SCN NRW Special 2-2014

nrw special

2014 retail leeft!

90

91

92

93

94

95

96

97

98

98

99

00

01

02

03

04

05

06

07

08

09

10

11

12

13

14

?

25 jaar

Jaarprijs

inhoud

2014 | 2 in deze nrw special NRW NRW in beweging Nieuwe en scheidend voorzitter Nieuw in raad van toezicht en bestuur Keynote speaker Arko van Brakel Evenementenagenda NRW

focus nrw jaarprijs 4 6 10 14 15

Juryvoorzitters over NRW Jaarprijs 98 Kleiweg 24-48, Gouda 100 Marsmanplein, Haarlem 106 Schaesberg, Landgraaf 112 Ekkersrijt, Son & Breugel 118 Banne Centrum, Amsterdam 124 Mercurius, Assen 126 25 jaar NRW Jaarprijs 128

consultancy Ovidius 30 Marc Majolée 73

architectuur Traanberg Partners 26 rphs+ 45 Buro Van der Goes 93 T+T design 96

visie op winkelvastgoed Françoise Dechesne, MAB Dick Gort, a.s.r.

Ruud Hogenes, Altera Ger Dings en Frans Merks, WPM Jaco Meuwissen, 3W Jaap Oudendijk, Webscon Arno Ruigrok, Multi Syntrus Achmea Cité, Assen Kroonenberg Groep

20 22 28 32 56 66 74 79 86 90

discussie en opinie Experts over huurprijsherziening Prof. Riek Bakker Stratoloog Pim van den Berg Nieuwe retail Werk aan de winkel

rubrieken 37 40 48 59 62

marketing Aan deze uitgave werkten als redacteur onder anderen mee: Elaine Brand, Edwin Brugman, Jorine de Soet, Margot Visser en Patricia Weijmans.

Toekomstbestendige winkelcentra 17 Spring fever 50 Illuminatie als marketingtool 52 Den Haag Beste Binnenstad 70

Beurzen en congressen 69 In the pipeline 138 Servicepagina’s 143 Colofon 146

columns & varia Verwaaijen 43 De Fouw 77 Brood@Spelenmiddag 2014 78 Reportages New Babylon 78 Getekend: Johan Haringsma 85

Onze partners Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre News sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de nieuwe redactieraad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u hier meer van weten? Vraag dan onze informatie aan bij sales@scnews.nl. scn nrw special 2014 3

nrw

Sinds een jaar is Brigit Gerritse directeur bij de Nederlandse Raad Winkelcentra (NRW). Hoe zijn haar ervaringen geweest het afgelopen jaar? En hoe kijkt zij tegen de komende jaren aan?

NRW is in beweging W

as nrw eerder gehuis­ vest op een bedrijvenlocatie, sinds februari heeft de organisatie haar intrek geno­ men in het hart van haar bestaans­ recht; midden in een van de drukste winkelgebieden van Nederland. Het nieuwe kantoor bevindt zich in Hoog Catharijne, op de negende verdieping van kantoorgebouw de Cluetinck­ borch. De ruimte wordt gekenmerkt door transparantie en het fraaie ver­ gezicht over het Utrechtse centrum.

Deze twee kwaliteiten zijn kenmerkend voor de nieuwe koers die nrw op dit moment ingeslagen is, zo blijkt later uit ons gesprek.

4 scn nrw special 2014

Ruimte voor verandering Als ik Brigit Gerritse vraag hoe het met haar gaat na dit eerste jaar als directeur nrw, weet ze uit enthousias­ me eigenlijk niet waar ze moet begin­ nen. ‘’Ik ben erg blij dat ik van het bestuur de ruimte krijg om een aantal zaken te veranderen en te verbete­ ren. De markt verandert snel op dit moment en dat vraagt een adequate aanpassing van onze organisatie. In mijn eerste jaar in deze rol heb ik al aangestuurd op een andere benade­ ring van de markt, maar er is zoveel te doen, dat ik ook mijn lijst voor het komende jaar aan het opstellen ben.’’

Al pratend nemen we de richting die nrw ingeslagen is door aan de hand van een aantal concrete activiteiten.

Standpuntbepaling nrw is een vereniging voor en door mensen in het winkelvastgoed. Bin­ nen de vereniging zijn alle belang­ hebbende bloedgroepen vertegen­ woordigd. Beleggers, ontwikkelaars, retailers, gemeenten, intermediairs en adviseurs maken deel uit van de organisatie. Omdat eerder veronder­ steld werd dat er sprake zou zijn van belangentegenstellingen tussen de verschillende bloedgroepen, verte­ genwoordigde de vereniging jaren­ lang geen duidelijk standpunt. De cri­ sis heeft in deze de organisatie goed gedaan. ‘’Wij zien nu allemaal dat we een gemeenschappelijk doel nastre­ ven: een vitale winkelstructuur voor ons allemaal, voor onze kinderen en hun kinderen’’, licht Brigit deze veran­ derde marktbenadering van nrw toe. leidraad Het appel, de oproep voor structurele vernieuwing van het winkellandschap is hiervan het meest concrete voor­ beeld. De nrw taskforce Dynamische retailontwikkeling heeft intensief onderzoek gedaan naar alle huidige en toekomstige ontwikkelingen in de retail in Nederland en heeft aan de hand van de opgedane kennis en inzichten een beslissingsboom ont­ wikkeld die als leidraad kan dienen bij beslissingen over winkelontwikkelin­ gen. Gerritse: ‘Hier neemt de vereni­ ging nu een heel duidelijk standpunt in; winkelontwikkelingen zijn alleen dan zinvol, wanneer zij de vitaliteit van een bepaald gebied bevorderen en ook de integrale detailhandelsstruc­ tuur ten goede komen. Waren we in het verleden geneigd alle uitbreidin­ gen toe te juichen, nu is het veel meer van belang naar de kwaliteit van het totale aanbod te kijken en de aanpas­

nrw

sing aan de markt. Het feit dat nrw nu een heel duidelijk standpunt naar buiten brengt, past bij de nieuwe rol die de organisatie wil spelen.’

Transparantie en wederkerigheid Met het bevorderen van menings­ uiting wordt nrw ook veel transpa­ ranter. Konden tot voor kort alleen leden informatie inwinnen door in de loggen op de website, nu is alle infor­ matie voor iedereen beschikbaar; leden en niet-leden. Deze transparan­ tie past veel beter bij deze tijd, vindt Brigit Gerritse. ‘Kennis- en informa­ tieoverdracht is voor iedereen in dit vak van essentieel belang. En als wij een gezonde en vitale winkelstructuur nastreven, dan moeten we daar ook niet-leden bij weten te betrekken.’

‘Dat betekent overigens niet dat nieuwe leden niet welkom zijn. Graag blijven we groeien in ledenaantal.

We willen echter niet langer een club zijn van ‘nice to have’, maar van ‘need to have’. Dat betekent dat we heel kritisch kijken naar onszelf en naar hetgeen wij als professionals in deze markt kunnen brengen. En dan heb ik het niet over omzet en winst, maar over een wezenlijke bijdrage in ken­ nis, kunde, ervaring en uitwisseling.

En omdat we ons bewust zijn van het belang van allerlei verschillende soor­ ten lidmaatschappen, overwegen we anders met onze contributiestructuur om te gaan. Dit punt staat op onze agenda.’

‘Ik streef heel nadrukkelijk na dat nrw een organisatie is die zichzelf met al haar leden inzet voor een vitale winkelstructuur en waar elke bijdrage van iedere vakbroeder en -zuster gewaardeerd wordt. Sterker, die bij­ dragen hebben wij nodig, zoals wij zelf ook nodig willen zijn bij verdere visieontwikkeling.’’

Splitsing ALV en nrw-prijzen ‘Dit jaar koppelen we een aantal acti­ viteiten los die tot en met vorig jaar op dezelfde dag plaatsvonden. De Algemene Ledenvergadering, de uit­ reikingen van de nrw Jaarprijs en de nrw Marketingprijs vonden tot nu toe allemaal plaats op één dag. Dit jaar splitsen we deze activiteiten. Daar­ door kunnen we aan elke activiteit

meer aandacht besteden, waardoor deze beter tot zijn recht komt’, aldus Brigit.

Jaarlijkse ALV In januari van dit jaar vond de Alge­ mene Ledenvergadering van nrw plaats. Deze bijeenkomst is dit jaar voor het eerst verzelfstandigd en losgeknipt van de prijsuitreikingen.

Hierdoor kon veel meer aandacht besteed worden aan de activiteiten van de verschillende commissies, waardoor de participatie van onze leden beter zicht­ baar werd. De bijeenkomst vond plaats bij de Winkel Wij willen van een van Sinkel in de binnen­ club van ‘nice to stad van Utrecht. De keuze voor deze locatie was sym­ have’ naar een club bolisch; de Winkel van van ‘need to have’ Sinkel was het eerste warenhuis in Nederland. nrw Jaarprijs Op 9 april van dit jaar is het de 25ste keer dat de nrw Jaarprijs uitgereikt wordt. Brigit Gerritse: ‘Het wordt een mooi event. We maken een reis door de tijd, waarbij we nagaan welke win­ kelcentra in welk jaar de nrw Jaar­ prijs gewonnen hebben en waarom.

Daarbij is nadrukkelijk aandacht voor de algemene maatschappelijke ont­ wikkelingen door de tijd heen, omdat het winkellandschap hier zo duidelijk een weerspiegeling van is. Alle vier de eerdere juryvoorzitters zullen aanwe­ zig zijn om een toelichting te geven op de winnaars. Het belooft een inspire­ rende dag te worden.’ nrw Marketingprijs Het veranderende winkelgedrag heeft tot gevolg dat centrumgebie­ den en winkelcentra anders met hun marke­ting moeten omgaan. Branding en onderscheidend vermogen zijn daarbij van belang. Mensen bezoeken winkelgebieden niet langer slechts doelgericht om te winkelen, want dat is al lang geen noodzaak meer.

Mensen bezoeken winkelgebieden in toe­nemende mate om zich te ver­ maken. Dat heeft tot gevolg dat een winkel­gebied naast een uitstekend winkelaanbod meer moet bieden om aantrekkelijk te zijn. Die meerwaarde is vooral te bereiken door een profes­

sionele marketing van dat gebied.

Verschillende eigenaren maken in deze tijd om die reden veel bewustere keuzen voor marketingactiviteiten.

Daarom organiseerde nrw in januari van dit jaar samen met scn een quick­ trip naar Frankfurt, naar Christmas­ world, een beurs die helemaal gericht is op de marketing van winkelcentra.

Op 4 september van dit jaar wordt de nrw Marketingprijs uitgereikt. Ook dit wordt een bijzondere dag.

Vergezicht nrw hecht er waarde aan mede rich­ ting te geven aan het denken over en creëren van een gezonde en vitale win­ kelstructuur. Om die reden heeft de vereniging geparticipeerd in een groot­ schalig onderzoek ‘Shopping 2020’.

2020 lijkt misschien ver, maar het is al over zes jaar. Negentien expertgroe­ pen hebben zich vanuit verschillende invalshoeken gebogen over de moge­ lijke richtingen waarin het Nederland­ se winkellandschap zich zou kunnen ontwikkelen de komende jaren. Het onderzoek op zich bleek heel inspire­ rend en leverde verschillende moge­ lijke vergezichten op; een soort punten op de horizon, die als richtinggevend gezien kunnen worden.

Verenigingsgevoel Met al deze activiteiten en een andere houding spelen we in op het vereni­ gingsgevoel. Ambitie is dit ‘wijgevoel’ verder te stimuleren. ‘Om die reden gaan we vrijdagmiddagborrels organiseren, waarbij we onder meer een speakerscorner creëren’, licht Gerritse toe.

Op mijn vraag welke ambities Brigit nog meer heeft met nrw zegt ze dat de vereniging aantrekkelijker moet worden voor gemeenten. Gemeen­ ten moeten weten welke deskundig­ heid binnen nrw hen kan helpen bij het maken van detailhandelsbeleid.

Graag ziet Brigit ook meer kruisbe­ stuiving tussen de retailers pur sang en de organisatie. Bovendien doet nrw veel meer interessante en leuke dingen dan waarvoor ze aandacht vraagt. ‘Aan be good and tell it moeten we echt meer doen’, zegt Brigit. En zij besluit: ‘Ik hoop dat we elkaar volgend jaar weer zien en kunnen bespreken waar we dan staan.’ ← scn nrw special 2014 5

nrw

nieuwe voorzitter albert hoogland

NRW altijd in sync met de laatste trends & ontwikkelingen in het winkellandschap

“A

ls er iets duidelijk is geworden de afgelopen tijd, dan is het wel dat retail steeds dynamischer en bijzonderder moet zijn. Dat betekent dat het meer dan ooit belangrijk is om aangesloten te zijn bij een netwerk, zodat je op de hoogte blijft van nieuwe trends en ontwikkelingen,” constateert Albert Hoogland, die in het dagelijks leven head of shopping centre management emea bij cbre is.

Hoogland is al ruim twintig jaar zeer actief binnen nrw. Toch kwam het als een complete verrassing dat hij gevraagd werd voor deze rol. “Ik zie het als een enorme eer en een beves­ tiging van mijn inzet en mijn betrok­ kenheid bij de sector.”

Als nieuwe voorzitter is hij naar­ stig op zoek naar de relevantie van de vereniging. “Ik ben voorzitter van een club en die bestaat niet zonder leden. Mijn voornaamste taak is dus om altijd na te denken over wat ik doe en waarvoor ik het doe. nrw is uitge­ groeid tot een hele professionele orga­ nisatie, die veel discussie initieert en partijen bij elkaar brengt. Maar tegelijkertijd is er de afgelopen jaren enorm veel veranderd in ons vak en de winkelmarkt. Als vereniging moet je jezelf daarom goed afvragen welke relevantie je hebt voor jouw leden.”

6 scn nrw special 2014

Meedenken over vernieuwing Volgens Hoogland zijn het vooral initiatieven als het zojuist versche­ nen Appel voor vernieuwing van het winkellandschap en de actieve bij­ drage aan het onderzoeksprogramma Shopping 2020, die nrw belangrijk en relevant maken. “En zeker niet alleen voor de leden. Het is voor alle betrokken partijen in de retailbran­ che goed om kennis te nemen van wat er gaande is. Het appel kan met name de overheid input geven voor het formuleren van beleid. Maar het is nadrukkelijk niet een beleidsnoti­ tie, waarin we zeggen wat de overheid moet doen.”

Geen beleidsnotitie dus. Maar wat is het dan wel? “Het is een oproep voor enerzijds regulering van de omvang van het winkelaanbod op lokaal, regi­ onaal en nationaal niveau en ander­ zijds stimulering van creatief onder­ nemerschap en marktwerking binnen de benoemde ruimtelijke kaders. Sim­ pel gezegd, de overheid slaat welover­ wogen piketpalen, de markt bespeelt het veld.” winkellandschap Het appel is een ambitieuze, maar urgente notitie, waar de nrw werk­ groep Taskforce dynamische retailontwikkeling hard aan heeft gewerkt.

Vanuit verschillende invalshoeken is nagedacht over de opgave voor het

winkellandschap in Nederland voor de komende decennia. Wat is er alle­ maal veranderd is en wat er nog gaat veranderen? En ook, waar liggen de bedreigingen en de kansen? Vervol­ gens is de werkgroep tot acht kern­ punten voor beleid gekomen. Zo plei­ ten ze voor vernieuwing en innovatie en moet er een stop komen op het beschermen van zwakke winkelgebie­ den. Ook vragen ze om een flexibili­ sering van de huidige huurwetgeving en suggereren ze kaders voor investe­ ringen in de detailhandelstructuur.

“Dat laatste is belangrijk: een grote groep partijen in Nederland vindt dat we kaders moeten schetsen om de detailhandel in de toekomst levens­ vatbaar te houden en interessant voor de consument.”

Hoogland benadrukt het belang van overheidsregulering hierbij. Terwijl de overheid zich de afgelopen jaren steeds meer is gaan terugtrekken, denkt hij dat overheidsregulering juist hoognodig is in de retailsector.

Dat bevestigt het appel ook. “Er schuilt een Er schuilt een groot gevaar in een compleet vrije markt­ groot gevaar in werking. Ruimte is een compleet vrije schaars in Nederland marktwerking en als je het uitgeven daarvan niet (boven) regionaal reguleert, loop je het risico dat er vanuit opportunistisch en marktge­ richt denken ontwikkelingen komen op plaatsen, die ontwikkelingen op andere plekken kapot maken. Dat kan leiden tot verloedering en teloorgang van stedelijke omgevingen. Er moet dus goed nagedacht worden of er plaats is voor nieuwbouw en of dit ten goede van de huidige structuur is. Zo ja, laat dan de markt zijn werk doen.”

Kennisverrijking Het initiatief Shopping 2020, waar nrw een actieve bijdrage aan levert, geeft gedefinieerd richting aan orga­ nisaties en bedrijven hoe ze moeten

nrw

Hij heeft het stokje nog maar net overgenomen van zijn voorganger Bart Kuil, maar Albert Hoogland is al druk bezig de relevantie van NRW scherp te definiëren: “NRW is juist nu belangrijk. Met zijn discussies en actieve bijdragen aan de vernieuwingen van het winkellandschap, biedt hij voor zowel leden als niet-leden een handige leidraad.”

omgaan met toekomstige bedreigin­ gen, maar ook met mogelijkheden en kansen. “Wat zo goed is, nrw onder­ steunt dit soort onderzoeken niet alleen. nrw-leden gaan vervolgens ook de discussie aan tijdens bijeen­ komsten. Want je kunt zo’n stuk over de nieuwe winkelstraat wel lezen, maar nog beter is het om erover te discussiëren met anderen uit het veld.

Dat geeft nrw zo’n meerwaarde, het is een netwerkorganisatie die een plat­ form biedt waar mensen informatie uitwisselen en zich uiteindelijk verrij­ ken ten gunste van hun eigen bedrijfs­ voering. nrw is bij uitstek de plek waar je met collega’s uit de retail – en dat is heel breed tegenwoordig – ken­ nis kunt opdoen van nieuwe ontwik­ kelingen. Er is tegenwoordig, onder andere dankzij internet, zoveel ken­ nis voor handen dat mensen juist de behoefte hebben aan interactie en dis­ cussie. Uiteindelijk zoeken we elkaar dus toch op om onze geest te scherpen en conclusies te trekken.”

Schotelantenne Ondertussen wil Hoogland de inter­ nationale omgeving niet uit het oog verliezen. Volgens hem weten pro­ fessionals in het vakgebied maar in zeer beperkte mate wat er buiten Nederland gebeurt en welke invloed die internationale wereld op hen heeft. “Ik zou onze leden graag via nrw informeren over internationale trends en ontwikkelingen. Zo is nrw tegelijkertijd een soort schotelanten­ ne, die alle signalen buiten de grenzen opvangt en vertaalt naar de leden.” internationaal kader Nog meer voornemens voor de komende jaren? “Die relevantie blijft bovenaan staan. Daarnaast ben ik erg gericht op het verbinden van mensen en partijen, omdat ik ervan overtuigd ben dat het bij elkaar brengen van mensen met ideeën, drive en enthou­ siasme tot onverwachte en nieuwe din­ gen leidt. En dat brengt je verder.” ← scn nrw special 2014 7

nrw

vertrekkend voorzitter bart kuil

Hoe beweeg je als vereniging mee in de storm?

D

e afgelopen jaren waren hectisch en dat maakte het voorzitterschap bijzonder voor Kuil, die momenteel onder meer directeur New Babylon is. “Ik was voorzitter van een vereniging in een vakgebied, dat heel sterk in beweging is. Niet alleen binnen de retail, maar ook in het vastgoed vinden grote ver­ anderingen plaats.”

Dat retailvastgoed zo hard geraakt is, merkte hij de afgelopen jaren terug in de vereniging. Alle leden zijn direct of indirect beïnvloed door de crisis.

Ze zijn collega’s verloren of ze zijn zelf van baan gewisseld. Maar het heeft ook sterk hun markten geraakt. “Als vereniging probeer je in deze storm­ achtige tijden vooral de rust en conti­ nuïteit te bewaren,” vindt Kuil. “Mijn grootste doelstelling was dan ook om juist nu stabiel te blijven als vereni­ ging. nrw moest een veilige haven bieden. Dat is gelukt en daar ben ik blij om.”

Initiatieven en ontwikkelingen Nu moet die rust en continuïteit, waar Kuil over spreekt, niet verward wor­ den met stilstand en impasse. nrw is de afgelopen jaren juist sterk ontwik­ keld en heeft daarbij zelf de focus verlegt van planmatig ontwikkelde winkelcentra naar een veel bredere winkelvoorzieningenstructuur. Er is 8 scn nrw special 2014

nu veel aandacht voor winkelgebieden en stadscentra, hoe deze functioneren en wat het belang van vastgoed daarin is. Daarnaast heeft ze veel initiatieven getoond, samenwerking opgezocht en meegedacht over de nieuwe retailvast­ goedmarkt. Zo heeft nrw vorig jaar een groot onderzoek laten uitvoeren door q&a onder leiding van Frank Quix, waar uitkwam dat met name de effecten van de economie en de ver­ grijzing bepalend zijn voor de winkel­ vastgoedmarkt, meer nog dan inter­ net en technologische vernieuwingen.

Eerder al vond het uitgebreide traject van scenarioplanning plaats, waar­ over naderhand veel gediscussieerd en gepubliceerd is. Begin dit jaar verspreidde nrw een Appel, ofwel een oproep voor een structurele vernieu­ wing van de winkellandschap. Daar­ naast doet de raad mee aan De Beste Binnenstad en heeft hij een grote bijdrage geleverd aan Shopping 2020. “nrw is dus ongelooflijk actief en heeft de afgelopen tijd veel bereikt.”

Genuanceerd Volgens Kuil is nrw niet alleen actief ingesprongen op veranderingen in de markt, het is de organisatie ook al die tijd gelukt om een genuanceerd en gefundeerd beeld te schetsen van die veranderingen. “Die nuance ontbreekt nogal de afgelopen tijd in discussies over de leegstandsproble­ matiek binnen de winkelvastgoed.

Onverstandig om zo’n negatief beeld te schetsen. Je moet ervoor waken dat je voor de buitenwereld een beeld creëert dat alles ongelooflijk slecht gaat binnen het retailvastgoed. Dat is niet zo. Er is een tweedeling ontstaan.

In de top 20 steden in de Randstad is juist behoefte aan uitbreiding en nieuwe winkels, want die steden blij­ ven groeien. Daar wordt fors geïnves­ teerd. Tegelijkertijd zullen mensen echter ook verleid moeten worden om te blijven investeren in krimpgebie­ den. Daar is de behoefte aan win­ kelmeters inderdaad gedaald en zal er een In de Randstad is verandering van func­ tie optreden. Als je niet juist behoefte aan uitkijkt veroorzaakt uitbreiding en die negatieve teneur nieuwe winkels een investeringsstop en gaan buitenlandse partijen de markt in Nederland mijden.

Zoals dat ook in de kantorenmarkt is gebeurd. Natuurlijk zijn er proble­ men. Dat is volstrekt duidelijk, maar zoals ook het onderzoek van Q&A heeft bewezen, die leegstandspro­ blematiek is een lokaal en regionaal probleem en dat moet je niet landelijk afspiegelen.”

Kuil vindt het een belangrijke rol van nrw dat hij te midden van die negatieve berichtgeving een meer gefundeerd beeld heeft neergezet tegenover de onheilsprofeten. “Zon­

nrw

der overigens daarbij de realiteit uit het oog te verliezen. Zo is het Appel tot stand gekomen in een zeer brede coa­ litie van alle relevante spelers uit de vastgoedmarkt, waardoor er een rea­ listisch beeld en ook een realistisch toekomstscenario is geschetst.”

Een nieuwe realiteit, een nieuw winkellandschap. De laatste jaren waren zware tijden voor zowel retail als vastgoed. Wat betekent dit voor NRW? Hoe heeft zij daarin moeten meebewegen en zich moeten aanpassen? Oud-voorzitter Bart Kuil blikt terug op een aantal roerige jaren en de veranderingen, die hij tijdens zijn voorzitterschap, heeft meegemaakt in de winkelvastgoedmarkt. “NRW heeft hier heel actief op gereageerd.”

Achter de schermen Ondertussen is er ook achter de scher­ men veel gebeurd tijdens zijn voor­ zitterschap. nrw kreeg een nieuwe directeur, nieuwe huisvesting in Hoog Catharijne en een opgefriste huis­ stijl. “Nu is de website aan de beurt.

Je moet nu inloggen met een wacht­ woord, maar in de praktijk maken maar weinig mensen daar gebruik van. En het is ook wel een achterhaald principe om kennis voor jezelf te hou­ den. Ik geloof sterk in online commu­ nity vorming, tegenwoordig moet je kennis openlijk delen. Open source, daar gaat het om. nrw zal er dan ook meer op gaan sturen dat mensen, die actief zijn in het winkelvastgoed, verbindingen met elkaar zoeken via kennisuitwisseling, ook via internet.

Daarvoor zijn een nieuwe website met nieuwe structuren nodig.” flexibiliteit Kuil voorziet nog een nodige veran­ dering in de nabije toekomst binnen nrw. “Je ziet dat de arbeidsverhoudin­ gen om je heen flexibiliseren. Daar zal de vereniging een antwoord op moe­ ten vinden door de contributiestruc­ tuur te flexibiliseren. Die discussie hebben we bewust voor ons uitgescho­ ven in moeilijke economische tijden, maar ik denk dat het moment daar is om hier besluiten in te gaan nemen.

Dat is iets wat ik met een gerust hart aan Albert Hoogland overlaat.” ← scn nrw special 2014 9

nrw

J

aco Meuwissen, directeur van 3W New Development, hoopt als een van de nieuwe leden van de Raad van Toezicht van NRW een actieve bijdrage te kunnen leveren in de in zijn ogen cruciale rol die NRW heeft in het verbeteren van de kwaliteit van het winkellandschap. “NRW moet vooral blijven doen wat het in de afgelopen jaren heeft gedaan: het voeden van de discussie. Het opbouwen en overbrengen van kennis is hierin essentieel. Voor mij eervol om daar een bijdrage aan te mogen leveren.” niveau Meuwissen is al zo’n kleine tien jaar lid van NRW. “Waarom ik ooit lid geworden ben? Als je met winkelontwikkeling bezig bent, kun je niet om NRW heen. Dit platform brengt niet alleen partijen, maar ook veel kennis bij elkaar. Iedereen die in deze branche meetelt, is lid van NRW. Ik ben een groot

‘nrw brengt partijen en kennis bijeen’ ⁂ nieuw in de raad van toezicht ⁂ Jaco Meuwissen voorstander van het versterken van kennis. Op basis van kennis en het duiden hiervan kunnen we beter inspelen op de veranderingen die op winkelgebied gaande zijn. Kennis is cruciaal om het niveau van de sector te verhogen. Ik heb dan ook niet lang hoeven nadenken voor ik ‘ja’ zei op de vraag of ik wilde toetreden tot de Raad van Toezicht. Het is voor mij een uitgelezen mogelijkheid om actiever deel te nemen aan de discussie. Wij zien onszelf als een nieuwe generatie ontwikkelaars. De toetreding tot de Raad van Toezicht is voor mij tevens een stukje erkenning voor de rol die wij binnen de sector spelen.”

Actiever De leden van de Raad van Toezicht komen vier keer per jaar bij elkaar, stuurt op hoofdlijnen en bepaalt mede de koers van NRW. Meuwissen: “Dat klinkt vrij passief. Ik hoop mijn rol wat actiever in te kunnen vullen. Naast het toetsen van het uitgestippelde beleid wil ik ook de vrijheid nemen om suggesties te doen gericht op het verbeteren van de kwaliteit van het winkelklimaat in ons land. Het verbeteren van die kwaliteit is de belangrijkste (her) ontwikkelingsopgave waar we als branche voor staan. “ Breed begrip Meuwissen erkent dat kwaliteit een erg breed begrip is.

“Dan heb je het niet alleen over uitstraling, maar ook over functionele kwaliteiten zoals bereikbaarheid, parkeren, verhoudingen. Winkelmeters hebben we genoeg in Nederland. We hebben het niet over uitbreiding. Maar waar liggen 10 scn nrw special 2014

die meters en hoe zijn ze ingevuld? De winkelmarkt is enorm in beweging. Het aantal aankoopmomenten verandert. De consument stelt andere eisen en wil niet alleen een optimaal aanbod, maar ook een omgeving die wat toevoegt aan het winkelen. We voldoen niet aan het verwachtingspatroon van de consument. De kwaliteitsslagen die we maken moeten met name daarop gericht zijn. We hebben in de afgelopen jaren al ontzettend veel kennis vergaard over hoe de consument denkt en handelt. De leidende rol van NRW met betrekking tot het vergaren van kennis en hoe we die kennis kunnen inzetten moet verder worden uitgebouwd.”

Juiste mix Meuwissen is geen voorstander van het volledig op de schop nemen van het winkellandschap. “De fijnmazige winkelstructuur moeten we in mijn ogen zo veel mogelijk in stand houden. Wel moet de invulling zo zijn dat voor elk type aankoopmoment de juiste mix op de juiste plaats wordt aangeboden aan de consument. Daarvoor is een optimale samenwerking tussen de verschillende betrokken partijen nodig. NRW is geen politiek orgaan, maar is wel de organisatie in Nederland die de verschillende stakeholders verbindt.

Die rol is erg waardevol voor de toekomst van de winkelsector. Er wordt vaak gesproken over belangentegenstellingen.

Maar uiteindelijk hebben we allemaal hetzelfde doel voor ogen. We willen allemaal iets realiseren wat werkt. NRW kan ervoor zorgen dat we dit niet uit het oog verliezen.” ←

nrw

opzicht brengt het ons ook wel iets. We worden allemaal gedwongen om naar het breder perspectief te kijken. Iedereen staat natuurlijk voor zijn eigen bedrijf, maar de noodzaak om ook bij te dragen aan het algemeen doel, het aantrekkelijk maken en houden van winkelcentra, is gegroeid.

NRW heeft hier een bindende rol in. Door marktomstandigheden verandert de vraag vanuit de leden. NRW zal daar op moeten anticiperen. In de loop der jaren is NRW uitgegroeid tot een professionele organisatie. De NRW Jaarprijs is inmiddels het evenement binnen de branche. Er zit ontzettend veel kennis. Het blijven vergaren en delen van kennis, het signaleren en interpreteren van trends en het binden van partijen is waar NRW zich ook in de toekomst op moet blijven richten.”

⁂ nieuw in de raad van bestuur ⁂

Maarten van Lit

M

aarten van Lit, directeur van LMBS Retail ziet zijn toetreding tot de Raad van Bestuur van NRW als een mogelijkheid om iets terug te kunnen doen voor de organisatie waar hij volgens eigen zeggen veel aan te danken heeft. “NRW heeft mij in de afgelopen 20 jaar veel waardevolle contacten en kennis opgeleverd. Ik neem de uitdaging om als algemeen bestuurslid van NRW bij te dragen aan het aantrekkelijk maken en houden van winkelcentra dan ook graag aan.”

Drie bijeenkomsten per jaar in een achterafzaaltje van een café, zo herinnert Van Lit zich de begintijden van NRW. “Dan hebben we het over zo’n 20 jaar geleden. Ik was toen een van de jongste leden. Terugkijkend heb ik heel veel gehad aan dat lidmaatschap. Ik heb via NRW mijn netwerk opgebouwd. Inmiddels is zo’n 80 procent van mijn zakelijk netwerk lid van NRW. Daarnaast heb ik ontzettend veel kennis over onze sector opgedaan en via de NRW-reizen veel gezien, nationaal en internationaal. Vaak inspirerend. In mijn ogen is NRW het platform van kennis en samenwerking voor de winkelsector. Op deze manier kan ik wat terugdoen en mijn verantwoordelijkheid nemen in de moeilijke tijden waar we ons toch in bevinden.“ Algemeen doel Die moeilijke tijden ziet Van Lit niet als een kommer-enkwelverhaal. “De crisis schept ook duidelijkheid. In dat

‘deze tijd vraagt om creativiteit en inzet’ Sfeer Van Lit is ervan overtuigd dat de fysieke retail altijd zal blijven bestaan. “Ja, er is momenteel te veel en internet is geen hype gebleken. Daar zijn we het allemaal over eens. Maar we gaan niet voor niks massaal naar lokale markten als we op vakantie zijn. Ik geloof in een sterke toekomst voor clicken pick-uppunten, maar voor veel goederen blijft gelden dat de consument ze wil zien en voelen, voordat hij tot aankoop beslist.“ Creativiteit en inzet De grote uitdaging waar de branche nu en in de toekomst voor staat, is volgens Van Lit hoe om te gaan met alle ontwikkelingen. ”De veranderingen vragen om creativiteit en inzet. Met name als het gaat om het verhogen van de belevingswaarde van winkelgebieden valt er nog heel wat winst te behalen. We zullen nog meer dan voorheen samen moeten werken, ieder vanuit zijn eigen discipline maar wel met oog voor andere betrokken disciplines. Er zal meer begrip moeten zijn voor elkaar. Onder andere als het gaat om het beprijzen van winkelruimte. Ook hierin zullen partijen samen verantwoordelijkheid moeten nemen. Als de kwaliteit van een winkelgebied hoog is, heeft dat gevolgen voor de huurprijzen. Het gaat om een verantwoorde balans, die samen gevonden moet worden. Er liggen dus genoeg uitdagingen voor zowel de branche als voor NRW als platform van onze branche. Als bestuurslid draag ik graag bij aan de toekomst van onze sector.“ ← scn nrw special 2014 11

thema

WINNAAR NRW JAARPRIJS 2014

Gouda, Kleiweg

REDEVCO IS TROTS OP HET WINNEN VAN DE NRW JAARPRIJS 2014 Als Europese winkelvastgoed specialist, geloven wij in lange termijn investeringen waarbij kwaliteit en duurzaamheid leidend zijn. Hierbij gaat het niet alleen om het maximaliseren van milieuvriendelijkheid in onze panden. Het is onze ambitie om een goede balans te vinden tussen sociale impact, economisch rendement en milieuvriendelijkheid. Wij doen dit in samenwerking met onze klanten, huurders en partners. Ons project in Gouda is hier een uitstekend voorbeeld van. Wij willen iedereen bedanken die heeft bijgedragen aan dit mooie resultaat.

BUSINESS IN BALANCE 12 scn nrw special 2014

JAARPRIJS 2014

Redevco Nederland T +31 (0)20 521 8730 | E info.nl@redevco.com | www.redevco.com

nrw

besteden. Er ontstaan nieuwe ontmoetingsplekken, waar geen scheiding van functies is en waar de belevingswaarde centraal staat. Commerciële, culturele en openbare voorzieningen zijn beter afgestemd op de beleving en emotie van de gebruiker en op de identiteit van een plek. Deze transformatie is al gaande. Maar hoe creëren en regisseren we dit met elkaar? Hierin speelt NRW een sleutelrol.”

Betekenisvolle plekken Assies omschrijft de woon , - werk, -leef en winkelgebieden van de toekomst als ‘betekenisvolle plekken’. “Die worden gerealiseerd door samenwerking en verbinding met relevante partijen. Om optimaal samen te kunnen werken heb je kennis nodig. Kennis over elkaar, maar ook kennis over technologische ontwikkelingen, marktontwikkelingen en vooral ook kennis van de consument. Ik ben ervan overtuigd dat NRW hier een nog grotere voortrekkersrol in kan nemen. Wat

⁂ nieuw in de raad van toezicht ⁂

Hildegard Assies

H

ildegard Assies is als eigenaar van Urban Retail onlangs toegetreden tot de Raad van Toezicht van NRW. Haar jarenlange ervaring in de strategische en commerciële ontwikkeling van high traffic locaties heeft haar leren kijken en denken vanuit de klant om zo waarde toe te voegen. “Als lid van de Raad van Toezicht van NRW wil ik anderen inspireren en elkaar uitdagen om samen klantgerichte en betekenisvolle plekken te stimuleren.”

Assies is sinds een jaar lid van NRW en heeft er niet lang over na hoeven denken toen ze werd gevraagd om toe te treden tot de Raad van Toezicht. “NRW is het platform voor de branche en kenmerkt zich onder andere door een grote diversiteit van stakeholders. Vanuit mijn achtergrond denk ik een andere kijk op de ontwikkelingen op winkelgebied te kunnen toevoegen. Het uitwisselen van kennis en samenwerking zijn essentieel voor de toekomst van winkelgebieden. Dan kun je niet om NRW heen.”

Transformatie gaande Assies heeft een duidelijk beeld voor ogen van hoe die toekomst er uit gaat zien. “In 2050 woont, werkt en leeft het grootste deel van de bevolking in steden. Onze behoeften veranderen. Technologie is verder geïntegreerd in ons dagelijks leven. Dat heeft gevolgen voor de manier waarop we leven, werken, winkelen, consumeren en onze vrije tijd

‘Mensen maken de plek’ je nu ziet is dat het wiel vaker opnieuw wordt uitgevonden.

Dat is niet nodig en zonde. We moeten echt leren van elkaar” Assies ziet voor NRW vooral een verbindende rol weggelegd als kennisplatform. “De transparantie binnen de markt is in de afgelopen jaren al een stuk verbeterd, maar we zijn er nog lang niet. Daar is nog echt winst te behalen.

Consument Cruciaal in het toekomstscenario dat Assies voor 2050 schetst is het centraal stellen van de klant. “Wat beweegt de consument, welke beslissingen neemt hij op welke momenten, hoe wil hij zijn leven vormgeven. Mensen maken uiteindelijk de plek. Dan moet je wel heel goed weten wat die mensen willen en op welke manier. Ik heb laatst deelgenomen aan een NRW workshop, waar de vraag werd gesteld wie winkelen daadwerkelijk leuk vindt. Het aantal aanwezigen dat hier positief op antwoordde was schrikbarend laag. Dat verbaasde mij enorm, want we houden ons wel dagelijks bezig met de vraag hoe we winkelen aantrekkelijker kunnen maken. Emotie en beleving van de gebruiker.

Dat zijn voor een belangrijk deel de uitgangspunten voor de toekomst. Gelukkig hebben we al heel wat kennis vergaard over wie de consument nu is en wat hij wil, maar ook hiervoor geldt: hoe dat hele proces stimuleren vanuit NRW? Daar lever ik graag een actieve bijdrage aan.” ← scn nrw special 2014 13

keynote

“Een kansrijke branche”, zo omschrijft Arko van Brakel de winkelvastgoed­ sector. “De retailsector is volop in beweging, maar het gaat te langzaam.

De branche zit zichzelf in de weg en handelt uit angst”. Als keynotespeaker tijdens het NRW Jaarcongres hoopt een van Nederlands bekendste serial entrepreneurs en trainer de branche te inspireren oude zekerheden los te laten en lef in ondernemerschap te tonen.

A

rko van Brakel wordt overal omschreven als ‘ondernemer met lef’. Als 25-jarige richtte hij Euronet op, het eerste bedrijf ter wereld dat internet in een doosje deed en via computerwinkels verkocht. In de loop der jaren maakte hij een overstap van marketing- en internetgerelateerde onderwerpen naar de thema’s onder­ nemerschap, leiderschap, innovatie en persoonlijke ontwikkeling. Van Brakel stimuleert ondernemer­ schap actief door het geven van lezingen en work­ shops, is daarnaast algemeen directeur van de Baak, het centrum voor leiderschap en ondernemerschap dat is verbonden met vno ncw en richtte Nieuwe Helden bv op om Nederland ondernemender te maken.

‘Lef is

Succesfactoren Op de vraag wat ondernemen met lef is, antwoordt Van Brakel resoluut: “Je niet laten belemmeren door angsten, maar ze onder ogen zien, ze serieus nemen en van daaruit je verantwoordelijkheid nemen. Wat je binnen de retailsector opvalt, is dat angst momenteel verlamt. Internet wordt als een bedreiging gezien. Daardoor wordt er niet en te wei­ nig gekeken naar de succesfactoren van internet.

verantwoordelijkheid nemen’ 14 scn nrw special 2014

Onlangs ontving Cool Blue, een online retailer op het gebied van consumentenelektronica, de Game Chan­ ge Award. Niet omdat ze de goedkoopste zijn, maar omdat ze een directeur blije klanten hebben. Dat is waar het uiteindelijk om draait. Vastgoedeigenaren moeten oude zekerheiden loslaten en kijken naar de klant van hun klant: de consument. Daar doe je het uiteindelijk voor. Die consument vraagt om flexibili­ teit en maatwerk.”

Organisatiestructuren Volgens Van Brakel betekent dit dat de hele winkel­ vastgoedbranche op zijn kop gezet moet worden.

“Vastgoedeigenaren, maar ook banken, moeten retailers in hun businessmodel versterken. Dat vraagt om een andere manier van managen, om andere organisatiestructuren. Vastgoedcontracten van vijf jaar zijn niet meer van deze tijd. Iedereen snijdt zich nu in de vingers. Het systeem zit aan het einde van een lange cyclus.”

S-curve De economie volgt volgens Van Brakel sinds de Tweede Wereldoorlog een S-curve, een curve waar alle natuurlijke processen aan voldoen. Hij maakt de vergelijking met seizoenen, waarbij elk deel van de curve staat voor een bepaald seizoen. “In de jaren 70, 80 en 90 zaten we in de zomer, eind jaren negentig zijn we de herfst in gegaan. Op dit moment zitten we in de winter. Dat geldt voor de samenleving als geheel, maar ook voor bedrijven.”

Waardegedreven Volgens Van Brakel kan je aan de manier waarop een bedrijf werkt zien in welke fase een bedrijf zit.

“Als een organisatie in de lente zit, dan is een bedrijf waardegedreven. Als zo’n bedrijf vervolgens groeit, dan moet die waarde verankerd worden. Dan moet er met normen gewerkt worden. Terwijl waardes universeel zijn, bedenken mensen normen die als regels worden gehanteerd. En dan komt een bedrijf in de herfst, het fruit is rijp en het is bijzonder winstgevend. Vaak wordt in dat stadium de denkfout gemaakt dat het succes een zekerheid is. Door nog meer regels te bedenken proberen we vervolgens het succes in beton te gieten. Maar op dat moment is het juist tijd om een nieuwe S-curve in te zetten.”

Talentenestafette In de eerste fase van de curve heb je andere mensen aan boord dan in de laatste fase. De mensen die je in de laatste fase binnen je organisatie hebt, zullen de inzet van een nieuwe groeicurve tegenhouden. Je moet dus steeds de juiste mensen aan boord krijgen en aan talentenestafette doen. Zo kan je keer op keer pionieren. Op die manier kunnen bedrijven zich blij­ ven vernieuwen door zich aan te passen aan verande­ rende omstandigheden. Ook voor de winkelvastgoed­ sector is dit noodzakelijker dan ooit.” ←

nrw agenda 2014

nrw-kalender

april

9

NRW Jaarcongres met uitreiking NRW Jaarprijs

24

New Generation Look & Feel

25

NRW Café

mei

14-16

ICSC Marketing Conferentie Amsterdam

22

NRW themabijeenkomst

23

NRW Café

juni

3-5

Provada

3

NRW Themabijeenkomst tijdensProvada

19-20

Quicktrip

27

NRW Café

september

4 17-19

NRW Marketing congres met uitreiking NRW Marketingprijs NRW Studiereis

25

New Generation ontbijtsessie

26

NRW Café

oktober

10

Projectbezoek

31

NRW Café

november

11

NRW Themabijeenkomst

21

New Generation Look & Feel

28

NRW Café

december

12

NRW Projectbezoek

19

NRW Café

Marketingprijs: inschrijving van 1 mei 2014 tot 15 juli 2014 Provada: woensdag 4 juni organiseert NRW een ontbijtsessie op Provada, vóór opening van de beursvloer. Toegangskaarten voor de beurs tegen speciale condities. Ook is NRW actief op het retailplatform. scn nrw special 2014 15

• Tellen en man/vrouw analyse • Bezoek frequentie en verblijfstijd • Hotspots & routing • Continue NPS meting • Professionele WIFI infra • Mobile marketing

VISITORS

4601

VISIT FREQUENCY

1,83

DWELL TIME

22 MIN14 SEC

UNIQUE VISITORS

2992

CAPTURE RATE

4%

WE COUNT AND CONNECT PEOPLE.

AVRG. TRANSACTION

€ 21,95

ITEMS

3 / VISITOR

TURNOVER SHOP

€ 941 / M

2

PFM COUNTS PFM CONNECTS

pfm-intelligence.com PFM Netherlands (HQ)

Kalkovenweg 54, 2401 LK Alphen a/d Rijn • The Netherlands • T +31 (0)172 435 901 • info@pfm-intelligence.com

AD_ShopCenter_202x125mm.indd 1

17-03-14 16:17

Corio feliCiteert NrW met het nieuwe kantoor in hoog Catharijne

Welkom terug!

fashion food freetime fun utrecht

research

De zonnige toekomst van fysieke winkelcentra

2

Maak uw winkelcentrum toekomstbestendig door onderzoek en een marketingvisie!

Door Hans van Tellingen*

D

e toekomst voor fysieke winkelcentra is een zonnige.

In ieder geval voor een aantal. Hieraan heb ik nooit getwijfeld. Ook niet een jaar of twee geleden toen menigeen in ‘zak en as’ zat. In mijn vorige artikel heb ik hier al melding van gemaakt. Ik citeer: “Er is geen enkele reden tot negativisme. Wel tot realiteitszin. Van zowel de ontwikkelaar die (ik noem maar een extreem theoretisch voorbeeld) een winkelcentrum van 100.000 m2 in Delfzijl wil bouwen, tot een door de webwinkelbranche betaalde, ietwat zwaar toonzettende niet onafhankelijke professor, die voorspelt dat meer dan 30% (of 50%) van de winkels verdwijnt. En dat we meer dan 50% van de artikelen op het internet gaan kopen.”

Er zijn ook winnaars Natuurlijk zijn er her en der (kleine tot grote) problemen.

Hoewel internet een rol speelt in het aankoopproces bij consumenten, is het echter zeer de vraag of dit dé reden is voor leegstand. Krimp en vergrijzing, in combinatie met het langdurig laag economisch tij, zijn belangrijker redenen. Verder is op A-locaties de leegstand (landelijk op dit moment 6,9% volgens Locatus) vaak zeer gering (of non-existent), terwijl de mindere locaties wel een hoge(re) leegstand kennen.

Tevens is het goed om te weten, dat er naast verliezers (meubelboulevards, centra in krimpgebieden, aanloopstraten, slecht gepositioneerde centra, sommige binnensteden van kleinere steden) ook winnaars zijn (zoals grote regionale winkelgebieden met één dominante eigenaar, grotere binnensteden, sterke wijkwinkelcentra). In mijn vorige artikel is een aantal daarvan met naam en toenaam, en ondersteund met cijfers, benoemd.

Onderzoek in een integrale aanpak Onderzoek vandaag de dag vindt steeds meer plaats vanuit een integrale aanpak. Gericht op de marketing. Waarbij de focus ligt op bestaande centra. Hoe maak ik deze toekomst-

bestendig? Nou, door eerst je klanten te kennen en deze te leren begrijpen! Maar heb ook inzicht in je niet-klanten.

Waarom blijven deze weg? Door een doelgroepbenadering ontstaat inzicht hierin. Modern onderzoek gaat verder dan een standaard passanten- en koopstromenonderzoek. Al vormen deze nog steeds de basis.

Positionering Strabo heeft in de afgelopen tijd een onderzoeksinstrument ontwikkeld om centra sterker te positioneren. Zodat de kansen om een winnaar te zijn vergroot worden. Onderneem actie. Maar wel gericht. En slim. En klantgericht. Alleen…

HOE doe je dat? En ook nog op basis van een gedegen visie?

Wij komen te weten welke winkelformules het beste bij uw winkelcentrum passen. Zodat de bezoekerstotalen en bestedingen worden gemaximaliseerd. In een winkelcentrum zonder (of veel minder) leegstand! Er is geen sprake van DE oplossing. Want elk winkelcentrum is anders. En elk verzorgingsgebied ook. Onderzoek is van levensbelang. Om uw winkelcentrum een nieuwe ‘life cycle’ te geven. Op basis van een passende marketingvisie.

Een goede marketingvisie en kennis over passende winkelformules in uw winkelcentrum vereisen onderzoek. GOED onderzoek. Er ontstaat dan inzicht in: → de huidige klanten; → het huidige verzorgingsgebied; → de niet-klanten en de redenen waarom deze wegblijven; → de concurrentiepositie; → de potentiële klant; → de huidige en toekomstige ontwikkelingen in het winkelaanbod in het verzorgingsgebied; → de relevante landelijke trends én lokale trends in het verzorgingsgebied van het winkelcentrum. scn nrw special 2014 17

research

← vervolg van pagina 17 Door het samenbrengen van deze informatie kan het winkelcentrum gepositioneerd worden, voor zowel de korte als de langere termijn. Hieruit volgt dan ‘min of meer automatisch’ een op die locatie aansluitende branchering en marketing.

Grafische weergave van doelgroepen (Mosaic)

Eerst een passantenonderzoek Een uitgebreid passantenonderzoek (een telling bij de uitgangen en een passanten-enquête) geeft inzicht in de klanten en toevloeiing van buiten het directe verzorgingsgebied.

Plotting van doelgroepen (Mosaic)

Er ontstaat dan een beeld van de huidige bezoekers, het bezoekgedrag en de motieven om juist wél te komen. Op deze wijze kunnen dan de zogenaamde ‘KPI’s’ (Key Performance Indicators) in kaart worden gebracht. Zoals aantallen bezoekers, omzet en vloerproductiviteit. Plus andere zaken: inzicht in wat de consument wenst en verwacht, inzicht in het bezoekdoel, de waardering en de beleving, et cetera.

Dan inzicht in trends in het verzorgingsgebied Wat zijn de belangrijkste demografische ontwikkelingen in het verzorgingsgebied? Hoe hard slaat de vergrijzing toe?

