Proyecto Apertura Franquicias Inmobiliarias
1 RESUMEN DEL PROYECTO
2 DESARROLLO DEL PROYECTO
3 VIABILIDAD COMERCIAL
4 VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERA
5 PLAN DE MARKETING
1 RESUMEN DEL PROYECTO
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Descripción del proyecto
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Justificación y oportunidad
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Situación de la Rusia actual como mercado emergente
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Situación del mercado inmobiliario en la ciudad de Madrid
. . . . . . . . . . . . . . 10
Ventajas específicas del sistema Engel & Volkers en los mercados
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analizados Antecedentes empresariales del promotor
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Estructura Organizativa
. . . . . . . . . . . . . . 16
2 DESARROLLO DEL PROYECTO
. . . . . . . . . . . . . . 17
Análisis jurídico del negocio
. . . . . . . . . . . . . . 17
Horizonte temporal
. . . . . . . . . . . . . . 26
3 VIABILIDAD COMERCIAL
. . . . . . . . . . . . . . 27
Análisis del sector inmobiliario en Barrio de Salamanca en Madrid
. . . . . . . . . . . . . . 27
Análisis de la demanda inmobiliaria exclusiva de capitales rusos
. . . . . . . . . . . . . . 35
en el extranjero 4 VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERA
. . . . . . . . . . . . . . 37
Inversiones necesarias y financiación
. . . . . . . . . . . . . . 37
Plan económico
. . . . . . . . . . . . . . 38
Estructura de los ingresos
. . . . . . . . . . . . . . 41
Estructura de los gastos
. . . . . . . . . . . . . . 42
5 PLAN DE MARKETING
. . . . . . . . . . . . . . 43 ENGEL&VÖLKERS
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1 RESUMEN DEL PROYECTO
Descripción del Proyecto
El proyecto en sí consistiría en la constitución de una sociedad cuya actividad comercial estaría fundamentada en la apertura de dos sucursales inmobiliarias franquiciadas de la entidad Engel & Völkers: > Una de ellas estaría sita en la ciudad de Moscú en el Centro Comercial de alto standing Crocus City Mall. > La otra estaría sita en la ciudad de Madrid en el barrio de Salamanca con el local concreto aún por determinar. El objeto del proyecto en cuestión se basa en la oconsecución de sendos contratos con la firma Engel & Völkers para la obtención de la exclusividad de ventas en las zonas anteriormente descrita. La actividad comercial desarrollada por las sucursales sería: > En Moscú, el alquiler y venta de bienes inmuebles en la ciudad de Moscú así como la venta de propiedades de lujo en ciudades fuera de Rusia, siendo la clientela personas o entidades rusas con un alto poder adquisitivo. El desarrollo de la actividad en Moscú se llevaría a cabo por una persona del sector con doble nacionalidad y perfecto conocimiento del mercado inmobiliario tanto de Moscú como de la zonas de ventas de los inmuebles. > En Madrid, la actividad comercial se enfocaría en el alquiler y venta de viviendas exclusivas sitas en el barrio de Salamanca
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Ventajas específicas del sistema Engels & Völkers en los mercados analizados
La puesta en funcionamiento de este proyecto se basa en las ventajas de la firma Engel & Völkers en los merca-
dos a desarrollar anteriormente. En una situación de desaceleración del mercado inmobiliario nacional nuestros objetivos se basan en la búsqueda de mercados emergentes y en el caso de la implantación en el barrio de Salamanca de Madrid, el aterrizaje de nuestra firma en la zona, obedece sin ningún género de dudas a ser la zona más estable y de más recorrido posible en este ciclo impredecible que nos espera. La empresa Engel & Völkers es la firma de retail inmobiliario con mayores garantías de éxito a la hora de acometer este proyecto dado el enfoque Premium que tiene y en el que desarrolla toda su actividad. El mercado ruso de alto nivel, concentrado prácticamente en su totalidad en la ciudad de Moscú está en estos momentos en una ebullición económica que se ve reflejada de manera ostensible en las inversiones inmobiliarias, con búsqueda y adquisiciones en las principales ubicaciones turísticas, así como en el propio mercado interno de Moscú. Otro punto a tener muy en cuenta es el alquiler, los ciudadanos rusos dado su indefinición en su lugar idóneo de vacaciones así como la opacidad que les gusta tener en que sea publico su patrimonio están actualmente alquilando propiedades en los meses de verano en unas cantidades económicas absolutamente desorbitantes y millonarias, lo que convierten esta faceta del negocio en una vía a explotar intensamente por nuestra parte. Es un mercado en el que Engel & Völkers tendrá una aceptación magnífica dado su posicionamiento en el altísimo nivel inmobiliario, a la vez que cuenta con una imagen y profesionalidad insuperable a nivel internacional.
