Profimagazin für Geschlossene Fonds
beteiligungs l report
Ein Gemeinschafts-Spezial von
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und:
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Profimagazin für Geschlos sene Fonds immobilienfonds spezial
Zwei Studien und zwei unterschiedliche Tendenzen
Geschlossene Immobilienfonds im Fokus
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Zwei ganz unterschiedliche Studien wurden im November der Öffentlichkeit vorgestellt. Als Thema hatten beide die geschlossenen Fonds. Aber die präsentierten Ergebnisse können unterschiedlicher nicht sein:
Die erste Untersuchung – eine Leistungsbilanzanalyse - wurde am 01. November 2012 vom Verband Geschlossene Fonds durchgeführt und präsentiert. Vier von fünf geschlossenen Fonds sind für Anleger rentabel. Der Verband hatte 799 Fonds seiner Vollmitglieder ausgewertet, darunter 152 Immobilienfonds mit Objekten in Deutschland und 170 mit Aus-
landsimmobilien. Die Fonds entsprachen einem platzierten Eigenkapital von 15,73 Milliarden Euro. Die Tabelle der erfolgreichsten Fonds führen die Immobilienfonds an. Bei geschlossenen Immobilienfonds Deutschland konnte ein durchschnittlicher Vermögenszuwachs von 73,29 Prozent verzeichnet werden bei
Inhalt Seite 1 Editorial: Geschlossene Immobilienfonds im Fokus Seite 4 Expo Real der gespaltenen Entwicklungen Seite 6 WealthCap Studie zu geschlossenen deutschen Immobilienfonds Seite 9 „Betongold“ für mündige Anleger Seite 11 ZBI Professional-Linie – Fundament der Vermögensanlage
E ditorial
e p k media Impressum Herausgeber: Edmund Pelikan
Verlag: epk media GmbH & Co. KG Altstadt 296, D-84028 Landshut Tel.: +49 871 430 633 – 0 Fax: +49 871 4306 33 – 11 Redaktion: Edmund Pelikan (ep) verantwortlich, Evi Hoffmann (eh), Anita Forster (af), Autoren dieser Ausgabe: Werner Rohmert, Alexander Schönle, Marcus Kraft Grafik, Layout: Simon Adlkirchner Erscheinungsweise: BeteiligungsReport Spezial, Dezember 2012 Foto-Quellen: www.shutterstock.com, www.pixelio.de (Thorben Wengert S. 11), Autoren Anzeigenvertrieb: Anzeigenabteilung der epk media GmbH & Co. KG Tel.: +49 871 430 6 33 – 0 Fax: +49 871 430 633 – 11 Email: sekretariat@epk24.de Nachdruck und Veröffentlichung nur mit Genehmigung des Herausgebers erlaubt. Beiträge und Autoren In den mit Autorennamen gekennzeichneten Beiträgen wird die Meinung der Autoren wiedergegeben. Diese muss nicht unbedingt mit der des Herausgebers übereinstimmen. Risikohinweise / Disclaimer Die Redaktion bezieht Informationen aus Quellen, die sie als vertrauenswürdig erachtet. Eine Gewähr hinsichtlich Qualität und Wahrheitsgehalt dieser Informationen besteht jedoch nicht. Indirekte sowie direkte Regressinanspruchnahme und Gewährleistung wird für jegliche Inhalte kategorisch ausgeschlossen. Leser, die aufgrund der in diesem Report veröffentlichten Inhalte Anlageentscheidungen treffen, handeln auf eigene Gefahr, die hier veröffentlichten oder anderweitig damit im Zusammenhang stehenden Informationen begründen keinerlei Haftungsobligo. Ausdrücklich weisen wir auf die erheblichen Risiken hoher Wertverluste hin. Dieser BeteiligungsReport darf keinesfalls als Beratung aufgefasst werden, auch nicht stillschweigend, da wir mittels veröffentlichter Inhalte lediglich unsere subjektive Meinung reflektieren. Für alle Hyperlinks gilt: Die epk media GmbH & Co. KG erklärt ausdrücklich, keinerlei Einfluss auf die Gestaltung und die Inhalte der gelinkten Seiten zu haben. Daher distanziert sich die epk media GmbH & Co. KG von den Inhalten aller verlinkten Seiten und macht sich deren Inhalte ausdrücklich nicht zu Eigen. Diese Erklärung gilt für alle in den Seiten vorhandenen Hyperlinks, ob angezeigt oder verborgen, und für alle Inhalte der Seiten, zu denen diese Hyperlinks führen. Mit der Mitfinanzierung des BeteiligungsReports durch die Autoren und Inserenten kann der Herausgeber eine kompetente und zeitgerechte Berichterstattung ermöglichen.