Wat zijn de gevolgen op de korte en langere termijn? Dit is essentiële informatie voor de ontwikkeling van het draagvlak van het winkelcentrum in zijn verzorgingsgebied. En wat zijn de belangrijkste trends op consumentengebied? En in hoeverre zijn deze van invloed op het functioneren van het winkelcentrum? En welke zijn de belangrijkste ontwikkelingen in het concurrerende aanbod?

18 scn nrw special 2014

Winkelvoorkeuren van typen klanten

Benchmark klanten in vergelijking met verzorgingsgebied

research

Alle informatie kan vertaald worden in specifieke doelgroepgerichte marketingacties Daarna een koppeling met MOSAIC Klantgegevens (uit het passantenonderzoek, door middel van de zespositie-postcode) worden verrijkt met gegevens van MOSAIC van Experian. MOSAIC geeft inzicht in de ‘lifestyle’, interesses, leeftijd, welstand en wijze waarop deze mensen benaderd kunnen worden.

Dit klantenprofiel kan vergeleken worden met het profiel van het verzorgingsgebied. Zo kan een over- of ondervertegenwoordiging van bepaalde consumententypen worden vastgesteld.

Het profiel van de potentiële consumenten in het verzorgingsgebied (andere wijken en omliggende steden/dorpen) wordt geschetst aan de hand van een vergelijking van consumenten in verschillende reistijdzones (0-10 minuten, 10-20, 20-30) en geheel Nederland.

En wat is dan de concrete ‘output’? Op heldere kaarten worden de dominante doelgroepen ‘geplot’. En in een tabel worden de doelgroepen (de ‘MOSAIC-groepen’) in het verzorgingsgebied afgezet tegen de daadwerkelijke consumenten van het winkelcentrum. Tevens ontstaat inzicht in een groot aantal variabelen (van huishoudens in het verzorgingsgebied en consumenten van het winkelcentrum), zoals leeftijdsfase, huishoudenfase, besteedbaar inkomen, autobezit, vermogenspositie, lifestyle, behoeften en winkelvoorkeuren.

In de bijgaande figuren wordt dit nader toegelicht met concrete voorbeelden.

Na de koppeling met de Experianproducten kan dan tevens de penetratie (percentage in een verzorgingsgebied dat het winkelcentrum in kwestie wel eens bezoekt) per postcodegebied, per consumentengroep, per doelgroep en de motivatie per doelgroep (om het winkelcentrum te bezoeken) worden vastgesteld.

Vervolgens een onderzoek onder niet-klanten (online/telefonisch/aan huis) Vervolgens kan door middel van gericht online/telefonisch onderzoek, de niet-klant of niet-frequente klant (klanten die minder vaak komen dan verwacht zou worden, bijvoorbeeld omdat men uitwijkt naar een winkel die niet in één van de te onderzoeken winkelcentra is gevestigd) bereikt worden en kan er gevraagd worden naar de motieven.

Een telefonisch/online/aan huis onderzoek brengt in kaart waar geografisch het belangrijkste potentieel ligt en onder welke doelgroepen. Wie zijn de belangrijkste concurrenten en welk beeld heeft men van mijn winkelcentrum? En door inzicht in de motivatie om wel of niet te komen, kan duidelijk gemaakt worden in hoeverre bezoekers ‘getriggerd’

kunnen worden tot een bezoek. Welke ‘constraints’ dienen weg genomen te worden (bijvoorbeeld bereikbaarheid) of welke aanpassingen zijn nodig (aanbod winkels, horeca, service). Hoe willen zij geïnformeerd worden en aan welke informatie is behoefte? Is men gevoelig voor evenementen of schrikken die juist af? En welke evenementen vallen wel in de smaak?

Dit alles kan vertaald worden in specifieke doelgroepgerichte marketingacties. Door inzicht in het beslis- en mediagedrag van de doelgroepen kan dit verder gespecificeerd worden.

Eindresultaat: marketingvisie en het voorkomen van leegstand Elk MOSAIC-profiel heeft zijn eigen winkelvoorkeuren. Op basis hiervan (bij de oververtegenwoordigde groepen of juist ondervertegenwoordigde groepen teneinde deze te bewegen meer naar de winkelcentra te gaan) kunnen uitspraken worden gedaan over mogelijk passende huurders die ‘het goed gaan doen’ in de winkelcentra.

Gewapend met de informatie over de huidige klanten en inzicht in sommige niet-klanten (die wel tot de potentiële klanten behoren) – en de redenen waarom zij niet komenvormt het onderzoek dan het fundament van de marketingvisie. Als de doelgroepen gedefinieerd zijn, kan vervolgens een bij de doelgroepen passende strategie geformuleerd worden.

Eindresultaat is een (marketing)visie die het winkelcentrum beter in de markt zet. Een visie die oplossingen biedt voor het invullen van (eventueel dreigende) leegstaande ruimten. Met retailers en een branchering die recht doen aan het winkelcentrum en het verzorgingsgebied. En met nuttige informatie waar uw huidige en toekomstige retailers wat aan hebben. Uw winkelcentrum is daarmee een stuk toekomstbestendiger. Want winkelen blijft, ook in de toekomst, nog steeds een grotendeels fysieke aangelegenheid. Maar dan moet het winkelcentrum wel passen bij de wensen van de consument. ←

(*) Drs. Hans P. van Tellingen is algemeen directeur van Strabo. www.strabo.nl.

Strabo representeert onder andere het bedrijf ‘FootFall’ in Nederland.

Reacties?: vantellingen@strabo.nl / 020-6260817 / Twitter: @hansvtellingen scn nrw special 2014 19

opinie

D

e eerste drie NRW Jaar­ prijswinnaars van MAB (Zaailand Leeuwarden 1990, Heuvel­ galerie Eindhoven 1993 en De Barones Breda 1998) zijn overdekte centra.

Maar er zijn meer verschillen met wat tegenwoordig gangbaar is. Françoise Dechesne: ‘Bij Zaailand zie je meer­ dere lagen en behalve woningen geen andere functies in het project. Dat was nog niet gebruikelijk, omdat het juridisch splitsen van entiteiten toen nog niet zo gemakkelijk was, maar ook dat het aspect van mening van

sing was op De Barones in Breda: ‘Ook daar zie je duidelijk de verbinding met de stad. In feite zijn deze projec­ ten meer dan toevoegingen: het is een vorm van stadsherstel, het toevoegen van nieuwe scharnierpunten en het maken van een nieuw circuit. Maar dat wel altijd binnen de bestaande structuren.’ naar buiten En dan gaan we naar buiten. Met de Groenmarkt in de binnenstad van Den Haag werd een opvallend gebouw gemaakt dat ruimte bood aan retailers met een metertje meer. Bij De Parade

+1. De Nederlandse consument over­ brugt niet graag meerdere lagen en dat gevoel wordt alleen nog maar ver­ sterkt als juist op de verdiepingen de intensiteit van de bezoekersstromen onvoldoende is. Aan de andere kant biedt een eerste verdieping wel de mogelijkheid een bijzonder verblijfs­ gebied te maken, waar bij je als het ware vanuit een loge het druktebeeld in een centrum kunt ervaren.’

Flexibiliteit Een andere voorwaarde voor een lange levensduur van een gebouw of project, is flexibiliteit. Françoise Dechesne:

‘Als ontwikkelaar ben je tijdelijk te gast in een stad’ Decennialang een van Nederlands belangrijkste ontwikkelaars van winkelprojecten en in 2013 nog de NRW Jaarprijs gewonnen met Raaks Haarlem. MAB Development mag trots terugkijken op een groot aantal inzendingen en prijswinnaars. Dat doen we met Françoise Dechesne. Welke veranderingen zien we in de loop der tijd? functies minder op het netvlies stond.

En de Heuvelgalerie was drielaags en daarbij het eerste centrum waar een warmte/koudeopslag geplaatst werd.

In feite een voorloper op de duur­ zaamheidsgedachte die nu als stan­ daard wordt toegepast. Bij de Heuvel­ galerie zochten we ook nadrukkelijk de connectie met de stad, met het stedelijk weefsel. De horeca werd naar buiten gebracht en publieke functies toegevoegd. Uit de toevoeging van de Philipszaal blijkt ook al dat je als ont­ wikkelaar geen winkelcentrum meer maakte, maar een stuk stad.’

Een exercitie die ook van toepas­ 20 scn nrw special 2014

in Bergen op Zoom is het ook maat­ werk dat de binnenstad completeert.

En met Haarlem Raaks zie je dat ook de randen van de binnenstad erbij getrokken worden om de stad af te maken. Of in de woorden van Françoi­ se Dechesne: ‘kwaliteit toevoegen’.

Maar welke lessen hebben we nu geleerd? Wat is goed geweest en wat minder goed? ‘Ik denk zonder meer dat het bouwen over meerdere lagen in Nederland niet altijd goed heeft gewerkt. Zelf denk ik nu dat in de meeste gevallen twee lagen het maxi­ male is wat functioneel haalbaar is en dan niet op -1, maar bij voorkeur op

‘De Heuvelgalerie wordt nu gerestyled en je ziet dat het in de basis nog steeds een goed ontwerp is, maar dat op een aantal punten, zoals de entrees, aan­ passingen gedaan moeten worden.

Dat kan ook. Bij flexibiliteit draait het erom dat vanuit het basisontwerp de structuur en de inbedding goed moet zijn en je geen cruciale ontwerpfouten maakt met dode einden, constructie­ ve belemmeringen en zo meer.

Natuurlijk is niet alles mogelijk.

Van wat nu bijvoorbeeld een bioscoop is maak je niet zomaar een Primark.

Bij mab ontwerpen we altijd vanuit de ondergrond, dus vanuit de parkeer­

opinie

garage naar boven. Dat resulteert in een zo ruim mogelijke stramienmaat en dus optimale flexibiliteit. Maar flexibiliteit zit ook in zaken als de con­ tractvorming. De markt vraagt hierin om maximale flexibiliteit, maar als ontwikkelaar kan je dat met het oog op de wensen van toekomstige beleg­ gers niet op alle vlakken realiseren.’

Klant centraal Bij het ontwikkelen van projecten in steden heeft bij mab altijd één ding voorop gestaan, vertelt Françoise Dechesne: ‘Wij bedenken concepten, heel vaak in steden waar we niet zelf

Zien we Oostpoort Amsterdam volgend jaar weer terug in de NRW Special?

Het functioneren van binnensteden is nu ‘the name of the game’

wonen, waar we niet werken, waar we niet langdurig blijven. We zijn een tijdelijke gast.

Wij moeten ons dus realiseren dat we uitgenodigd zijn om iets te maken in een context van iemand anders. Daar gaan we uiter­ mate zorgvuldig mee om, te meer omdat we een product maken dat in lengte van jaren daar blijft staan. Die zorgvuldigheid in wat we maken is bij ons altijd top of mind geweest.’

Het centraal stellen van de klant komt ook tot uiting in het contact met

de retailer: ‘ssm Retailplatform is ook al bijna veertig jaar geleden door ons opgericht en stond destijds al voor de verschuiving van aanbodgestuurd naar vraaggestuurd ontwikkelen. Wij bouwen die mooie centra natuurlijk als instrument voor retailers om geld mee te verdienen. Vanzelfsprekend stel je de retailer dan centraal, want die gaat daar straks jarenlang zijn winkel exploiteren. Ook voor betrok­ kenheid van de belegger hebben wij altijd ruimte gehad. In de loop der jaren kwam deze steeds vroeger aan boord en dat had een gunstig effect op het proces. In feite zijn we in de loop der jaren meer en meer in co-creation met onze klanten op onze projecten gaan studeren en vormen.’

Van binnen naar buiten Is het in deze tijd nog wel denkbaar een naar binnen gekeerd project te kunnen maken? Françoise Deche­ sne: ‘Nee, zeer zeker niet. De con­ nectie met de bestaande structuur is gewoon veel te belangrijk geworden.

Dat neemt niet weg dat een overdekt winkelcentrum een goede toege­ voegde waarde in de binnenstad kan hebben. De Barones in Breda is een prima combinatie met die open ste­ delijke structuur, zeker als je dat ook op de weersomstandigheden betrekt.

Dat geldt ook voor Zaailand: bij slecht weer is het wel fijn om even binnen te lopen. Die combinatie maakt dat ste­ den goed functioneren.’

Wel of geen winkelcentrum Nadat mab in 2013 de nrw Jaarprijs had gewonnen met Raaks Haarlem, was er in de wandelgangen ook wat bevreemding te horen over het feit dat veel mensen dit niet echt een winkel­ centruminzending vonden.

‘Het is niet voor niets dat nrw begin dit jaar aan de betekenis van haar naam heeft gesleuteld. De organisatie stamt natuurlijk uit een tijd dat het vooral over planmatig ontwikkelde winkelcentra ging. Tegenwoordig zijn het veel binnenstedelijke heront­ wikkelingen. Het functioneren van binnensteden is nu ‘the name of the game’. Dat draait om het grote geheel van functiemenging, wat je goed bij Raaks ziet. Het gaat dan om wonen, winkelen, verblijf, cultuur, publieke functies en parkeren. Raaks is de resultante van de menging van al die

dingen. Maar ik zeg niet dat nu alleen nog maar dit soort binnenstedelijke ontwikkelingen de nrw Jaarprijs kun­ nen winnen. Er worden nog steeds vanuit nieuwbouw of herontwikkeling prima wijkcentra gebouwd die hoge ogen scoren. Overkapel als winnaar van een paar jaar geleden is daar een mooi voorbeeld van.’

Een project staat wat Françoise Dechesne betreft niet altijd op zich zelf: ‘Vaak zie je dat een ontwikke­ ling ook anderen op gang brengt, dat er nieuwe structuren ontstaan en dat er weer geïnvesteerd wordt in naast gelegen panden. Het draagt bij aan een nieuwe positionering van stad of gebied en gaat dus verder dan een een­ malige economische impuls. Wat die spin-off is en kan zijn, daar zal in de komende tijd ook meer aandacht voor komen.’

Wat heeft NRW betekend?

Françoise Dechesne heeft geruime tijd deelgenomen aan het bestuur van nrw en is bij de jaarvergadering van januari dit jaar afgetreden. Een aantal jaren is zij als jurylid van de Jaarprijs verbonden aan nrw. ‘Dat heeft mij als ontwikkelaar veel nieuwe inzich­ ten gebracht. Je ziet dan hoe breed en vanuit hoeveel verschillende discipli­ nes er naar ontwikkelingen gekeken wordt. Als je het hebt over ‘lessons learned’ dan is dat wel tijdens die jurybezoeken geweest.’

MAB Development stopt zoals bekend eind 2015. Op 26 maart opende Fran­ çoise Dechesne en haar collega’s nog het woon-winkelproject Oostpoort aan de Linnaeusstraat in Amsterdam Oost, waar mab namens de ontwikkel­ combinatie ocp verantwoordelijk was voor het commerciële programma.

Een laatste inzending voor de volgen­ de nrw Jaarprijs?

‘Zeker weten. Het is in elk geval een project waarin alles wat wij in de loop der jaren geleerd hebben samen­ komt. We hebben verder nog in voor­ bereiding het project Achter de Lange Stallen in Breda. De gehele uitvoering daar van zal geschieden door onze partner, maar mocht het na realisa­ tie ingezonden worden voor de nrw Jaarprijs van 2018, dan weet ik zeker dat men de geest en aanpak van mab Development ontegenzeggelijk nog zal herkennen.’ ← scn nrw special 2014 21

ontwikkelaars

a.s.r. vastgoed ontwikkeling ziet al zijn activiteiten in het kader van een hoger doel: ‘uit liefde voor de stad creëren wij een beter leven’.

a.s.r. vastgoed ontwikkeling wil het verschil maken

I

n september 2011, bij het aantreden van Dick Gort als ceo van a.s.r. vastgoed ontwikkeling, heeft de organisatie haar visie op de markt en de eigen projecten aangescherpt. Alle activiteiten die het bedrijf ontplooit, moeten een wezenlijke bijdrage leveren aan de kwaliteit van leven, wonen, werken en winkelen in de stad. Concrete criteria zijn onder meer dat de projecten echte binnen­ stedelijke projecten zijn en minimaal 70 procent van het bouwvolume moet bestaan uit wonen en winkelen.

Zo richt a.s.r. vastgoed ontwikkeling zich niet op kanto­ ren- en bedrijvenlocaties en specifieke (leisure)activitei­ ten ‘in de wei’. Projecten die zich aandienen en waar winst te maken valt, maar die niet aansluiten bij de criteria en haar visie, pakt de organisatie niet op. Dat betekent dat voortdurend gezocht wordt naar de balans tussen de kwali­ teit van een project en de opbrengsten die dat project kan genereren. richtinggevende vragen In deze tijd waarin veranderingen in de detailhandel en het bijbehorende vastgoed sneller plaatsvinden dan we ooit eerder meegemaakt hebben, moeten organisaties die actief zijn in deze markt flexibel kunnen opereren zonder amorf te worden. Dit is een van de redenen waarom a.s.r. vastgoed ontwikkeling in 2011 zo kritisch naar de eigen 22 scn nrw special 2014

organisatie en de ontwikkelingsportefeuille gekeken heeft.

‘Waar staan we voor’ en ‘waar gaan we voor’ zijn daarbij richtinggevende vragen geweest. Tijdens de crisisperiode betekent dit dat je in eerste instantie vooral moet overle­ ven, maar de ontwikkelaar heeft ook helder in beeld wie ze wil zijn als de crisis voorbij is, het stof opgetrokken is en de markt, mogelijk op een andere manier weer aantrekt. a.s.r. vastgoed ontwikkeling dient in eerste instantie een professionele en integere partner te zijn. Een partner die zich niet alleen verantwoordelijk voelt voor de eigen acti­ viteiten en portefeuille, maar juist ook maatschappelijk betrokken is. De projecten moeten op lange termijn een positieve bijdrage leveren aan de directe omgeving en de samenleving. Deze benadering gaat verder dan de eigen winst en het te behalen rendement.

‘Als je het niet goed doet, kun je in ons vak echt een stuk van de markt en de samenleving verzieken’, zegt Dick Gort.

‘Wij bouwen dan ook niet zozeer voor de gemeente maar nadrukkelijk wel voor de gemeenschap. Vastgoed haal je niet zomaar weer weg, dus moet het op lange termijn bestendig zijn in vorm en gebruik.’

Waddinxveen Deze invalshoek herkennen we bijvoorbeeld in het ontwik­ kelingsplan voor het nieuwe centrum van Waddinxveen.

Al zo’n veertig jaar hebben verschillende ontwikkelende

ontwikkelaars

Leidsche Rijn wordt gebouwd als een historisch gegroeid stadscentrum

Links: Dick Gort. Hiernaast: impressie van het Gouweplein in Waddinxveen

partijen hun tanden stuk gebeten op de aanpak en verbete­ ring van het centrum van deze plaats. Omdat dit blijkbaar zo’n complexe opgave was, heeft a.s.r. vastgoed ontwikke­ ling hier in samenwerking met alle belanghebbenden in een open planproces een masterplan opgesteld. Omwo­ nenden, raadsleden en andere belanghebbenden hebben intensief geparticipeerd om te komen tot een gemeen­ schappelijk gedragen ontwikkelingsplan. Resultaat is dat er een geheel nieuw centrum gerealiseerd wordt op de plek waar eerder sportvelden lagen.

Dick Gort vertelt: ‘’Tijdens de planvorming hebben we de omvang van het centrum aangepast, omdat de crisis duidelijk maakte dat minder winkelmeters meer zouden betekenen voor Waddinxveen. Altera neemt het winkel­ deel van het nieuwe centrum in eigendom en woningcor­ poratie Woonpartners Midden-Holland neemt een belang­ rijk deel van de woningen af. De overige woningen zijn koopwoningen.’’

Het nieuwe centrum omvat 20.000 m2 bvo en wordt zo vormgegeven dat het in een later stadium nog uitgebreid Wij bouwen kan worden, als blijkt dat de markt hier behoefte aan niet zozeer voor heeft. Er komen in eerste de gemeente, instantie 260 woningen en als wel voor de appartementen, uiteenlo­ pend in grootte en soort, en gemeenschap 1200 parkeerplaatsen. Het nieuwe centrum sluit nauw aan bij de bestaande omgeving in Waddinxveen en bestaat uit een sfeervol hart met straatjes, pleintjes en water­ partijen, terwijl de randen direct communiceren met de omgeving. Daarnaast is veel aandacht voor de structuur van het winkelgebied met op de juiste plaats trekkers en bronpunten. Waddinxveen was het eerste winkelcentrum

dat het breeam nl ontwerpcertificaat Very good (drie ster­ ren) van de Dutch Green Building Council kreeg uitgereikt en komt mogelijk zelfs in aanmerking voor vier sterren, na nog verdere optimalisatie. Kortom: een centrum waarmee Waddinxveen klaar is voor de toekomst.

Aalmarkt Leiden De aanpak van het Aalmarktgebied in Leiden staat al 25 jaar hoog op de agenda van de gemeente Leiden. De con­ crete behoefte aan een ingrijpende structuurverbetering is niet zo vreemd omdat het Leidse kernwinkelgebied grosso modo bestaat uit twee lineaire winkelstraten zonder een goede verbinding en echt winkelhart. Het Leidse winkelge­ bied bestaat vooral uit kleine historische panden en biedt daardoor geen ruimte aan grotere formules. Vooral door deze onoverzichtelijke structuur en het gebrek aan grote ruimten vindt er veel koopkrachtafvloeiing plaats.

Na jarenlange plannenmakerij heeft a.s.r. vastgoed ont­ wikkeling in 2009 dit ontwikkelingsproject verworven op basis van haar ontwikkelingsvisie. Belangrijkste kenmerk in deze visie is de realisatie van de Catharinasteeg, een geheel nieuwe verbinding tussen de Haarlemmerstraat en de Breestraat, in combinatie met een verplaatsing en ver­ breding van de huidige Waaghoofdbrug. Met behulp van deze nieuwe verbinding krijgt het gehele Leidse winkel­ bied een betere economische structuur. Bovendien blijven alle waardevolle historische gevels intact, terwijl er ach­ ter de gevels ruime units gerealiseerd worden. Voor twee grote units (3.100 m2 en 1.250 m2) zijn al trekkers van formaat gecontracteerd, waaronder een vooraanstaande regionale retailer. Dit past helemaal in de filosofie van de ontwikkelaar om met behulp van sterke lokale en regio­ nale retailers een ‘couleur locale’ en onderscheidend ver­ mogen te creëren. vervolg op pagina 25 → scn nrw special 2014 23

GDA International is een Architectenbureau gespecialiseerd in het Adviseren en Ontwerpen binnen de retail in het volledige plantraject van een (her)Ontwikkeling: van concept tot en met bouwbegeleiding, van een beperkte wijziging van een bestaand winkelgebied of een groots nieuwbouwplan.

GDA International b.v. - Rompertsebaan 62 - 5231 GT ‘s-Hertogenbosch - (073) 644 40 40 - www.gdai.nl

m a r k e t i n g / c o m m u n i c at i e / p r o m o t i e

Specialist in winkelcentra promotie

Regentesselaan 7 7316 AA Apeldoorn T. 055 - 576 79 88 M. 06 - 25 12 58 79 @prbymaureen Promotions by Maureen maureen@promotionsbymaureen.nl www.promotionsbymaureen.nl

promotionSbymaureen.nl

ontwikkelaars

Links: Hof van Bern, Leidsche Rijn Centrum. Hieronder: impressie van Aalmarkt in Leiden.

← vervolg van pagina 23 Met de komst van de Catharinasteeg en de herontwik­ keling van het naastgelegen Waagblok – een ontwikkeling van a.s.r. vastgoed vermogensbeheer en Provast – wordt een echt winkelcircuit gecreëerd en de winkelstructuur veel aantrekkelijker voor de consument. Het gehele Aal­ marktproject zal de Leidse binnenstad een enorme boost geven. De komst van de beide projecten betekent een belangrijke impuls voor de Breestraat. Op dit moment zijn er al verschillende nieuwe retailers (o.a. Flying Tiger) in de Breestraat gekomen, omdat zij vertrouwen hebben in de positieve economische effecten van het Aalmarktproject.

Op deze manier is nu al zichtbaar dat hier ingezet wordt op een structurele verbetering van het kernwinkelapparaat in de Leidse binnenstad.

Leidsche Rijn centrum Het nieuw te ontwikkelen stadshart van de Utrechtse Vinex-locatie Leidsche Rijn is de afgelopen maanden veel in het nieuws geweest. Jeroen Messemaeckers van de Graaff, directeur Ontwikkeling bij a.s.r. vastgoed ontwik­ keling, maakte in december vorig jaar openbaar dat zijn organisatie het geplande metrage non food in het nieuwe hart van Leidse Rijn bij voorkeur ziet afnemen. In deze tijd waarin we een economische crisis kennen en een enorme technologische vooruitgang, acht de organisatie het niet verantwoord om vast te houden aan plannen die ruim tien jaar geleden tot stand gekomen zijn. Toen zag de retail­ wereld er heel anders uit dan nu. a.s.r. vastgoed ontwikkeling heeft een plan ontwikkeld dat geïnspireerd is op historische Midden-Europese bin­ nensteden. Dit betekent dat ruimte en intimiteit elkaar afwisselen en er verschillende gebouwen in verschillende

vormen en hoogten gerealiseerd worden. Het ontwerp biedt ruimte aan net zoveel diversiteit als historische ste­ den dat doen. Dit zien we ook terug in de inrichting van de openbare ruimte. Deze diversiteit ontstaat onder meer door de inzet van verschillende gerenommeerde inter­ nationale architecten. In de huidige plannen omvat het centrum in totaal 42.000 m2 aan winkelruimte, horeca en andere commerciële voorzieningen. Daarnaast wordt er 10.000 m2 kantoorruimte gerealiseerd en 734 appartemen­ ten. Ondanks het feit dat het gehele centrum in zijn geheel opgeleverd wordt, zal het de indruk maken van een histo­ risch gegroeid stadscentrum.

Corio neemt het grootste deel van het nieuwe centrum van Leidsche Rijn in eigendom. Op dit moment zijn a.s.r. vastgoed ontwikkeling, Corio en gemeente met elkaar in gesprek over de eventuele aanpassingen van het huidige ontwikkelingsplan. a.s.r. vastgoed ontwikkeling zet zich hier heel concreet neer als partij met een grote maatschappelijke betrokken­ heid, door het nemen van de ongebruikelijke stap te plei­ ten voor het verkleinen van het plan. ← scn nrw special 2014 25

architectuur

Traanberg Partners zet creatief en strategisch ondernemerschap in voor innovatie. Niet alleen de opdrachtgever profiteert. “De rol van de architect is veranderd, maar de vraag hoe we iets snel, goed en slim kunnen maken blijft ons vak. Onze ervaring is dat integraal ontwerpen met bim en actieve (keten)samenwerking resulteren in een betere communicatie, tijdwinst, aantoonbare kostenverlaging en een hoge kwaliteit. Door deze manier van werken kunnen wij het beste antwoord geven op de vraag. Goede architectuur is meer dan mooi alleen.

Creativiteit en vakmanschap staan bij ons hoog in het vaandel

Roland en Erna Traanberg

De kracht ervan is waarde toevoegen voor opdrachtgever, gebruiker en samenleving.”

A

an het woord zijn Roland en Erna Traan­ berg. Vanuit Rotterdam werken zij met een bevlo­ gen team van 22 medewerkers aan landelijke bouwopgaven met een sterke focus op retail- en bedrijfsvast­ goed. De projecten omvatten wijk- en buurtwinkelcentra, binnenstedelijk winkelen, pdv/gdv concentraties en bedrijfshuisvesting waaronder kan­ toren, bedrijfsgebouwen en distribu­ tiecentra. Beleggers, ontwikkelaars en landelijke retailers behoren tot de opdrachtgevers.

Creativiteit en vakmanschap Roland en Erna zijn overtuigd van de kracht van architectuur en bouwma­ nagement als integrale dienstverle­ ning. “De dialoog met de opdrachtge­ ver is voor ons van grote waarde. Wij proberen dat wat de opdrachtgever vraagt maximaal waar te maken. Met creatief vermogen en brede bouw­ kundige en financiële kennis zijn wij in staat om inspirerende en haalbare 26 scn nrw special 2014

concepten te bedenken waarmee de beleving, de gebruikswaarde en de duurzaamheid van gebouwen ver­ betert. Aangezien bouwkosten voor minstens 80 procent vastliggen is de samenstelling en compositie van materialen en ruimtes doorslagge­ vend. We zijn ons ervan bewust dat als je een goed verkoopbaar product wilt maken, je aan een project geen gouden knopen moet naai­ en. Maar wij zoeken De kern van alles wel naar de moge­ lijkheid om het wat wij doen, is gevoel van een gou­ waarde toevoegen den knoop te geven.

Dat vraagt om brede voor de klant productkennis, ken­ nis van hoe dingen gemaakt worden.

Als architect moet je begrijpen waar de problemen van de opdrachtge­ ver liggen, de complexiteit kunnen verhelderen en slimme oplossingen bedenken”.

Virtueel bouwen Om een efficiënt proces en goede communicatie te garanderen maakt Traanberg Partners gebruik van een virtueel gebouwmodel (Bouw Infor­ matie Model) waarin ontwerp, uit­ voering en beheer een plek krijgen.

“De flexibele werkmethodiek van bim ondersteunt onze integrale manier van werken en geeft een boost aan de kwaliteit van het ontwerp en het omgaan met de complexiteit van de opgave.” Ruimtelijk inzicht, tijdwinst en faalkostenreductie zijn de grote voordelen van het werken in driedi­ mensionale informatiemodellen. bim draagt op plezierige wijze bij aan de dialoog met de opdrachtgever en de projectpartners en garandeert een hoge kwaliteit.

Retailers en ‘slimme’ 3D-winkellay-outs bim wordt ook actief ingezet voor retailers. “Onze afdeling winkel layout verzorgt voor diverse landelijke winkelketens de planvorming en uit­ werking van layouts voor de winkels.

Met onze ‘slimme’ 3d-lay-outmodules kan specifieke informatie uit inrich­ tingstekeningen worden gehaald.

Aan de lay-outs zijn 3d-stelling- en wandenplannen gekoppeld waaruit stellinginformatie, cluster-, assorti­ ment- en controlelijsten te onttrek­ ken zijn. Het systeem communiceert tevens met schappenplannen. Dit geeft onze opdrachtgevers een enor­ me kwaliteits- en efficiencyslag!” ← www.traanbergpartners.nl

architectuur

RETAIL | 3d winkellay-out

VEENENDAAL | Scheepjeshof

AMSTERDAM | PDV Zaandam

WADDINXVEEN | DC Dachser

ENSCHEDE | C&A

R’DAM | Kiosken Zuidplein

HOUTEN | PDV/GDV Houten

ROTTERDAM | Winkelboulevard Nesselande

HANK | Supermarkt Jumbo

recente projecten

ROERMOND | Donderberg

scn nrw special 2014 27

beleggers

Ruud Hogenes

‘Winkelcentra moeten meer verankerd worden in de lokale gemeenschap’

die we op dat gebied hebben gecon­ stateerd in te vullen: dat loopt uit­ een van goed gelegen fietsenrekken van hoge kwaliteit, tot een goede, en vooral actief beheerde, internetsite en Wifi-toegankelijkheid.”

Ruud Hogenes, sectormanager winkels bij Altera Vastgoed, is stellig: “Het winkellandschap verandert, maar het tijdperk van de fysieke winkels is niet voorbij.

Veranderingen in de detailhandel zijn van alle tijden en het is aan de detailhandel zelf en de vastgoedbelegger om hierop in te spelen.”

28 scn nrw special 2014

Wat zijn de grootste uitdagingen in dit verband voor de winkelbelegger in de komende periode?

“Dat zijn er vele, maar de belangrijk­ ste zijn het faciliteren van de beleving in winkelgebieden en de aandacht voor de “lokale” component. Uit alle onderzoeken die in de winkelmarkt worden gedaan blijkt dat het juiste productaanbod de belangrijkste drijf­ veer is voor de consument. Maar een groter productaanbod dan op inter­ net krijgen we natuurlijk nooit in een winkelcentrum. We zijn er van over­ tuigd dat naast een goede product­ mix, ook de juiste randvoorwaarden voor een optimale beleving en gemak gecreëerd moeten worden om de con­ sument naar het winkelgebied te trek­ ken en blijvend te binden”.

Hoe pakt Altera dat aan?

“Altera heeft afgelopen jaar onder­ zoek verricht naar de positionering van haar winkelcentra op het gebied van faciliteiten op en rond het win­ kelcentrum. Komend jaar implemen­ teren we maatregelen om de niches

Wat betekent dit concreet voor een winkelcentrum?

“Een goed voorbeeld is ons wijkwin­ kelcentrum Bieshof in Dordrecht.

Hier zijn na renovatie verleden jaar vrijwel alle faciliteiten aanwezig die ook in andere centra van dit type aanwezig zijn, maar wij willen nog verder gaan. Veiligheid is één van de items die versterkt kan worden. Een Keurmerk Veilig Ondernemen en de duidelijk zichtbare aanwezigheid van een aed zijn zaken die op het niveau van dit centrum tot de mogelijkheden behoren. Maar ook een openbaar toe­ gankelijk toilet, voldoende groen, en een afhaalpunt voor internetbestellin­ gen staan hoog op ons lijstje. Centra van dit niveau kunnen met deze faci­ liteiten uitgroeien tot een zogenaamd community center, het centrale punt in een wijk waar bewoners graag gebruik van maken.”

Hoe kan een winkelcentrum­ eigenaar daaraan bijdragen?

“Allereerst kan een centrumeigenaar de randvoorwaarden zoals ik die net genoemd heb in samenwerking met de ondernemers faciliteren. Maar daarmee zijn we er nog niet. Het is ook belangrijk om de lokale compo­ nent in het winkelaanbod te realise­

beleggers

Faciliteiten voor beleving en gemak maken winkelcentra compleet

ren en te handhaven. Er wordt terecht veel geklaagd over de eenvormigheid van winkelgebieden. Aan de andere kant vraagt de consument ook om de bekende winkelketens. Als deze landelijke ketens ontbreken en ze ook echt worden gemist, kan dat een aanleiding zijn om naar een ander winkelgebied te gaan. Het is onze taak om bij de verhuur de juiste mix aan te brengen en te handhaven.”

Wat is dan anders in de werkwijze?

“Het gewenste beeld wordt sterker bepalend. We beschikken zelf over de analysekracht om dat te onderbou­ wen en vast te stellen. Dat betekent in tegenstelling tot het winkelpandjes vullen van vroeger, dat bij een leeg­ komend pand niet direct de eerste de beste nieuwe huurder wordt gecon­ tracteerd. Er moet dus meer moeite worden gedaan.”

Geef eens een praktijkvoorbeeld?

“Bij onze nieuwste aanwinst, het in aanbouw zijnde nieuwe centrum van Waddinxveen, hebben we een opti­ male mix tussen de lokale speciaal­ zaak en het landelijk ketenbedrijf als randvoorwaarde gesteld. De ontwik­ kelaar dient de verhuur binnen deze randvoorwaarden tot stand te bren­ gen. Het is een goede zaak dat er al drie lokale modische speciaalzaken besloten hebben naar dit centrum te komen. Naast bijvoorbeeld c&a en enkele andere modische ketenbedrij­ ven, biedt dat voor de consument een aantrekkelijke mix om niet alleen de dagelijkse aankopen, maar ook de meer mode gevoelige artikelen in dit centrum te kopen, ook bij de voor hen vertrouwde ondernemers. Die spreken de taal van de plaatselijke bevolking en kunnen hun assortiment sterker afstemmen op de lokale smaak.

Het centrum wordt herbergzaam ingericht en is goed bereikbaar voor de lokale consument, met gratis par­

keren. Door branding onder andere via internet en smartphones, maar ook de specifieke gemeenschap gebonden promotionele activiteiten ontstaat dan een centrum dat gewor­ teld is in de gemeenschap en echt kan functioneren als ontmoetingsgebied voor de lokale bevolking.”

Kan dat ook bij bestaande centra?

“Dat kan niet alleen, dat moet zelfs.

Als eigenaar moet je daarin wel actief zijn. Achteroverleunen kan niet meer.

Dat kan misschien nog met een win­ kelpand in een van de top 20 binnen­ steden van Nederland, maar in de overige winkelgebieden is echt actief management noodzakelijk om ze attractief voor de consument te hou­ den. Dat gaat beter als je als eigenaar het hele winkelgebied, of tenminste het belangrijkste deel daarvan, in eigendom hebt.

Dat is ook de reden waarom wij ver­ leden jaar ons 50-procentseigendom in Het Rond in Houten hebben uitge­ breid naar 100 procent. Dit centrum is het hart van een gebied met 50 dui­ zend inwoners, heeft daarom voldoen­ de potentie, maar moet wel actiever

Volledig eigendom van een winkelcentrum maakt vernieuwing gemakkelijker aangepakt worden. Nu we volledige zeggenschap hebben, kunnen we dit ook structureel doen. In vroeger tijden ging dat automatisch gepaard met uit­ breiding van het vloeroppervlak, maar tegenwoordig zijn andere middelen noodzakelijk. Dat vergt investeringen in branding, verblijfskwaliteit, uit­ straling, verplaatsing en vernieuwing van huurders, en het aanbrengen van een aantal faciliteiten. Allemaal zaken die we gaan implementeren, waar bij de uitbreiding van ons belang

in dit centrum ook financieel reke­ ning mee is gehouden. We hebben het nu zelf in de hand.

Het enige wat we niet in de hand hebben is de Nederlandse economie en het daaruit voortvloeiende consu­ mentenvertrouwen. Verbetering hierin is wel nodig voor het aantrek­ ken van de consumentenbestedingen; dan blijven onze winkelcentra goede koopcentra en het hart van de lokale gemeenschap.”

Verandert de positie van de belegger?

“Ja, dat lijkt me duidelijk. Om goed de regie te kunnen voeren en je belangen vertaald te krijgen naar een gewenste operationele uitvoering, moet je niet alleen afhankelijk zijn van allerlei adviseurs. Ten eerste moet je zelf bepalen hoe de beleggingsdoelstelling zich vertaalt in een gewenste porte­ feuillestructuur en de daarin op te bouwen objecten. Een vandaag geno­ men investeringsbeslissing neem je wel op z’n minst voor de komende tien jaar, inclusief de aangenomen perfor­ mance. Dan moet je als organisatie toch wel een eigen breed gedragen beeld van de toekomst hebben, dat je telkens weer ijkt. Met jaarlijkse hold/ sell- en swot-analyses en veel relevant onderzoek op een abstracter niveau.

Wij besteden het propertymanage­ ment uit en dat betekent weer dat je als manager van de managers vooral zelf de regie moet kunnen voeren van­ uit een consistente visie. Voor de con­ crete uitvoering worden, afhankelijk van de opgave, ook nog eens allerlei andere disciplines aangetrokken zoals gedelegeerde ontwikkelaars, architec­ ten, marketing bureaus en makelaars.

Dan kun je niet op een afstand kijken of je wel geleverd krijgt wat je beoogt.

Je moet blijven sturen en tijdig in kunnen grijpen of bijsturen. Onze interne organisatie is bewust com­ pact gehouden, zodat je met elkaar, van hoog tot laag tussen verschillende disciplines en met gescheiden verant­ woordelijkheden, weet welk doel je nastreeft.

De processen en besluitvorming zijn helder afgebakend. Je verzandt dan niet in allerlei overbodige praat­ groepjes, coördinatieoverleg of ver­ tragende stafafdelingen. Dat maakt het werk boeiend en is succes ook col­ legiaal succes.” ← scn nrw special 2014 29

consultancy

Stadsdeelcentrum Anklaar, Apeldoorn opdrachtgever: Habion.

Rol: bestuurs- en managementadvies bij de herontwikkeling van stadsdeelcentrum Anklaar, de samenwerking met de gemeente en de contractering met de winkelontwikkelaar.

‘Ontwikkelen is het kunnen combineren van belangen’ Vanuit Ovidius werkt Caspar Wortmann voor opdrachtgevers met verschillende achtergronden en met verschillende belangen. Maar de aanpak is steeds dezelfde: een gedegen omgevings- en stakeholdersanalyse, met gevoel voor partijverhoudingen, financiën, politiek draagvlak en markt. Dat levert altijd een resultaat op.

30 scn nrw special 2014

Centrumontwikkeling Barendrecht Opdrachtgever: Gemeente Barendrecht.

Rol: advies bij de uitvoering van de verwervingstrategie en het leiden van de onderhandelingen m.b.t. de verwervings­opgave in de centrumontwikkeling.

B

innen winkelvastgoed en gebieds­ ontwikkeling zijn er voor creatieve mensen nog steeds niches te vin­ den. Die niche bestaat voor Caspar Wortmann, opgegroeid als ontwikkelaar en nu bijna 5 jaar zelfstandig, uit het samenbrengen van de puzzelstukjes die zich bij verschillende probleemeigenaren bevinden. “Als een project of proces vastgelopen is, dan zie je vaak dat elke partij vooral goed naar haar eigen puzzelstukjes geke­ ken heeft, maar nog niet (echt) naar de puzzelstukjes van de ander. Ik kom graag in stelling om dit te doorbreken en samen de puzzel te leggen.”

Wortmann gaat in de regel op zoek naar nieuwe com­ binaties van bestaande elementen. “Daarbij gaat het mij altijd om de beste oplossing voor de casus als geheel.

consultancy

DC Amersfoort

Brouwerspoort, Veenendaal

Opdrachtgever: Hansteen Netherlands.

Rol: onderzoek naar de mogelijkheid van herontwikkeling van leegstaand logistiek vastgoed naar PDV.

Opdrachtgever: gemeente Veenendaal.

Rol: strategisch advies bij het bijstellen van de samenwerkingsvorm, de programmering en het rekenmodel bij twee deelprojecten in Brouwerspoort, de uitbreiding van het stadscentrum.

Dorpshart Soesterberg

Wijkwinkelcentrum Hoogzandveld, Nieuwegein

Opdrachtgever: PLUS Retail.

Rol: advies en begeleiding bij de (her)ontwikkeling van het dorpshart van Soesterberg.

Opdrachtgever: C1000 Hoogzandveld.

Rol: gedelegeerd ontwikkelaar van de uitbreiding en ‘vernieuwbouw’ van wijkwinkelcentrum Hoogzandveld, in gevoelige V.v.E.-context.

Opdrachtgevers weten dit te waarderen, ook als hun posi­ tie maar een deel is van dat grotere geheel.”

Voorbeelden?

Het is altijd goed om voorbeelden te laten zien. Een paar opdrachten waar Ovidius op dit moment aan werkt en waarbij dat puzzelen een belangrijke rol speelt ziet u hier­ boven weergegeven.

Ovidius kan dus aan elke kant van de tafel zitten. Wort­ mann: “De ene keer gaat het om strategisch advies voor een gemeente of een belegger (van incidentele sparring­ partner tot drie jaar lang gedelegeerd ontwikkelaar), de andere keer om een scenario-onderzoek voor commercieel vastgoed van een woningcorporatie.”

Geeft dat geen ‘pettenprobleem’? “Nee. Ik kan zonder

problemen werken voor een gemeente, ontwikkelaar, belegger, retailorganisatie of woningcorporatie, zolang ik maar volledig transparant ben in mijn bedoelingen en mijn positie. Dat is ook gebleken, want al meerdere keren kreeg een opdracht een vervolg ‘aan de andere kant van de tafel’. De opdracht ‘Dorpshart Soesterberg’, bijvoorbeeld, begon eigenlijk met een advies voor een particuliere erfe­ nis van grond en vastgoed, waarbij ik ervoor heb kunnen zorgen dat de familie en Plus het snel met e lkaar eens werden. Dat was mooi. Maar na de verkoop gaf Plus mij de vervolgopdracht om hen te adviseren bij de herontwikke­ ling van het dorpshart en daarbij ook de contacten met de gemeente te doen.” ← www.ovidius.biz

scn nrw special 2014 31

ontwikkelaars

Exploitatiegericht herontwikkelen als basis voor waardegroei

Grip op rendement en risico De afspraak met Ger Dings (directeur WPM Development) en Frans Merks (hoofd Development) vindt plaats op winkelcentrum Zijdelwaard te Uithoorn. Niet voor niets, zo blijkt later, want Zijdelwaard staat model voor winkelcentra waar nog steeds kansen liggen.

W

Ger Dings (links) en Frans Merks

PM is in haar bestaan van ruim 25 jaar betrokken geweest bij veel nrw jaarprijsprojecten. Enerzijds in de positie als ontwikkelaar en anderzijds als beheerder of deelnemer van het bouwteam. Ger Dings heeft het boek 15 jaar nrw jaarprijs voor de gelegenheid bij zich en toont met trots de verschillende projecten uit die eerste periode en uit de daaropvolgende tien jaar. ‘Als je de projecten door de afgelopen jaren heen bekijkt, zie je ook heel duidelijk de verandering van het vak. Vandaag de dag moet er in de ontwikkelingsperiode steeds meer rekening worden gehouden met wat in de exploitatieperiode belangrijk is.

Denk specifiek aan de grip op energiebeheersing, ser­ vicekosten en verduurzaming. Intussen hoort daar ook de huurderbeoordeling bij. Wat is de toekomstbestendigheid van de huurders en wat zijn de mogelijke effecten op het mutatierisico? De professie van ons vak heeft zich sterk verbreed en verdiept. Herontwikkelen is weer een specia­ lisme geworden’. sterke verandering De afgelopen tien jaar is de markt sterk veranderd. ‘Waar­ degroei is niet meer vanzelfsprekend en je moet voor elke locatie naar oplossingen op maat zoeken. Kansen liggen er vooral door de optimale mix te benutten van de lokale context, door ondernemerschap optimaal te benutten en dat in combinatie met grootwinkel- en landelijke filiaal­ bedrijven. Succesvolle herontwikkelingen van vandaag de dag worden steeds meer bepaald door constantheid en voorspelbaarheid van de exploitatie.’

‘Daarbij is een langetermijnvisie vanuit de levenscyclus van het onroerend goed nodig. Dat betekent dat er nog veel

32 scn nrw special 2014

ontwikkelaars

NRW-projecten tot 2004

meer dan voorheen binnen de keten behoefte is aan kennis en samenwerking. Er is geen plaats meer voor opportunis­ tische partijen. De rol van herontwikkelaar is gebaseerd op participatie en heeft zich razendsnel ontwikkeld tot een vak waarin transparantie, communicatie, het creëren van een gezamenlijke investeringsbereidheid en realisti­ sche belangen voor alle betrokken partijen managen, part of the job zijn. Een rol die wpm Development op het lijf is geschreven en een manier van denken en werken waar wpm al decennialang specialist in is. In ons bedrijf zien we dan ook steeds intensievere samenwerking van onze specialisten. Van (her)ontwikkeling, verhuur, promotie en marketing tot vastgoedmanagement, alles is meer dan ooit met elkaar verbonden’. hoge eisen Men zegt wel dat verandering de enige constante is. Voor Ger Dings geldt dat zeker ook voor winkelcentra: ‘Alleen, veranderingen gaan tegenwoordig sneller dan voorheen.

Dit stelt hoge eisen aan belegger en ontwikkelaar. Het is zaak bijna dagelijks de vinger aan de pols te houden. Uiter­ aard door gesprekken met betrokkenen en input van­ uit onze afdeling Research.

Dat biedt een schat aan onmisbare informatie. Ger Verandering was Dings: ‘Die data gebrui­ er altijd al, ken wij heel actief. Het is niet meer een kwestie van maar die gaat fingerspitzengefühl. Het wel veel sneller belang van feitenanalyse neemt sterk toe. De vraag hoe een winkelcentrum zich ontwikkelt, moet frequent gesteld worden. Niet alleen tijdens de exploitatie maar ook tijdens het herontwik­ kelingsproces moet je continu alert zijn en inspelen op kansrijke veranderingen. Dat doen we uiteraard samen onze consultancy-, management- en verhuurspecialisten.

Zo ontstaat een compleet plaatje. Van de problemen, maar ook van de mogelijke oplossingen en kansen.’

Waarde creëren betekent realistische keuzes maken Ger Dings: ‘De kunst is vooral om met realisme te kijken naar wat er in een centrum moet gebeuren. Soms is uit­ breiding mogelijk en dan moet je die benutten. Maar dat is maar één manier. Het gaat er ook om om de exploitatie inzichtelijker te maken en daar op te sturen. Met realisme kijken naar de huidige huurders en waar zinvol, ze opti­ maal faciliteren of muteren, om zo de cashflow te behou­ den voor de belegger. Het sturen op direct rendement is belangrijker geworden dan sturen op waardegroei via huurverhoging of extra winkelmeters. Waarde zit in kwa­ liteit, continuïteit en gecontroleerde groei in plaats van alleen afhankelijk te zijn van marktfluctuaties. Als je daar vervolg op pagina 34 → scn nrw special 2014 33

ontwikkelaars

NRW-projecten vanaf 2004

← vervolg van pagina 33 op focust, dan is retailvastgoed nog steeds een heel goede belegging.

Franks Merks: ‘Ontwikkelen en beheren zitten steeds dichter tegen elkaar aan. Soms doet zich een kans voor omdat een retailer te klein zit of groter wil. Daar reageren we dan op en dit kan leiden tot relocaties of herontwik­ keling. Vaak zien we problemen aankomen. Dat kunnen betalingsachterstanden zijn, oplopend onderhoud, huur­ ontwikkelingen, mutaties, leegstand enzovoort. Dan is het zaak die signalen ter vertalen in een concrete aanpak voor­ dat er leegstand optreedt. Je kunt onder andere denken aan financiële reserveringen, brancheringsbeleid, beta­ lingsregelingen voor ondernemers in problemen. Beleg­ gers doen er goed aan om proactief te investeren in het ‘commercieel renoveren’ en daarmee waarde te creëren’.

Vernieuwing en verandering wpm vindt dat vernieuwing nodig is om de sector vitaal te houden. Ger Dings twijfelt er niet aan: ‘Er is absoluut toekomst voor de fysieke retail. Maar dan wel op een manier waarbij virtuele en fysieke winkels ineenschui­ Om nieuwe retail ven. De retailer laat zien dat zij in staat is om met te faciliteren nieuwe concepten te komen, moeten we bijvoorbeeld op het terrein van beleving en verblijf. flexibeler zijn Maar deze vernieuwing, dit ondernemerschap, moeten we ook vanuit het vastgoed faciliteren. Bijvoorbeeld door meer betrokkenheid van de belegger met de ondernemer via omzethuur of participatie in diens exploitatie.’

