verliezen op investeringen in nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering worden op basis van feitelijke verplichtingen genomen en in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid genomen. * De restwaarde van de grond is gebaseerd op de CFV systematiek waarbij rekening gehouden wordt met € 15.000 aan opbrengsten per woning en € 10.000 sloopkosten per woning (voorgaand jaar: idem), dan wel een hogere opbrengstwaarde bij verkoop. * In de bedrijfswaarde is het verkoopprogramma voor 5 jaar ingerekend (voorgaand jaar: idem). * Een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: idem) voor WSW-geborgde woningen, en overige WSW-geborgde onroerende zaken. * De verwachte restant levensduur van de betreffende complexen conform meerjarenbegroting welke is vastgesteld door zowel het management als de Raad van Commissarissen. * De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende minimale levensduur van de complexen (variërend tot maximaal 50 jaar) (voorgaand jaar: idem). De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit het beleid conform de vastgestelde meerjarenbegroting een kortere levensduur gerechtvaardigd is. * De verhuurderheffing is ingerekend in de bedrijfswaarde conform de richtlijn van het CFV (voorgaand jaar: idem) * De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. (voorgaand jaar: idem) Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van te verkopen nieuwbouwwoningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van 5 jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met de verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Indien sprake is van een afwaardering naar de lagere realiseerbare waarde dan geldt deze realiseerbare waarde als basis voor de afschrijving. Een lagere realiseerbare waarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of vervaardigingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde. Vijfendertig complexen zijn in het strategisch voorraadbeleid gelabeld voor verkoop bij mutatie. In deze complexen zijn veelal eerder woningen verkocht. Op balansdatum zijn er nog circa 950 woningen te verkopen, die uit oogpunt van beheer (en niet projectfinanciering), worden verkocht. De verkopen zijn voor de eerste 5 jaar ingerekend in de bedrijfswaarde. Er wordt gerekend op 30 verkopen per jaar. Dit komt overeen met een totaal van 150 woningverkopen.

Woonstichting Stek, Lisse Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). De onderkende product-marktcombinaties laten zich als volgt omschrijven:

Producten a. b. c. d. e. f. g. h. i.

Eengezinswoningen Gestapelde woningen Gesplitste woningen Eenpersoonswoningen Standplaatsen Bedrijfsruimten Garages Parkeerplaatsen Scootmobielgarages en bergingen

Markten

a. Senioren b. Starters c. Overig De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. 5.5.10 Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgavenprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Er wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten dan wel lagere verwachte opbrengstwaarde. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Gecombineerde bouwprojecten Met de herziene RJ645 zijn de bepalingen aangaande de gesaldeerde verwerking van de resultaten van gecombineerde projecten vervallen. Het betreft de ontwikkeling van sociaal vastgoed in exploitatie (materiële vaste activa) gecombineerd met de bouw van koopwoningen (voorraden). Het bijzonder waardeverminderingsverlies bij het aangaan van de investeringsverplichting inzake het sociaal vastgoed wordt zonder saldering met te verwachten winst op verkoopwoningen verantwoord in het resultaat onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. De winst behaald met de verkoop van koopwoningen wordt eerst in het jaar van verkoop in het resultaat onder de post "Resultaat verkoop vastgoedportefeuille" verantwoord. 5.5.11 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Alle activa ten dienste van Stek zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het lineaire systeem. Activa in het jaar van aanschaf worden in het kwartaal volgend op het kwartaal van aanschaf afgeschreven. Bij activa m.b.t. vervoermiddelen wordt bij de afschrijvingen rekening gehouden met een restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, worden de rentekosten opgenomen in de vervaardigingsprijs. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. Indien de verwachte opbrengstwaarde belangrijk hoger is dan de boekwaarde en besloten is tot verkoop, wordt overgegaan tot een incidentele herwaardering die verwerkt wordt als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen. Bij de realisatie van de waardestijging wordt deze als een afzonderlijke post in de winst- en verliesrekening verwerkt. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.

Woonstichting Stek, Lisse 5.5.12 Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. Waardering na eerste verwerking Na eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd regen reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van RJ 213 "Vastgoedbeleggingen". De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Wegens het veelal ontbreken van courante prijzen op een actieve markt wordt de reële waarde bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen. De aannames van de kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op de gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, wordt ondermeer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. Jaarlijks wordt een wisselend deel van het bezit getaxeerd door een externe taxateur. Het streven is dat vrijwel elk bezit eens per drie jaren getaxeerd zal worden. Bij de waardering zal ook worden gekeken naar vergelijkbare transacties gedurende het jaar. Op het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 Vastgoedbeleggingen niet afgeschreven. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven inzake vastgoedbeleggingen na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Herwaardering Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Het verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Schattingen Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel interne als externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening. Een cijfermatige indicatie van de invloed van dergelijke schattingswijzigingen op de resultaten van volgende boekjaren is niet te geven. 5.5.13 Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgavenprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Er wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. De waardering na eerste verwerking is tegen reële waarde. De reële waarde wordt bepaald door taxatie door een onafhankelijke en ter zake deskundig taxateur van het bedrag waartegen het object bij oplevering bestens kan worden verkocht onder aftrek van de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere reële waarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”.

Vastgoed verkocht onder voorwaarden Voor onroerende zaken in exploitatie gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en vindt herclassificatie plaats als vastgoedbelegging. De vastgoedbelegging wordt op dat moment gewaardeerd op basis van het actuele waardemodel, zijnde de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting. Het verschil tussen de boekwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens RJ 212 en de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting wordt op dat moment rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt en toegelicht bij het eigen vermogen als ongerealiseerde waardestijging. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op terugkoopmoment. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt aan de creditzijde van de balans opgenomen zonder rekening te houden met de tijdswaarde van geld aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post "Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen".

Woonstichting Stek, Lisse 5.5.14 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop onder voorwaarden Dit betreft onder Koopgarantbepalingen aan derden verkochte, per balansdatum in ontwikkeling zijnde woningen waarbij de grond in eeuwigdurende erfpacht tegen betaling van een afkoopsom door de corporatie wordt uitgegeven. De onder de Koopgarant overeengekomen afgifteprijs van de opstal en de grond is gelijk aan respectievelijk de aanneemsom vermeerderd met de afkoopsom van de erfpachtcanon. Tussen de koper en de aannemer is een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van woningen. Aangezien de corporatie in belangrijke mate de economische voor- en nadelen ter zaken van de waardeontwikkeling van de woningen behoudt, worden de woningen en de daarmee verband houdende terugkoopverplichting in de balans opgenomen. In de terugkoopverplichting is tevens de afkoopsom van de erfpachtcanon begrepen. De waardering van het VOV-vastgoed in ontwikkeling bij eerste verwerking is op basis van de kosten van de verrichte prestaties (grondkosten en gefactureerde bouwtermijnen) inclusief transactiekosten. De waardering na eerste verwerking is tegen reële waarde bij oplevering onder aftrek van de contractuele korting en de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Hierbij is een afwaardering op de grond toegepast op basis van de lagere afkoopsom van de erfpachtcanon dan de verwervingskosten van de grond. De terugkoopverplichting wordt in de ontwikkelfase van het vastgoed in de balans opgenomen voor de ontvangen afkoopsom van de erfpachtcanon, verhoogd met de VOV-uitgifteprijs van de opstal naar rato van de verrichte bouwprestaties per balansdatum. Financiële vaste activa 5.5.15 Te vorderen BWS - subsidies De vordering uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidie toegezegde bedragen wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De jaarlijks vrij te vallen rente wordt toegevoegd aan het totaal te vorderen subsidiebedrag. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van het subsidierendement en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De BWS subsidies maken ook onderdeel uit van de bedrijfswaarde. 5.5.16 Deelnemingen in groepsmaatschappijen De deelnemingen van Woonstichting Stek in groepsmaatschappijen en andere deelnemingen (niet-groepsmaatschappijen) waarin zij invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en het financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van Woonstichting Stek in de nettovermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in de jaarrekening. In de winst- en verliesrekening wordt het aandeel van Woonstichting Stek in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien de waardering van de deelneming volgens de vermogensmutatiemethode negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd en wordt er voor de negatieve waarde een voorziening gevormd. De andere deelnemingen waarop Woonstichting Stek geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening. 5.5.17 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een latente belastingvordering of -verplichting wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder wordt een latente belastingvordering opgenomen voor verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Bij de inschatting van verrekenbare fiscale winsten wordt geen rekening gehouden met toekomstige (beleids)beslissingen van Stek. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgelegd. De waardering van latente belatingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is van tijdelijke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. Contantmaking geschiedt tegen een disconteringsvoet op basis van de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Latenties die op zeer lange termijn afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. Het bedrag dat vermoedelijk binnen één jaar verrekenbaar zal zijn is in de toelichting vermeld. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen, waarbij zoveel mogelijk is aangegeven in welke mate de verplichtingen als langlopend zijn te beschouwen. Saldering De niet-latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. Fiscale eenheid Tussen Stek en haar groepsmaatschappijen bestaat een fiscale eenheid. De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats uitgaande van de situatie dat de moeder met de dochter afrekent alsof de dochter zelfstandig belastingplichtig is. VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 5.5.18 Vastgoed bestemd voor verkoop Dit betreft opgeleverde woningen bestemd voor de verkoop. De waardering van de opgeleverde woningen is tegen vervaardigingsprijs en de daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop.

Woonstichting Stek, Lisse 5.5.19 Vastgoed bestemd voor verkoop onder voorwaarden Dit betreft teruggekochte woningen met een terugkoopplicht bestemd voor de verkoop. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is tegen de terugkoopprijs, zijnde de verkrijgingsprijs voor de waardering als voorraad, dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. 5.5.20 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop De voorraden onderhanden projecten (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. De voorraad woningen bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd op marktwaarde (verkoopprijzen exclusief btw). Onder de post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen, waarvan besloten is tot afstoting. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. 5.5.21 Overige voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. 5.5.22 Huurdebiteuren en overige vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reĂŤle waarde, welke in een zakelijke transactie gelijk is aan de kostprijs. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de geamortiseerde kostprijs onder aftrek van voorzieningen voor oninbaarheid. 5.5.23 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare depositoâ&#x20AC;&#x2122;s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. PASSIVA Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. In de enkelvoudige jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiĂŤle verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument. 5.5.24 Egalisatierekening De rechten op exploitatiesubsidies vallend binnen het regime van het Besluit Woninggebonden Subsidies worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De egalisatierekening betreft het nog niet aan het resultaat toegerekende deel van de toegekende exploitatiesubsidies. Aan de egalisatierekening wordt jaarlijks rente op basis van het subsidierendement toegevoegd. Jaarlijks worden de subsidies ten gunste van de post "Overheidsbijdragen en egalisatie" in het resultaat verantwoord overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de exploitatie van de betreffende complexen.