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einer Erfolgsquote von rund 85 Prozent. Auch die Zahlen bei Immobilienfonds Ausland können sich sehen lassen. Diese liegen bei gut 68 Prozent (durchschnittlicher Vermögenszuwachs) und fast 96 Prozent (Erfolgsquote). Ein erstaunlich positives Ergebnis, welches sicherlich noch belastbarer wäre, hätte man alle historisch aufgelegten Fonds einfließen lassen können. Den zweiten Bericht speziell über geschlossene Immobilienfonds mit deutschen Investitionsobjekten veröffentlichte die zur Stiftung Warentest gehörende Zeitschrift „Finanztest“ unter dem Titel „Trotz Pleiten sehr beliebt“. Medial fand dieser Test ein großes Echo, Beteiligungsanleger reagierten so gut wie nicht darauf. Dies ergab eine Blitzumfrage bei betroffenen Emissionshäusern. Nach detailliertem Lesen des Tests kommt einem ein Lehrer in den Sinn. Ein Mathelehrer, der sich zu Beginn des Schuljahres vor die Klasse stellt und sagt: „Keiner von euch dummen Schüler hat das Niveau eines Mathematikprofessors. Deshalb ist in meinem Unterricht für euch kein Einser und Zweier möglich.“ Das Testfazit: Von 58 „getesteten“ Immobilienfonds fallen von vornherein 40 schon mal durch das Raster der Stiftung
Warentest. Von den verbleibenden 18 Beteiligungen erhalten acht ein Befriedigend und der Rest die Noten 4 und 5. Damit hatte Finanztest einen Rasenmäher auf niedrigste Stufe gestellt und zum Kahlschlag angesetzt. Ein Blick in die elektronische Leserbriefecke zu diesem Bericht auf der eigenen Seite von test.de zeigt die Bewertungsproblematik deutlich. Ein Nutzer namens HaWa spricht den einen Mangel des Tests an: „Professionell wäre auch ein Vergleich mit einem Direktinvestment in Immobilien, insbesondere im Hinblick auf private und gewerbliche Vermietung und deren Risiken, Möglichkeiten der Streuung, ... so bleibt der Artikel leider ein handwerkliches Grobstück.“ Und ein anderer Leser, der sich martin.hain nennt, schreibt: „Die minimalistische Bewertung mit ein paar Schulnoten in einer (!) Zeile pro „getesteter“ Beteiligung hilft dem wirklich interessierten Leser wenig.“ Diesen Tenor geben auch die kritischen Kommentare von Fachjournalisten wieder. Markus Gotzi (Fondsbrief) ermahnt zu einer differenzierten Betrachtungsweise von geschlossenen Immobilienfonds. Erstaunt zeigt er sich über die scheinbar ganz neue Erkenntnis, dass diese Assetklasse als unternehmerische Beteiligungen
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Anlagerisiken beinhaltet. Der Finanzbrief KMI (kapitalmarkt intern) drückt es noch härter aus in dem Titel „Geschlossene Immobilienfonds zu komplex für Finanztest“. Zwei zentrale Punkte der Bewertungsmethodik erzeugen bei Brancheninsidern nur Kopfschütteln. Zum einen, dass pauschal in den Testkriterien ein Blindpoolcharakter des Fonds als K.O.-Kriterium angesehen wird, ebenso wie eine Kreditfinanzierung über 50 Prozent. Der Leserkommentar von straßenköter auf test.de kann sich da echauffieren: „Allein die Kriterien zum Aussieben hätten vermutlich gereicht, eine Vielzahl in der Vergangenheit erfolgreicher Fonds im Vorfeld zu eliminieren. Das Kriterium 50 Prozent FKQuote heranzuziehen, ist schwachsinnig.“ Vergleicht man eine klassische Finanzierung einer Realimmobilie durch einen Privatinvestor, sind höhere Finanzierungsquoten durchaus im heutigen Zinsniveau üblich. Entscheidend ist dann aber, dass man parallel dazu sofort mit einer angemessenen Tilgung beginnt. Und genau auf solche Details kommt es an. Erstaunlich ist das Thema Blindpool vor allem auch, da die anstehende Gesetzesnovellierung im Kapitalanlagegesetzbuch Blindpoolkonzepte geradezu bei der Konzeption bevorzugt. Der VGF wies in einer Stellungnahme genau auf diese Mängel im Studiendesign hin. Besser als der kritische Finanztestleser christian.fuchs auf test.de kann man aber ein Fazit über diesen Test nicht ziehen. Er outet sich, „grundsätzlich kein Freund geschlossener Fonds“ zu sein und hinterfragt den Bericht: „Ist das Ziel dieses Tests jedoch, dass ahnungslose Privatpersonen vor riskanten Anlagen geschützt werden sollen, so stellt sich die Frage, ob der „Zweck die Mittel heiligt“. Der größte Quatsch ist in meinen Augen jedoch das pauschale Raster mit dem Hinweis „Blindpool“.“
