real estate
RAPORT DE PIA}~ 2008
REAL ESTATE RAPORT 2008
Biz REAL ESTATE RAPORT 2008
O publica]ie Business Media Group Un raport editat de Alexandru Ardelean Director Rachad El Jisr Redactor-[ef Marta U[urelu Redactor Alexandru Ardelean Director publicitate Giuseppina Burlui Publicitate Alexandra Ro[ca Oana Molodoi Iulian B`beanu Marketing manager Gabriela Enescu Marketing Adina Milea - Brand Manager Irina Mateescu Design Lumini]a R`ileanu Prelucrare imagine Aurel {erban Produc]ie Dan Mitroi Robert Tanas` Marian Neagoe Distribu]ie George Moise O publica]ie BUSINESS MEDIA GROUP editor al publica]iilor BIZ, Business Review, WorkBook, BusinesWeek Publishers Bill Avery & Rachad El Jisr Bd. Regina Maria 1, bl. P5B, sc. 1, ap. 10-11, Bucure[ti – România Telefon: 4.021-206.06.83, 206.06.84, 206.06.85, 206.06.86, 206.06.87 Fax: 4.021-335.34.74 E-mails: biz@bmg.ro; sales@bmg.ro www.revistabiz.ro ISSN 1454-8380 Tipografie ALFACROM SRL
Real estate, la raport Revista Biz a ales ca \n acest an, special pentru Zilele Biz, s` realizeze o premier`, \n cadrul zilei destinate real estate-ului: un studiu exclusiv al pie]ei imobiliare din Bucure[ti, care trateaz` toate subsegmentele domeniului. A fost un demers complex, reflectând \n detaliu realitatea industriei imobiliare, care a cunoscut \n ultimii ani un boom f`r` precedent \n economia româneasc`. |n contextul perspectivelor pesimiste asupra evolu]iei pie]ei imobiliare la nivel european, cre[terea cantitativ` [i calitativ` a pie]ei spa]iilor de birouri din Bucure[ti s-a men]inut [i \n 2008, fiind sus]inut` de condi]iile generale ale pie]ei. Totu[i, \n trimestrul 3 au \nceput s` se resimt` primele temper`ri ale activit`]ii de \nchiriere, comparativ cu 2007, situa]ie reflectat` \n cre[terea pronun]at` a ratei de neocupare pentru prima dat` \n ultimii 5 ani. Structura stocului ad`ugat anual nu s-a modificat semnificativ \n ultimii 8 ani, proiectele finalizate fiind predominant birouri de clas` B, \ns` pentru prima dat`, \n 2008 birourile de clas` A livrate au dep`[it \n volum spa]iile de clas` B, reprezentând 55% din stocul nou ad`ugat. Pe parcursul anului 2008, pia]a local` a \nregistrat o \ncetinire a cre[terii chiriilor [i chiar o stagnare pe anumite segmente de pia]` ca urmare a schimb`rilor \nregistrate pe pia]` imobiliar` [i \n mediul macroeconomic. |n contrast cu evolu]ia pie]ei din anii preceden]i, când tranzac]iile de investi]ii s-au concentrat \n primul rând pe segmentul spa]iilor de birouri, \n 2008 majoritatea tranzac]iilor au vizat proiecte mixte, care au reprezentat 48% din volumul total al investi]iilor \ncheiate \n Bucure[ti (708 milioane euro). {i pia]a spa]iilor comerciale a \nregistrat o evolu]ie pozitiv` \n anul 2008, noile proiecte livrate fiind reprezentate aproape \n exclusivitate de hipermarketuri [i centre comerciale. Pe de alt` parte, având \n vedere condi]iile actuale ale pie]ei specifice [i ale comer]ului \n general, unele dintre proiectele comerciale anun]ate (inclusiv \n Bucure[ti) vor fi amânate sau stopate total. Nivelul chiriilor pentru spa]iile comerciale stradale a r`mas ridicat [i chiar a crescut cu aproximativ 10-15%, comparativ cu nivelurile \nregistrate \n semestrul 1 din 2007, ca urmare a cererii constante din partea ocupan]ilor, \n principal a m`rcilor interna]ionale de lux (\mbr`c`minte [i accesorii), dar tendin]a actual` este de p`r`sire a high-street-ului de c`tre retaileri [i relocarea lor \n shopping center. |n ceea ce prive[te oferta de spa]ii industriale de calitate, aceasta este \nc` limitat`, proiectele noi fiind cu preponderen]` construite la cererea utilizatorilor. Totu[i, exist` numeroase proiecte anun]ate \n pia]`, zonele alese de dezvoltatori fiind cu prec`dere de-a lungul autostr`zii A2, estul [i nord-estul capitalei dar [i vestul Bucure[tiului, care beneficiaz` de vecin`tatea autostr`zii A1 Bucure[ti – Pite[ti. |n 2008, pe segmentul reziden]ial a continuat tendin]a de cre[tere a ofertei, ini]iat` \n ultimii doi ani, dar, \n ultimul trimestru, \n urma \n`spririi condi]iilor economice, atât investitorii cât [i utilizatorii finali au avut o atitudine de expectativ` ce a determinat sc`derea num`rului tranzac]iilor. Chiar dac` cererea poten]ial` r`mâne mare, mul]i dezvoltatori [i-au revizuit planurile \n sensul stop`rii/amân`rii unor proiecte care nu au avut succesul scontat, mai ales \n contextul economic actual. Pe parcursul anului 2008 fondurile oportuniste [i-au redus semnificativ prezen]a pe pia]a local`, transformându-se din cump`r`tori \n vânz`tori, urmând a asista pe termen scurt [i mediu la o pia]` a end-userilor. Aceast` situa]ie este atribuit` dificult`]ilor \n ob]inerea finan]`rii [i schimb`rilor fundamentale intervenite \n condi]iile actuale ale pie]ei.
Ioana Momiceanu, pre[edinte AtisReal România
Marta U[urelu, redactor-[ef Revista Biz
1
BIZ REAL ESTATE RAPORT 2008 Revista Biz a decis \n acest an s` realizeze, \n premier` pentru Zilele Biz, un studiu complet asupra pie]ei imobiliare din Bucure[ti care s` vizeze toate segmentele real estate-ului: reziden]ial, office, retail [i industrial. Pentru a realiza acest lucru, am apelat la un partener din industrie, care cunoa[te \n am`nunt pia]a, Atisreal Rom창nia. Studiul se dore[te a fi o radiografie a pie]ei imobiliare, prin analiza complet` [i mai ales complex` a acestui domeniu extrem de provocator din economia rom창neasc`. |n plus, nu trebuie uitat faptul c` acest sector a cunoscut cel mai mare boom dintre toate industriile. Pe de alt` parte, studiul vine \ntr-un moment \n care toate pie]ele din lume sunt marcate de crize financiare, care afecteaz`, \n primul r창nd, pie]ele imobiliare.
REAL ESTATE RAPORT 2008
OFFICE
CRE{TERE LA CLASA A Cl`dirile de birouri de clas` A au \nceput s` domine pia]a total` de spa]ii de birouri pentru prima dat` \n 2008. Astfel, aceste spa]ii reprezint` 55% din stocul nou ad`ugat. |n ciuda situa]iei din pia]a imobiliar`, cererea de birouri a r`mas constant` pe parcursul primului semestru.