‘Ook de langjarige huurcontracten zijn nog steeds de wens van de belegger maar beperken het noodzakelijke veranderingsproces. We moeten flexibeler zijn. Verande­ ring is namelijk een belangrijke sleutel naar het boeien van de grillige consument. En als het economische klimaat en vooral de bancaire financiering weer vertrouwen geeft, kan dan ook het mkb weer gaan groeien waardoor de bin­ nenstad ook weer meer kleur kan krijgen. En dus ligt hier een link naar de beheerder en overheid hoe die met het winkelgebied en diens omgeving omgaan. De ontwikkelaar kan de noodzakelijke vernieuwing alleen realiseren als overheid, belegger en ondernemers er samen voor gaan’.

Frans Merks: ‘Je moet bieden wat de consument vraagt.

Dat is voor een boodschappencentrum anders dan voor een binnenstad. In sommige regio’s is er overaanbod.

Maar transformatie blijft ook dan nodig en nog steeds zijn er gebieden met te weinig meters. Daarom zijn oplossin­ gen ook alleen lokaal te definiëren en moet je met betrok­ kenen in gesprek om een gezamenlijk toekomstbeeld te ontwikkelen’.

34 scn nrw special 2014

ontwikkelaars

Impressie van winkelcentrum Zijdelwaard, Uithoorn

veel blijft onzeker. Wij zeggen: ‘Pak nu de mogelijk­ heden die je centra hebben en schuif de visievorming en koersbepaling niet voor je uit. Herontwikkelingen van doorgaans vijf tot tien jaar kunnen niet meer. Dit soort perioden passen niet meer bij de retailer van nu. Focus en overallplan op die termijn uiteraard nog wel, maar nu beginnen. In feite vertaalt zich dit naar een aanpak die continu de realiteit en de haalbaar­ heid van ingrepen toetst en oppakt’.

Voorspelbaar Frans Merks: ‘Op dit moment zit de markt zo in elkaar, dat beleggers best willen investeren, mits de risico’s afgedekt zijn. Dus liever kortlopende projecten die wat kleiner zijn maar wel met de focus op die stip aan de horizon en die passen binnen een visie op langere termijn. Als het juiste moment er is kan je dan de volgende stappen zetten, bij­ voorbeeld als het marktsentiment verbetert.’

Ger Dings: ‘Er blijft veel onzeker, maar voor een deel zijn scenario’s te voorspellen. Vooral omdat veel de relatie heeft met de exploitatiekant van het onroerend goed. Nog belangrijker is nu meer dan ooit dat je beschikt over de juiste en actuele data. In de afgelopen jaren is de kwakke­ lende economie natuurlijk bepalend geweest voor de waar­ de van het vastgoed. De economie trekt nu weer aan, maar

De toekomstige Marktwand in Epe

fasering Wat betekent dit praktisch? ‘Maak een visie, een helder ontwikkelingskader. Bouw fasering in en begin met de dingen die vandaag al gerealiseerd kunnen worden. Wees transparant en vraag dat ook terug. En com­ municeer met alle partijen open over wat je plannen zijn.

Met flexibiliteit, korte schakels en een snelle opeenvol­ ging van concept-, ontwikkel- en evaluatiemomenten kan steeds opnieuw worden gewaarborgd dat het project blijft voldoen aan de eisen van de gebruikers. Juist door eigena­ ren en ondernemers vanaf het begin te betrekken, is wpm in staat gebleken hoogwaardige projecten te realiseren met optimale gebruiksmogelijkheden’. wpm Development is op dit moment op verschillende locaties actief, zoals in Amstelveen, Wognum, Epe en Uit­ hoorn. Ger Dings: Deze trajecten laten zien dat plannen niet meer van bovenaf worden bepaald, maar van onderaf worden opgebouwd. ‘Top-down en bottom-up, die samen­ hang, daar gaat het steeds meer om’. ← scn nrw special 2014 35

Producten Rondleidingen Presentaties

Deel kennis.

Deel ervaringen.

Deel de sensatie.

Laat je bedrijf tot leven komen.

Netwerken Evenementen Best practices

Seminars Forums Workshops

Doe mee met meer dan 380 exposanten, maak kennis met de nieuwste ontwikkelingen in de amusements- en attractieparkbranche en ontmoet ruim 8.000 collega’s van over de hele wereld. EAS 2014 staat in het teken van trends binnen de branche, attracties, de nieuwste technologieën, netwerken en het ontmoeten van collega’s. Ga voor meer informatie naar:

www.IAAPA.org/EAS

opinie

Is de reguliere huurprijsherziening nog wel opgewassen tegen de structurele en extreem snelle veranderingen in de markt? Moet er in deze nieuwe retailrealiteit niet eens flink op de resetknop gedrukt worden? Eerder dit jaar hield NRW een ontbijtsessie hierover. Aan de hand van stellingen gingen deskundigen en leden met elkaar in debat. We spraken deze deskundigen nog even voor de NRW Special. Wat is hun visie op het huidige proces?

Welke suggesties hebben zij en wat moet echt anders?

Huurprijsherziening is nodig toe aan een

reality check

I

n de basis is de huurprijs­ herziening goed. De huur wordt opnieuw vastge­ steld op basis van meestal vijf vergelijkbare panden in de omgeving.

Hierbij wordt een referentieperiode van vijf jaar gehanteerd. Zo is de huurder in een opwaarts bewegende huurmarkt beschermd tegen onredelijk stijgende huurprijzen.

Tot 2008 was er dan ook niet zo veel aan de hand. Of althans, tot 2006, 2007, toen de economie uit zijn voegen barstte en de con­ sument alles kocht wat los en vast zat.

In de aanloop naar de crisis tekenden huurders voor extreem hoge huurprijzen in langlopende huurovereenkomsten. Wat maakte het allemaal uit? De koek kon toch niet op. Maar de koek raakte wel op, de con­ sument hield zijn hand op de knip en er vond een verschuiving naar online plaats.

Dit zette in één keer een enorme druk op

retailers en vastgoed. Immers, de huurprijs hing nog op precrisis niveau en veel huur­ ders hadden voor vijf tot tien jaar getekend.

“Wij komen heel veel huurcontracten tegen uit de periode 2007, waarbij voor tien jaar getekend is. dan kun je formeel dus pas in 2017 de huurprijs herzien,” vertelt Menno Postma, eigenaar van adviesbureau Vast­ goedIntervisie. “Maar het retaillandschap is zo hard aan het veranderen, dat de lucht echt uit de huurprijzen moet komen. Je ziet nu dat ook eigenaren dit langzamerhand beseffen en dat er in minnelijke sferen al forse aanpassingen plaatsvinden.” resetten Toch ligt de huurprijs voor veel retailers nog steeds te hoog. Veel eigenaren zijn nog helemaal niet zover dat ze de huur wel even willen aanpassen aan de nieuwe werkelijk­ heid. Logisch, zij zitten op hun beurt vast

aan hoge hypotheeklasten of bankafspraken en kunnen niet zomaar hun pand afwaarde­ ren. “Veel eigenaren weten heus wel hoe laat het is, maar ze zitten zelf vast. In de A1 win­ kelgebieden van grote steden speelt dit niet echt een rol, maar in de rest van Nederland moet een reset van de markt plaatsvinden.”

Hoewel hij zelf in het belang van de huur­ der optreedt, vindt Postma het geen goed plan om de huurder meer vrijheid te geven om zijn huurovereenkomst stop te zetten.

Volgens hem valt dan de hele basis onder de waarde van het vastgoed weg. De paniek die hierdoor ontstaat, leidt tot een volgende economische crisis, want er zit veel te veel geïnvesteerd vermogen in dat vastgoed. “Je zult meer met elkaar in overleg moeten hoe je daar kunt uitkomen.”

Pijnpunt In de huidige markt vormt de herzienings­ termijn van vijf tot tien jaar opeens een groot struikelblok in de praktijk. “Ik krijg veel opdrachten binnen van huurders die een overeenkomst hebben getekend in 2007 en pas na tien jaar mogen herzien. Dan zul je met de verhuurder in gesprek moeten om te proberen die huurprijs eerder omlaag te krijgen. Kom je meteen bij het volgende probleem: wettelijk gezien herzie je die prijs op basis van vergelijkbare objecten met een referentieperiode van vijf jaar. En daar zit het grootste pijnpunt, want dat betekent dat je vergelijkt met een dure tijd. vervolg op pagina 38 → scn nrw special 2014 37

← vervolg van pagina 37 Anders dan voorheen is het wellicht rea­ listischer om te vergelijken met korter lopende contracten. Die geven immers een beter beeld van de huidige tijdsgeest, waarin een bepaald deel van de omzet is verdwe­ nen naar de online markt. Met de huidige referentieperiode hou je puur en alleen maar rekening met de ‘normale’ economi­ sche ontwikkelingen, terwijl je aspecten als online retail, waardoor 20 to 30 procent van de omzet afvloeit naar het internet, buiten beschouwing laat. Je kunt je daarom afvra­ gen of de reguliere huurprijsherziening nog wel is opgewassen tegen de huidige ontwik­ kelingen of dat we moeten gaan kijken naar aanvullende criteria, waarmee we beter kunnen inspelen op de snel veranderende markt.”

Landelijk waarderingssysteem Om een verandering in de wetgeving omtrent huurprijsherziening te kunnen realiseren, moet er volgens Postma eerst een landelijke waarderingsmethodiek komen.

“Dat is nu één grote wirwar aan lokale methodieken en subjectieve benaderings­ wijzen. Ook voor verhuurders zou dit beter zijn, want in hun portefeuille begint de her­ zieningsprijs een veel grotere rol te spelen.”

In het verleden lag de vrije markthuur altijd boven de herzieningswaarde van een pand, want bij de huurprijsherziening wordt genivelleerd. Nu ligt de vrije markthuur in 60% van de winkelgebieden voor het eerst onder de herzieningsprijs. “Dat is nieuw, dat hebben we nog niet eerder meegemaakt,” benadrukt Postma. “Alleen, met die vrije markthuur, die opeens een veel belangrijke­ re rol speelt, mag je slechts in beperkte mate rekening houden binnen de huurprijsher­ zieningsprocedure. Je zult daarom allereerst moeten zorgen voor een landelijke manier 38 scn nrw special 2014

stellen, die een adviesorgaan zullen vormen, dat op landelijk niveau kan opereren en zeer bedreven is in het waarderen van verschil­ lende retaillocaties, zowel in de grote steden als in de dorpen. Die een waardering kunnen toepassen bij woonboulevards, maar ook bij horecapanden en supermarkten.”

Een nadrukkelijk vereiste van het adviesor­ gaan is dat er binnen de commissie gega­ randeerd zowel iemand in het belang van de huurder, als van de verhuurder zit. En zo nodig iemand, die in staat is boven de mate­ rie te hangen en beide partijen kan begelei­ den tot consensus.

Je kunt je afvragen of de reguliere huurprijsherziening nog wel opgewassen is tegen de huidige ontwikkelingen

van waarderen door deskundigen, die weten wat er in de markt speelt, om vervolgens adviezen te kunnen geven over noodzakelij­ ke huurcorrecties.

Dan kijken we dus niet alleen naar de herzieningswaarde, maar ook naar recente transacties, die in de nieuwe tijdgeest tot stand zijn gekomen. Die mogen we nu formeel niet meenemen, maar we zien in sommige gebieden dat de markt dusdanig onderuit gegaan is, dat er echt een correc­ tie zal moeten plaatsvinden om dat winkel­

Brugt Bakker

Menno Postma

opinie

Guidelines en efficiëntie Een van de betrokken deskundigen bij de oprichting van een adviesorgaan (een ini­ tiatief van Postma en Bart Mols van lmbs Retail) is Brugt Bakker, hoofd van de huur­ herzieningsafdeling binnen Cushman & Wakefield en tevens taxateur. c&w heeft als deskundige de afgelopen jaren enorm veel ervaring opgedaan binnen de huurherzie­ ning. “Eigenlijk werken we in de praktijk al onbewust naar bepaalde handvatten en guidelines toe. Dat maakt onderhandelen en beargumenteren tussen partijen een stuk makkelijker,” vindt ook winkelmakelaar

We moeten af van het grijze gebied waarin methodieken gehanteerd worden die niemand begrijpt

gebied in stand te houden. In steden, die het goed doen, kun je gewoon de markt zijn werk laten doen.”

Onafhankelijk adviesorgaan Postma is niet de enige, die behoefte heeft aan een objectieve en landelijke wijze van beoordeling. Zeker sinds de Bedrijfshuur­ adviescommissie (bahc) is weggevallen, die ondanks gebrek aan kwaliteit toch een belangrijke rol vervulde, is de markt zoeken­ de. “We hebben daarom het voortouw geno­ men om een groep deskundigen samen te

Toby Bethlehem. “We zijn toe aan de vol­ gende stap en een onafhankelijke commis­ sie, die toezicht kan houden. Er is binnen de groep veel draagvlak om deze tot leven te roepen.”

Bakker verwacht dat een dergelijk orgaan er uiteindelijk toe zal leiden dat de gang naar de rechter minder frequent zal worden en dat de procedures sneller en efficiënter afgehandeld kunnen worden. “Als we op een uniforme manier te werk gaan met solide correctiemethodes, kunnen we voorkomen dat partijen onnodig lange trajecten ingaan,

opinie

Ingangsdatum Wat naast deze wirwar aan subjectieve en lokale methodieken, misschien nog wel het meest stoort in het huidige systeem, is het gesteggel rond de ingangsdatum. “Het is op dit moment heel lastig om op minnelijke wijze een ingangsdatum te fixeren. In de praktijk wordt dit voortdurend misbruikt.

De ene partij probeert hem koste wat kost te versnellen, de andere om hem te vertragen.

Voor je het weet, ben je zo een half jaar ver­ der. Dat zou anders moeten,” vindt Bakker.

“Om hier beweging in te krijgen, dreigen partijen nu vaak met de gang naar de rech­ ter,” vult Bethlehem hem aan. “Laten we dat nu proberen te voorkomen door gezamenlijk iemand aan te stellen, waarmee eveneens op dat moment de ingangsdatum staat, want nu jagen we alleen maar onnodige kosten op.”

Volgens hen zou het er prima binnen drie maanden in minnelijke sferen een ingangs­ datum geprikt moeten kunnen worden.

Sonja van der Kamp

Wat vindt de jurist?

Niet alleen is die ingangsdatum een frustre­ rend en tijdrovend onderdeel van de huidige procedure, het staat ook onlogisch in de wet.

Er zijn nu twee momenten waarop de nieuwe huurprijs kan ingaan. Het ene moment is de datum van dagvaarding. Echter, dagvaarden doe je pas als je een deskundig advies hebt ingewonnen, dus daar kan lange tijd over­ heen gaan. Tegelijkertijd staat er in de wet dat je, als je het niet met elkaar eens kunt

worden over een deskundige, een verzoek­ schrift kunt indienen bij de rechter en in dat geval is de datum van indiening de ingangs­ datum van de nieuwe huur.

“Dit heeft er de afgelopen tien jaar toe geleid dat heel veel partijen, die een groot belang hadden bij een snelle ingangsdatum, gewoon maar zo’n verzoekschrift indienden, want dan lag die datum tenminste vast,” weet vastgoedadvocate Sonja van der Kamp van advocatenkantoor Boekel de Nerée.

Toby Betlehem

die veel tijd, energie en geld kosten. Er moet snelheid in de procedure komen, maar tegelijkertijd moeten er grondige en goede methodes en data worden gebruikt, waarbij beide partijen duidelijk zien hoe het werkt.

We moeten af van het grijze gebied waarbin­ nen methodieken gehanteerd worden, die niemand begrijpt.”

Russische roulette Volgens Van der Kamp is de wetgeving rond huurprijsherziening een absolute

Binnen drie maanden kan er in minnelijke sfeer best een ingangsdatum geprikt worden

overleg Dit mag nu niet langer. Je moet nu voor je een verzoekschrift indient, eerst gezamen­ lijk overleg voeren over een deskundige. Wat betekent dat in de praktijk? De partij, die snel een datum wil, heeft er belang bij dat het overleg met die andere partij niet suc­ cesvol is, zodat hij een verzoekschrift kan indienen. “Dat is een hele perverse prikkel vanuit het wettelijke systeem. En die hele stoelendans rondom die ingangsdatum van

De hele stoelendans rondom die ingangsdatum van de nieuwe huurprijs is een heel rare, nutteloze kronkel

de nieuwe huurprijs is een heel rare kronkel, waarvan je in de praktijk ook merkt dat dit heel veel energie en nutteloos gedoe teweeg­ brengt. Het zou de praktijk echt verder hel­ pen als de ingangsdatum met een simpele wijziging van de wet, in alle gevallen komt vast te liggen aan het begin van het traject.”

mandarijnen­wetenschap. “Je kunt vaak vooraf niet voorspellen waar een onafhanke­ lijk deskundige op gaat uitkomen.”

Ook zij pleit dan ook voor een landelijke methodiek. “Je kunt ook een aantal best practice afspraken maken met elkaar. Deze raken vanzelf gesetteld in herzieningsland, waardoor rechters hier ook uiteindelijk waarden aan toekennen.”

Maar, er is nog een onvoorspelbaarheid in de wet en dit criterium bepaalt nog meer de uitkomst dan de methodiek, die gehanteerd wordt. “De wet formuleert dat het pand ver­ geleken moet worden met een aantal verge­ lijkbare panden in de omgeving. Waar je op uitkomt hangt er dus maar net vanaf wat er toevallig voor die panden betaald is. En dat kan nog behoorlijk verschillen. Hier schuilt dus een soort Russisch-roulette-element in, want je weet van tevoren nooit welke verge­ lijkingspanden gekozen worden.”

De conclusie moge duidelijk zijn. De proce­ dure en wetgeving rond de huurprijsherzie­ ning kan een stuk beter, objectiever en effici­ ënter. Hopelijk wordt met een onafhankelijk adviesorgaan de eerste stap hiertoe gezet. ←

scn nrw special 2014 39

de binnenstad

De vraag ‘hoe houden we onze binnenstad aantrekkelijk’ wordt in heel Nederland gesteld. En vaak wordt qua oplossingsrichting gedacht aan een citymanager hier, nieuwe verlichting daar en meer van dat soort dingen.

Maar in Roosendaal wordt voor een geheel andere aanpak gekozen. Een aanpak gestoeld op échte participatie en op een geheel andere rol voor de bestuurders van de gemeente. Qua organisatie is gekozen voor een ‘cockpit’ waarin vertegenwoordigers uit de markt zitten en natuurlijk ook een gezagvoerder. En dat is professor Riek Bakker.

‘We gaan hier stoppen met polderen en beginnen met participeren!’ Fasten your seatbelts...

Revolutie in Roos R

oosendaal. Een stad van ruim 77 duizend inwoners, gelegen in het westen van de provincie NoordBrabant en vlak bij de Belgische grens. Een binnenstad die een mix is van een authentieke historische uitstraling en fantasieloze jaren 70-80-toevoe­ gingen. Op marktdagen knus en gezellig, daarbuiten te leeg en wijdlopig. Leegstand is zichtbaar aanwezig. Verder is er het tegen het centrum aangelegen winkelcentrum Roselaar , het kleinere De Biggelaar en de excentrieke Pas­ sage. Buiten het kernwinkelgebied zijn er dan nog de wijken buurtcentra en het meer perifeer gelegen outletcentre Rosada.

De gemeenteraad onderkende een aantal jaren geleden dat het hoog tijd werd voor een nieuwe koers voor de bin­ nenstad. Niet alleen qua herpositionering, maar ook qua organisatie. Een eerste advies hiertoe werd gegeven door Bart Derison, communicatiedeskundige uit Vlaanderen.

Hij constateerde dat het in Roosendaal niet zozeer lag aan een verkeerde marketing of promotie, maar vooral aan verkeerde investeringen door de gemeente in het publieke gebied. Daarnaast wijst hij ook op het al genoemde markt­ plein en de leegte die dit creëert. Maar volgens Dernison heeft Roosendaal als winkelstad zeker nog toekomst. Om 40 scn nrw special 2014

Passage Roosendaal, Metterwoon Vastgoed

dat qua organisatie aan te kunnen, bedacht Dernison het concept van ‘cockpit en gezagvoerder’.

Riek Bakker: ‘In de cockpit vinden we mensen uit alle geledingen van de markt. Zij vervullen een rol als die van b&w in Roosendaal. In feite is in dit project het college tij­ delijk opzij gestapt en heeft met een verregaande verant­ woordelijkheid de werkzaamheden aan de gezagvoerder en zijn cockpitbemanning gedelegeerd’ praten en plannen Maar Riek Bakker begon in februari 2013 niet zomaar aan deze klus. ‘Als eerste ben ik met iedereen gaan praten om te horen wat er hier gedaan moet worden en waar de moeilijkheden liggen. Vervolgens heb ik met het cockpitidee van Derison in de hand een aanpak bedacht en daar aan het College van B&W een presentatie gegeven, die de aanpak goedkeurde. Vervolgens heb ik een team samen­ gesteld. Op 25 februari zijn de plannen in de Sint-Jan voor zo’n zeshonderd mensen gepresenteerd. Wij kregen heel veel bijval.’

Riek Bakker ziet de opdracht Roosendaal als een enorm interessant experiment: ‘Hier wordt onderzocht of de markt dit kan en wil. En of de bevolking en het gemeente­ bestuur dit alles een goed idee vinden. Het is dan wel

de binnenstad

endaal We gaan hier stoppen met polderen en beginnen met participeren belangrijk dat iedereen beweegt. Want als er eentje blijft zitten, dan werkt het niet.’

Van Polderen naar Participatie Dat betekende ook dat Riek Bakker moest afrekenen met een oer-Nederlands fenomeen: polderen. ‘Je loopt daar tegenaan als je met de gevestigde orde spreekt. Die wil wel samenwerken, maar toch vooral haar eigen zienswijzen en denkmanieren inbrengen. Maar ja, die manier van werken heeft de laatste vijftien jaar niet bepaald goed uitgepakt.

Mijn conclusie was dus dat de gevestigde orde niet bij machte was dingen echt te veranderen. In vorige betrek­ kingen en opdrachten heb ik mij altijd sterk gemaakt voor participatie. Je vinger opsteken, in gesprek komen en niet meer ophouden. Een manier van werken die ik als jong

Foto: SCN

meisje in een groot gezin snel heb moeten aanleren, want anders was ik nergens.’

De cockpit en participatie, dat is in dit geval synoniem voor elkaar. ‘In de cockpit zitten drie vastgoedbeleggers en een vertegenwoordiger van het lokale mkb. Daarnaast hebben we participatiegroepen gemaakt met bewoners, mkb-ers, kunstenaars en kinderen. We halen er voor de benodigde knowhow allerlei specialisten bij. En we sleute­ len net zolang totdat iedereen achter een bepaalde richting staat.’ fouten erkennen en opruimen De aanpak is primair op de verbetering van de stad voor de eigen inwoners gericht. Daarbij wil Riek Bakker niet zo nodig concurreren met Breda of andere winkelsteden in de regio. ‘De inwoners van Roosendaal hebben er belang bij dat hun omgeving op peil blijft of beter wordt. Ze hebben hier huizen gekocht of gehuurd, daarin geïnvesteerd en hebben ook in hun leven hier geïnvesteerd. Daarbij komt, dat Roosendaal van zichzelf veel te bieden heeft. Welis­ waar is ook in deze gemeente in de jaren zeventig veel ver­ nield en zijn er grote bouwkundige fouten gemaakt. Erken dat en ruim het op. Maak de verkeerssituatie beter en werk aan de beleving. Zet in op groen en cultuur, doe iets met dat prachtige klooster en die kloostertuin die naast het centrum ligt!’

En de retail in Roosendaal, wat wil Riek Bakker daar­ mee? ‘Zoals gezegd moet je qua retail niet de concurrentie met grote winkelsteden als Breda willen aangaan. De retai­ vervolg op pagina 42 → scn nrw special 2014 41

de binnenstad

← vervolg van pagina 41

Roosendaal Centrum, Nieuwe markt Foto: SCN

Prof. Riek Bakker is ooit opgeleid als landschapsarchitect, gevolgd door stedenbouwkunde. Tot haar frustratie werd zij in haar werk door bestuurders ‘alle kanten opgeveegd’. Het vakgebied was zoals zij zelf zegt ‘boterzacht’. Zij ging zich daarom verdiepen in de bestuurlijke aspecten van ruimtelijke ordening en in de manier waarop besluitvorming tot stand kwam. Met name als directeur stadsontwikkeling bij de gemeente Rotterdam heeft zij hierin niet alleen veel geleerd, maar ook veel kunnen realiseren, zoals de Kop van Zuid. ‘Mijn grootste interesse is plannen bedenken die ook werkelijk gemaakt kunnen worden.’

Het woord ‘samenwerking’ loopt als een rode draad door al haar werkzaamheden en projecten. ‘Het mooie van gebiedsontwikkeling is, dat je interdisciplinair moet kunnen werken. Dus dat je groepen moet formeren bestaande uit allerlei mensen met verschillende kennis en kunde. Met zo’n groep kom je dan tot een plan dat alle aspecten in zich heeft.’ Meer informatie over de werkzaamheden van Riek Bakker kunt u lezen op www.riekbakker.nl

lers die je daarvoor nodigw hebt krijg je hier ook niet naar toe. Roosendaal is ‘middle of the road’ en daar is overigens niets mis mee. Maar je moet dan wel de retailers hebben die daar bij passen en ook moet je retailers die er al zitten zover zien te krijgen dat ze willen vernieuwen.

Ik wil verder energie steken in het opnieuw uitvinden van een soort warenhuismodel, waar het van zolder tot kel­ der aantrekkelijk is en dat een enorme flexibiliteit heeft.

En de kwaliteit van het openbaar gebied moet weer echt bij gaan dragen aan de beleving. Er moeten veel terugkerende evenementen op de kalender komen, maar tegelijkertijd heb je ook rustplekken nodig. Leuke winkels, maar ook aantrekkelijke en gevarieerde horeca. We moeten het weer interessant maken voor de klant.’

Gemeenten zijn inflexibel Leg nog eens uit: waarom coördineert de gemeente dit alles niet? Waarom niet gewoon een citymanager aange­ steld, zoals in vele plaatsen inmiddels het geval is? Riek Bakker: ‘Een citymanager komt in de buurt, maar het is toch echt beperkter dan wat ik wil. Ik wil ook kunnen kijken naar bijvoorbeeld ontwikkeling. En dat is iets wat gemeenten naar mijn mening niet kunnen. Daar zijn ze te inflexibel voor en gemeenten schrikken ook van wat er allemaal op je afkomt als je daar aan begint. Gemeenten moeten wel een bestemmingsplan vaststellen – liefst zo ruim en flexibel als mogelijk is – en hun wettelijke taken uitvoeren. In het geval van Roosendaal en ons experiment met de ‘cockpit’ moet de gemeente doen wat ze echt moet doen en de rest doet het team in de cockpit.’

Riek Bakker heeft voorgesteld om het programma voor Roosendaal in drie onderdelen van vijf jaar te splitsen.

Wat eerst moet, komt eerst aan bod. Maar houdt de retail dat wel zo lang vol? ‘De retail zal ondertussen natuurlijk moeten veranderen. Zo focussen wij hier sterk op smart retail, dat draait om informatie, om internet, om ver­ schuivingen die in de retail plaats vinden. Dat wordt een heel programma, ook met cursussen voor de retailers in Roosendaal. Maar eigenlijk willen we het op dit onderdeel niet alleen over Roosendaal hebben, want dit speelt in heel Nederland, in heel Europa. Smart retail moet een vaste en belangrijke plaats in de binnenstad krijgen. Infrastruc­ tuur, informatie, het retailprogramma en andere dingen zoals groen, cultuur en events, alles moet goed georga­ niseerd worden. Dus niet meer dat appje dat de vvv toch klaar heeft liggen: nee, we richten een aparte organisatie op die dit allemaal gaat doen.’ prijskaartje Aan dit alles zit natuurlijk een prijskaartje vast. Wie betaalt dit? ‘We hebben een voorkeursmodel gemaakt met een horizon van twintig jaar. In dat model zitten allemaal mandjes met een verschillende inhoud. Eenvoudige mand­ jes en mandjes met een wat ingewikkelder inhoud, zoals

42 scn nrw special 2014

column

verwaaijen Een bestemmingsplan moet zo flexibel mogelijk zijn

verdeeld eigendom. We hebben dit aan de ondernemers en vastgoedeigenaren laten zien en gevraagd of ze dat kunnen en willen maken. Dat natuurlijk wel in het kader van de al genoemde participatie door verschillende partijen, maar ook met de inbreng van creatieven en smart retail. Want het product dat we presenteerden kwam niet uit het hoofd van een klein clubje, maar is het resultaat van de visies en ideeën van velen. Gedurende drie maanden hebben zowel grote als kleine partijen naar die mandjes gekeken en uit­ eindelijk aangegeven daarmee aan de gang te willen. Voor de eerste tranche heb je het over een investering van 75 á 100 miljoen euro.’

Riek Bakker vroeg van de gemeente natuurlijk ook een bijdrage: ‘Gewoon het bedrag dat de gemeente anders op verschillende manieren in de binnenstad zou ophalen. Dat investeren we dan onder regie van de cockpit in het open­ baar gebied en zo moeten we toch een heel eind kunnen komen. Maar dan ben je er nog niet, want er is ook nog de marketing, de evenementen, het onderhoud, et cetera.’

En de gemeente bepaalt dan zelf hoe ze die kwaliteit van het openbaar gebied invult? ‘Nee, dat doen we niet meer, want dat heeft in de praktijk slecht uitgepakt. De onder­ nemers willen zich ook alleen maar aan die 75 miljoen vastleggen als gekozen wordt voor de aanpak zoals wij die voorstaan.’ revolutie In Roosendaal begint de revolutie. Een totaal andere aan­ pak van de ruimtelijke ordeningspraktijk. Geen mas­ terplan en dan maar kijken wie het wil maken. Nee, een scenario gemaakt door bewoners en andere participanten.

Riek Bakker: ‘Wij kunnen desgewenst ook nog het bestem­ mingsplan erbij leveren. Maar dan zonder ieder metertje helemaal vast te leggen. We zoeken maximale flexibiliteit.’

Is dit kenmerkend voor wat er in Nederland gaat veran­ deren? ‘Ja, maar er zijn er nog maar weinig die in de gaten hebben dat de hele manier van plannen maken radicaal wijzigt. Zowel beroepsgroepen als bestuurders hebben dat nog niet door. Ook gemeenten en gemeenteraadsleden niet. Die denken nog steeds dat ze de baas zijn. Dat zijn ze ook wel, maar om te besturen. Niet om zich bezig te hou­ den met de keuze van een stoeptegel.’ ←

Gespleten persoonlijkheid

D

e beste binnenstad van Nederland in de categorie middelgroot is niet Zaandam maar Venlo geworden. Reden voor NRW om er een projectbezoek aan te wijden. En voor mij een eerste kennismaking met Venlo. Venlo riep niet direct een beeld bij me op behalve dat de Primark zich er gaat vestigen in het Maasboulevard-project. Een van de laatste grootschalige nieuwbouwprojecten in Nederland maar vreemd genoeg (nog) niet aangemeld voor de NRW Jaarprijs. Ik had visioenen van betonnen jaren zeventig gedrochten en lelijke jaren vijftig architectuur. Maar werd verrast door een leuke compacte historische binnenstad met aardige pleinen en bijzondere ondernemers. Met absurd veel winkels voor een kern van 35.000 inwoners.

Maar Venlo is vooral een hele rare stad. Met een Nederlandse en een Duitse kant. Als ondernemer behoor je of tot het ene of tot het andere kamp en pas sinds kort wordt er schoorvoetend samengewerkt.

Met retailers dus die zich volledig op Duitse consumenten richten.

Qua presentatie, reclame-uitingen en assortiment. Waar alleen in Duitse euro’s afgerekend kan worden. Een absolute topper in dit segment is de supermarkt Die 2 Brüder von Venlo. Een unieke supermarkt. Het begint al met de entree waar je eerst langs tientallen schapmeters Duitse koffie (filter en oploskoffie) wordt geleid. Geen DE of K&G te bekennen. Door de Duitse accijns op koffie is het namelijk goedkoper om in Nederland je koffie te kopen dan in je eigen land.

Vervolgens een vleesafdeling met springbokfilet, zebrabiefstukjes en allerhande inheems wild. Dit naast het wat meer reguliere aanbod. Ook de worstafdeling is gigantisch groot. Ze hebben ook een geweldige visafdeling waar de gemiddelde visjuwelier in de Randstad nog een puntje aan kan zuigen. Wat een keuze en kwaliteit voor een scherpe prijs. Het assortiment is heel erg foodgericht met een beperkt non-food en dkw-assortiment. En dus uitsluitend Duitse merken.

Maar geen Nederlander te bekennen in deze winkel waar de voertaal honderd procent Duits is, ook bij de kassa. Volgens een van de Brüder is maar 1 op de 20 klanten een Nederlander. Het is dat ik niet naast de deur woon, maar ik zou anders regelmatig een keertje langsgaan om me te verlustigen aan dit on-Nederlands rijke aanbod. Maar ook aan de sfeer, even toerist zijn in eigen land. ← Jeroen Verwaaijen directeur onderzoek Strabo bv @jpverwaaijen/ verwaaijen@strabo.nl

http://www.roosendaal.nl/Wonen_werken_en_leven/ Hart_voor_de_binnenstad scn nrw special 2014 43

e i t a n i m o n aarprijs nrw j

4 1 0 2 * *

VOOR AMSTERDAM-NOORD Banne Centrum is het nieuwe, markante en levendige centrumhart van Banne-Buiksloot in Amsterdam-Noord. Deze ontwikkeling omvat een comfortabel winkelcentrum, gevarieerde koop-, huur- en zorgwoningen, parkeergarages (openbaar en gesloten) en voorzieningen zoals een bibliotheek, kinder- en naschoolse opvang, sportfaciliteiten en een buurthuis.

Het nieuwe centrumgebied vormt het hart van de wijk en verbindt het noordelijke en het zuidelijke deel van De Banne. Daarmee draagt Banne Centrum bij aan de kwaliteit van leven in de wijk en aan de stadsvernieuwing in Amsterdam-Noord.

AM en Rochdale zijn trots op het resultaat dat zij samen met stadsdeel Noord, de vereniging van eigenaren van de winkeliers en partners als Syntrus Achmea en zorgverlener Cordaan hebben bereikt. Met veel plezier hebben zij het nieuwe centrumhart overgedragen aan de buurt, de nieuwe bewoners en de winkeliers.

www.bannecentrum2013.nl

www.am.nl

www.rochdale.nl

architectuur

‘De crisis heeft ons vak interessanter gemaakt’

Banne Centrum, Amsterdam-Noord

Eric Scholman van adviesbureau voor architectuur en stedenbouw rphs+ bekijkt het graag van de positieve kant. De recente crisis heeft de branche ook veel opgeleverd. Het heeft iedereen weer scherp en kritisch gemaakt. Er is meer aandacht voor kwaliteit. “Het is niet meer groter, groter, groter, maar béter.”

“T

ien jaar geleden waren we vooral bezig met het toevoe­ gen van winkelprogramma,” vertelt rphs+ directeur Eric Scholman. “Het creëren van winkelcentra betrof voorna­ melijk een forse uitbreidingsopgave. Het leek soms meer een kunstje dan een kunde: meters maken, een flexibele winkeluitstraling ervoor en klaar. Nu zijn de projecten kleinschaliger en is er meer teamwork nodig om de waarde van bestaande winkelgebieden voor de toekomst veilig te stellen. Eigenaren, ontwikkelaars, adviseurs, financiers, ze moeten hun krachten bundelen om projecten van de grond te krijgen. In tijden van overschot ervaren we soms een minder kritische houding. Nu is die er weer wel. De crisis heeft ons vak interessanter gemaakt.”

Niet alleen de inhoud van het vak, ook de vraag vanuit de markt is duidelijk veranderd, merkt hij. “Vroeger was het vervolg op pagina 46 → scn nrw special 2014 45

architectuur

← vervolg van pagina 45 een vastomlijnd vakgebied. Als architect werd je voor het complete traject, van ontwerp tot en met realisatie, inge­ schakeld. Opdrachtgevers hebben tegenwoordig vaak maar een deel van onze skills nodig. Daarom hebben wij ervoor gekozen op een andere manier met ons bureau verder te gaan.

Wij bieden opdrachtgevers drie disciplines, onderge­ bracht in drie afzonderlijke businessunits: architectuur + stedenbouw, bouwtechniek + management en strategie + ontwikkeling. De eerste tak houdt zich puur met design bezig, met name op het gebied van stedenbouw en archi­ tectuur. De tweede businessunit werkt het ontwerp uit en managet waar gewenst het ontwerp-, realisatie- en beheers­proces. Vanuit strategie + ontwikkeling geven wij vooral in brede zin strategische adviezen tijdens de initia­ tief- en haalbaarheidsfase.” plan én uitwerking Ruimte bieden aan opdrachtgevers om te bepalen wat ze willen afnemen, dat is wat rphs+ wil bieden met de nieuwe opzet. “Nu kan een opdrachtgever bij ons komen voor alleen een initiatiefplan of de technische uitwerking van een ontwerp. Dat kon eerder ook, maar was minder her­ kenbaar. Men dacht ons te moeten inschakelen voor het hele traject. Daarnaast krijgen we steeds meer de vraag: kun je het proces integraal voor ons organiseren? Op dat moment combineren wij de knowhow van onze drie busi­ nessunits en stellen, inclusief externen, teams samen die de gewenste deskundigheid bundelen.” De nieuwe organi­ satieopzet brengt een naamswijziging met zich mee: per 1 januari voert het bureau de naam rphs+. “De + verwijst naar de combinatie van disciplines,” aldus Scholman. “We onderscheiden ons daarbij vooral in strategie + ontwikke­ ling, waarbij wij ook regelmatig participeren in het risico in die fasen.” rphs+ heeft een indrukwekkende staat van dienst in retailprojecten. Het bureau was betrokken bij twee win­ naars in de historie van de nrw Jaarprijs: De Tuinen in Naaldwijk en De Driehoek in Oldenzaal, alsmede vele nominaties. Dit jaar zijn twee door rphs+ ontworpen pro­ jecten genomineerd, te weten Banne Centrum in Amster­ dam Noord en Mercurius in Assen. mercurius Het project in Assen vindt Scholman een goed voorbeeld van de tendens naar ‘beter’. “Een typisch voorbeeldpro­ ject voor de huidige post-crisis periode,” zo typeert hij dit centrumplan. “We hebben in beperkte zin winkel­ programma toegevoegd en vooral het winkelgebied beter gemaakt. Mede hierdoor is ook de waarde voor de eigenaar weer verbeterd. Het was een complexe opgave, waar een lang traject aan vooraf ging. We waren al zes jaar bezig en het project kwam maar niet van de grond. We zijn toen opnieuw gaan kijken naar de doelstellingen op het gebied van architectuur, stedenbouw en commercie.

46 scn nrw special 2014

Mercurius Assen

In de oorspronkelijke opzet bleef de bestaande passage behouden. Toen we dat durfden los te laten, ontstonden nieuwe kansen. De individuele herkenbaarheid en afzet­ baarheid van de winkels konden sterk worden verbeterd en het eigendom werd splitsbaar. Zorgwoningen en een compleet zorgcentrum werden toegevoegd om de leefbaar­ heid en integrale betekenis van deze plek voor de stad te verbeteren. Zo ontstond een kwalitatief onderscheidend en commercieel haalbaar project.” passage Het is een mooi voorbeeld van hoe je gezamenlijk een pro­ ject van de grond kunt krijgen, meent hij. “Met de eigenaar zoeken naar de juiste oplossing. Het zorgvuldig op de juiste plek situeren van winkelprogramma, rekening houdend met de belangen van de zittende ondernemers. Aanvan­ kelijk was er veel oppositie over het weghalen van de passage. De lokale kranten stonden er vol van. Het was de juiste beslissing. De door­ dringbaarheid van dit deel van het Toen we de stadscentrum is toegenomen en het passage durfden gebied sluit beter aan op het omrin­ gende winkelgebied. Het schept los te laten, bovendien ruimte voor toekomstige ontstonden projecten. Het centrum van Assen is hier nog niet klaar. De toon is gezet nieuwe kansen en de commerciële ruimte is gescha­ pen om het gebied verder te verbeteren.” banne centrum Waar Mercurius Assen de nieuwe tijdgeest weerspiegelt, heeft Banne Centrum nog veel kenmerken van de planvor­ ming van voor de crisis, volgens de rphs+ directeur. “Het is een planmatig opgezet grootschalig winkelcentrum dat in één keer is gerealiseerd, ter vervanging van het oorspron­ kelijke, gedateerde winkelcentrum. Dat soort projecten komen wij niet vaak meer tegen.

Voor de eigenaren was het belangrijk om een krachtige uitstraling te creëren. Herkenbaar te zijn langs de IJdoorn­ laan, een belangrijke hoofdontsluiting van de boven het IJ gelegen Amsterdamse wijken. Dat is begrijpelijk mede gezien de concurrentie met andere, nabij gelegen winkel­ voorzieningen en omdat het om een plan gaat in een typi­

architectuur

Uiterst links en links: Mercurius Assen.

Onder: Banne Centrum, Amsterdam-Noord

Er wordt weer gekeken naar de identiteit van het winkelmilieu

Triade en Mercurius Assen

sche wederopbouwwijk. Een pittoresk dorpje zou daar vol­ ledig misplaatst zijn.”

Banne Centrum ontbeerde een centrum. “De opgave was om een plek te creëren waar mensen elkaar kunnen ont­ moeten, waar dingen gaan gebeuren. In een stad gebeurt dat van nature, hier niet. In samenspraak met de oor­ spronkelijke ondernemers, hebben we gekozen voor een compact, grotendeels overdekt voorzieningengebied, waar binnen en buiten ruimte is voor terrassen. Een van de pro­ blemen die wij in ons vak regelmatig tegenkomen is dat we proberen te veel op te veel plekken te laten gebeuren.

Dat heeft als nadeel dat het nergens gezellig druk wordt, terwijl dat juist een belangrijke factor is om succesvol te kunnen zijn als winkelgebied. Wij pleiten er vaak voor om juist één plek sterk te maken, in plaats van vele locaties overeind proberen te houden.” voorzieningen Een meerwaarde voor het centrum vindt hij ook de inte­ gratie van maatschappelijke voorzieningen. “Functies zoals de bibliotheek en het centrum voor sport en cultuur zorgen voor een groter bezoekerspotentieel. Dat is het sterke van dit centrum: alles komt bij elkaar op één plek.

Wij hebben in 2006 het masterplan opgesteld. Toen de crisis toesloeg, heeft dat voornamelijk invloed gehad op het woningbouwprogramma. Een deel van het programma hebben wij omgezet naar zorggerelateerde woningen. Het winkeldeel is onveranderd gebleven.”

Scholman vindt Banne Centrum een zeer knappe pres­ tatie van de initiatiefnemers en ook een bijzonder goed geslaagd project. “Dat blijkt wel uit de grote acceptatie door de wijk. Het is echt hun ding geworden, het hoort bij de Banne. Het heeft bestaansrecht.”

Margarette Neep, Eric Scholman en Carlo Bevers

gevarieerde vormgeving Geconcludeerd kan worden dat ondanks de voorbije crisis nog steeds interessante projecten worden opgeleverd en voorbereid. “Er wordt weer gekeken naar de identiteit van het winkelmilieu, waar mede als gevolg van de steeds gro­ ter wordende invloed van het digitale tijdperk het bruisen­ de karakter voorop komt te staan: the place to be. In Mer­ curius zie je dat terug in de gevarieerde vormgeving van de gevels die tevens afgestemd zijn op de winkels erach­ ter, waardoor een gezellige binnenstadssfeer ontstaat. Ik ervaar daarbij niet dat het minder wordt qua toegepaste materialen en bouwmethoden. Integendeel zelfs, ik zie een enorme drang om aandacht te schenken aan juist die onderdelen waar de meerwaarde ontstaat voor het pro­ duct. Ook wordt er weer beter nagedacht over de oplossing in samenhang met de context, hoe iets past, waarom op die plek en hoe? Dat maakt het voor ons nog steeds een heel interessant en uitdagend werkgebied.” ← scn nrw special 2014 47

de stad

Dit zijn mooie, bijzondere dingen op stedelijk gebied die stratoloog Pim van den Berg in Nederland ziet.

Haarlem

C

orbusier vond al dat gedoe met die straatjes maar niets. Luisio Costa baseerde zijn nieuwe stad Brasilia op basis van de ideeën van Corbusier. Oscar Niemayer voegde er als architect afstandelijke nieuwe vormen uit beton gegoten aan toe. Veel nieuwe steden kunnen echter leren van de doorgewinterde traditie die de oude steden zo kenmerkt. Meanderend. De markt. Het plein. De kerk. De toren. Het centrum. De kronkelende straatstructuur. De kleur. Het leven op straat. De winkels. De verrassing om de hoek.

Groningen

Hilversum

D

e stad. Twaalf provinciesteden en een hoofdstad. Er gebeurt veel in de stad. We zitten in een transformatie die grote consequenties heeft voor het Nederlandse winkellandschap. Het is een voorrecht om veel te mogen ontdekken in de wereld.

Om steden als het ware op te eten.

Wat mij dan opvalt is de schoonheid van onze steden. Vandaar deze visuele ode aan onze stad.

De stad is vele steden. De historische traditie in vele Nederlandse steden geeft onvoorstelbaar veel elan aan de aantrekkingskracht. Het verhaal in de stad is ooit geschreven. Door vele generaties die er allen hun steentje aan hebben bijgedragen.

Bestuurders, ontwerpers, planologen, stedenbouwkundigen, architecten, ambachtslieden, kooplui, wereldreizigers, bewoners en bezoekers hebben door de eeuwen heen gezorgd dat de stad kon worden omarmd.

Leeuwarden

Emmeloord Maastricht

Zwolle 48 scn nrw special 2014

de stad

ode

Leeuwarden

aan de stad

Den Haag

De menselijke maat. Wat een verhaal. Een prachtige partituur van een stedelijk symfonisch gedicht waar we met recht trots op mogen zijn.

En zelfs binnen de huidige economisch moeilijke omstandigheden is de stad als onuitputtelijke bron van energie en verleiding de plaats waar mensen blijvend geprikkeld willen worden. Op zoek naar bevestiging, plezier en vertier.

Middelburg Breda

M

et die basis is het van belang dat we trots zijn op wat we hebben. Zuinig omgaan met de schoonheid van de eeuwen. Snappen wat de harmonie van signalen betekent. Want in alles wat we doen, laten we iets van onszelf zien. Daarvoor mogen we vaker in de spiegel kijken en ons realiseren dat steden en omgevingen maakbaar zijn. Indien met kennis, inzicht en respect behandeld.

Daarvoor is een zoektocht naar schoonheid vereist.

Een gemeenschappelijke waarde van betrokkenen die snappen wat ze zien en willen. Opdat we met een groot gevoel voor kwaliteit en respect voor de traditie, de creatieve en innovatieve sprong mogen maken naar een toekomst binnen onze branche die er echt toe doet.

Amsterdam

Arnhem Utrecht scn nrw special 2014 49

marketing

Meer dan tienduizend tulpen in diverse schakeringen kleuren het voorjaarsweekend in winkelcentrum Sint Jorisplein in Amersfoort. De groene loper ligt uit en aan het eind van de periode gaan bezoekers met een vers geplukt boeket naar huis. Met de actie Spring Fever laten de ondernemers van het centrum zien hoe zij invulling geven aan het begrip beleving.

H

et idee voor de Amers­ foortse tul­ penactie ontstond tijdens een van de inspi­ ratiesessies die de ondernemers volgden om richting te geven aan de marketingactiviteiten in hun win­ kelcentrum. Twee jaar geleden werd onder bewind van de nieuwe eigenaar, Altera Vastgoed, de herpositionering van het Sint Jorisplein ingezet. Het centrum kreeg een upgrade, er kwam nieuwe gevelsigning, de verlichting en sfeer werden aangepakt, de huis­ stijl en communicatie opgefrist. ‘Nu is het tijd om het merk Sint Jorisplein opnieuw te laden en ervoor te zorgen dat het centrum ook in de toekomst de voorkeur heeft van de consument in de regio, aldus Linda Annink en Hen­

ny van der Heiden van Urban Soluti­ ons, het bureau dat aan de inspiratie­ sessies met de ondernemers leiding heeft gegeven.

Branding als basis voor beleving Henny van der Heiden is branding specialist. Hij is onder andere ver­ antwoordelijk voor de succesvolle introductie van het telecommerk Ben in Nederland. Samen met het team van Urban Solutions helpt hij nu ont­ wikkelaars, beleggers en onderne­ mers om dit succes en de ervaring die hiermee is opgedaan te vertalen naar winkelvastgoed. Ben is ook een van de best practices die worden bestudeerd in de nrw Taskforce Consumenten­ beleving. ‘Natuurlijk kun je niet alles een-op-een vertalen, want vastgoed blijft toch een specifieke sector’, vindt

Spring fever

van der Heiden Miranda van der Velde, Linda Annink en Henny

50 scn nrw special 2014

marketing

Van der Heiden. ‘Maar toch zijn er nuttige lessen te trekken uit de Bencase. Dat het onderstrepen van je onderscheidende vermogen, bijvoor­ beeld, absolute noodzaak is. Doordat Ben zich duidelijk afzette tegen de bestaande partijen, lukte het om in korte tijd bij de consument een helder beeld van het merk neer te leggen. Het was direct duidelijk waar Ben voor stond en heel veel consumenten wer­ den daardoor gegrepen, omarmden het merk massaal.