lagen zu machen und mündig zu werden. Sollte man deshalb keine Zeitung Finanztest mehr lesen? Nein, auch dieses Medium gehört zur Meinungsbildung dazu. Es muss aber genauso mit all seinen Hintergründen eingeordnet werden wie andere Magazine. Finanztest, beziehungsweise sein Chefredakteur Herrmann-Josef Tenhagen hatte in Talkshows und Interviews fleißig die letzten Jahre Riester- und Rürup-Rentenverträge ebenso wie Staatsanleihen, Festgelder bis 100.000 Euro und Schrebergärten als Investition propagiert! Da ist er ganz auf der Linie der Politik! Aber natürlich vollständig unabhängig! Und wie finanziert sich die Stiftung Warentest? Medienberichten zufolge erhält die Stiftung pro Jahr fünf Millionen Euro Steuergelder neben den Einnahmen aus dem Verkauf der Publikationen. Dieses Jahr hat man über eine Million Euro Verlust geschrieben. Die Folge ist, dass nach einem Bericht der Welt vom 23. November den Allround-Testern der jährliche Etat um 500.000 Euro aufgestockt wird. Da kann man doch über Journalistenkollegen die Nase rümpfen, die sich dem Markt stellen. Und man empfindet Wehmut, dass ein Magazin wie die Financial Times Deutschland aufgeben musste. Zum Schluss noch eine Aussage von Tenhagen, der von so mancher Publikumszeitung schon mal als Bankenpolizist bezeichnet wurde und als Finanzguru in den Medien omnipräsent ist. Auf die Frage in einem test.de eigenen Interview im Mai 2008, ob die Blümsche Aussage, die Renten sind sicher, noch richtig ist, sagte der „Anlegeschützer“: „Norbert Blüm hatte Recht, die Rente ist sicher. Nur die Höhe der Rente ist nicht sicher.“ Unglaublich, aber wahr. Ein strenger wissender Lehrer würde jetzt sagen: Setzen, sechs!
Autor: Edmund Pelikan
Die Erkenntnis aus dem Finanztest sollte insbesondere für Investoren sein, sich selbst ausführlich Gedanken über ihre An-
Herausgeber BeteiligungsReport
Zitate Herrmann-Josef Tenhagen, Chefredakteur Finanztest: In test.de am 25.09.2008 über offene Immobilienfonds: „...Offene Immobilienfonds waren in der Vergangenheit sehr sicher und auch heute sind jedenfalls diejenigen, die sich auf den europäischen Markt konzentriert haben, ein sicheres Investment...“ In stern.de am 27.12.2008 zur Falschbewertung von Riesterverträgen 2002 in Finanztest: „Wir tun nicht mehr, als ganz pragmatisch zu testen. Was ist gut, was ist schlecht - bei Geld lässt sich das einfach berechnen.“ In freitag.de am 16.12.2010 über Mikrofinanzfonds und zur Frage: „Ist ein Mikrofinanzfonds also eine riskante Anlage?“: „Nein. Bislang jedenfalls nicht. Sie bekommen, wenn es gut läuft, relativ sicher eine Rendite heraus, die etwas über der Inflationsrate liegt. ...“ In br-online.de am 17.12.2010 über Bundesanleihen: „Das ist das sicherste, das es gibt“ In Bild am 15.07.2011 über Gold (Stand damals ca. 1130 EUR je Unze): „Verliert den Wert nie ganz, für Käufe derzeit zu teuer“ In Bild am 15.07.2011 über Lebensversicherungen: „Rendite bröckelt, Risiken aber abgesichert“ In rtl.de am 21.07.2011 über Spareinlagen: „...Jemand, der Geld auf dem Sparkonto oder Tagesgeldkonto hat, der muss sich keine unmittelbaren Sorgen machen. 100.000 Euro sind garantiert, von den Banken selbst und auch gesetzlich [...] Herr Schäuble müsste gerade stehen, dass ich meine 100.000 Euro zurück bekomme...“
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r ü ckblick - e x po real 2 012
Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“ über die Expo Real 2012
Expo Real der gespaltenen Entwicklungen
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Die Expo Real ist zu Ende. Die Messe meldet stolz eine Steigerung der Besucher und Ausstellerzahlen. 1.700 Aussteller und 38.000 Besucher (+1.000 gegenüber Vorjahr) zählte die Messe München. Der Trend zu Gemeinschaftsständen setzt sich fort. „Angesichts der Finanz- und Schuldenkrise in Europa und den daraus resultierenden Herausforderungen und Marktveränderungen für die Immobilienbranche nutzen Unternehmen die EXPO REAL, um sich auszutauschen und zu vernetzen“, erklärt Eugen Egetenmeir, Geschäftsführer der Messe München, den Zuwachs.