Woonstichting Stek, Lisse Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is. 5.5.25 Voorziening onrendabele investeringen Verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen inzake de materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen in ontwikkeling worden op moment dat sprake is van een feitelijke verplichting (intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd) als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen en herstructureringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verliezen wordt in dit verband verstaan de nadelige verschillen tussen de uitgaven voor investeringen en herstructurering, rekening houdend met het complex in het geval de investeringen en herstructurering hiertoe gaan behoren, en minus de aan deze uitgaven toe te rekenen bedrijfswaarde (betreffende de materiële vaste activa) respectievelijk marktwaarde (betreffende vastgoedbeleggingen). Daarnaast wordt deze voorziening gevormd voor bijzondere waardeveranderingen inzake nieuwbouwwoningen in ontwikkeling die bij oplevering aan derden worden overgedragen onder een “verkoop onder voorwaarden” regeling. 5.5.26 Overige voorzieningen Voorziening loopbaanontwikkeling De voorziening loopbaanontwikkeling vloeit voort uit de CAO woningcorporaties 2010-2011. De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van € 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum. Overige voorzieningen De overige voorzieningen is ontstaan als gevolg van de toekomstige waardering met betrekking tot de waardering van het project Geestwater. 5.5.27 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met (in geval van een financiële verplichting die niet tegen reële waarde, met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening, is opgenomen) de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve rentemethode. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de schuld. Winst of verlies worden in de winst- en verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. Voor de waarderingsgrondslag inzake terugkoopverplichtingen uit hoofde van onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden, wordt verwezen naar paragraaf Vastgoed verkocht onder voorwaarden. 5.5.28 Derivaten en hedge accounting Financiële instrumenten, zoals renteswaps, worden in beginsel gewaardeerd tegen marktwaarde, waarbij baten en lasten voortvloeiend uit veranderingen in de reële waarde in de winst- en verliesrekening worden verwerkt. Deze uitgangspunten kunnen voor de verslaggeving tot ongewenste resultaten leiden. Bij een daling van de (vaste) rente na afsluiting van bijvoorbeeld een (payer) swap zou dit – naast de reguliere rentebetalingen – kunnen leiden tot jaarlijks fluctuerende resultaten, terwijl het doel van de constructie juist is de rentelasten voor meerdere jaren te fixeren. Onder voorwaarden kan om deze reden ‘hedge accounting’ worden toegepast dat - bij een effectieve toepassing - geen schommelingen in het resultaat veroorzaakt. Hiervoor is het noodzakelijk dat de ‘hedge-relatie’ (de relatie tussen het instrument en het afgedekte renterisico) effectief is en op een goede wijze wordt gedocumenteerd. De groep kan binnen de kaders van haar treasurybeleid gebruik maken van afgeleide financiële instrumenten zoals renteswaps ter afdekking van de gelopen risico’s inzake de renteschommelingen. Zij gebruikt deze instrumenten uitsluitend indien er een onderliggende lening aanwezig is en de toepassing tot een positie van de totale leningen/beleggingen-portefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. De groep had een aantal renteswaps afgesloten om renterisico’s voortvloeiend uit leningcontracten met een variabele rente af te dekken. Dergelijke financiële instrumenten worden bij de eerste waardering in principe gewaardeerd tegen de reële waarde. Deze instrumenten worden gewaardeerd tegen kostprijs onder toepassing van kostprijshedge-accounting. De waardemutaties van de swaps worden bij een effectieve hedge niet in het resultaat verwerkt zodat de beoogde vaste rente wordt gerealiseerd. Op het moment van de eerste verantwoording worden de derivaten gerubriceerd onder de reikwijdte van RJ 290 op portefeuillebasis in de subcategorieën derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting en overige derivaten.

Woonstichting Stek, Lisse Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting De afdekkingen worden verwerkt volgens kostprijshedge-accounting, waarbij wordt voldaan aan de volgende daartoe gestelde voorwaarden: – de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties zijn gedocumenteerd; – de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities zijn gedocumenteerd; – de ineffectiviteit is in de winst-en-verliesrekening onder de post financiële baten en lasten verwerkt. De afdekkingen die aan deze voorwaarden voor hedge-accounting voldoen, worden als volgt verantwoord: – Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, dan wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. – Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt ook het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot een financieel actief of een financiële verplichting, dan worden de daarmee verbonden nog niet in het resultaat verwerkte winsten of verliezen in dezelfde periode(n) in de winst- en verliesrekening verantwoord als waarin het verkregen actief of de aangegane verplichting van invloed is op resultaat. – Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot de opname van een niet-financieel actief of een niet-financiële verplichting of indien een verwachte toekomstige transactie betreffende een niet-financieel actief of een niet-financiële verplichting een bindende overeenkomst wordt waarvoor kostprijshedge-accounting wordt toegepast, worden de hiermee samenhangende nog niet in het resultaat verwerkte winsten en verliezen verantwoord in de winst-en-verliesrekening in dezelfde periode(n) als waarin het verworven actief of de aangegane verplichting het resultaat beïnvloedt. – Tot het moment van verantwoording in de winst-en-verliesrekening, worden eventueel gerealiseerde winsten of verliezen van hedge-instrumenten als overlopende posten op de balans opgenomen. Kostprijshedge-accounting wordt beëindigd indien: – Het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst-en-verliesrekening was verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlijk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt. – De hedge-relatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien de afgedekte positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedgeresultaten als volgt plaats: – Indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge accounting vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst-en-verliesrekening of off-balance was gehouden, blijft afhankelijk van de situatie off balance of op de balans. – Indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst-en-verliesrekening of off-balance was gehouden, naar de winst-en-verliesrekening overgebracht. Per balansdatum heeft Stek geen posities met betrekking tot renteswaps, danwel andersoortige (embedded) derivaten. De herziene RJ 290 heeft derhalve geen impact op de gepresenteerde jaarrekening 2014. 5.5.29 Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. Niet langer in de balans opnemen van financiële vaste activa Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie er toe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.

Woonstichting Stek, Lisse Grondslagen voor bepaling van het resultaat 5.5.30 Resultaatbepaling Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voorzover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieĂŤn opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders. 5.5.31 Huuropbrengsten De huuropbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebbende netto-huren (exclusief de vergoedingen voor leveringen van zaken en diensten), rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. 5.5.32 Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 5.5.33 Overheidsbijdragen en egalisatie Hieronder worden bijdragen of subsidies van de overheid alsmede de toerekening van de BWS-subsidies vanuit de egalisatierekening BWS verantwoord. 5.5.34 Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risicoâ&#x20AC;&#x2122;s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. Verder is onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende Schulden, terugkoopverplichting VOV-woningen en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd. 5.5.35 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat welke direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop). 5.5.36 Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, bemiddeling huurtoeslag, inschrijfgelden woningzoekenden e.d. 5.5.37 Overige waardeveranderingen materiĂŤle vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie, in het geval dat voor het betreffend sociaal vastgoed geen sprake is van een eerder in het eigen vermogen opgenomen ongerealiseerde waardestijging. 5.5.38 Bijzondere waardeveranderingen vlottende activa Hieronder worden afwaarderingsverliezen op voorraden (koopwoningen gereed en in ontwikkeling, teruggekocht VOV-vastgoed bestemd voor verkoop, onderhoudsmaterialen) opgenomen.

Woonstichting Stek, Lisse 5.5.39 Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Tevens zijn hier de kosten van ingehuurde krachten verwerkt. Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico’s voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige personeelslasten. Stek heeft een toegezegd-pensioenregeling bij bedrijfstakpensioenfonds SPW. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Behalve de betaling van premies heeft Stek geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Voor de pensioenregeling betaalt Stek premies aan het bedrijfspensioenfonds voor woningcorporaties (SPW). Deze worden verantwoord als personeelskosten als ze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. De pensioenpremies worden verder uitgebreid toegelicht in de toelichting bij paragraaf 5.7.10. 5.5.40 Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief. 5.5.41 Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera. 5.5.42 Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op het sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde aan het begin van het boekjaar. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal vastgoed in exploitatie de woningen binnen vijf jaar worden verkocht in welk geval de afschrijving wordt gestopt gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde. Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Stek gaat ervan uit dat er sprake is van een afzonderlijke component indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van materiële vaste activa zijn begrepen onder de afschrijvingen. 5.5.43 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 5.5.44 Rentebaten Hieronder worden de rentevergoedingen op projecten, banktegoeden, deposito's en overige liquide middelen en toegerekende rente egalisatierekeningen verantwoord. Rentebaten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva, hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk.

Woonstichting Stek, Lisse 5.5.45 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Hieronder worden de wijzigingen in de waardering van de financiële vaste activa en effecten verantwoord. 5.5.46 Rentelasten Hieronder worden verantwoord de rentelasten langlopende leningen en de toegerekende rente egalisatierekeningen. Rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en anders van de gewogen gemiddelde rentevoet van de rentedragende leningen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Rentelasten worden uitsluitend toegerekend voor de activa die als zodanig kwalificeren en indien de aan die actiefpost verbonden toekomstige economische voordelen naar verwachting voldoende groot zijn om de boekwaarde van die post inclusief de toegerekende rente te dekken en deze economische voordelen voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.

5.5.47 Vennootschapsbelasting Vanaf 1 januari 2008 is Stek integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg, over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben, afgerond. Dit is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De lasten of baten worden in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen. 5.5.48 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De waardering van de materiële vaste activa is naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie. Materiële vaste activa, realiseerbare waarde Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Stek. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Stek binnen de sector gangbare uitgangspunten. T.a.v. de timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen leiden tot een verlies en die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien het investeringsbesluit binnen de Raad van Commissarissen is genomen, waarin de resultaten uit de gunning van het bouwproject zijn verwerkt. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

Woonstichting Stek, Lisse T.a.v. waardeveranderingen financiële instrumenten gewaardeerd tegen marktwaarde Binnen het treasurybeleid van Stek dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts beperkt toegestaan teneinde de rentevergoeding op financieringen binnen zekere marges te houden. Hierbij is tevens bepaald dat Stek geen valutarisico wenst te lopen. T.a.v. contracten renteswaps Stek loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Stek risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Stek risico’s over de marktwaarde. Stek heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Stek maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Verwerking Fiscaliteit De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). Ten aanzien van de acute belastinglast en belasting latenties in de jaarrekening heeft Stek een aantal standpunten ingenomen die pas bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2008 tot en met 2014 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: • De waardebepaling van de ontwikkelrechten • Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen • De verwerking van projectontwikkelingresultaten • Het vormen van een herbestedingsreserve Dientengevolge kan de fiscale last over 2014 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belasting latenties een andere waarde kennen. 5.5.49 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij het gebruik van de indirecte methode wordt de kasstroom uit operationele activiteiten afgeleid uit het resultaat. Het resultaat waar het kasstroomoverzicht van uitgaat, wordt aangepast aan de volgende posten: – mutaties in voorraden en operationele vorderingen en schulden, waaronder handelsdebiteuren en handelscrediteuren, voorzieningen en overlopende posten maar geen investeringscrediteuren; – resultaatposten die geen kasstroom tot gevolg hebben in dezelfde periode; – resultaatposten waarvan de ontvangsten en uitgaven niet classificeren als operationele activiteiten, maar als investerings- of financieringsactiviteiten. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelasting zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De ontvangsten uit hoofde van financieringstransacties (woningen verkocht onder voorwaarden) wordt gepresenteerd als een ontvangst uit hoofde van financieringstransacties.

Woonstichting Stek, Lisse 5.6 TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS (x €1)

ACTIVA 5.6.1 Materiële vaste activa 2014 Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

2013

298.274.361 17.054.877 3.585.327

289.913.204 14.225.450 4.023.907

318.914.565

308.162.561

Het verloop en de samenstelling is als volgt:

Sociaal vastgoed in exploitatie

2014 Stand 1 januari: Bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2013

2014

2013

289.913.204

291.964.740

14.225.450 -

Boekwaarde vóór stelselwijziging

289.913.204

291.964.740

14.225.450

26.453.410

Boekwaarde na stelselwijziging

289.913.204

291.964.740

14.225.450

26.453.410

4.023.907

4.453.370

474.748 2.977.850

15.620.472 18.242.937

-474.748 -2.977.850 18.004.339

-15.620.472 -18.242.937 33.742.161

68.009

213.002

2.358.814

3.431.015 -

-38.340

-22.380.862

-929.683 -9.310.412

Mutaties: Opleveringen nieuwbouw Verbeteringen Investeringen Verkopen Desinvesteringen Sloop Herclassificatie via EV Herclassificatie naar: -verkoop in ontwikkeling -VOV in ontwikkeling Herwaardering (stijging/daling) via resultaat Afwaarderingen Terugname afwaarderingen Overige mutaties Afschrijvingen Totaal van de mutaties

Stand 31 december: bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen Boekwaarde 31 december

-915.263 26.994

5.035.382 5.369.047 44.881.569 13.379.431

5.252.699 1.774.670 2.857.539 12.101.804

10.834.045

8.361.157

-2.051.536

298.274.361

289.913.204

298.274.361

289.913.204

26.453.410 -

2014

-2.147.712 -

8.110.488 -

7.957.146 -

4.086.581

3.503.776

4.023.907

4.453.370

9.959.000 -

-506.590

-604.125

2.829.427

-12.227.960

-438.581

-429.463

17.054.877 -

14.225.450 -

8.178.498 -

8.110.488 -

17.054.877

14.225.450

4.593.171

4.086.581

3.585.327

4.023.907

Sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijvingen Conform RJ645 zijn de afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie, onder toepassing van de componentenbenadering bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: * Grond geen afschrijvingen * Stichtingskosten (casco) 50 jaar Een verdere uitsplitsing in componenten is op grond van de componentenbenadering niet noodzakelijk. Het geheel van de overig te identificeren componenten is in relatie tot de grond en casco gering. Deze overig te identificeren componenten vormen nog geen 10% van de totale kosten, waardoor uitsplitsing achterwege kan worden gelaten. In de post materiele vaste activa ten dienste van de exploitatie zijn posten begrepen die worden gefinancierd door middel van financial lease. Alle overige vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de vereniging. In het boekjaar werd ter zake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag van € 554.710 aan rente geactiveerd. Bij niet specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,9 %.