Bij winkelgebieden is het misschien wat lastiger om de keuzes zo extreem te maken als wij dat met Ben hebben gedaan, maar wil je beleving toevoe­ gen aan je centrum, dan is het maken van duidelijke keuzes en het creëren van een merkomgeving daarvoor de eerste stap.’

Stip op de horizon Om die keuzes te kunnen maken, organiseert Urban Solutions voor haar klanten inspiratiesessies. Imagineeringsessies, worden ze ook wel genoemd. Creatieve bijeenkomsten waarin ondernemers, eigenaren, gemeente en andere partijen die bij het winkelgebied betrokken zijn, aan­ gespoord worden om met elkaar te bepalen welke kant het op moet met de beleving in het centrum. ‘We gaan eerst met onze camera de straat op’, legt Linda Annink uit. ‘We brengen mensen in beeld, interviewen ze en registreren échte verhalen. Waarom komen ze naar dit winkelgebied?

Of waarom blijven ze juist weg? Dat vormt de basis voor de discussie met de deelnemers aan de sessies. Het liefst hebben we daarom alle partijen direct aan tafel. Want vanuit die verschillende visies en belangen kun je proberen antwoorden te vinden en een plan te ontwikkelen dat door iedereen gedragen wordt. Een stip op de horizon, waar je met zijn allen aan gaat werken. In de praktijk blijkt dat eigenaren en huurders steeds vaker ervoor kiezen om samen, als gelijk­ waardige partners, te ‘dromen’ over de toekomst van hun winkelcentrum.’

Bloemenzee Elke bezoeker Dat er meer, veel meer beleving moet komen verdient een in het winkelcentrum verwenmoment, was ook de conclusie die de deelnemers aan de dat is de missie inspiratiesessies op het Sint Jorisplein trok­ ken. Voor het komende jaar is nu een plan gemaakt waarin beleving de boventoon voert. De actie Spring Fever, waarbij een kleurrijke bloemenzee de bezoekers betovert en verleidt, is daar een eerste uiting van. Maar zo staan er nog meer acti­ viteiten op het programma, zoals een ‘Lazy summer lounge’ – inclusief dj, zithoek en massagestoelen – of een Paris-oh-la-lafestival, met hippe designers en eyecatchers. Elke bezoe­ ker verdient een verwenmoment, is de missie die de ondernemers met elkaar hebben uitgesproken.

Na afloop van de actie Spring Fever werden bezoekers aan het winkelcen­ trum uitgenodigd om op de laatste actiedag hun eigen boeket uit de bloe­ menzee te komen plukken. ‘Ook dat is merkbeleving’, zegt Linda Annink.

‘Ervoor zorgen dat mensen met een mooie, onvergetelijke herinnering huiswaarts keren.’ ← scn nrw special 2014 51

illuminatie

M

K Illumination is internationaal een van de grootste leveranciers van illuminatie en marktleider in Europa. Het bedrijf opereert vanuit Oostenrijk en is actief in 28 landen. Een aantal jaren geleden is een speciale divisie voor Nederland opge­ richt. “Reden is dat Nederland toch een beetje een aparte status heeft. Nederlanders zijn erg behoudend. We zijn erg van het ‘doe maar normaal, dan doe je al gek genoeg’. Je hoofd boven het maaiveld uitsteken is iets wat angstvallig wordt vermeden. We zijn niet echt een uitbundig volkje”, stelt Hulsbosch. Hij ziet dat sterk terug in de reacties op de illuminatieplannen die MK Illumination ontwerpt. “We maken altijd drie varianten. Een behoudend en wat tradi­ tioneel concept, een wat uitbundiger concept en een con­ cept dat erg uitbundig is. Nederlanders kiezen al snel voor

Licht heeft van oudsher een grote

het eerste concept, durven het niet aan om eens grootser uit te pakken. Jammer, want juist door eens voor een ande­ re variant te kiezen kunnen binnensteden en winkelcentra zich echt onderscheiden.”

Marketingstrategie De rol van marketing is in Nederland in de afgelopen jaren aanzienlijk gegroeid. Niemand zal meer ontkenning dat een goede marketingstrategie voor een belangrijk deel bepalend is voor het succes van binnensteden en winkel­ centra. “Illuminatie zou onderdeel moeten zijn van die marketingstrategie”, stelt Hulsbosch. “Een groot deel van de omzet wordt tijdens de kerstperiode gegenereerd. De budgetten die aan illuminatie worden gespendeerd zijn echter niet evenredig aan het aandeel van de omzet. Illu­ minatie wordt nog steeds gezien als een kostenpost en niet als een investering op langere termijn, die wel degelijk vruchten afwerpt.”

Jaaromzet Hoe groot die vruchten zijn onderstrepen verschillende onderzoeken. Zo blijkt uit onderzoek van Essen Marke­ ting GmbH, een samenwerkingsverband tussen de Duitse

aantrekkingskracht op mensen. Ook in Nederland groeit het besef dat sfeerverlichting bijdraagt aan het verhogen van de belevingwaarde van binnensteden en winkelcentra. Er wordt het laatste decennium meer en meer uitgegeven aan illuminatie in de kerstperiode. Maar volgens Bram Hulsbosch, salesmanager van MK Illumination Holland, valt Nederland op dit gebied nog in het niet bij ons omringende landen. “Er valt nog heel wat winst te behalen, mits het aanbrengen van illuminatie conceptmatig en marketingtechnisch goed wordt aangepakt.”

52 scn nrw special 2014

Illuminatie

waardevol onderdeel marketingstrategie

illuminatie

stad Essen en het bedrijfsleven dat de Essener Lichtwo­ chen goed zijn voor zo’n 40 procent van de jaaromzet van veel winkels. De Essener Lichtwochen vinden plaats in de periode van eind oktober tot begin januari. In die periode zijn de lichtdecoraties de belangrijkste trekker in de bin­ nenstad. Gedurende een aantal weken in combinatie met de kerstmarkt. Nog wat cijfers: in 2013 werden rond de vijf miljoen bezoekers geteld. Zes van de tien bezoekers komt van buiten Essen, blijkt uit onderzoek uit 2011. Bijna een derde van alle bezoekers komt uit Nederland.

Luci d ‘Artista Ook uit eigen onderzoeken van MK Illumination blijkt de kracht van kunstverlichting. Luci d’Artista is het jaarlijkse lichtfestival in het Italiaanse Salerno. Normaal komen zo’n vijfhonderd bussen met reisgezelschappen naar Salerno in november. Tijdens het lichtfestival waren dat er twaalf­ honderd. Een ander gegeven is dat normaal tien hotels tij­ dens het kerstseizoen open bleven. Dat aantal is gestegen naar 57. Hulsbosch: “Dat verlichting mensen trekt, blijkt ook uit de vele mensen die Glow in Eindhoven bezoeken.

Mensen komen op het licht af en dat is de eerste stap naar het doen van eventuele aankopen.”

Marketingstrategie Een belangrijke voorwaarde waar illuminatie aan moet voldoen is volgens Hulsbosch een conceptmatige aan­ pak. “Het is niet een kwestie van wat verlichting kopen en ophangen, zoals je in Nederland nog veel ziet. Het is van belang dat er vanuit een concept wordt gewerkt en dat de illuminatie aansluit op, en onderdeel is van de marketings­ trategie van een winkelgebied. Denk bijvoorbeeld aan het gebruiken van de kleuren van een huisstijl en aan het ver­ tellen van het verhaal van de kenmerken van een winkel­ gebied in de illuminatie. Daarnaast is het belangrijk dat ook de technische eigenschappen van de led-verlichting goed worden ingezet door te werken met warm en koud wit licht. Warm wit licht wordt vooral geplaatst op die locaties vervolg op pagina 55 →

Bram Hulsbosch

scn nrw special 2014 53

Nico de Vries P r o j e c t d e c o r a t i e s

Verhuur of strategisch advies. Maar dan vanuit jarenlange ervaring, persoonlijke betrokkenheid en inzicht. Menselijk wanneer het kan, doortastend als het moet. De retailer moet bij uw project passen, maar andersom ook!

Baardgras 37 3902 RN Veenendaal Nederland

E info@koospols.nl T +31(0) 613 505 457

U kunt mij bereiken op 06 13505457.

I www.koospols.nl

illuminatie

← vervolg van pagina 53 waar je een bepaalde sfeer wilt oproepen. Koud licht op ankerpunten. Een mooi voorbeeld hiervan zijn de kolom­ men van Piazza Center in Eindhoven. Die zijn met koud wit licht verlicht. Daardoor lijkt het alsof de kolommen de straat in lopen. Dat heeft een grote aanzuigende werking.

Je kunt dus een routing uitzetten met behulp van illumi­ natie. Door allerlei technische innovaties in bijvoorbeeld materialen, zijn de mogelijkheden met betrekking tot vormgeving legio. Daarmee heeft illuminatie tegenwoor­ dig ook een dagwaarde.”

Vestigingsklimaat Illuminatie heeft niet alleen een aantrekkingskracht op consumenten, maar speelt ook een belangrijke rol in de perceptie van een winkelgebied. Hulsbosch: “ In Roosen­ daal was bijvoorbeeld nogal wat leegstand. Ondernemers klaagden over het slechte retailklimaat. Vanuit het Collec­

uiteraard een prijskaartje aan”, stelt Hulsbosch. “De vraag ‘wie gaat dat betalen?’ is een logische. Ook daarin spelen we als bedrijf een belangrijke rol. Als eerste moet er geke­ ken worden naar wie er allemaal gebaat zijn bij een inves­ tering in illuminatie. Dat zijn niet alleen de retailers, maar ook eigenaren en gemeentes. Wij nemen het op ons om met al die partijen om de tafel te gaan zitten. Dan blijkt dat er vaak meer mogelijk is, dan men aanvankelijk denkt.”

MK Illumination denkt ook mee als het gaat om het in de markt zetten van een illuminatieproject. “Maak van het ontsteken van de verlichting een media-event. Schakel de pers in en genereer op die manier free publicity. “ Ondergeschoven kindje Hulsbosch vindt het onbegrijpelijk dat illuminatie in Nederland nog steeds een ondergeschoven kindje is. “Ja, dat heeft echt te maken met het behoudende karakter

We moeten in Nederland wat meer lef tonen en eruit durven springen

tief Roosendaal, de overkoepelende winkeliersvereniging van de binnenstad en de Gemeente Roosendaal, is vorig jaar het initiatief genomen voor één collectieve, uniforme en energiezuinige sfeerverlichting voor de Roosendaal­ se binnenstad bestaande uit duizenden Led-lichtjes in bomen,straatoverspannende guirlandes, fraai gevormde lantaarnpaalornamenten en een artificial tree. Dat leverde echt een wauw-effect op, zowel bij consumenten als retai­ lers. Hier zie je een positief effect op het vestigingsklimaat.

Ook de perceptie van veiligheid is aanzienlijk verbeterd. “ Investering Het conceptmatig aanpakken en realiseren van illumina­ tie is een investering voor de langere termijn. “Daar hangt

van de branche. Marketingmensen moeten er meer op uit om te zien en beleven wat er allemaal mogelijk is. Hierin spelen organisaties als nrw en icsc een belangrijke rol.

Daar zit ontzettend veel kennis, maar daar moeten we wel wat mee doen. Laat je inspireren en kijk over de grenzen heen.” Hulsbosch zelf is lid van zowel nrw als van icsc.

Vanuit icsc zit hij onder meer in de jury van de Solal Mar­ keting Award.

“Als je ziet wat er internationaal allemaal gebeurt op het gebied van marketing en illuminatie. Dat is echt geweldig.

We moeten in Nederland wat meer lef tonen en eruit dur­ ven springen. Laat zien wat je in huis hebt en waar je voor staat. Onderscheid je van de massa. Illuminatie kan daar een grote rol in spelen.” ← scn nrw special 2014 55

ontwikkelaars

Met een flink bestand oudere winkelcentra in de markt en het toegenomen inzicht dat je als eigenaar actief met je vastgoed moet omgaan, is er duidelijk behoefte aan specialisten met kennis, ervaring en creativiteit. Echte meerwaarde voor vastgoedeigenaren ontstaat door maatwerk, vertelt Jaco Meuwissen van 3W New Development.

“W

aarschijnlijk kun je elders in dit magazine lezen dat de markt sterk verandert en niets doen is geen optie” zegt Jaco Meuwissen. “Maar een groot verschil met voorheen is de fors toegenomen behoef­ te aan kennis en creatieve oplossingen. Dat komt voort uit het besef bij vastgoedeigenaren dat je geen kans hebt om te overleven als je je vastgoed niet goed aanpakt, begeleidt, beheert en ontwikkelt. De paradox is dat veel ontwikke­ laars in deze tijd terugtreden, terwijl er juist een grotere behoefte is aan vernieuwen en uitbreiden.”

Kennis & Creativiteit Jaco Meuwissen is van mening dat de kennis over win­ kelvastgoed niet zozeer is toegenomen, maar dat er juist een grote afname van die kennis dreigt. “De kennis is niet meer georganiseerd, is overal versnipperd aanwezig. Wij formuleren een antwoord door het intern bundelen van kennis, netwerk, ervaring en continuïteit.”

En dat mag verondersteld worden ruimschoots aanwe­ zig te zijn, met een track record van dertig jaar en projec­ ten van naam, zoals Mosae Forum, Maasboulevard Venlo en Entre Deux. Kwaliteitsverbetering gebaseerd op kennis en creativiteit, dat is de centrale opgave. Winkelcentra klaarmaken voor de toekomst. “Dat betekent: weten wat de nieuwe wensen van de retailers zijn, weten hoe de consu­ ment zich in de toekomst gaat gedragen en kennis van de kansen van diginormalisering voor het winkellandschap.

Deze kennis vertalen wij in creatieve, maar bovenal realis­ tische oplossingen. Maatwerk, daar vraagt de markt om.”

One-stop-development Het full-serviceconcept van 3W blijkt aan te slaan. “Noem het ‘one-stop-development voor de klant’. Dankzij een mul­ tidisciplinair team van twintig professionals kunnen we alle facetten van (her-)ontwikkelingsopgaven oppakken.

56 scn nrw special 2014

Meerwaarde door Maatwerk

Centrumplan Brunssum

Van conceptontwikkeling tot en met verhuur en realisa­ tie.” 3W New Development werkt vanuit Maastricht in heel Nederland. Jaco Meuwissen: “We werken nu in Breda, Den Bosch, Apeldoorn en Enschede. In Rotterdam en Den Haag zijn we met concepten bezig. Alles is retail of retail gerelateerd, dus inclusief horeca en leisure.” divers Om wat voor een soort centra gaat het dan? “Heel divers, zowel in omvang als in opgave. In Den Bosch zijn we bezig met een kleine buurtstrip om daar een supermarkt aan toe te voegen. In Breda gaat het om de herontwikkeling van

ontwikkelaars

Houdbaarheid winkelcentra drastisch verkort

De Barones, Breda

het binnenstedelijke winkelcentrum De Barones, waar we werken aan de verbetering van de tweede laag, het toevoe­ gen van rustpunten en horeca. We brengen spanning en dynamiek terug. Met een vergelijkbare uitdaging zijn we bezig in Apeldoorn. Ogenschijnlijk vergelijkbare opgaven, maar schijn bedriegt. Elke opgave vereist maatwerk. Het gebouw, de markt en opdrachtgever zijn altijd verschil­ lend. Daar houden wij rekening mee. Creatieve oplossin­ gen en exact weten wat er speelt, zo creëer je meerwaarde: door maatwerk.”

Houdbaarheid van winkelprojecten Eigenaren van bestaand winkelvastgoed zien in toene­ mende mate de noodzaak van een upgrading of kwaliteits­ impuls in. Ze moeten wel: de consument is kritisch, heeft kennis en kiest voor kwaliteit. Door de toegenomen koop­ krachtmobiliteit moeten winkelcentra op grotere afstand met elkaar concurreren.

Jaco Meuwissen: ”Vastgoedeigenaren moeten zich rea­ liseren dat de concurrentiekracht van een winkelcentrum zeer snel kan wijzigen. Sterker nog: de houdbaarheid van winkelprojecten verschuift nu van twintig tot dertig jaar naar tien, hooguit twintig jaar. Doorlopend moet de vraag gesteld worden of een winkelcentrum nog optimaal tege­ moet komt aan de wensen van de klant en de retailer. Een passieve opstelling van asset management en beheer vol­ doet niet meer. Er is behoefte aan creativiteit, sterke con­ cepten en oplossingsgericht vermogen.” financiën Komt het tot een beslissing het vastgoed aan te pakken, dan zijn de financiële middelen in deze tijd vaak beperk­ ter dan voorheen. Daar moet je als ontwikkelaar rekening mee houden. “Door in de conceptfase de bouwkundige en constructieve aspecten goed te inventariseren en signa­ leren, kunnen we in het begintraject al kosten besparen.

Onze discipline verhuur sondeert in een vroeg stadium

de markt. Interesse en huurprijzen kunnen zo tijdig in beeld worden gebracht. Wij creëren een totaalbeeld door het combineren van onze multidisciplinaire kennis en vertalen dit in creatieve en realistische oplossingen.

De opdrachtgever is nauw betrokken en op elk moment goed geïnformeerd. De dialoog is belangrijk, we doen het immers samen.”

De juiste beleving creëren Naast de concrete realiteit en de hardheid van de finan­ ciën, heeft ontwikkelen van oudsher ook z’n softe, ongrijp­ bare kant. “Ongrijpbaar maar cruciaal”, zegt Jaco Meu­ wissen. “Of een winkelcentrum wel of niet aantrekkelijk is, heeft vaak met gevoel te maken. Voelen mensen zich prettig, voelen ze zich veilig? En dan het veelgehoorde begrip ‘beleving’. Moeilijk te kwantificeren. Wij doen veel onderzoek naar beleving en kijken wereldwijd wat er op dat gebied gebeurt. Beleving inpassen heeft alles te maken met vormgeving, invulling en klantperceptie. Het is door­ geschoten naar een toverwoord, maar je moet er absoluut aandacht aan geven. Maak wel onderscheid. In gebieden gericht op funshoppen is beleving cruciaal. Maar voor een pdv/gdv-ontwikkeling of een wijkwinkelcentrum is doel­ matigheid en aanbod minstens zo belangrijk. We moeten beleving afstemmen op de behoeften van de consument.

En die variëren van doelgericht aankopen tot een dagje winkelen.”

3W New Development: meerwaarde Winkelvastgoedeigenaren kiezen voor back to the core business en eisen van de ontwikkelaar ‘meerwaarde door maat­ werk’. Meuwissen: “De herontwikkeling van een winkelcen­ trum doe je er niet even bij. Gedegen kennis, ervaring, een goed netwerk en creatieve oplossingen gebaseerd op mark­ tontwikkelingen zijn essentieel. Dat bieden wij, one-stopdevelopment. Samen met de opdrachtgever werken aan één gezamenlijk doel: een duurzaam winkelproject.” ← scn nrw special 2014 57

Leegloop > Stormloop

3wnewdevelopment.com 3wnewdevelopment.com

retail

We stevenen af op een nieuw Zijn de Nederlandse winkelgebieden voorbereid op een nieuw retailtijdperk?

retailtijdperk. Internet is geen hype

In mijn ogen niet. De winkelgebieden volgen de grote economische en technologische veranderingen niet snel genoeg op en blijven mijlenver achter op het sterk veranderend consumentengedrag.

Het overschot aan vierkante Wilco de Groot meters winkeloppervlak is Direc teur Handyman al enorm en zal alleen nog maar toenemen. De bestedingen in retail blijven zich negatief ontwikkelen en het aandeel van internet blijft Alleen wanneer gemeenten, ontwiktoenemen, met als gevolg een te lage kelaars, eigenaren en beheerders echt vloerproductiviteit met te hoge (huur) beseffen dat zij de retailer moeten facikosten en daaropvolgend meer failliteren, kunnen er stappen gezet worlissementen. Leegstand leidt tot verden. Vasthouden aan, te, hoge huren paupering en een verdere teloorgang om de eigen balanspositie op orde te van het winkelgebied, waardoor nog houden is een korte termijn gedachte meer consumenten het gebied links die geen stand zal houden. De retailer laten liggen. Die vicieuze cirkel moet die ook in de toekomst succes­vol wil doorbroken worden. blijven, moet zich aanpassen aan de nieuwe realiteit en bereid zijn te verplaatsen en te blijven investeren in zijn Hoe moeten retailers, ontwikkelaars, formule. eigenaren en beheerders inspelen op

gebleken en bestedingspatronen en gewoonten van consumenten veranderen. Hoe kijken retailers tegen deze ontwikkelingen aan? Is de inrichting van ons winkellandschap klaar voor

nieuwe

retail

alle veranderingen?

De onderlinge samenwerking moet echt beter. Daarin moeten ook gemeente en parkeerbeheerders worden betrokken. De winkelgebieden zullen veel compacter moeten worden om ook op lange termijn een

Aanpassen aan de realiteit, blijven investeren in de formule – dat is het recept voor succes gezond retailbestand te behouden.

Daartoe zullen veel partijen over hun eigen schaduw moeten stappen en een lange termijnvisie moeten ontwikkelen en daaraan vasthouden.

Is ‘beleving’ de factor die in het verschil maakt ten opzichte van internetretail?

Beleving lijkt de laatste jaren het toverwoord te zijn, maar is naar mijn mening niet de Heilige Graal. Beleving is een perceptie en niet alleen een klimwand in een sportzaak of een kok in een supermarkt. Van belang is dat beleving functioneel is en past bij de formule of het winkelgebied.

De meeste beleving ervaren wij toch als het ergens druk is, daar waar veel mensen zijn. De tafeltjes, de stoeltjes, de parasols en de drankjes kunnen hetzelfde zijn, maar toch kiezen we allemaal voor het terrasje waar de meeste mensen zijn, want dat is de echte beleving die we zoeken en zo moet het ook met winkelgebieden zijn. Een compact en gevarieerd winkelgebied met een hoge bezettingsgraad van de aanwezige winkelruimte draagt in hoge mate bij aan de juiste beleving.

een nieuw tijdperk, welke rol speelt beleving en welke verantwoordelijkheden moeten stakeholders nemen om optimaal te kunnen anticiperen op de nieuwe orde? Shopping Centre News vroeg het een aantal retailers.

scn nrw special 2014 59

retail

itie Hoofd Acquis Carl Damen Primera en Projecten

Zijn de Nederlandse winkelgebieden voorbereid op een nieuw retailtijdperk?

In de grote steden geldt dit in zekere mate, maar er moeten nog grote stappen worden gezet. Voor een aantal kleinere steden en dorpen is dit wel het geval, maar ook hier zitten grote verschillen.

Dit heeft niet eens zo zeer met het web, bestedingspatronen of gewoonten van de consument te maken, maar ook met de ‘slapende’ retailer. Een groot aantal ondernemers investeert niet op tijd in zijn of haar winkel. Hierdoor raken winkels gedateerd en daardoor lopen ook winkelcentra achteruit. Dit omdat de consument dan zoekt naar locaties waar je wel in een plezierige omgeving kunt winkelen.

Ondernemers zouden zelf goed op hun winkeluitstraling moeten blijven letten. Blijven doen waar ze goed in zijn en zich niet laten verleiden tot het voeren van allerlei assortimenten waar ze geen verstand van hebben. Specialiseer je in de zaken waar je goed in bent. Ga uit van je eigen kracht en zorg dat je klanten 24/7 je aanbod kunnen zien en kopen.

Op een juiste wijze ingevuld zorgt dit voor een goede consumentenbinding.

Probeer uniek te zijn met een pakket aan goederen en diensten dat voorziet in de behoefte van je klant in het segment waar je actief in bent.

Hoe moeten retailers, ontwikkelaars, eigenaren en beheerders inspelen op alle veranderingen?

Deze partijen zouden meer in moeten spelen op de behoefte van de individuele huurders. De ene huurder heeft andere behoeften dan de andere. Cre-

60 scn nrw special 2014

atief omgaan met leegstand en ook leegstand durven opruimen. Het aantal winkelmeters in Nederland is veel te groot en er wordt nog steeds bijgebouwd zonder dat er gesaneerd wordt.

Saneren zal in gezamenlijk overleg met marktpartijen moeten gebeuren. Leegstand in de aanloopstraten zorgt onder andere voor criminaliteit, vernielingen en verpaupering. Dit zorgt voor een onaantrekkelijke entree van het kern winkelgebied, waardoor dit ook een ander image krijgt. Op deze manier verlies nemen zal op de lange termijn geld opleveren, omdat de rest van het winkelaanbod sterk blijft en dus marktconform kan worden verhuurd. Ook zou er meer rekening moeten worden gehouden met de brutowinst die een ondernemer haalt. Men houdt nu veel te veel vast een aan vaste huurprijs per m2.

Is ‘beleving’ de factor die in het verschil maakt ten opzichte van internetretail?

“Dat is niet het verlossende sleutelwoord. Als er geen beleving is blijven de klanten sowieso weg. Beleving moet ingebed zitten in de exploitatie van het winkelcentrum. Beleving dient door alle schakels in de keten gedragen te worden. Je kan als ontwikkelaar een fantastisch centrum neerzetten, maar als de ondernemers er een rommel van maken bereik je niets. Ondernemers zouden ook een actievere rol moeten spelen in veel winkeliersverenigingen.

Door te praten met andere ondernemers en te vragen hoe zij het doen en hoe ze zaken aanpakken, kom je vaak tot verhelderende ideeën. Beleving in het centrum staat voor een groot deel los van de internetretail. Dit is een ander kanaal, waar consumenten op een andere manier gebruik van maken.

De identiteit van de internetomgeving moet wel overeenkomen met het fysieke winkelcentrum. Daarnaast hoort iedere ondernemer zijn eigen internetomgeving op orde te hebben los van die van het winkelcentrum. Met name voor kleine zelfstandigen zou hierin een faciliterende rol voor eigenaren van winkelcentra kunnen liggen.

Zijn de Nederlandse winkelgebieden voorbereid op een nieuw retailtijdperk?

Ik maak een onderscheid tussen winkelstraat en winkelcentrum. Een winkelstraat krijgt geen andere sturing dan het marktmechanisme van de huurprijs. Dat komt omdat het onroerend-goedbezit gefragmenteerd is en de huurprijs de enige bepalende factor in de toewijzing van winkelruimte aan detaillisten. Voor A1-gebieden hoeven we ons geen zorgen te maken. Daar zorgt het prijsmechanisme heus wel voor voldoende dynamiek en de komst van winkelformules die kennelijk de juiste snaar bij het kooppubliek raken.

Voor A2- en B-gebieden ziet het er somberder uit omdat hier overcapaciteit is die niet door het huurprijsmechanisme gaat worden opgelost.

Een winkelcentrum heeft echter veel meer sturingsmogelijkheden. De verhuurder moet zijn prijsstelling afstemmen op de draagkracht van de winkelbranches die hij graag in het winkelcentrum bij elkaar wil brengen.

Op dit vlak is nog een grote ontwikkeling te

Eric Loontjen business dev s director Oil elopment & Vinegar

maken. Hoofdzaak is dat verhuurders een visie moeten hebben over welke soort branches een goede toekomst hebben als stenen winkels en welke nu of op termijn toch met

retail

In essentie zit er veel waarde in beleving als antwoord op de digitale revolutie krimp moeten rekenen. Het is misschien gemakkelijk om achteraf te zeggen dat reisbureaus, cd-winkels en boekenwinkels sterk van internetconcurrentie last zouden krijgen, maar het was niet onmogelijk om hiervan de vroege signalen op te pikken en ernaar te handelen. Zo zijn er nog wel meer branches aan te wijzen die klappen gaan krijgen van de voortschrijdende internetverkoop.

Zijn de Nederlandse winkelgebieden voorbereid op een nieuw retailtijdperk?

Het retaillandschap is nu zeer snel aan verandering onderhevig, de ontwikkelingen zullen verder doorzetten. Waar we over vijf jaar staan is volgens ons totaal onduidelijk, omdat veranderingen elkaar snel opvolgen. Waar we vijf jaar geleden heel goed in de toekomst konden kijken, lukt dat nu niet. De toekomst is zeer onzeker. Goede formules weten een goede combinatie van inter-

Hoe moeten retailers, ontwikkelaars, eigenaren en beheerders inspelen op alle veranderingen?

Ontwikkelaars, eigenaren en beheerders moeten zorgvuldig kiezen welke clusters van winkels zij willen samenbrengen en welke functie zij ambiëren voor het winkelcentrum of winkelgebied. Als het centrum de functie moet hebben van dagelijkse levensbehoeften, dan zijn variëteit, schaal van het aanbod en gemak doorslaggevend. Als het de functie van funshopping moet krijgen, dan gaat het erom zorgvuldig de doelgroep te kiezen. Uit deze positionering zouden dan een plan van aanpak, een branchering en gerichte huurderswerving moeten voortvloeien. Pas als de stappen van visie naar strategie naar implementatie worden gezet kan het winkelcentrum ook effectief functioneren. De portefeuille van winkelformules is dus essentieel.

Is ‘beleving’ de factor die in het verschil maakt ten opzichte van internetretail?

Beleving is een containerbegrip en wordt teveel als panacee gebruikt voor alle problemen waar de detailhandel mee kampt. Toch zit er in essentie veel waarde in beleving als antwoord op de digitale revolutie. Beleving betekent dat een winkel een ambiance biedt en een commercieel concept heeft dat verleidelijk is. Hierdoor komt de doelgroep van klanten graag binnen en biedt de stenen winkel iets wat de digitale winkel niet goed kan imiteren. Maar behalve dat aspect is ook persoonlijke service, of beter nog, een als persoonlijk ervaren service, een enorm belangrijk punt waarmee de stenen winkel zich blijvend kan onderscheiden. Wij leggen met onze winkelformule Oil & Vinegar voortdurend de focus op deze punten en ontlenen daar het succes aan.”

Karina van Holst Pellekaan Manager vastgoed Pearle Benelux

net met een fysieke winkel te maken.

Alleen internet redt het niet en alleen een fysieke winkel ook niet. De consument blijft behoefte houden aan fysieke winkels. Hij zal internet vooral gebruiken om zich te oriënteren, maar wil uiteindelijk het product voelen en beleven. Voor onze branche is de invloed van internet nog klein. Voor ons product zal het altijd nodig zijn naar een deskundige te gaan.

Een goede website maakt in de toekomst echter ook in onze branche het verschil.

Hoe moeten retailers, ontwikkelaars, eigenaren en beheerders inspelen op alle veranderingen?

Om aantrekkelijk te zijn voor de consument zullen verhuurders, huurders en gemeentes meer moeten samenwer-

ken. Verhuurders moeten meer luisteren naar wat de retailer wil en niet alleen maar uit zijn op zoveel mogelijk huur. Hij moet zich veel meer inzetten om aantrekkelijke winkelpanden te creëren qua metrage, uitstraling en realistische huurprijzen en streven naar een mix van branches. Onze ervaring is dat er nu nog een hoop kennis ontbreekt van de wensen van de retailers en hoe zij daadwerkelijk opereren. Te veel vierkante meters, lees structurele leegstand, moet een verhuurder willen afstoten of herontwikkelen. Er zijn nog teveel centra verouderd en niet aantrekkelijk, vanwege een gebrek aan investeringen. Verhuurders zijn nu nog vaak niet proactief, zuchten alleen maar over de leegstand, maar doen verder niets. Huurders zullen volop moeten investeren in hun winkelconcept. Daarnaast moeten gemeenten goede randvoorwaarden realiseren en de kosten van herinrichting niet direct doorbelasten aan verhuurders en huurders.

Is ‘beleving’ de factor die in het verschil maakt ten opzichte van internetretail?

Beleving is belangrijk, maar niet allesbepalend. Het gaat er om dat je op de juiste wijze internet met een fysieke winkel weet te combineren en op een aantrekkelijke wijze je product in de fysieke winkel weet te tonen. Consument zullen nog gerichter naar winkels komen. Dan is beleving niet de

Te veel centra zijn nog verouderd en onaantrekkelijk, vanwege een gebrek aan investeringen bepalende factor. Beleving creëren is noodzakelijk om te kunnen concurreren met ander vermaak dat in toenemende mate de tijd van de consument in beslag neemt. Het moet wel leuk zijn om te gaan winkelen. ←

scn nrw special 2014 61

opinie

Projectontwikkeling in de detailhandel zal ook in de toekomt van grote betekenis blijven bij de instandhouding en verdere uitbouw van winkellocaties. Maar de rol van ontwikkelaars is al flink aan het veranderen: van een initiërende leider naar een coördinerende regisseur.

Door Herman Kok, director Research & Concepts International Markets, Multi Development

R

etail is per definitie dynamisch, wat betekent dat vereisten voor locatie en ruimte verre van constant zijn.

Winkelgebieden moeten in staat zijn deze veranderingen te accommoderen. Zo niet, dan neemt een ander gebied het stokje na verloop van tijd wel over. En de verdere snelle ontwikkeling van de digitale wereld samen met de gestage maar zekere voortschrijding van de demografische dynamiek zullen de functie van win­ kelgebieden structureel doen veranderen, waarbij winkel­ functies veel sterker dan voorheen hand in had gaan met andere functies als horeca, vrije tijd, en dienstverlening, en waarbij niet-materiele aspecten als comfort, emotie en ervaring steeds belangrijker worden. Ontwikkelaars blij­ ven een belangrijke maar deels een aangepaste rol spelen bij het vormgeven van bestaande winkelgebieden voor de toekomst.

Voorspoed en crisis In de decennia voorafgaand aan de crisis van 2008 nam de ontwikkeling van winkellocaties in Nederland een hoge vlucht, en waren veel Nederlandse ontwikkelaars en beleggers een maatje te groot voor de binnenlandse markt.

Met de focus op kleinschalige locaties, het ontbreken van hypermarkten als trekkers en een ruimtelijk ordenings­ beleid dat voorrang gaf aan winkelontwikkelingen in de binnenstad en in de wijk, wijkt het winkellandschap in Nederland behoorlijk af van veel landen in Europa. Ont­ wikkelaars waren gewend om met relatief kleinschalige en onregelmatig gevormde kavels te werken binnen een ste­ delijke context, waarvoor veelal een hoge mate aan concep­ tuele creativiteit nodig was.

Projecten als in eerste instantie de Heuvelgalerie in Eindhoven, de Koopgoot in Rotterdam en Marikenstraat 62 scn nrw special 2014

Winkelvastgoed blijft een zaak van vernieuwing

Werk aan de winkel

Herman Kok

opinie

Het centrummanagement wordt veel strategischer en meer gericht op het toevoegen van waarde

in Nijmegen, en later ook Entre Deux Maastricht hebben het Nederlandse winkelvastgoed op de Europese kaart gezet: deze projecten gelden nog steeds als goede referen­ ties voor Europese expansieactiviteiten van ontwikkelaars.

Samen met het feit dat Nederland veel professionele en internationaal georiënteerde vastgoedbeleggers en -finan­ ciers telde, heeft dit feit er toe bijgedragen dat Neder­ landse ontwikkelaars internationale spelers van formaat werden.

Ondertussen werd ook in Nederland flink doorontwik­ keld en nam het winkelaanbod gestaag toe. Trends als e-commerce en demografische trends werden grotendeels door een groeiende markt gecompenseerd. En met het omvallen van winkels en winkelgebieden als aangekondigd in een roemruchte publicatie Kiss your mall goodbye in het eind van de jaren 90 viel het ook wel mee.

En toen kwam de crisis. De financiële orkaan was al een tijdje gaande in de Verenigde Staten, maar toen Lehman Brothers omviel kon men er in Europa ook niet langer om heen. Banken, geconfronteerd met oplopende bad debts, werden nerveus, financiële geldkranen gingen dicht en vastgoed ging in de ban. Voor ontwikkelaars zou er geen toekomst meer zijn en veel ontwikkelaars vielen inder­ daad om of werden ontmanteld. Anno 2014 is Nederland de afgelopen zes jaar inderdaad relatief zwaar getroffen.

In de economische prognoses voor de komende jaren zit Nederland toch nog ietwat in de achterhoede, en de posi­ tie van het Nederlandse vastgoed in Europees perspectief geldt volgens het pwc/cbre/uli rapport Emerging Trends in Real Estate (2014 ) nog altijd als zwak.

logisch gevolg van het voorgaande, kan men een verdere verticale integratie in de bedrijfskolom van winkelcentra verwachten, waarbij ontwikkeling, asset management en beheer elkaar steeds meer benaderen.

Lopende trends door de crisis extra benadrukt De toenemende noodzaak om bestaande winkellocaties aan te passen aan de veranderende marktcontext en een veranderende rol van de ontwikkelaar hierbij, zijn evi­ dent. Maar is de marktcontext niet altijd aan verande­ ring onderhevig geweest en wat maakt de huidige context verschillend van de dynamiek in het verleden? De markt­ dynamiek in de naoorlogse periode leidde tot veranderin­ gen in locatiepatronen, veranderende concepten en een vergaande concentratie van activiteiten.

Desalniettemin was de totale context er over het alge­ meen een van groei in zowel economisch als demogra­ fisch opzicht en waren alternatieve handelskanalen buiten het detailhandelskanaal van relatief gering belang. In de huidige dynamiek van de digitaliserende wereld, een op nationaal niveau vergrijzende en stagnerende demogra­ fie en een lange periode van laagconjunctuur is dat geheel anders. Het is dus essentieel om grip te hebben op de gaan­ de dynamiek in de context.

Een al lang gaande trend is de verschuiving van het winkelen in de belevingswereld van de consument. Win­ kelen, en tot op zekere hoogte ook boodschappen doen, verschuift steeds meer van functioneel koopgedrag naar een belevenis met ervaring en emotie waarbij het aanko­ pen van producten een onderdeel is van de totale beleving.

Zowel in de winkel zelf als in het winkelgebied wordt bele­ venis en verblijfswaarde steeds belangrijker. vervolg op pagina 64 →

De veranderende rol van de ontwikkelaar Toch zullen ontwikkelaars een belangrijke rol spelen bij de realisatie van winkelruimte, maar dan wel vanuit een nieuwe context. Ten eerste zet de verschuiving van nieuwe ontwikkeling naar herontwikkeling verder door, waar­ bij het toevoegen van nieuwe meters steeds beperkter zal worden. Als logisch gevolg zullen winkelvastgoedprojec­ ten steeds vaker aansluiten bij bestaande functionerende winkellocaties. Ontwikkelingsactiviteiten zullen steeds vaker vanuit de investeerder of asset-manager worden geïnitieerd, waarbij de eigenlijke ontwikkelende partij als dienstverlener optreedt. Het winkelcentrummanagement wordt, als vaak al in het buitenland, veel strategischer en veel meer gericht op het toevoegen van waarde. Winkel­ centrummanagement schuift op van object management naar place management, en kan worden gezien als een con­ tinu ontwikkelings- en aanpassingsproces. Ten slotte, als scn nrw special 2014 63

008

opinie

← vervolg van pagina 63

1,8% 0,0%

Nieuwe winkelcentra evolueerden van functionele koop­ gebieden naar winkelkathedralen. Deze trend gaat verder waarbij het winkelen steeds meer gemengd wordt met ont­ moetingsfuncties als horeca en dienstverlening ook steeds belangrijker wordt. Men probeert winkelgebieden steeds aantrekkelijker en comfortabeler te maken. Niet alleen vanuit esthetisch oogpunt, maar ook vanuit het oogpunt 2009 2010 2011 2012 2013 2014-F 2015-F van duurzaamheid en identiteit.

-3,6% -4,5%

1,5% -0,9%

1,0% -1,4%

-1,3% -3,1%

-0,8% -3,8%

0,6% -0,4%

demografische ontwikkelingen De demografische geschiedenis in het naoorlogse Neder­ land is er een van groei geweest op zowel landelijk als regionaal niveau. De dynamiek is het afgelopen decennia echter flink aan het kantelen richting stabilisatie en ver­

0,8% 0,1%

2016-F 2017-F 2018-F 1,2% 1,5% 1,7% 0,6% 1,0% 1,3%

Trend en prognose groei BNP en detailhandelsomzet 5,0% 3,8% 2,5% 1,3% 0% -1,3% -2,5% -3,8% -5,0%

2007

2008

2009

2010

2011 GDP

2012

2013 2014-F 2015-F 2016-F 2017-F 2018-F Retail sales

grijzing, waarbij de regionale variëteit aanzienlijk is. Kort samengevat: vergrijzing en krimp vooral in de perifere gebieden en naoorlogse wijken, en groei vooral in en rond de grote steden, waarbij dynamische steden als Amster­ dam eerder verjongen dan vergrijzen.

Hoewel de demografie langzaam evolueert, kan het lange­termijneffect zeer sterk zijn. In vergrijzende gebie­ den zullen winkelgebieden, vooral op wijkniveau vaak gerealiseerd voor een markt met veel jonge gezinnen, moe­ ten worden aangepast aan de wensen van een oudere bevol­ king. En daar waar de bevolking afneemt en dus ook het draagvlak krimpt, moet worden nagedacht over hoe win­ kelgebieden levensvatbaar te houden door ze strategisch te verkleinen en daarmee aanpassingen aan te brengen in de winkellocatiehiërarchie in een regio, of door verzwakte winkelgebieden samen te voegen tot een levensvatbaar gebied, waarbij een of meerdere bestaande locaties komen te vervallen. Dit klinkt eenvoudig, maar is, gezien de grote variëteit aan belangen, complex en vaak ook pijnlijk. De gaande discussie rondom de detailhandelsstructuur in Parkstad Limburg en de aanbevelingen die hieruit voort­ kwamen zijn wat dit betreft interessant.

Wat de huidige dynamiek in de context waarschijnlijk het meest bijzonder maakt zijn wijzigingen in de distribu­ tiestructuur. Tot vrij recent was de trend dat de positie van detailhandelsorganisaties – vooral het georganiseerd win­ kelbedrijf – in de relatie tussen producent en consument vooral sterker werd. Echter, het gecombineerde effect van 64 scn nrw special 2014

Men dacht dat de consument koning was, nu wordt de consument ook écht koning de opkomst van e-tail, sociale media, en smart phones is dat er online alternatieve distributiekanalen ontstaan die ook snel groeien.

Het hebben van een onlinekanaal geldt bij winkelorga­ nisaties vrijwel overal als voorwaarde voor de toekomst.

En bovenal ook, de consument heeft veel meer lijnen om informatie te vergaren en ook om te communiceren. Con­ sumenten kunnen dus veel makkelijker op ieder moment, dus ook in de winkel, prijzen vergelijken, en het oordeel van de consument wordt dankzij de verschillende media­ kanalen sneller en makkelijker verspreidt. Zoals JLL in het rapport Retail 2020 concludeerde: men dacht dat de consument koning was, nu wordt de consument echt koning. Terwijl de spelregels voor de detailhandel verande­ ren, groeit de concurrentie van de onlinehandel snel.

Veel winkelformules zullen waarschijnlijk met minder

opinie

het herstel door zet. Echter, de economische conjunctuur heeft de verhoudingen wel op scherp gezet. Werden trends als de digitalisatie en de demografie voor de crisis door de omzetgroei gecamoufleerd, de crisis maakte die trends dubbel zichtbaar en vaak ook pijnlijk.

Gemiddeld genomen is de markt gekanteld van een verhuurdersmarkt naar een huurdersmarkt, waarbij eigenaren veel sterker dan voorheen moeten inzetten op actief management en vaak ook op een verbeteringsstra­ tegie voor hun bezit. De relevantie van de locatie wordt steeds groter, waarbij retailers steeds vaker afstand doen van locaties die er minder toe doen. Meest kansrijk zijn bestemmingslocaties met belevingswaarde en nabijheids­ locaties met gemak.

Dit heeft consequenties voor de positionering en pro­ grammering van locaties. Een van de gevolgen van de crisis was een aanzienlijke toename van de leegstand, hoe­ wel het in Nederland in vergelijking met het buitenland nog wel meevalt. Een deel van de leegstand is veroorzaakt door de recessie. Veel partijen waren in eerste instantie – en zijn vaak nog – zeer terughoudend met het verwerven van nieuwe locaties. Voor leegkomende panden en units, vooral die niet op A-locaties liggen, zijn er dus vaak geen nieuwe huurders. Maar een groot deel van de leegstand zal structureel zijn, vooral op die locaties die er minder toe doen en die in de toekomst nog verder onder druk komen.

Beleggers zullen gericht blijven op goed vastgoed op de kansrijke locaties

winkels toe kunnen dan vandaag de dag. Bij brand-gerela­ teerde winkels zal de showroomfunctie steeds belangrijker worden en moet de winkel als flagship store een ervaring op zich zijn. In sommige segmenten zal de gemiddelde winkelomvang afnemen terwijl in andere segmenten het gemiddelde oppervlakte juist groter kan worden. Aan eigenaren en beheerders van winkellocaties de taak om dit zo goed mogelijk te accommoderen. Gegeven het feit dat vooral voor de consument relevante locaties de beste kansen voor succes zullen hebben, zijn deze aanpassingen absolute noodzaak. Ziehier een taak voor ontwikkelaars om samen met eigenaren en beleggers winkelgebieden zo aan te passen dat ze aan de nieuwe ruimte-criteria van winkelorganisaties voldoen, en ook qua beleving, emotie, en identiteit de winkellocatie inhoud geven. Net als win­ kelorganisaties de digitale wereld omhelzen, zullen ook eigenaren en beheerders hun bezit een digitale dimensie moeten geven: bricks and clicks. De idee is evident, maar de invulling nog bij lange na niet. effecten van de recessie En dan de economische laagconjunctuur. Op zich niets nieuws, ware het niet dat de recessie de afgelopen jaren diep was, lang heeft geduurd en het nog afwachten is of

Niet stilzitten maar aanpassen Stilzitten is dus zeker niet de beste remedie. Echter, het aanpassingsproces zal zeer kennisintensief zijn, en het verschil tussen succes en falen wordt nog kleiner dan voor­ heen. De gemiddelde projectomvang wordt eerder kleiner dan groter, waarbij het toevoegen van nieuwe vierkante meters vaak geen optie zal zijn. De investering moet dus vanuit de bestaande ruimte en de potentiele huurstroom worden gegenereerd. Beleggers zullen gericht blijven op goed vastgoed op de kansrijke locaties. Dergelijk vastgoed is schaars, en bestaand vastgoed zal dus met hulp van ont­ wikkelaars moeten worden geoptimaliseerd.

Interessant is de evolutie van binnenstedelijke winkel­ gebieden in kansrijke steden als Den Haag. Terwijl met het project de Nieuwe Haagse Passage middels een her­ ontwikkeling de routing compleet wordt gemaakt en het winkelassortiment wordt verbreed, worden in de Grote Markstraat en aan de Kalvermarkt nieuwe kansen gecre­ ëerd voor flagship stores als Marks & Spencer en Primark.

En wellicht dat het nog even duurt, maar mogelijk zal er in bepaalde segmenten zoals bij discounters een nieuwe onderstroom ontstaan voor bereikbare locaties met lage grondprijzen aan de rand.

Voor winkelontwikkeling in Nederland is er dus zeker toekomst, met hierbij voor ontwikkelaars een belangrijke rol. Ontwikkelaars die kennis hebben en concept gedreven zijn, die om kunnen gaan met niet conventionele project­ situaties en die kunnen handelen als een regisseur te mid­ den van verschillende vaak tegengestelde belangen, zullen voor een belangrijk vorm geven aan het Nederlandse win­ kellandschap van de toekomst. ← scn nrw special 2014 65

toen, nu en straks

Wie het kantoor van Webscon in Nieuwegein binnenloopt, ziet al snel waar het bij dit bedrijf om gaat. Aan bijna elke muur hangen grote afbeeldingen van de gerealiseerde projecten. Foto’s en artist impressions van stijlvolle winkelcentra domineren het beeld. En in de royale

Catharinastraat

vergaderruimte prijken twee trofeeën. Het zijn exemplaren van het inmiddels iconische beeldje dat de winnaar van de jaarlijkse NRW-Jaarprijs krijgt uitgereikt. door Gertjan Huijbens

G

evraagd naar het belang van de beide jaarprijsbeeldjes, zegt direc­ teur Jaap Oudendijk dat hij er nog steeds trots op is dat zijn bedrijf de Jaarprijs twee maal in ontvangst mocht nemen. ‘De eerste keer was in 2000’, vertelt Oudendijk. ‘Dat was voor het project Catharinastraat in Doetinchem. De tweede keer was tien jaar later, voor winkelcentrum Overkapel in Utrecht-Overvecht.’

Het ontvangen van de nrw-Jaarprijs, ingesteld door de belangrijkste organisatie in de sector, zorgde beide keren voor grote euforie bij de mensen van Webscon. ‘Het beeld­ je staat voor brede erkenning van vakgenoten, alle inspan­ ningen die voor het project zijn geleverd hebben blijkbaar hun vruchten afgeworpen. Dat is reden voor een extra biertje of wijntje!’

Volgens Jaap Oudendijk betekenen de twee prijzen ook een belangrijke stimulans voor de lopende projecten.

‘Zowel op het moment van uitreiking als op de langere termijn is de prijs voor de ontvanger een groot goed. Stie­ kem hoop ik er natuurlijk op om nóg een keer zo’n beeldje te mogen ontvangen. We hebben er tenslotte de projecten voor.’

Naamsverandering De inscripties op de twee NRW-trofeeën vermelden de naam Redema Consultants als de ontwikkelaar. De direc­ teur-eigenaar legt uit hoe dat zit: ‘Webscon is in feite het­ zelfde bedrijf. De naamsverandering was noodzakelijk door het faillissement van de Redema Groep aan het einde 66 scn nrw special 2014

De Riepel

van 2011. Afgezien van de naam was onze binding met de Redema Groep beperkt. Zo verschilden de eigenaars en bestuurders van de Groep en Redema Consultants. Dat maakte het mogelijk om ons bedrijf met nieuw elan, onder een nieuwe naam en in een nieuw kantoor voort te zetten.

Ook de projecten gingen gewoon mee met de verhuizing van IJsselstein naar Nieuwegein.