cesta este primul segment analizat, dat fiind faptul c` este unul dintre cele mai dinamice ale pie]ei imobiliare. {i chiar dac`, \n acest moment, Europa traverseaz` o criz` de sistem care se reflect` [i asupra pie]ei imobiliare, cre[terea cantitativ` [i calitativ` a pie]ei spa]iilor de birouri din Bucure[ti s-a men]inut [i \n 2008. Ea a fost sus]inut` de condi]iile generale ale pie]ei [i de o serie de factori preexisten]i, atât \n cazul dezvoltatorilor, cât [i al clien]ilor. Ace[ti factori au fost: finalizarea unor proiecte ini]iate \n anii preceden]i, pe fondul nivelului foarte ridicat de pre\nchirieri care au indus o diminuare a riscurilor asociate dezvolt`rilor pe acest segment; cererea activ` nesatisf`cut`; tranzac]iile de investi]ii \nregistrate \n anii preceden]i, ce aveau ca obiect cl`dirile de birouri, erau considerate o op]iune atractiv` pentru dezvoltatorii din acest segment; rata de neocupare foarte mic`, ce indic` un poten]ial ridicat de extindere a pie]ei. Astfel, se poate spune c` aceast` cre[tere din 2008 este mai mult o evolu]ie iner]ial` generat` de ritmul de dezvoltare al pie]ei din 2006-2007. |n cel de-al treilea trimestru, au \nceput s` se resimt` primele temper`ri ale activit`]ii de \nchiriere comparativ cu 2007, situa]ie reflectat` \n cre[terea pronun]at` a ratei de neocupare, pentru prima dat` \n ultimii cinci ani. Practic, activitatea de \nchiriere nu a mai reu[it s` acopere spa]iile nou livrate \n pia]`. Din cauza ratei de neocupare
A
foarte sc`zute \n proiectele ce se dau \n folosin]` \n 2008, solicit`rile de suprafe]e de mari dimensiuni sunt nevoite s` a[tepte proiectele ce vor fi livrate \n 2009. Aproape 40% din spa]iile de birouri propuse spre finalizare \n T4 2008 sunt pre\nchiriate, \n timp ce spa]iile propuse spre finalizare \n 2009 sunt ocupate \n propor]ie de 25-30%. Ca urmare a num`rului important de proiecte finalizate \n 2008, la sfâr[itul semestrului trei din 2008, stocul spa]iilor de birouri era de aproximativ 1.810.000 mp (suprafa]a construit` desf`[urat`), cu 30% mai mult fa]` de suprafa]a total` existent`, \n aceea[i perioad` din 2007. Structura stocului ad`ugat anual nu s-a modificat semnificativ \n ultimii opt ani, proiectele finalizate fiind predominant birouri de clasa B. |ns` pentru prima dat`, \n 2008, birourile de clas` A livrate au dep`[it \n volum spa]iile de clas` B, reprezentând 55% din stocul nou ad`ugat. Aceast` cre[tere a ofertei de spa]ii de birouri de calitate s-a datorat \n principal finaliz`rii proiectelor mari, de peste 10.000 mp. Oferta nou ad`ugat` pe pia]` \n primul semestru din 2008 este consecin]a cererii crescute pentru birouri de calitate din anii anteriori, atât dezvoltatorii str`ini prezen]i pe pia]`, cât [i cei locali, livrând proiecte de birouri la standarde interna]ionale.
TRANZAC}IILE CU SPA}II DE BIROURI |N 2007 {I 2008 |n ciuda situa]iei de pe pia]a imobiliar` [i a insecurit`]ii economice de la nivel
interna]ional, \n Bucure[ti cererea de spa]ii de birouri a r`mas relativ constant` pe parcursul primului semestru din 2008, \ns`, \ncepând cu cel de-al treilea trimestru, activitatea de \nchiriere s-a diminuat, mai accentuat. Dup` o lung` perioad` de sc`deri succesive, stocul birourilor disponibile a \nregistrat prima cre[tere din 2003, de la nivelul de 3,0% \nregistrat \n semestrul al treilea din 2007 pân` la 4,5 % \n T3 2008. |n perioada T1-T3 2008, suprafa]a \nchiriat` a sc`zut cu 29%, comparativ cu aceea[i perioad` a anului 2007, \ns` pia]a birourilor a r`mas relativ dinamic`, cu 240.000 mp \nchiria]i (inclusiv suprafe]ele pre\nchiriate). Chiria[ii, \n special companiile multina]ionale mari, solicit` birouri de calitate [i chirii mai avantajoase. Cele mai solicitate spa]ii au fost cele de clas` A, situate \n zone atractive, u[or accesibile [i cu vizibilitate comercial`. Aceast` tendin]` este reflectat` [i \n structura suprafe]ei totale ocupate, dintre care birourile de clas` A au reprezentat 68%, ceea ce reprezint` cu 164.000 mp (gross external area). |n acest moment, dintre cl`dirile de birouri finalizate \n 2008, cu spa]ii disponibile la momentul actual, putem aminti: RAMS, IEMI, Tower Center International, Twin Barba Center, Alexander Center, Maria Rosetti Tower. Dac` lu`m \n considerare cl`dirile de birouri aflate \n construc]ie [i cu termen de finalizare la sfâr[itul celui de-al doilea semestru din 2009, putem enumera: Galaxy BC, Conect BP, Metropolis Center, River Side Tower
5
6
REAL ESTATE RAPORT 2008
sau Cubic Center. |n ciuda crizei, previziunile generale pentru urm`toarele 18 luni r`mân optimiste. Cererea existent`, coroborat` cu proiectele moderne de mari dimensiuni sus]inute de tranzac]ii semnificative de pre\nchiriere \ncheiate \n ultimele 12 luni indic` un trend ascendent al pie]ei pe termen scurt \n ceea ce prive[te stocul de spa]ii de birouri. Totodat`, stocul de spa]ii de birouri propus spre finalizare va determina sc`derea chiriilor obtenabile, \n special \n zonele secundare. Totu[i, aproape 40% din spa]iile de birouri propuse spre finalizare \n acest an sunt deja pre\nchiriate, ceea ce va determina men]inerea condi]iilor dificile pentru chiria[ii care solicit` suprafe]e mari de birouri la standarde \nalte de calitate. Dup` cre[terea spectaculoas` a num`rului proiectelor de clas` A finalizate \n acest an, echilibrat` totu[i de livrarea a numeroase cl`diri de clas` B, spa]iile propuse pentru finalizare demonstreaz` \n continuare tendin]a pie]ei de orientare c`tre spa]ii de clas` A, care ofer` suprafe]e de mari dimensiuni [i dot`ri de calitate. Pentru perioada 2009-2010, sunt propuse spre finalizare aproape 500.000 mp, respectiv 400.000 mp suprafa]a desf`[urat`. Aceste cifre includ proiectele anun]ate, indiferent de stadiul \n care acestea se afl`, [i au la baz` informa]iile furnizate de dezvoltatori sau de reprezentan]ii acestora.
Spa]ii de birouri finalizate trimestrial \n 2007 [i 2008 (GEA) 2007 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 T1
T2
T3
T4*
T4* 2008 – prognoz`
Având \n vedere evolu]ia economicofinanciar`, cât [i cea a segmentului de birouri, se estimeaz` c` nu vor fi finalizate toate proiectele de cl`diri de birouri propuse. Sunt probabile situa]iile \n care proiectele anun]ate, aflate \n faz` incipient` (ex.: faza ob]inerii autoriza]iilor), s` nu mai fie finalizate \n timpul ini]ial estimat, motivele putând fi vânzarea proiectului sau amânarea acestuia pe o perioad` nedefinit`. |n cazul proiectelor deja demarate (aflate \n faz` de construc]ie), posibilitatea stop`rii proiectului este mult mai mic` \n compara]ie cu exemplul men]ionat anterior.
Tranzac]ii cu spa]ii de birouri realizate \n 2007 [i 2008 2007
2008
140.000 120.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 T1
2008
140.000
T2
T3
T4
|n acest caz, pot s` apar` amân`ri \n cazul termenelor de finalizare, mai ales \n situa]iile \n care proprietarii nu sunt presa]i de eventuale pre\nchirieri.