Woonstichting Stek, Lisse De totale WOZ waarde bedraagt € 1.002.349.015 in 2014 (2013: € 1.045.837.504). Dit zijn 6.159 WOZ-objecten. Deze waarden hebben als peildatum 1 januari 2013 en dienen als grondslag voor bepaling van de gemeentebelastingen in 2014. De activa zijn per 31 december 2014 voor circa € 120.000 per vhe verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast door de indexclausule. De verzekerde waarde is de herbouwwaarde. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. De boekwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op historische kostprijs bedraagt per 31 december 2014 € 150.585.936 (2013:€ 162.046.841). De boekwaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op historische kostprijs bedraagt per 31 december 2014 € 32.020.810 (2013: € 20.891.541) De totale ongerealiseerde waardestijging van sociaal en commercieel vastgoed bedraagt per 31 december 2014 € 184.598.719 Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin sociaal vastgoed in exploitatie deels voor verkoop is geoormerkt. Naar verwachting zullen een 131 tal woningen binnen vijf jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde is als volgt:

verwachte verkopen Sociaal vastgoed in exploitatie 2015, vrije verkoop 2016 t/m 2019, vrije verkoop

aantallen

27 104 131

waarderingsgrondslag

bedrijfswaarde bedrijfswaarde

boekwaarde bedrijfswaarde per 31-12-2014

verwachte opbrengstewaarde

2.084.240 7.544.375

5.318.000 20.455.000

9.628.615

25.773.000

Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering (volmacht). Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa”.

Schattingen De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de bedrijfswaarde, is de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen: Parameters Inkomensafhankelijke huurverhoging Besparing beheerskosten (norm per vhe) Verkopen Onderhoud

Gehanteerd in bedrijfswaarde Jaar 1 0,5%; jaar 2 en 3 0,75%; jaar 4 e.v. 0% Besparing tot € 1.333 (2017) t/m jaar 5 totaal 150 verkopen Meerjarenonderhoudbegroting

Mogelijke afwijking Jaar 2 e.v. 0%

Effect op bedrijfswaarde (%) -4.669.996 (-1,57%)

Huidige norm € 1.427 t/m jaar 5 totaal 200 + € 100 per vhe p.j.

-7.427.278 4.278.684 -8.507.859

(-2,49%) (+1,43%) (-2,85%)

Woonstichting Stek, Lisse Mutatie sociaal vastgoed in exploitatie De mutatie bedrijfswaarde door aan- en verkopen is apart verantwoord in de toelichting. Verloop bedrijfswaarde 2014 Bedrijfswaarde volgens jaarrekening 2013 Rentabiliteitswaardecorrectie 2013 Effect stelselwijziging

289.913.204 289.913.204

Bedrijfswaarde 2013 (kasstromen) na stelselwijziging Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen Effect een jaar opschuiven Subtotaal autonome ontwikkeling

-16.498.841 14.342.579

Voorraadmutaties Verkoopportefuille Herrubricering vastgoed in exploitatie Verbeteringen Nieuwbouw Overige nieuwe vhe's Overige mutaties woninggegevens Subtotaal voorraadmutaties

-671.838 -22.380.862 4.049.221 474.748 -76.381 1.239.486

Parameterwijzigingen Indexaties huur Indexaties onderhoud Indexaties restwaarde Levensduurmutaties Mutatie taxatie verkopen Mutatiegraad Subtotaal parameterwijzigingen Wijzigingen exploitatiebeleid Huren Huurderving Planmatig onderhoud, klachtenonderhoud en mutatieonderhoud Beheerskosten Verhuurderheffing Erfpacht Restwaarde Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid Wijzigingen (des)investeringsbeleid Verkoop Sloop Verbeteringen Subtotaal wijzigingen (des)investeringsbeleid Bedrijfswaarde 2014 (kasstromen)

-2.156.262

-17.365.626

-998.206

9.604.868 -4.047.288 4.559.374

-20.590.396 206.621 9.031.756 39.069 37.770.397 364 -10.449.543 16.008.268

7.464.369 -148.966 7.315.403 298.274.361

De rentabiliteitswaardecorrectie is onder de vernieuwde Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 komen te vervallen en wordt niet langer toegerekend aan de bedrijfswaarde. Op 31 december 2014 bedroeg de rentabiliteitswaardecorrectie € 15.837.189. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Grondposities In deze post zijn strategische grondaankopen ad € 3.965.811 (2013: € 3.224.839) begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling. Het zijn voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten. Tijdens de ontwikkeling wordt rente geactiveerd. Gedurende het boekjaar 2014 is hiervoor een bedrag van € 148.865 (2013: € 119.551) geactiveerd op de grondposities. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: – Bedrijfsterreinen: geen afschrijving – Automatisering: 5 jaar – Bedrijfsauto’s: 5 jaar – Inventaris kantoor: 5 of 10 jaar – Kantoorgebouw (excl. grond): 50 jaar – Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is.

Woonstichting Stek, Lisse 5.6.2 Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop onder voorwaarden

2014

2013

68.795.034 7.704.124 0 92.717

34.785.134 7.855.500 529.181 316.880

76.591.875

43.486.695

Het verloop van deze posten is als volgt:

Commercieel vastgoed in exploitatie

Vastgoed verkocht onder voorwaarden

Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling VOV

2014 Boekwaarde 1 januari 2014 Opleveringen (desinvesteringen) Terugkopen (investeringen) Herclassificatie Verkoopwaarde Verleende kortingen op verkopen Samenvoegingen Herclassificatie naar voorraad Herclassificatie daeb niet-daeb Herclassificatie niet-daeb daeb Aanpassingen reële waarde Overige waardemutaties

34.785.134 529.181 -

34.648.726 -1.081.232 -244.051 631.524

-258.626 -

Boekwaarde 31 december 2014

68.795.034

7.704.124

92.717

19.735.855 74.500 -793.800

7.020.575 184.500 -681.000

-444.500

7.855.500

529.181 -529.181

316.880 -197.169

-661.500 120.000 910.000 -141.250

-26.994

-29.750 -120.000

2013 Boekwaarde 1 januari 2013 na stelselwijziging Opleveringen (desinvesteringen) Terugkopen (investeringen) Herclassificatie Verkoopwaarde Verleende kortingen op verkopen Herclassificatie daeb niet-daeb Aanpassingen reële waarde Boekwaarde 31 december 2013

1.557.500 -226.075

16.694.750 -926.171 34.785.134

1.004.030 -2.611.310 2.709.321

609.263 40.163 -332.546 -

-572.860 7.855.500

529.181

316.880

Waarderingsmethode commercieel vastgoed in exploitatie Teneinde de genoemde waarden vast te stellen zijn de volgende rekenmethodieken gehanteerd: Comparatieve methode De comparatiever methode vergelijkt verkooptransacties en/of verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. Deze methode wordt gebruikt voor onroerende zaken waarvan voldoende transactiegegevens bekend zijn. Deze methode stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf. Markthuurkapatalisatie methode De marktwaarde is bepaald aan de hand van de bruto markthuur van de verhuurbare vloeroppervlakten van onroerende zaak, verminderd met onroerende zaakgebonden zakelijke lasten en andere opgegeven of geschatte lasten en geralateerd aan een onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht netto rendement. Dit rendement stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf. Rekening is gehouden met kosten voor leegstand, waaronder huurderving, servicekosten ten laste van de eigenaar, verhuurkosten en kosten ten behoeve van marketing, publiciteit, toezicht, instandhouding en aanpassing en/of renovatie. Overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht zijn in mindering gebracht. Dicounted Cash Flow methode (DCF) Bij deze methode is de reële waarde benaderd door de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen te bepalen. De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. De reële waarde als waarderingsgrondslag in de jaarrekening wordt bepaald als de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is, berekend op basis van de beide scenario’s. De contante waarde van de toekomstige kasstromen wordt derhalve berekend op basis van marktconforme uitgangspunten. Verder wordt rekening gehouden met bestaande juridische en feitelijke verplichtingen verbonden aan het vastgoed waaronder de huidige huurcontracten. Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode. Bij het uitpondsenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan. De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van 15 jaar, met gebruikmaking van een gemiddelde mutatiegraad, een indexeringsvoet en een disconteringsvoet (zie onderstaande tabel). Daarnaast wordt de eindwaarde ultimo 15e jaar bepaald door de huuropbrengst van het 15e jaar te delen door de exit yield (rendementseis). De door de groep gehanteerde exit yields liggen tussen 5,00% en 8,75% en zijn afhankelijk van de veroudering van het actief uit hoofde van locatie, economisch/markttechnisch en bouwtechnisch oogpunt. De overige gehanteerde uitgangspunten zijn: Uitganspunten Disconteringsvoet Jaarlijkse huurinkomstenstijging Jaarlijkse leegwaardestijging (doorexploiteren) Jaarlijkse leegwaardestijging (uitponden) Mutatiegraad Onderhoudsnorm Beheersnorm Mutatiekosten (doorexploiteren) Norm ter dekking van de overige kosten

Specifiek naar onroerende zaak Ja Nee Nee Nee Ja Ja Ja Nee Ja

Nadere toelichting Varierend tussen 8,92% en 6,05% Varierend tussen 1,30% en 2,10% Varierend tussen 1,30% en 2,10% Varierend tussen 0,00% en 2,00% Historische mutatiegraad, doch minimaal 3,00% € 900 tot € 1.000 per jaar € 300 tot € 350 per jaar € 500 per mutatie € 300 tot € 350 per jaar

100

Woonstichting Stek, Lisse In totaal zijn 46 woningen cumulatief in de afgelopen jaren verkocht onder voorwaarden. Alle contracten zijn gebaseerd op het "Koopgarant" principe waarbij geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 10% en 25% en een terugkoopverplichting door Stek. In 2014 was het niet nodig om te taxeren. Deze eerdere taxaties wijken niet significant af van de boekwaarden (na korting), om deze reden zijn er dan ook geen waardemutaties doorgevoerd. In het boekjaar is de bouwrente ter zake onroerende zaken in ontwikkeling, welke geactiveerd worden, berekend. De rente is berekend met de gemiddelde rentevoet van de leningen ultimo 2013 zijnde 3,9% (jaarrekening 2013: 4,14%). Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin commercieel vastgoed in exploitatie deels voor verkoop is geoormerkt. Naar verwachting zullen een 19 tal woningen binnen vijf jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde hiervan is als volgt:

verwachte verkopen

aantallen

Commercieel vastgoed in exploitatie 2015, vrije verkoop 2016 t/m 2019, vrije verkoop

3 16 19

waarderingsgrondslag

boekwaarde bedrijfswaarde per 31-12-2014

actuele waarde actuele waarde

verwachte opbrengstewaarde

406.717 2.291.270

553.000 3.034.000

2.697.987

3.587.000

De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € 59.324.775 (2013: € 32.431.552).• De gebruikte parameters voor de berekening van de bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed zijn gelijk aan de parameters welke zijn genoemd voor de bepaling van de bedrijfswaarde van het sociale vastgoed, met uitzondering van de verhuurderheffing.• Deze wordt in de bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed niet ingerekend.