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Otro punto a favor es el posicionamiento en sectores de lujo como el alquiler y venta de yates de lujo, como su próxima incursión en la misma faceta pero en el sector aéreo con el alquiler y venta de jets privados, con unos departamentos creados única y exclusivamente para estas gestiones. Otro de los objetivos de este proyecto en la ciudad de Moscú es la búsqueda de alojamiento Premium en renta a los innumerables ejecutivos de multinacionales extranjeras que están visitando con mayor afluencia cada día la ciudad moscovita por su altísimo desarrollo de negocio. En este aspecto consideramos que se puede desarrollar un magnifico departamento dadas la astronómicas cifras que se barajan en cualquier hotel moscovita de buen nivel. Respecto al mercado inmobiliario en el barrio de Salamanca de Madrid, bajo unos parámetros de una ubicación magnifica acorde con la imagen de la firma, bajo nuestro punto de vista el éxito estaría garantizado, dado que estamos ante la zona más estable posible en esta ralentización que estamos viviendo. El producto en el que nos volcaríamos tanto a nivel venta como alquiler en esta zona siempre tiene y tendrá un comportamiento muy estable ajeno totalmente al devenir de otras zonas de Madrid.
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Estructura organizativa
El proyecto se desarrollaría en dos fases, una primera fase en la que se procedería a la constitución de una nueva sociedad en España o Suiza, dependiendo de cual de ellas represente un menor coste fiscal sin menoscabar la operatividad en la actividad propia de la empresa. Esta sociedad estaría participada por los socios capitalistas interesados en el desarrollo del proyecto y Don Alberto Collar como socio industrial obligándose a prestar sus servicios en la sociedad. La segunda fase vendría definida por la apertura de una sucursal en el barrio de Salamanca de Madrid y de una sociedad o sucursal en Moscú según la opción que estimen más conveniente los socios inversores.
Organigrama
Primera Fase
Segunda Fase
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2 DESARROLLO DEL PROYECTO
Análisis jurídico del negocio
La primera fase como ya hemos mencionado anteriormente viene definida por la constitución de una sociedad o bien española o bien suiza. Los trámites para la constitución de una sociedad limitada española son por todos conocidos y no vamos a pormenorizar sobre ellos, indicar únicamente que la cifra del capital social a aportar es de 3.006 €. Para la constitución de una sociedad suiza el capital social mínimo se eleva a 65.000 €, y el coste de constitución asciende a 3.500 € incluyendo los costes notariales y de registro. La tributación en Suiza ronda el 10 % sobre beneficios y el 35 % en el caso de reparto de dividendos. Los pormenores de la puesta en funcionamiento y posterior desarrollo de la actividad de una sociedad suiza se expondrían a los interesados en el proyecto. La segunda fase comprende la apertura en Madrid de una sucursal para el alquiler y venta de inmueble en el barrio de Salamanca.
Sucursal La apertura de una sucursal requiere el otorgamiento de escritura pública, que deberá inscribirse en el Registro Mercantil.Desde el punto de vista de la legislación sobre inversiones extranjeras,la sucursal debe tener un capital asignado, que no está sujeto a ningún requisito sobre cuantía mínima. La sucursal debe tener un representante legal facultado para administrar los asuntos de aquella. No existen órganos formales de administración o gestión. Funciona en gran medida en sus relaciones comerciales con terceros como una sociedad. La elección entre constituir una sucursal o una filial en España puede verse influida por motivos comerciales (ej. puede considerarse que una sociedad aporta una presencia más "estable" que una sucursal) o por motivos de seguridad jurídica (con la filial se limita la responsabilidad del socio).
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La situación fiscal en Rusia es la que ofrece el siguiente esquema impositivo. Los fundamentos del sistema impositivo fueron introducidos en 1991, pero ha habido importantes cambios y retoques a través del código impositivo. El sistema, en continua evolución, es complejo y contradictorio.