PRECAU}IE |N ALEGEREA BIROURILOR Ca urmare a dificult`]ilor \ntâmpinate \n prezent de mediul de afaceri, companiile au devenit mai precaute \n privin]a planurilor de extindere a activit`]ii. Acestea examineaz` mult mai atent op]iunile existente pe pia]a imobiliar`, \n leg`tur` cu situa]ia specific` a propriului domeniu de activitate. |n aceste condi]ii, procesul de negociere s-a prelungit [i a devenit mai dificil, fiind necesare perioade mai lungi de promovare pentru proiectele de birouri disponibile. Pia]a local` a \nregistrat [i o modificare a structurii chiria[ilor, cele mai active fiind companiile a c`ror activitate nu a fost afectat` de \nr`ut`]irea situa]iei economice, precum furnizorii de servicii, companiile de telecomunica]ii [i companiile de produc]ie. Companiile care au generat cea mai mare cerere \n ultimii ani, precum institu]iile financiare, firmele de telemarketing [i outsourcing, [i-au diminuat cererea \n prima jum`tate a acestui an, fiind active \n principal pe segmentul birourilor de clas` B. Suprafa]a medie solicitat` a crescut, fluctuând \n prezent \ntre 1.000 [i
REAL ESTATE RAPORT 2008
NIVELUL CHIRIILOR PENTRU SPA}IILE DE BIROURI
r`mânând cel mai scump segment. Pe parcursul primului semestru din 2008, chiriile din zona de nord au \nregistrat valori similare cu aceea[i perioad` din 2007, \ntre 16 [i 18 euro/ mp/ lun`, \n special datorit` finaliz`rii numeroaselor cl`diri de birouri din zon`, \n timp ce chiriile din tranzac]iile de pre\nchiriere au r`mas constante, \ntre 11 [i 14 euro/mp/lun`. Efectele crizei financiare [i economice interna]ionale au \nceput s` \[i fac` sim]it` prezen]a \ncepând cu trimestrul trei. Exceptând situa]iile mai sus men]ionate (prelungirea procesului de \nchiriere, cre[terea ratei de neocupare), pe pia]a spa]iilor de birouri se resimt [i dificult`]ile determinate
Pe parcursul anului 2008, pia]a local` a \nregistrat o \ncetinire a cre[terii chiriilor [i chiar o stagnare la nivel de segmente de pia]`, ca urmare a schimb`rilor \nregistrate pe pia]a imobiliar` [i \n mediul macroeconomic. Cu toate c` pia]a de birouri este caracterizat` de o pozi]ie avantajoas` a proprietarilor, ritmul \nchirierilor \n 2008 a fost afectat de extinderea perioadei de negociere ca urmare a atitudinii precaute a poten]ialilor chiria[i. Nivelul chiriilor \nregistrat \n 2008 a fost neuniform [i a \nregistrat fluctua]ii semnificative \n func]ie de zon` [i calitatea construc]iei. Chiriile medii pentru
Evolu]ia nivelului chiriei pentru spa]iile de birouri clas` A [i B Clasa A
Clasa E
birourile de clas` A au crescut cu 5%, comparativ cu trimestrul trei din 2007, ajungând la 22-23 euro/mp/lun`, \n timp ce pentru birourile de clas` B, chiriile se situeaz` \n prezent \ntre 14 [i 16 euro/mp/lun` putând ajunge pân` la 18 euro/mp/lun`. U[oara cre[tere \nregistrat` de limita superioar` a chiriei pentru birourile de clas` B s-a datorat calit`]ii superioare a cl`dirilor finalizate \n zonele secundare. Chiria ob]inut` pentru spa]iile de clas` B mai pu]in atractive se \ncadreaz` \ntre 12 [i 14 euro/mp/lun`. |n centrul ora[ului, datorit` ofertei limitate (ca suprafa]` [i facilit`]i) pentru chiria[ii firme interna]ionale, limita superioar` a chiriei s-a situat \ntre 22 [i 24 euro/mp/lun`, zona central`
T3 2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
15 10 5 0
1997
35 30 25 20
1996
euro/mp/lun`
3.000 mp. Cele mai solicitate suprafe]e sunt cele mai mici de 2.500 mp. Companiile doresc s` \nchirieze birouri pe perioade de maximum 3-5 ani, [i alocând, \n general, bugete \ntre 18-20 euro/mp/lun` pentru birouri de clas` A, 16-18 euro/ mp/lun` pentru birouri de clas` B situate \n zone u[or accesibile [i 12-14 euro/mp/lun` pentru spa]ii amplasate \n zone secundare. Companiile prefer` \ntr-o propor]ie semnificativ` s` \nchirieze spa]ii de birouri, \n defavoarea achizi]iei. Aceast` situa]ie se va men]ine, mai ales \n aceast` conjunctur` economic`, firmele evitând s` \[i imobilizeze capitalul \n acest tip de propriet`]i. Alte motive pentru aceast` preferin]` ar fi incertitudinea companiilor asupra evolu]iei businessului propriu pe pia]a local`, cât [i cea legat` de evolu]ia pre]urilor de vânzare. Se poate observa c` pân` \n acest moment firmele cu cereri de suprafe]e mari de birouri nu \ntâmpin` probleme deosebite la \nchirierea spa]iilor de birouri. |ns` chiria[ii mici g`sesc cu dificultate oportunit`]i de \nchiriere a unor birouri de calitate. Din acest motiv, ei se orienteaz` c`tre cl`diri de clasa B, cu suprafe]e mai mici pe nivel, ai c`ror proprietari sunt mai flexibili \n negocieri. Aceast` situa]ie este generat` de câteva situa]ii concurente: proprietarii cl`dirilor mari, de calitate, evit` segmentarea spa]iului disponibil; proprietarii urm`resc \nchirierea spa]iilor c`tre companii mari, de renume, care sporesc atractivitatea unei cl`diri \n situa]ia unei eventuale vânz`ri; cresc costurile generate de parti]ion`ri [i instalarea unor echipamente adi]ionale; percep]ia negativ` a chiria[ilor mici, f`r` un renume interna]ional (impredictibilitatea business-ului, riscuri mari asociate pl`]ilor viitoare ale chiriei); condi]iile pie]ei – proprietarii doresc s` profite de faptul c` pe pia]a local` sunt destul de multe solicit`ri ce au ca obiect suprafe]ele mari; num`rul mic de chiria[i eficientizeaz` activitatea de property management.
de \n`sprirea condi]iilor de creditare sau chiar de limitare a acesteia. Cei mai afecta]i dezvoltatori sunt cei care nu au ob]inut de la \nceputul proiectului finan]area pentru toate fazele lor de dezvoltare.
TENDIN}ELE PE PIA}A SPA}IILOR DE BIROURI Pe termen scurt consider`m c` urm`toarele tendin]e se vor manifesta pe pia]a local` de birouri: chiriile vor r`mâne stabile atât pentru clasa A, cât [i pentru clasa B, cu tendin]a de u[oar` sc`dere \n zonele ce vor cunoa[te o cre[tere semnificativ` a num`rului de cl`diri de birouri; proprietarii vor deveni mai flexibili \n negocieri, acordând stimulente
7
REAL ESTATE RAPORT 2008
sau \nlesniri chiria[ilor. De asemenea, proprietarii vor permite [i fragment`ri ale suprafe]elor date spre \nchiriere; dac` \n ceea ce prive[te suprafe]ele \nchiriate, proprietarii devin mai flexibili, nu acela[i lucru este valabil [i pentru perioadele de \nchiriere, care vor r`mâne \n general \ntre 3 [i 5 ani; unele proiecte aflate \n fazele incipiente de dezvoltare vor fi stopate temporar sau vor avea un ritm de construc]ie mult mai redus decât cel de pân` acum; poten]ialii chiria[i cu cereri active au amân` decizia de relocare; procesul de negociere va deveni mai \ndelungat; istoricul pie]ei cât [i condi]iile actuale vor genera cre[terea num`rului de re\nnoiri de contracte. Pe de alt` parte, provoc`rile cu care se confrunt` dezvoltatorii de cl`diri de birouri se reflect` \n durata perioadei de derulare a unui asemenea proiect. Printre acestea, se pot enumera: lipsa terenurilor potrivite pentru dezvolt`rile de tip birouri. |n general, terenurile au forme neregulate, ineficiente, cu accesabilitate dificil`; pre]urile solicitate de c`tre vânz`torii terenurilor; \n condi]iile cre[terii accentuate din ultimii doi ani a pre]urilor pentru terenuri, dezvoltatorii s-au v`zut nevoi]i s` compenseze prin
construc]ia de cl`diri \nalte, exceptând factorii geologici, zonarea seismic` [i capabilitatea tehnicoinginereasc`, construc]ia cl`dirilor \nalte este negativ influen]at` de capacitatea re]elelor de utilit`]i si infrastructura care trebuie s` deserveasc` o astfel de structur`.