Am 10. Oktober ging die EXPO REAL 2012 in München zu Ende. Seit Beginn der Messe vor 15 Jahren dürften die Rahmenbedingungen aus Sicht des Interesses an Sachwertinvestitionen nicht mehr so gut
Gastautor: Werner Rohmert Vorstand und Herausgeber „Der Immobilienbrief“ Weitere Informationen bei: Research Medien AG Postfach 22 03 33378 Rheda-Wiedenbrück Tel: +49 (0)5242 90 12 50 Fax: +49 (0)5242 90 12 51 E-Mail: info@rohmert.de www.rohmert-medien.de
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B eteiligungs R eport spezial - D ezember 2012
gewesen sein. Die Expo Real selber trotzte den volkswirtschaftlichen Krisen mit neuem Aussteller-Hoch. Es gibt in Deutschland keine Immobilienkrise. Es gibt keine Immobilienblase. Engpässe auf der Banken-Finanzierungsseite verzahnen sich mit neuen Finanzierungsangeboten. Solvency II ergänzt sich mit Basel III. Es sind sehr viel Liquidität und Eigenkapital im Markt, die Anlage suchen. Das sind die positiven Botschaften, die der neue Vorstandsvorsitzende der Deutsche Hypo, Thomas Bürkle, mit erklärtem Optimismus zusammenfasste. Der eigenen Bank gehe es gut. Drei Milliarden Euro Neugeschäft sind zufriedenstellend. Die Hannoveraner sind einer des noch verbliebenen halben Dutzend Immobilienfinanzierer oberhalb des Sparkassen- und Volksbankensegmentes. Unbestritten hat aber die Makro-Sicht der Entwicklungen an der Finanzierungs-
front auch eine Kehrseite. Noch können wir die Ergebnisse unserer Expo-Gespräche nicht abschließend würdigen. Das Bild ist gespalten. Gewinner und Verlierer differenzieren sich aus. Nicht alle dürften sich in der Selbsteinschätzung auf der richtigen Seite des Grabens sehen. Mikroökonomische und makroökonomische Betrachtung standen sich selten so konträr gegenüber. Regulierung und Bankensektor werden zum Engpass der Branche. Den Banken selber geht es dank verdoppelter oder verdreifachter Margen bei Neugeschäft und Prolongation gut. Eigenkapitalstarke Investoren und Finanzierer drängen auf den Markt und gleichen verringertes Fremdkapitalangebot weitgehend aus – so die offizielle Sprachregelung. Für den Platow-Rechenschieber bleibt allerdings nach der Überschlagsrechnung einer Halbierung der Zahl der Finanzierungsanbieter, die ihrerseits ihre Bilanzsummen drastisch eindampfen müssen, eine spürbare Finanzierungslücke. 50 Milliarden Euro frisches Eigenkapital bräuchten allein die neun systemrelevanten deutschen Banken, rechnete Alexander Hesse von Lone Star im Vorgespräch des von uns moderierten Expo-Forums vor. Die gibt es nicht. Also müssen die Bilanzen schrumpfen. Die Eigenkapitalfrage wird zum entscheidenden Problem der kommenden Jahre. Mit der Geschwindigkeit von Gottes Mühlen holen jetzt nach fast fünf Jahren die Krisenfolgen im Gefolge des Zusammenbruchs des Freilassens der Finanzmärkte mit Niedrigstzinsen viele Branchenteilnehmer ein. Die Regulierung schlägt mit der Genauigkeit eines Bombenteppichs auf alle denkbaren Schuldquellen ein und trifft öffentlichkeitswirksam diejenigen, die mit der Finanz-
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krise am wenigsten zu tun hatten, offene und geschlossene Immobilienfonds, die ihrerseits wichtigste Nachfrager der deutschen Gewerbeimmobilienmärkte sind. Vordergründig schien die Stimmung gut. Die Immobilienmärkte überspielen in Deutschland die Folgen der Krise bzw. der vorhergehenden Auszeit des gesunden Menschenverstandes. Andererseits macht Savills-Chef Marcus Lemli klar, dass es in der heutigen InvestmentImmobilienwelt eigentlich kein (Euro-) Europa mehr gibt, sondern nur noch Deutschland. Das Investitions- und Vermietungszahlenwerk der deutschen Immobilienmärkte spiegelt aus unserer Sicht die Perspektiven und Risiken nur unzureichend wider. Wie nach dem erklärten Siegeszug der Globalisierung, Virtualisierung und Vernetzung der Immobilienbranche es heute möglich sein soll, dass sich Deutschland schadlos abkoppelt, bleibt für Platow offen. Konsequenz ist die anhaltende Core-Fixierung der Investoren, die aber keine Projekte findet, bzw. zu Preisen führt, die über