Impuesto sobre Beneficios: grava el beneficio bruto de una entidad. Los gastos deducidos de la base sujeta a impuestos deben cumplir con una lista especial adoptada por el Gobierno de la Federación Rusa. La tasa es del 28 %. Impuesto social: corre a cargo de las empresas, se rebajará a un máximo del 26 % para los ingresos de hasta 300.000 rublos anuales, frente al 35,6 % actual para quienes ganan hasta 100.000 rublos anuales. El Ejecutivo prevé que este impuesto sea de un 10 % para ingresos entre 300.000 y 600.000 rublos anuales y de un 2 % para los superiores a 600.000.
Impuesto sobre el Valor Añadido: la tasa general es del 20 %, la reducida es del 10 %. Las entidades extranjeras con negocio en Rusia lo pagan.
Impuesto sobre la renta de las personas físicas: los individuos que residan en territorio ruso por periodo superior a 183 días en un año civil se considerará que tienen presencia permanente. La tasa es del 13 %. Antes de entrar al país, debe presentarse una declaración de renta preliminar sobre ingresos estimados anuales y a final de año una declaración sobre sus ingresos reales. Aranceles: la importación está gravada con derechos arancelarios del 15 %. Se paga una tasa por trámites de aduana del 0,15 % del valor de la mercancía.
Impuesto sobre Acciones y Operaciones de Bolsa de Comercio: grava el valor nominal de las acciones registradas por el emisor. La tasa es del 0,8 % del valor nominal de las acciones.
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A continuación exponemos un breve resumen sobre los distintos tipos de estructuras societarias que pueden constituirse en Rusia. El establecimiento y funcionamiento de la empresa se puede hacer a través de una oficina de representación, que constituye la oficina de acreditación de una compañía extranjera y que no se considera una compañía distinta bajo las leyes rusas y está autorizada a realizar funciones auxiliares para promover los negocios de la compañía que representa. La oficina filial puede desempeñar las mismas funciones que la central, incluyendo repatriación de las cuentas de gestión. En cuanto a las entidades mercantiles en sí se distingue entre: Sociedades de Responsabilidad Limitada S.L.
y Sociedades Anónimas. S.A.
Sociedades de responsabilidad limitada: constituidas por uno o más individuos, incluyendo personas extranjeras, con un máximo de 50. Los socios son responsables del capital suscrito, dividido en participaciones. Están compuestas por un consejo de administración y un órgano ejecutivo. El capital mínimo es 100 veces el salario mínimo mensual. Sociedades anónimas: su capital esta dividido en acciones, los accionistas son responsables del capital suscrito y no hay límite al número de socios. Los socios tienen derecho de adquisición preferente ante la venta de acciones. El capital debe estar suscrito y desembolsado por los fundadores en el momento de constituir la sociedad y permanecer durante el primer año de la vida de la sociedad al menos el 50 %.
Otras formas societarias: sociedades generales, sociedades simples, compañías de responsabilidad adicional, cooperativas de consumidores, asociaciones o simples negocios locales. También se permiten organizaciones sin ánimo de lucro. Los fundadores de una compañía con inversión extranjera tienen que inscribirse en los Registros Locales y en la Cámara de Registro Estatal Rusa e informar al Comité Estatal para la Política Antimonopolio y el Sustento de las Nuevas Entidades Económicas tras obtener la certificación de registro provisional. Las sucursales y oficinas de representación también deben registrarse. ENGEL&VÖLKERS
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Horizonte temporal
Este sería el plazo máximo para la puesta en funcionamiento del proyecto a nivel global, encuadrando en el mismo la apertura de los dos establecimientos para ambas sucursales.