Activiteiten Oudendijks bedrijf werd half jaren tachtig opgericht met als doel om breed te adviseren over alles wat te maken heeft met winkelcentra. ‘Door de decennia heen kwam ons zwaartepunt steeds meer op ontwikkelingsactiviteiten te liggen’, blikt Jaap Oudendijk terug. ‘Toch is onze advies­ functie altijd behouden gebleven. Met de ervaringen als ontwikkelaar op zak kunnen wij op de praktijk gestoelde pragmatische adviezen geven, ook onderbouwd met voor­ beelden en cijfers van concrete projecten. Bij een regulier adviesbureau ontbreekt een dergelijke basis nogal eens, waardoor de verschillende belangen minder duidelijk kun­ nen worden afgewogen.’

De ontwikkelingsactiviteiten zijn zich steeds meer gaan richten op de herontwikkeling van winkelcentra. ‘Hoewel we natuurlijk ook diverse nieuwbouwprojecten hebben gerealiseerd’, haast Oudendijk zich te zeggen. ‘Voorbeel­ den hiervan zijn Wijnegem in Antwerpen, de Catharina­ straat in Doetinchem en winkelcentrum De Riepel in Juli­ anadorp, dat op een nieuwe plek is herrezen. Soms is de scheidslijn tussen renovatie en nieuwbouw bovendien dun.

Zoals in het geval van het buurtwinkelcentrum Overka­

toen, nu en straks

Drs. Jaap Oudendijk is directeur en mede-eigenaar van Webscon, dat zich bezig houdt met de ontwikkeling en herontwikkeling van winkelcentra.

Wijkerbaan

Lage Land

pel in Utrecht. In feite is alleen de locatie van het eerdere winkelcentrum behouden en benut voor volledig aange­ paste nieuwbouw. Dit geldt eigenlijk ook voor het onder­ handen project de Oosterpoort te Nijkerk, waar een aantal bestaande monumenten in volledige nieuwbouw worden geïntegreerd.’

Renovatie Oudendijk verwacht dat in de toekomst het accent steeds meer zal komen te liggen op renovatie van bestaande winkelcentra en complexen, dus zonder grootschalige sloop. ‘De tijd van grote uitbreidingen ligt achter ons. Het zal in de toekomst steeds meer gaan om de kwaliteit en duurzaamheid van het vastgoed, de verblijfskwaliteit, de bezoek­-efficiency en het onderscheidend vermogen. Daar­ mee is ook het kosten- en opbrengstenkader van een reno­ vatie ingrijpend gewijzigd. Renovaties vragen veel creati­ viteit en inventiviteit om door middel van kleinschalige uitbreidingen en cosmetische aanpassingen een centrum te maken dat door zowel ondernemers als consumenten als een meer dan structurele verbetering wordt beschouwd ten opzichte van de oude situatie. Een voorbeeld hiervan uit de Webscon-praktijk is winkelcentrum ’t Paradijs te Hoofddorp.’

Toekomst Is er toekomst voor winkels en winkelcentra? Jaap Ouden­ dijk gelooft van wel. ‘Ik vind het nog steeds inspirerend om te werken in een sector die door veel mensen, en helaas ook door sommige banken in hun zelf aangemeten advies­ rol, als anachronistisch wordt beschouwd. De kwantita­ tieve kaders zijn echter onherroepelijk veranderd. Bevol­ kingsgroei is niet meer aan de orde, stabilisatie of zelfs vervolg op pagina 68 →

‘We hopen natuurlijk stiekem altijd op een derde beeldje’ scn nrw special 2014 67

toen, nu en straks

Nijkerk

In de draagvlakfase proberen we zoveel mogelijk betrokkenen van de kwaliteit van het plan te overtuigen

Raadhuisplein

← vervolg van pagina 67 krimp is de praktijk. De bestedingsmogelijkheden van de consument staan zeker de laatste jaren onder druk. Ande­ re bestedingscategorieën nemen in belang toe. Duurzaam­ heid versus consumentisme is ook een thema. En dan is er natuurlijk nog de invloed van het internet als een gemak­ kelijk en goedkoop verkoopkanaal voor de consument om zijn aankopen te kunnen doen. Ondanks dit alles blijft er ruimte voor de winkel en het winkelcentrum waar in een aantrekkelijke sfeer en op een efficiënte manier uitsteken­ de producten worden aangeboden.’

Sociaal Zeer belangrijk daarbij is het sociale aspect, weet Ouden­ dijk. ‘Mensen hebben behoefte aan andere mensen, aan ontmoeting, sfeer en verrassing. Daarbij hebben zij ook behoefte aan een zekere mate van regelmaat. De ontwikke­ laar trekt de parallel met de bioscoopsector. ‘Wellicht gaat de vergelijking enigszins mank, maar ook deze sector was na de opkomst van de homevideo-centers en internet vol­ gens velen gedoemd te verdwijnen. Nu floreren de biosco­ pen als nooit te voren. Juist ook door de vele innovaties en kwaliteitsverbeteringen die deze sector kenmerken.’

Voor de toekomst zijn daarbij gemak & efficiency en sfeer & beleving kernbegrippen. Oudendijk: ‘Het spotje van Bol.com, dat elk jaar met Sinterklaas van stal wordt gehaald en een radeloze man laat zien die verwoed pro­ beert te elfder ure nog cadeautjes te kopen, houdt ons allen een goede spiegel voor. Gemak, het usp van het net, is met name op het gebied van de dagelijkse aankopen essen­ tieel. En dat kan ook worden gerealiseerd. Een compact buurt- wijkwinkelcentrum, met voldoende gratis parkeer­ plaatsen, korte loopafstanden, compact, sociaal veilig, met ruime openingstijden en met een afgewogen aanbod, biedt dit gemak en biedt bovendien de sociale component.’

Aan de andere kant van het spectrum liggen de grotere winkelconcentraties, die het vooral moeten hebben van omvang en diversiteit van het aanbod, sfeer, verrassing en concentraties van functies. Dit zijn veelal de stadscentra van grotere steden. Ook hier begint het echter met gemak in termen van bereikbaarheid, parkeermogelijkheden, parkeertarieven, enzovoorts. Daar kan al een bezoek­ drempel liggen. De consument dient direct te worden opgenomen in een aantrekkelijke omgeving, die voldoet aan zijn verwachtingspatroon. Dan gaat het om winkels, voorzieningen en een aantrekkelijk centrum, waarin het goed toeven is. Op projectniveau kun je daaraan een bij­ 68 scn nrw special 2014

Westerwatering

drage leveren, maar het is vooral een collectieve inspan­ ning van alle betrokkenen; gemeente, ondernemers en vastgoedeigenaren.

Webscon Hoe draagt Webscon aan deze gewenste ontwikkelingen bij? Oudendijk: ‘Met een grootschalig project als het Raad­ huisplein Drachten zetten wij in op een structurele ver­ sterking van de marktpositie van het centrum van de twee­ de stad van Friesland en haar ruime verzorgingsgebied van 150.000 inwoners. Wij hopen en denken dat het vernieuw­ de Raadhuisplein een impuls zal bieden voor verdere ver­ sterking en aanpassingen in het centrum van Drachten.

Een voorbeeld daarvan is het plan om ook de winkelgevels behorend tot de andere eigenaren aan de overzijde van het plein aan te passen.’

Oudendijk vervolgt: ‘De Oosterpoort Nijkerk, een opdracht van Aprisco, is in alle opzichten een zeer fraai project, dat het kleinschalige monumentale karakter van het hart van Nijkerk verder zal versterken. De heront­ wikkeling van de Beverhof in Beverwijk in opdracht van Bouwfonds/IEF is erop gericht om dit overdekte centrum, nu reeds het drukste punt in de stad, in zijn opbouw en verschijningsvorm te transformeren tot een aantrekke­ lijk binnenstedelijk winkelcentrum. Op buurt- wijkniveau

Webscon komt graag in contact met nieuwe opdrachtgevers om bijvoorbeeld middels een projectanalyse meer inzicht te geven in de aanpak van het bedrijf. U kunt ook eerst de site www.webscon.nl bezoeken, wellicht biedt dat een reden voor nader contact.

Webscon, Coltbaan 25, postbus 9010, 3430 RA Nieuwegein T 030 6004200 E info@webscon.nl

thema

beurs & congres Donderdag 26 juni Rotterdam Vastgoed® 2014 Staal, Rotterdam www.rotterdamvastgoed.nl Overkapel

zijn wij bezig om het winkelcentrum Westerwatering in Zaandam, eigendom van spf Beheer, te laten voldoen aan de eerdergenoemde eisen; dus renovatie tot een efficiënt, modern wijkwinkelcentrum.’

Integrale aanpak Jaap Oudendijk geeft helder aan wat er zo specifiek is aan de aanpak van zijn bedrijf. ‘Wij geloven in een compacte organisatie waarin alle voor ontwikkeling benodigde kerndisciplines zijn vertegenwoordigd. Dat zijn dus plan­ ontwikkeling, planvisualisatie, kostendeskundigheid, project- en bouwmanagement en verhuur. Uitbesteding van deeltaken door opdrachtgever is daarmee beperkt.’

‘Elk project is uniek’, vervolgt Jaap, ‘in samenspraak met de opdrachtgever maken wij een herontwikkelings­ plan dat voldoet aan alle te stellen criteria. Dat plan vormt het startpunt en de rode draad voor de rest van het traject.

Met dit plan gaan we de gesprekken aan met de gemeente, andere publieke organen en bestaande en nieuwe onder­ nemers. In deze zogenaamde draagvlakfase proberen we zoveel mogelijk betrokkenen van de kwaliteit van het plan te overtuigen en met hen contractuele afspraken te maken.

Dit vormt de basis voor de verdere ontwikkeling.’

Betrokken Jaap Oudendijk vindt het belangrijk dat alle betrokken Webscon-medewerkers het vertrekpunt kennen. ‘Iedereen zit dicht op het project en de uitgangspunten, we weten goed waar we uiteindelijk uit willen komen. Dit geldt zowel voor het gebouw als de retailmix en andere aspecten. Ik kan zeggen dat wij zeer betrokken zijn bij de ons toever­ trouwde projecten en kunnen doorpakken als het moeilijk wordt. Het realiseren van een omvangrijk en complex pro­ ject als het Raadhuisplein, en dat in deze tijd, is hier een goed voorbeeld van. Wij werken in een directe, open en duidelijke relatie met de opdrachtgever als eerste belang­ hebbende. Daarbij zijn wij ons zeer bewust dat onze dien­ sten tot de kosten behoren. Ook op dat gebied zijn met ons uitstekende afspraken te maken.’

Voor Jaap Oudendijk is het werk pas af als de opdracht­ gever tevreden is, het ontwikkelde winkelcentrum een goede stek blijkt voor de ondernemer en als de consumen­ ten het centrum goed bezoeken en waarderen. ‘Als dat alles leidt tot het opnieuw winnen van een nrw-jaarprijs, dan is voor Webscon de cirkel helemaal rond!’ ←

Donderdag 10 april Integraal Vastgoedrekenen (NL) Tweedaagse opleiding, Den Haag CS www.integraalvastgoed­-­ rekenen.nl Donderdag 24 april Brabant Vastgoed® 2014 Apollo Hotel Breda www.brabantvastgoed.nl Dinsdag 20 mei Basiscursus Vastgoedrekenen (BE) Eendaagse opleiding, Van der Valk Brussels Airport www.basiscursusvastgoed­ rekenen.be

Dinsdag 16 september Sturen op uw vastgoed (NL) Driedaagse opleiding, Den Haag CS www.sturenopuwvastgoed.nl Dinsdag 16 september Basiscursus Vastgoedrekenen (NL) Eendaagse opleiding, Den Haag CS www.basiscursusvastgoed­ rekenen.nl Donderdag 25 september WinkellocatieMarkt® Nederland 2014 www.winkellocatiemarkt.nl

Donderdag 19 juni ZorgVastgoed® België 2014 Grand café Horta,Antwerpen www.zorgvastgoed.be

Donderdag 27 november Den Haag Vastgoed® 2014 New Babylon – Den Haag www.denhaagvastgoed.nl

14-16 mei 2014 ICSC European Marketing Conference Amsterdam www.europe.icsc.org/europe

19-21 november 2014 MAPIC Cannes (F) www.mapic.com

3-5 juni 2014 Provada Amsterdam www.provada.nl

scn nrw special 2014 69

de stad

Visie, samenwerking en doorzettings­ vermogen hebben Den Haag de prijs Beste Binnenstad 2013-2015 opgeleverd. De jury was vooral onder de indruk van de intensieve publiek private samenwerking in de Hofstad.

Een resultaat van blijven investeren en volhouden volgens wethouder Marjolein de Jong. “Het heeft veel tijd gekost, maar nu plukken we er de vruchten van.”

Den Haag

Beste Binnenstad 2013-2015 foto: scn

W

ie over de Grote Marktstraat loopt, ziet het tastbare resul­ taat van de inspanningen. De winkelstraat ondergaat een metamorfose. De bestrating wordt vernieuwd, er worden nieuw straatmeubilair geplaatst en er komen bijzondere lichtarmaturen. Ook wordt er flink gebouwd aan weers­ zijden van de winkelader. Het project Amadeus, waar Primark zich zal vestigen, verrijst op de hoek van het Spui en de Kalvermarkt. Sijthoff City, tegenover de Bijenkorf, wordt gerenoveerd en naast v&d wordt de Nieuwe Haagse Passage gerealiseerd. Hierin komen winkels, horeca en een Suitehotel van Novotel. Het eerste project dat gereed is gekomen is De Markies, waar onlangs Marks & Spencer haar deuren opende.

Het is indrukwekkend wat de stad in korte tijd heeft weten te bereiken. “Vijf jaar geleden zaten we voor het 70 scn nrw special 2014

eerst met elkaar om tafel en eind van dit jaar is de hele straat al klaar,” vertelt een trotse wethouder Marjolein de Jong. Het project typeert de daadkracht die de Hofstad de laatste jaren aan de dag legt. De prijs Beste Binnenstad 2013–2015 is een mooie kroon op het werk volgens Matthé van Tour, voorzitter van Stichting Binnenstad Den Haag, het orgaan waarin de private partners in de samenwerking zijn vertegenwoordigd. “De prijs betekent heel veel voor ons. Ik denk dat een belangrijke reden voor de winst is dat wij a-cyclisch beslissingen hebben durven nemen. De Gro­ te Marktstraat is daar een goed voorbeeld van. Ondanks een teruglopende economie hebben we onze nek uitgesto­ ken met grote herontwikkelingsprojecten en herinrich­ ting van het hele gebied. Lef hebben waar de rest afwacht, dat is wat wij hebben laten zien.”

Een ontwikkeling van de grond krijgen waar zoveel sta­ keholders bij betrokken zijn gaat natuurlijk niet vanzelf.

de stad

We hebben a-cyclisch beslissingen durven nemen

Marjolein de Jong, Matthé van Tour en Lena Dalerup

“De uitdaging is om elkaar op te zoeken,” geeft Van Tour aan. “Winkeliers, horecaondernemers, cultuurinstel­ lingen, je moet alle partijen bij elkaar zetten, samen met de wethouders. Dan ga je bijvoorbeeld een onderwerp als verkeerscirculatie bespreken. Waar hebben we als onder­ nemers last van, waar lopen we tegenaan? Samen ga je er voor zorgen dat de stad mooier en aantrekkelijker wordt. Dat is absoluut niet vrijblijvend. Partijen zitten niet alleen aantafel om hun mening te geven, maar zijn ook mede-eigenaar van het uitvoeringstraject. Het is een drieluik die steeds weer terugkomt: meepraten, meedoen, meebetalen.” plein Het mag duidelijk zijn dat het soms flink wat moeite en overredingskracht kost om alle partijen op een lijn te krij­ gen. Als voorbeeld noemt Van Tour de werkzaamheden aan

het Plein. “We wilden daar alle individuele panden, veelal historische gebouwen, mooi aanlichten. De horecaonder­ nemers aan het Plein moesten allemaal bereid gevonden worden om te investeren. We hebben met iedere individu­ ele ondernemer om de tafel gezeten. Een flinke klus, maar het uiteindelijke resultaat is een binnenstad die weer een beetje mooier is geworden.”

De oprichting van het Bureau Binnenstad is een flin­ ke aanjager geweest voor de ontwikkelingen. Het is een belangrijke spil in de pps-structuur volgens wethouder De Jong. “De binnenstad kun je niet vanachter een bureau bedenken. Dat was onze overtuiging toen we een aantal jaar geleden de publiek-private samenwerking gingen optuigen en dat vinden we nog steeds. Bureau Binnenstad vormt de schakel tussen gemeente en de private partijen en heeft een fysiek kantoor, op een centrale plek in de bin­ nenstad. We hebben er bewust voor gekozen om het niet in het stadhuis onder te brengen. Voor veel mensen is er dan sprake van een drempel. Nu is het een onafhankelijk bureau, waar iedereen welkom is. Het fungeert als een spin in het web van alle partners in de binnenstad. En het werkt: er wordt veel gebracht. Niet alleen door bezoekers, maar ook door de mensen die het bureau bemannen. Zij zitten immers middenin de binnenstad, voelen aan wat er gebeurt en wat er speelt. Dan ontstaan er makkelijk nieu­ we ideeën.”

De neuzen staan dezelfde kant op in Den Haag, dat is een belangrijke sterkte. Private en publieke partijen heb­ ben een gemeenschappelijk doel: de binnenstad mooier maken. Het heeft wel jaren gekost om zover te komen, benadrukt De Jong. “Dit bereik je niet van de ene op de andere dag. De eerste jaren hebben we vooral gebruikt om vervolg op pagina 72 → scn nrw special 2014 71

de stad

De visie van Den Haag

← vervolg van pagina 71 alle kikkers in de kruiwagen te krijgen. Dat was ook goed, want het kost tijd om met elkaar tot een gezamenlijke visie te komen. Nu zitten we in de fase dat we keihard aan de slag zijn en dat we resultaten gaan zien.” speerpunten De basis werd gelegd met het opstellen van een visie. In het Binnenstadsplan Den Haag 2010–2020 zijn vijf speerpun­ ten benoemd voor de aanpak en ontwikkeling van de bin­ nenstad. Deze langetermijndoelen krijgen een concretise­ ring in een vierjaarlijks Uitvoeringsconvenant binnenstad.

“We hebben een convenant opgesteld binnen de pps,” legt Van Tour uit. “Hierin zijn de afspraken vastgelegd waar we ons vier jaar lang voor willen inzetten. Zo was een belang­ rijk onderdeel van het vorige convenant een betere bereik­ baarheid van de binnenstad. Mooi is dat we de afgelopen jaren hebben gezien dat veel ideeën beginnen bij de priva­ te partijen. Neem bijvoorbeeld de parkeergarage onder het Tournooiveld. Dat is een initiatief van de Stichting Bin­ nenstad geweest. Er was behoefte aan meer kwalitatieve parkeergelegenheid. Dat ding gaat er nu echt komen.Het is een andere mentaliteit: niet alleen maar naar het stadhuis wijzen van ‘regel het maar’, maar zelf met ideeën komen en ze ook uitvoeren.”

Op het gebied van publiek-private samenwerking is Den Haag verder dan andere steden, stelt De Jong. “Dat kregen wij ook terug van de jury en is de belangrijkste reden voor het winnen van de prijs. Wat ons geheim is? Volhouden, blijven investeren, gesprekken aangaan op alle niveaus.

Je kunt wel allemaal je eigen weg gaan, maar dan ga je het niet redden. We weten elkaar steeds beter te vinden in Den Haag. We hadden resultaten nodig om te laten zien dat het werkt, maar inmiddels staan alle partijen als één blok achter de aanpak. Er komt een trots naar boven die enorm leuk is om te zien.”

“Neem bijvoorbeeld de opening van het Mauritshuis in juni. Na jaren van renovatie gaat dit museum, bekend van het wereldberoemde schilderij Meisje met de parel van Vermeer, eindelijk weer open. We weten nu al dat dit enorm veel internationale mediabelangstelling gaat krij­ gen. Ondernemers denken erover na hoe ze mee kunnen doen in dit feest, organiseren allerlei dingen eromheen.” blijven investeren Het gaat goed, maar Den Haag gaat niet op haar lauweren rusten. “We zijn er nog lang niet,” vinden Van Tour en De Jong. “De stad staat niet stil, maar ook de wereld om ons heen blijft veranderen. Neem een ontwikkeling als online shoppen. We zullen moeten blijven investeren in fysiek winkelen om internet te ‘verslaan’.” Ook de organisatie van de pps wordt kritisch bekeken. Van Tour:“We hebben een mooie samenwerking opgezet, maar we zijn wel bezig om na te denken wat we nu moeten doen om te zorgen dat het goed blíjft gaan. Dat zal onder meer een profes­ sionaliseringsslag inhouden. Al moeten we ervoor waken 72 scn nrw special 2014

dat we het niet te complex maken. Bijzonder vind ik dat er veel bereidheid is in de stad om mee te denken. Dat kan doorslaan in teveel clubjes die zich met een onderwerp bezighouden. Maar liever dat optimisme inkaderen dan dat niemand uit de startblokken komt.”

Waar willen we over tien jaar staan met de Haagse binnenstad? Die vraag stelde de stad zichzelf in 2010 en deze wordt beant­ woord in het Binnenstadsplan Den Haag 2010-2020. Centraal hierin staat de missie: “Dankzij een krachtige en integrale aan­ pak, waarbij de typisch Haagse signatuur leidraad is, wonen, werken, winkelen en recreëren in 2020 aanzienlijk meer men­ sen in de binnenstad van Den Haag”. Het plan kent vijf speerpunten: wonen, cultuur, winkels/horeca, sfeergebieden en marke­ ting/communicatie. In alle ontwikkelingen staat de ‘Haagse signatuur’ centraal. Dit staat voor de identiteit van Den Haag en bestaat uit zes karakteristieken: koninklijk en alledaags, bestuurlijk en politiek, statig en chique, historisch en modern, internati­ onaal en multicultureel en muziek en dans.

Er is voor de komende vier jaar een concre­ te bezoekersdoelstelling geformuleerd: van circa 29 miljoen nu naar circa 33,5 miljoen in 2018.

culinaire top Op winkel- en horecagebied heeft Den Haag zich ten doel gesteld om in 2020 tot de winkeltop en culinaire top van Nederland te horen. Om dit te realiseren zijn drie aan­ dachtsgebieden gedefinieerd: De Grote Marktstraat wordt getransformeerd tot een winkelboulevard met internatio­ nale allure, de winkelsegmenten mode en interieur worden versterkt en het aanbod aan restaurants en uitgaansgele­ genheden, vooral voor jongeren, wordt uitgebreid.

“De Grote Marktstraat en omgeving is een straat met vooral formules van het grootwinkelbedrijf,” vertelt De Jong. “De grote warenhuizen zijn hier gevestigd, evenals bekende formules als Media Markt, Zara, h&m, en Kruid­ vat. Onlangs is hier de flagshipstore van Marks & Spencer geopend. We zijn erg trots dat zij voor deze vestiging Den Haag hebben gekozen. We worden zo steeds meer een mag­ neet voor exclusieve partijen.

Maar net zo belangrijk is het gebied aan de noordzijde van de Grote Marktstraat: het Hofkwartier, Noordeinde en de Denneweg. Dat zijn de dwaalmilieus, waar we een clustering van kleine, bijzondere winkels in mode, design en antiek zien. Maar ook de straten waar de exclusieve one-brandstores te vinden zijn. Dat willen we verder sti­ muleren. We willen dat Den Haag een gezellige winkel­ stad wordt met een gevarieerd en onderscheidend aanbod.

Meer dan de moeite waard om te bezoeken.”

De concrete vertaling van het beleidsplan naar de praktijk vindt zijn weerslag in het Uitvoeringsconvenant binnenstad. Het eerste convenant besloeg de periode 2010-2014 en liep onlangs af. Op 11 maart 2014 werd op het stadhuis van Den Haag het tweede convenant getekend voor de peri­ ode van 2014–2018. ←

consultancy

A

nno 2014 vraagt de aanpassing van bestaand stedelijk gebied en vastgoed, de toenemende leegstand en hang naar Het Nieuwe Winkelen een nieuwe aanpak en invalshoek. De bij dit proces betrokken partijen zijn min of meer tot elkaar veroordeeld. Beter gezegd: ze zullen samen tot verbetering en versterking van het (winkel)centrum moeten zien te komen, omdat dit voor elk afzonderlijk een moeilijke opgave is.

Dit vereist een traject van overleg, luisteren naar elkaar, gezamenlijk onderzoek (laten) doen, een visie opstellen en deze concreet uitwerken. Het liefst in een beperkt aantal actiepunten die duidelijk, haalbaar, meet- en evalueerbaar zijn. Dit vereist zo groot mogelijke transparantie van alle betrokken en helderheid over doel en (on)mogelijkheden.

Samenwerking en belangen In een visie- en (her)ontwikkelingstraject gaat het om een samenstel van belangen.

Aan het begin van zo’n traject houd ik betrokkenen een spiegel voor dat, ondanks dat men zegt hetzelfde doel na te streven, de belangen vaak niet gelijk of zelfs tegengesteld zijn.

Het is noodzakelijk dat partijen niet blijven opereren vanuit hun eigen belang, maar dat een gezamenlijk ‘doel aan de einder’ wordt geformuleerd en gevonden, waar een ieder zich achter kan stellen. Anders is er bij voorbaat sprake van een valse start met vertraging en moeilijke voortgang tot gevolg.

Het gezamenlijk belang kan gevonden worden in het (be)dienen van de consument vanuit de insteek: → Als de consument tevreden is, geeft hij zijn geld uit; → dan is de ondernemer tevreden, die maakt omzet; → dan is de eigenaar/belegger tevreden, die ontvangen huur en rendement; → dan is de overheid tevreden, die ontvangt OZB en algemeen belang wordt gediend.

Het centraal stellen van de consument lijkt voor de hand liggend, maar is dat zeker niet.

Al te vaak hoor ik de opmerking: ‘de consument weet het niet’. Tegelijkertijd weet men ook niet waarom hij dan wegblijft. Het lokale DNA wordt niet of nauwelijks onderzocht en vertaald naar het winkelgebied, zodat het beoogde succes vaak uitblijft. De steden die dit wel doen (Den Haag, Haarlem) floreren!

Attractieve winkelgebieden De consument is kritisch. In zijn afwegingsproces welk winkelgebied hij bezoekt voor zijn shoppingmoment heeft hij veel te kiezen. Steden beconcurreren elkaar al lang

Marc Majolée is een gedreven ruimtelijkeconomisch adviseur, conceptontwikkelaar en interimmanager. De begeleiding van (her)ontwikkelingstrajecten voor winkelgebieden is zijn werkterrein.

Samen werken aan een toekomstbestendig winkelgebied Door Marc Majolée. Majolée RetailVastgoedAdvies

niet meer alleen op aanbod. En natuurlijk spelen zaken als bereikbaarheid en parkeren een rol, iets waar veel ondernemers in deze tijd van crisis zich (weer) mee proberen te onderscheiden door bij de gemeente te pleiten voor (tijdelijk?) gratis parkeren. Maar de consument laat bij zijn keuze veel meer zaken meewegen. Zijn behoeftebevrediging kent een aantal stadia van basisbehoeften (eten en drinken) tot aan aspecten die beleving bieden (‘place to be’).

Case Doetinchem Het centrum van Doetinchem heeft de basis ‘schoon, heel en veilig’ op orde en is op onderdelen ook redelijk compleet en compact. De slag die nu gemaakt wordt betreft zijn samenwerken, Het Nieuwe Winkelen en beleving. De gemeente is aanjager en faciliteert dit proces via middelen en een geza-

Ontwikkelaars

Consument

t

Overheden

Ondernemers

menlijke aanpak. Met eigenaren en ondernemers worden in drie themasessies (fysiek, organisatie, marketing) drie tot vijf actiepunten benoemd waar ondernemers en eigenaren invulling aan gaan geven. Duidelijk is dat actiepunten en maatregelen hierbij onderling samenhangen en effect op elkaar hebben.

doel/leidraad

functioneren

thema’s

indicatoren

fysiek

doelgroepen/DNA

nieuwe consument-vergrijzing

x

organisatie

marketing

x

x

beleving

Het Nieuwe Winkelen

x

positionering

onderscheid, sfeer en promotie

x

marktgebied

vastgoed en openbare ruimte

leegstandsaanpak

tijdelijk en structureel

x

x

commitment

samenwerking en afspraken

x

x

x

financieel

BIZ/Ondernemersfonds

x

x

x

ondernemerschap

verleiden consument

x

x

bereikbaarheid en parkeren

gemak en comfort

x

x

x

projecten

vastgoed en openbare ruimte

x

x

maatschappelijk rendement

leefbaarheid

x x

x

scn nrw special 2014 73

toen, nu en straks

‘V

oor mij is een van de grote ver­ anderingen van de afgelopen 25 jaar, dat winkelcentra niet zozeer meer afgebakende en afgesloten entiteiten in een winkelgebied zijn, maar meer en meer zijn opgegaan in de grotere structuur. Ze zijn een toevoe­ ging geworden aan het bestaande systeem’ zegt Arno Ruig­ rok. ‘De Beurspassage is daar bij uitstek een voorbeeld van. Je ziet echter ook dat de complexiteit is toegenomen, omdat je te maken krijgt met bestaande eigenaren en met zittende ondernemers. Het aantal belangen neemt toe en ook de mate waarin je rekening moet houden met de omgeving.

Inweven in de binnenstad betekent aansluiten op bestaande straten en systemen. Die ontwikkeling zie je toch wel heel duidelijk in 25 jaar nrw Jaarprijs en zeker ook bij onze projecten. Het is deze kennis die we hebben opgedaan die ook nu weer van pas komt bij het herontwik­ kelen van bestaand vastgoed, de opgave van deze tijd. Kijk naar de inzendingen van dit jaar, waarvan Gouda Klei­ weg een mooi voorbeeld is. Het is geen winkelcentrum, maar wel een topontwikkeling, echt helemaal iets van deze tijd. De volgende fase is dat we gaan zien dat dit soort opdrachten ook gedaan gaan worden in veel complexere situaties, dus bijvoorbeeld met meer eigenaren en meer ondernemers.’ schaalvergroting Een ander verschijnsel dat Arno Ruigrok signaleert, is de schaalvergroting in binnensteden. ‘Ik was laatst in Mün­ chen en zag daar bijna alleen maar brede en diepe winkels met twee of drie lagen en 1500 tot 2500 m2 groot. Je ziet dat ook in Londen, Liverpool en Birmingham, maar nu ook in een stad als Den Haag, met de grote panden van Zara en Marks & Spencer. Dit soort winkels gaan complete doel­ groepen bedienen, merken wegzetten en een beleving bie­ den. Een groot verschil met vroeger, toen we zoveel moge­ lijk kleine winkels rondom een grote trekker ontwikkelden.

Dit betekent ook een verandering van het businessmodel, want de meterprijs van die grote winkels ligt substantieel lager dan die van kleine winkels. De ontwikkelaar kocht vroeger vastgoed en grond duur in, en maakte dat goed met dure meters voor kleine winkels. Dat verandert nu.’

Maar we zien ook een tegengestelde ontwikkeling, waar­ bij bijvoorbeeld wit- en bruingoedketen Scheer & Foppen van grote naar kleinere winkels gaat en de klant verder helpt via de computer in de winkel.

Van klein naar groot en andersom ‘Het gebeurt allebei. We zitten in een periode waarin veel gebeurt op het gebied van krimp en vergrijzing, dat er wat met de economie aan de hand is en waarin internet een effect heeft. Vaak is er één fenomeen en daar reageert dan een markt op. Maar nu zijn er drie fenomenen tegelijk en dat leidt tot een bijzonder hectisch bewegende markt. We zijn op zoek naar wat nu het nieuwe evenwicht gaat wor­ den. We wijten nu heel veel dingen die gebeuren – zoals winkelsluitingen – aan internet, maar we moeten ons wel realiseren dat ook die andere fenomenen daar een rol in 74 scn nrw special 2014

Nieuwe Haagsche Passage

Terugblikken is voor Arno Ruigrok juist proberen nieuwe kansen te zien voor de toekomst. Dat is niet gemakkelijk in deze tijd, omdat er veel tegelijkertijd speelt. Winkels worden groter, maar ook kleiner. Internetretail haalt omzet bij de stenen winkel weg, maar zorgt tegelijkertijd voor verfrissing van onze winkelgebieden. De beweging van de retail is enorm en dat stelt iedereen voor uitdagingen. spelen. Retailers moeten hier wat mee en wij denken dat de oplossing in multi-channel en omni-channel retail zit.

Dan krijg je inderdaad waar Scheer & Foppen mee bezig is.

Daarbij is het wel bijzonder dat men nog steeds de winkel nodig heeft. Je ziet daarbij ook een omgekeerde beweging: internetspelers die besluiten een winkel te openen. Maar die doen dat anders. Dat kan met beperkte voorraad en/of met slechts een deel van het assortiment: want internet en moderne presentatietechnieken worden ondersteunend ingezet.’

Arno Ruigrok denkt dat door dit fenomeen heel veel winkels met minder meters uitkunnen. En dat biedt nieuwe kansen voor onze winkelgebieden: ‘Bepaalde typen winkels die eerst veel ruimte­ Wij zien de behoefte hadden en daarom aan de rand van oplossing in de stad zaten (ook uit huurprijsoverwegingen) multichannel kunnen nu misschien opschuiven naar het hart van het centrum. Andersom kan ook gebeuren. retail Er zijn winkels die voorraad naar hun winkel

toen, nu en straks

Misschien moeten binnensteden wel entree gaan heffen

toe­halen, omdat ze tevens pick-uppoint worden. Dus er kunnen ook winkels juist groter worden. Maar ook de win­ kels die een merkbeleving willen neerzetten hebben meer ruimte nodig. Het is natuurlijk bekend dat als een win­ kel verdubbelt, dat niet automatisch betekent dat ook de omzet verdubbelt. De gemiddelde omzet per m2 zou zelfs in veel branches op diverse locaties wel eens kunnen dalen.

Winkels worden dus niet groter om meer om te zetten, maar wel om meer comfort, service en experience te bie­ den. Dit raakt natuurlijk wel de manier waarop we gewoon waren de huurprijzen te berekenen.’

Via de Europese Research Group van de icsc wordt dan ook al nadrukkelijk gekeken naar deze ontwikkeling: ‘Wij hebben prioriteit gelegd op het uitzoeken van mogelijke nieuwe verdienmodellen. En dan met name hoe het huur­ prijsmodel zich zou kunnen ontwikkelen. Wellicht moet in de toekomst niet meer het metrage van een winkel, maar het aantal passanten de bepalende factor zijn. Of moeten binnensteden entree gaan heffen. En eigenlijk doen we dat al, want als je betaalt voor parkeren is dat een soort van entreefee. Dat zijn allemaal hele extreme gedachten, maar het geeft wel aan hoezeer we hiermee bezig zijn.’

Kansen voor de meubelbranche op A1 Een van de minst vernieuwende branches – als het gaat om de manier van aanbieden – is de meubelbranche. En ook voor die branche ziet Arno Ruigrok nieuwe kansen.

‘We zitten nu in een periode van transitie, waarin we niet zozeer op lange termijn het aantal vestigingspunten zul­ len zien afnemen, maar de kleuring van al die 250 duizend vestigingspunten uit Locatus, die zal wel gaan verande­ ren. De locatiekeuze die veel bedrijven maken zal ook gaan veranderen, net als de manier waarop de locaties ingevuld worden.

Vooral de meubelbranche zou er goed doen hier eens naar te kijken: als ze dat slim doen hebben ze geen 5000 m2 nodig voor heel veel banken in de periferie, maar kun­ nen ze net zo goed of beter met moderne technologie op 500 m2 een A1-locatie in de stad invullen. Intensiever gebruik van etages kan daarbij een belangrijke rol spelen.

Meer in het algemeen: bedrijven die wegens het huur­ prijsmechanisme naar de stadsrand zijn gevlucht, kunnen wellicht hierdoor weer terugkomen naar de binnenstad.

Wie weet zien we over een aantal jaren in de nrw Jaarprijs de eerste binnenstedelijke ontwikkelingen die hier op inhaken.’

Arno Ruigrok, Multi

Foto: scn

‘Internet gaat binnensteden juist nieuwe kansen geven’

vervolg op pagina 76 → scn nrw special 2014 75

toen, nu en straks

Leisure en beleving Het blijft lastig om precies te benoemen hoe aspecten als leisure en beleving werken en hoe ze in een winkelcentrum of winkelgebied geïmplementeerd kunnen worden. Arno Ruigrok: ‘Horeca daargelaten, is het thema leisure in de vorm van functies heel lastig in te vullen. Het is ook de vraag in hoeverre je dit altijd als geïntegreerd onderdeel van een project mee moet nemen. Het kan voldoende zijn als het in de directe omgeving te vinden is. Ik heb onlangs via de gegevens van Locatus eens een groot aantal wijkcen­ tra naast elkaar gezet en gekeken wat de balans was tussen retail en non-retail. Dus ik heb bewust geen binnensteden genomen, maar projecten die ooit planmatig als winkel­ centrum ontwikkeld waren. Heel vaak zeggen we via een dpo dat er zoveel meter winkels past en dat er dan ook nog 15 á 20 procent horeca en dienstverlening bij kan. Met dat in het achterhoofd was ik verbijsterd om te zien hoeveel non-retail er in de onderzochte centra zat. Veel meer dan die 15 tot 20 procent. Kennelijk is er door de jaren heen verkleuring opgetreden of zijn er toevoegingen gedaan. Je komt dus relatief veel horeca, dienstverlening en gezond­ heidsvoorzieningen tegen. Dat zijn geen branches waar­ aan je vanuit winkelcentrumoptiek veel verdient, maar het zijn kennelijk wel voorzieningen die in woonwijken gewaardeerd worden en dus hun plek weten te vinden.’ leisure for free ‘Eigenlijk vind ik het begrip leisure dan ook te beperkt en zou ik het willen oprekken naar het bredere begrip non-retail. Zorg, onderwijs, dienstverlening en heel veel horeca. De manier waarop de huidige consument gebruik maakt van horeca, is totaal anders geworden in de loop der jaren, verandert nog steeds en gaat in winkelomgevingen een steeds grotere rol spelen. Wij zien leisure nog teveel als een exploitatie. Dus ‘leisure for a fee’. Maar we moe­ ten ook nadenken over ‘leisure for free’. Leisure die in de context zit. Dus ook de kwaliteit van de openbare ruimte en hoe we die ruimte activeren. Dan kom je als vanzelf terecht op het moderne winkelcentrummanagement en de exploitatiefase. Ontwikkelaars kunnen hiervan leren, maar binnensteden ook. We komen hier meer op het begrip beleving. Tja, wat is beleving? Vorig jaar oktober was er een bijeenkomst van Neprom en daar heeft onder meer Jos Sentel een goede poging gedaan meer grip op die beleving te krijgen. Het is meer dan alleen die leisure componenten. Het is alles dat op een of andere manier bij­ draagt aan sfeer, atmosfeer, en zo meer.’

Zoals jullie Stadsfeestzaal in Antwerpen? Heel mooi, maar zie je zoiets in Nederland gerealiseerd? Die mooie leren sofa die daar staat te pronken (en die ook gebruikt wordt), daar wordt in Nederland meteen een mes ingezet.

‘Je illustreert het verschil tussen de consument boven en beneden de grote rivieren. Voor de zuidelijke inwoners is een dagje shoppen vaak nog echt een uitje. De mensen kle­ den zich er ook voor aan. De mensen maken daar ook vaker gebruik van de horeca. Zo ook in België. Er zijn in Neder­ land dus cultuurverschillen tussen de regio’s die maken hoe mensen met hun omgeving omgaan. Ik geloof er in 76 scn nrw special 2014

Stadskwartier Nieuwegein

dat als je een plek heel goed en mooi maakt en ook goed onderhoudt, je daar gedrag mee kan sturen. Dat is ooit ook onderzocht.

Helaas is niet al het publiek in winkelgebieden even fijn­ besnaard. Dat heeft soms ook met groepsgedrag te maken.

Het is overigens een voordeel van het besloten winkelcen­ trum dat dit een bepaald effect heeft op degene die daar naar binnen loopt. Die weet onderbewust ‘ik ben hier te gast bij iemand anders en moet me gedragen’.

De praktijk Met prijswinnaars als Beursplein, Kalvertoren, Staten­ plein en Vleuterweide en vele andere projecten in binnenen buitenland heeft Multi natuurlijk al breed geëxperi­ menteerd met wat winkelgebieden nodig hebben. ‘Wat je nu ziet in Nieuwegein bij City Plaza en bij de Nieuwe Pas­ sage in Den Haag, is dat we daar op verschillende manie­ ren dertig jaar ervaring in binnensteden toepassen. We voegen iets toe dat de binnenstad verbetert en verrijkt.

In het geval van Den Haag komt daar ook nog intensivering bij. Ik vind De Nieuwe Passage een Beneden de perfect voorbeeld van hoe je iets toevoegt aan de stad. Hij steekt zo ongelooflijk logisch in elkaar. grote rivieren is De verbetering gaat dan niet eens zozeer om het een dagje shoppen toevoegen van winkelmeters, maar vooral om het toevoegen van een logische verbinding. nog echt een uitje Nieuwegein is een heel ander soort opgave. Dat was ooit de newtown die z’n eigen winkelcentrum had gekregen. In de loop der jaren is het veel meer een community geworden, maar op die ontwikkeling ging het winkelapparaat achterlopen. Multi heeft in twee fasen samen met Corio en ing Vastgoed de hele binnen­ stad vernieuwd. Enerzijds erop gericht winkelvolume toe te voegen, maar net zozeer op de kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte. Ook het toevoegen van een theater, de bibiotheek en het stadhuis was hiervoor belangrijk. Er is een veel completere en complexere binnenstad ontstaan die niet alleen retail, maar ook veel andere functies omvat.

Dit is een duidelijk voorbeeld van hoe een ontwikkeling vooral ook de consument veel profijt kan bieden.’

‘En dat is de bottom line: de consument is waarvoor we het uiteindelijk toch doen.’ ←

thema

de fouw Geldt het Herenhuiscriterium ook voor winkelruimte?

I

n gevolge artikel 7:296 lid 1 onder b BW kan een verhuurder van een bedrijfsruimte zoals bedoeld in art. 7:290 BW (o.a. winkelruimte) de huurovereenkomst opzeggen. De verhuurder dient in dat geval aannemelijk te maken dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt ook begrepen renovatie van bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is.

Sinds het Herenhuis arrest van de Hoge Raad van 26 maart 2010 (HR 26 maart 2010, NJ 2010/190) was er onduidelijkheid over de vraag of het Herenhuis-criterium gehanteerd dienden te worden bij opzegging van de huur van bedrijfsruimte bij renovatie. Het Herenhuis arrest ging over de beëindiging van huur van woonruimte op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie. De Hoge Raad heeft in dit arrest geoordeeld dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, geen grond kan opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet in het geval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is.

Pas indien er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten kan het gerechtvaardigd zijn dat de huurverhouding niet wordt voortgezet.

D

e Hoge Raad heeft op 14 februari 2014 (ECLI:NL:HR:2014:338) geoordeeld dat het Herenhuis-criterium niet geldt voor de beëindiging van huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW. In deze zaak ging het om het volgende. Alog huurde van Ultimo winkelruimte. Ultimo wenste het winkelcentrum waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakte te renoveren aangezien het winkelcentrum sterk verouderd was. Ultimo heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie. Alog heeft niet ingestemd met deze huuropzegging. Hierdoor zag Ultimo zich genoodzaakt beëindiging van de huurovereenkomst te vorderen in een procedure.

Partijen waren het erover eens dat het winkelcentrum gerenoveerd moest worden omdat het sterk verouderd is. Ultimo heeft in de procedure aannemelijk gemaakt dat na de geplande renovatie een kostendekkende exploitatie met verhuur aan Alog niet mogelijk is. De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst is zowel door de kantonrechter als het gerechtshof daarom toegewezen.

Volgens Alog had het hof moeten onderzoeken of een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten en derhalve het Herenhuis-criterium moeten toepassen. De Hoge Raad oordeelde dat het Herenhuis-criterium niet geldt voor de beëindiging van huur van bedrijfsruimte, omdat er een verschil bestaat tussen de bescherming van een huurder van woonruimte en een huurder van bedrijfsruimte. Aan dit oordeel is het volgende ten grondslag gelegd.

Volgens de Hoge Raad mag bij beëindiging van de huur van woonruimte een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte.

B

ij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW gaat het naar het oordeel van de Hoge Raad om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. Daarbij past volgens de Hoge Raad dan ook een minder streng criterium.

Van Ultimo kon volgens de Hoge Raad niet gevergd worden dat zij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie nu de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie stond. ←

anneloes de fouw advocaat/partner bricks advocaten, amsterdam

scn nrw special 2014 77

nieuws

BROOD@SPELEN 2014

Where bricks & clicks meet Op 27 mei 2014 vindt voor de vijftiende maal de Brood@Spelenmiddag plaats, dit keer met de titel Where bricks & clicks meet.

D

et vijftiende Brood@Spelenmiddag gaat over de positie en het perspectief van de bricks en clicks in het Nederlandse winkellandschap. In de afgelopen jaren is er heel veel gebeurd en de toekomst van de bricks en clicks is in het geheel nog niet zeker. Duidelijk is wel dat online winkelen een blijvertje is en de komende jaren ook stevig doorgroeit. De vanouds fysieke winkelbedrijven ondervonden economische tegenwind door sterk afnemende consumentenbestedingen en hebben na enige aarzeling dan toch ook stevige eerste stappen gezet om online in hun bedrijfsvoering te integreren.

Andersom zetten pure online spelers steeds vaker een voet op fysieke grond met winkel-

vestigingen om zo het contact met de klant te verstevigen. Het integreren van online en offline lijkt voor alle partijen een noodzaak.

Nieuw onderwerp daarbij is het verzamelen en gebruik van big data. Vier inspirerende sprekers blikken met u vooruit in de nog ongewisse toekomst. programma Deze Brood@Spelen vindt plaats in het Stadskasteel Oudaen in het centrum van Utrecht.

Vanaf 12.00 uur is de zaal open en er staat een heerlijke broodjeslunch op u te wachten. De eerste spreker laat om 13.15 uur van zich horen. In de pauze en tijdens de borrel vanaf ongeveer 16.00 uur heeft u ruim tijd om oude en nieuwe contacten te spreken. Bij vertrek krijgt u een documentatiemap met informatie van de sprekers.

Het belooft een leuke en leerzame middag te worden. Op www.broodenspelen.nl leest u meer over het programma en de sprekers.

new babylon

In Shopping Centre News 1 van dit jaar stond een artikel over de grand opening van New Babylon te Den Haag. De daarbij geplaatste QR-codes naar de video- en fotoreportage bleken helaas niet te werken. Bijgaand nogmaals deze QR-codes.

fotoreportage

78 scn nrw special 2014

videoreportage

winnaars van toen

A

llereerst de projecten waarom het gaat. In chronologische volgorde zijn dat Zaailand in Leeuwarden (1990), Statenplein Dordrecht (2003), Carnisse Veste Barendrecht (2005) en Spuimarkt Den Haag (2009). Hele verschillende projecten, alhoe­ wel bijzonder genoeg hebben drie van deze projecten twee of meer lagen. Maar daarover later meer.

Hoe belangrijk is de erkenning die met de nrw Jaarprijs gegeven wordt? Carlo van Oostrum, teammanager: ‘Het is een mooie beves­ tiging van dat er op dat moment een goed object staat. Maar het blijft een momentopname. Je bent dan echt nog niet klaar, sterker nog, je bent met winkelvastgoed nooit klaar. Er komen continu dingen op je af waar je op moet reageren want de wereld om je heen verandert, de wereld bij ons vastgoedbeleggers verandert. Het is een continu proces. Dat begint eigenlijk al bij de aankoop. En als dat voorin het traject is, dan doe je er goed aan om nog je invloed aan te wenden om het product te optimaliseren.’

Het winnen van de NRW Jaarprijs is in de regel voor de ontwikkelaar en belegger een mooie opsteker. Maar hoe pakt zoiets jaren na data uit? Heb je er wat aan? Leer je er wat van? Voor deze Special spraken wij met de bij vier prijswinnende projecten betrokken asset-managers van Syntrus Achmea en hun teammanager.

Veranderingen in het vak Niet alleen onze winkelstraten en winkelcentra zijn veranderd, ook het vak van belegger en asset-manager is veranderd. Manon Niever­ geld, asset-manager: ‘Voorheen was het voldoende als het winkel­ centrum gevuld was. Nu moet je veel meer nadruk leggen op de men­ sen naar het centrum te krijgen en daar te houden. Die trekkracht is veel belangrijker geworden, samen met de hele communicatie er omheen.’

‘Belangrijk is ook dat je hier over met al je huurders in gesprek bent. Je moet weten wat er leeft bij je huurders en met de grote retai­ lers doen we dat zelf, met de kleinere via de beheerder’, vult Carlo van Oostrum aan. ‘Dat vinger aan de pols houden is heel belang­ rijk, want we moeten eigenlijk al een plan B hebben voor als er een huurder omvalt. Dat is lastig op dit moment in de tijd, maar wel de manier waarop wij het proberen te doen.’

Dré Swagemakers, asset-manager: ‘25 jaar geleden vulde je een winkelcentrum met formules in de aanname dat ze daar heel lang zouden zitten. Dat is niet meer zo. Verder hebben we het in bouw­ technische zin zien gebeuren dat plafondhoogtes veel hoger zijn geworden. Dit dan als gevolg van de behoefte van de retailer om een optimale uitstraling te bereiken. Het gaat dan niet alleen om de uit­ straling van de producten, maar steeds vaker om het merk. Het win­ vervolg op pagina 80 →

Hoe is dat,

Dré Swagemakers, Teade Groen, Carlo van Oostrom en Manon Nievergeld

vier prijswinnaars in je portefeuille? scn nrw special 2014 79

winnaars van toen

kelpand moet het mogelijk maken daar een stuk beleving aan toe te voegen. We doen het ook steeds meer samen met de retailer. En met de gemeente. We trekken met z’n allen aan een project om er er een succes van te maken.’