eine „Core-Blase“ durchaus nachdenken lassen. Wir haben Ihnen das in unserem neuen Platow Spezial ausführlich zusammengefasst. Zwar ist genügend Eigenkapital im Markt, um dafür zu sorgen, dass gute Projekte realisiert werden, jedoch muss es sich auf das breite Immobiliengeschäft auswirken, wenn nur noch die Hälfte der Banken aktiv ist, die Neugeschäft und Bilanzsumme halbieren. Erstes Opfer dürfte der immobilienwirtschaftliche Mittelstand in Projektentwicklung und Publikumsgeschäft sein. Der Blick auf die Expo Real Beilagen von Publikums- und Fachmedien macht die Konsequenzen des Wandels schnell offensichtlich. Hinsichtlich der fällig werdenden Kredite und CMBS gaben Fachleute eher Entwarnung – zumindest für Deutschland. Allerdings rechnet Tuuli Krane von Fitch vor, dass vom vielleicht symptomatischen CMBS Markt nur gut 40 Prozent in Deutschland plangemäß laufen. Gut 7 Prozent dürften ausfallen. Für den Rest sollte neu erwachtes Relationship Banking
(Verschiebe-) Lösungen bereit halten. Die CMBS machen etwa 30 Milliarden von den ungefähr 120 Milliarden Boomfinanzierungen aus. Abschließende Lösungen durch Verwertungen werden selten durchgesetzt. Die professionelle Betreuung von Portfolias oder Immobilien kann Wertpotentiale heben und zudem gute Geschäftsperspektiven für spezialisierte Dienstleister aufzeigen, wie Christian Daumann, CR Investment Management, und Christian Schulz-Wulkow, Ernst & Young, in der Platow-Diskussion betonten. Von den 38.000 Teilnehmern entfallen 18.900 auf Fachbesucher (2011: 19.000) und 19.100 auf die Repräsentanten der ausstellenden Unternehmen (2011: 18.000). Die Top Ten unter den insgesamt 71 Besucherländern sind – in der Reihenfolge – Deutschland, Großbritannien, Österreich, Niederlande, Polen, Frankreich, Schweiz, Tschechische Republik, Russische Föderation und die USA.
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studie
Der Trend geht zu mehr Sicherheit und geringeren Ausschüttungen
Studie zu Anforderungen an geschlossene deutsche Immobilienfonds
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WealthCap, der Münchner Anbieter von Sachwertanlagen, hat mit einer Studie die Anforderungen, von Vertrieben und Produkteinkäufern an geschlossene deutsche Immobilienfonds analysiert.
Die Ergebnisse zeigen einen Trend hin zu mehr Sicherheit, welche die Studienteilnehmer von der Konzeption erwarten. Zugleich zeigen sich die Vertriebe mit niedrigeren Ausschüttungen vor allem bei geschlossenen Büroimmobilienfonds zufrieden. Aus der Sicht der Studienteilnehmer sind die Objekt- und Standortqualität sowie Mieter und Mietvertragslaufzeit die entscheidenden Kriterien bei der Auswahl eines Fonds. Auch hier spielt die Ausschüttung eine untergeordnete Rolle. Damit spiegeln die Studienergebnisse einen Markttrend wider, der ein möglichst großes Maß an Sicherheit bei der Geldanlage in den Vordergrund stellt. In Zeiten volatiler Märkte, gepaart mit einem niedrigen Zinsniveau scheinen Ausschüttungen weniger wichtig zu sein. Stabilität und Nachhaltigkeit hingegen stehen auch bei geschlossenen deutschen Immobilienfonds immer mehr auf dem Prüfstand.
Die Ergebnisse des qualitativen Studienteils im Überblick • Objekt- und Standortqualität sind für 76 Prozent der Teilnehmer das wichtigste Entscheidungskriterium für einen geschlossenen Immobilienfonds • 62 Prozent nennen Mieter und Mietvertragslaufzeit als zweit wichtigstes Kriterium • Für 69,2 Prozent sind Büroimmobilien die attraktivste Nutzungsart in einem geschlossenen deutschen Immobilienfonds • Ein-Objekt-Fonds werden mit 53,8 Prozent mehrheitlich bevorzugt • 63,5 Prozent wünschen sich eine Streu-
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ung über mehrere Mieter bei Ein-ObjektFonds Vertriebe und Produkteinkäufer achten bei der Auswahl eines geschlossenen deutschen Immobilienfonds verstärkt auf harte Qualitätskriterien. Ein-ObjektFonds werden dabei bevorzugt. Durch eine Diversifizierung über mehrere Mieter scheint auch in diesem Zusammenhang der Trend zu einer möglichst großen Sicherheit zu greifen.