5.6.3 Financiële vaste activa

2014

2013

EUR

Andere deelnemingen (niet geconsolideerd) Deelneming in Woningnet N.V. (woonruimteverdeelsysteem Holland-Rijnland)

1.348

1.349

34.812

53.418

720

3.499

-32.919

-22.105

2.613

34.812

144.415 -65.490

209.905 -65.490

78.925

144.415

3.938

3.262

7.132 -2.222

-2.852 3.528

8.848

3.938

91.735

184.515

Te vorderen BWS-subsidie Saldo per 1 januari Mutaties: Rente Ontvangen Saldo per 31 december Van het totaal bedrag aan BWS is een bedrag van € 32.919 opgenomen met een looptijd korter dan één jaar. Latente belastingvorderingen Actieve belastinglatentie 1 januari Mutatie vennootschapsbelasting Saldo per 31 december Er wordt een latente belastingvordering uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen gevormd voor zover er voldoende sterke aanwijzingen zijn dat er in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente vordering. Deze latentie is bepaald op de in de desbetreffende jaren geldende tarieven. Verder is er in de jaarrekening voor de leningenportefeuille een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen. Leningen U/G Fietsplan Saldo per 1 januari Mutaties: Uitgegeven Ontvangen Saldo per 31 december

Totaal financiële vaste activa

101

Woonstichting Stek, Lisse 31-12-2014

31-12-2013

EUR

120.000 3.048.758 119.926

225.021 3.405.057 145.571

3.288.684

3.775.649

Vlottende activa

5.6.4 Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop De post “Vastgoed bestemd voor verkoop” bestaat uit opgeleverde, nog niet verkochte nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen met een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop (al dan niet onder voorwaarden). Hierna wordt een specificatie gegeven van de boekwaarde en de verwachte opbrengstwaarde van het vastgoed bestemd voor verkoop. Daarbij is voor het sociaal vastgoed uitgegaan van de in de bedrijfswaarde ingerekende woningverkopen voor de komende vijf jaar, gesplitst naar het komend jaar en de daaropvolgende vier jaar.

verwachte verkopen Uit voorraad vastgoed bestemd voor verkoop: 2014, vrije verkoop 2014, verkoop onder voorwaarden

aantallen

waarderingsgrondslag

boekwaarde boekwaarde

boekwaarde bedrijfswaarde per 31-12-2014

verwachte opbrengstewaarde

120.000 -

120.000

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden voorraden in bewerking verantwoord, die niet voldoen aan de criteria voor RJ 221. Onderhanden projecten is een onderdeel van de voorraden en mag derhalve uitsluitend gewaardeerd worden tegen kostprijs of lagere opbrengstwaarde, of de actuele waarde. Op onderhanden projecten kan geen winst naar rato van de voortgang worden verantwoord. Een onderhanden project is een project dat: * is overeengekomen met een derde * voor de constructie van een actief of combinatie van activa én * waarbij de uitvoering zich gewoonlijk uitstrekt over meer dan één verslagperiode. Onderhanden projecten

31-12-2014

31-12-2013

3.048.758

3.405.057

3.048.758

3.405.057

119.926

145.571

119.926

145.571

Overige voorraden Onderhoudsmaterialen

De voorraden worden gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijs, dan wel lagere marktwaarde. Tevens is rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid, gebaseerd op lagere marktprijzen.

102

Woonstichting Stek, Lisse 5.6.5 Vorderingen Huurdebiteuren De huurachterstanden zijn naar tijdsduur en aantal huurders als volgt te splitsen:

1. 2. 3. 4.

van 1 - 2 maanden van 2 - 3 maanden vanaf 3 maanden Subtotaal (*)

aantal 2014 462 46 101 609

aantal 2013 350 42 81 473

31-12-2014 144.562 71.928 232.757 449.247

31-12-2013 149.528 46.761 199.232 395.521

(*) De achterstand bedroeg 1,29 % (2013: 1,21%) van de brutojaarhuur. Overige vorderingen op huurders Voorziening wegens oninbaarheid

-120.185

-111.989

329.062

283.530

Diverse vorderingen

97.030

318.022

Totaal overige vorderingen

97.030

318.022

Te ontvangen winstdeling verkoop woningen Agneshove Waarborgsommen Overige overlopende activa

707.087

478.396 13.300 105.939

Totaal overlopende activa

707.087

597.635

1.133.179

1.199.187

Direct opvraagbaar, kas, bank

10.927.648

5.916.562

Totaal liquide middelen

10.927.648

5.916.562

15.349.511

10.891.398

Totaal huurdebiteuren Overige vorderingen

Onder de overige vorderingen zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar. Overlopende activa

Totaal vorderingen Onder de overlopende activa zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar. 5.6.6 Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit:

De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Woonstichting Stek. Totaal vlottende activa

103

Woonstichting Stek, Lisse PASSIVA 5.6.7 Eigen vermogen Het aansprakelijk vermogen (groepsvermogen en achtergestelde schulden) bedraagt per balansdatum € 194.764.801. (2013: € 141.952.368). Voor een toelichting op het groepsvermogen wordt verwezen naar de toelichting op de enkelvoudige balans. 2014

2013

EUR

5.6.8 Egalisatierekening BWS stand per 1 januari Mutaties: Rente Toevoegingen complex 71 Treslong Hillegom Vrijval ten gunste van de winst- en verliesrekening

34.812

53.419

720 -32.919

3.499 -22.105

2.613

34.812

stand per 31 december 5.6.9 Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Sociaal vastgoed in ontwikkeling

Stand 1 januari 2014 volgens jaarrekening 2013 Toevoegingen Onttrekkingen

commercieel vastgoed in ontwikkeling

VOV-vastgoed in ontwikkeling

Totaal

8.359.645 1.544.015 -7.416.999

2.486.661

Naar verwachting heeft de voorziening onrendabele investeringen een kortlopend karakter. Een specificatie van de voorziening per 31 december 2014 is hieronder weergegeven. Project: Ooievaarstr.-Rembrandtplein WoonZorgzone Plandeel J

Gemeente: Lisse Hillegom

Doel: sociale huur sociale huur

Looptijd <1 1.544.015 942.646

voorziening 31-12-2014 1.544.015 942.646

Looptijd >5 -

Totaal voorziening onrendabele investeringen

2.486.661

2014

2013

EUR

Overige voorzieningen Voorziening loopbaanontwikkeling stand voorziening loopbaanontwikkelingsbudget (LOB) per 1 januari Mutaties: Onttrekkingen LOB conform CAO Opbouw LOB conform COA Vrijval door beëindiging dienstverband stand per 31 december

208.021

226.516

-7.022 28.807 -11.725

-23.206 15.967 -11.257

218.081

208.021

De voorziening loopbaanontwikkeling vloeit voort uit de CAO woningcorporaties 2010-2011. De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van € 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum voorzover zij er nog geen aanspraak op hebben gemaakt. Overige voorzieningen stand per 1 januari Mutaties: Onttrekkingen Dotaties stand per 31 december Totaal overige voorzieningen

600.000

-600.000 -

218.081

208.021

104

Woonstichting Stek, Lisse 2014

2013

EUR

5.6.10 Langlopende schulden Leningen overheid stand per 1 januari

928.680

948.562

Af: aflossingverplichtingen binnen 1 jaar

-20.809 907.871 -21.779

-19.882 928.680 -20.809

stand per 31 december

886.092

907.871

192.897.162

169.444.767

Af: aflossingverplichtingen binnen 1 jaar

10.000.000 -5.868.620 197.028.542 -13.152.169

27.500.000 4.050.000 -8.097.605 192.897.162 -5.843.314

stand per 31 december

183.876.373

187.053.848

Totaal leningen inclusief overheidsleningen

197.936.413

193.825.842

Schuldrestant leningen met een resterende looptijd korter dan 5 jaar Schuldrestant leningen met een resterende looptijd langer dan 5 jaar

38.783.489

55.247.219

145.978.976

132.714.500

stand per 31 december

184.762.465

187.961.719

Mutaties: Aflossingen

Leningen kredietinstellingen stand per 1 januari Mutaties: Ontvangen leningen Overname 50% lening Trithun C.V. Extra aflossingen Aflossingen

Zekerheden Van de leningen overheid en kredietinstellingen is € 189.836 (in duizendtallen, 2013 € 185.726) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Stek zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe kostprijssysteem. De aflossingsverplichting binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder kortlopende schulden. De gemiddelde rentevoet van de leningen bij de overheid en kredietinstellingen bedraagt per 31-12-2014 3,72%. Per 31-12-2013 was dit 3,90%. De gemiddelde duration van de volledige portefeuille bedraagt 6,80 jaar. De reële waarde van de totale leningenportefeuille bedraagt ultimo 2014 € 217.320.954 negatief. Deze waarde is geschat aan de hande van de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegende de marktrente van 31 december 2014. In de bepaling van de reele waarde van de leningenportefeuille is geen rekening gehouden met de kredietwaardigheid van Woonstichting Stek. 2014

effectieve rente % > 5 jaar

Schulden/ leningen overheid Schulden/ leningen kredietinstellingen

4,68 3,72

Totaal

886.093 131.918.935

132.805.028

2013

effectieve rente % > 5 jaar

Schulden/ leningen overheid Schulden/ leningen kredietinstellingen

4,68 3,90

Totaal

> 1 en < 5 jaar

Totaal

0 51.957.437

886.092 183.876.373

51.957.437

184.762.465

> 1 en < 5 jaar

Totaal

907.871 130.667.128

0 56.386.720

907.871 187.053.848

131.574.999,00

56.386.720

187.961.719

7.855.500 768.750

7.020.575 926.425

8.624.250

7.947.000

-541.500 -134.229 -120.000 -795.729

184.500 405.000 -681.000 -91.500

7.828.521

7.855.500

192.590.986

195.817.219

Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Saldo per 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht

Mutaties: Opleveringen Patrimonium Verkoopopbrengsten incl. korting uit voorraad Teruggekochte woningen Onttrekking ongerealiseerde waardeverandering VOV Herclassificatie naar voorraad

Saldo per 31 december Totaal langlopende schulden

105

Woonstichting Stek, Lisse

5.6.11 Kortlopende schulden

31-12-2014

31-12-2013

EUR

Aflossingsverplichting binnen 1 jaar Overige schulden aan kredietinstellingen: - Rabobank - transitorische rente

13.173.948

5.864.123

3.660.392

3.884.708

Totaal schulden aan kredietinstellingen

16.834.340

9.748.831

1.883.948

2.024.713

Belastingen en premies van sociale verzekeringen: - loonheffing, sociale lasten en pensioenpremies - vennootschapsbelasting - omzetbelasting

128.373 655.039

150.383 1.527.120 2.019.397

Totaal belastingen en premies van sociale verzekeringen

783.412

3.696.900

726.321 29.723 241.480 385.317

395.780 37.130 160.019 289.731

1.382.841

882.660

20.884.541

16.353.104

Schulden aan leveranciers

De post verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.

Overige transitoria

Ontvangen waarborgsommen Overige schulden Vooruitontvangen huur Totaal overige overlopende passiva

Totaal kortlopende schulden Onder de kortlopende schulden zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar.