Tranzac]ii de investi]ii \n func]ie de segmentul de pia]` \n 2008* Birouri
Reziden]ial
Comercial
Folosin]` mixt`
48% 11% 5%
36% * DATA DE REFERIN}~ 1 NOIEMBRIE 2008
Dincolo de aspectele tehnice ce ]in de proiectarea, executarea [i \ntre]inerea unor astfel de cl`diri, apar [i probleme de urbanism cauzate de \ncadrarea \n peisajul urban existent, concentrarea [i amplificarea traficului rutier [i pietonal \n jurul acestor cl`diri, cât [i \n zonele limitrofe. |n plus, inexisten]a unor func]iuni urbanistice
Tranzac]ii cu spa]ii de birouri realizate \n 2007 [i 2008 800 Valoarea investi]iilor (mil. euro)
8
Birouri
Industrial Comercial
Reziden]ial
Hotel
Folosin]` mixt`
700 600 500 400 300 200 100 0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
bine definite care sunt vizibile mai ales \n anumite zone din Bucure[ti. Având \n vedere configura]ia urbanistic` actual` a Bucure[tiului, unele din problemele semnalate anterior sunt specifice [i pentru celelalte tipuri de cl`diri; cre[terea competi]iei dintre dezvoltatori va determina un efort m`rit din partea acestora de a realiza un echilibru \ntre costurile de construc]ie, cele de finan]are, veniturile generate [i condi]iile generale ale pie]ei; diversitatea [i complexitatea cererii care trebuie reflectat` \n caracteristicile constructive ale cl`dirilor; asigurarea spa]iilor de parcare. Din acest punct de vedere, pia]a local` va ajunge la maturitate atunci când vor fi \ndeplinite cumulativ anumite condi]ii, cum ar fi: echilibru \ntre cerere [i ofert` transpus \ntr-o evolu]ie constant` a chiriei [i o rat` de neocupare care s` ilustreze num`rul mai mare de op]iuni pentru chiria[i; chirii asem`n`toare celor \nregistrate \n celelalte pie]e din Europa Central` [i de Est; structura ofertei de birouri va reflecta structura cererii, atât din punct de vedere cantitativ cât [i calitativ; segmentul de birouri va avea o pondere ridicat` \n totalul tranzac]iilor de investi]ii, oferind oportunit`]i atractive pentru poten]ialii investitori.
INVESTI}II DE CAPITAL PE SEGMENTUL SPA}IILOR DE BIROURI |n contrast cu evolu]ia pie]ei din anii preceden]i, când tranzac]iile s-au concentrat \n primul rând pe segmentul spa]iilor de birouri, \n 2008 majoritatea tranzac]iilor au vizat proiecte mixte, care au reprezentat 48% din volumul total al investi]iilor \ncheiate \n Bucure[ti (708 milioane euro). Principalul motiv pentru sc`derea activit`]ii investi]ionale pe segmentul birourilor comparativ cu anii preceden]i este vânzarea cl`dirilor de birouri ca parte a unor proiecte mixte. Biz
REAL ESTATE RAPORT 2008
RETAIL
CONSOLIDARE |N RETAIL Proiectele de retail livrate de dezvoltatori \n 2008 au fost exclusiv legate de centre comerciale [i hipermarketuri. |n acest moment, exist` un stoc de spa]ii de retail de 870.000 mp, suprafa]` desf`[urat`. Tendin]a din domeniu este orientarea c`tre spa]ii de calitate superioar`.
n 2008 pia]a spa]iilor comerciale a \nregistrat o evolu]ie pozitiv`, noile proiecte livrate fiind reprezentate aproape \n exclusivitate de hipermarketuri [i centre comerciale. Dezvoltatorii au fost \ncuraja]i de continua expansiune a comercian]ilor interna]ionali [i locali, tendin]` reflectat` de volumul crescut al stocului de spa]ii \nregistrat \n 2008. Nivelul \n cre[tere al cheltuielilor de consum [i obiceiurile de cump`rare ale popula]iei au determinat cre[terea num`rului de companii interna]ionale dornice s`-[i deschid` spa]ii comerciale \n proiecte de calitate situate \n zone atractive. Oferta de spa]ii comerciale moderne s-a m`rit cu aproximativ 175.000 mp, ajungându-se la un total de 870.000 mp (suprafa]a desf`[urat`). Structura stocului existent de spa]ii comerciale reflect` noua tendin]` c`tre spa]ii de calitate de dimensiuni mai mari, situate \n zone atractive. 40% din totalul stocului existent de spa]ii moderne sunt amplasate \n proiecte de tip mall, \n timp ce hipermarketurile reprezint` doar 24%. Concuren]a acerb` \ntre comercian]i s-a reflectat nu numai \n planurile continue de extindere, dar [i \n achizi]iile strategice care au avut loc pe segmentul supermarketurilor, aflate \n prezent \n proces de consolidare. Lan]ul Mega Image, parte a grupului Delhaize Group, [i-a extins re]eaua cu 14 unit`]i (totalizând aproximativ 6.200 mp) prin achizi]ia lan]ului local de supermarketuri La Fourmi de la
|
greenfield fiind dificile din cauza pre]ului mare al terenurilor [i lipsei acestora \n zone populate, precum [i costurilor mari de construc]ie. Maturizarea de pân` acum a pie]ei spa]iilor de retail este dovedit` nu numai de cre[terea volumului de vânz`ri, dar [i de \ncetarea activit`]ii unor comercian]i. Dup` Anador Shopping Centre [i lan]ul Univers’all, competi]ia [i neadaptarea la condi]iile pie]ei au determinat falimentul Teknosa, o companie nou` pe pia]a local` a aparatelor electrocasnice. Acest segment a fost afectat \n mod special de
Global Finance, fond de investi]ii din Grecia. |n 2007 magazinul de tip discount Profi a intrat pe pia]a bucure[tean` prin achizi]ia lan]ului de supermarketuri Albinu]a (aproximativ 3.000 mp) de la compania lituanian` Maxima LT. Aceste tranzac]ii au reprezentat ie[irea de pe pia]` a fondurilor de investi]ii de pe segmentul supermarketurilor, determinând o competi]ie acerb` \ntre comercian]i, ca urmare a concentr`rii pie]ei. Companiile ce de]in supermarketuri au ales s` achizi]ioneze alte lan]uri de magazine, investi]iile de tip
Oferta de spa]ii comerciale (data de referin]` 1 noiembrie 2008) Mall-uri Comer] stradal Hipermarketuri Galerii comerciale Bricolaj Centre comerciale Cash & Carry Magazine universale Supermarketuri Magazine de reduceri 0
50
100
150
200 Mii mp
250
300
350
400
11
12
REAL ESTATE RAPORT 2008
noile reglement`ri ale BNR cu privire la condi]iile de creditare, care au avut ca scop descurajarea achizi]iei bunurilor de folosin]` \ndelungat` prin intermediul creditelor. Pe de alt` parte, chiar dac` s-au anun]at foarte multe proiecte de retail, luând \n considerare condi]iile actuale
mestru din 2008 sunt cei din sectoarele de \mbr`c`minte [i \nc`l]`minte, fast food [i furnizori de servicii de telefonie mobil`, care au \nchiriat spa]ii \n centrele comerciale. Cu toate acestea, retailerii de \mbr`c`minte [i cosmetice au \nregistrat cea mai rapid` dezvoltare.