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3 VIABILIDAD COMERCIAL
Análisis del sector inmobiliario en Barrio de Salamanca en Madrid
Hoy en día, vivir en el centro de Madrid es algo que no muchos se pueden permitir. Los precios de las viviendas se han desorbitado en los últimos años, especialmente en los distritos más distinguidos de la ciudad, como el de Chamartín, Chamberí, Retiro y Salamanca. Este último, concretamente el barrio de Castellana, no sólo se ha convertido en la zona más cara de España para comprar o alquilar una casa nueva o de segunda mano, sino que conlleva además un alto prestigio social para quien decide instalarse entre sus famosas calles y plazas. «Vivir en el barrio de Salamanca otorga una imagen de prestigio y exclusividad que nadie cuestiona», declara Pedro Fernández de Araoz, director de la división de Residencial de Aguirre Newman. Pero además de esta imagen, tanto expertos como residentes del entorno coinciden en que se trata de una zona muy cómoda, con una magnífica ubicación y perfectamente comunicada con cualquier punto de la ciudad. Además, el barrio es uno de los de mayor calidad arquitectónica. «De todas las zonas nuevas de Madrid, ninguna llega a tener la categoría y la configuración del barrio de Salamanca: calles consolidadas; un paisaje urbano y arquitectónico muy significativo, con unidad arquitectónica en todas sus fachadas y edificios; calles relativamente amplias y una trama urbana desahogada que dibuja una cuadrícula, lo cual da una lectura muy fácil», comenta Jaime Tarruell, arquitecto vocal de la Junta de Gobierno del Colegio de Arquitectos de Madrid. Para Jesús García, director gerente de Boutique Velázquez, intermediaria inmobiliaria que se dedica especialmente a realizar operaciones en el distrito de Salamanca, asegura que adquirir un inmueble en los cuatro barrios ya citados «es un valor seguro. Aunque la persona se equivoque, tiene garantizado recuperar su inversión al cabo de un año». Todos estos motivos han hecho que los precios de la zona se hayan situado por las nubes. «La demanda supera de tal manera a la oferta que la gente se rifa las viviendas y paga lo que sea. Tenemos clientes que tienen muy claro lo que quieren y dónde quieren vivir y, conscientes de la escasa oferta, dejan el precio en un segundo plano», afirma García. ENGEL&VÖLKERS
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PRECIOS ■ El precio medio de la vivienda usada en el municipio de Madrid ascendió a 4.368 € /m2, siendo los distritos de la Almendra Central los de mayor precio. ■ El precio medio de la vivienda usada en Madrid es de 466.345 €, localizándose las más baratas en Villaverde y Puente de Vallecas con precios inferiores a 270.000 €. ■ La vivienda colectiva usada media cuenta con una superficie de 97 m2 y un precio de 433.000 €. ■ Las viviendas con un alquiler más barato se localizan en Puente de Vallecas, 759 € /mes. ■ El precio medio de los locales en venta en Madrid es de 3.661 € /m2. ■ Los locales alquilados en este trimestre lo hicieron a un precio medio de 20,6 € /m2 mensuales. ■ Las plazas de tamaño normal se vendieron a un precio medio de 39.943 € en el segundo trimestre de 2007.
Caracterización de la oferta En el tercer trimestre de 2007 del total de viviendas en oferta quedan un 50,5 %, mientras que se han vendido un 49,5 %. El mayor movimiento se produce, como en anteriores trimestres, en la Almendra Central, con un porcentaje con respecto al total de viviendas vendidas de un 26,0 %.
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Precios de vivienda usada ofertada por distrito (€ /m2)
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Evolución vivienda usada en oferta en la ciudad de Madrid (%)
Se ha alquilado un 79,8 % de las viviendas que se ofertaban en el inicio del trimestre y un 20,2 % continúa en oferta. El mayor movimiento se da en la Almendra Central, con más de la mitad del total de viviendas alquiladas a lo largo de éste periodo. Así, el mercado de alquiler parece tener una mayor actividad que en trimestres anteriores.
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Vivienda usada en alquiler por distritos (%)
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■ Análisis Escenario Pesimista Antes de empezar a realizar el análisis, podemos decir que este sería el peor de los escenarios previstos, ya que será el que menor incremento en el Resultado de Explotación conseguirá.
Conclusión Análisis Escenario Pesimista Una vez analizadas las variaciones sufridas en cada una de las variables, veamos como han incidido en el Resultado de Explotación. Las variaciones realizadas para el escenario futuro predicen una disminución en el Resultado de Explotación de la empresa el cual pasaría del obtenido en un escenario normal 30.000 € a 60.000 € por lo que se puede deducir que las variaciones realizadas en las variables no serían positivas para el Ciclo de Explotación de la empresa. El Ciclo de Explotación de la empresa pasaría de realizar una contribución al Beneficio del 60 % por cada 100 € de ventas a tan solo 35 % por cada 100 € lo cual empeoraría sensiblemente la situación económico financiera de la empresa.
■ Análisis Escenario Normal Antes de empezar a realizar el análisis, podemos decir que este sería el segundo mejor de los escenarios previstos, ya que será el segundo que más incremento en el Resultado de Explotación conseguirá.
Conclusión del Análisis Escenario Normal Vemos como el BAII estaría en niveles de 30.000 € de beneficios mejorando sustancialmente al anterior resultado pesimista. Este escenario normal se ha realizado estableciendo un paraleleismo con los datos de la sociedad Renta Valor Inversiones, franquicia de Engel & Völkers.