106

Woonstichting Stek, Lisse 5.6.12 Niet in de balans opgenomen regelingen Voorwaardelijke verplichtingen Waarborgfonds Sociale Woningbouw Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van 3,85% (2013: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2014 heeft Woningcorporatie Stek een aangegane obligoverplichting van € 7.308.686 (2013: € 7.150.445) Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. Meerjarige financiële verplichtingen Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2015-2019 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2016 tot en met 2019 van circa € 60,- per zelfstandige woongelegenheid en een heffing van circa € 30,- per onzelfstandige woongelegenheid. Op basis hiervan verwacht de corporatie dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn: 2015: € 0 2016: € 343.110 2017: € 348.030 2018: € 344.190 2019: € 345.930 Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen. Pensioenverplichtingen Stek heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid een toegezegd- pensioenregeling te verwerken als een toegezegde-bijdrageregeling. Dientengevolge zijn de risico's verbonden aan deze pensioenregeling niet tot uitdrukking gebracht in de balans. Investeringsverplichtingen In verband met renovatie zijn verplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 187.883. Dit bedrag is inclusief BTW. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar ná balansdatum. De openstaande verplichtingen voor renovatie per 31 december 2014 bedragen € 187.883

Leaseverplichtingen De leaseverplichting kantoorinventaris in verband met van derden geleaste activa bedraagt € 242.518. Hiervan heeft € 12.177 per maand een looptijd korter als één jaar. De verplichtingen komen naar verwachting geheel tot afwikkeling binnen een periode van 5 jaar. Borgstelling Aan de ABN AMRO Bank N.V. is een borgstelling verstrekt voor Trithun CV ten bedrage van € 8.100.000. Stek staat garant voor het negatieve vermogen en toekomstige exploitatieresultaten binnen Trithun CV. Leningen Er zijn in 2014 geen leningen aangegaan met stortingsdatum 2015. Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Woonstichting Stek vormt een fiscale eenheid voor de omzet- en vennootschapsbelasting met: - Stek Holding B.V. - Elshoek B.V. - Magistra Bouwservice B.V. - Pago Zorg B.V. Woonstichting Stek vormt ook een fiscale eenheid met Trithun B.V. voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn Stek en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belastingen.

107

Woonstichting Stek, Lisse 5.6.13 Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van de groep zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico en renterisico (prijs- en kasstroomrisico en marktrisico). Het beleid van de groep om deze risico’s te beperken is als volgt. Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens de groep kunnen voldoen. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de corporatie. Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat de groep aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast het aantrekken van langlopende leningen, kasgeld- en rekening-courantkredietfaciliteiten beschikbaar. Stek had tot en met 30 april 2014 een kredietfaciliteit van 10 miljoen bij de Rabobank. Stek had vanaf 1 mei 2014 een kredietfaciliteit van 9 miljoen bij de Rabobank (2013: 10 miljoen). Hiervan wordt per 31 december 2014 geen gebruik van gemaakt. Valutarisico De groep loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn. Renterisico (kasstroomrisico’s) De groep loopt rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa), effecten en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Rentevoet leningen overheid en kredietinstellingen met resterende looptijden Ter beoordeling van het prijsrisico dat de groep loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden :

Restant looptijd:

Renteklasse: < 3,00%

3,00% - 4,00%

4,00% - 5,00%

5,00% - 6,00%

> 6,00%

Totaal:

0-5 jaar 6-10 jaar 11-15 jaar 16-20 jaar langer als 20 jaar

12.950.000 12.918.920 10.000.000 -

28.900.000 26.000.000 7.500.000 14.447.648 6.812.344

26.226.410 18.285.422 3.604.590 8.899.902 879.104

2.926.882 8.700.000 8.485.690 -

399.501 -

71.402.793 65.904.342 21.104.590 31.833.240 7.691.448

Totaal

35.868.920

83.659.992

57.895.428

20.112.572

399.501

197.936.413

De effectieve rentevoet van de leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 3,72% (2013: 3,90%). Kasstroomrisico’s leningen overheid en kredietinstellingen Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende de contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen, de eindaflossingen en de renteconversies. Jaar: 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Jaaraflossing 729.300 753.500 503.500 435.400 372.300 377.300 382.300 387.600

Eindaflossing 4.214.000 10.950.000 8.849.000 15.100.000 13.800.000 14.000.000 11.300.000 15.200.000

Renteconversie 9.563.000 4.082.000 2.286.000 3.992.000 5.319.000

De looptijd van de leningenportefeuille overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld respectievelijk 18 jaar (2013: 19 jaar) en 11 jaar (2013: 12 jaar). Renterisico's per leningsoort De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzienings-moment. Het risico van deze leningen betreft: - op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente; - de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente. De rente van de variabel rentende leningen (roll-over leningen) zijn allen gebaseerd op drie- of zesmaands Euribor. De rente van de roll-over leningen is opgebouwd uit het Euribor percentage en een liquiditeitsopslag van 4 basispunten. Het renterisico van de roll-over leningen is niet afgedekt met rente-instrumenten (zijnde renteswaps). Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille. Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks niet meer risico te lopen dan welke door het WSW als aanvaardbaar wordt geacht.

108

Woonstichting Stek, Lisse Reële waarden Voor vastrentende langlopende vorderingen en langlopende leningen loopt de groep het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. reële waarderisico). Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten. De reële waarde van de in de balans en niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van de groep luidt als volgt:

In de balans opgenomen: Financiële vaste activa Vorderingen Liquide middelen Langlopende schulden Kortlopende schulden

Boekwaarde 31-12-2014 91.734 1.133.179 10.927.648 189.836.276 4.050.201

Reële waarde 31-12-2014 91.734 1.133.179 10.927.648 217.320.954 4.050.201

De reële waarde van de financiële instrumenten is bepaald met behulp van beschikbare marktinformatie en schattingsmethoden. De volgende methoden en aannames zijn gebruikt bij de bepaling van de reële waarde van de financiële instrumenten: Financiële vaste activa De reële waarde van de vorderingen onder de financiële vaste activa is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen rekening houdend met voorziening voor oninbaarheid. Luiquide middelen, vorderingen en kortlopende schulden Gezien de korte looptijd van deze instrumenten benadert de boekwaarde de reële waarde, rekeninghoudend met voorziening voor oninbaarheid. Langlopende schulden De reële waarde van de langlopende schulden is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegen de geldende marktrente van 31 december 2014. Hedges Algemene hedgestrategie Stek maakt per balansdatum geen gebruik van hedge-instrumenten (renteswaps of rentecaps) of andersoortige derivaten danwel afgeleide financiële instrumenten. Op basis van het huidige treasurystatuut kan Stek hedges inzetten voor het afdekken van renterisico's, maar treed hierbij in de praktijk terughoudend op. Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (Woningwet) De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen uitontwikkelen van bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren.

109

Woonstichting Stek, Lisse 5.7 TOELICHTING OP GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING BEDRIJFSOPBRENGSTEN 2014

2013

EUR

5.7.1 Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB Af: huurderving wegens leegstand/oninbaarheid Totaal

31.259.081 3.625.717 1.751.088 479.773

31.144.706 1.554.127 864.252 877.425

-365.940

-396.455

36.749.719

34.044.055

De toename van de huren is veroorzaakt door: verhoging van de huren in 2014 wegens een algemene huurverhogingen van 2,50 % (2013: 2,50%), huurharmonisatie en wegens oplevering nieuwbouw, aankopen en woningverbetering. Daarnaast zijn de huren ook verhoogd met de inkomensafhankelijke huurverhoging (tussen 1,50% en 4,00% boven inflatie). Inkomensafhankelijke huurverhoging Met ingang van de jaarlijkse huurverhoging 2014 is het de corporatie toegestaan om inkomensafhankelijke huurverhogingen aan haar huurders door te voeren (MG 2013-01). De corporatie heeft de volgende huurverhogingen doorgevoerd: Aantal huishoudens Onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen Huishoudens met een inkomen onder € 34.085 Huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.602 Huishoudens met een inkomen boven € 43.602 Huishoudens waarbij geen inkomensgegevens bekend zijn

7 3.483 660 1.013 308

Totaal

5.471

Totaal huur verhoging 4,00% 4,00% 4,50% 6,50% 4,00%

Onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen Voor onzelfstandige woningen, woonwagens en woonwagenstand-plaatsen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2014 gelijk aan het inflatiepercentage over 2013 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4,0%. Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder Om de doorstroming te bevorderen wordt voor huishoudens met een inkomen boven € 34.085 een hogere huurverhoging toegestaan, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen twee inkomens-categorieën. Huishoudens met een inkomen onder € 34.085 Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 34.085 is de maximale huurverhoging per 1 juli 2014 gelijk aan het inflatiepercentage over 2013 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4,0%. Huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.602 Voor huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.602 wordt per 1 juli 2014 een maximale huurstijging van inflatie + 2 procentpunt toegestaan, te weten 4,5%. Huishoudens met een inkomen boven € 43.602 Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.602 wordt per 1 juli 2014 een maximale huurstijging van inflatie + 4 procentpunt toegestaan, te weten 6,5%. Inkomenspeiljaar Er wordt bij de inkomensafhankelijke extra huurverhoging uitgegaan van het inkomen van het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar van de voorgestelde huurverhoging (t-2). Hiervoor is gekozen omdat dan inkomens gebruikt worden die veelal definitief zijn vastgesteld. Bij een huurverhoging per 1 juli 2014 is dus het inkomen over 2012 bepalend. 5.7.2 Opbrengsten servicecontracten Ontvangen vergoedingen service-abonnementen Te verrekenen met bewoners leveringen en diensten Leegstand/oninbaarheid leveringen en diensten

192.523 1.997.875 -34.555

184.699 1.996.481 -16.675

2.155.843

2.164.505

Vrijval egalisatierekening BWS-subsidie

21.123

21.632

Totaal

21.123

21.632

Deze vergoedingen worden aan de huurders doorberekend ter dekking van gemaakte kosten voor verwarming, verlichting, waterlevering, schoonmaken, glasschade, geiserhuur, dakgoten, rioolontstopping en tuinonderhoud. 5.7.3 Overheidsbijdragen en egalisatie

110

Woonstichting Stek, Lisse 2014

2013

EUR

4.477.011 121.667 15.401 -26.566 9.333

4.676.343 213.778 409.958 35.768 81.857

4.596.846

5.417.704

7.179.700 -2.358.814 -343.875

5.139.250 -462.907

4.477.011

4.676.343

515.000 -388.500 -4.833

1.042.500 -793.800 -34.922

121.667

213.778

74.900 -56.000 -3.499

425.000 -15.042

15.401

409.958

5.7.4 Resultaat vastgoedportefeuille bestaand bezit Verkoop Verkoop Verkoop Verkoop Verkoop

huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) huurwoningen (commercieel vastgoed in exploitatie) bog en garages (commercieel vastgoed) koopwoningen (voorraden) teruggekochte woningen VOV (voorraden)

Totaal resultaat Hierbij wordt opgemerkt dat voor het verkochte sociaal vastgoed in exploitatie de boekwaarde de bedrijfswaarde inclusief de ingerekende verwachte opbrengstwaarde is. Voor het verkochte commercieel vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de geschatte marktwaarde. Voor het teruggekochte vastgoed onder VOV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. Het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat bij verkoop van vorengenoemd vastgoed is derhalve beperkt, gezien het geringe verschil tussen de opbrengstwaarde en de boekwaarde. De specificatie van de verkoopresultaten is als volgt: Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed) Verkoopopbrengst Af: boekwaarde Af: verkoopkosten

Resultaat in winst- en verliesrekening De verkoopopbrengst betreft 42 verkochte woningen (2013: 28 woningen). De door verkoop in 2014 gerealiseerde waardestijging ten opzichte van de verkrijgingsprijs, begrepen in het eigen vermogen, bedraagt € 6.214.691 miljoen. De bedrijfswaarde van de in 2013 verkochte woningen bedroeg per 31 december 2012 € 2.220.824. Verkoop huurwoningen (commercieel vastgoed in exploitatie) Verkoopopbrengst Af: boekwaarde Af: verkoopkosten Resultaat in winst- en verliesrekening

De verkoopopbrengst betreft 3 woningen in Hillegom. De totale boekwaarde van de verkopen bedroeg per 31 december 2013 € 388.500. Verkoop bedrijfspanden en garages (commercieel vastgoed) Verkoopopbrengst Af: boekwaarde Af: verkoopkosten Resultaat in winst- en verliesrekening De verkoopopbrengst betreft 4 verkochte garages.