Proiecte de retail propuse spre finalizare \n Bucure[ti Proiect Iris Shopping Center Liberty Centre Vitantis Phase III Grand Arena Mega Designer Outlet – Faza I West Park – care include: KIKA, Auchan, Hornbach, Technomarket, Fashion House Outlet Centre Fashion Outlet Sun Plaza Galleria Bucure[ti Cotroceni Park Promenada Mall Colosseum Shopping Center Dambovita Center Parklake Plaza Mega Mall
ale pie]ei [i mediul macroeconomic, unele dintre proiectele comerciale anun]ate (inclusiv \n Bucure[ti) vor fi amânate sau stopate total. Deja unii dezvoltatori au anun]at c` renun]` temporar sau definitiv la proiectele comerciale pe care inten]ionau s` le construiasc`. Trebuie avut \n vedere c` spa]iile comerciale stradale (situate \n zone centrale [i secundare), cât [i cele aflate \n centrele comerciale au fost solicitate, \n cea mai mare parte de c`tre: supermarketuri, hipermarketuri (care sunt \n general ancore \n centrele comerciale mari), b`ncile interna]ionale care au intrat pe pia]a local` \n 2006 [i 2007, m`rcile renumite de mod`, cosmetice, accesorii [i \nc`l]`minte, restaurante tip fast-food, operatori [i furnizori de servicii de telefonie mobil`, lan]uri farmaceutice, mobilier [i decora]iuni interioare. Cei mai activi comercian]ii din primul se-
Dezvoltator/Investitor Avrig 35/ DEGI Mivan Equest Euroinvest INTERMED Mega Company
Data finalizare 2008 2008 2008 2009 2009
Liebrecht & Wood BelRom EMCT – Sparkassen Immobilien GTC AFI Europe Raiffeisen Evolution Modus Properties Plaza Center; Elbit Medical Imaging Caelum Development Sonae Sierra Real4you
2008 [i 2009 N/A 2009 N/A 2009 2010 2011 N/A N/A N/A
Chiar dac` raportul dintre suprafa]a comercial` total` [i num`rul de locuitori ne situeaz` pe unul din ultimele locuri din Europa, inducând astfel concluzia c` pia]a spa]iilor comerciale este departe de a fi saturat`, exist` [i al]i factori care trebuie lua]i \n considerare de c`tre dezvoltatori sau anali[ti atunci când apreciaz` poten]ialul acestei pie]e [i anume al]i indicatori de performan]` specifici retailerilor. Printre ace[tia se num`r` valoarea cump`r`turilor medii pe client, \ncas`rile pe unitatea de suprafa]` \nchiriat`/angajat, dar [i cifra de afaceri, num`rul de vânz`ri [i nivelul profitului \nregistrat de retaileri. Tuturor acestor factori li se adaug` o alt` serie de indicatori, specifici centrelor comerciale, precum gradul de ocupare a spa]iului comercial, nivelul cheltuielilor de marketing, perioada campaniilor de marketare a spa]iilor disponibile, evolu]ia chiriilor,
nivelul facilit`]ilor oferite chiria[ilor [i repartizarea costurilor cu suprafe]ele comune + parking. Nu am realizat o enumerare exhaustiv` care s` cuprind` \ntreaga problematic` a unei pie]e de retail suprasaturate; de la caz la caz, aceste aser]iuni pot suferi modific`ri. Pe termen scurt, nu exist` pericolul unei suprasatur`ri a pie]ei centrelor comerciale, atât la nivelul capitalei, cât [i la scar` na]ional`. |n schimb, nu trebuie omis pericolul reprezentat de eventualele falimente ale retailerilor cauzate de sc`derea puterii de cump`rare. Nu trebuie uitat nici faptul c` \n Bucure[ti nu exist` o zon` comercial` consacrat` a[a cum exist` \n alte ora[e din Europa. Din aceste motive, centrele comerciale reprezint` \nc` singura op]iune a m`rcilor care intr` pe pia]a local`, datorit` lipsei spa]iilor stradale de calitate [i a chiriilor solicitate excesiv de mari. Din aceast` cauz`, retailerii au preferat s` \nchirieze spa]ii [i \n centrele comerciale, care le mai ofer` \n plus [i un trafic de cump`r`tori mai intens decât cel \nregistrat pe unele artere stradale. Chiar [i cei mai conservatori comercian]i renun]` la prezen]a pe arterele principale ale ora[ului [i \nchiriaz` spa]ii \n proiectele recent finalizate. Prima jum`tate a anului 2008 a marcat intrarea pe pia]a româneasc` a unor noi nume interna]ionale, cum ar fi: Peek & Cloppenburg, Douglas, Manoush, Next, IKKS, Elle, Maria Rinaldi [i operatori fast food (Burger King, Nord See) care au \nchiriat spa]ii \n cadrul B`neasa Shopping City. Cât despre brandul de accesorii Louis Vuitton, acesta a ales Grand Avenue Marriott. |n condi]iile economiei actuale, majoritatea comercian]ilor locali [i interna]ionali \[i opresc strategia de extindere a activit`]ii, pentru ca nu pot anticipa cre[terea cheltuielilor de consum. Proprietarii \ncearc` s` profite de lipsa ofertei [i au \nceput modificarea unor spa]ii centrale pentru m`rcile de
REAL ESTATE RAPORT 2008
lux. |n acest sens fostul magazin Cocor va fi renovat pentru a \ndeplini cerin]ele comercian]ilor m`rcilor de lux, care au \n prezent op]iuni limitate pentru deschiderea de magazine \n zonele centrale.
NIVELUL CHIRIILOR PENTRU SPA}II COMERCIALE Nivelul mediu al chiriilor pentru spa]iile comerciale stradale a crescut cu aproximativ 10-15% comparativ cu nivelurile \nregistrate \n primul semestru din 2007, ca urmare a cererii constante din partea ocupan]ilor, \n principal a m`rcilor interna]ionale de lux (\mbr`c`minte [i accesorii). Chiriile maxime au fluctuat \ntre 120 [i 140 euro/mp/ lun`, pentru spa]ii de p창n` la 75 mp. Pentru spa]ii mai mari, chiriile se situeaz` \ntre 80 [i 100 euro/ mp/lun`. |n prezent, \n zonele secundare, chiriile sunt de 45-75 euro/mp/ lun`, iar la periferie acestea variaz` \ntre 20 [i 30 euro/mp/lun`. |n galeriile comerciale, chiriile s-au men]inut la un nivel stabil \n primul semestru din 2008, variind \ntre 90 [i 120 euro/mp/lun` (pentru spa]ii \ntre
50-75 mp), respectiv 25 [i 40 euro/ mp/lun` pentru spa]ii \ntre 75 [i 100 mp. Costurile de \ntre]inere au r`mas la un nivel stabil \n centrele comerciale, variind \ntre 7 [i 9 euro/mp/lun`, iar cheltuielile de marketing sunt de obicei de 1 - 1,5 euro/mp/lun`.
CRIZA FINANCIAR~ {I SPA}IILE DE RETAIL Segmentul spa]iilor comerciale a resim]it deja efectele acestei crize; unii dezvoltatori au renun]at la unele din proiectele lor sau le-au am창nat pentru o perioad` nedefinit`. Nu au fost comunicate date statistice oficiale cu privire la nivelul cheltuielilor de consum pe familie, volumul de v창nz`ri (modific`ri procentuale comparativ cu aceea[i lun` a anului precedent), cifra de afaceri \n sectorul comercial pentru lunile aferente trimestrului trei pentru a eviden]ia \n dinamic` efectele acestei crize.