Teade Groen, asset-manager: ‘Door de recessie is het in elk geval heel anders geworden. Iedereen is kritischer en wij worden op meer competenties aangesproken om tot hetzelfde resultaat te komen.

Daarnaast moeten wij ons als verhuurder flexibeler opstellen als het om het vaststellen van de huurprijs gaat. Daar duiken we ook veel dieper in en we nemen intensief met de ondernemer zijn business door. En dan kan blijken dat de ondernemer inderdaad een goed ver­ haal heeft waarom de huurprijs misschien wat lager moet. Vervol­ gens moeten we de overweging maken of dat kan en of die onderne­ mer inderdaad een belangrijke bijdrage aan het totaalplaatje levert, waardoor je wellicht die stap moet zetten.’

Manon Nievergeld, asset-manager : ‘De asset-manager van nu moet veel meer out-of-the-box denken. En ten aanzien van de ver­ huur is het natuurlijk zo dat je geen rijtje van tien vervangende huur­ ders hebt klaar staan. De markt is anders geworden en daar moe­ ten we naar handelen. Ik signaleer ook dat de relatie met de retailer anders is geworden. We zitten er veel meer samen in en als je elkaar spreekt, dan gaat het vaak niet over één locatie, maar over meerdere.

Je onderzoekt meer de mogelijkheden in de breedte en zoekt het wederzijds voordeel.’

Marketing: het onderscheid Een andere belangrijke verandering van de laatste jaren, is de toege­ nomen aandacht voor en inzet van marketing. Van Syntrus Achmea kan beslist gezegd worden dat men voorop loopt als het gaat om de implementatie van marketing bij winkelcentra. Hoe zien de mensen van Syntrus Achmea dat?

Carlo van Oostrum: ‘Ofschoon de accenten bij binnensteden en wijkcentra wat anders liggen, draait het ons om het onderscheidend vermogen. Dat hebben we nodig in de concurrentie waar je toch in verwikkeld bent. Voor ons was de stap van –zoals dat vroeger waseenvoudige promotie naar een allesomvattende marketing logisch.

Promotie, dat kan je rustig bij de winkeliersvereniging neerleggen, maar marketing, daar willen we als eigenaar graag zelf ook een visie op hebben. Uiteraard samen met je winkeliers. Als eigenaar investe­ ren we daar graag in, omdat werken aan het onderscheidend vermo­ gen van het winkelcentrum gelijk staat aan het bewerkstelligen van waardegroei. Want voor goede binnenstedelijke en goede wijkwin­ kelcentra zit waardegroei er nog steeds in.’

Teade Groen: ‘De toegenomen aandacht voor marketing heeft ook te maken met de economie. Toen het allemaal vanzelf ging, zagen eigenaren vaak nog niet het belang er van in. Nu willen we er veel meer bovenop zitten en een hand in de regie hebben. We trekken het ook steeds meer naar ons toe, omdat de ondernemer er steeds min­ der tijd voor heeft. Die heeft er al een dobber aan om z’n eigen winkel draaiend te houden.’

De vier prijswinnaars onder de loep van 2014 Hoe kijken de asset-managers zoveel jaar na dato aan tegen hun nrw Jaarprijswinnaar? Zouden ze het project nog een keer durven inzen­ den? Hun antwoorden leest u bij de projectfoto's.

80 scn nrw special 2014

zaailand Allereerst Zaailand. Teade Groen, asset-manager: ‘Zaai­ land is een winkelcentrum met een ondergrondse par­ keergarage dat in het stadshart van Leeuwarden is gere­ aliseerd. Het is er winkelen op drie niveaus: -1, begane grond en +1. Twee jaar geleden is er een ingrijpende update uitgevoerd, waarbij onder meer de brug naar V&D verwijderd is. Er is toen ook gewerkt aan het vergro­ ten van de winkelunits. Zaailand is redelijk naar binnen gekeerd, met weinig aandacht voor de buitenkant. Het centrum ziet er –zeker na de renovatie- nog steeds heel goed uit. Maar op de eerste verdieping ligt nog wel een uit­ daging en daar willen we graag wat grotere partijen naar toe halen. Dat moet kunnen, want Leeuwarden is echt de plek waar het in Friesland gebeurt. In de stad zelf gebeurt ook veel: stegen die belangrijke verbindingen zijn, worden aangepakt en mooi gemaakt. In het hele gebied wordt flink geïnvesteerd. De kwaliteit van het gebied verbetert sterk. Ik zou Zaailand met enige reserve durven inzenden, maar zal dan geen hooggespannen verwachtingen hebben.

Het exploiteren van een winkelcentrum met drie winkel­ lagen is toch moeilijk in Nederland.’

flexibiliteit Uit de commentaren komt eigenlijk steeds weer een factor naar voren die toch wel erg belangrijk is bij vastgoed: flexibiliteit. Carlo van Oostrum: ‘Flexibiliteit is belangrijk als het gaat om herinde­ lingsmogelijkheden en alternatieve aanwendbaarheid. Dat laatste is nu zeker belangrijker dan 25 jaar geleden. Maar wij vinden flexibi­ liteit in het omgaan met huurders ook heel belangrijk. Daar zitten twee kanten aan: die van de huurder en die van de eigenaar. Die huurder zoekt in deze tijd beslist flexibiliteit in zijn huurcontract, met name dan ten aanzien van de looptijd. Wij als eigenaar zoeken flexibiliteit bijvoorbeeld in de renovatiebepalingen, wat van pas komt bij oudere centra. Dat is met de huidige huurwetgeving niet optimaal geregeld en het is vaak lastig een renovatie te starten. Ook dit maakt onderdeel uit van de toegenomen complexiteit van het vak van asset-manager! ←

winnaars van toen

statenplein Dan het Statenplein in Dordrecht, ook een binnenstadsontwikkeling. Teade Groen: ‘Het Statenplein is enigszins vergelijk­ baar met Spuimarkt en is een groot, sterk aanwezig blok aan een plein. Het project is goed ingepast in het bestaande centrum van Dordrecht. V&D is er in meegenomen en nog enkele andere sterke formules.

Het Statenplein is echt een aanwinst voor Dordrecht gebleken en een mooie toevoeging aan het A1-winkelgebied. Dit project zou ik zo weer inzenden.’

carnisse veste Carnisse Veste in Barendrecht is een wijkwinkel­ centrum. Manon Nievergeld: ‘Carnisse Veste heeft nog steeds sterke punten. De gekozen aanpak over twee lagen is in principe logisch, omdat er sprake is van een maaiveldniveau en een dijkniveau en op beide niveau’s sluit het winkelcentrum aan. Het is een groot wijkwinkelcentrum en heeft in verhouding weinig concurrentie. Het bedient een goede doel­ groep, heeft goede parkeermogelijkheden (gratis en overdekt), heeft een sterke branchemix met een goede versgroep en twee grote supermarkten in com­ binatie met de dagelijkse mode en ook een up-to-date architectonische uitstraling. Verder is er een mooie combinatie met het plein en het water. Carnisse Veste is ook echt het ontmoetingscentrum van de wijk geworden. Daarnaast vinden wij dat het project ingebouwde flexibiliteit heeft. Wel is het zo dat het winkelcentrum op dit moment op het tweede niveau wat leegstand heeft. Als dat opgelost is, dan zou ik het nog wel een keer durven inzenden.’

spuimarkt Tot slot Spuimarkt in Den Haag. Dré Swagema­ kers: ‘Spuimarkt is een project dat elk jaar vooruit gaat, samen met de ontwikkeling van de hele bin­ nenstad van Den Haag. Het is wel een project waar je intensief mee bezig bent als asset-manager en ik kan zeggen dat het daardoor is wat het is gewor­ den. Bijvoorbeeld als het gaat om het bouwkundig geschikt maken voor huurders, maar ook bijvoor­ beeld het aanbrengen van led-signing. Spuimarkt heeft vijf winkellagen en is wat mij betreft een positieve uitzondering op de regel: het werkt hier, mede door de variatie in het aanbod van winkels, horeca en leisure. Dat komt denk ik mede door de intensiteit van de bezoekersstromen en de ruime spreiding van uren dat er wat te doen is. Spui­ markt heeft geen achterkanten, maar er zit wel verschil in karakter tussen de flanken. Aan de Gedempte Gracht zit veel horeca. Dat loopt dus­ danig goed, dat we nu kijken of we een stukje van de expeditie kunnen opofferen ten gunste van een horeca-ondernemer. Daar staat tegenover dat -1 niet gemakkelijk is. We steken daar nadrukkelijk op food in en hopen daar toch nog wat te kunnen bereiken. Ik zou Spuimarkt zonder bedenkingen opnieuw durven inzenden.’

scn nrw special 2014 81

count and connect

F

lucon gaat verder onder de naam pfm Netherlands. De rebranding sluit aan op de internati­ onale koers van het bedrijf en op de herpositionering die anderhalf jaar geleden werd ingezet. Tijdens Euro­ Shop 2014 in Düsseldorf werd de nieu­ we bedrijfsnaam officieel gelanceerd.

Onder de naam pfm vallen voortaan de activiteiten met betrekking tot passantentelsystemen en de nieuwe diensten op het gebied van wifi. De andere tak van het bedrijf, communi­ catiesystemen voor de fastfoodketens, blijft doorgaan onder de naam Flucon.

“Het werd verwarrend,” legt directeur Bart Schmitz uit. “In Engeland werk­ ten we al onder de naam pfm uk, in Nederland heetten we nog Flucon. Het is duidelijker om internationaal onder dezelfde naam te opereren.” pfm richt zich in toenemende mate op het buitenland. Het bedrijf heeft momenteel twee kantoren, in

Nederland en Engeland, maar wil dat verder uitbreiden. “We zien veel kansen in Duitsland en we hebben sinds maart een Belgische partner,” aldus Schmitz. “Ook willen we ons gaan richten op Turkije, een belang­ rijke groeimarkt.” Er is een uitgebreid internationaal servicenetwerk opge­ zet. “We werken steeds vaker voor internationaal opererende ketens.

Neem Westfield: wij hebben White­ city en Stratford gedaan in Engeland, maar zij bezitten ook veel grote centra in Australië. Om dit soort klanten goed te kunnen bedienen werken we inmiddels in veertien landen samen met partners, technische gedreven installateurs. Zo kunnen we garande­ ren dat we altijd snel service kunnen bieden.

Belangrijk, omdat retailers mede op basis van de informatie uit onze telsystemen beslissingen nemen. Ze moeten er vanuit kunnen gaan dat ze zich baseren op de juiste gegevens.

Anders doen wij het niet goed.”

We count and connect people. De slogan van PFM Netherlands, voorheen Flucon, maakt duidelijk dat het bedrijf tegenwoordig meer doet dan bezoekers tellen. Naast telsystemen richt PFM zich in toenemende mate op het inrichten en commercieel benutten van wifi-netwerken voor retailers en winkelcentra.

Daar liggen volop kansen volgens Bart Schmitz. “Winkelcentra kunnen veel meer met wifi dan ze nu doen.”

“We willen sterk gaan inzetten op e-commerce” 82 scn nrw special 2014

stookolie Het bedrijf uit Alphen aan den Rijn is al jaren marktleider op het gebied van bezoekerstelsystemen. Een groot deel van de winkelcentra in ons land is uit­ gerust met een telsysteem en ook retai­ lers als c&a, De Bijenkorf en Zeeman zijn vaste klant. Alleen al in Nederland zijn meer dan 15 duizend bezoekerstel­ systemen geïnstalleerd. Indrukwek­ kend voor een bedrijf dat ooit startte als specialist in vloeistofdynamica.

“FluCon staat voor Fluid Control,” vertelt Schmitz. “Begin jaren tachtig hielden we ons bezig met het ontwik­ kelen van een soort alarmsystemen voor stookolie. Vrachtschepen moeten regelmatig hun stookolie verversen.

Dat gaat om enorme hoeveelheden. Er wordt nog weleens gesjoemeld door daar zeewater aan toe te voegen, wat niet zo best is voor de motor. Wij ont­ wikkelden een systeem wat kon signa­ leren of er zeewater in de olie zat.

Met het ontwikkelen van telsyste­ men begonnen we eind jaren tachtig.

count and connect

We werden overgenomen door een Engelse firma en zij stelden ons de vraag of we naast vloeistoffen ook mensen konden meten. Dat vonden we als technisch bedrijf wel een uitda­ ging. We hadden geen idee of dat kon, maar zijn er mee aan de slag gegaan.

Met het uitgewerkte idee zijn we naar de familie Brenninkmeijer gestapt en hebben hen gevraagd of zij interesse hadden. We kregen van hen de kans om te laten zien dat we het konden.

We hebben het twee jaar getest en het werkte. Vervolgens mochten we alle 580 winkels voor hen doen.” verbreding Nu, ruim 25 jaar later is Flucon een gevestigde naam in retailend Neder­ land en inmiddels ook in het buiten­ land. Bezoekers tellen is waar het bedrijf groot in is geworden en dit vormt nog steeds de basis van de werk­ zaamheden. Maar langzamerhand wordt het dienstenaanbod uitgebreid.

Immers, de ontwikkelingen in retail gaan snel en daar speelt pfm op in. “De

Wij nemen de klant mee op reis door hun eigen winkel en laten de contactmomenten zien

afgelopen anderhalf jaar hebben we ons beziggehouden met het verbreden van onze propositie,” vertelt Schmitz.

“Online en offline lopen steeds meer door elkaar in retail. Consumenten checken prijzen in de winkel, verge­ lijken producten online en bekijken reviews voor ze een aankoop doen. Wij zeggen: faciliteer daarin als eigenaar, dan kun je er meer uithalen.”

Alles is meetbaar volgens Schmitz.

“Wij verduidelijken dat aan klanten door middel van een storyboard.

Iedereen die winkelt legt een bepaalde reis af. Wij nemen de klant mee op reis door hun eigen winkel of winkel­ centrum en laten zien wat de contact­ momenten zijn en welke gegevens je kunt registreren. Is de klant een man of een vrouw, hoe oud zijn ze, wat is de interactie met een bepaald product?

Konden we vroeger alleen aantal­ len bezoekers en bezoekersstromen registreren, nu zit daar feitelijk geen limiet meer op. Vraag is veel meer: wat wil je doen met die gegevens en hoe ver wil je erin gaan?

Neem smartphone tracking. Daar is nogal wat discussie over. Technisch gezien kan alles, maar het gaat er veel meer om wat acceptabel is. Overigens gebruiken we nieuwe technieken zoals smartphone tracking nu vooral additioneel. Dat kan niet anders, aan­ gezien nu eenmaal niet alle consu­ menten een smartphone hebben. Je hebt dus altijd te maken met een ratio bij het interpreteren van deze gege­ vens. Bezoekers tellen vormt altijd nog de basis, nieuwe technieken verrijken de gegevens.” wifi Voor winkelcentra is de uitdaging vooral om het wifi-netwerk op orde te krijgen. “Veel winkelcentra werken met wifi, maar het komt slecht van de grond,” vindt Schmitz. “Het is lastig om een goede dekking te krijgen door je gehele centrum. Er zijn allerlei factoren die invloed hebben op je net­ werk. Liften en roltrappen bijvoor­ beeld verstoren het signaal. Winkel­ centrumeigenaren blijven daar steken en komen daardoor onvoldoende toe aan het ontwikkelen van een efficiën­ te e-commerce.” Om dat probleem te tackelen heeft pfm twee specialisten in dienst genomen. “Dat zijn jongens met een achtergrond in wifi en net­ werkarchitectuur. Zij kunnen helpen bij het redesignen van een netwerk.” pfm kan een opdrachtgever volledig ontzorgen wat betreft het ontwerp en de realisatie van de wifi-infrastruc­ tuur. Is dat netwerk eenmaal op orde, dan kunnen winkelcentra daar veel meer uithalen volgens Schmitz. “Je kunt bijvoorbeeld het profiel van het winkelcentrum duidelijker naar voren schuiven. Als een consument jouw centrum in loopt en inlogt op jouw wifi-netwerk, krijgt hij jouw winkel­ centrumpagina te zien. Dat kun je ook gaan koppelen aan social media, door in te loggen via Facebook of Twitter.

Vervolgens kun je gerichter aanbie­ dingen gaan doen.” netwerken knopen De crux zit hem in het kunnen mana­ gen van verschillende netwerken met

één contentmanagementsysteem, gaat Schmitz verder. “Binnen winkelcen­ tra vind je allerlei verschillende wifinetwerken. Van individuele retailers en van het winkelcentrum zelf. Ver­ bind je die netwerken met elkaar via één cms-systeem, dan blijft een klant die door het centrum loopt op één en hetzelfde netwerk. Het zijn geen losse eilanden meer. Individuele retailers kunnen hun eigen e-commerce blijven doen, maar doen dan bijvoorbeeld mee met een aanbieding via de winkelcen­ trumpagina. Wij denken dat daar de toekomst ligt voor winkelcentra. Er zijn al concrete gesprekken met par­ tijen, maar iedere keer valt het weer terug op de kwaliteit van het wifinet­ werk. Het blijkt een grote uitdaging om netwerken op het niveau te krijgen dat je er meer mee kunt.”

Van bezoekers tellen naar wifi­ netwerken managen, is dat niet een compleet andere business? Ja en nee, vindt Schmitz. “Wij zijn van origine een technisch georiënteerd bedrijf, en vanuit deze visie is het eenzelfde soort uidaging. Infrastructureel gezien lijkt het erg op elkaar.

Overigens is ook onze teltak aan het veranderen. Hadden we vroeger voor­ al een technische insteek met het aan­ leggen van telsystemen, nu richten we ons veel meer op ondersteuning bij het aanreiken van kennis en inzicht die uit data voortkomen. Wat kun je met de cijfers en hoe ga je er mee om?

Daarin past ook de ontwikkeling van de winkelcentrumindex. We zijn kort­ om meer dataminded geworden.” verhuizing Bij alle veranderingen die het bedrijf doormaakt komt ook nog eens een verhuizing. pfm is uit zijn jasje gegroeid. Het bedrijf verhuist naar de andere kant van Alphen aan den Rijn.

“We hebben de afgelopen twee jaar zeven nieuwe mensen aangenomen”, aldus Schmitz. “Op een totaal van zo’n dertig man is dat veel. Ons oude kan­ toor aan de Kalkovenweg puilt uit. In het nieuwe pand hebben we veel meer ruimte. We gaan daar een experience center inrichten, waar we laten zien wat je allemaal met een telsysteem kunt doen.

En we willen meer gaan doen qua workshops. We merken dat daar steeds meer behoefte aan is, ook onder kleinere winkelcentra.” ← scn nrw special 2014 83

Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing Al 30 jaar Een beslissing over vastgoed is een miljoeneninvestering. U wilt dus kunnen bouwen op betrouwbare en inzichtelijke marktcijfers. Strabo is feitelijk onmisbaar.

Strabo is de afgelopen 30 jaar dé specialist in marktonderzoek en vastgoedinformatie. Wij kennen de Nederlandse vastgoedmarkt door en door. Strabo beschikt over de betrouwbaarste en compleetste vastgoedtransactiedatabase (VTIS). En Strabo heeft een eigen veldwerkteam. Wij behalen ongekend hoge responsepercentages. Onze onderzoeks- en adviesrapporten zijn kraakhelder qua taal en vlijmscherp qua analyse.

Winkelcentra ) Hoeveel bezoekers telt uw winkelcentrum? Wat zijn de bestedingen en hoeveel bedraagt de omzet? Hoe groot is het verzorgingsgebied? En hoe ‘beleven’ de consumenten uw winkelcentrum? Door middel van passantentellingen (in nauwe samenwerking met FootFall), -enquêtes, koopstromenonderzoek en ondernemersonderzoeken, brengt Strabo vraag (consument) en aanbod (de ondernemer/retailer) in kaart. Betrouwbaar. Verifieerbaar.

Onafhankelijk.

Bewonersonderzoek )

s t r a b o)

Strabo combineert kennis van de woningmarkt met kennis van veldwerk onder huurders. Autochtoon of allochtoon, schriftelijk, aan-huis of online: wij realiseren responsecijfers van meer dan 90%.

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Vastgoedtransacties ) VTIS (Vastgoed Transactie Informatie Systeem) is dé standaard voor vastgoedprofessionals. Wij beschikken over 100.000 transacties van kantoren, bedrijfsruimten en winkels. Meer dan wie dan ook. Bel ons voor een vrijblijvende demo!

STRABO BV HERENGRACHT 560

POSTBUS 15710 1001 NE AMSTERDAM

T 020 626 08 17 STRABO@STRABO.NL

www.strabo.nl

Maak kennis met 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen. Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

thema

Dynamiek Getekend: Johan Haringsma

A

fgelopen weekend liep ik door de binnenstad van Purmerend op weg naar mijn Turkse kapper. Zoals gewoonlijk let ik bij bezoek aan winkelgebieden op wat er is veranderd.

Een opvallende verandering was dat het oude pand van It’s aan de Nieuwstraat is ingenomen door een tandartspraktijk. Ik vroeg mij af wat onze winkeldeskundigen hiervan zouden zeggen. Er is immers weer een winkel verdwenen. De oude It’s is in 2011 failliet gegaan. Een beperkt aantal vestigingen in de regio Zuid-west Holland is door een regionale keten overgenomen, maar Purmerend moet een It’s missen. Het is natuurlijk maar hoe je het bekijkt, maar de consument zal deze formule niet erg missen. Er is waarschijnlijk meer behoefte aan ruime en comfortabele tandartspraktijken dan een It’s en tandartsenpraktijk Flach pakt op de locatie flink uit.

Schaalvergroting is hier blijkbaar het antwoord op de kritischer en mondiger wordende burger.

Maar hoe erg zijn deze veranderingen. Waar wij gewend zijn winkels aan te treffen, worden deze vervangen door andere functies.

Bepaalde locaties liggen in de stedelijke opbouw problematisch, daar zal transformatie nodig zijn. De zuidzijde van de Nieuwstraat ligt niet in de loop, parkeren voor de deur is lastig. Doelgericht aankopen doen, wordt lastig en voor shoppen ligt het te ver van de hoofdbestemmingen. Dat daardoor het aanbod verkleurt, is en gevolg van veranderend koopgedrag. Daar moeten wij niet zuur over doen.

Een paar honderd meter verder ondergaat het Eggert Centrum een ingrijpende renovatie. Er komt een H&M van 2100 m2. Wereldhave geeft aan dat deze renovatie nodig is om het centrum rijp te maken voor de toekomst. Het interieur van het Eggert Winkelcentrum wordt gemoderniseerd, met ruime passages, nieuwe winkelpuien en betere zichtlijnen. Dat was nodig, want het gebruik van de eerste verdieping liet ernstig te wensen over. Op Facebook werd wisselend op het bericht gereageerd: “Purmerend wordt net zo’n eenheidsworst als de meeste andere steden. Leuke winkeltjes zijn er niet meer. Neem een voorbeeld aan Haarlem, Alkmaar en Hoorn.

Dáár is het pas leuk winkelen”.

Een binnenstad kenmerkt zich meer dan andere winkellocaties door aanpassingsvermogen. Dat kan betekenen dat er winkels verdwijnen die niet goed in staat zijn in te spelen op de veranderende consumentenvoorkeuren. Daar komen andere voor in de plaats, die in staat zijn gebleken de moderne consument goed te kunnen bedienen. Die veranderende behoefte aan functie en ruimte speelt zich op verschillende plekken verschillend af, blijkbaar zelfs binnen één binnenstad. Op sommige plekken is transformatie nodig, op andere is extra winkelruimte verreist.

Compacte winkelgebieden hebben de toekomst. Investeringen moeten plaatsvinden op sterke locaties. Aanloopgebieden verkleuren, al dan niet geholpen. Op die plekken ontstaat onderscheidend aanbod. Ondernemerschap is hier leidend en daarmee speelt het aanbod in op lokale omstandigheden en behoeften van klanten.

Zo ontstaan tevens (noodzakelijke) verschillen ten opzichte van concurrerende centra. De winkelplanning moet daarom zo worden ingestoken dat deze processen ook daadwerkelijk kunnen worden gefaciliteerd. Ik vermoed dat dit de essentie zal vormen van de meer dynamische retailplanning van de toekomst. ← scn nrw special 2014 85

projecten

In april 2013 opende het

Cité

een icoon in Assen

Jan Jansen en Inge Bos

86 scn nrw special 2014

winkelcentrum Cité in Assen zijn deuren. Cité maakt deel uit van de Citadel, een grootschalige binnenstedelijke ontwikkeling aan de binnenring van Assen.

B

ij Proefiz, een fraaie hore­ cagelegenheid ter plekke, treffen Jan Jansen, direc­ teur bij Bemog Projekt­ ontwikkeling, Inge Bos, winkelmakelaar bij Kooistra Feenstra Bedrijfsmakelaars en ik elkaar om de totstandkoming en het huidige functione­ ren van dit nieuwe winkelcentrum met elkaar te bespreken.

Historie Cité “De Rolderstraat die het centrum van Assen met Cité verbindt”, begint Jan Jansen, “was tegen het einde van de vorige eeuw al een aantal jaren aan het verpauperen. Er vestigden zich coffeeshops en andere wat vage functies en de leegstand nam toe.

Om deze trend om te buigen kwam burgemeester Dineke van As-Kleijwegt in de periode 2006–2007 met het idee, aan het einde van deze straat een project tot stand te brengen dat de loop in de straat zou stimuleren. Op deze plek stond toen nog een oud postkantoor. Omdat de gemeente Assen en wij van Bemog goed bekend met elkaar waren, gingen wij een samenwerking met elkaar aan om dit project te realiseren. Wij kochten het postkantoor en verkochten dit door aan de gemeente, terwijl de gemeente nog meer panden in de directe omgeving aankocht. Ze was al in het bezit van een parkeergarage op de betreffende plek. Op deze manier werd een goede ontwikke­ lingslocatie gecreëerd.’’

Interesse MediaMarkt en Jumbo Oorspronkelijk wilde Bemog de plek van de par­ keergarage verwinkelen en ondergronds parke­ ren toevoegen. Al snel meldden MediaMarkt en Jumbo zich bij de ontwikkelaar met concrete inte­ resse voor een vestiging op deze plek, waardoor het project meer ruimte nodig had. Deze situatie leidde tot de beslissing om de bestaande parkeer­ garage, het postkantoor en een paar omliggende gebouwen geheel te slopen en hier nieuwbouw te realiseren. Er zou een ondergrondse drielaagse

projecten

parkeergarage ontwikkeld worden. En op min één zou er ruimte gerealiseerd worden voor twee supermarkten en een aanvullende winkel in de dagelijkste artikelensector, zodat bezoekers direct vanuit de auto op comfortabele wij­ ze al hun dagelijkse en wekelijkse boodschappen zouden kunnen doen. Op maaiveld zou ruimte gecreëerd worden voor nog een aantal winkelfuncties en bedrijven in de com­ merciële dienstverlening. Boven de winkels zouden 250 luxe koopwoningen gerealiseerd worden.

Tweeledig doel Cité In Assen was al eerder expliciet besloten om grootschalige formules in de stad te huisvesten en niet in de periferie.

Doel van de realisatie van Cité was enerzijds om commer­ ciële ruimten te realiseren voor formules die in de binnen­ stad van Assen niet terecht konden vanwege hun omvang.

Op deze manier zou Cité een mooie functionele aanvul­ ling vormen op het aanbod in het centrum. Anderzijds had het project tot doel ruimte te bieden aan een bronpunt in de vorm van een ruime parkeergarage en aan trekkers als

MediaMarkt, Lidl en Jumbo, zodat er loopstromen gege­ nereerd zouden worden tussen het centrum van Assen en Cité. Met behulp van deze loopstromen zou de Rolder­ straat haar oude kwaliteit kunnen terugwinnen.

Crisis In 2008 brak de crisis uit en dreigde het plan onhaalbaar te worden. Een deel van de luxe koopwoningen werd omgezet naar huurwoningen en het project kwam in aanmerking voor subsidie. Met 160 woningen, verdeeld over koopwo­ ningen, huur- en sociale huurwoningen werd het project opnieuw haalbaar en kon de bouw in 2010 toch aanvangen.

Architectuur De winkels en de woningen zijn gerealiseerd op een manier die mij vooral aan Italiaanse moderne stedelijk­ heid doet denken. De gebouwen zijn opgetrokken uit fraai rood baksteen in combinatie met zwart gemoffeld staal. De woning- en appartementencomplexen zijn om een mooie gemeenschappelijke binnentuin gerealiseerd. Rphs+ Architecten uit Voorburg, vertegenwoordigd door Eric Scholman, tekende voor het ontwerp.

In de zomer van 2010 werd gestart met de bouw. Inmid­ dels was ook Pets Place gecontracteerd. In 2012 besloten Lidl en daarna Trekpleister zich in het winkelcentrum te vestigen, waarmee de belangrijkste winkelruimten inge­ vuld waren.

Opening Toen het winkelcentrum haar deuren in april 2013 opende, vestigde ook Proefiz zich in het centrum. Proefiz is een modern horecabedrijf, dat opvalt door haar moderne, transparante en functionele inrichting en goede menu­

kaart. De horecaondernemer houdt zich vanuit deze zaak ook bezig met catering. Daarnaast heeft Stouwdam Klaucke Bike en Skate hier een ruime winkel geopend.

Stouwdam Klaucke concept store richt zich met zijn zeer gespecialiseerde aanbod op fanatieke fietsers. Daarnaast is de winkel gespecialiseerd in Viking schaatsen, die op maat gemaakt kunnen worden. Deze winkel wordt vooral doelgericht bezocht en genereert zelfstandig trekkracht vanuit een veel groter gebied dan alleen het primaire ver­ zorgingsgebied van Cité. Naast de genoemde winkels heeft vervolg op pagina 89 → scn nrw special 2014 87

StadSdennen in KerStSferen…

Kerstinkopen doen in gezellige kerstsferen met een Dickens orkest, wame chocolademelk en een levende kerstboom waarmee kinderen op de foto kunnen!

www.nieuwmercurius.nl

Winkelcentrum Stadsdennen • P.C. Hooftplein • Harderwijk 2012012_1_Merc_A2_Poster.indd 1

25-01-12 17:22

projecten

← vervolg van pagina 87 ook Randstad uitzendbureau hier inmiddels zijn plek gevonden.

Ligging en effect Ik ben met de trein gekomen en ben niet erg bekend in Assen. Als ik het centrum van de stad binnenloop langs het bijzondere lokale warenhuis VanderVeen, zie ik Cité al boven de bebouwing uitsteken als een waar icoon. Je kan het winkelcentrum echt niet missen met dit grootstede­ lijke project in het vizier. De wandeling tussen het hart van Assen en Cité door de Rolderstraat is aantrekkelijk. Deze straat biedt ruimte aan verschillende wat kleinere winkels.

Vanaf de Rolderstraat sla ik Kroonwerk – een winkel­ straat in Cité – in. Het is een vrij smalle straat die aange­

naam oogt. Aan het einde van de straat bevind ik me op een winkelpleintje, waar Proefiz terras houdt en Pets Place gevestigd is. Het is er druk en zo te zien aan het aantal fietsen, heeft Cité inmiddels een behoorlijke lokale winkelen boodschappenfunctie op weten te bouwen. parkeren Als ik afdaal naar de parkeergarage wordt dat idee nog eens bevestigd. Het is een fraaie, moderne, ruim opgezette en goed verlichtte garage waar naast auto’s ook veel fiet­ sen geparkeerd staan. De vestigingen van Jumbo, Lidl en Trekpleister zijn direct aan de ingang van de parkeergara­ ge gelegen, zodat je met gemak je achterbak kan volladen.

Deze winkel- en parkeerlaag is comfortabel ontsloten met behulp van een tapis roulant.

De parkeergarage is in eigendom van de gemeente en voor parkeren moet betaald worden. De tarifering is gelijk getrokken met die van de binnenstad van Assen, waardoor een deel van de toegevoegde waarde die Cité aan het cen­

trum van Assen zou kunnen bieden, verloren gaat. Wan­ neer het parkeertarief in de garage van Cité lager ligt dan in het centrum, zal deze garage haar functie als bronpunt voor de binnenstad beter kunnen vervullen.

Omgeving Cité grenst met een zijde aan de Kloekhorststraat. Aan de overzijde van deze straat is Gerritsma Interieur gevestigd.

Gerritsma is tot buiten Assen een begrip in woningin­ richting en verkoopt de betere merken in deze branche.

Het bedrijf bestaat als sinds 1913 en is sindsdien behoor­ lijk gegroeid. De komst van de ruime parkeergarage aan de overzijde van de straat zal de winkel zeker goed doen.

Andersom kan de ligging van Gerritsma Interieur Cité ten goede komen, vooral wanneer zich ook hier een winkel vestigt die gericht is op meubelen en/of woonaccessoires.

De ligging van het winkelcen­ trum aan de Jan Fabriciusstraat, een belangrijke lokale verbindingsstraat maakt het bijzonder goed bereik­ baar vanuit de omgeving. In deze straat komt de zichtlocatie van de Citadel goed tot zijn recht. Als je aan komt rijden over de Jan Fabricius­ straat, onafhankelijk vanuit welke richting, kun je de Citadel en Cité niet missen.

Positionering Cité biedt een volledig aanbod in de dagelijkse artikelensector. In de supermarktsfeer zijn Lidl als dis­ counter en Jumbo als full service supermarkt complementair aan elkaar en bieden samen een volledig assortiment in de foodsfeer. De dro­ gist Trekpleister is hierbij een goede aanvulling in de sfeer van de dagelijkse verzorging en Pets Place voor de betere huisdierenbenodigdheden. Dit deel van het winkelcen­ trum kan gezien worden als een lokaal wijkcentrum.

MediaMarkt gaat uit van zijn eigen trekkracht en trekt naar verwachting bezoekers aan uit een ruimer verzor­ gingsgebied dan de dagelijkse winkels. Stouwdam Klaucke trekt met zijn conceptstore fanatieke schaatsers en fietsers uit nog een veel ruimer gebied aan. De winkel is zo gespe­ cialiseerd met een ruim en diep assortiment, dat verwacht mag worden dat er fanatieke schaatsers en fietsers uit het hele land aan worden getrokken door deze formule.

Zowel aanvulling in de winkelsfeer als in de dienstver­ lening zou Cité verder nog goed kunnen doen. Bijvoor­ beeld een bloemen- en planten winkel, een middle of the road- of discountwarenhuis, een apotheek of een make­ laar zouden een goede aanvulling kunnen bieden op het huidige aanbod. ← scn nrw special 2014 89

herontwikkeling

Groots gebaar Impressie van het nieuwe hart van Hilvertshof

Bij Kroonenberg Groep gebeuren facelifts slechts op twee manieren. Of niet, of gewoon heel goed. In ieder geval nooit halfslachtig. De transformatie van hun winkelcentrum Hilvertshof in hartje Hilversum wordt er dan ook een van grootse gebaren en internationale allure. “Onze ambitie is om het meest spraakmakende winkelcentrum van het Gooi neer te zetten.”

W

inkel­ centrum Hilverts­ hof is een van de eerste overdekte winkelcentra van Nederland en zit al sinds 2001 in de portefeuille van Kroonenberg Groep. Zoals de meeste centra, die begin jaren 70 gerealiseerd zijn, is het toe aan een update. Met zijn lage systeem­plafonds, smalle entrees, kleine units en wirwar aan gangetjes, sluit het niet meer aan op de behoef­ tes van de huidige tijd. Toen Kroonen­ berg Groep de kans kreeg om de twee panden naast de belangrijkste entree in de Kerkstraat te kopen, besloten ze het gelijk maar goed aan te pakken.

“Van het een kwam het ander,” ver­ telt Olaf Nieuwenhuis, hoofdproject­ ontwikkeling. “We vroegen archi­ tectenbureau Rijnboutt een studie te doen naar de inpassing van de twee panden aan de Kerkstraat en het samenvoegen van een aantal units.

Al snel besloten we dat we het niet bij een facelift zouden laten. We besloten gelijk maar een volledige transforma­ tie door te voeren.”

Perfecte timing voor een transformatie Een volledige transformatie. Dat vraagt nogal wat van de zittende ondernemers, de consument en het bouwproces. Maar als het er ooit de

90 scn nrw special 2014

herontwikkeling

nere uitstraling en een transparanter winkelbeeld zorgt.”

Daarnaast wordt de kern van het winkelcentrum, waar de stijgpun­ ten zich bevinden, verschoven. Nog ingrijpender is het weghalen van drie van de zes entrees. Hierdoor is de rou­ ting straks heel eenduidig en vormt zich een nieuwe kern van Hilversum.

Het aantal units zal worden terugge­ bracht van zo’n 84 naar 48, dat maakt het centrum een stuk overzichtelijker.

“Dit alles leidt ertoe dat het winkel­ centrum straks minder front, ofwel minder etalages, heeft en minder voordeuren,” aldus Nieuwenhuis. “We kunnen hier straks grote winkelfor­ mules faciliteren, die op zoek zijn naar veel metrages. Dat sluit volledig aan op de huidige marktvraag.”

tijd voor zou zijn, dan is dat nu. Door het economisch klimaat kwamen er in Hilvertshof enkele units beschik­ baar en met nieuwe huurders worden geen langetermijncontracten meer gesloten. “We moeten nu al rekening houden met onze plannen en de ver­ bouwing,” legt Dimphy van Vilsteren, commercieel beheerder bij Kroonen­ berg Groep, uit.

“Als alle units voor vijftien jaar verhuurd zijn, het winkelcentrum vol zit en iedereen tevreden is, komt zo’n plan er niet doorheen,” stelt Marco van der Schoor, gedelegeerd ontwik­ kelaar en directeur van Centrum Pro­ jecten. “We realiseren ons echter dat we ook in deze tijd voorafgaand aan de transformatie moeten zorgen voor voldoende aanbod in het winkelcen­ trum. Daarom zijn we zeer actief in het benaderen van potentiële kandi­ daten, die ruimtes tijdelijk kunnen betrekken en we maskeren netjes de units, die we leeg laten staan voor het schuifscenario. We zorgen dat het winkelcentrum tijdens de overbrug­ gingsperiode zo goed mogelijk func­ tioneert voor de huidige huurders en de consumenten,” benadrukt Van Vilsteren.

Het scheelt dat de zittende onderne­ mers enthousiast zijn over de plannen.

“We merken aan hun reacties bij het zien van de beelden na renovatie dat we de juiste richting opgaan om het

winkelcentrum in de toekomst gevuld en goed functionerend te houden,” vertelt Van Vilsteren.

De gesprekken met de huidige ondernemers vormen een belangrijk deel van het verhaal voor Kroonen­ berg Groep. “Sommigen zitten hier al vanaf 1973. We willen hun wensen meenemen en gezamenlijk een nieu­ we start maken, waarbij iedereen op de juiste plek terecht moet komen.”

Moderner winkelbeeld Zoals alle winkelcentra uit die tijd, heeft het Hilvertshof in de passages lage plafonds van 2.70 meter. Deze worden flink verhoogd. In het centra­ le gebied zelfs tot wel acht meter. “De

We kunnen straks grote winkelformules faliciteren, die op zoek zijn naar veel meters gangzones ogen nu vrij laag. Dat los­ sen we grotendeels op door op de ver­ dieping een groot deel weg te snijden,” omschrijft Nieuwenhuis. “Hierdoor krijg je op de begane grond een dubbel zo hoge pui, wat voor een veel moder­

Verdubbelde winkelunits Het winkelcentrum telt drie winkella­ gen en twee parkeerlagen. De belang­ rijkste entrees zijn die aan de hoofd­ winkelstraat (de Kerkstraat), aan de horecastraat en route naar de markt (de Groest) en de entree, die verbin­ ding maakt met Vroom & Dreesmann.

Deze blijven dan ook bestaan en wor­ den verbreed. “Het winkelcentrum ziet er straks vanuit de Kerkstraat veel uitnodigender uit door de open structuur en de internationale allure,” verkondigt Van der Schoor.

“Bovendien wordt de gang verlegd en verbreed, waardoor je dus vanaf de Kerkstraat kunt zien wat er in het winkelcentrum gebeurt,” vult Van Vilsteren hem aan. “Dat is een van de belangrijkste features van de vormgeving.”

De passerende consument zal straks als vanzelf vanuit de winkelstraat naar binnen gezogen worden. Hierbij helpen uiteraard de grote trekkers, waar straks alle ruimte voor is.

Doordat een aantal winkels namelijk ook verdubbelen en intern ontsloten worden door een roltrap, ontstaan er van nature grotere winkels. Kroonen­ berg Groep is al druk in dialoog met Zara en Hennes & Maurits, die nu bei­ den in het winkelcentrum zitten, over een vergroting van hun units. “Een derde grote trekker zou mooi zijn, maar het winkelcentrum wordt toe­ komstbestendig ontwikkeld, waarbij vervolg op pagina 92 → scn nrw special 2014 91

herontwikkeling

Impressie van de nieuwe entree aan de Kerkstraat

← vervolg van pagina 91 het winkelcentrum niet afhankelijk is van de komst van één grote huurder, die dan de oplossing moet zijn voor het winkelcentrum. Nee, de nieuwe struc­ tuur en de vormgeving daarvan, dat is de toekomstbestendigheid van het winkelcentrum. Dat en natuurlijk de mix van grote en kleine ondernemers.

Want juist ook dat collectief van lokale ondernemers, die bijzonder zijn voor Hilversum, zorgt voor couleur locale en is een enorme trekker voor het win­ kelend publiek,” weet Van der Schoor. langjarig perspectief Dat Kroonenberg Groep de update grondig aanpakt is begrijpelijk. Het Hilvertshof is altijd goed gevuld geweest en dankzij zijn centrale lig­ ging en belangrijkste parkeergarage van het centrum, een belangrijk win­ kelcentrum voor Hilversum en omge­ ving. “Dit blijft A1 winkelgebied. We hadden ook de keuze kunnen maken om het winkelcentrum met kleinere ingrepen en marketing te revitalise­ ren,” beweert Van der Schoor. “Daar heeft Kroonenberg Groep nadruk­ kelijk niet voor gekozen. Eens in de zoveel tijd moet je een slag maken met een winkelgebied. Hier is dit nu verstandig, zeker vanuit een langjarig perspectief. Kroonenberg Groep heeft het winkelcentrum om het te behou­ den en wil dan ook investeren om tot 92 scn nrw special 2014

een beter en toekomstbestendig win­ kelgebied te komen.”

“Het is echt een bewuste keuze geweest om dit zo drastisch aan te pak­ ken,” vult Van Vilsteren hem aan. “Het had kunnen werken als we dit minder grondig zouden aanpakken, maar wij vinden deze transformatie echt nodig voor een lange termijn toekomst.”

Kroonenberg Groep verwacht op deze wijze prima te kunnen con­ curreren met omliggende gemeen­ tes. “Hilverts­hof ziet er straks heel

Eens in de zoveel tijd moet je een slag maken met een winkelgebied

modern, bijna chic uit. Wij willen een state-of-the-artwinkelcentrum neer­ zetten met herkenbare formules erin,” beschrijft Van der Schoor.

Daarbij vraagt Kroonenberg Groep de ondernemer wel om mee te denken, te investeren en zijn formule aan te passen aan het vernieuwde winkelcen­

trum. “Zo vragen we bijvoorbeeld aan de Blokker en aan de horecaonderne­ mers om hun nieuwste formules hier neer te zetten.”

Voorbereiden op de toekomst De transformatie sluit mooi aan op de ambitie van gemeente Hilversum om zich als winkel- en mediastad te pro­ fileren. Van der Schoor: “Er gebeurt hier heel veel, ook op het gebied van evenementen. Daar sluit Hilvertshof op aan. Maar het winkelcentrum is wel echt gericht op retail. Retail in zijn beste vorm.”

Een winkelcentrum om te winkelen.

Dat je gemakkelijk kunt bereiken en waar je prima kunt parkeren. Dat een rijke mix aan formules heeft, grote trekkers en een scala aan lokale onder­ nemers. Een winkelcentrum waar het aangenaam vertoeven is en waar alle moderne voorzieningen, zoals toilet­ ten en horeca, aanwezig zijn. Er wordt zelfs uitgezocht of het haalbaar is om hier kinderopvang voor de winkelende ouders te kunnen aanbieden.

Van der Schoor denkt dat Hilverts­ hof gebaat is bij een eigenaar als Kroo­ nenberg Groep. “Het is een partij met visie en het heeft de middelen ook om dit te doen in deze tijd. Sommige men­ sen vragen zich af of de timing wel verstandig is. Ja, het is verstandig om dit nu te doen. Je maakt het winkel­ centrum klaar voor de toekomst en de wensen van de huidige consument.” ←

architectuur

Flexibiliteit zonder alles naar je hand te willen zetten

Cees van der Goes (links) en Tymon Ros

Buro van der Goes is bij heel wat inzendingen op de NRW Jaarprijs betrokken geweest. Daarbij loopt Cees van der Goes ook al flinke tijd mee in de jury. We spreken met hem en zijn collega Tymon Ros over het veranderde winkellandschap en de architectuur.

scn nrw special 2014 93

architectuur

H

oezeer kan je de omgeving naar je hand zetten? En moet je dat überhaupt willen? Wat is het belang van flexibiliteit? En van duurzaamheid?

Cees van der Goes: ‘We zijn architecten en we creëren dingen. De manier waarop we dat in winkelomgevingen doen, is de afgelopen 25 jaar flink veranderd. We hebben gezien dat er op bestaande projecten overkappingen werden aangebracht en die werden er dan later weer afgehaald. We zijn van het ontwerpen van naar binnengekeerde ‘dozen’ gegaan naar meer naar buiten gerichte winkelomgevingen.’ daglicht Zouden jullie niet een voorkeur moeten hebben voor het ontwerpen van zo’n ‘doos’?

Immers, daarbinnen kan je alles controleren.

Het licht, het klimaat, de sfeer. Tymon Ros: ‘Zo’n overdekt, naar binnen gekeerd winkelcentrum is een vreemd iets. Je maakt eigenlijk een gebouw met alleen maar achterkanten

met twee gaatjes waardoor je naar binnen kan. Je creëert daarbinnen een hele wereld, maar verbergt die tegelijkertijd ook voor iedereen. Daglicht en zicht van binnen naar buiten en andersom is een belangrijke kwaliteit. Het is een samenspel dat fluctueert door de tijd en het seizoen.’

Cees van der Goes: ‘Nee, we moeten dit niet allemaal naar onze hand willen zetten.

Ofschoon architecten weleens gekscherend zeggen dat ze het liefst ook de mensen ontwerpen die in het winkelcentrum lopen, ligt het in de praktijk anders. In het gebruik moet je niet alles willen reguleren. Er moet ruimte gecreëerd worden waar nieuwe dingen kunnen ontstaan. Het leven is ontwikkeling en verandering. Je ziet dat natuurlijk ook in de retail. Waar sommige winkels groter en groter worden, zie je toch ook dat er aan de onderkant weer nieuwe concepten ontstaan.’

Maar in Nederland zou je denken dat het toch handig is om met de architectuur het klimaat te controleren. Het is toch ideaal als je

De Hovel, Goirle

Het klimaat is voor ons niet maatgevend, het daglicht wel

94 scn nrw special 2014

droog en warm kan rondlopen? Tymon Ros: ‘Dat comfort kan ook bereikt worden door het gebruik van luifels, waar ons project De Hovel in Goirle een mooi voorbeeld van is. Het klimaat is voor ons niet maatgevend, wel het daglicht.’ flexibel Een andere belangrijke taak van de architect, is er voor te zorgen dat het ontwerp flexibel is. Tymon Ros: ‘Daar hebben we nu bij heront-

wikkelingen ook veel mee te maken. Bij projecten van ca. 30 jaar oud, was op die manier ontwerpen nog niet gangbaar. Veel van onze opdrachten hebben betrekking op het transformeren van zulke projecten, zodat ze weer klaar zijn voor de toekomst. Een flinke uitdaging.’

Cees van der Goes vertelt over de werkzaamheden aan het winkelcentrum Brusselse Poort in Maastricht: ‘Dit centrum is in de jaren tachtig gebouwd, in de jaren negentig uitgebreid en nu zijn we bezig met een ingreep die zeker nog niet de eindfase zal zijn. Er zit telkens een cyclus van 15 à 20 jaar in en dan volgt weer een volgende fase. Belangrijk bij wat je doet, is dat je het mogelijk maakt om een volgende keer weer verder te kunnen bouwen. Dus ga geen functies mengen die belemmerend zijn voor de aanpassingen naar de toekomst toe.’ school, winkel of woning Natuurlijk wordt bij nieuwbouwprojecten ook heel goed gekeken naar toekomstige flexibiliteit. Cees van der Goes: ‘Wij zijn bezig met een project met een school boven winkels.

Maar aan die school zal ergens in de toekomst geen behoefte meer zijn. Dus maken we een structuur die geschikt is voor zowel de school als winkels en woningen.’

Helaas dacht men vroeger niet op die manier. Tymon Ros: ‘Constructief zijn oudere gebouwen vaak zo uitge-engineerd, dat bij alles wat je aanpakt het gebouw dreigt in te storten. Het is dus een hele uitdaging om te bedenken hoe we zo’n gebouw op het juiste niveau kunnen brengen met daglichttoetreding, ventilatie, isolatie, enzovoort. En dan moet het ontwerp ook nog flexibel zijn voor gebruik door winkeliers. De uitdaging is dan hoe we een flexibel (winkel) gebouw kunnen maken dat weer 20 jaar meekan. Daarbij kijken we niet alleen naar de bouwkundige opgave maar denken we na over de gehele levenscyclus van het project, van concept tot exploitatie.’

Van pand naar gebied Buro van der Goes heeft steeds vaker te maken met de stedenbouwkundige opgave die samenhangt met de herontwikkeling.

Cees van der Goes: ‘Ten aanzien van stedenbouw en winkels is er ook veel aan het veranderen. Wat we nog onvoldoende doen is het clusteren van functies. Hier in Hilversum zie je dat ook. De toenemende leegstand vraagt om concentratie, maar als je dat doet probeer dan zoveel mogelijk functies bij elkaar te zetten.