111

Woonstichting Stek, Lisse

Verkoop huurwoningen (voorraden) Verkoopopbrengst Af: verkoopkosten boekwaarde

2014

2013

EUR

202.500 -4.066 -225.000

225.000 -3.232 -186.000

-26.566

35.768

446.250 -24.417 -412.500

1.323.703 -34.896 -1.206.950

9.333

81.857

Geactiveerde productie m.b.t. projecten koop- en huurwoningen

193.143

285.606

Totaal geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

193.143

285.606

Doorberekende administratiekosten servicekosten Vergoedingen beheerwoningen Overige baten woningen en woongebouwen en dergelijke Diversen

49.396 13.496 18.443 174.164

50.216 13.346 184.625 230.786

Totaal

255.500

478.972

Resultaat in winst- en verliesrekening

Er zijn verkoopopbrengst betreffende 1 verkochte woningen uit voorraad (2013: 1 woning). Deze woning is verkocht als VOV.

Verkoop huurwoningen VOV (voorraden) Verkoopopbrengst Af: transactiekosten boekwaarde (terugkoopprijs) Resultaat in winst- en verliesrekening

De verkoopopbrengst betreft 4 na terugkoop verkochte VOV-woningen (2013: 8 woningen). 1 woning is uit de voorraad verkocht.

5.7.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

5.7.6 Overige bedrijfsopbrengsten

112

Woonstichting Stek, Lisse BEDRIJFSLASTEN

2014

2013

EUR

405.323 1.547.295

2.240.000 -

1.952.618

2.240.000

-1.017.278

7.719.000

-1.017.278

7.719.000

778.275 81.999 888.140 -

-218.067 -943.944 -275.413 -

1.748.415

-843.419

5.7.7 Overige waardeveranderingen materiĂŤle vaste activa Afwaardering wegens onrendabel deel sociaal vastgoed in ontwikkeling Onrendabel project plandeel J WZZ Onrendabel project Rembrandtplein

Terugneming eerder genomen afwaardering sociaal vastgoed in ontwikkeling Onrendabel project Rembrandtplein/ Ooievaarstraat

Afwaardering sociaal vastgoed bij oplevering nieuwbouw en verbetering Mutatie onrendabel bij oplevering nieuwbouw Woonzorgzone Hillegom Terugname onrendabel bij oplevering nieuwbouw Patromonium Terugname onrendabel bij oplevering nieuwbouw ROC-locatie Lisse Extra onrendabel bij oplevering nieuwbouw Mallegatshof Lisse Afwaardering oude plankosten/grond WZZ plandeel J Terugname onrendabel bij oplevering nieuwbouw Mallegatspoort Lisse Extra onrendabel bij oplevering verbetering Componistenbuurt Lisse

-53.825 647.830

Overige waardeverandering van sociaal vastgoed in exploitatie Terugname eerder genomen onrendabel sociaal vastgoed in exploitatie Waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie Oplevering nieuwbouw dienstencentrum Woonzorgzone Hillegom

-5.369.047 5.033.382

-1.774.670 5.252.699

-335.665

3.478.029

2.513.400

334.446 1.132.392 1.081.219 450.000 30.114

2.513.400

3.028.171

4.861.490

15.621.781

6.752

Lonen en salarissen Doorberekende uren vaklieden Doorberekende uren energiebeleid Ontvangen ziekengeld Uitzendkrachten

3.266.688 -571.022 -33.560 -61.596 368.160

3.545.063 -657.159 -31.280 -29.752 345.327

Totaal

2.968.670

3.172.199

508.316 621.130 -

530.850 660.596 -

1.129.446

1.191.446

Overige mutaties Afwaardering grondpositie Gansoord (Lisserbroek) Afwaardering grondpositie Pastoorslaan (Hillegom) Afwaardering grondpositie Leidsestraat (Hillegom) Afwaardering Woonzorgzone NP281 Overige mutaties inzake deelnemingen

Totaal overige waardeveranderingen materiĂŤle vaste activa

5.7.8 Erfpacht Totaal erfpacht

5.7.9 Lonen en salarissen

5.7.10 Sociale- en pensioenlasten Premie sociale verzekeringen Premie pensioen verzekeringen Premie pensioen verzekeringen voorgaande jaren Totaal

113

Woonstichting Stek, Lisse Per balansdatum waren er 76 medewerkers in dienst bij Stek. In fte's is het aantal 64,17. De uitsplitsing naar organisatie-onderdeel is als volgt:

Bestuur Financiën Exploitatie en onderhoud Projectontwikkeling Wonen Stafafdelingen Totaal

FTE 1,00 6,75 24,64 5,33 16,79 9,66 64,17

2014 Aantallen 1,00 9,00 28,50 5,50 20,00 12,00 76,00

FTE 1,00 6,75 25,02 4,83 21,14 10,65 69,39

2013 Aantallen 1,00 9,00 26,00 5,00 30,00 13,00 84,00

De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegdpensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: -

Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. Er is sprake van een toegezegde bijdrageregeling. De pensioenleeftijd is afhankelijk van de AOW pensioenleeftijd. De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. - Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast in overeenstemming met de CAO. - Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast. De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: - Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van Stek. - Stek is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. - Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. Ultimo 2014 is de dekkingsgraad van het SPW 114% (ultimo 2013: 114%). De minimale dekkingsgraad van minimaal 105% (voorgeschreven door De Nederlandse Bank) is hiermee gehaald. SPW heeft in 2009 een herstelplan ingediend bij DNB waarin wordt aangetoond hoe het pensioenfonds verwacht dat binnen vijf jaar tijd de dekkingsgraad herstelt tot boven de 105% (kortetermijnherstelplan) en binnen een periode van vijftien jaar weer het vereist vermogen bereikt (langetermijnherstelplan). De dekkingsgraad dient na die periode minimaal 121% te bedragen. Het bestuur heeft verder een financieel crisisplan opgesteld waarin is beschreven welke aanvullende maatregelen kunnen worden genomen om tijdig herstel mogelijk te maken. Het bestuur zal, indien blijkt dat het fonds niet tijdig kan herstellen, conform dit financieel crisisplan, aanvullende maatregelen moeten nemen. Tevens heeft het bestuur van het pensioenfonds besloten de opgebouwde aanspraken van (gewezen) deelnemers en de ingegane pensioenen per 1 januari 2014 niet aan te passen aan de consumentenprijsindex alle huishoudens. Het bestuur heeft dit besluit genomen omdat de financiële positie van het fonds toeslagverlening niet toelaat, aangezien het eigen vermogen van het fonds lager is dan het minimaal vereist eigen vermogen. 2014

2013

EUR

2.987.607 2.927.809 330.719 333.010 18.531 98.062

2.578.139 4.647.463 1.120.380

6.695.738

8.372.015

5.7.11 Onderhoudslasten Reparatieverzoeken en mutatie onderhoud Onderhoudskosten planmatig Groot onderhoud/ renovatie en verbeteringen div projecten te Lisse Energieproject Samen Besparen Haalbaarheidsonderzoeken projecten Overige onderhoudskosten

26.032

In deze lasten is een bedrag van € 571.022 begrepen voor toegerekende uren vaklieden. Deze lasten zijn in mindering gebracht op de lonen en salarissen onder post 5.7.9. 5.7.12 Projectkosten Nagekomen projectkosten

853.363

Totaal

853.363

5.7.13 Leefbaarheid Leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten Leefbaarheidsuitgaven inzake fysieke activiteiten

21.123 56.699

31.142 110.749

Totaal

77.822

141.891

Te verrekenen met bewoners leveringen en diensten

1.924.644

1.991.737

Totaal

1.924.644

1.991.737

De kosten zijn exclusief loonkosten leefbaarheid (o.a. wijkbeheerders en woonconsulenten) 5.7.14 Lasten servicecontracten

114

Woonstichting Stek, Lisse 2014

2013

EUR

5.7.15 Afschrijvingen matriële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

479.945

604.125

13.379.431 -9.032.554

12.101.804 -7.675.659

4.346.877

4.426.145

4.826.822

5.030.270

3.674.112 1.172.509

156.826 1.296.675

4.846.621

1.453.501

Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurs- en toezichtkosten (kosten RvC) Overige algemene kosten

358.200 524.537 60.333 1.247.050

275.672 533.892 62.960 1.176.799

Subtotaal

2.190.120

2.049.323

Belastingen (ozb, riool, waterschapslasten) Premie opstal verzekeringen Contributie landelijke vereniging van woningcorporaties (Aedes)

1.148.803 205.858 44.046

1.114.076 249.046 51.246

Totaal

1.398.707

1.414.368

28.760 167.198 430.064

69.620 127.746 524.868

Sociaal vastgoed in exploitatie Vrijval herwaardering sociaal vastgoed in exploitatie

Totaal afschrijvingen matriële vaste activa

In de afschrijvingen van € 479.945 zitten de afschrijvingen en afboeking op de inventaris, automatisering, kantoorpanden en vervoersmiddelen. 5.7.16 Overheidsheffingen en saneringssteun Verhuurdersheffing Saneringssteun Centraal Fonds Volkshuisvesting

5.7.17 Overige bedrijfslasten Bedrijfskosten algemeen beheer

Bedrijfskosten exploitatie woningen

Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Lasten service-abonnementen Overige lasten woningen Totaal Totaal overige bedrijfslasten

626.022

722.235

4.214.850

4.185.926

63.500 32.200 -

45.000 50.000 -

95.700

95.000

Accountantshonoraria Controle van de jaarrekening (Ernst & Young) Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten Totaal accountantshonoraria Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door accountantskantoren, fiscale- en advieskantoren.

115

Woonstichting Stek, Lisse FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

2014

2013

EUR

5.7.18 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Rente BWS

720

44.426

Totaal

720

44.426

Rente vergoeding deposito's en dergelijke Overige rentevergoedingen Rente ten laste van projecten

2.800 554.710

-1.867 -48 1.044.229

Totaal

557.510

1.042.314

Rente leningen overheid Rente leningen onder overheidsgarantie Afkooprente Swap Rente egalisatierekening BWS Overige rente

43.451 6.812.547 720 -

45.263 6.868.761 144.500 3.025 -

Totaal

6.856.717

7.061.550

-6.298.488

-5.974.809

-1.527.120 65.490

1.366.982 65.020

-1.461.630

1.432.002

5.7.19 Rente baten

Er wordt rente toegerekend aan de projecten. (2014: 3,9% over het gem. geïnvesteerd vermogen, 2013: 4,14%) 5.7.20 Rente lasten

Totaal financiële baten en lasten 5.7.21 Vennootschapsbelasting

De vennootschapsbelasting op de winst van Stek kan als volgt worden gespecificeerd: Acute vennootschapsbelasting Latente vennootschapsbelasting

2014 Resultaat vóór belasting en niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Correctie fiscaal resultaat Af: correctie op resultaten uit verkoop correctie op financiële baten en lasten

5.267.467 -4.596.846 -467.183 -5.064.029

Bij: saneringsheffing 2014 correctie overige vastgoedgerelateerde resultaten

1.172.509 3.540.585 4.713.094

Belastbaar bedrag 2014 voor verliesverrekening

4.916.532

Toepassen verliesverrekening voorgaande jaren

-3.952.433

Belastbaar bedrag 2014 na verliesverrekening Winstbelasting (25%) over het belastbaar bedrag van € 964.099

964.099 241.025

Door mogelijkheden tot fiscale optimalisering zal het fiscale resultaat naar verwachting over 2014 nihil zijn en zal er geen VPB-belasting verschuldigd zijn aan de Belastingdienst. Verliesverrekening Na de toepassing van de verliesverrekening in 2014 heeft Woonstichting Stek geen compensabele verleizen meer. De geconsolideerde vennootschappen hebben voor € 574.263 nog aan compensabele verliezen opgebouwd. Waarschijnlijk zullen deze verliezen niet verrekend kunnen worden. Belastingtarief Het wettelijke belastingtarief bedraagt 20% van € 0 tot € 200.000 en 25,0% van de belastbare winst boven de € 200.000. Voor zowel de latentie als de acute belastingplicht wordt gerekend met het tarief van 25%. De effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het effect van de fiscaal vrijgestelde en bijgetelde resultaatbedragen en het toepassen van fiscale verliescompensatie.