TENDIN}E PE SEGMENTUL SPA}IILOR DE RETAIL |n primul semestru din 2008 pia]a spa]iilor comerciale [i-a continuat
evolu]ia ascendent`, fiind sus]inut` \n principal de cre[terea cererii interne, datorat` cre[terii veniturilor popula]iei [i \ncrederii crescute a comercian]ilor \n pia]a local`. |n cel de-al doilea semestru din 2008 [i primul semestru din 2009 sunt propuse pentru finalizare proiecte de mari dimensiuni, estim창ndu-se c` vor fi ad`uga]i la stocul existent aproximativ 240.000 mp de spa]ii comerciale. Din punctul de vedere al zonei, dezvoltatorii au ales \n special cartierele dens populate din zonele de sud [i est ale Bucure[tiului. Aceast` tendin]` a \nceput cu finalizarea unor proiecte ca Vitantis Shopping Center, Real Berceni [i Auchan. Pentru moment, sectorul magazinelor specializate pe materiale de construc]ie, accesorii, mobilier [i bunuri de uz casnic nu are perspective de dezvoltare din cauza \nghe]`rii activit`]ii pe segmentul reziden]ial. Vor fi finalizate trei proiecte importante de magazine specializate: OBI \n sud (11.000 mp), Hornbach (22.900 mp) [i KIKA (27.000 mp) \n vest. Pe pia]` apar noi formate de spa]ii comerciale, precum parcurile comerciale [i centrele de tip outlet, u[or accesibile, acestea fiind atractive pentru clien]i \n special datorit` strategiilor de promovare a unor pre]uri mai sc`zute. Dezvoltatori precum Liebrecht & Wood, Mega Company [i American Outlets Overseas au ales ie[irea din partea de vest a Bucure[tiului, de-a lungul autostr`zii A1, \n timp ce BelRom inten]ioneaz` s` construiasc` un parc comercial \n estul ora[ului. Provoc`rile care se reg`sesc \n cazul dezvolt`rii de spa]ii de retail sunt: lipsa terenurilor [i pre]ul acestora; calitatea [i distribu]ia teritorial` a infrastructurii [i utilit`]ilor; ob]inerea autoriza]iilor; diminuarea cre[terii segmentului reziden]ial; lipsa unei zon`ri func]ionale urbanistice bine delimitate; ritmul [i valoarea finan]`rilor primite de la b`nci.
13
14
REAL ESTATE RAPORT 2008
PIA}A INVESTI}IONAL~ PE SEGMENTUL SPA}IILOR COMERCIALE |N 2008 Tranzac]iile de capital pe segmentul spa]iilor comerciale au ocupat pozi]ia a doua din punctul de vedere al valorii tranzac]ionate \n 2008 \n Bucure[ti, cu aproape 255 milioane euro investi]i \n centre comerciale [i de tip en gros. Cea mai important` tranzac]ie având ca obiect spa]ii comerciale a fost \ncheiat` de un fond german (DEGI) care a achizi]ionat Iris Shopping
Center de la dezvoltatorul Avrig 35, pentru 140 milioane euro. De la sfâr[itul anului 2007, randamentele medii pentru spa]iile de calitate au crescut pe toate segmentele pie]ei dup` cinci ani succesivi de evolu]ie descresc`toare, ca urmare a incertitudinii generale de pe pia]`, coroborat` cu disponibilitatea limitat` a finan]`rilor [i sc`derea capitaliz`rii pentru unele companii. O evolu]ie similar` a fost \nregistrat` de randamentele pentru centrele comerciale care au
crescut cu 50-75 puncte procentuale, atingând \n prezent 7,5 – 7,75%. Totu[i, trebuie men]ionat faptul c` nu au fost \ncheiate tranzac]ii care s` sus]in` cifrele de mai sus, randamentele men]ionate reprezentând atât informa]iile disponibile pe pia]`, cât [i a[tept`rile vânz`torilor [i cump`r`torilor. |n plus, lipsa informa]iilor din pia]a datorat` num`rului limitat de tranzac]ii [i lipsei de transparen]` a dus la cre[terea incertitudinii \n privin]a valorii tranzac]iilor [i a randamentelor. Biz
REAL ESTATE RAPORT 2008
INDUSTRIAL
CERERE DE SPA}II MEDII {I MARI Tendin]a principal` de pe acest segment este, \n afar` de suprafa]`, orientarea dezvoltatorilor c`tre spa]ii industriale de calitate. Acest fapt se datoreaz` unui stoc de spa]ii \nc` limitat, de numai 590.000 mp. Segmentul are un poten]ial ridicat de cre[tere, sus]inut de cererea tot mai mare.
ezvoltatorii au fost \ncuraja]i de tendin]a ascendent` a activit`]ii de \nchiriere \nregistrat` \n ultimii ani, sus]inut` \n principal de c`tre operatorii de logistic` [i de]in`torii de spa]ii comerciale de mari dimensiuni. Astfel, dezvoltatorii au finalizat spa]ii moderne, majoritatea construite la cerere. Proiectele finalizate \n primul semestru din 2008 au contribuit la cre[terea stocului de spa]ii industriale, care \n prezent este estimat la aproximativ 590.000 mp. Spa]iile industriale nou construite au dimensiuni medii [i mari, variind \ntre 10.000 mp [i 20.000 mp, fiind localizate cu prec`dere \n zona de vest a Bucure[tiului, de-a lungul autostr`zii A1 [i \n zona limitrof` nord-vestic` a ora[ului. Oferta de spa]ii industriale de calitate este \nc` limitat`, proiectele noi fiind cu preponderen]` construite la cererea utilizatorilor; totu[i, ca urmare a cre[terii cererii, dezvoltatorii au \nceput construc]ia speculativ` a unor spa]ii de dimensiuni mai mari, extinzându-[i interesul c`tre zonele de sud [i est ale Bucure[tiului. |n plus, câ]iva dezvoltatori au adoptat o strategie de ni[`, oferind spa]ii de dimensiuni mici [i medii companiilor aflate \n c`utarea de suprafe]e de depozitare \ntre 500 [i 1.500 mp, pe perioade de timp scurte [i medii. Spa]ii industriale moderne noi vor fi finalizate [i \n zonele nord-estice [i estice ale Bucure[tiului, cu prec`dere
D
de-a lungul autostr`zii A2, având \n vedere c` dezvoltatori importan]i, precum Immo Industry Group, au achizi]ionat terenuri pentru a construi proiecte logistice extinse. Se estimeaz` c` \n 2009 fazele urm`toare de dezvoltare ale proiectelor din vestul Bucure[tiului vor spori semnificativ oferta de spa]ii industriale. Realizarea proiectelor de infrastructur` propuse \n partea de sud a ora[ului (ex. noul aeroport) va impulsiona dezvoltarea acestei zone ca urmare a suprafe]elor suplimentare de teren ce vor deveni disponibile pentru dezvolt`ri imobiliare. Proiectele anun]ate pe termen scurt vor fi finalizate deoarece mare parte din acestea sunt construite pe baz` nespeculativ`. |ns` proiectele industriale au mai multe faze de dezvoltare, unele dintre ele put\nd fi amânate, \n func]ie de evolu]ia pie]ei locale [i a celei regionale de logistic`. |n prima jum`tate a anului 2008, cererea pentru spa]ii industriale s-a men]inut la un nivel ridicat, \n special pentru spa]ii logistice, ceea ce a dus la o lips` acut` de astfel de spa]ii. Majoritatea tranzac]iilor \ncheiate au fost contracte de pre\nchiriere, dezvoltatorii \ncepând construc]ia numai
dup` \ncheierea unor astfel de contracte. Ca urmare, chiria[ii afla]i \n c`utarea unor spa]ii mici pentru perioade de timp scurte sau medii se afla \ntr-o situa]ie dificil`. De obicei, contractele de \nchiriere se \ncheie pentru perioade de 3-5 ani, excep]ie f`când operatorii de logistic` [i de]in`torii de spa]ii comerciale de mari dimensiuni, care \nchiriaz` spa]ii industriale pentru perioade mai mari de 5 ani. Majoritatea tranzac]iilor mari cu suprafe]e de peste 5.000 mp au fost \ncheiate \n zona de vest a ora[ului, ca urmare a ofertei limitate din celelalte zone [i a preferin]ei clare a chiria[ilor pentru partea de vest/nordvest (acces u[or pentru autovehicule, apropierea de cele mai importante zone comerciale, spa]ii industriale de mari dimensiuni, dotate cu toate facilit`]ile pentru logistic`). Cea mai mare cerere a fost \nregistrat` pentru proiectele industriale situate de-a lungul autostr`zii A1. Pia]a local` a spa]iilor industriale resimte nevoia construc]iei de proiecte moderne, iar pericolul unei suprasatur`ri pe acest segment este pu]in probabil. Având \n vedere di-
Proiecte propuse pentru livrare \n sem. II, 2008 – sem. I, 2009 Proprietate ProLogis Park – Faza II Equest Logistic Centre Chitila Logistics Park NordEst Logistic Park
Dezvoltator/ Proprietar ProLogis Equest UBM Development European Future Group
Zona Vest Vest Nord-Vest Nord-Est
Suprafa]a (mp) 56.000 18.000 20.000 19.300
17
18
REAL ESTATE RAPORT 2008
mensiunea [i structura stocului actual al spa]iilor industriale cât [i faptul c` acestea se dezvolt` modular, multifazic, dezvoltatorii au posibilitatea s` renun]e la fazele ulterioare de dezvoltare \n cazul \n care activitatea de \nchiriere [i cererea nu mai justific` noi proiecte.