Die Ergebnisse des konzeptionellen Studienteils im Überblick • 64 Prozent der Studienteilnehmer erwarten bei Büroimmobilien eine jährliche Vorsteuerausschüttung von maximal 5 Prozent • Kürzere Prognosezeiträume gewünscht: 60 Prozent sehen Prognosezeiträume von maximal 12 Jahren als angemessen • Weniger Fremdkapitalrisiken gefordert: Rund 60 Prozent der Studienteilnehmer wünschen sich eine Eigenkapitalquote von mindestens 50 Prozent • Schnellerer Abbau von Fremdkapitalrisiken: 70 Prozent fordern eine anfängliche Tilgungsleistung von mindestens 1,5 Prozent; mehr als ein Drittel wünscht sich mehr als 2 Prozent Tilgung • Moderate Inflationsentwicklung: 57,3 Prozent sehen eine jährliche Inflationsindexierung von maximal 2 Prozent als angemessen Aus dem konzeptionellen Studienteil geht ein Trend zu mehr Sicherheit hervor. Ver-
triebe und Produkteinkäufer wünschen sich Fondskonzepte, die unabhängig von der Objektlage und Objektqualität Risiken reduzieren. Gepaart mit den Anforderungen, die an die qualitativen Aspekte eines geschlossenen deutschen Immobilienfonds gestellt werden, verstärkt sich dieser Trend zusätzlich. „Unsere Partner transportieren mit ihren Anforderungen wichtige Kundenwünsche,“ sagt Gabriele Volz. „Immobilien werden als sicherheitsorientierte und stabile Anlageform wahrgenommen. Diesen Kundenwünschen müssen wir mit unserem Produktangebot Rechnung tragen,“ ergänzt Volz. Immobilienbeteiligungen aus dem Hause WealthCap wurden in den letzten Jahren konzeptionell und qualitativ weiterentwickelt. In der Kalkulation wird ein starkes Augenmerk auf defensive Prognoseansätze gelegt. Für das Beteiligungsangebot WealthCap Immobilien Deutschland 34 wurde ein neues Sensitivitätenmodell im Prospekt verankert. Risiken sollen den Kunden so transparent aufgezeigt werden. Quelle: WealthCap Pressemitteilung vom 08. Oktober 2012
Hintergünde der Studie An der Studie haben 141 Personen aus unterschiedlichen Vertriebssparten, darunter Geschäftsbanken, Sparkassen und Vermögensverwalter, teilgenommen. Das Platzierungspotenzial der Teilnehmer im Bereich geschlossener deutscher Immobilienfonds beläuft sich auf rund 850 Millionen Euro. Damit decken die Studienteilnehmer rund 44 Prozent des Gesamtmarktes für geschlossene deutsche Immobilienfonds ab.
studie
Klares Ja zu 1-Objekt-Fonds In wie viele Objekte sollte ein geschlossener deutscher Immobilienfonds aus Ihrer Sicht idealerweise investieren?
Bevorzugen Ihre Anleger Single- oder Multi-Tenant-Objekte?
mehr als 4 Objekte 13,4 % Mindestens 4 Objekte 1,7 %
1 Objekt 53,8 %
Single-Tentant 36,5 %
Mindestens 3 Objekte 12,6 %
Multi-Tentant 63,5 %
Mindestens 2 Objekte 18,5 %
Quelle: WealthCap Fokusstudie „Anforderungen an geschlossene deutsche Immobilienfonds“; Stand: Oktober 2012
Bei Green-Building-Zertifizierungen besteht Aufklärungsbedarf Welchen Stellenwert hat eine Green-Building-Zertifizierung bei einem geschlossenen deutschen Immobilienfonds für Ihre Kunden? Derzeit keine Einordnung 6,8 %
Welches Zertifizierungssiegel ist Ihrer Ansicht nach in Deutschland das bekannteste?1
Sehr wichtig 14,5 %
BREEAM 6,0 % LEED 10,3 %
Keine besondere Stellung 27,4 %
Derzeit keine Einordnung 65,5 %
DGNB 18,2 %
wichtig 51,3 %
1
Neben BREEAM, LEED und DGNB wurde außerdem nach den Zertifizierungssiegeln HQE und dem SB Tool gefragt. Letztere waren keinem der Studienteilnehmer bekannt.
Quelle: WealthCap Fokusstudie „Anforderungen an geschlossene deutsche Immobilienfonds“; Stand: Oktober 2012
Ausschüttungshöhen: Die Erwartungen sinken Welche Ausschüttungen (vor Steuern) pro Jahr erwartet Ihr Anleger im Minimalfall von einem geschlossenen deutschen Büroimmobilienfonds?
Welche Ausschüttungen (vor Steuern) pro Jahr erwartet Ihr Anleger im Minimalfall von einem geschlossenen deutschen Shopping-Center-Immobilienfonds?
