Mercado suburbano: Se viene el 3* éxodo?

- Por Esteban Edelstein Pernice

Director de Castex Propiedades

¿Mercado suburbano: Se viene el 3º éxodo?

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6 Las dos primeras migraciones

A partir aproximadamente del año 1996, con la construcción de la Autopista del Sol (Acceso Norte), las mejoras en del Acceso Oeste y en las autopistas La Plata y Ezeiza-Cañuelas, miles de familias migraron a barrios privados y countries de la provincia de Buenos Aires.

Las renovadas autopistas y la accesibilidad al crédito bancario de esos tiempos estimularon la decisión de emigrar en busca de otro estilo de vida, que ofrecía casas de mayor superficie y terrenos amplios, sumados a la posibilidad de una vida en contacto con la naturaleza. Ejemplos de esta primera migración son los crecimientos de la población de Pilar y Ezeiza durante la década del 90’, del orden del 60% y del 57%, respectivamente, según el Censo del año 2001, sobre cifras del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC). Un segundo renacer se vivió a partir de la crisis del 2001. Durante los ‘90 se habían desarrollado muchos barrios cerrados que contaban con terrenos disponibles. Cuando por la crisis el dólar incrementó su valor -pasando de 1 peso a valores que oscilaron en los años siguientes entre 3 y 4 pesos por dólar- el costo de la construcción medido en dólares bajó abruptamente. Quienes contaban con la divisa aprovecharon la oportunidad, generando un boom de nuevas construcciones. A partir de la llegada de los nuevos habitantes también crecieron la infraestructura y los servicios: Se instalaron colegios, centros médicos, bancos, polos comerciales y áreas deportivas, parques industriales y oficinas. Solo en Nordelta, entre 2002 y 2006, se produjo un aluvión de nuevas obras.

La tercera oleada

Hoy, el coronavirus puede originar un nuevo éxodo. Ello, asociado a los nuevos hábitos y necesidades generados a partir de la pandemia: El encierro provocado por la cuarentena, la obligación de mantener el distanciamiento físico/social y la implementación del teletrabajo. El encierro nos ha obligado a evaluar el espacio que habitamos, a valorizar el verde y los espacios amplios y abiertos que ofrecen los barrios cerrados versus las dimensiones y comodidades de un departamento en la ciudad. Respecto al distanciamiento social, se ve favorecido por la menor densidad de población de las urbanizaciones suburbanas. Se puede realmente disfrutar y caminar tranquilo sin aglomeraciones por los espacios verdes o las plazas de las urbanizaciones. No caben dudas de que la forma en que vamos a trabajar va a modificarse, y se incrementará el teletrabajo. Morgan Stanley, Barclays, Twitter, Facebook, Washington Post y Google son solo algunas de las empresas internacionales las cuales han anunciado que acrecentarán el trabajo remoto, pues se ha comprobado que es factible ser productivo desde los hogares. Ganan ambas partes, el empleado ahorra tiempo, gastos de traslado y dispone de esos períodos para permanecer con su familia o realizar actividades placenteras. Por su parte, las empresas comprueban que se puede mejorar la productividad y la satisfacción de sus empleados al mismo tiempo de reducir sus costos de alquiler minimizando el tamaño de sus oficinas centrales. En este contexto, el teletrabajo presentará una enorme influencia en el desarrollo suburbano. Seguramente, el factor más importante para decidir la mudanza a los suburbios ha sido la posibilidad de acceder con el mismo presupuesto a una vivienda con más comodidades, mayor metraje, jardín, y acceso al verde, más la práctica de los deportes provistos por los espacios comunes. Hoy día, esto se ve especialmente potenciado a partir del abrupto movimiento en el tipo de cambio motivado por el Coronavirus. El dólar hace 12 meses valía $45 y hoy se encuentra alrededor de $115, considerando un dólar MEP o dólar Bolsa, es decir, un crecimiento de 255% en 12 meses. Este crecimiento del dólar es comparable con el responsable de la oleada migratoria del 2002. Esta devaluación implica que el costo de construcción de una casa nueva, totalmente terminada y lista para mudarse, haya experimentado una baja del 50% (1.560 U$S por m2 más IVA en diciembre del 2016 a 766 U$S por m2 más IVA en abril de 2020). Este costo provisto por la empresa Victoria Homes incluye absolutamente todo: Aprobaciones municipales, nivelación de terreno, riego y césped, espejos, alacenas, DVH, interiores de placards, y hasta la conexión de los servicios. Es decir, que construir una casa en un barrio cerrado hoy día cuesta la mitad respecto de cuatro años atrás. Destacamos además que la mayoría de los municipios receptores -Ezeiza, Pilar, Tigre, General Rodríguez, Escobar, entre otros- poseen actualmente mucha más experiencia comparativamente con las migraciones anteriores y cuentan con una completísima oferta de servicios capaces de sumar colegios; centros comerciales; cines; restaurantes; edificios de oficinas, e incluso, universidades. Hoy realmente no es necesario viajar a la gran ciudad para acceder a esas actividades y servicios, lo cual facilita la decisión. Por todo lo expuesto, entiendo que vamos a experimentar esta tercera migración al suburbano, y promovido por la construcción, dicho movimiento generará una enorme oportunidad de reactivación económica para la provincia de Buenos Aires.

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