\ntre 4,0 [i 4,5 euro/mp/lun`. Chiria lunar` pentru spa]iile industriale cu refrigerare variaz` \ntre 8 [i 12 euro/ mp. Costurile de \ntre]inere variaz` \ntre 0,5 [i 0,7 euro/mp/lun`, \nregistrând un trend ascendent datorit` cre[terii costurilor utilit`]ilor [i a taxelor legate de proprietate.
NIVELUL CHIRIILOR PENTRU SPA}IILE INDUSTRIALE
TENDIN}ELE |N DOMENIUL SPA}IILOR INDUSTRIALE
Nivelul chiriilor pentru spa]iile industriale moderne a r`mas relativ stabil \n primul semestru din 2008. Chiriile medii solicitate pentru aceste spa]ii variaz` \n pre-
|n condi]iile \n care situa]ia economic` nu se va deteriora, pe termen mediu pe pia]a spa]iilor industriale se estimeaz` cre[terea num`rului de
slabe a infrastructurii [i lipsei de proiecte de calitate \n celelalte zone ale ora[ului. De asemenea, se estimeaz` cre[terea cererii de spa]ii de birouri situate \n cadrul proiectelor industriale, existând tendin]a clar` a chiria[ilor de integrare \n cadrul propriet`]ii atât a opera]iilor logistice, cât [i a celor administrative. Provoc`rile dezvolt`rilor de spa]ii industriale sunt afectate negativ \n special de calitatea [i dimensiunea re]elei de utilit`]i [i infrastructur` inadecvate ce nu permite interconectarea la coridoarele importante de transport euro-
zent \ntre 4,0 [i 5,0 euro/ mp/lun` \n zona de vest [i pân` la 5,5 euro/mp/ lun` \n zona de nord, \n timp ce \n celelalte zone chiriile variaz` \ntre 3,5 [i 4,0 euro/mp/lun`. Companiile care \nchiriaz` pentru perioade lungi suprafe]e mai mari de 10.000 mp localizate \n partea de vest a Bucure[tiului beneficiaz` de un nivel mai redus al chiriei, care variaz`
proiecte speculative \n cele mai c`utate zone din jude]ul Ilfov. Investitori [i dezvoltatori importan]i precum European Future Group [i Immoeast au achizi]ionat terenuri \n zona de sud [i est, aici urmând s` fie construite proiecte industriale noi. Dac` nivelul cererii nu va sc`dea din cauza situa]iei actuale, se estimeaz` o concentrare a cererii \n zona de vest, datorit` calit`]ii
pean. Astfel, momentul \n care acest segment va ajunge la maturitate este dificil de estimat atât timp cât infrastructura influen]eaz` negativ evolu]ia acestui domeniu, inducând anumite limit`ri [i concentr`ri ale proiectelor \n anumite zone ale ]`rii. |n 2008 nu s-a \nregistrat nicio tranzac]ie de investi]ii care s` aib` ca obiect spa]ii industriale. Biz
REAL ESTATE RAPORT 2008
REZIDEN}IAL
LOCUIN}ELE, |N EXPECTATIV~ Din cauza condi]iilor tot mai restrictive de acordare a creditelor imobiliare, a sc`zut num`rul tranzac]iilor de unit`]i reziden]iale [i pre]urile acestora. Explica]ia: clien]ii, investitori [i utilizatori finali, au adoptat o atitudine de expectativ`.
n 2008, pe segmentul reziden]ial a continuat tendin]a de cre[tere a ofertei, ini]iat` \n ultimii doi ani. Ca urmare a \n`spririi condi]iilor economice, dezvoltatorii au adoptat o atitudine moderat-optimist`, \n timp ce clien]ii, atât investitorii cât [i utilizatorii finali, au o atitudine de expectativ` ce a determinat sc`derea num`rului tranzac]iilor. Potrivit Institutului Na]ional de Statistic` (INS), la sfâr[itul anului 2007, stocul total de spa]ii reziden]iale din regiunea Bucure[ti-Ilfov era de 899.125 unit`]i, ceea ce demonstreaz` o cre[tere cu 5.884 unit`]i, comparativ cu sfâr[itul anului 2006. Institutului Na]ional de Statistic` estimeaz` c` pe parcursul anilor 2006 [i 2007, unit`]ile din cadrul cl`dirilor de joas` \n`l]ime (parter, parter + 1) au totalizat 7.753 unit`]i, \n timp ce locuin]ele din cl`dirile cu trei sau mai multe etaje au atins 4.443 unit`]i. Potrivit acelora[i date furnizate de INS, oferta nou livrat` pe pia]` \n 2007 a fost reprezentat` \n principal de locuin]e cu 4-5 sau mai multe camere (61%), \n timp ce locuin]ele cu 2 [i 3 camere au reprezentat 33%. |n primul semestru din 2008, num`rul locuin]elor finalizate a fost aproape similar cu cel \nregistrat \n primele [ase luni din 2007, când au fost ad`ugate 3.287 unit`]i la stocul existent. Oferta nou livrat` \n regiunea Bucure[ti-Ilfov a fost dep`[it` de num`rul de locuin]e date \n folosin]` \n regiunile de dezvoltare Nord-Vest [i Nord-Est ale României (4.374, respectiv 3.404 uni-
|
t`]i), jude]ele cu cele mai multe locuin]e finalizate fiind Cluj [i Suceava. Din p`cate, \n acest moment, num`rul (vehiculat pe pia]`) al apartamentelor aflate la vânzare nu este concludent, având \n vedere c` \nsumarea apartamentelor din fiecare proiect anun]at nu reflect` realitatea [i situa]ia de fapt. |n calculul num`rului estimat de apartamente trebuie s` ]inem cont c` o parte din unit`]ile ce formeaz` stocul reziden]ial la ora actual` face parte din proiecte ce nu vor fi finalizate. Pentru a avea o imagine despre evolu]ia viitoare a fondului locativ, putem preciza c` \n perioada ianuarieiunie 2008, num`rul de autoriza]ii de construc]ie eliberate pentru cl`diri reziden]iale din regiunea Bucure[tiIlfov a fost de 4.297 (reprezentând 2.606.000 mp suprafa]a util`), \nregistrând o cre[tere cu 23%, comparativ cu aceea[i perioad` din 2007 (datele au fost comunicate de Institutul Na]ional de Statistic`). |n contextul economiei actuale, \n ciuda unei cereri poten]iale mari, mul]i dezvoltatori [i-au revizuit planurile \n sensul stop`rii/amân`rii unor proiecte care nu au avut succesul scontat. Din aceast` cauz`, cifrele precizate mai sus cu privire la num`rul de autoriza]ii emise trebuie tratate cu precau]ie, având \n vedere c` dificult`]ile \n ob]inerea finan]`rii vor determina sc`derea num`rului de dezvoltatori eligibili pentru un \mprumut bancar [i, \n consecin]`, num`rul dezvolt`rilor va fi afectat.