Dus niet ad hoc een ruimte invullen, maar kijken hoe clustering de algehele structuur kan versterken.’

architectuur

Duurzaamheid Een andere ontwikkeling van de laatste jaren, is de aandacht voor duurzaamheid. ‘Ik vind het persoonlijk tegenvallen hoe weinig men daarin werkelijk geïnteresseerd is.’ zegt Tymon Ros. ‘Zeker, op strategisch niveau gebeurt er wel wat, maar in de bouwpraktijk is de doorvoering nog beperkt. Als architectenbureau proberen we het voortouw te nemen door zelf eenvoudige ingrepen die in feite geen meerkosten met zich meebrengen te faciliteren.

Voor ons komt de duurzaamheid overigens in belangrijke mate tot uiting in de al besproken flexibiliteit. Als een gebouw zich tijdens haar levensduur kan aanpassen aan de behoefte, aan de vraag uit de markt, dan is dat honderd keer duurzamer dan allerlei technische maatregelen.’

De Biezenkamp, Leusden

Tymon Ros: ‘Clustering heeft ook het voordeel dat ruimte over een langer dagdeel beter gebruikt wordt en daarmee een probleem oplost en de commerciële haalbaarheid vergroot. Denk aan een hogere bezettingsgraad van de parkeervoorzieningen.’ beleving Als je het over (winkel-)gebieden hebt, dan heb je het ook over levendigheid en beleving.

Hoe verhoudt dit begrip zich tot architectuur?

Cees van der Goes: ‘Beleving heeft alles te maken met de samenhang, met de mate waarin een object geïntegreerd is in de omgeving waar je loopt.’

‘Ik zie dat ook bij de NRW Jaarprijs, waar projecten steeds vaker een relatie hebben met stedelijke ontwikkelingen of stedenbouwkundige ontwikkelingen. In feite hebben we het over meer geïntegreerde opgaven. We reiken dan ook steeds minder vaak een echte winkelcentrumprijs uit. Neem Raaks te Haarlem, de winnaar van 2013. Een mooi voorbeeld van winkels met veel andere functies en voorzieningen. Dit project heeft dat stukje Haarlem echt een flinke ‘swing’ gegeven.’

Kunnen we eigenlijk wat van ontwikkelingen in het buitenland leren? Tymon Ros: ‘Ik ben daar wat dubbel in. Enerzijds zie je in sommige landen dat het winkelcentrum daar een veel sterker sociaal ontmoetingspunt is dan in Nederland. Anderzijds zijn de winkelcentra vaak in het geheel niet aangetakt op hun omgeving en dus dragen ze ook niets bij aan hun omgeving. Wat in veel landen ook een rol

In Nederland hechten wij aan de binnenstad en de kleine schaal

aan tafel bij van der goes Cees van der Goes: ‘Wij houden tegenwoordig ‘aan tafel bij Van der Goes’-sessies met mensen uit diverse vakgebieden en proberen zo ook op het gebied van duurzaamheid uit te vinden wat er leeft. Wat zijn de ontwikkelingen, wat zijn de visies en waar gaat het naar toe? Dat is breder dan alleen maar winkelcentra en gaat ook over woningen en zorghuizen. Maar als we het over winkelcentra hebben, kijk dan ook eens naar de te hanteren parkeernorm in de toekomst. Als je de toename van het gebruik van elektrische fietsen ziet of het aantal mensen dat geen auto meer heeft maar deelt, dat gaat heel snel. Het zou best kunnen dat we voor de toekomst te

Brusselse Poort, Maastricht

speelt, is dat het winkelcentrum een plek is met een koel of juist warm binnenklimaat. Dat speelt in Nederland minder een rol.’

Cees van der Goes: ‘Voor Nederland vind ik buitenlandse ontwikkelingen geen maatstaf.

Sowieso hechten wij veel meer waarde aan de binnenstad en de kleine schaal die je daar vindt. In het buitenland vind je ook veel perifere ontwikkelingen. Die zijn dan weliswaar superfunctioneel, maar ze trekken toch de stad leeg. Nee, ik zie er niets in.’

veel parkeerplaatsen hebben. Dus moet je deze zo ontwerpen dat je ze gemakkelijk kan transformeren.’ verandering De veranderingen houden niet op. De architect staat er middenin en probeert met zijn ontwerpen die veranderingen zo goed mogelijk te faciliteren. Of het nu om woningen, winkelcentra of een supermarkt gaat: verandering is de enige constante. ← scn nrw special 2014 95

de stad

‘I

k ben heel gevoelig voor teams: de mensen om je heen en waarmee je werkt. Het is die relatie waar­ door je veranderingen in steden tot stand kan brengen. Alleen zo konden we hier veel ideeën ontwikkelen en zoeken naar wegen om die te realiseren’, zegt Peter Trimp. ‘We waren met name geïnteresseerd in stedelijke projecten waarbij je niet kon terugvallen op standaardoplossingen. Wij zochten in elk project het eigen karakter, de eigen identiteit en ontwikkelden een maatpak voor de problematieken.’

Hebben jullie daarbij ook gekeken naar hoe de Amerikanen het deden? Zij liepen immers voorop als het om mallontwikkelingen ging. ‘Nee. Amerika was totaal geen voorbeeld voor ons. Zij maakten in de tachtiger jaren megalomane winkelmachines. Dat wilden wij niet. Wij hebben altijd kunnen werken vanuit de kwaliteit van de Europese stad.’ arcades en colonnades Peter Trimp kan nog steeds genieten van die ‘ingebakken’ kwaliteit van Europese steden. ‘Ik was laatst in Split en dan word je stil van hoe dat toen in de vierde eeuw al in elkaar stak. Let wel, niet alleen de gebouwen, maar ook de structuur en de contra-structuur, de pleinen, de straten, arcades en colonnades. Een prachtig samenspel van al die elementen.’

Dan is Forum Trajanus in Rome zeker ook iets om van te genieten? ‘Toen wij de markthal in Almere gingen ontwik­ kelen, hebben we inspiratie opgedaan bij Forum Trajanus.

We bedachten een eigentijdse variant met allemaal kleine markt-units. Helaas werd het concept om zeep gebracht toen er plaats gemaakt moest worden voor een grote retai­ ler. Puien werden dicht gezet en de hele samenhang ver­ dween. Dat maak je dus ook mee.’

Flexibiliteit Nu is het materiaal –steen en beton – waarmee jullie wer­ ken van nature niet bepaald flexibel. Toch worden steeds meer eisen gesteld aan de flexibiliteit van gebouwen. Hoe gaan jullie daar mee om? ‘Het gaat niet zozeer om de flexi­ biliteit van het materiaal, maar meer om de ruimtelijke ordening en wat er wel en niet mag. Een gebouw proberen we altijd zo te ontwerpen dat het op meerdere wijzen invul­ baar is. Procedureel is het echter vaak een ander verhaal en ook speelt mee dat vastgoedeigenaren vasthouden aan de invulling de ze gewend zijn. Daar moeten ze van af.’

We hebben van voor de crisis een tijd achter ons liggen waarin alles maar kon. Het leek soms wel vanzelf te gaan.

Als we naar 25 jaar ontwikkelingshistorie in Nederland kijken, hebben we dan sprongen in onze kennis gemaakt?

‘Ik zie zeker wel dat we duidelijke stappen gemaakt hebben in de groei van onze kennis van binnensteden en ook heb­ ben we meer aandacht voor kwaliteit. We ontwikkelen niet zozeer meer een gebouw, maar een complete omgeving, dus ook met aandacht voor de ruimtes tussen de gebouwen.

De publieke ruimte was 25 jaar geleden bijzaak, maar dat is nu anders. Er is nu veel meer aandacht voor verlichting, bestrating, puien, vloeren, enzovoort.’

96 scn nrw special 2014

Peter Trimp over de geschiedenis van winkelontwikkelingen in Nederland

De kracht van de stad Zo’n dertig jaar geleden begonnen Hans van Veggel, Ton van Dam en Peter Trimp met een andere manier om winkelprojecten te ontwikkelen. Multi Vastgoed schudde het conservatieve wereldje flink op met projecten die niet alleen bijzonder om te zien waren, maar die ook vanuit een andere benadering tot stand kwamen. Shopping Centre News sprak met Peter Trimp van Multi’s in-house designbureau T+T: ‘Binnensteden, dat is waar ik mij prettig voel en graag over nadenk.’

de stad

Wij wilden geen geïsoleerde ontwikkelingen in een binnenstad, maar plannen die zich hechtten aan de bestaande structuren interactie Los van dit soort zaken, gaat het Peter Trimp vooral om de interactie tussen het gebouw en z’n omgeving. Ook daarin zijn belangrijke stappen gemaakt. ‘Desondanks zie je nog te vaak dat er projecten gemaakt worden die teveel naar binnen gekeerd zijn, die als het ware de consumentenstro­ men opslurpen en niet meer loslaten. Die projecten heb­ ben dus niet de juiste interactie met de binnenstad.’

En wat een project is, dat kan per land flink verschillen.

‘Wij gaven in deze kamer presentaties over Nederlandse projecten van 12.000 tot 14.000 m2. Eens in de maand vlogen onze collega’s uit Turkije over en die spraken over 100.000 m2! Je hebt het dan over een heel andere orde van grootte, over een paar miljoen mensen die op zo’n winkel­ centrum zijn georiënteerd. Zo’n situatie kennen wij in Nederland niet en dat maakt toch wel verschil.’ klein en groot Als we naar Nederland kijken, welke projecten van jullie hand hebben dan het beste bijgedragen aan de structuur van en interactie met de binnenstad? ‘Een beetje een open deur is natuurlijk de Beurspassage in Rotterdam.

Maar op een kleinere schaal vind ik Woerden ook een goed voorbeeld. Daar is een wegkwijnend gebied nieuwe leven ingeblazen en levert nu samen met het nieuwe markt­ plein en de aansluiting op de hoofdwinkelas een bijdrage aan het binnenstedelijke milieu. Met het Musiskwartier in Arnhem hebben we dat ook bereikt. Dat was echt een achterkant van de stad en nu levert het een bijdrage aan de aantrekkelijkheid van het hoofdwinkelgebied en het verblijfsmilieu.’

Nog even terug naar Rotterdam: wat was daar de ach­ terliggende gedachte van? ‘In Rotterdam Centrum ging het niet alleen om toevoeging van meters, maar om een totale structuurverandering, met zelfs de toevoeging van een nieuwe laag. De essentie van het plan was het aanleg­ gen van de nieuwe as tussen Lijnbaan en Hoogstraat en van de kruising met de Coolsingel. Deze ingreep heeft hier echt heel goed uitgepakt en is van structurele bete­ kenis geweest. Natuurlijk realiseer ik mij dat de archi­ tectuur over dertig jaar weer anders kan zijn, maar de essentie van de nieuwe stedelijke verbinding blijft altijd bestaan. Niet alles is overigens goed gegaan. Met name de ingreep die v&d in haar pand heeft gedaan en de aanslui­ ting op het verdiepte niveau vind ik niet goed aansluiten op het geheel.’

stenen stapelen Terugkijkend op 25 jaar ontwikkelingshistorie in Neder­ land (voor Multi en t+t zelfs meer), herinnert Peter Trimp zich de aanpak van de plannen Zevenkamp en Beverwaard bij Rotterdam. ‘Die plannen waren tot in detail al helemaal door de gemeente voorbereid. Wij moesten alleen nog maar de stenen stapelen. Pas in de tweede helft van de jaren tachtig veranderde dat en ging de gemeente samen met de ontwikkelaar nadenken hoe je iets stedelijk vorm kon geven.’

‘Wij waren ook altijd heel erg tegen – zoals we dat noemden – Brederoachtige ontwikkelingen, zoals Hoog Catharijne. Wij wilden geen geïsoleerde ontwikkelingen in een binnenstad, maar plannen die zich hechtten aan de bestaande patronen en structuren. Waarin het nieuwe naadloos overging in het oude. En niet alleen qua winkel­ gebied, maar ook voor alle andere functies. Dán gebruik je de bestaande kracht van de stad in het nieuwe.’

Peter Trimp vindt wel dat onze winkelstraten te mono­ functioneel zijn: ‘Een betere mix van winkels met dienst­ verlening, cultuur, horeca en ontspanning is iets waar we nog aan moeten werken. De kwaliteit van de omgeving is synoniem aan de diversiteit van het aanbod. Net als dat de kwaliteit van de stedelijke en publieke ruimte hand in hand gaan.’ statement Zijn winkelvastgoedbeleggers in Nederland intussen toe aan deze manier van kijken, denken én investeren?

‘We zijn nu bezig met de Nieuwe Haagsche Passage. Een echt architectonisch statement en toch aansluitend op de bestaande historische passage. Ik zeg je eerlijk, wij als ontwerpers hadden daar graag nog meer uitgepakt. Beleg­ gers zijn echter slechts met mate bereid om nieuwe paden te verkennen en gezien het tijdsgewricht waarin wij ons bevinden, heb ik daar ook wel begrip voor. In de goede tijd en met de steun van de economie was men toch eerder bereid om bijzondere dingen te doen. Toch is het juist in deze tijd belangrijk dat we nieuwe wegen zoeken, nieuwe waarden en vormen, mechanismen, nieuwe manieren om een winkel te drijven, dat we weten aan te sluiten op de nieuwe gedragsmodellen van mensen en anticiperen op internet.’

Peter Trimp denkt dat we grote vernieuwin­ gen gaan meemaken, afgedwongen door de ontwikkelingen op het gebied van internet­ retail. ‘De bestaande belangen van beleggers met onoerend goed in de binnenstad zijn zo Ik zie deze jaren groot, dat ze in reactie op wat er nu gebeurt als een enorm wel bijzondere dingen móeten doen. Ik zie interessant punt deze jaren dan ook als een enorm interes­ sant punt op de tijdlijn. Begin jaren zeven­ op de tijdlijn tig was er ook zo’n moment. Toen ging het wat geleidelijk, nu in 2008 met een flinke voelbare hobbel. De komende tien jaar worden heel interessant, ook voor de binnensteden. Maar over de stad maak ik me niet ongerust. Dat is altijd de motor geweest en dat blijft zo. Met aanpassingen aan de tijd, dat wel.’ ← scn nrw special 2014 97

nrw jaarprijs 2014

De NRW Jaarprijs beweegt met de tijd mee De vijfentwintigste uitreiking van de NRW Jaarprijs valt samen met een wisseling van de wacht van het juryvoorzitterschap. Ron Cijs geeft het stokje over aan Jos Sentel, die al enige tijd achter de schermen warm draait. Hoe kijken zij tegen de NRW Jaarprijs aan en welke ontwikkelingen heeft de prijs in de loop der jaren doorgemaakt?

98 scn nrw special 2014

R

on Cijs vindt de nrw Jaar­ prijs een per­ fecte afspiege­ ling van wat er in de markt gebeurt.

‘In een periode van hoogconjunctuur gaat het vaak om nieuw en groot. Als het wat minder gaat is er vooral aan­ dacht voor inbreiding en herontwik­ keling.’ Voor hem is vooral het jury­ proces iets geweest waar hij zich in zijn termijn mee bezig heeft gehou­ den. Daarin vond hij al snel steun van Jos Sentel. ‘Je zag dat de jury een vat van meningen was met een Straborapport eronder. Ik zocht naar een manier om al die meningen meer gestructureerd met elkaar te delen.

Daar is de nrw Meetlat uit voortgeko­ men. In dat systeem moet iedereen op verschillende onderdelen een cijfer geven. Al in de bus vraag ik dan wie er heel hoog of heel laag gewaardeerd heeft en waarom. Daar discussiëren we dan over. Uiteindelijk rolt er dan een afgewogen oordeel uit.’

Jos Sentel is al een aantal jaren lid van de Raad van Toezicht en heeft ook al meegedraaid als jurylid van de nrw Jaarprijs. ‘In die jaren heb ik al veel geleerd van de manier waarop Ron het voorzitterschap invulde. Belang­ rijk is dat je leert hoe om te gaan met zo’n divers gezelschap aan mensen en hoe dat gaat tijdens twee dagen rond­ rijden in Nederland. En ja, er zitten altijd mitsen en maren aan een jury­ traject. Ook wordt wel gezegd dat het

in deze prijs appels en peren vergelij­ ken is. Maar Ron heeft altijd heel dui­ delijk kunnen maken hoe een project in zijn categorie winnaar kan zijn.’

Maar er zijn toch geen categorieën?

‘Niet in de prijs, maar natuurlijk wel in het soort inzendingen. Als jury kij­ ken we nadrukkelijk naar wat de leer­ punten van een project zijn en hoe het zich onderscheidt ten opzichte van vergelijkbare projecten in de markt, ook van projecten die niet meedraai­ en in de prijs. Dat is mogelijk vanwege de brede samenstelling van de jury en hun referentiekader.’

Ron Cijs: ‘De uiteindelijke winnaar is het resultaat van een tweetraps­ raket. De eerste is: is het de beste in z’n categorie en de tweede is: heeft het een leerwaarde voor de markt. Zo komen we altijd al snel tot een top drie.’

Meetlat De jury is nogal divers van pluimage.

Ron Cijs: ‘Je kijkt met z’n allen naar een project, maar iedereen kijkt door z’n eigen bril. Dat komt in de bus tot uiting in de beoordelingen op de nrw Meetlat en dat leert de hardcore retailer dat er nog een hele wereld om die winkel heen zit, maar het leert de belegger ook hoe die retailer er naar kijkt.’

Die meetlat maakt het juryproces ook efficiënter. Ron Cijs: ‘We kunnen ons dan concentreren op de groot­

nrw jaarprijs 2014

en Ron Cijs (links)

ste afwijkingen in de waardering en daarover discussiëren. Waarom geef jij een vier en jij een acht? De jury­ voorzitter stemt overigens niet mee, maar leidt de discussie. Maar natuur­ lijk wil ik wel dat ik straks met de hand op m’n hart de winnaar kan ver­ kondigen, dus is het ook voor mij van belang dat die discussie goed verloopt.’ witte rook Jos Sentel: ‘We moeten uiteindelijk wel altijd tot een unanieme keuze komen. Er moet een moment van witte rook zijn. Door de afwijkende observaties door de mangel te halen komen we stap voor stap zover.’

Toch is er meer dan eens na het bekend worden van de winnaar rumoer in de zaal uitgebroken. Men­ sen die niets van de keuze van de jury begrijpen. Een duidelijke favoriet in de ogen van sommige groepen, die het niet wordt. Wat doet dat met de juryvoorzitter?

Ron Cijs: ‘Dat doet me eerlijk gezegd niet zoveel. Er zullen altijd mensen zijn die het niet met een keuze eens zijn. Als ik achter het

Er zullen altijd mensen zijn die het niet met de keuze eens zijn juryproces kan staan, dan sta ik ach­ ter de uiteindelijke keuze. Kijk, de nrw is een pluriforme groep mensen.

Ontwikkelaars, beleggers, beheer­ ders, gemeenten, retailers, enzovoort.

Je ziet dat er dan ook per groep een mening ontstaat. Dat is logisch. Het is ook daarom dat we proberen in de

Jos Sentel

jury een goede afspiegeling van de leden te hebben.

Daarnaast wordt de jury aangevuld met externe disciplines, bijvoorbeeld vanuit duurzaamheid, consument en retail. Hierdoor onstaat een multidis­ ciplinaire vakjury. De nrw Meetlat helpt met het structureren van de discussie, maar het is uiteindelijk de magie van de jury die de winnaar bepaalt.’

‘Als je het geluk hebt gehad om mee te mogen draaien met de jury, dan zorgt dat voor een heel andere blik op de zaak, zo vertelt Jos Sentel. ‘Ik ken inderdaad mensen die vroeger in de zaal zaten en nu dan in de jury en daardoor heel anders tegen de prijs aankijken. Ze weten nu hoe zorgvul­ dig we er mee omgaan, hoe diep er gegraven en gediscussieerd wordt.

Het is ze duidelijk dat het gaat om de leerwaarde, het voorbeeld dat een project kan zijn.’

Wat leert de industrie van de NRW Jaarprijs?

Jos Sentel: ‘De industrie kan en moet leren van al die jaren inzendingen op de nrw Jaarprijs. Want we heb­ ben het in deze tijd en de komende jaren nadrukkelijker over winnaars en verliezers. Je kan echt leren van eerdere inzendingen door er gewoon eens naar toe te gaan en doorheen te lopen. Jezelf dan vragen te stellen: wat leren we hiervan? Wij hebben dat ook gedaan in het kader van ’25 jaar nrw Jaarprijs’ en van verschillende projecten kan je nog steeds zeggen

‘die hebben het goed gedaan en die doen dat nog steeds’.’

Ron Cijs: ‘We zitten hoe dan ook in een fase dat we echt moe­ ten veranderen. Gro­ ter maken, kleiner maken, anders maken.

Beweging is er echt altijd, maar wie heeft straks de winnende formule?

Daarom vond ik vorig jaar de inzen­ ding Emmen zo interessant. Dat is flink verkleind om uiteindelijk iets goeds aan de wijk terug te geven.

Maar het is natuurlijk een hele uitdaging voor beleggers, want zet 40 duizend m2 huuropbrengst maar eens tegenover 20 duizend m2 huur­ opbrengst. En je kan de huur per vierkante meter niet verdubbelen.

Hoe verdien je dan je geld? Dus zijn de achterliggende businessmodellen voor binnensteden en wijk- en buurt­ centra heel interessant. Hoe ziet dat nieuwe businessmodel er uit nu de retailers steeds meer moeite hebben de huur op te brengen en wat betekent dat voor winkelomgevingen?’ conjunctuur Terugkijkend naar 25 jaar inzendin­ gen (zoals u dit zelf in dit magazine kunt doen) is goed te zien hoezeer de nrw Jaarprijs met de conjunc­ tuur en de markt meebeweegt. De prijs is altijd een beschouwing op een moment in de tijd. Het is een afspie­ geling van de manier van bouwen (naar binnen, naar buiten, overdekt of niet overdekt), maar ook van de manier van ons denken en de veran­ derende functie van buurt, wijk en stad.

Het is aan de juryvoorzitter om in de kaders van het moment in de tijd de juryleden te begeleiden en de discus­ sie te voeren die jaar op jaar weer tot een nieuwe uitverkorene leidt. ← scn nrw special 2014 99

nrw jaarprijs 2014

winnaar nrw jaarpri js 2014

100 scn nrw special 2014

nrw jaarprijs 2014

Kleiweg Gouda naam

Kleiweg

type

herontwikkeling

ligging

binnenstedelijk

primair verzorgingsgebied

71.000

doelstelling ontwikkeling

Een kwaliteitsimpuls geven aan de historische binnenstad door een slecht functionerende passage op te heffen en nieuwe winkelruimte toe te voegen aan de belangrijkste cen­ trumlocatie van de stad.

functie w.c.

binnenstedelijk hoofdwinkelgebied

totaalmetrage

7124 m2 vvo

winkelunits

7124 m2 vvo

woningen

0

kantoorunits

0

horeca/leisure-units

0

ontwikkelaar

Redevco Nederland

eigenaar/belegger

Redevco Nederland

architect

Soeters Van Eldonk Architecten

beheerder

Fortrus

trekkers

The Sting, V&D, Hema

voorzieningen

geen

parkeerplaatsen

geen (betaald parkeren in de nabij­ heid van de winkelstraat)

opening

eind 2012

scn nrw special 2014 101

Duurzaamheid en attractiviteit hand in hand

Met de herontwikkeling van haar winkelvastgoed aan de Kleiweg in Gouda maakte Redevco een sterk statement. Niet alleen herstelde men het straatbeeld door rigoreus afscheid te nemen van de jaren zeventig architectuur, ook werd het een voorbeeldproject op het gebied van duurzaamheid.

102 scn nrw special 2014

E

en mooie zonnige doordeweekse dag in hartje Gouda. Veel winkelend publiek, een gezellige sfeer. Redev­ co’s panden aan de Kleiweg staan te stralen. Dat beeld was voorheen wel wat anders, bijna depressief makend.

Architect Jos van Eldonk van Soeters Van Eldonk Archi­ tecten: ‘Toen het oorspronkelijke project gebouwd werd heeft het best nog wel waardering gekregen. Dat zie je toch wel met meer projecten uit die periode. Maar anno nu word je daar wel heel droevig van. Maar je moet ook beseffen dat we een hele periode mee gemaakt hebben waarin we alles wat maar een beetje oud of historisch was, het liefst wilden slopen. Nu zitten we als maatschappij in een periode dat we ons erfgoed weer heel erg koeste­ ren. Met name in historische binnensteden. Het complex dat hier stond was groot en massaal. Simpelweg 70 meter beton, staal en glas en dat in een heel fijnmazig historisch binnenstadspatroon.’

De structuur van het gebouw bood echter veel mogelijk­ heden. Met grote ruimtes, hoog en over twee verdiepingen konden retailers met ruimtebehoefte hier op een promi­ nente plek in de historische binnenstad zitten. Jos van Eldonk: ‘We konden dan ook de achterliggende structuur

nrw jaarprijs 2014

voor een groot deel behouden en de belangrijkste bouw­ kundige ingreep was het afzagen van de oude voorgevel, het plaatsen van een nieuwe en het dichtzetten van de passage.’

‘Het dichtzetten en integreren van de passage is een belangrijk onderdeel van het plan. De bestaande passage begon aan de Kleiweg en liep dood tegen het Arsenaal. Het was een publieke ruimte waar winkels aan gelegen waren, maar er kwam weinig publiek. Met deze transformatie werd het mogelijk de passage dicht te zetten en het gebied te gaan verwinkelen. Er ontstonden zo grote units. Deze ingreep genereerde ook de middelen om de transformatie mogelijk te maken.’ basisidee Robert Bakker, development manager bij Redevco Neder­ land: ‘Binnen die structuur is qua winkels wel veel veran­ derd. Zo is bij C&A de roltrap verplaatst, de verdieping 90 graden gedraaid en zijn de sociale en technische ruimtes van Blokker en We naar de begane grond gebracht. Waar we vooral naar hebben gestreefd is naar rust. Dus gewoon vier grote winkelunits naast elkaar, met een logische plat­ tegrond. Prettig was dat de oude structuur daar alle moge­ lijkheden voor bood.’

Hadden jullie als eigenaar meteen al het idee dat het deze kant op moest gaan? ‘Als Redevco hadden we wel een basisidee. Dat hield in dat we de passage wilden sluiten om daarmee extra meters voor een nieuwe winkel te creëren.

De andere winkels wilden we fatsoeneren en optimalise­ ren. Het ontwerp moest ook beter passen bij de historische context van de binnenstad en een duurzaam karakter krij­ gen. Voor ons was het belangrijk om echt wat te gaan doen met de labels van de Dutch Green Building Council.’

Dat inzetten op duurzaamheid, kom je dat als architect tegenwoordig veel tegen? Jos van Eldonk: ‘Ja, heel veel beleggers hebben ambitie op het gebied van duurzaam­ heid. Wel is het zo dat Redevco een stapje verder gaat en zij zien ook echt de meerwaarde op lange termijn. Want als je een object lang in portefeuille houdt, zie je uiteindelijk ook zelf de effecten. Een ontwikkelaar die voor de markt ont­ wikkelt kijkt daar soms toch anders tegenaan. Als bureau hebben we er in elk geval steeds vaker mee te maken, zowel op gebouw- als gebiedsniveau.’ camera en schetsblok Nu is er iets gerealiseerd dat op een bepaalde manier een klassieke uitstraling heeft, maar het toch niet is. Als archi­ tect bent u dus niet met uw fototoestel de oude Goudse gebouwen gaan fotograferen en vervolgens sjabloontjes gemaakt om toe te passen in dit ontwerp? Jos van Eldonk: ‘Wel, ik ben zeker met de camera en het schetsblok door de binnenstad gelopen. Als bureau willen wij namelijk altijd een project maken dat wortel kan schieten op de plek waar je het maakt. Dus we proberen graag er iets lokaals in te stoppen.’

‘Maar we hadden niet de bedoeling om echt gebouwen te gaan kopiëren. We zijn meer als ontwerpers gaan spelen

met de thema’s die ons opgevallen waren in de stad. Meer met het idee er een draai aan te geven en er iets eigens van te maken. Het mocht best wel eigentijdse elementen bevat­ ten, maar niet breken met de rest van de straat. Pas bij een tweede keer kijken zou je moeten denken: hé, het is hele­ maal niet oud. En: er zitten allemaal grappige details in, enzovoort. Wij vonden het ook wel belangrijk dat als je de Kleiweg in loopt, dit stuk zou voelen als een vertrouwd stuk winkelstraat.’

Passanten doen zichzelf een plezier om dus goed naar de gevels te kijken. Als je dat doet, dan zie je dat er stroop­ wafels in verstopt zijn, er is een kaarsengevel die iets doet met de geschiedenis van Gouda en er is gespeeld met elementen uit verschillende stijlperioden. Ook zijn er beroemde ‘hoofden’ uit Gouda in de gevels opgenomen. Zo heeft elk pand karakter gekregen. lastige opgave Robert Bakker: ‘Je zag dat het toch een lastige opgave was.

Want het lijkt dat je weinig fout kan doen, maar uit de architectenprijsvraag zag je toch dat een aantal zich vervolg op pagina 104 →

De oude passage

scn nrw special 2014 103

nrw jaarprijs 2014

vergaloppeerden. Wat ik knap vond aan het ontwerp van Jos, was dat de winkels heel goed tot uiting kwamen. Dat heeft te maken met de slag die de echte oude panden niet zo heel lang geleden gemaakt hebben. Ooit begon men de zaag erin te zetten en grote etalages uit te zagen. Een stalen balk met trespa omkleed, een naambord erop, klaar. Die slag heeft Jos hier ook in verwerkt, maar dan op een heel mooie manier. Daarom sprong voor ons dit ontwerp er uit.

En het feit dat hij ieder pand apart heeft ontworpen, waar­ door die 70 meter lengte zo goed gebroken wordt.’

Die manier van ontwerpen is binnen de wereld van de architecten geen gemeengoed. Want er zijn ook collega’s die uit overtuiging die 70 meter het liefst als één blok neer­ zetten. Jos van Eldonk: ‘Binnen ons vakgebied is dat een wat ideologische discussie. Onbegrijpelijk voor iedereen, behalve voor architecten. Men zegt soms dat als het één opgave is, het eigenlijk zichtbaar uit één hand en architec­ tuur gemaakt moet worden. Daar heb ik persoonlijk niet zo’n last van en voor deze plek vond ik toch echt de maat van de historische binnenstad, die zichtbare fijne korrel, belangrijker. Van mij mag iemand best denken dat het in drie keer gebouwd is of dat er al twee panden stonden.’

Karakteristiek is het in elk geval geworden. Bewust is gekozen voor wat kleinere baksteentjes (‘de mooiste van Nederland’), is gespeeld met de raamverdeling en de detaillering.

voor de Goudse Puienprijs. Die prijs wordt eens in de twee jaar wordt uitgereikt om ondernemers te stimuleren een kwaliteitsslag te maken. Uiteindelijk hebben wij die prijs gewonnen. En dat vind ik wel bijzonder, omdat dit een prijs is van retailers en ook van de gemeente. Nu alleen nog de nrw Jaarprijs...’

De consument Tijdens de realisatie van dit project werd al snel duidelijk dat het ook de inwoners van Gouda was opgevallen. Op een lokaal internetforum werd het een levendig topic. Robert Bakker: ‘We waren aangenaam verrast met het positieve commentaar dat we daar lazen. We hebben nooit geïnter­

Tijdsbestendigheid van architectuur Toch nog even iets langer stilstaan bij het verschijnsel dat we nu signaleren dat veel jaren 70- en 80-architectuur zo’n kort leven heeft. Hoe kan het dat men met de ontwerpen en materiaalkeuze van toen dacht iets voor decennia neer te kunnen zetten, terwijl nu blijkt dat veel projecten gere­

venieerd of bijdragen geleverd, maar als vanzelf staan er intussen negen pagina’s met leuke reacties. Maar ook toen op straat de steigers omlaag gingen werden we heel posi­ tief aangesproken.’

Ook in professionele kring vielen de Redevco-panden op. Robert Bakker: ‘We werden benaderd door de gemeen­ te. Die had ons, samen met de sog, de Samen Samenwer­ kende Ondernemersvereniging Gouda, genomineerd

noveerd of zelfs gesloopt worden?

Jos van Eldonk: ‘Gerenoveerd worden de historische pandjes in de binnenstad natuurlijk ook. Maar daar zijn we op een of andere manier van gaan houden. En van de gebouwen uit de jaren 70 en 80 zijn we als samenleving niet gaan houden. Samenlevingen zijn permanent in bewe­ ging en willen steeds opnieuw iets anders uitdrukken met hun gebouwen. In de wederopbouwperiode, net na de oor­

104 scn nrw special 2014

Passanten doen zichzelf een plezier door goed naar de gevels te kijken

De oude situatie (links) en het antwoord van Redevco

nrw jaarprijs 2014

log, is er heel veel moderne architectuur gebouwd. Natuur­ lijk onder een heel andere opgave. Er was woningnood, er moest veel en snel gebouwd worden. waardering van de binnenstad Onze waardering van die historische binnensteden, waar we nu een heel vertederd en geromantiseerd beeld van hebben, was toen heel anders. Wonen in de binnenstad was: met veel mensen op kleine kamertjes wonen, het was er donker, gehorig, het stonk er, enzovoort. Dus in een tegenreactie kwam er de behoefte aan lucht, licht en ruimte. Dat gebeurde in alle grote uitbreidingswijken. Ik

jaarprijs Waarom maakt dit project kans op de nrw Jaarprijs?

Robert Bakker: ‘In dit project komen heel veel dingen samen. Het is het opknappen van een stukje binnenstad en dat is – daar is iedereen het wel over eens – de opgave voor de toekomst. Het behouden van dit soort vastgoed is dé uitdaging, of ambitie. En ik hoop dat het gewaardeerd wordt hoe wij dat in Gouda hebben opgelost. Daarbij is het ook nog een pilot-project ‘duurzaam bouwen’ geweest. We hebben hiervoor het eerste certificaat breeam Very goodcertificaat in Nederland voor een winkelherontwikkeling gekregen. Het project heeft ook gediend als case voor twee

Robert Bakker en Jos van Eldonk

herinner me verhalen van mensen die lyrisch waren dat ze van Amsterdam naar Purmerend of Almere gingen.

Dat was geweldig! Dat was de toekomst. Men wilde de Pijp in Amsterdam zelfs slopen. Alleen, die toekomst van die wijken is anders uitgepakt en ook de binnensteden heb­ ben zich anders ontwikkeld. Daar zijn alle smederijen en stinkende bedrijfjes vertrokken. Je ging niet meer met z’n tienen op een verdieping wonen, maar desgewenst in je eentje. Het is minder gehorig. En we zijn meer van de functies van de binnenstad gaan houden en de dyna­ miek gaan waarderen. De samenleving is dus ook veran­ derd. Sommigen zien ook een samenhang met de ups en downs van de economie: als het minder gaat, dan is er een hang naar historie en als het goed gaat, dan willen we alles anders maken. Je ziet dat echt terug in architectuur­ stijlen en daarmee is de architectuur een spiegel van de samenleving.

Ik ben niet tegen moderne architectonische statements.

Ze kunnen het karakter en de identiteit van een stad ver­ sterken. Maar op veel plekken zou je in mijn ogen het ste­ delijk weefsel rust willen gunnen. Als je in een oude bin­ nenstad te veel moderne gebouwen realiseert, dan valt de stad uit elkaar. Helaas hebben we daar te veel voorbeelden van in Nederland.’

masterclasses die de nrw hier heeft gehou­ den. Wij streven er altijd naar de optimale balans te vinden tussen sociale impact, eco­ nomisch rendement en milieuvriendelijk­ Dat Sting en H&M heid. Redevco kiest dus niet alleen voor één voor Gouda oplossingsrichting, zoals alleen maar mooi maken, maar daarbij ook voor het duurza­ kiezen, maakt de me traject. En dat met oog voor zowel retai­ stad sterker lers als consumenten, want het winkelaan­ bod in Gouda is nu weer helemaal bij. Dat Sting en h&m voor Gouda kiezen, maakt de stad sterker.’

Jos van Eldonk: ‘De nrw Jaarprijs is van oorsprong natuurlijk een winkelcentrumprijs. Wij doen mee terwijl dit natuurlijk geen traditioneel winkelcentrum is. Deze inzending staat voor de kant die we opgaan. Niet meer zo monofunctioneel en naar binnen gekeerd, maar een ver­ menging van meer functies. Juist de binnensteden bieden dit; dat zijn de winkelcentra van de toekomst.’

Redevco’s panden aan de Kleiweg in Gouda staan er alsof ze er altijd gestaan hebben. En het zou zomaar kunnen dat dit ontwerp een langere tijd gegund is dan het vorige. De tijd zal het leren... ← scn nrw special 2014 105

nrw jaarprijs 2014

Mars

106 scn nrw special 2014

nrw jaarprijs 2014

manplein Haarlem naam

Marsmanplein

type

nieuwbouw en herontwikkeling

ligging

wijkcentrum

primair/secundair verzorgingsgebied

12.000/25.000

doelstelling ontwikkeling

Revitalisatie van de wijk als ge­ heel, met als uitgangspunten kwa­ liteit en leefbaarheid terugbren­ gen in de kern. De bewoners een ontmoetingsplek bieden, gratis parkeerplaatsen en een gevarieerd winkelarsenaal.

functie w.c.

binnenstedelijk hoofdwinkelgebied

totaalmetrage

7.785 m2 bvo

winkelunits

7.482 m2 bvo

woningen kantoorunits horeca/leisure-units

2800 m2

ontwikkelaar

Leyten

eigenaar/belegger

Van der Vorm Vastgoed

architect

Vera Yanovschtchinsky | DKV | De Stijlgroep

beheerder

Leyten

trekkers

AH, Plus, Kruidvat, Big Bazar, Blokker

voorzieningen

publieke zitjes, kinderdagopvang, parkeerplaatsen voor minder validen

parkeerplaatsen

319, gratis voor publiek

opening

juni 2013

scn nrw special 2014 107

nrw jaarprijs 2014

Huiskamer

van de wijk

In Shopping Centre News 2013/3 kon u al een reportage aantreffen over het Marsmanplein in Haarlem. Inmiddels is het wijkwinkelcentrum ongeveer driekwart jaar open en kandidaat voor de NRW Jaarprijs 2014. Een update aan de hand van een gesprek met eigenaar Van der Vorm Vastgoed en ontwikkelaar-beheerder Leyten.

108 scn nrw special 2014

nrw jaarprijs 2014

Het is de combinatie van groot en landelijk met klein en lokaal waarmee je in deze tijd een sterk wijkwinkelcentrum neerzet

A

llereerst: wie is Van der Vorm Vastgoed en wat maakte dat het bedrijf inte­ resse in dit object kreeg?

René Voortmeijer, commercieel directeur: ‘Wij investeren in kantoren, winkels en woningen in Nederland en Frankrijk en kijken inmiddels ook naar Londen. In Nederland bezitten we twaalf win­ kelcentra, waarvan de grootste De Hoven Passage te Delft is en de kleinste Argonautenweg/Hillegers­ berg in Rotterdam. Het Marsmanplein past prima binnen deze portefeuille en valt in de categorie van het snelle, efficiënte boodschappencentrum. Met als bijkomend voordeel de eigen parkeergarage.

Belangrijk vonden wij ook de hoogwaardige archi­ tectuur en de ‘huiskamergedachte’ van het cen­ trale plein. Maar wat ons vooral ook aansprak was dat hier niet alleen een winkelcentrum herontwik­ keld is, maar dat er een totale gebiedsontwikkeling plaats vindt.’

Naast deze aspecten vindt Gert-Jan Vlug vooral ook de mix van al gevestigde, lokale winkeliers met als toevoeging nieuwe winkels van de landelijke filiaalbedrijven erg sterk: ‘Die mix én het gratis parkeren maakt dat het winkelcentrum niet alleen frequent wordt bezocht door mensen uit de wijk, maar ook van verder weg.’ landelijke ketens René Voortmeijer komt nog even terug op de gebiedsontwikkeling: ‘Juist het feit dat hier nu en straks een kapitaalkrachtiger consument in deze verbeterde wijk komt te wonen, maakt het moge­ lijk om landelijke ketens als Albert Heijn hiervoor te interesseren. En het is de combinatie van groot en landelijk met klein en lokaal waarmee je in deze tijd een sterk wijkwinkelcentrum neerzet. Want de aanwezigheid van de landelijke ketens genereert zuigkracht, waardoor de kleinere ondernemers beter in staat zijn hun producten aan de man te brengen.

En die kleine ondernemer ís belangrijk, zo bena­ drukt Gert-Jan Vlug: ‘Het is een onderscheidende factor. Neem bijvoorbeeld de platenzaak North

End (jawel: vinyl en cd’s!), die al twee keer uitge­ roepen is tot beste platenzaak van Nederland. In een wereld waarin Free Recordshop en Polare er niet meer zijn, presteert deze ondernemer het wel om een doelgroep aan te spreken die van heinde en ver komt. In zijn winkel heeft hij ook regelmatig optredens van artiesten, zoals de 3 J’s en de burge­ meester van Haarlem.’

René Voortmeijer: ‘Bij dit soort ondernemers vindt je nog passie en kwaliteit. De consument pikt dat feilloos op en daarmee heeft zo’n ondernemer bestaansrecht.’ kapsalons Maar het is toch zo dat winkelvastgoedeigenaren vooral graag – vanwege de zekerheid – met grote ketens in zee gaan? René Voortmeijer wil dat niet ontkennen, maar stelt: ‘Binnen ons bedrijf hebben wij toch altijd een sterke hang gehad naar een kwa­ litatieve invulling met lokale ondernemers. Want de betrokkenheid van dat soort ondernemers bij wat er in een centrum gebeurt en hoe zich dat door de tijd heen ontwikkelt, is vaak groter dan bij het grootwinkelbedrijf. Zij zijn het cement tussen de stenen voor de klant. Dus als we die lokale onder­ nemer met kwaliteit kunnen vinden, dan zullen wie die er graag bijhalen. Maar natuurlijk moet je wel de juiste inschattingen kunnen maken en de balans op orde houden.’

Het brancheringsplan is een ander ding dat hier­ mee samen hangt. Gert-Jan Vlug vindt het bij dit soort centra van groot belang om zo lang mogelijk aan het oorspronkelijke plan vast te houden: ‘We konden hier meerdere kapsalons krijgen, maar hebben dat niet gedaan omdat die hier al goed ver­ tegenwoordigd zijn. Liever hadden we een goede bloemist, drogist en viszaak er bij. Dat maakt de mix juist sterk.’

Waarom de NRW Jaarprijs?

Gert-Jan Vlug: ‘Wij maken al jaren hoogwaardige ontwikkelingen en met het Marsmanplein vonden vervolg op pagina 110 → scn nrw special 2014 109

nrw jaarprijs 2014

← vervolg van pagina 109 wij dat we een project hadden dat een prachtig voorbeeld was van bestaande bouw integreren met kwalitatief hoogwaardige nieuwbouw. Een project dat ook toevoegt wat voorheen ontbrak en dat hele­ maal past bij het gebiedsbeleid van de gemeente Haarlem.’

Maar er is meer, zo vindt René Voortmeijer: ‘Met dit soort centra moet je bereiken dat dit het hart van de wijk wordt. Dat het bijdraagt aan de leef­ baarheid van het gebied, dat het een ontmoetings­ punt wordt. Het oude centrum had die rol niet. Dat was oud en vervallen, er was leegstand, het werd als fietsenstalling gebruikt, er heerste een onvei­

Het Marsmanplein

René Voortmeijer en Gert-Jan Vlug

De metamorfose van het Marsmanplein maakt deel uit van het plan ‘Delftwijk 2020’ van de gemeente Haarlem. Daarin werd een behoorlijk hoog ambitieniveau vastgelegd. Niet alleen ten aanzien van de beeldkwaliteit, maar ook werd het plein, het hart van de wijk, als autoloos bestempeld. De garage (107 gratis plaatsen) moest ondergronds gerealiseerd worden en ondergronds meteen fungeren als toegang naar drie privé parkeergarages.

De oude winkels aan de Rijksstraatweg zijn in de nieuwe opzet via een lichte passage verbonden met de nieuwe winkels aan het Marsmanplein. In feite zijn er nu twee voorzijden en een plintbebouwing aan de zuidzijde. Als trekkers fungeren Albert Heijn en Plus Supermarkt, aangevuld met onder meer Blokker, Big Bazar, Bruna, Kruidvat, D.A., en diverse (vers) winkels.

110 scn nrw special 2014

ligheidsgevoel en ondernemers wilden niet meer investeren. Die cirkel naar beneden toe is met deze ontwikkeling doorbroken en nu gaan we duidelijk weer omhoog. Je ziet het ook veel bij winkelstrips uit de jaren zestig en zeventig: als gemeente en eigenaar daar geen aandacht meer aan geven, dan vertrekt de supermarkt, vervolgens de anderen en dan verpaupert het snel.’ horecapaviljoen Dat het Marsmanplein een aangenaam verblijfs­ gebied is geworden, heeft niet alleen te maken met de goed ogende inrichting van het openbaar gebied, maar ook met de keuze van de onderne­ mer voor het horecapaviljoen. ‘Deze ondernemer,

nrw jaarprijs 2014

Wij willen altijd parkeervakken van minimaal 2,7 meter breed

Vincenzo, voelt haarfijn aan wat hij het publiek op deze locatie moet bieden en heeft daar succes mee’, zegt Gert-Jan Vlug. ‘Zoals je kon zien staan de mensen hier te wachten tot de deuren open gaan en het is meteen gezellig.’

René Voortmeijer geeft dit graag als compliment aan ontwikkelaar Leyten: ‘Het samenspel van win­ kels en horeca, architectuur, gebiedsontwikkeling en inrichting van de openbare ruimte heeft er echt voor gezorgd dat dit het wijkhart is geworden waar de mensen graag verblijven. Het is toch wel de kunst dit te bereiken en lukt dat niet, dan blijven de mensen gewoon weg. Wij vinden dat Leyten er hier in is geslaagd de negatieve spiraal te keren en

Grote foto links: de passage. Boven: buitenaanzichten

het nieuwe centrum van de wijk te maken. Dat ove­ rigens samen met betrokken ondernemers. Deze laatste partij heeft dit onderstreept door hier al snel vier kvo-sterren te realiseren.’

Parkeren van bijzonder belang Zoals gezegd is de parkeergarage voor de onder­ nemers (en bewoners) van het Marsmanplein van groot belang. Belegger Van der Vorm Vastgoed heeft ook hier haar eigen wensenlijstje. René Voort­ meijer: ‘Uitgangspunt voor ons als belegger is dat wij altijd parkeervakken willen van minimaal 2,70 meter breed. Gewoon voor het gemak van de men­ sen, maar ook als beperking van het risico van scha­ de door openslaande deuren. In het midden hebben we in deze garage een vakkenstructuur en aan de randen is er meer een systeem van ‘pak je ruimte’.’

‘Je moet inderdaad goed je best doen wil je hier iets beschadigen’, vult Gert-Jan Vlug aan. ‘We hebben heel goed nagedacht over de verdeling van de ruimte en kolommen vind je alleen maar in het midden. Parkeren is heel fijn en makkelijk hier en dat is zowel prettig voor de bezoeker als de eigenaar!’ schaakbord Een laatste bijzonderheid van het centrum is het grote schaakbord op het plein. ‘Dat heeft de wijk­ raad via een Europese subsidie geregeld’, zegt GertJan Vlug. ‘De stukken staan bij een ondernemer en kunnen door de schaakliefhebbers opgehaald worden. Er wordt goed gebruik van gemaakt en het benadrukt maar weer het huiskamereffect van dit plein. Waar we overigens ook braderieën, markten en andere evenementen organiseren.’

Wie coördineert de marketing en promotion voor het Marsmanplein? Gert-Jan Vlug: ‘Wij zijn de beheerder voor dit winkelcentrum geworden en geven hier, in samenspraak met de winkeliersver­ eniging, vorm aan. De uitvoering geschiedt door zeer betrokken ondernemers die weten dat ook zij belang hebben bij een winkelcentrum ‘waar altijd wat gebeurt.’

Dat blijkt voor de eigenaar wel een voorwaar­ de te zijn, want René Voortmeijer stelt dat ‘er vandaag de dag natuurlijk meer geboden moet worden dan alleen maar de winkel openen en de omgeving schoonhouden.’

‘Wij werken het liefst samen met professioneel georganiseerde winkeliersverenigingen met men­ sen die weten wat ze willen bereiken en hoe ze dat willen bereiken. Dat willen we graag ondersteunen met kennis en soms ook budget, zolang er maar een duidelijke onderbouwing is.’ ←

scn nrw special 2014 111

nrw jaarprijs 2014

112 scn nrw special 2014

nrw jaarprijs 2014

Schaesberg Landgraaf naam

Centrumplan Schaesberg

type

nieuwbouw en herontwikkeling

ligging

wijkcentrum

primair/secundair verzorgingsgebied

16.000/22.000

doelstelling ontwikkeling

De versnippering van het winkel­ aanbod in de kernen van Land­ graaf tegengaan; de leefbaarheid in Schaesberg bevorderen door voor­ zieningen te concentreren.

functie w.c.

wijkwinkelgebied

totaalmetrage

6.250 m2 bvo

winkelunits

15 | 6.250 m2 bvo

woningen kantoorunits horeca/leisure-units ontwikkelaar

Synchroon

eigenaar/belegger

Mondia Investments (fase 1), JME Holding (fase 2), gemeente (garage)

architect

MEI architecten en stedenbouwers

beheerder

Stravast Zuid

trekkers

Jumbo, Kruidvat, Action, Aldi

voorzieningen

publieke zitruimtes

parkeerplaatsen

400, gratis voor publiek

opening

februari 2013 (fase 2)

scn nrw special 2014 113

nrw jaarprijs 2014

Stakeholders moeten hun verantwoordelijkheid nemen om een herontwikkeling van ontwikkelgebieden van de grond te krijgen. Anders wordt het in veel gevallen een onmogelijke opgave, meent Henri van Dam van Synchroon. Centrumplan Schaesberg in Landgraaf, een van de genomineerde winkelcentra, is hier een geslaagd voorbeeld van.