116

Woonstichting Stek, Lisse 2014

2013

EUR

5.7.22 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Waardedaling commercieel vastgoed in exploitatie Waardedaling vastgoed verkocht onder voorwaarden

244.051 124.397

926.171 -

Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

368.448

926.171

117

Woonstichting Stek, Lisse 5.8 ENKELVOUDIGE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING ACTIVA VASTE ACTIVA

31-12-2014

31-12-2013

EUR

MateriĂŤle vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

298.274.361 10.947.480 3.585.327 312.807.168

289.913.204 5.816.515 4.023.907 299.753.627

68.795.034 7.704.124 92.717 76.591.875

34.785.134 7.855.500 529.181 316.880 43.486.695

2.613 78.925 8.848 0

34.812 144.415 3.939 1.905.155

90.387

2.088.321

120.000 3.048.758 119.926 3.288.683

225.021 3.405.057 145.571 3.775.649

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop onder voorwaarden

FinanciĂŤle vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Latente belastingvorderingen Leningen U/G Deelnemingen

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden

onderhanden projecten

Vorderingen Huurdebiteuren Debiteuren Gemeenten/Rijk Overige vorderingen Vorderingen op groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende activa

Liquide middelen

TOTAAL

329.062 27.250 1.500.965 688.618

283.530 248.242 1.259.669 597.635

2.545.895

2.389.076

10.863.363

5.871.346

406.187.372

357.364.713

118

Woonstichting Stek, Lisse ENKELVOUDIGE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING PASSIVA Eigen vermogen Wettelijke en statutaire reserves Overige reserves Resultaat boekjaar

31-12-2014

31-12-2013

EUR

188.404.151 6.360.650

149.040.395 -7.088.027

194.764.801

141.952.368

2.617

34.812

2.486.661 610.415 218.081

8.359.645 208.021

3.315.156

8.567.666

176.662.464 7.828.521

179.861.719 7.855.500

184.490.985

187.717.219

16.834.340 783.412 1.883.948 4.112.112

9.748.831 3.696.900 2.024.713 3.622.204

23.613.812

19.092.648

406.187.371

357.364.713

Egalisatierekening BWS Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening deelnemingen Overige voorzieningen

Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Belastingen en premies van sociale verzekeringen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Overlopende passiva

TOTAAL

119

Woonstichting Stek, Lisse 5.9 ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET JAAR 2014 Omschrijving Bedrijfsopbrengsten

2014

2013

EUR

Huren Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen en egalisatie Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

36.749.719 2.155.843 21.123 4.596.846 193.143 255.500

34.044.055 2.164.505 21.632 5.417.704 285.606 478.972

Totaal bedrijfsopbrengsten (a)

43.972.173

42.412.474

2.345.919 6.752 2.968.670 508.316 621.130 6.695.738 853.363 77.822 1.924.644 4.826.822 4.846.621 4.214.850

14.510.448 6.752 3.172.200 530.850 660.596 8.372.015 141.891 1.991.737 5.030.270 1.453.501 4.185.926

Totaal bedrijfslasten (b)

29.890.647

40.056.186

Bedrijfsresultaat (a-b)

14.081.526

2.356.288

Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Rente ten laste van projecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente lasten

554.710 3.519 -6.856.717

1.044.229 42.511 -7.061.550

Totaal financiële baten en lasten

-6.298.488

-5.974.810

7.783.039

-3.618.522

Bedrijfslasten Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Projectkosten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Aankoop onroerende zaken Afschrijvingen Overheidsheffingen en saneringssteun Overige bedrijfslasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening, voor belastingen Buitengewone baten Resultaat voor belastingen vóór niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Belastingen Resultaat deelnemingen

Resultaat na belastingen vóór niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

Resultaat na belastingen en na niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

7.783.039

-3.618.522

1.461.630 -2.515.571

-1.432.002 -1.111.521

6.729.098

-6.162.045

368.448

926.171

6.360.650

-7.088.216

120

Woonstichting Stek, Lisse 5.10 TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING ALGEMEEN 5.10.1 Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de enkelvoudige en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Geconsolideerde rechtspersonen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en geconsolideerde winst- en verliesrekening. 5.10.2 Waardering deelneming De deelnemingen in de groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen het aandeel in de netto-vermogenwaarde, bepaald volgens de grondslagen van deze jaarrekening. Indien bij de verkrijging de verkrijgingsprijs afwijkt van de netto-vermogenswaarde, wordt het verschil rechtstreeks ten laste of ten gunste van het eigen vermogen gebracht. Voor de posten in de enkelvoudige balans en winst en verlies die ten opzichte van de geconsolideerde balans en winst-en verliesrekening zijn gewijzigd en/of toegevoegd volgt hieronder een toelichting. 31-12-2014

31-12-2013

EUR

5.10.3 Deelnemingen Stand per 1 januari Resultaat deelneming Dotatie voorziening deelnemingen

18.040 -2.515.571 2.497.531

1.129.561 -1.111.521 -

18.040

Stand per 31 december De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: - Stek Holding BV te Lisse (100%), opgericht 01-01-2009 - Magistra Bouwservice BV te Lisse (100%), opgericht 08-08-2002 - PAGO Zorg BV te Lisse (100%), opgericht 16-12-2004 - Elshoek BV te Lisse (100%), opgericht 19-07-2004 - Trithun BV te Lisse (100%), opgericht 31-12-2003 - Trithun CV te Lisse (100%;onmiddellijk+middellijk), opgericht 31-12-03

volledig volledig volledig volledig volledig volledig

geconsolideerd geconsolideerd geconsolideerd geconsolideerd geconsolideerd geconsolideerd

Stek Holding B.V. is houdstermaatschappij van alle bovengenoemde vennootschappen.

31-12-2014

31-12-2013

EUR

5.10.4 Vorderingen op groepsmaatschappijen

Stek Holding BV Magistra Bouwservice BV Trithun BV Elshoek BV PAGO Zorg BV

587.106 394.833 19.541 197.205 302.280

587.106 171.633 2.741 196.874 301.315

1.500.965

1.259.669

De vorderingen op groepsmaatschappijen hebben een langlopend karakter. Over rekening-courantverhoudingen tussen groepsmaatschappijen wordt geen rente berekend.

121

Woonstichting Stek, Lisse

PASSIVA

31-12-2014

31-12-2013

EUR

5.10.5 Eigen vermogen Het eigen vermogen is als volgt samengesteld: Wettelijke reserves Overige reserves (na resultaat boekjaar)

194.764.801

141.952.368

194.764.801

141.952.368

Wettelijke reserves

Overige reserves

2014

2013

Het verloop van de overige reserves is als volgt:

EUR

Stand 1 januari volgens jaarrekening 2014 resp. 2013 Bij: resultaat boekjaar conform jaarrekening

Ongerealiseerde Ongerealiseerde Ongerealiseerde Ongerealiseerde

waardeverandering waardeverandering waardeverandering waardeverandering

sociaal vastgoed wegens herclassificatie sociaal vastgoed wegens herwaardering door herclassificatie commercieel vastgoed

Ongerealiseerde waardeverandering door het eigen vermogen

Stand 31 december

141.952.368 6.360.650

160.356.419 -7.088.216

148.313.018

153.268.203

18.367.176 -22.380.862 33.567.495 16.897.974

-11.316.024 -9.310.412 -7.384.338 16.694.750

46.451.783

-11.316.024

194.764.801

141.952.179

In de overige reserves is ultimo 2014 een bedrag ad € 184.598.719 aan ongerealiseerde waardestijging begrepen bestaande uit: 31-12-2014 Ongerealiseerde Ongerealiseerde Ongerealiseerde Ongerealiseerde

waardestijging waardestijging waardestijging waardestijging

sociaal vastgoed in exploitatie commercieel vastgoed in exploitatie woningen verkocht onder voorwaarden wegens herclassificatie

31-12-2013

147.352.759 37.245.960 -

131.344.397 21.082.934 -

184.598.719

152.427.331

De ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten ultimo boekjaar. De ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering, zijnde de – per 1 januari 2012 gefixeerde - boekwaarde op basis van de historische kosten en de reële waarde ultimo boekjaar. Deze waardestijging wordt rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt.

122

Woonstichting Stek, Lisse 31-12-2014

31-12-2013

5.10.6 Kortlopende schulden Aflossingsverplichting binnen 1 jaar Overige schulden aan kredietinstellingen: - schuld aan Rabobank - nog te vervallen rente leningen o/g

Belastingen en premies van sociale verzekeringen: - loonheffing, sociale lasten en pensioenpremies - vennootschapsbelasting - huurtoeslag - omzetbelasting Totaal belastingen en premies van sociale verzekeringen

13.173.948 3.660.392

5.864.123 3.884.708

16.834.340

9.748.831

128.373 654.886

150.383 1.527.120 2.020.782

783.259

3.698.285

Schulden aan leveranciers

1.883.948

2.024.713

Overige transitoria Vooruitontvangen huur

3.726.794 385.317

3.332.470 289.731

Totaal overlopende passiva

4.112.112

3.622.201

Schulden aan groepsmaatschappijen Totaal schulden aan groepsmaatschappijen

Aflossingsverplichting aan kredietinstellingen Schuld aan Rabobank Transitorische rente Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden aan leveranciers Overlopende passiva

13.173.948 3.660.392 783.259 1.883.948 4.112.112

5.864.123 3.884.708 3.698.285 2.024.713 3.622.201

Totaal kortlopende schulden

23.613.659

19.094.030

2014

2013

EUR

Resultaat Stek Holding BV

-2.515.571

-1.111.521

Totaal

-2.515.571

-1.111.521

5.10.7 Niet in de balans opgenomen regelingen De niet uit de balans opgenomen regelingen van de enkelvoudige jaarrekening zijn gelijk aan die van de geconsolideerde jaarrekening.

5.10.8 Resultaat deelnemingen

123

Woonstichting Stek, Lisse 5.10.9 Bezoldiging van bestuurders en commissarissen, en de WNT Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Woonstichting Stek van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporaties, klasse F. Het bezoldigingsmaximum in 2014 voor Woonstichting Stek is € 148.800. Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van de Raad van Commissarissen; dit bedraagt voor de voorzitter 7,5% en voor de overige leden 5% van het bezoldigingsmaximum. Bezoldiging topfunctionarissen Leidinggevende topfunctionarissen (bedragen in € 1)

Dhr. J.C.M. Al 2014 Functie Duur dienstverband in 2014 Omvang dienstverband (in fte) Gewezen topfunctionaris? (Fictieve) dienstbetrekking?

Directeur-bestuurder 1 januari t/m 31 december 1,00 nee ja

Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn

129.367 0 26.343

Totaal bezoldiging

155.710

Toepasselijk WNT-maximum

148.800

Motivering van de overschrijding: De heer Al is in 2006 de arbeidsvoorwaarden overeengekomen met de Raad van Commissarissen. Zodoende is overgangsrecht van toepassing op de bezoldiging van de heer Al in 2014. De overschrijding van de maximale bezoldigingsnorm op grond van het WNT-maximum, klasse F van Woonstichting Stek, leidt door toepassing van het overgangsrecht niet tot een terugbetalingsverplichting voor de heer Al. Toezichthoudende topfunctionarissen (bedragen in € 1)

De heer N.P.M. Schoof Voorzitter RvC 1/1 - 31/12 1,00 nee nee

De heer J.M. Hoff Lid RvC 1/1 - 31/12 1,00 nee ja

Mevrouw G.J. Topper Lid RvC 1/1 - 31/12 1,00 nee nee

De heer C. Smilde Lid RvC 9/9 - 31/12 1,00 nee nee

Mevrouw J.M. van Duin Lid RvC 1/1 - 31/12 1,00 nee ja

De heer J. van Dijk Lid RvC 1/1 - 31/3 1,00 nee ja

Bezoldiging Beloning Belastbare vergoedingen Betaalbaar op termijn

9.300 0 0

7.440 0 0

2.303 0 0

7.440 0 0

1.553 0 0

Totaal bezoldiging

9.300

7.440

2.303

7.440

1.553

11.160

7.440

2.303

7.440

1.553

Functie Duur dienstverband in 2014 Omvang dienstverband (in fte) Gewezen topfunctionaris? (Fictieve) dienstbetrekking?