PROFILUL CUMP~R~TORULUI Noile condi]ii de pe pia]a reziden]ial` nu au determinat modific`ri majore \n structura cererii comparativ cu 2007. |n primul semestru din 2008 s-a \nregistrat o cerere crescut` pentru garsoniere [i apartamente cu 2 camere de pân` la 60 mp suprafa]a util`. |n prezent, atât pe segmentul apartamentelor, cât [i al vilelor destinate popula]iei cu venituri medii [i mari, cererea provine \n principal din partea popula]iei tinere (\ntre 35 [i 40 de ani) cu venituri lunare de peste 2.500 euro pe gospod`rie, necesare pentru ob]inerea creditelor ipotecare. Cea mai mare parte a cererii generate de acest tip de cump`r`tori este pentru apartamente cu pre]uri sub 1.800 euro/mp + TVA [i un pre] total per unitate sub 110.000 euro + TVA. Majoritatea propriet`]ilor achizi]ionate pe acest segment au fost vilele cu pre]uri sub 1.300 euro/ mp. De[i nivelul ridicat al vânz`rilor din 2007 a fost sus]inut de achizi]iile \n vederea investi]iei, investitorii particulari au reprezentat aproximativ 50% din cererea efectiv`. Pe parcursul anului 2008, fondurile oportuniste [i-au redus semnificativ prezen]a pe pia]` local`, transformându-se din cump`r`tori \n vânz`tori. Aceast` situa]ie este atribuit` dificult`]ilor \n ob]inerea finan]`rii [i schimb`rilor fundamentale intervenite \n condi]iile actuale ale pie]ei. |n cazul proiectelor reziden]iale aflate \n faze foarte avansate de dezvoltare [i cu finan]are asigurat`, pre]urile de vânzare nu vor cunoa[te
21
22
REAL ESTATE RAPORT 2008
sc`deri. O posibil` sc`dere a pre]urilor se poate \nregistra \n cazul proiectelor aflate \n faze incipiente de dezvoltare, care au nivel sc`zut de apartamente vândute [i care sunt localizate \n zone \n care competi]ia dintre proiecte este foarte mare sau zone \n care condi]iile promise legate de \mbun`t`]irea tehnico-edilitar` nu s-au materializat.
Pe pia]a local` sunt active diferite tipuri de dezvoltatori, \ncepând de la companii locale de mici dimensiuni cu un num`r limitat de angaja]i [i portofolii mici, pân` la dezvoltatori importan]i, care sunt implica]i \n prezent \n proiecte reziden]iale de anvergur`. Ca urmare a situa]iei actuale de pe pia]` (nivel ridicat al competi]iei, dificult`]i \n ob]inerea finan]`rii, ritm
lizare ale unora dintre proiecte s` fie amânate, urmarea m`surilor de pruden]` adoptate de institu]iile financiare la acordarea de credite pentru proiectele imobiliare. Odat` cu \n`sprirea condi]iilor de acordare a creditelor \ncepând cu 6 octombrie 2008, consumatorul final va fi cel mai afectat, iar aceast` situa]ie se va reflecta \n sc`derea volumului [i ritmului vânz`rilor.
Odat` cu aceste schimb`ri \n cazul proiectelor reziden]iale noi, se manifest` [i tendin]a de sc`dere a pre]urilor \n cazul apartamentelor vechi, din cauza mai multor factori: politica de creditare restrictiv`, nivelul excesiv de mare la care au ajuns aceste propriet`]i \n compara]ie cu apartamentele noi sau raportat la calitatea [i vârsta construc]iilor, schimb`ri \n comportamentul de cump`rare al clien]ilor.
sc`zut al vânz`rilor), dezvoltatorii mai pu]in importan]i [i-au redus prezen]a pe pia]`, \n timp ce companiile mari [i-au extins portofoliile prin ini]ierea altor proiecte \n Bucure[ti [i alte ora[e din ]ar`. |n ciuda activit`]ii companiilor mari, pia]a a \nregistrat un num`r mai mic de proiecte lansate \n primul semestru din 2008, comparativ cu ultimii ani. Din cauza condi]iilor economice actuale, este posibil ca datele de fina-
TENDIN}E PE PIA}A REZIDEN}IAL~ Pe m`sur` ce pia]a reziden]ial` devine tot mai competitiv`, strategiile de dezvoltare se vor baza pe un nivel crescut de receptivitate la caracteristicile cererii, determinând totodat` un nivel ridicat de diferen]iere \ntre proiecte. Competi]ia acerb` dintre dezvoltatori va schimba strategiile de pia]` ale acestora: dezvoltatorii vor \mbun`t`]i conceptele generale ale proiectelor,
24
REAL ESTATE RAPORT 2008
eforturile lor concentrându-se adapt`rii la standardele clien]ilor [i mai pu]in asupra ratei profitului. Este evident c` densitatea locuin]elor, calitatea proiectului, facilit`]ile, precum [i op]iunea de personalizare a locuin]ei vor fi elemente importante ale proiectelor reziden]iale construite. Apari]ia a numeroase proiecte de mari dimensiuni i-a constrâns pe dezvoltatorii acestora s`-[i revizuiasc` strategiile de vânzare prin oferirea unor produse specifice [i politici de pre] atractive dublate de campanii promo]ionale pentru atragerea poten]ialilor clien]i. Totu[i aceste oferte promo]ionale au fost oferite cu respectarea anumitor condi]ii, f`r` a se \nregistra sc`deri semnificative ale pre]urilor. Clien]ilor poten]iali le-au fost oferite locuri de parcare subterane, spa]ii de depozitare, mobil` [i aparatur` electrocas-
nic` incluse \n pre]ul total al locuin]ei sau scutiri de la plata anumitor taxe (TVA). Diferen]ierea conceptului proiectelor a devenit un aspect foarte important pe o pia]` reziden]ial` tot mai competitiv`. |n primul semestru din 2008, investitorii priva]i [i al]i juc`tori din domeniul imobiliar, care au generat cea mai mare parte a cererii pentru apartamente noi \n 2006 [i 2007, au \nceput s` dea semne de nervozitate [i \ncep s` \[i vând` portofoliile, creând premisele pentru dezvoltarea pie]ei reziden]iale secundare. Ca o consecin]`, se estimeaz` c` num`rul total de unit`]i oferite pe pia]` pentru vânzare [i \nchiriere va cre[te, dublând oferta de locuin]e oferite de c`tre dezvoltatori. Pe de alt` parte, costul crescut al finan]`rii, condi]iile stricte impuse de b`nci [i cre[terea insuficient` a veniturilor popula]iei au determinat sc`de-
rea cererii de locuin]e. |n plus, specula]iile despre viitoarele corec]ii ale pre]urilor au determinat o atitudine de expectativ` din partea poten]ialilor cump`r`tori \n privin]a achizi]iei de locuin]e. Clien]ii mizeaz` pe o reducere a pre]urilor, \n timp ce dezvoltatorii de pe segmentul apartamentelor au men]inut pre]urile stabile. Aceast` atitudine de expectativ` manifestat` \n special \n cazul achizi]iilor \n stadiul de proiect a fost cauzat` [i de \ntârzierile \n finalizarea unora dintre proiectele anun]ate pentru 2008. Perioada de luare a deciziei s-a prelungit din cauza atitudinii ezitante a poten]ialilor cump`r`tori, care \n prezent pot analiza [i compara ofertele reziden]iale ap`rute pe pia]` \n perioada 2007-2008. La ora acual`, pia]a reziden]ial` este favorabil` cump`r`torilor, iar poten]ialii clien]i sunt tot mai interesa]i de locuin]ele aflate \n stadii avansate de construc]ie. Odat` cu apari]ia primelor semne de maturizare a pie]ei locale, clien]ii au devenit mai informa]i [i selectivi, principalii factori de atrac]ie pentru cump`r`torii poten]iali fiind calitatea finisajelor, designul proiectului, compartimentarea [i serviciile complementare. |n acest context, provoc`rile din domeniul reziden]ial se refer` la: contextul economic general; pre]ul mai mare de achizi]ie al terenurilor; dificultatea ob]inerii finan]`rilor pentru dezvoltatori [i consumatorii finali; competi]ia mult mai puternic` dintre proiecte, ce determin` reducerea ritmului vânz`rilor; proces de vânzare \ndelungat. Maturizarea pie]ei reziden]iale se va realiza atunci când: profiturile dezvoltatorilor de România se vor alinia la profiturile ob]inute \n alte ]`ri; pia]a va fi dominat` de dezvoltatori profesioni[ti, cu experien]` local` sau interna]ional`; cump`r`torii vor deveni mai educa]i; evolu]ia pre]ului nu va mai cunoa[te cre[teri exponen]iale pe perioade scurte. Biz