“Er heerste bij alle partijen een gevoel van ‘we moeten het samen doen’.”

D

e tijd dat ontwikkelen een kunstje was is voorbij, stelt Henri van Dam, adjunct­ directeur bij Synchroon.

“Het was allemaal zo eenvoudig: de uitbreiding of renovatie van een winkelcentrum werd gefinan­ cierd door flink wat meters toe te voegen. Gemeen­ te blij, eigenaar blij, ontwikkelaar blij. Maar die tijd is voorbij. Het is veel moeilijker geworden om winkelmeters te verhuren en ook de afzetbaarheid van woningen is teruggelopen. Dat vraagt om een andere manier van herontwikkelen. De financiële betrokkenheid van de stakeholders is doorslag­ gevend geworden om projecten van de grond te krijgen. Een wijkcentrum is immers niet alleen een belegging, het is ook een maatschappelijke voorziening.”

Van Dam ondervindt als ontwikkelaar een steeds grotere afhankelijkheid van eigenaar en overheid. “Zij moeten doordrongen zijn van de noodzaak van een herontwikkeling en een toe­ komstvisie hebben. De kwaliteit van een winkel­ voorziening is enorm belangrijk voor een wijk. Is die slecht, dan kan een wijk in een negatieve spi­ raal terecht komen. Zijn de voorzieningen van een goed niveau, dan kan het juist een aanjager zijn.”

Als voorbeeld noemt hij het Van Hogendorp­ kwartier in Vlaardingen. “Hier pakte de woning­ corporatie al vroeg in de herontwikkeling van de wijk het winkelcentrum aan. Zij waren eigenaar van de winkels en appartementen. Wij hebben de winkelstrips opgekocht en winkeliers waarin wij geen toekomst zagen uitgekocht. Dat konden we 114 scn nrw special 2014

Henri van Dam

‘Cruciaal is dat stakeholders bereid zijn financieel bij te dragen ’

nrw jaarprijs 2014

alleen doen omdat de corporatie een toekomstvisie had en zich niet alleen liet leiden door bestaande huurstroom maal een factor .” betrokkenheid Voor de ontwikkeling van het Centrumplan Schaes­ berg was de gemeente de initiatiefnemer. Van Dam roemt hun betrokkenheid en opstelling in het tra­ ject. “Het was een project met een enorme hoeveel­ heid risico. Dat betrof niet alleen de afzetbaarheid van de woningen, maar ook het feit dat het project zich in een krimpregio bevindt. Toen we in 2003 de prijsvraag wonnen die de gemeente Landgraaf had uitgeschreven, was de impact van de krimp nog niet duidelijk. Maar de woningmarkt kwam in een vrije val. We hebben voor het eerst moeten ingrij­ pen op het plan in 2007 en het volume in wonin­ gen verkleind. Toen moest de crisis nog beginnen.

Uiteindelijk zijn er geen 150, maar 90 woningen gerealiseerd. De woningcorporatie heeft meer woningen afgenomen dan gepland en de gemeente heeft al vrij vroeg in het traject de parkeergarage gekocht. Door hun bereidheid om te investeren, werd de ontwikkeling toch haalbaar.” krimp en vergrijzing De ontwikkeling van een nieuw winkelcentrum was een uitdrukkelijke wens van de gemeente.

“Het was een vereiste om het dorp leefbaar te houden,” vertelt Van Dam. “De regio Parkstad, waarvan Schaesberg onderdeel uitmaakt, heeft te maken met een bevolkingskrimp. Voor Schaesberg

geldt een afname van 16.000 naar 15.000 inwoners.

En dat loopt nog verder terug. Bovendien heeft het dorp te maken met vergrijzing. De gemeente wil, met name ook vanwege die vergrijzing, de voorzie­ ningen op peil houden. Het oude dorpscentrum dreigde te verpauperen. Het was verouderd, had een rommelige opzet. De ambitie was om een nieuw hart voor Schaesberg te creëren.”

Er werden niet zozeer meters toegevoegd, maar vooral een kwaliteitsslag gemaakt. “We hebben slecht draaiende winkels gesaneerd en sterke winkels laten terugkeren. Zo zijn Jumbo en Aldi verplaatst en zijn een aantal lokale ondernemers, waaronder een goedlopende kinderkledingzaak en een audicien, teruggekeerd in het nieuwe centrum.

Een probleem ontstond in de tweede fase van het project. Waar je qua verhuur altijd kon rekenen op bepaalde schoenenzaken en modeketens, was plotseling alles veranderd. Zelfs Blokker was geen zekerheid meer als huurder. Dat stelde ons in 2011 voor de vraag hoe we verder moesten met het project. We hebben toen Action gecontracteerd, als enige huurder in fase 2. De gedachte was om hen als trekker te hebben, dan zou de rest moeten lukken.” een goede beslissing Het bleek een goede beslissing. Het Centrumplan werd volgens plan gerealiseerd en het uiteindelij­ ke resultaat is om trots op te zijn, vindt Van Dam. vervolg op pagina 116 →

scn nrw special 2014 115

nrw jaarprijs 2014

← vervolg van pagina 115

Wethouder Andy Dritty over Centrumplan Schaesberg

“H

et centrum van Schaesberg had een sterke economische impuls nodig. Het centrum had te kampen met relatief veel leegstand, verpaupering en had daardoor een slechte naam. Investeringen in het gebied bleven uit. Ondernemers en consumenten voelden zich in toenemende mate minder prettig in het gebied. Daarnaast was het noodzakelijk om het centrum toekomstbestendig te maken. Hierbij moest nadrukkelijk rekening gehouden worden met een scenario van bevolkingsafname.”

“D

iverse keren is het programma kritisch tegen het licht gehouden. In fase 1 heeft dit ertoe geleid dat een substantieel aantal woningen is geschrapt. Ook voor de start van fase 2 zijn er woningen geschrapt en is er nagedacht over alternatieve functies. Gaandeweg is er met het begeleid-wonenconcept van Radar een prima functie gevonden die goed aansluit bij het overige programma en de ruimtelijke mogelijkheden. Deze bijstellingen van het programma werden door de projectpartners als kritische momenten gezien en waren cruciaal voor een succesvolle afronding. Een open houding, vertrouwen in elkaar en de wil om het project gezamenlijk af te ronden zijn essentieel geweest voor het slagen van dit project. Het resultaat voldoet op alle punten aan de oorspronkelijke ambitie.

We zien bovendien dat ondernemers weer bereid zijn om in hun zaak te investeren en dat Landgraafse inwoners, en in het bijzonder de mensen uit Schaesberg, weer met plezier gebruik maken van de winkelvoorzieningen.”

116 scn nrw special 2014

En met hem de gemeente. “Ze zijn zeer content.

Het voldoet volledig aan de oorspronkelijke doel­ stelling om Schaesberg een nieuw hart te geven.

We zijn teruggegaan qua volume in woningen, maar niet in kwaliteit. Het is een project met een hoogwaardige architectuur. Gekozen is voor een pandgewijze opzet, met verschillende dakvormen, kapvormen en gevelstenen. In plaats van een ver­ snipperde winkelstructuur is er nu een compact en compleet winkelcentrum met een leuke mix van landelijke trekkers en lokale specialisten.”

Het werk is nog niet klaar. Er staat nog 800 m2 winkelruimte leeg. “We zijn hard bezig om die verhuurd te krijgen,” vertelt Van Dam. “Maar dat is in deze markt natuurlijk een lastige opgave. Een mogelijkheid waar we momenteel aan werken is om een aantal retailers die een stukje verderop zitten naar het centrum te verplaatsen en op de vrijgekomen plekken nieuw openbaar gebied te realiseren. Ook willen we graag aanvullende voor­ zieningen, zoals daghoreca, toevoegen.” kwaliteitsslag Van Dam denkt een serieuze kans te maken op de nrw Jaarprijs. “Het is een behoorlijk waagstuk

nrw jaarprijs 2014

gebleken om dit te realiseren in een krimpgebied.

Met relatief weinig nieuwe meters hebben we een enorme kwaliteitsslag gemaakt voor het centrum.

En hoewel minder dan gepland, zijn er altijd nog negentig nieuwe woningen gerealiseerd. De mix van functies in het project versterkt bovendien de levendigheid en de sociale veiligheid in het gebied.” hoogwaardig niveau De case in Schaesberg is volgens de ontwikkelaar een geslaagd voorbeeld van het type opgave waar inmiddels grote delen van Nederland mee te maken heeft: het totstandbrengen van een kwalitatief hoogwaardig voorzieningenniveau, zonder uitbrei­ ding van winkelmeters en soms zelfs bij een krim­ pende bevolkingsomvang.

“Dit vraagt, naast het uiterste van ontwikkelaars, samenwerking en financiële betrokkenheid van de belangrijkste stakeholders, zoals eigenaren, woning­ bouwcorporatie en gemeente. De winkelvoorzienin­ gen zijn belangrijk voor de kwaliteit van leven en zelfs van invloed op de waarde van de woningen in het dorp/de wijk. Het is niet alleen een belegging, maar ook een maatschappelijke voorziening.” ←

scn nrw special 2014 117

nrw jaarprijs 2014

Meubelplein Ek

118 scn nrw special 2014

nrw jaarprijs 2014

kersrijt Son & Breugel naam

Meubelplein Ekkersrijt

type

nieuwbouw en herontwikkeling

ligging

grootschalige concentratie

primair/secundair verzorgingsgebied

210.000/190.000

doelstelling ontwikkeling

Ekkersrijt ambieert de nummer1-meubelboulevard van Brabant te worden, met inspirerende winkels en tal van activiteiten.

functie w.c.

meubelboulevard

totaalmetrage

44.627 m2 bvo

winkelunits

24 | 44.131 m2 bvo

woningen kantoorunits horeca/leisure-units

2 | 496 m2 bvo

ontwikkelaar

CBRE, Bouwbedrijf Pennings

eigenaar/belegger

Altera Vastgoed

architect

VVKH Architecten

beheerder

CBRE

trekkers

Prénatal, Leen Bakker, BCC, Sij­ ben, Blokker Tuin, de Bommel, Trendhopper

voorzieningen

toiletten, miva- en zwangeren­ parkeerplaatsen, zitruimtes, verwarmde terrassen

parkeerplaatsen

687, gratis. In nabijheid nog eens 1760 plaatsen

opening

2013

scn nrw special 2014 119

nrw jaarprijs 2014

O

fschoon de herontwikke­ ling van het Meubelplein Ekkersrijt al vele jaren in de pen zat, duurde het tot 2009 voordat er echt gang in kwam. In dat jaar werd als ontwikkelende bouwer Bouwbedrijf Pen­ nings geselecteerd en samen met cbre werd er voor gezorgd dat in maart 2010 kon worden gestart met de gefaseerde renovatie en in september 2011 met de nieuwbouw. cbre was al verantwoordelijk voor het beheer en kwam nu ook in actie voor het projectmanagement en verhuur. Eind 2012 was het project helemaal klaar, inclusief opwaardering van het openbaar gebied en vernieuwde toevoerwegen.

Het nieuwe kroonjuweel van Meubelplein Ekkersrijt Meubelplein Ekkersrijt in Son en Breugel (bij Eindhoven) behoort tot een van de beste woonwinkelconcentraties van Nederland. Het geheel bestaat uit panden van verschillende eigenaren, waarbij IKEA en belegger Altera Vastgoed eigenaar zijn van het grootste volume. Veel van de gebouwen hadden een gedateerde uitstraling en sloten minder goed aan op de wensen van de huidige retailers. Belegger Altera Vastgoed zag het belang in van een flinke upgrading en ging samen met CBRE en Bouwbedrijf Pennings voortvarend met haar vastgoed aan de slag.

120 scn nrw special 2014

nrw jaarprijs 2014

Shopping Centre News spreekt met Jeroen Bender, senior projectmanager bij cbre en met Huub van Grunsven, planontwikkelaar bij Bouwbedrijf Pen­ nings. Zij hebben tijdens deze realisatie nauw met elkaar, de eigenaar en met de huurders opgetrok­ ken. Dat alles onder het motto ‘tijdens de verbou­ wing zijn de winkels geopend’. Hoe pak je zoiets aan?

Huub van Grunsven: ‘Nadat we het plan hadden geoptimaliseerd, zijn we gesprekken met de huur­ ders aangegaan om hen te enthousiasmeren, maar ook om een stukje angst weg te nemen voor wat komen ging. We hebben hier veel tijd ingestoken, goed geluisterd en ons zelf heel transparant opge­ steld. We hebben gewoon gezegd ‘dit is het plan, dat gaan we doen en daar mag je ons op afrekenen.’ scenario's Omdat het plan ook een nieuwbouwcomponent bevatte waarvoor de voorverhuur nog liep, lagen er twee scenario’s op de plank: een voor renovatie en nieuwbouw en een voor renovatie, als terugval­ scenario voor als de verhuur onvoldoende haal­ baar bleek. Huub van Grunsven: ‘Daarmee was het

mogelijk om toch al te starten, terwijl je ook heel duidelijk een signaal geeft aan de huurders en in feite zegt ‘nu wel even schakelen met elkaar, want we willen toch dat mooiste scenario maken!’’

Uiteindelijk is het gehele plan gerealiseerd. Door het oude (parkeer)plein te vervangen door een parkeerplaats bovenop de nieuwbouw, kon een forse uitbreiding van verhuurbare meters gemaakt worden: van 27.000 m2 naar 44.500 m2 bvo. Jeroen Bender: ‘Wij hebben vanuit cbre natuurlijk ook goed gekeken naar de beheer- en langetermijnaspecten van het plan. Wat zijn de gevolgen van bijvoorbeeld materiaalkeuzes. Dat zie je terug in de keuze van het product voor het parkeerdek.

Dat had goedkoper gekund, maar nu hebben we vooral ingezet op kwaliteit, onderhoudskosten en levensduur.’ versmelting van oud en nieuw Als je rondloopt op Meubelplein Ekkersrijt, dan zou je niet zeggen dat veel van wat je ziet nog bestaat uit oude gebouwen. Jeroen Bender: ‘Archi­ tect vvkh heeft echt prachtig werk gedaan in de versmelting van oud en nieuw. In feite heb je niet in de gaten dat er nog veel oude panden behouden zijn. Maar het is natuurlijk niet zo dat we dit alleen maar cosmetisch konden oplossen. Het wegwerken van de hoogteverschillen tussen oud en nieuw is een hele klus geweest en ook hebben de belegger en vervolg op pagina 122 →

scn nrw special 2014 121

nrw jaarprijs 2014

← vervolg van pagina 121 gemeente aanvullende eisen aan sprinkler en con­ structie gesteld.

Dat moest wel geïmplementeerd worden. We hebben 6.000 m2 bestaande bouw gesloopt en circa 25.000 m2 nieuw gebouwd. Daarbij ging het niet alleen om het volume, maar ook om de functionali­ teit. Zo moest er een duidelijk en onderscheidend ‘gezicht’ neergezet worden, want dit project is direct aan de aanrijroute van ikea gesitueerd. Samen met de parkeeroplossing en de bebouwing van het plein is dit toch een heel fors project geweest.’ logistiek Logistiek is het ook een hele puzzel geweest, zo vertelt Huub van Grunsven: ‘In maart 2010 is fase 1 gestart. We hebben één unit – die strategisch leeg stond – gereedgemaakt voor de huurders die tijde­ lijk moesten verhuizen. Daarbij hebben we steeds rekening gehouden met hun tijdsplanning, want de winkels moesten te allen tijde wél door kunnen functioneren.

Als je als ontwikkelende bouwer op een project als dit werkt, dan is het een groot voordeel dat alles in één hand ligt. Je bent voor zowel de opdrachtge­ ver als de huurders voor, tijdens en na de realisatie het aanspreekpunt en zo konden op efficiënte wijze afspraken gemaakt en nagekomen worden. Boven­ dien kon ik ook direct schakelen met de uitvoering, wat ook veel sneller werkt.’

Het gebouw De bestaande bouw is weer helemaal up-to-date door toepassing van een drietal vaste designele­ menten: vliesgevels, sandwichpanelen en luifels.

Er is veel aandacht besteed aan de entreegebieden.

Dat niet alleen op het maaiveldniveau –waar de koppeling met de rest van de boulevard is – maar ook op het parkeerdek. In de bestaande bouw zijn ook entreegebieden toegevoegd, met als bijkomen­ de voordeel dat een enkele unit van zo’n 5.000 m2 nu gesplitst kon worden in vijf van 1.000 m2. Zo is de ontsluiting en opdeling sterk verbeterd en is er een mooie mix tussen tweelaags en enkellaags win­ kels ontstaan.

De tweede laag is riant ontsloten met roltrappen en liften. En de architectuur en verlichting doen er alles aan om de bezoeker in de juiste stemming te brengen. Maar niet alleen dat. Veel aandacht is er ook voor de verblijfsfunctie. Jeroen Bender: ‘Pas­ sende horeca is van heel groot belang voor dit soort concentraties. Vandaar dat wij daar destijds een pitch voor hebben uitgeschreven. We hebben hier­ voor nu een zeer ervaren horecaondernemer die hier vier formules plus de sanitaire voorzieningen exploiteert.’

Wat verder opvalt, zowel aan de voor- als achter­ zijde van het Meubelplein Ekkersrijt, is het forse aantal meters aan reclame en signing. Huub van Grunsven: ‘Ook het scherm dat aan de achterzijde

Ook de bestaande bouw is weer up-to-date met vliesgevels en luifels

122 scn nrw special 2014

nrw jaarprijs 2014

gericht staat naar de A50 is een échte eyecatcher.

Dat is maar liefst 120 meter lang en 6 meter hoog en reeds tijdens de renovatie gerealiseerd als voor­ loper op de nieuwbouw(gevel). Het levert echt een toegevoegde waarde aan de retailers.’

Huub van Grunsven en Jeroen Bender

Noem het gerust een beleving, geënt op kwaliteit

kwaliteitsbeeld Een design-accent is de sierband die door het hele pand teruggevonden kan worden. ‘Maar ook het plafond en de gevelplaten zijn niet standaard’, zegt Huub van Grunsven. ‘Het is beslist een voordeel als je vroeg als ontwikkelaar/bouwer geselecteerd wordt, want dan heb je de tijd om met leveranciers te gaan onderzoeken wat je kan doen om iets bij­ zonders te krijgen, zonder dat het duurder wordt.

Verder is het hele kwaliteitsbeeld doorgezet naar de openbare ruimte en heeft de gemeente ook de hoofdontsluitingsweg geheel vernieuwd. Qua coör­ dinatie was dat allemaal geen sinecure, want in korte tijd moest er op een relatief klein gebied heel veel gebeuren!’

Maar nu staat er dan ook wat. Het nieuwe Meubel­ plein Ekkersrijt onderscheidt zich in positieve zin van veel andere panden door de opvallende archi­ tectuur, door een zekere mate van allure die past bij de branchering en de producten die getoond worden. Noem het gerust een passende ‘beleving’ geënt op kwaliteit. Daarbij voelt het niet groot (wat het wel is) of leeg. De menselijke maat klopt gewoon. Het complex heeft een logische routing en zelfs de stijgpunten naar de tweede winkellaag worden gemakkelijk in de rondgang meegenomen.

Voor wie de auto op het dak parkeert (494 plaatsen) geldt natuurlijk een omgekeerde routing. jaarprijs Waarom zou dit project een NRW Jaarprijswin­ naar kunnen zijn? Jeroen Bender: ‘Voor mij is dat de geslaagde combinatie van oud en nieuw, het gevoel voor de menselijke maat, de kwaliteit van de architectuur en toch ook de krachtige communi­ catie die van de reclamepanelen uitgaat. En het is natuurlijk heel bijzonder dat een eigenaar in deze tijd het lef en de visie heeft om niet voor alleen een likje verf te kiezen, maar voor een grondige herontwikkeling.’

Voor Huub van Grunsven is het vooral ook de teamprestatie en het proces geweest: ‘Zo recht­ streeks voor de belegger werken is uitermate efficiënt geweest en heeft voordelen opgeleverd, zowel financieel als uitvoeringstechnisch. Qua tijdspad is 15 maanden bouwtijd voor de nieuw­ bouw ook heel snel. En daarnaast blijft het leuk als je hier op zaterdag loopt en een huurder steekt z’n duim op als teken van tevredenheid. Ja, da’s gewoon mooi...’ ←

scn nrw special 2014 123

nrw jaarprijs 2014

Banne

124 scn nrw special 2014

nrw jaarprijs 2014

Centrum Amsterdam naam

Banne Centrum

type

nieuwbouw

ligging

wijkcentrum

primair/secundair verzorgingsgebied

18.000/7000

doelstelling ontwikkeling

Een nieuw, markant centrumhart voor de wijk, een stimulans voor de leefbaarheid en aanjager voor investeringen in de wijk

functie w.c.

centrum met wijkverzorgende functie

totaalmetrage

54.500 m2 bvo

winkelunits

27 | 7.000 m2 bvo

woningen

204 | 28.600 m2 bvo

parkeergarage

1 | 10.800 m2 bvo

horeca/leisure-units

3 | 600 m2 bvo, 3.600 m2

ontwikkelaar

Banne Binnen (AM en Rochdale)

eigenaar/belegger

Individuele eigenaren (winkels), Syntrus Achmea, Cordaan, Roch­ dale, bewoners (woningen), Stads­ deel Amsterdam-Noord (activitei­ tencentrum en parkeergarage)

architect

rphs

beheerder

Objectief management

trekkers

Plus, Lidl, Blokker, Kruidvat, Zee­ man, Dirx

voorzieningen

zitelementen, straatmeubilair, lif­ ten, tapis roulants, miva-toilet­ ten, blindegeleidepaden; activi­ teitencentrum met bibliotheek en kinderdagopvang

parkeerplaatsen

470

opening

september 2013 (winkels: april)

scn nrw special 2014 125

nrw jaarprijs 2014

126 scn nrw special 2014

nrw jaarprijs 2014

Mercurius Assen naam

Mercurius

type

nieuwbouw/herontwikkeling

ligging

hoofdwinkelgebied

primair/secundair verzorgingsgebied

67.000/225.000

doelstelling ontwikkeling

Een kwaliteitsslag maken in de bes­ te winkel-as van groeistad Assen om de goede marktpositie te behou­ den en te versterken

functie w.c.

binnenstadscentrum

totaalmetrage

9.960 m2 bvo

winkelunits

28 | 9.867 m2 bvo

woningen

78 | 3.300 m2 bvo

kantoren

130 m2

horeca/leisure-units

1 | 93 m2 bvo

ontwikkelaar

CBRE Global Investors (winkels), Actium (woningen)

eigenaar/belegger

Dutch Retail Fund, CBRE Glo­ bal Investors (winkels), Actium (woningen)

architect

rphs+

beheerder

MVGM Noord

trekkers

H&M, C&A, V&D, We, Miss Etam, Vero Moda, Blokker, Douglas

voorzieningen

muziek- en omroepinstallatie, ingangen gelijkvloers, fontein, zitplekken, terras, groen in winkelstraat

parkeerplaatsen

306, ca. 1500 nabijgelegen

opening

2013

scn nrw special 2014 127

25 jaar nrw jaarprijs

nrw jaarprijs

1990-2014 Zaailand 1990 Leeuwarden binnenstadscentrum

type

nieuwbouw

aard oppervlakte in m

6700

ontwikkelaar

MAB

architect

Lucas & Ellerman Rijswijk

open sinds

1989

2

Markthof 1991 Hoofddorp binnenstadscentrum

type

renovatie/uitbreiding

aard oppervlakte in m

10.000

ontwikkelaar

PMS Vastgoed

architect

Buro van der Goes

open sinds

1982

2

128 scn nrw special 2014

25 jaar nrw jaarprijs

Emmapassage Tilburg 1992 binnenstadscentrum

type

nieuwbouw

aard oppervlakte in m

5.348

ontwikkelaar

Wilma Vastgoed

architect

AGS Architekten & planners

open sinds

1991

2

Heuvelgalerie Eindhoven 1993 binnenstadscentrum

type

nieuwbouw

aard oppervlakte in m

26.000

ontwikkelaar

MAB

architect

Walter Brune (Düsseldorf), Van Aken Architectuur

open sinds

1992

2

Toolenburg Hoofddorp 1994 wijkwinkelcentrum

type

nieuwbouw

aard oppervlakte in m

7.000

ontwikkelaar

PMS Vastgoed

architect

Ellerman Lucas Van Vugt

open sinds

1992

2

scn nrw special 2014 129

25 jaar nrw jaarprijs

Brusselse Poort 1995 Maastricht stadsdeelcentrum

type

renovatie

aard oppervlakte in m

19.000

ontwikkelaar

MBO-Ruijters

architect

Buro Hoen

open sinds

1971

2

’t Loo 1996 Heiloo type

binnenstadscentrum

aard

renovatie

oppervlakte in m2

10.800

ontwikkelaar

Wildeboer

architect

Buro van der Goes

open sinds

1978

Beurstraverse 1997 Rotterdam binnenstadscentrum

type

renovatie/uitbreiding

aard oppervlakte in m

14.072

ontwikkelaar

Multi Vastgoed

architect

T+T Design, De Architecten Cie, The Jerde Partnership, D en T van Manen, Van Moort & Partners, Kraaijvanger Urbis

open sinds

1996

2

130 scn nrw special 2014

25 jaar nrw jaarprijs

Kalvertoren Amsterdam 1998 binnenstadscentrum

type

nieuwbouw

aard oppervlakte in m

9.422

ontwikkelaar

Multi Vastgoed

architect

T+T Design, De Architecten Cie, P.B. de Bruyn, The Jerde Partnership, Exner

open sinds

1997

2

De Barones Breda 1998 type

binnenstadscentrum

aard

nieuwbouw

oppervlakte in m2

12.500

ontwikkelaar

MAB

architect

Kraaijvanger Urbis

open sinds

1997

De Tuinen Naaldwijk 1999 type

binnenstadscentrum

aard

nieuwbouw

oppervlakte in m2

14.000

ontwikkelaar

Foruminvest

architect

RPHS Architecten

open sinds

1998

scn nrw special 2014 131

25 jaar nrw jaarprijs

Catharinastraat 2000 Doetinchem binnenstadscentrum

type

nieuwbouw

aard oppervlakte in m

5.900

ontwikkelaar

Redema Consultants

architect

L. Speakman

open sinds

1999

2

De Driehoek 2001 Oldenzaal binnenstadscentrum

type

nieuwbouw

aard oppervlakte in m

15.400

ontwikkelaar

Foruminvest

architect

rphs Architecten

open sinds

2000

2

Villa Arena 2002 Amsterdam meubelboulevard

type

nieuwbouw

aard oppervlakte in m

75.000

ontwikkelaar

ING Vastgoed Ontwikkeling

architect

Benthem & Crouwel Architecten

open sinds

2001

2

132 scn nrw special 2014

25 jaar nrw jaarprijs

Statenplein Dordrecht 2003 binnenstadscentrum

type

nieuwbouw

aard oppervlakte in m

14.000

ontwikkelaar

Multi Vastgoed

architect

T+T Design, Charles Vandenhove et A., De Architectengroep, B+M

open sinds

2002

2

Piazza Center Gorinchem 2004 wijkwinkelcentrum

type

renovatie

aard oppervlakte in m

11.700

ontwikkelaar

Delta Lloyd Vastgoed, WPM Planontwikkeling

architect

Buro van der Goes

open sinds

2003

2

Carnisse Veste Barendrecht 2005 wijkwinkelcentrum

type

nieuwbouw

aard oppervlakte in m

15.600

ontwikkelaar

Rodamco, Amvest

architect

GDA International

open sinds

2004

2

scn nrw special 2014 133

25 jaar nrw jaarprijs

Centrumplan 2006 Etten-Leur binnenstadscentrum

type

uitbreiding

aard oppervlakte in m

15.775

ontwikkelaar

Ontwikkelingscombinatie Centrumplan Etten-Leur (BVR, BAM, Johan Matser)

architect

Chapman Taylor, HTV

open sinds

2005

2

De Parade 2007 Bergen op Zoom

2008

type

kernwinkelgebied

aard

nieuwbouw en renovatie

oppervlakte in m2

19.700

ontwikkelaar

Bouwfonds MAB Ontwikkeling

architect

Rob Krier, AWG bOb Van Reeth, Soeters Van Eldonk Ponec, Jan Weyts

open sinds

gefaseerd, 2003–2007

De Passage Den Haag centraal stedelijk

type

herontwikkeling

aard oppervlakte in m

19.750

ontwikkelaar

Provastgoed Nederland

architect

Kentie & Partners

open sinds

1885/2007

2

134 scn nrw special 2014

25 jaar nrw jaarprijs

Spuimarkt Den Haag 2009 speciaal winkelgebied

type

nieuwbouw

aard oppervlakte in m

30.256

ontwikkelaar

BAM Vastgoed, Multi Vastgoed, ING real Estate

architect

Peter Wilson

open sinds

2008

2

Overkapel Utrecht 2010 type

speciaal winkelgebied

aard

herontwikkeling/nieuwbouw

oppervlakte in m2

4.500

ontwikkelaar

Redema Consultants

architect

Cita Ontwerpers

open sinds

2009

Vleuterweide Utrecht 2011 type

groot wijkwinkelcentrum

aard

nieuwbouw

oppervlakte in m2

15.000

ontwikkelaar

Multi Vastgoed, ASR Vastgoed Ontwikkeling

architect

Krier & Kohl, T+T Design, KOW, Delta Vorm Groep

open sinds

2010

scn nrw special 2014 135

Specialist in VVE beheer winkelcentra en kantoren -serv ons full r e v o ie format t u op Meer in gement vind na VVE Ma ectiefvgm.nl j b o . www

De consument centraal! ice

doel

versterken functioneren winkelgebieden

focus

implementatie visie in ruimtelijke context

aanpak

uitvoering opdrachtgevers

weloverwogen, onderbouwd, creatief, met visie en actiegericht begeleiden partijen bij retailontwikkelingen overheden, ontwikkelaars/beleggers en ondernemers (verenigingen)

Objectief Management Postbus 1286, 2260BG Leidschendam, 070 3273199, info@objectiefvgm.nl

VVE beheerder van winkelcentrum de Banne Amsterdam

M 06 515 616 50 | E info@majolee.nl | W www.majolee.nl

25 jaar nrw jaarprijs

Markthof Hoofddorp 2012 hoofdwinkelgebied

type

herontwikkeling

aard oppervlakte in m

20.400

ontwikkelaar

Kroonenberg Groep, ProWinko Nederland

architect

Pi de Bruijn, De Architekten Cie

open sinds

2011

2

Raaks Haarlem type

hoofdwinkelgebied

aard

nieuwbouw en herontwikkeling

oppervlakte in m2

53.300

ontwikkelaar

MAB Development Nederland

architect

Urbis Stadsontwerp, Kraaijvanger Urbis, Crepain Binst Architecten, Claus en Kaan Architecten, Bolles + Wilson Freie

open sinds

gefaseerd, 2003–2007

Kleiweg 24-48 Gouda

2013

2014

hoofdwinkelgebied

type

herontwikkeling

aard oppervlakte in m

7.124

ontwikkelaar

Redevco Nederland

architect

Soeters Van Eldonk Architecten

open sinds

2012

2

scn nrw special 2014 137

in the pipeline

ALKMAAR

amersfoort

Ringers o 2015 m 28.000 m2 p MAB Development Nederland i Jack de Vreede, T 070 3068578

Vathorst O 2014 M 2.500 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 070 3068578

▼

▼

amsterdam

Mosveld o in ontwikkeling i 7.500 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900

▼

amsterdam

Waterlandplein O 2014 M 9000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7303

▼

Retailpark Amersfoort Almere

Buitenmere Zuid O 2010-2014 M 8500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

O 2014 M 10.228 m2 P Kwadraat Invest I Robin v. Westbroek, T 071 8876600

▼

Oostpoort O 2014 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland i.s.m. OCP I Simone Kramers, T 070 3068578

▼

apeldoorn

Anklaar O 2017 M 17.500 m2 P MAB Development Nederland I Jurgen van Gastel, T 070 3068543

▼ arnhem

Schuytgraaf

amsterdam

Centrum Nieuw-West

Olympiakwartier

O 2016–2017 M 17.000 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Chris Weijman, T 030 2572648

▼

O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300

Gelderlandplein

O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7302

▼

O 2014 M 7300 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7301

▼

of bel Mirjam: 035 523 98 32

138 scn nrw special 2014

BK40 o 2013–2014 m 3.300 m2 p Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700

De Banne

Stuur een e-mail aan sales@scnews.nl

▼

O 2015 M 35.000 m2 (8000 m2 uitbreiding) P Kroonenberg Groep, Multi Vastgoed I T 0182 690900

Amstelstation

▼

Uw project in deze rubriek?

O in ontwikkeling M 8700 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. KondorWessels I T 0182-690900

▼

Osdorpplein O 2016–2017 M 17.000 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Chris Weijman T 030 22572648

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

in the pipeline

assen

De Citadel o 2014 m 12.500 m2 p Bemog Projectontwikkeling i Koos Pols, T 06 13505457

▼

boskoop

Entree Waterrijk O 2014 M 3200 m2 P Leyten I 010-2211351

▼

delft

Hovenpassage o 2014 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721

▼

deventer

Keizerslanden O in ontwikkeling M 14.000 m2 (7500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900

▼

breda

Hoge Vucht berlicum

Schoolstraat O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. v. Houwelingen, T 078 6421555 beverwijk

Wijkerbaan O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Webscom I T 030 600 42 00

▼

o n.t.b. m 4000 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i 030 257 3512

De Burcht o 2013 m 8000 m2 p Van den Bos & Stobbe Vastgoed Groep i Jacob v.d. Bos, T 030 2231231

den haag

Amadeus o 2014 m 8.500 m2 p Provast i.s.m. a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Armand Schuurman, T 030 2573243

▼

drachten

Raadhuisplein o in ontwikkeling m 20.000 m2 P Webscom I T 030 600 42 00

▼

Achter de lange stallen o 2015 m 26.500 m2 p MAB Development en Dura Vermeer vastgoed i Jack de Vreede T 070 306 85 78

De Barones o 2015 m herontwikkeling bestaand p Kroonenberg Groep en 3W New Development i Olaf Nieuwenhuis, T 020 578 8788

▼ Meerplein o 2014 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 088 0105 700

Nieuwe Haagse Passage o 2014 m 10.500 m2 (5000 m2 vervanging) P Spuimarkt cv (Multi Vastgoed, AM Real Estate Development) i.s.m. gemeente Den Haag i T 0182 690900

▼

dreumel

Dorpshart Dreumel o 2014 m 3300 m2 p Leyten i T 010-2211351

▼

▼ dedemsvaart

Centrumplan o 2015 m 7000 m2 p Leyten i T 010-2211351

▼ legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn nrw special 2014 139

in the pipeline

Eemnes

Minnehof O 2013–2014 M 5000 m2 P Leyten I 010-2211351

▼

harderwijk

Waterfront o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I Machiel Scheenhart, 088 0105 700

▼

te huur in nieuwegein

Hoogzandveld → compleet boodschappencentrum → o.a. Albert Heijn, Blokker, Action, di-vers → eindpunt sneltram, parkeren wordt uitgebreid → bevoorrading in eigen hof → uitbreiding gereed voorjaar 2015 → totaal te huur ca. 560 m2 → units v.a. 70 m2, thans nog flexibel P Ovidius I Caspar Wortmann, 06 11 33 00 95

eindhoven

Meerrijk Meerhoven O 2012–2014 gefaseerd M 10.000 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Mark van Empelen, T 030 2786865

heerlen

kampen

leimuiden

De Plu

Hanzewijk

Dorpshart

o in ontwikkeling m 18.000 m2 p Multi Vastgoed i T 0182-690900

▼

▼

O in ontwikkeling M 6500 m2 (2000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900

▼

O 2015 M 4500 m2 P Leyten I T 010-2211351

▼

Leens

De Marren

‘s-Hertogenbosch

GZG enschede

Stokhorst O in ontwikkeling M 6000 m2 P Green Real Estate I T 0172 448383

O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans I T 030 281 7300

▼

O 2013 M 5200 m2 P Leyten I 010-2211351

▼ leiden

Aalmarkt, Waagblok o 2014 m 25.000 m2 p Provast i Niels Jansen, T 070 308 10 30

nieuwegein

Cityplaza O 2011-2014 M 35.000 m2 P Multi Vastgoed (1e fase i.s.m.

ING Real Estate) I T 0182-690 900

▼

▼

’s-Gravezande

Hart van ’s-Gravezande O 2015 M 8450 m2 P MKB Vastgoed Plan en Bouwfonds Ontwikkeling I Ing. A.J. de Haas, T 055 5763679

▼

hoogvliet

O 2014 M 4000 m2 P Leyten I T 010-2211351

▼

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

140 scn nrw special 2014

papendrecht

De Buiten Ban

Land van Matena Aalmarkt, Haarlemmerstraatblok o 2016 m 2000 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Maarten Stam, T 030 257 2030

Aalmarkt, Stadsgehoorzaalblok o 2016 m 6000 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Maarten Stam, T 030 257 2030

o 2014 m 3500 m2 p MKB Vastgoedplan en Bouwfonds Ontwikkeling i Ir. A. van Hasselt T 055 5763679

▼

in the pipeline

reeuwijk

Centrumplan O 2014 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334

▼

rotterdam

De Rotterdam o 2014 m 1400 m2 p MAB Development Nederland en OVG i Steef Bakker, T 070 3068450

▼

scheveningen

Norfolk o 2017–2022, gefaseerd m 8900 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092

utrecht

Groeneweg O 2015 M 6000 m2 (4000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900

▼ tilburg

Stadhuisplein O in ontwikkeling M 7000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900

▼ ridderkerk

Koningshof fase III O 2014 M 1800 m2 P Leyten I T 010-436 40 33

Cool 63 o 2014 M 14.000 m2 p MAB Development Nederland i Jack de Vreede, T 070 3068578

▼

Neude

utrecht rotterdam

Forum Rotterdam o in ontwikkeling m 19.000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

Leidsche Rijn Centrum

o zomer 2017 m 8000 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092

▼

o n.t.b. m 38.000 m2 winkels p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Piet Hein Erdman, T (030) 257 96 28

▼

rosmalen

Centrumplan O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I Mw S. Tol, T 035-6956060

▼ veenendaal Sassenheim

Centrum o 2014 m 2.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 088 0105 700

Terwijde O 2014 M 12.000 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 070 3068578

Centrum Overvecht o 2014 m 15.000 m2 p Synchroon I Arjan de Vries, T 088 0105 700

▼ veenendaal

Schaesberg

Brouwerspoort

Centrumplan Schaesberg

Uw project in deze rubriek?

Stuur een e-mail aan sales@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

O 2014 M 14.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300

o 2014 m 3900 m2 (1e fase) 2200 m2 (2e) p Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700

▼

▼

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn nrw special 2014 141

in the pipeline

vlaardingen

vught

Van Hogendorpkwartier

Marktveldpassage

o in ontwikkeling m 6500 m2 p Synchroon i A. de Vries, T 088 0105 700

o in ontwikkeling m 9000 m2 p Multi Vastgoed I T 0182 690900

zeist

Allegro o 2014 m 1100 m2 p MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 070 3068578

▼

zoetermeer

Ritmeesterhof o 2014 m 450 m2 p Bemog Projektontwikkeling i Koos Pols, T 06 13 505457

▼ waddinxveen

Nieuw Centrum Waddinxveen O 4e kwartaal 2014 M 20.000 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Take Hannessen, T 030 257 32 40

▼ vlissingen

zwolle

De Bestevaer

Katwolderplein

o 2014 m 500 m2 p AM i Jasper Mandigers, T 030 6097385

zoetermeer

Cadenza o in ontwikkeling m 16.000 m2 p Synchroon I Casper Grondel/René de Wit, T 088 0105 700

▼

O 2015-2016 M 4.300 m2 P Multi Vastgoed I T 0182 690900

▼

zeist

De Clomp o 2016 m 9000 m2 p Rialto Zeist bv i T 073 7511788

Hyperion verfrist Communicatiebureau Hyperion staat niet stil.

Recent verfristen we al de NRW-Updates en Shopping Centre News. We maken graag nog veel meer door­dachte, creatieve uitingen, ook voor winkelcentra.

En dat tegen crisisbestendige prijzen. Ook interesse? Bel zonder dralen 06 2440 4721 of stuur een mailtje aan info@studiohyperion.nl.

2014

NRW Update

ebieden a, winkelg winkelcentr

SHOPPIN G CENTRE NEWS 15

Retail leeft!

(2013) #6

1JA5 AR

SCN

tjes Lichtpun

W W W.

MAB.C

OM

Met NRW

en SCN naar

orld Christmasw

Jorine de

Soet bij HEMA

Solingen Tophof in

wat nu?

Lelystad,

142 scn nrw special 2014 01-10-13

15:22

10

nrw in 2013 Overzicht van een (r)evolutiejaar

09-12-13

10:20

13

Wikken en wegen Terugkijken op 25 jaar NRW Jaarprijs

2014 v03.indd 1

Winkelruimte te huur?

Plaats uw annonce in Shopping Centre News voor slechts € 395 gedurende zes edities. Of korter, als u de ruimte eerder verhuurd heeft.

Meer informatie en reserveringen: Mirjam van der Veer, 035-5239832 19

raat De nieuwe winkelst Bestaat de winkelstraat nog in 2020?

08-01-14 09:55

2179 NRW Update

O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

Zie het voorbeeld in deze editie op pagina 140.

6 | 2013

NEWS

RE NG CENT SHOPPI en retail

legenda

service

service

ontwikkeling

ASR Vastgoedontwikkeling nv

belegger/ontwikkelaar

Kroonenberg Groep Real estate investment & development WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

planontwikkeling/management

Synchroon

Postbus 2009 3500 GA Utrecht

Postbus 7073 2701 AB Zoetermeer Zilverstraat 39 2718 RP Zoetermeer

T 030 2573512 F 030 2579625 I www.asrvastgoedontwikkeling.nl E info.vo@asr.nl

belegger/ontwikkelaar

Corio Favourite meeting places

T 088 0105700 I www.synchroon.nl

belegger/ontwikkelaar

Multi Vastgoed

Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht

Postbus 875, 2800 AW Gouda T 0182 690900 E office.nl@multi-development.com I www.multi.eu

T 030 2346464 E info@nl.corio-eu.com I www.corio-eu.com

ontwikkeling

MAB Development

WPM Groep

ontwikkeling

belegger/ontwikkelaar

Redevco Nederland Business in balance Rembrandt Tower, Amstelplein 1 1096 HA Amsterdam

Utopialaan 24 ’s-Hertogenbosch

Postbus 19412 2500 CK Den Haag

Voor groepsonderdelen en telefoonnummers zie de website: www.wpmgroep.nl

T 070 3068400 F 070 3543618 E info@mab.com I www.mab.com

T 020 521 8730 E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

belegger

decoratie

decoratie

Syntrus Achmea Real estate & finance Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

T 020 606 5632 E marga.tiemessen@achmeavastgoed.nl I www.syntrusachmeavastgoed.nl

Nico de Vries Decoratie Televisieweg 91 1322 AK Almere T 036 5368365 E ndvpd@xs4all.nl I nicodevriesprojectdecoraties.nl

All-Art Design Watermolen 16 4751 VK Oud-Gastel T 0165 508859 F 0165 508218 E info@all-art-design.nl I www.all-art-design.nl

scn nrw special 2014 143

service

decoratie en events

Bernd Wolter Design

illuminatie

MK Illumination Holland

beplanting

Oase Lease beplantingen

Heide 3 D-31547 Rehburg-Loccum (Dld)

Postbus 19 8140 AA Heino

Broekweg 3 3956 NE Leersum

T 0049 5766 941 9134 E woltersdesign@t-online.de I www.woltersdesign.de

T 0572 760008 E b.hulsbos@mk-illumination.nl

T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

illuminatie

PBB City Lights

illuminatie/decoratie

Avontuur themavormgevers J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere

Blokdijk 3 1608 HH Wijdenes

beplanting

Flower and Shower Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen

T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

T 0229-501222 E info@avontuur.net w www.avontuur.net

T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

illuminatie

illuminatie

reclame

Starlight Illumination for shopping areas

Rako Groep bv Gildestraat 111 2671 BV Naaldwijk T 0174 624077 I www.groupe-leblanc.nl E info@groupe-leblanc.nl

promotie

Promotions by Maureen

Buro Toob Reclame en media Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn

E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

events & marketing

FanWork Events & marketing

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

marketing/management

Urban Solutions Concept & communicatie

Zwolse Binnenweg 30 7315 CB Apeldoorn

Rijksstraatweg 26 3545 NA Utrecht

De Stad van Cahen, Muurhuizen 104 3811 EL Amersfoort

T 06 25125879 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www.promotionsbymaureen.nl

T 030 686 69 11 E events@fanwork.nl I www.fanworkevents.nl

T 033 253 67 01 M 06 2210 6924 I www.urbansolutions.nl

144 scn nrw special 2014

service

marketing & promotie

TOF Evenementen

marketingcommunicatie

WeijersFernandez Communicatie & organisatie

branding

LookFeel Consultancy Branding en beleving formaat visitekaartje 90 x 52 mm versie engels 2013.1

Veluwehaven 13 3433 PW Nieuwegein

Statenlaan 281 5223 LG Den Bosch

Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 06 1364 7771 E info@tof-evenementen.nl I www.tof-evenementen.nl

T 073 6123116 E info@wfcommunicatie.nl I wfcommunicatie.nl pinterest.com/wfmarketingcomm/

T 075 771 72 13 E info@lookfeelconsultancy.com I www.lookfeelconsultancy.com

reclame

facilitair

Hyperion Helder en creatief in tekst en beeld

PNNL Relatienetwerk parkeerprofessionals

parkeersystemen

SkiData Lübeck2 2993 LK Barendrecht

Prinses Marijkehof 52 1411 CN Naarden

Postbus 134 6880 AC Velp

T 06 2440 4721 E info@studiohyperion.nl I www.studiohyperion.nl

T 06 8191 3315 E info@pnnl.nl I www.pnnl.nl

T 0180 692 100 F 0180 692 099 E info@skidata.nl I www.skidata.nl

beveiliging

parkeren

straatmanagement/communicatie

Centurion Beveiliging en chauffeursdiensten Contactweg 26 1014 BH Amsterdam T 020 486 1776 M 06 5120 4927 E jerry@centurioncd.nl I www.centurioncd.nl

consultancy

KIR Kordaat In Ruimte Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

Interparking Nederland Weena 710–712 3014 DA Rotterdam T 010 2170970 E info@interparking.nl I www.interparking.nl

juridisch

Bricks Advocaten Kantoorgebouw Edge offices Van Heenvlietlaan 198 1083 CM Amsterdam T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

Hisa ondersteunt winkeliersverenigingen Postbus 31 3500 AA Utrecht T 030 214 85 91 F 030 214 8592 E info@hisa.nl I www.hisa.nl

kennis & informatie

PFM Passantentellingsystemen Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen a/d Rijn T 0172 435901 F 0172 422271 E info@flucon.nl I www.flucon.nl

scn nrw special 2014 145

service

media

advies en research

colofon Shopping Centre News jaargang 16 (2014), 2 • 148 pp.

Adverteren Boven Kassa’s actief op sociale verkeersknooppunten

Q&A Research & Consultancy

Robbenoordbos 2 1358 ER Almere

Printerweg 22 3821 AD Amersfoort

T 06 2707 5585 E xander.vehof@ adverterenbovenkassas.tv I www.adverterenbovenkassas.tv

T 033 2454637 F 033 2457690 E info@qanda.nl I www.qanda.nl

congres & evenement

kennis & informatie

s t r a b o) Management Producties

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie

Postbus 82 3130 AB Vlaardingen

Postbus 15710 1001 NE Amsterdam

T 010 4350477 F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

management

CBRE

management

CBRE Gustav Mahlerlaan 405 1082 MK Amsterdam T 020 6262691 Prinses Margrietplantsoen 82 2595 BR Den Haag T 070 7508900

media

Croeselaan 15, 3521 BJ Utrecht T 030 6352211 Delftseplein 27M, 3013 AA Rotterdam 010 3004800

Shopping Centre News is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnfor­ meerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland. redactie Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 | redactie@scnews.nl advertenties Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 | sales@scnews.nl abonnementen Shopping Centre News verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 82,50 per kalender­ jaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105).

Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abon­ nement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www.scnews.nl > abonnementen. Met een abonne­ ment mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@ scnews.nl. U kunt ook gebruik­ maken van het formulier op onze website.

www.cbre.nl

algemeen

uitgever/hoofdredacteur Edwin Brugman gedrukte/verspreide oplage 3000/2800 ex.

Centercom Reclameobjecten in winkelcentra Spinnerij 21 1185 ZN Amstelveen T 020 4609085 F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

146 scn nrw special 2014

Nederlandse Raad Winkelcentra Hoog Catharijne Cluetinckborch Godebaldkwartier 64 3511 DZ Utrecht T 030 2313754 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

vormgeving en prepress Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden druk Indrukwerk, Huizen Ben Hagen issn 1571 9243

Synchroon is jarig!

Dit jaar vieren wij onze 75-ste verjaardag en daarom is het feest!

Al sinds 1939 ontwikkelen wij woningen en winkels voor mensen die in en nabij de stad wonen. Altijd zijn dit projecten waarbij we het verschil willen maken en waarbij we samen met onze partners tot creatieve resultaten komen. Projecten die we met lef en liefde ontwikkelen en waar we trots op zijn. www.synchroon.nl

Jaarprijs 2013 / Raaks / Haarlem

Jaarprijs 2007 / De Parade / Bergen op Zoom

Jaarprijs 1998 / De Barones / Breda

Jaarprijs 1993 / Heuvelgalerie / Eindhoven

Jaarprijs 1990 / Zaailand / Leeuwarden

2 5 JA A R N RW JAAR P R I J S Winkels brengen mensen in beweging. Samen met retailers ontwikkelt MAB Development aantrekkelijke concepten die opvallen door creativiteit en orginaliteit.

W W W. M A B .CO M