Toepasselijk WNT-maximum

Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2014 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen, of waarvoor in eerdere jaren een vermelding op grond van de WOPT of de WNT heeft plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden. Er zijn in 2014 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd.

124

Woonstichting Stek, Lisse 5.11 ONDERTEKENING VAN DE JAARREKENING De jaarrekening 2014 van Woonstichting Stek is vastgesteld door de bestuurder en goedgekeurd door de Raad van commissarissen op 11 juni 2015 te Lisse.

Directeur/bestuurder

Raad van Commissarissen

De heer J.C.M Al

De heer N.P.M. Schoof, voorzitter

De heer J.M. Hoff, vicevoorzitter

Mevrouw J.M. van Duin, lid

Mevrouw G.J. Topper, lid

De heer C. Smilde, lid

125

Woonstichting Stek, Lisse 5.12 OVERIGE GEGEVENS 5.12.1 Statutaire resultaatsbestemming De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Behaalde resultaten zullen altijd worden ingezet ten behoeve van het doel van de stichting. 5.12.2 Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat ad € 6.360.650 is toegevoegd aan de overige reserves. 5.12.3 Gebeurtenissen na balansdatum Op 19 maart 2015 is er door de Raad van Commissarissen goedkeuring verleend voor een viertal projecten die waren begroot voor 2014. Deze projecten betreffen twee herontwikkelingsprojecten in Hillegom en twee nieuwbouwprojecten in Teylingen. De totale stichtingskosten bedragen € 30,0 miljoen. Het verwachte verlies op deze projecten is € 7,3 miljoen. Het resultaat op deze projecten zal in de jaarrekening van Stek over 2015 worden verantwoord. 5.12.4 Controleverslag van de accountant Hiernaast treft u het contrleverslag aan betreffende de Jaarrekening 2014 opgesteld door EY Accountants.

126

6 Overzicht verbonden partijen per balansdatum 31-12-2014

Het nu volgende overzicht geeft de samenstelling van de Raad van Commissarissen in 2014 weer. Naam, geboortedatum, functie De heer N.P.M. Schoof, 10 februari 1947, Voorzitter RvC Lid Remuneratiecommissie

Functie / nevenfuncties

Expertise

§ Directeur AVDD § Lid voortgangscommissie Sint Maarten § Expert VNG-International § Voorzitter Stichting Vrienden Hospice Alphen aan den Rijn

· Voorzitter, · Bestuurlijk en Juridisch, · Management en organisatie

Datum benoeming / aftreden Eerste benoeming: 1 oktober 2008 Herbenoemd: 1 oktober 2012 Beoogde einddatum: 1 oktober 2016

De heer J.M. Hoff, 19 september 1955, Vicevoorzitter RvC, Lid Remuneratiecommissie

§ Directeur Huisvesting en Vastgoed Cordaan (vanaf 1-9-2011) § Voorzitter Raad van Commissarissen van de Stichting Behoud Cultureel Erfgoed Rotterdam. § Bestuurder Delphi Coaching & Solutions § Partner Maatschap Kunstcollectie

§ Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening, § Sociaal maatschappelijk en zorg

Eerste benoeming: 26 juni 2007

Mevrouw J.M. van Duin, 25 november 1975, Lid RvC Voorzitter Remuneratiecommissie Lid Auditcommissie

§ Lid Raad van Toezicht Cultuurcompagnie § Lid Raad van Toezicht Butterfly Works § Lid Raad van Commissarissen Univé Hollands Noorden

· Projectontwikkeling en vastgoed · Financieeleconomisch

Eerste benoeming: 1 mei 2012

De heer J. van Dijk, 20 november 1969, Lid RvC Voorzitter Auditcommissie

§ Directeur Bedrijfsvoering Advin (vanaf 1-4-2011) § Economisch Juridische Commissie NL Ingenieurs (vanaf 1-3-2012)

· Financieeleconomisch

Eerste benoeming: 22 maart 2012

§ Eigenaar TopperinBusiness (Interim management en marketing consultancy) · Managing partner Marketing Queens

· · · · ·

· Directeur Case Management (eigen bureau voor advies, interim management, toezicht en coaching en begeleiding van organisaties, directies en managers). · Vicevoorzitter Stichting vrienden van Podium voor architectuur Haarlemmermeer en Schiphol. · Lid RvT Cultuureducatiegroep Leiden

· Management en organisatie · Financieeleconomisch · Projectontwikkeling en Vastgoed.

Herbenoemd: 26 juni 2011 Beoogde einddatum: 26 juni 2015

Beoogde einddatum: 1 mei 2016 (herbenoeming mogelijk)

Einddatum: 31 maart 2014

(op voordracht huurdersorganisatie) Mevrouw G.J. Topper 2 januari 1962 Lid RvC (op voordracht huurdersorganisatie) De heer C. Smilde 22 december 1954 Lid RvC Voorzitter Auditcommissie (op voordracht huurdersorganisatie)

Klantrelaties, Belanghouders, Marketing Communicatie PR en sociale media.

Eerste benoeming: 17 december 2013 Beoogde einddatum: 17 december 2017 (herbenoeming mogelijk) Eerste benoeming: 9 september 2014 Beoogde einddatum: 9 september 2018 (herbenoeming mogelijk)

129

Opmerking bij voorgaand overzicht Commissaris de heer N.P.M Schoof is directeur van het bedrijf AVDD. Vanuit zijn bedrijf factureert hij zijn commissarisvergoeding aan Woonstichting Stek. Commissaris de heer C. Smilde is directeur van het bedrijf Drs. C. Smilde Stamrecht BV h/o Case. Vanuit zijn bedrijf factureerde hij in 2014 zijn commissarisvergoeding aan Woonstichting Stek. Uitgezonderd de hierboven genoemde relaties met het bedrijf AVDD en Case, verklaart Stek hierbij geen transacties te hebben verricht met bedrijven waar de leden van de Raad van Commissarissen werkzaam of mee verbonden zijn conform de lijst met functies en nevenfuncties van de RvC. Overzicht van verbindingen Woonstichting Stek heeft de volgende verbindingen. Per verbinding wordt inzicht gegeven in de vermogenspositie en de rekening-courantverhouding met Woonstichting Stek. Naam van de verbinding

Stek Holding BV

Belang in %

100%

Heeft consolidatie binnen de TI (toegelaten

instelling) plaatsgevonden? Financiële gegevens: Eigen vermogen

€ -/- 611.762

Jaaromzet

€0

Nominale waarde belang, preferentie en/of

€ 36.000

prioriteit Geldstromen van TI naar verbinding

€0

Doorberekende kosten aan de verbinding

€0

Rekening-courant waarde

€ 587.106 schuld aan Woonstichting Stek

Activiteiten van de vennootschap: Deze vennootschap treedt op als houdstermaatschappij van Magistra Bouwservice BV, Elshoek BV, Pago Zorg BV en Trithun BV. Risicoprofiel: Geen risico. Naam van de verbinding

Magistra Bouwservice BV

Belang in %

100%

Heeft consolidatie binnen de TI

plaatsgevonden? Financiële gegevens: Eigen vermogen

€ -/- 3.049.364

Jaaromzet

€0

Nominale waarde belang, preferentie en/of

€ 18.000

prioriteit Rekening-courant waarde

€ 394.830 schuld aan Woonstichting Stek

130

Activiteiten van de vennootschap: De BV treedt op als commanditaire vennoot in Trithun CV. Risicoprofiel: Gering risico. Naam van de verbinding

Elshoek BV

Belang in %

100%

Heeft consolidatie binnen de TI

plaatsgevonden? Financiële gegevens: Eigen vermogen

€ -/- 106.614

Jaaromzet

€ 0

Nominale waarde belang, preferentie en/of

€ 18.000

prioriteit Rekening-courant waarde

€ 197.205 schuld aan Woonstichting Stek

Activiteiten van de vennootschap: Het (doen) ontwikkelen van woningbouwlocaties en van huur- en koopwoningen zowel in goedkope als duurdere sectoren, alsmede commerciële en sociaal-culturele onroerende aanhorigheden die noodzakelijk zijn voor de kwaliteit en leefbaarheid van de woongebieden. Risicoprofiel: De grondpositie van Elshoek BV wordt meegenomen in de ontwikkeling van de Woonzorgzone in Hillegom. Daarna wordtl Elshoek BV opgeheven. Naam van de verbinding

Pago Zorg BV

Belang in %

100%

Heeft consolidatie binnen de TI

plaatsgevonden? Financiële gegevens: Eigen vermogen

€ -/- 1.140.848

Jaaromzet

€ 0

Nominale waarde belang, preferentie en/of

€ 18.000

prioriteit Rekening-courant waarde

€ 302.280 schuld aan Woonstichting Stek

Activiteiten van de vennootschap: De exploitatie en ontwikkeling van onroerend goed in de breedste zin ten behoeve van instellingen in de zorgverlening. Risicoprofiel: Pago Zorg BV is voorbestemd voor projectontwikkeling van de Woonzorgzone in Hillegom.

131

Naam van de verbinding

Trithun BV

Belang in %

100%

Heeft consolidatie binnen de TI

plaatsgevonden? Financiële gegevens Eigen vermogen

€ -/- 239.764

Jaaromzet

€0

Nominale waarde belang, preferentie en/of

€ 18.000

prioriteit Rekening-courant waarde

€ 19.541 schuld aan Woonstichting Stek

Activiteiten van de vennootschap: De BV treedt op als beherend vennoot in Trithun CV. Risicoprofiel: Zie Trithun CV. Naam van de verbinding

Trithun CV

Heeft consolidatie binnen de TI

plaatsgevonden? Financiële gegevens Eigen vermogen

€ -/- 2.968.966

Jaaromzet

€0

Rekeningen-courant waarde

€0

Activiteiten van de vennootschap: De ontwikkeling en exploitatie van registergoederen gelegen aan de 2e Poellaan in Lisse met een oppervlakte van circa 14 hectare (het zogenoemde Geestwater). Risicoprofiel: Het project is in voorbereidende fase. Er worden gesprekken gevoerd met de gemeente Lisse om de projectplannen nader te ontwikkelen. De verwachting is dat in 2015 de projectplannen nader worden uitgewerkt. Naam van de verbinding

Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland

Belang in %

0,0%

Heeft consolidatie binnen de TI

Nee

plaatsgevonden? Financiële gegevens Eigen vermogen

€ 194.534 (concept jaarrekening 2014)

Jaaromzet

€ 139.422 (concept jaarrekening 2014)

Nominale waarde belang, preferentie en/of

€0

prioriteit

132

Rekening-courant waarde

€0

Activiteiten van de vennootschap: Het organiseren van de verdeling van sociale huurwoningen door toegelaten instellingen in de regio Holland Rijnland. De activiteiten van de Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland zijn in april 2014 gestaakt en zijn overgedragen aan Holland Rijnland Wonen. Risicoprofiel: Laag risico. Naam van de verbinding

Holland Rijnland Wonen

Belang in %

9,8%

Heeft consolidatie binnen de TI

Nee

plaatsgevonden? Financiële gegevens Eigen vermogen

€ -305.162

Jaaromzet

€ 0 (2013)

Nominale waarde belang, preferentie en/of

€ -29.906

prioriteit Rekening-courant waarde (langlopend)

€ 107.762 schuld aan Woonstichting Stek

Activiteiten van de vennootschap: Het organiseren van de verdeling van sociale huurwoningen door toegelaten instellingen in de regio Holland Rijnland m.i.v. 1 april 2014 d.m.v. WoningNet. Risicoprofiel: Laag risico Naam van de verbinding

WoningNet N.V.

Belang in %

0,01% (100/900.000)

Heeft consolidatie binnen de TI

Nee

plaatsgevonden? Financiële gegevens Eigen vermogen

€ 10.755.000 (nominaal)

Jaaromzet

€0

Nominale waarde belang, preferentie en/of

€ 1.195

prioriteit Rekening-courant waarde

€0

Activiteiten van de vennootschap: Houdstermaatschappij van WoningNet. Risicoprofiel: Laag risico

133