Welche Ausschüttungen (vor Steuern) pro Jahr erwartet Ihr Anleger im Minimalfall von einem geschlossenen deutschen Logistikimmobilienfonds?
4,00 % p.a. Mehr als 6,00 % p.a.
4,00 % p.a. 4,3 %
12,0 %
19,5 % 5,50 % p.a.
11,1 %
6,00 % p.a.
4,3 %
Mehr als 6,00 % p.a.
28,2 %
17,7 % 1,8 %
7,1 %
5,25 % p.a.
5,00 % p.a.
28,3 %
48,7 % 5,00 % p.a.
4,50 % p.a.
1,8 %
12,4 %
11,1 %
4,00 % p.a. 4,4 %
4,50 % p.a.
5,3 %
4,50 % p.a.
8,5 % 6,00 % p.a.
4,4 %
Mehr als 6,00 % p.a.
14,2 %
5,25 % p.a.
5,00 % p.a.
5,25 % p.a. 5,50 % p.a.
31,9 %
23,0 %
6,00 % p.a. 5,50 % p.a.
Quelle: WealthCap Fokusstudie „Anforderungen an geschlossene deutsche Immobilienfonds“; Stand: Oktober 2012
B eteiligungsR eport spezial - Dezember 2 012
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Mit dem LHI Immobilienfonds Deutschland, Mieter: Technische Universität Berlin, bietet die LHI aus Pullach bei München Anlegern die Möglichkeit einer Investition in ein Gebäude mit dieser hohen Qualität. Dies bestätigen unabhängig von einander die Ratingagenturen Scope und Creditreform, die beide den Fonds mit A- (gute Qualität) bewerten. Zudem wurde die LHI, auch im Hinblick auf dieses Objekt, aktuell von Scope mit dem Scope Award 2012 in der Kategorie Asset Based Investments Real Estate ausgezeichnet.
Im Objekt befinden sich weder Hörsäle noch ähnliche Spezialeinbauten. Es ist damit bautechnisch uneingeschränkt drittverwendungsfähig. Der Kaufpreis der Immobilie liegt um rund fünf Prozent unter dem gutachterlich festgestellten Wert. Die Gesamtinvestition in Höhe von EUR 73,7 Millionen wird mit EUR 40,2 Millionen, also gut rund 54 Prozent Eigenkapital finanziert. Anleger können sich ab EUR 10.000 zuzüglich fünf Prozent Agio beteiligen.
Auf Basis eines prognostizierten Verkaufs der Fondsimmobilie gegen Ende des ersten Quartals 2024 zum 14,94-Fachen der Jahresmiete erhält der Anleger neben den jährlichen Auszahlungen von prognosegemäß sechs Prozent eine kalkulierte Schlussauszahlung in Höhe von rund 93 Prozent. Der erwartete Gesamtkapitalrückfluss summiert sich damit vor Steuern auf rund 160,4 Prozent des Zeichnungsbetrages. Die laufenden Auszahlungen erfolgen halbjährlich zum 15. März und zum 15. September eines Jahres, erstmals zum 15. März 2014.
Das Büro- und Dienstleistungsgebäude befindet sich in Berlin-Charlottenburg. Der „Campus Charlottenburg“ ist ein Wissenschaftsstandort in zentraler Lage nahe dem Ernst-Reuter-Platz und Tiergarten. Mieter des Gebäudes ist die Technische Universität Berlin, die während der gesamten Mietlaufzeit über 20 Jahre, bis Februar 2033, alle Instandhaltungs- und Betriebskosten übernimmt.
Autor: Alexander Schönle Geschäftsführer LHI Capital Management GmbH Weitere Informationen bei: LHI Capital Management GmbH Emil-Riedl-Weg 6 82049 Pullach im Isartal Tel: +49 (0)89 5120-1523 Fax: +49 (0)89 5120-2523 E-Mail: a.schoenle@lhi-capital.de www.lhi.de
Gebäude Technische Universität Berlin Wie bei allen geschlossenen Beteiligungen können wirtschaftliche, steuerliche und rechtliche Risiken auftreten, deren Details dem Verkaufsprospekt entnommen werden können. Die Angaben dieser Pressemitteilung sind ohne Anspruch auf Vollständigkeit. Sie stellt keine Kaufempfehlung und Anlageberatung dar und ersetzt eine individuelle Beratung nicht. Maßgebend für die Beteiligung ist ausschließlich der veröffentlichte Verkaufsprospekt, der bei der LHI Leasing GmbH, Emil-Riedl-Weg 6, 82049 Pullach angefordert werden kann.