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■ Análisis Escenario Optimista Antes de empezar a realizar el análisis, podemos decir que este sería el mejor de los escenarios previstos, ya que será el escenario que más incremento en el Resultado de Explotación conseguirá. No obstante hay que ser muy cauto ya que debemos ver si realmente su pueden cumplir con las condiciones expuestas en él. Pasemos a ver las variaciones previstas en este escenario sobre las ventas y la estructura de Costes y su incidencia en el Margen de Contribución y en el Resultado de Explotación.
Conclusión Análisis Escenario Optimista Una vez analizadas las variaciones sufridas en cada una de las variables, veamos como han incidido en el Resultado de Explotación.
Variación del Resultado de Explotación Las variaciones realizadas para el escenario futuro predicen un incremento en el Resultado de Explotación de la empresa el cual pasaría de los 30.000 € de un escenario normal a 205.000 € por lo que se puede deducir que las variaciones realizadas en las variables serían positivas para el Ciclo de Explotación de la empresa.
Estructura de los ingresos En este caso en concreto no podríamos estipular una estructura de ingresos, al devenir todos de los servicios de intermediación.
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% Estructura de los gastos
Para la estructura de gastos hemos partidos de los gastos de la sociedad Renta Valor como ejemplo mĂĄs claro cuadro de gastos anexo.
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5 PLAN DE MARKETING
Engel & Völkers es, con más de 200 oficinas inmobiliarias en 25 países por todo el mundo, el líder en concesión de licencias en el sector inmobiliario de alto nivel. Se encuentra en pleno proceso de expansión y concesión de nuevas licencias en España, contando en la actualidad con más de 50 tiendas en Madrid, Barcelona, Tarragona, Mallorca, Ibiza, Menorca, Gran Canaria, Costa de la Luz, Costa del Sol, Costa Blanca y Costa Brava. Tiene previsto aumentar esa cifra a 300 en el 2013. Con un concepto de éxito que puede considerarse único en el mercado, la apertura de sus franquicias ofrece la oportunidad de participar en el desarrollo dinámico de esta gran empresa empresa. Una marca de prestigio, acceso a clientes e inmuebles de alto nivel en todo el mundo, el uso de las sinergias generadas en el marco del grupo, las ventas cruzadas ofrecen una plataforma incomparable para una exitosa gestión inmobiliaria.
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Aunque algunas cifras apuntan a que en España el sector inmobiliario ha entrado en una cierta crisis, esta compañía líder en la intermediación de inmuebles residenciales de alto standing se muestra ajena a la ralentización y sigue creciendo en nuestro país. La firma ha facturado en España durante el 2007 un 89% más que el año pasado y, además, este aumento en la facturación también va acompañado de un crecimiento de su expansión en España, donde este año ha abierto 15 nuevas oficinas, y tiene 3 más en construcción. Las tiendas de Engel & Völkers son inconfundibles y a lo largo de muchos años se han ido consolidando y refuerzan la presencia de nuestro socio titular de forma duradera. A pesar de actuar de forma autónoma, los socios titulares pueden disfrutar del know-how de la marca de Engel & Völkers. Asimismo, tienen acceso a un segmento del mercado muy exclusivo, lo que le diferencia de la competencia tanto en el ámbito nacional como en el internacional.
Al ser una parte importante de nuestro concepto de éxito empresarial, nuestros socios cuentan con todo el apoyo posible; además, disponen de un amplio abanico de servicios, basados en la utilización de la marca genérica, las grandes posibilidades de formación en nuestra academia interna, así como en las medidas concretas de marketing y relaciones públicas.La política de marketing está basada principalmente en conseguir la máxima satisfacción y fidelización del cliente.
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Junto con las medidas de marketing que oferta a sus franquicias Engel & Völkers, los propulsores de esta idea han considerado, los siguientes medios publicitarios para su lanzamiento: > Publicidad en prensa escrita especializada atendiendo al mercado al que va destinado el producto. > Vallas publicitarias. > Catálogos disponibles en los establecimientos. > Internet (creación de página Web). > Publicidad de banners en sitios web especializados del sector.
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Diseño: f r a i l e d e t e j a d a . c o m
> Envío de permission marketing, esto es enviar mails personalizados a usuarios interesados en el producto ofertado por la empresa.