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ZBI Professional-Linie – Fundament der Vermögensanlage
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In den Umfrage-Ergebnissen der letzten Monate zeichnet sich ein Umdenken ab, soweit es die Kernpunkte einer Kapitalanlage betrifft. Waren früher noch Renditehebel und hohe Renditeerwartungen bei Investoren gefragt, so hat sich dieses Bild gedreht. Heute sind vielmehr Sicherheit und stabiler Cash Flow en vogue. Angesichts der sich häufenden Krisen sorgen sich immer mehr Anleger um das Ersparte. Die Zeit für Sicherheitskonzepte in der Vermögensanlage ist gekommen. Die ZBI Gruppe stellt das Fundament: Die ZBI Professional-Linie.
Sicherheitsaspekt 2: Das ASSET. Die ZBI Professional Fonds investieren in Wohnimmobilien deutscher Ballungszentren. Die Anlageobjekte sind keine Luxusgüter, sondern decken Grundbedürfnisse der Bevölkerung ab. Wohnraum ist deshalb gefragt - auch in turbulenten Zeiten.
Sicherheitsaspekt 3: Der EINKAUF:
Sicherheitsaspekt 1: Das MANAGEMENT. Die ZBI Gruppe, der Spezialist für Wohnimmobilien greift auf eine 30jährige Branchenerfahrung zurück. Seit zehn Jahren werden Immobilienfonds aufgelegt, wobei alle dazu erforderlichen Leistungen von der ZBI Gruppe selbst erbracht werden. Das Asset Management steuert die Immobilienverwaltung und sorgt über die Mieterzufriedenheit für steigende Vermietungsquoten und sinkende Fluktuation.
Autor: Marcus Kraft Vorstand Vertrieb und Marketing Weitere Informationen bei: ZBI Zentral Boden Immobilien AG Henkestraße 10 91054 Erlangen Tel: +49 (0)9131 48009-1414 Fax: +49 (0)9131 48009-1400 E-Mail: service@zbi-ag.de www.zbi-ag.de
Deutsche Wohnimmobilien, die unter dem Marktniveau eingekauft werden und keinen oder nur sehr geringen Sanierungsaufwand bedürfen, erhöhen die Substanz im Fonds und sorgen für eine größere Mietrendite. Über das weitreichende Netzwerk der ZBI Gruppe existiert der Zugang zu attraktiven Immobilienangeboten. Die Immobilien werden zu den Ankaufspreisen ohne Gewinnaufschläge für die Fonds erworben.
Sicherheitsaspekt 4: Die DIVERSIFIZIERUNG. Die Streuung des Vermögens ist eine wichtige Regel bei der Geldanlage. Durch eine breite Aufteilung der Ertragsquellen erhöht sich die Ertragssicherheit, da der Ausfall einer Ressource weniger stark ins Gewicht fällt und sogar kalkulierbar ist. Die ZBI Professional Fonds investieren jeweils mindestens in 1.500 Wohneinheiten in verschiedenen Städten.
Sicherheitsaspekt 5: Die KONTROLLE. Vertrauen ist gut - Kontrolle ist besser, besagt eine alte Kaufmannsweisheit. In der Tat erachtet es die ZBI Gruppe als außerordentlich wichtig, eine unabhängige Instanz zur Überwachung der Geldströme einzuschalten. Alle ZBI Professional Fonds enthal-
ten eine Mittelverwendungskontrolle. Diese prüft die vertragsgemäße Verwendung der Investitionsmittel und erstattet den Gesellschaftern einen jährlichen Bericht.
Sicherheitsaspekt 6: Die MITWIRKUNG. Im Alltag bestimmen wir selbst, welches Auto wir fahren, wo wir essen gehen oder wohin die Urlaubsreise führt. Warum nicht auch bei der Geldanlage? Die Wohnimmobilienfonds der ZBI Professional-Linie gewähren den Anlegern das Recht, die Immobilien des Fonds selbst auszusuchen. Dadurch befinden sich die Investoren in einer starken Position und sichern das gemeinsame Portfolio.
Sicherheitsaspekt 7: Die MOTIVATION. Der Bauer, der sät, wird sein Feld in bester Weise bewirtschaften, bis hin zur Ernte. Nach diesem Prinzip funktionieren auch die ZBI Professional Fonds. Die ZBI ist an wesentlichen Gewinnen erst am Ende der Laufzeit beteiligt. Dadurch ist die Interessenlage von Investor und Initiator gleich, denn beide Parteien wollen das bestmögliche Ergebnis. Ein wichtiger Sicherheitsbaustein.
Sicherheitsaspekt 8: Der BEWEIS. Die schönste Erfindung ist wertlos, wenn sie am Ende nicht funktioniert. Dieser Leitsatz kann ebenso auf die Kapitalanlage übertragen werden und trifft den Sicherheitsgedanken der Anleger auf den Punkt. Von den sieben emittierten Professional Fonds wurden bereits drei wieder aufgelöst mit durchschnittlich zweistelligen Renditen für die Investoren. B eteiligungsR eport spezial - Dezember 2 012
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